威尼斯花園策劃案

威尼斯花園策劃案尚榮國際出品PAGEPAGE47序策劃宗旨：實現(xiàn)項目價值利益最大化，提升項目品質(zhì)，使本項目成為沅江具有劃時代意義的品質(zhì)樓盤代表作。我們的行動：“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；以前瞻性的營銷理念為指導、專業(yè)服務(wù)為基石、團隊服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場經(jīng)驗、嚴謹扎實的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；根據(jù)本案的用地資源和市場環(huán)境，以最有效的方法來為本案設(shè)計、制定和實施專業(yè)的項目開發(fā)主題定位、項目市場定位、項目規(guī)劃設(shè)計建議、項目包裝及項目推廣計劃和項目品牌實施戰(zhàn)略。我們的目標：為威尼斯花園的開發(fā)建立利潤保障發(fā)展模式；為威尼斯花園的開發(fā)建立能夠達到利潤最大化的價值提升模式；為威尼斯花園項目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；攜【戰(zhàn)略目標泳】恢“統(tǒng)威尼斯花園臺”賣的戰(zhàn)略目標暴是：在沅江劍市建立一個旁高檔樓盤、怪精品社區(qū)，收一個成功人蒜士主流生活寄圈，并以此衛(wèi)提升城市的轉(zhuǎn)形象、提供小最適宜人居杠環(huán)境。床在項目開發(fā)顯中獲取最大摩的經(jīng)濟效益悲、社會效益算和環(huán)境利益混，通過分析崗項目用地的謊資源價值，疾運用市場調(diào)芳研手段找出底市場空白點泛及市場需求生點，力求準膀確的市場定漆位及項目定背位，使市場思、項目開發(fā)肢、項目的目仔標人群達到默完美結(jié)合，屯吃透市場、伙規(guī)劃好項目還建設(shè)，更好賺地圍繞后期照銷售服務(wù)，晉控制好節(jié)奏睬，使得開發(fā)循出的住宅產(chǎn)含品能以最快東速度回收變幻現(xiàn)，是最明閱確也最直接久的戰(zhàn)略目標鞋。弓【戰(zhàn)略手段吧】處“堪因地制宜、償以人為本蛇”跌，這是我們啄對威尼斯花恩園項目的策嶼劃觀點，賣搏點只是為提齡升產(chǎn)品的個尺性化和品質(zhì)出感服務(wù)的，小住宅產(chǎn)品自窗身的素質(zhì)仍左是決定項目慈成功與否的萄關(guān)鍵。就本蘆項目我司對究沅江的房地周產(chǎn)市場做了談詳細的分析絮，在綜合各擔方面的優(yōu)劣鼻勢后發(fā)現(xiàn)目明前在售或即蘋將發(fā)售的高桃端項目建筑侍風格以現(xiàn)代啊歐式為主流氧，但都流于撈小家子氣，曲缺乏高端產(chǎn)拖品的氣魄及晶形象。對于前客源來說購錘買高端住宅吐除了滿足居幕住的需求以透外最主要的稻原因是一個朝好的居所往籌往是一種身款份的象征、蹤一種榮譽的只象征。雖然流在沅江市場亞不乏標榜歐栽式建筑風格蝕的項目，但玻都僅限于建溫筑方面，未男形成整體項盤目氣質(zhì)。所獻以我司認為鉛把本項目定航位為歐式意烤大利風情社榆區(qū)，在綜合栽品質(zhì)提升的怕基礎(chǔ)上，打課造沅江城市受第一居所，日從生活方式倘、身份氣質(zhì)闊彰顯等各個此方面標高項越目價值，更存能奠定本項泳目在沅江房樣產(chǎn)市場的領(lǐng)茅袖地位，更類能吸引消費貴者的關(guān)注。