8月西安凱旋投資·西關(guān)街項(xiàng)目策劃報(bào)告（2次溝通版）

雙贏本次匯報(bào)核心：項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)品牌項(xiàng)目價(jià)值與客戶利益本次溝通解決的核心問題1.為工程準(zhǔn)確定位再次進(jìn)行工程的定性研判工程產(chǎn)品定位工程檔次定位工程形象定位工程價(jià)格定位工程客群定位精裝修與否？精裝修如何做？釋放何種核心價(jià)值？在相應(yīng)的裝修檔次標(biāo)準(zhǔn)情況下，能實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格？在此種檔次及標(biāo)準(zhǔn)的前提下使用及投資客群為？2.如何差異化的開展?fàn)I銷及推廣實(shí)施？市場站位問題營銷定位前提是否做精裝精裝如何做壹NO.1.是否做精裝2002年7月國家建設(shè)部發(fā)布的?商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)那么?及配套的?商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)?。2005建設(shè)部提出，大中城市的毛坯房應(yīng)在6年之內(nèi)消滅。2021年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次發(fā)布?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知?，指出鼓勵(lì)和推進(jìn)一次性裝修住宅。裝修房重復(fù)計(jì)稅：1、購房合同中要求裝修價(jià)格計(jì)入房屋總價(jià)；2、當(dāng)前稅收政策在印花稅、契稅和開發(fā)商營業(yè)稅、裝飾公司稅費(fèi)重復(fù)計(jì)稅；3、各種重復(fù)稅率約12％；4、盡管裝修可計(jì)入本錢，以此來降低開發(fā)的土地增值稅，但營業(yè)稅仍被增加；5、假設(shè)將稅費(fèi)本錢折入房價(jià)，那么銷售價(jià)格較高；自2002年以來，政府就商品住宅裝修在政策上給予鼓勵(lì)與推進(jìn)，雖然在執(zhí)行層面仍有配套政策阻礙的情況存在，但對(duì)于商品房住宅裝修的開展方向始終沒有變。阻礙精裝修與否---政策方面精裝修與否---行業(yè)開展1、于節(jié)能、減少浪費(fèi)及環(huán)保保護(hù)方面等社會(huì)責(zé)任的奉獻(xiàn)---據(jù)統(tǒng)計(jì)，毛坯房個(gè)人裝修會(huì)造成建筑本錢10%的損失，裝修材料30%以上的損耗。2、對(duì)建筑平安性的保障---開發(fā)商熟知房屋結(jié)構(gòu)，在裝修過程中，不會(huì)損壞房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)承重墻等起到有效的保護(hù)作用。國家住宅工程中心2021年組織的2萬多人參與的居住實(shí)態(tài)調(diào)查顯示，接受調(diào)查的63%用戶的住宅是2000年以后的房屋。由于自己裝修發(fā)生的房屋水和電器管線拆改分別占41%和44%，對(duì)房屋墻體進(jìn)行拆改的占28.8%，對(duì)衛(wèi)生間拆改的占41%。拆改不僅帶來資源的浪費(fèi)和環(huán)境的污染驚人，同時(shí)也產(chǎn)生了很多平安隱患。3、精裝修房的裝修材料均可由開發(fā)商批量購置，降低本錢。4、業(yè)主可以直接入住，防止了裝修施工對(duì)鄰舍的噪音、平安及空氣污染等影響，并保證了居住品質(zhì)。精裝修房的優(yōu)勢：精裝修房的開展情況：精裝修與否---行業(yè)開展早期階段：局部裝修的毛坯房。一般是衛(wèi)生間、廚房經(jīng)過了裝飾裝修，滿足了使用功能，其余的局部需要購房者自行裝飾裝修以后才能滿足居住要求。開展階段：開始引入知名建材品牌，一次精裝修的成品房。即為購房者提供統(tǒng)一裝飾裝修，各個(gè)功能空間到達(dá)居住要求。成熟階段：整體化家居設(shè)計(jì)，售后效勞得到保障。目前大多數(shù)企業(yè)及開發(fā)工程處于開展階段。廣州精裝修房已占70%的市場份額，且每年正以10%的增幅遞增；上海約為60%以上的新建樓盤都實(shí)行精裝修；北京也到達(dá)50%以上，且一線城市的品牌開發(fā)商正率領(lǐng)精裝修逐步進(jìn)入成熟階段，。西安目前尚處于開展階段的初期，但隨著萬科、綠地等品牌開發(fā)商成熟精裝修工程的面市，西安的精裝修將進(jìn)入一個(gè)快速開展時(shí)期；與凱旋集團(tuán)未來房地產(chǎn)開發(fā)理念的吻合度：精裝修與否---企業(yè)匹配度開發(fā)商占位代表企業(yè)旅游地產(chǎn)華僑城科技生態(tài)住宅朗詩國際時(shí)尚、創(chuàng)新Soho中國高性價(jià)比、快速銷售恒大地產(chǎn)城市綜合體華潤（萬象城系列）城市豪宅仁恒超級(jí)大盤碧桂園…………拋開“招·?！とf·金〞實(shí)力雄厚，地域覆蓋廣、開發(fā)產(chǎn)品生命周期全、知名度高的四大開發(fā)商，目前房地產(chǎn)企業(yè)已逐步細(xì)分，樹立市場獨(dú)特定位，形成其產(chǎn)品系后在各城市成功復(fù)制，獲取利潤最大化。凱旋集團(tuán)根據(jù)自身的實(shí)力與特點(diǎn)，初定定位為城市精品公寓，隨著城市化進(jìn)程的加快，此方向必有廣闊的市場時(shí)機(jī)，而精裝修是不可缺少的要素之一。在西安市場精裝修公寓工程中，多數(shù)開發(fā)商在之前并無精裝經(jīng)驗(yàn)；而萬科這樣的品牌企業(yè)，其精裝修之路亦是從無到有，自07年開始全面推行，09年底開始強(qiáng)制執(zhí)行；精裝修是未來的開展趨勢，只有先于競爭對(duì)手，才能在未來的市場中立于不敗之地；精裝修與否---企業(yè)匹配度項(xiàng)目名稱目前狀態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展商發(fā)展商簡歷未來城在售售價(jià)：7800-9300元/㎡、裝修成本估計(jì)：1200元/㎡亞建地產(chǎn)之前有較多開發(fā)精裝產(chǎn)品、但均以新加坡豐樹集團(tuán)名義全資控股經(jīng)營、開發(fā)南門國際在售售價(jià)：8500-8800元/㎡、裝修成本估計(jì)：800元/㎡陜西云峰置業(yè)有限責(zé)任公司之前從未開發(fā)過精裝產(chǎn)品萊安逸境在售售價(jià)：8500-9000元/㎡、裝修成本估計(jì)：1000元/㎡陜西置地投資發(fā)展有限公司之前以深圳福田建設(shè)股份有限公司形式在省外有開發(fā)過精裝戶型宏府嘉會(huì)廣場在售售價(jià)：16000元/㎡、裝修成本估計(jì)：1500元/㎡西安市宏府房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司之前開發(fā)過I個(gè)精裝戶型產(chǎn)品宏府國際公寓長安公館在售售價(jià)：13000元/㎡、裝修成本估計(jì)：1300元/㎡凱波爾置業(yè)之前從未開發(fā)過精裝產(chǎn)品奧林匹克花園在售售價(jià)：5100-5300元/㎡、裝修成本估計(jì)：800元/㎡陜西泰盈環(huán)達(dá)通房產(chǎn)之前未開發(fā)過精裝產(chǎn)品珠江時(shí)代廣場尾盤售價(jià)：11300-16000元/㎡、裝修成本估計(jì)：1400-1600元/㎡西安珠江投資有限公司之前未開發(fā)精裝產(chǎn)品經(jīng)歷東方米蘭熱銷售價(jià)：7100-7300元/㎡、裝修成本估計(jì)：800元/㎡西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司之前從未開發(fā)過精裝產(chǎn)品尚中心未開盤

售價(jià)：未定、裝修成本估計(jì)：未知陜西明大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之前從未開發(fā)過精裝產(chǎn)品拿鐵城售罄售價(jià)：5850-7500元/㎡西安榮華地產(chǎn)之前開發(fā)過1個(gè)精裝產(chǎn)品車城溫泉花園萬科新地城售罄售價(jià)7000-11000/㎡，裝修成本估計(jì)：800-1000/㎡西安萬科精裝成熟企業(yè)尚品國際在售精裝公寓：7000元/㎡、裝裝修成本估計(jì)800元/㎡西安仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司之前曾開發(fā)過尚品格蘭、尚品花都一2個(gè)精裝產(chǎn)品精裝修與否---與本工程的契合度本工程為西門外城墻下，具有高端形象外立面的公寓產(chǎn)品；所處區(qū)域生活配套完善、前景美好,但區(qū)域現(xiàn)狀對(duì)樓盤價(jià)值提升抗性較大；區(qū)域樓盤價(jià)值奉獻(xiàn)極低,已售及在售工程品質(zhì)較低，以毛坯為主，僅新科時(shí)代精裝修均價(jià)突破一萬；以地緣性客群為主，客戶群未取得突破；全市成交均價(jià)萬元以上，純精裝公寓類工程占1/4；排名項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域

均價(jià)地址NO.1.海珀蘭軒經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)18000鳳城九路城市運(yùn)動(dòng)公園北門NO.2.紫薇公園時(shí)光高新18000科技六路中段NO.3.大唐通善坊曲江新區(qū)17000慈恩東路NO.4.八號(hào)府邸高新16500丈八北路以東NO.5.宏府嘉會(huì)廣場城內(nèi)16000北大街和西華門十字西南角NO.6.鉆石半島曲江新區(qū)15500雁南三路路南NO.7.珠江時(shí)代廣場城南區(qū)14000環(huán)城南路東段336號(hào)NO.8.曲江6號(hào)曲江新區(qū)13000緯一街NO.9.長安公館城南區(qū)13000環(huán)城南路西段14號(hào)NO.10.公園天下城西區(qū)13000豐慶路與桃園路東南處NO.11.金地湖城大境曲江新區(qū)12000曲江池畔NO.12.曲江觀邸曲江新區(qū)12000曲江水廠西側(cè)NO.13.九錦臺(tái)城南區(qū)12000含光北路23號(hào)NO.14.鴻基紫韻曲江新區(qū)11500南臨雁南五路，西臨芙蓉西路NO.15.浐灞半島浐灞生態(tài)區(qū)11000東湖路與浐河交匯處200米NO.16.宏信國際花園城南區(qū)11000南門廣場向東100米NO.17.華美達(dá)國際公寓城內(nèi)11000北大街西華門十字東北角NO.18.蘭亭坊高新區(qū)11000科技六路中段NO.19.紫薇永和坊曲江新區(qū)11000雁塔南路曲江賓館正南NO.20.萬科新地城城南區(qū)11000南二環(huán)西段66號(hào)精裝修是突破區(qū)域價(jià)值的有效途徑。精裝修房的客戶需求：精裝修與否---客戶需求總體富貴之家社會(huì)新銳望子成龍5分（非常喜歡）4分3分2分1分（有一點(diǎn)喜歡）中年之家健康養(yǎng)老務(wù)實(shí)之家基數(shù)：各組所有受訪者 306 51 76 110 26* 27* 16*（%）平均打分：

4.03 3.94 4.21 3.98 4.08 4.00 3.69Ref:Q291.希望帶裝修或已購置帶裝修房的喜好度評(píng)分較高。精裝修房的客戶需求：精裝修與否---客戶需求省去裝修過程,節(jié)約精力交房時(shí)即可入住,節(jié)省時(shí)間專業(yè)化的設(shè)計(jì)和施工裝修房由開發(fā)商提供,裝修質(zhì)量有保證裝修房小區(qū)入住時(shí),無需裝修過程.既不影響鄰居,也不影響自己如果裝修質(zhì)量出現(xiàn)問題,可以由開發(fā)商解決開發(fā)商統(tǒng)一采購，裝修房綜合價(jià)格較低買裝修房可以通過貸款解決裝修資金壓力 總體 富貴之家 社會(huì)新銳 望子成龍 中年之家 健康養(yǎng)老 務(wù)實(shí)之家基數(shù)：各組所有受訪者Ref:Q30（%）最重要原因其他原因 306 51 76 110 26* 27* 16*2.“省力〞、“省時(shí)〞是消費(fèi)者選擇裝修房最主要的原因。精裝修房的客戶需求：精裝修與否---客戶需求3.精裝修的質(zhì)量隱患是阻礙客戶購置精裝修房的因素。裝修房隱蔽工程質(zhì)量不過關(guān)裝修房做工粗糙,偷工減料交房時(shí),裝修房內(nèi)部配件與合同不符樣板房與實(shí)際交房差距很大裝修風(fēng)格千篇一律,缺乏個(gè)性裝修房的總價(jià)更高開發(fā)商獲取更大利潤不喜歡開發(fā)商的裝修風(fēng)格基數(shù)：各組所有受訪者Ref:Q31（%）最重要原因其他原因 總體 富貴之家 社會(huì)新銳 望子成龍 中年之家 健康養(yǎng)老 務(wù)實(shí)之家 306 51 76 110

26* 27* 16*從政策支持來看，雖然仍存在一些配套政策的缺乏，但開展商品住宅裝修的方向堅(jiān)決；從裝修房的優(yōu)勢來講，其擁有毛坯房不能到達(dá)的諸多好處，利遠(yuǎn)大于弊；從行業(yè)的開展角度講，目前處于裝修房的開展時(shí)期，西安雖在初期，但開展速度較快；從凱旋集團(tuán)未來開展戰(zhàn)略講，高端精品公寓，裝修是必不可少的一個(gè)要素；從客戶需求來看，精裝修喜好度較高，雖然存在一些阻礙，但仍瑕不掩瑜；從與本工程的契合度來看，精裝修是突破區(qū)域價(jià)值的有效途徑；小結(jié)因此建議本工程采用精裝修。NO.2.精裝如何做精裝修？定制小豪宅？精裝修遇到的三個(gè)普遍問題：精裝修如何做1、采購------本錢控制；2、施工管理------本錢控制、質(zhì)量管理；3、售后效勞------客戶滿意度，企業(yè)美譽(yù)度，持續(xù)的購置力。精裝修如何做---采購供方名稱產(chǎn)品或服務(wù)范圍合作模式上海三月楓木業(yè)有限公司實(shí)木復(fù)合地板集團(tuán)集中采購安信偉光（上海）木材有限公司圣象集團(tuán)有限公司昆山日門建筑裝飾有限公司PVC覆膜戶內(nèi)門集團(tuán)集中采購上海安洋木業(yè)有限公司深圳阿卡狄亞木業(yè)有限公司浙江金凱門業(yè)有限公司廣東蒙娜麗莎陶瓷有限公司內(nèi)墻地磚（上海區(qū)域）集團(tuán)集中采購上海安洋木業(yè)有限公司背景墻集團(tuán)集中采購寧波方太廚具有限公司寧波方太廚具有限公司裝修房室櫥柜、浴室柜（上海區(qū)域）集團(tuán)集中采購北京漢森家居產(chǎn)品有限公司寧波帥康現(xiàn)代家具有限公司上海恒揚(yáng)貿(mào)易有限公司科勒(中國)投資有限公司衛(wèi)生潔具集團(tuán)集中采購樂家（中國）有限公司東陶（中國）有限公司摩恩（上海）廚衛(wèi)有限公司卜內(nèi)門太古漆油（中國）有限公司內(nèi)外墻涂料集團(tuán)集中采購赫普（深圳）涂料有限公司廣州立邦涂料有限公司廣東美的暖通設(shè)備有限公司中央空調(diào)集團(tuán)集中采購青島海信日立空調(diào)系統(tǒng)有限公司北京新愛達(dá)機(jī)電工程顧問有限公司廣東美的制冷設(shè)備有限公司分體空調(diào)集團(tuán)集中采購三菱重工金羚空調(diào)器有限公司上海頤邁櫥具有限公司收納衣柜區(qū)域集中采購上海全筑家具有限公司上海安洋木業(yè)有限公司中山德立潔具有限公司淋浴房區(qū)域集中采購中山市莎麗衛(wèi)浴設(shè)備有限公司中山市朗俊衛(wèi)浴有限公司集團(tuán)及上海區(qū)域集中采購清單，其余采用各公司自行采購，或直接委托乙方采購。由于精裝修趨勢，影響到建材、飾品等行業(yè)的零售，生產(chǎn)企業(yè)及經(jīng)銷商更樂于與企業(yè)的戰(zhàn)略合作；假設(shè)企業(yè)產(chǎn)品線定位清晰且相對(duì)單一時(shí)〔如凱旋初步定位高端精品公寓〕，那么戰(zhàn)略采購的優(yōu)勢將更大，但其實(shí)戰(zhàn)略采購即使在目前萬科這樣的大型企業(yè)所占比例也并非很高；凱旋有必要在一開始就建立自己的采購資源庫及戰(zhàn)略供給商，逐漸積累并篩選適合自己的戰(zhàn)略合作伙伴，但初期資源有限時(shí)可通過零星采購或局部乙供的方式。精裝修如何做---施工管理階段工作內(nèi)容輸出成果參與部門/單位招標(biāo)階段該標(biāo)準(zhǔn)用于招標(biāo)要求與交底，作為合同的一部分。合同文本采購管理部牽頭，工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部參與施工階段該標(biāo)準(zhǔn)用于質(zhì)量要求培訓(xùn)與交底培訓(xùn)與交底記錄項(xiàng)目經(jīng)理部牽頭，裝修單位、監(jiān)理單位參與該標(biāo)準(zhǔn)是施工組織設(shè)計(jì)與監(jiān)理細(xì)則的重要依據(jù)。依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)審核裝修單位的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案/監(jiān)理規(guī)劃和專項(xiàng)細(xì)則施工組織設(shè)計(jì)與監(jiān)理細(xì)則審核與備案項(xiàng)目經(jīng)理部牽頭、監(jiān)理單位、裝修單位參與裝修單位自檢與監(jiān)理單位復(fù)查自檢質(zhì)量記錄（參見本文7.質(zhì)量記錄表單）裝修單位、監(jiān)理單位交付階段該標(biāo)準(zhǔn)用于分戶交付驗(yàn)收前進(jìn)行工作交底交底記錄項(xiàng)目經(jīng)理部牽頭，裝修單位、監(jiān)理單位、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司參與該標(biāo)準(zhǔn)用于分戶交付驗(yàn)收實(shí)施分戶交付驗(yàn)收記錄項(xiàng)目經(jīng)理部或客戶服務(wù)部牽頭，物業(yè)公司、監(jiān)理單位、裝修單位參與組成聯(lián)合驗(yàn)收小組分戶交付驗(yàn)收問題統(tǒng)計(jì)與分析，如多輪驗(yàn)收，每輪驗(yàn)收過后及時(shí)整理驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題，統(tǒng)計(jì)問題分布，并及時(shí)分析原因。分戶交付驗(yàn)收問題統(tǒng)計(jì)與分析（可參考《裝修房分戶交付驗(yàn)收問題統(tǒng)計(jì)與分析示例》等支持文件）項(xiàng)目經(jīng)理部牽頭，客戶服務(wù)部、物業(yè)公司參與目前各開發(fā)商多采用裝修工程直接委托給專業(yè)的裝修公司或由總包承接。工程前制定詳細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，過程中監(jiān)控、分階段驗(yàn)收〔按照工序提取驗(yàn)收點(diǎn)〕及完工后嚴(yán)格驗(yàn)收〔裝修單位自檢---監(jiān)理驗(yàn)收---工程部驗(yàn)收〕等措施保證質(zhì)量。精裝修如何做---施工管理編號(hào)驗(yàn)收子項(xiàng)質(zhì)量問題原始代碼驗(yàn)收子項(xiàng)質(zhì)量問題描述驗(yàn)收子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)/精度要求檢驗(yàn)批測量方法N室內(nèi)（客廳、餐廳、臥室1、臥室2、臥室3、書房、廚房、衛(wèi)生間1、衛(wèi)生間2、衛(wèi)生間3、陽臺(tái)1、陽臺(tái)2、自定義房間）NA房間凈空尺寸

NA-1-1房間長度誤差超標(biāo)（1）長房間長度誤差超標(biāo)、與設(shè)計(jì)長度誤差小于等于10mm大房間測6個(gè)點(diǎn)，小房間測4-5個(gè)點(diǎn)，廚房、衛(wèi)生間測2個(gè)點(diǎn)紅外線測距儀檢查

NA-1-2房間寬度誤差超標(biāo)（2）寬房間寬度誤差超標(biāo)、與設(shè)計(jì)寬度誤差小于等于10mm紅外線測距儀檢查

NA-1-3房間凈高誤差超標(biāo)（3）凈高房間凈高誤差超標(biāo)、與設(shè)計(jì)凈高誤差小于等于10mm紅外線測距儀檢查NB門

入戶門

NB-1-1門框的正、側(cè)面垂直度誤差超標(biāo)（1）門框的正、側(cè)面垂直度允許偏差≤2mm每樘檢查用2m工程檢測尺檢查

NB-1-2門扇與框的接縫寬度與高低差誤差超標(biāo)（2）門扇與框的接縫接縫寬度為1.5～2.5mm，高低差≤2mm每樘檢查用鋼尺檢查

NB-1-3門扇與地面間留縫不符合要求（3）門扇與地面間留縫≥4.0㎜，≤6.0㎜每樘檢查用鋼尺檢查

NB-2-4防盜、防火不符合要求（4）防盜、防火性能防盜安全門永久性固定標(biāo)記（內(nèi)側(cè)鉸鏈（合頁）邊上角位置）、核對(duì)防火級(jí)別標(biāo)記（無標(biāo)記情況，須復(fù)核產(chǎn)品防火級(jí)別證明資料）,復(fù)核貓眼有關(guān)防火性能檢測報(bào)告每樘檢查觀察

NB-2-5門框密封條存在瑕疵（5）門框密封條密封膠條安裝牢固、無斷裂、砂眼等缺陷每樘檢查觀察

NB-2-6門五金配件存在瑕疵（6）五金配件合葉、鉸鏈、門鎖、拉手、插銷、小五金、貓眼、門吸無損壞、凹痕、鐵銹、劃痕每樘檢查觀察

NB-2-7門的開啟功能存在缺陷（7）門的開啟情況開關(guān)靈活，無碰擦、異響、密閉、框與扇及扇與扇平行，無大小頭每樘檢查觀察；開啟和關(guān)閉檢查；手板檢查

NB-3-8門存在劃痕（8）劃痕無雀絲、劃痕、毛刺、錘印每樘檢查觀察

NB-3-9門存在其他觀感質(zhì)量問題（9）觀感質(zhì)量表面平整、光潔、色澤一致；無銹蝕、碰傷、凹坑、污染、拉毛；門套線與墻體表面密合每樘檢查觀察

NB-4-10門成品保護(hù)不到位（10）成品保護(hù)保護(hù)完好(依據(jù)<萬科集團(tuán)裝修房成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>)每樘檢查觀察

戶內(nèi)門

NB′-1-1門扇的正、側(cè)面垂直度誤差超標(biāo)（1）門框的正、側(cè)面垂直度允許偏差≤2mm每樘檢查用2m工程檢測尺檢查

NB′-1-2門框上口標(biāo)高不統(tǒng)一（2）門框上口標(biāo)高多個(gè)內(nèi)門，門框上口標(biāo)高允許偏差≤3mm每樘檢查水平管與尺量檢查

NB′-1-3門扇與框的接縫寬度與高低差誤差超標(biāo)（3）門扇與框的接縫接縫寬度為1.5～2.5mm，高低差≤2mm每樘檢查用鋼尺檢查

NB′-1-4門扇與地面間留縫不符合要求（4）門扇與地面間留縫普通內(nèi)門留縫要求≥6.0㎜，≤8.0㎜；衛(wèi)生間門如沒有設(shè)置百葉，留縫要求≥8.0≤10.0，如設(shè)置百葉，留縫與普通內(nèi)門相同每樘檢查用鋼尺檢查

NB′-2-5門五金配件存在瑕疵（5）五金配件合葉、鉸鏈、門鎖、拉手、插銷、小五金、門吸無損壞、凹痕、鐵銹、劃痕每樘檢查觀察

NB′-2-6門框密封條存在瑕疵（6）門框密封條密封膠條安裝牢固、無斷裂、砂眼等缺陷每樘檢查觀察

NB′-2-7門的開啟功能存在缺陷（7）門的開啟情況開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹每樘檢查觀察；開啟和關(guān)閉檢查；手板檢查

NB′-3-8門存在劃痕（8）劃痕無雀絲、劃痕、毛刺、錘印每樘檢查觀察

NB′-3-9門存在其他觀感質(zhì)量問題（9）觀感質(zhì)量表面平整、光潔、色澤一致；無缺、斷角；門套線與墻體表面密合每樘檢查觀察

NB′-4-10門成品保護(hù)不到位（10）成品保護(hù)保護(hù)完好(依據(jù)<萬科集團(tuán)裝修房成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)>)每樘檢查觀察施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)例如：精裝修如何做---售后效勞項(xiàng)目名稱目前狀態(tài)維修發(fā)展商未來城在售經(jīng)銷商和裝修公司質(zhì)保2年亞建地產(chǎn)南門國際在售經(jīng)銷商和裝修公司質(zhì)保2年陜西云峰置業(yè)有限責(zé)任公司萊安逸境在售

陜西置地投資發(fā)展有限公司宏府嘉會(huì)廣場在售物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保1年西安市宏府房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司長安公館在售物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年凱波爾置業(yè)奧林匹克花園在售物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年陜西泰盈環(huán)達(dá)通房產(chǎn)珠江時(shí)代廣場尾盤物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年西安珠江投資有限公司東方米蘭熱銷物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司尚中心未開盤

物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年陜西明大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿鐵城售罄物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年西安榮華地產(chǎn)萬科新地城售罄客戶服務(wù)受理客戶投訴及維修要求，設(shè)有專門的維修組西安萬科尚品國際在售物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、更換，經(jīng)銷公司質(zhì)保2年西安仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前僅萬科由客戶效勞部受理客戶投訴及維修要求，并設(shè)有專門的維修組；其余多采用兩種方式，一種由物業(yè)公司維修、更換，但產(chǎn)品由經(jīng)銷公司負(fù)責(zé)，物業(yè)僅聯(lián)系；另外一種由裝修公司與業(yè)務(wù)訂立后期維護(hù)協(xié)議，開發(fā)商預(yù)留一局部保證金作為維修押金；凱旋集團(tuán)作為持續(xù)開展型企業(yè)，最開始在物業(yè)設(shè)立維修組，物業(yè)起中間作用〔接受客戶維修投訴后催促經(jīng)銷商及裝修公司進(jìn)行后期維修及質(zhì)?！?，企業(yè)開展成熟后可成立專門的維修組。備注：客戶其實(shí)可以并樂于接受有償維修效勞精裝修如何做---裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修一般占房價(jià)的12%-18%；與工程同等質(zhì)素及售價(jià)相近的公寓類工程裝修在1300-1600元/㎡之間；建議本工程裝修標(biāo)準(zhǔn)1500/㎡〔除去管理費(fèi)用等，凈本錢可控制在1200/㎡〕；比照1200與1500標(biāo)準(zhǔn)后會(huì)發(fā)現(xiàn)，1500在整體檔次上有較大幅度的提升〔詳見后頁〕；廚房櫥柜：美時(shí)等同級(jí)別高級(jí)組合櫥柜、高級(jí)人造石臺(tái)面脫排、灶具：櫻花臺(tái)盆三件套：弗蘭卡高級(jí)墻地磚：亞細(xì)亞熱水器：林內(nèi)12升微波爐：格蘭仕、松下消毒柜：帥康無烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)客餐廳地板：高級(jí)實(shí)木復(fù)合墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆開關(guān)面板：西門子衛(wèi)生間淋浴房：科勒、樂家等同級(jí)別淋浴房隔斷浴缸：科勒臺(tái)盆龍頭：科勒淋浴龍頭：科勒坐便器：科勒浴霸暖風(fēng)機(jī)：燈暖浴霸浴室墻地磚：亞細(xì)亞收納系統(tǒng)/電器空調(diào)：日立及同檔品牌分體式空調(diào)冰箱：伊萊克斯冰箱有衛(wèi)生間臺(tái)下廚柜\儲(chǔ)物間內(nèi)櫥無鏡箱\衣帽間、衣柜價(jià)格壓力下各類產(chǎn)品的價(jià)值排序：在１２００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者維持了對(duì)大局部廚房產(chǎn)品的理想需求

消費(fèi)者放棄了對(duì)烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)、局部儲(chǔ)物空間的選擇

烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱儲(chǔ)物間內(nèi)櫥衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)浴缸微波爐精裝修如何做---1200標(biāo)準(zhǔn)配置〔除去管理費(fèi)用外本錢可控制在900〕價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品櫥柜：美時(shí)等同級(jí)別高級(jí)組合櫥柜、高級(jí)人造石臺(tái)面脫排、灶具：櫻花臺(tái)盆三件套：摩恩普通墻地磚：亞細(xì)亞熱水器：林內(nèi)12升微波爐：格蘭仕、松下消毒柜：帥康無烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)淋浴房：科勒、樂家等同級(jí)別淋浴房隔斷浴缸：TOTO臺(tái)盆龍頭：TOTO淋浴龍頭：TOTO坐便器：美標(biāo)浴霸暖風(fēng)機(jī)：燈暖浴霸浴室墻地磚：亞細(xì)亞廚房衛(wèi)生間客餐廳收納系統(tǒng)/電器地板：高級(jí)實(shí)木復(fù)合墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆開關(guān)面板：TCL空調(diào)：日立及同檔品牌分體式空調(diào)冰箱：海爾冰箱有衛(wèi)生間臺(tái)下廚柜\儲(chǔ)物間內(nèi)櫥無鏡箱\衣帽間、衣柜精裝修如何做---1200標(biāo)準(zhǔn)配置〔除去管理費(fèi)用外本錢可控制在900〕價(jià)格壓力下各類產(chǎn)品的價(jià)值排序：在１５００元／平米裝修預(yù)算的壓力下，消費(fèi)者可以維持大局部產(chǎn)品的理想需求

消費(fèi)者僅僅放棄了對(duì)烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)的需求烤箱消毒柜垃圾食物粉碎機(jī)櫥柜灶具、脫排臺(tái)盆三件套廚房墻地磚熱水器淋浴房臺(tái)盆、龍頭淋浴龍頭坐便器地板墻面開關(guān)面板衛(wèi)生間臺(tái)下櫥柜鏡箱儲(chǔ)物間內(nèi)櫥衣帽間空調(diào)冰箱浴霸暖風(fēng)機(jī)微波爐浴缸浴室墻地磚精裝修如何做---1500標(biāo)準(zhǔn)配置〔除去管理費(fèi)用外本錢可控制在1200〕價(jià)格壓力下，依然維持要求的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，降低檔次的產(chǎn)品價(jià)格壓力下，選擇舍棄的產(chǎn)品櫥柜：美時(shí)等同級(jí)別高級(jí)組合櫥柜、高級(jí)人造石臺(tái)面脫排、灶具：櫻花臺(tái)盆三件套：弗蘭卡高級(jí)墻地磚：亞細(xì)亞熱水器：林內(nèi)12升微波爐：格蘭仕、松下消毒柜：帥康無烤箱、垃圾食物粉碎機(jī)淋浴房：科勒、樂家等同級(jí)別淋浴房隔斷浴缸：科勒臺(tái)盆龍頭：科勒淋浴龍頭：科勒坐便器：科勒浴霸暖風(fēng)機(jī)：燈暖浴霸浴室墻地磚：亞細(xì)亞地板：高級(jí)實(shí)木復(fù)合墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆開關(guān)面板：西門子空調(diào)：日立及同檔品牌分體式空調(diào)冰箱：伊萊克斯冰箱有衛(wèi)生間臺(tái)下廚柜\儲(chǔ)物間內(nèi)櫥無鏡箱\衣帽間、衣柜廚房衛(wèi)生間客餐廳收納系統(tǒng)/電器精裝修如何做---1500標(biāo)準(zhǔn)配置〔除去管理費(fèi)用外本錢可控制在1200〕工程定位產(chǎn)品定位形象定位客群定位貳NO.1.客群定位區(qū)域客群精裝客群品質(zhì)一般，價(jià)格偏低高品質(zhì)，高價(jià)格客群基數(shù)小【地緣性客群〔交通動(dòng)線及商圈輻射〕為主，非地緣性客群〔大西安市，又以城西片區(qū)為主，高新為輔〕為輔】客群基數(shù)大【非地緣性客群為主，地緣性客群為輔】自用為主，投資為輔投資為主，自用為輔居住為主，商務(wù)為輔商務(wù)為主，居住為輔首次置業(yè)及改善性居住為主屢次置業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)工程屬性客群基數(shù)置業(yè)動(dòng)機(jī)置業(yè)用途置業(yè)次數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力NO.1.客群定位從典型案例說起內(nèi)環(huán)物業(yè)·鉑金地段·優(yōu)勢配套二環(huán)核心·交通便利二環(huán)沿線·交通便利地段價(jià)值+商圈價(jià)值+交通價(jià)值交通樞紐價(jià)值交通價(jià)值+公園價(jià)值企業(yè)高管、私企老板、純投資客戶、海歸、空中飛人、高級(jí)公務(wù)員等職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員、企業(yè)中高管、私企老板、一般公務(wù)員小白領(lǐng)、個(gè)體業(yè)主奢華精裝·頂級(jí)配套國際貼身物業(yè)效勞13000~16000元/㎡NO.1.客群定位結(jié)合本案綜合優(yōu)勢內(nèi)環(huán)物業(yè)·鉑金地段·優(yōu)勢配套二環(huán)核心·交通便利二環(huán)沿線·交通便利地段價(jià)值+商圈價(jià)值+交通價(jià)值交通樞紐價(jià)值交通價(jià)值+公園價(jià)值內(nèi)環(huán)物業(yè)——城墻，稀缺無可復(fù)制地段——新興商圈核心配套——七大商圈核心交通——暢達(dá)城市NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成1.區(qū)域周邊拆遷戶因拆遷〔城中村改造或區(qū)域改造：大興區(qū)、大慶路、豐慶路〕產(chǎn)生的被迫置業(yè)隨有住房面積補(bǔ)償，但為升級(jí)考慮伺機(jī)置業(yè)，投資性置業(yè)是其置業(yè)根本動(dòng)機(jī)“繼續(xù)包租公、包租婆的生活〞公寓類產(chǎn)品，升值潛力大，區(qū)域開展成熟，多為一次性置業(yè)但，縱觀工程周邊區(qū)域，此類產(chǎn)品進(jìn)入供給斷層，且現(xiàn)有工程品質(zhì)差強(qiáng)人意NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成2.交通動(dòng)線經(jīng)營者經(jīng)過多年打拼，生意已具規(guī)模，置業(yè)是其事業(yè)穩(wěn)定并進(jìn)一步開展的有力支撐“比生活更享受·比酒店更生活〞距離店鋪較近或交通便利，公寓類產(chǎn)品，滿足居住使用的各項(xiàng)功能但，類似產(chǎn)品過遠(yuǎn)，或價(jià)格超出價(jià)值〔硬件指標(biāo)，生活的便利性與工程本身差距較大〕NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成3.企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、外聘高級(jí)技術(shù)人員單身貴族或獨(dú)居西安，收入穩(wěn)定且豐厚，置業(yè)是其享受生活享受工作的物理載體“私人行宮〞城墻邊，鐘樓商圈、西稍門商圈——享受生活的一切但，類似產(chǎn)品過遠(yuǎn)，或價(jià)格超出價(jià)值〔硬件指標(biāo)，生活的便利性與工程本身差距較大〕NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成4.企業(yè)中高管，職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)濟(jì)實(shí)力殷實(shí)，情感生活豐富或獨(dú)居西安，置業(yè)是生活的附屬，追求工作與生活之外的第三空間——即：不被打攪的專屬私享空間“私人行宮、酒店套房、商務(wù)頭等艙〞置業(yè)更加理性，追求工程的綜合素質(zhì)，對(duì)于物業(yè)效勞的品質(zhì)及硬件指標(biāo)要求較高，追求圈層生活，工程質(zhì)素必須與身份匹配NO.1.客群定位本案客群構(gòu)成5.公務(wù)員、大學(xué)教授有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，置辦不動(dòng)產(chǎn)是其資金轉(zhuǎn)化的最直接和最有力途徑“養(yǎng)老型長線投資〞升值潛力、區(qū)域開展?jié)摿Α⒌囟蜰O.1.客群定位本案客群構(gòu)成6.創(chuàng)業(yè)型公司、外地駐西安辦事處借助辦公地的選擇提升企業(yè)形象，增強(qiáng)競爭暗示“酒店式工作室、微型企業(yè)總部〞工程品質(zhì)及自身配件支撐、周邊商務(wù)配套齊全NO.2.產(chǎn)品定位必要性：工程實(shí)現(xiàn)價(jià)值飛躍的需要企業(yè)實(shí)現(xiàn)品牌樹立的需要客群區(qū)域價(jià)值傾向的需要西門外·精裝修·財(cái)智空間【西門外】——工程交通、地段、配套等區(qū)域共性優(yōu)勢的核心描述【精裝修】——區(qū)域內(nèi)價(jià)值突破，縮短與同地段其他區(qū)域的價(jià)值差距，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)開發(fā)品牌遞延的核心【財(cái)智空間】——掌控生活自然是財(cái)務(wù)與智慧的雙豐收NO.3.檔次定位1200~1500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次定位的厘定源自裝修標(biāo)準(zhǔn)的厘定，中等偏高的裝修標(biāo)準(zhǔn)既能有效實(shí)現(xiàn)區(qū)域競爭的突破，促進(jìn)置業(yè)客群的價(jià)值傾向；同時(shí)又結(jié)合公司的操作實(shí)力，在有效縮短與同地段其他區(qū)域工程的價(jià)值差距的同時(shí)，也不偏離區(qū)域價(jià)值的支撐。NO.4.形象定位綜述：摒棄傳統(tǒng)的，機(jī)械的，生硬的冷冰冰的工程描述，將工程的氣質(zhì)內(nèi)涵與目標(biāo)客群的價(jià)值觀實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，產(chǎn)生共鳴。領(lǐng)跑財(cái)智時(shí)代【領(lǐng)跑】——企業(yè)的工程開發(fā)目標(biāo)，企業(yè)的品牌開展目標(biāo)；更主要的是目標(biāo)客群的心理歸屬【財(cái)智時(shí)代】——20%的高智力階層掌控80%的資源控制權(quán)，掌握80%的財(cái)富——知識(shí)跟財(cái)富的結(jié)合是目標(biāo)客群的真實(shí)寫照，更是本案具備的素質(zhì)【領(lǐng)跑財(cái)智時(shí)代】——是工程自身開展的需要，是企業(yè)品牌概念的遞延，更是目標(biāo)客群的生活及工作態(tài)度NO.5.價(jià)格定位公寓：10000~11000元/㎡商業(yè)：15000元/㎡立足點(diǎn)工程需要——實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破企業(yè)需要——樹立、奠定品質(zhì)生活倡導(dǎo)者的品牌形象七大商圈環(huán)繞——殿堂級(jí)配套圈城墻邊的高端