目錄城市基本情況城市基本情況沅江房地產(chǎn)市場總體特征沅江高端住宅市場概況市場篇本案SWOT分析本案SWOT分析客源定位項目整體建議項目概況項目定位產(chǎn)品篇宣傳推廣策略宣傳推廣策略一期推廣執(zhí)行案名廣告主題推廣篇主體活動主體活動廣告媒介策略廣告風格建議廣告推廣預算推廣篇營銷篇營銷篇銷售策略及構(gòu)想項目工程進度價格策略前期認購策略銷售目標銷售策略執(zhí)行方式常規(guī)事件營銷銷售現(xiàn)場構(gòu)想樣板房選擇思路及策略銷售組織人員構(gòu)想【市場篇】喬本部分詞就沅江城市晶特色避——尖素有湖“聲東方威理熱覺本節(jié)關(guān)鍵筐詞掠尼斯鵝”男之稱、房地會產(chǎn)市場特征膚、市場發(fā)展誰兔壩榨○疼東方威尼斯煩趨勢來思考濁本案，通過跟研究競爭對超手情況，南逮救禾○遠精品樓盤時裂代到來扶明晰項目的勤定位及市場膊機會。末皆屋笨登攤○惜購房首要因院素是環(huán)境和遠價格滾一、城市基篩本情況歉○材自然地理早“坐洞庭天下水儲”攤，沅江市地烘處八百里洞亭庭腹地，位局于湖南省北歉部，益陽市挺東北部，以格沅水歸宿之軋地而得名。沒東北與岳陽窗縣交界，東挨南與汩羅市嘆、湘陰縣為剝鄰，西南與撿益陽市接壤趨，西與漢壽團縣相望，北暴與南縣、大向通湖區(qū)毗連撐。東西長約慣67.67姻公里，南北接寬約53.露45公里。匪地理坐標為芹東經(jīng)112亭°渴14析ˊ桌37＂至1商12讓°刑56愧ˊ怒20＂，北親緯28街°耐42江ˊ店26＂至2蓮9就°罩11闖ˊ聾17＂。全灣市總面積為醋2023.宮7平方公里昂，約占湖南合省總面積的另1.07%趟。地域接納燒湘、資、沅伴、澧四水，討吞吐長江，側(cè)河湖相通，欣連接成網(wǎng)，背呈激“鑰三分垸田三苗分洲，三分天水面一分丘怖”影的地理格局嘗。世界著名室的南洞庭濕性地保護區(qū)，升深藏在沅江拒這個水鄉(xiāng)澤瘦國。遠○宮土地資源甚徹沅江市地處宣中亞熱帶向慣北亞熱帶過愁渡的大陸季撕風濕潤氣候鳳區(qū)內(nèi)。良好擔的氣候條件杠與土屬使沅勞江市土地資逢源豐富。占軋全市近20拉%的水稻土倆、紅壤、潮襲土、紫色土坐等土種適宜悉水稻、苧麻扎、柑桔、蘆差葦、豆類、焰林木的生長鉤。驚○音物產(chǎn)資源斬沅江市是全赤國農(nóng)產(chǎn)品商遺品基地，主拴要產(chǎn)品有糧在、棉、豬、申魚、桔、葦顏、麻等。素頸有言“喚魚米之鄉(xiāng)將”瘦、摧“致苧麻之鄉(xiāng)陰”節(jié)、啦“剩蘆葦之鄉(xiāng)狹”懼的美譽。苧悲麻年產(chǎn)5萬師噸，占全國縱總產(chǎn)量的四呢分之一。蘆拳葦年產(chǎn)30鳳萬噸左右，精居全國之冠涌。鮮魚、柑淘桔、鴨蛋產(chǎn)躬量在全省居幅領(lǐng)先地位。哪速生楊作為盜后起之秀，善其蓄積量達齒百萬立方米丹。沅江森林穩(wěn)覆蓋率已達荷17.8%狐。栗○祥旅游資源免攪沅江市地處鴨“頂八百里洞庭特”測之腹地，山苦襟七澤，水灰接三湘，擁童有璀燦豐蘊見的人文古跡蹄和麗質(zhì)天生伶的山水美景額，大小景點俗有120多伸處，素有腦“射水鄉(xiāng)桔城逼”悼和烈“敗東方威尼斯熊”載之稱。境內(nèi)孩的南洞庭湖寒是國際公認導的重要濕地蘭，集湖光水年色、島嶼汀版洲、文物古場跡、珍稀物梢種和動人傳飛說于一體，品蘊含著洞庭濃湖縱橫八百株里、上下數(shù)包千年的時空辯演變脈絡(luò)和釀深刻漁耕文傷化淵源，集擴太湖之靈秀賞、洪澤湖之叢深沉、巢湖駱之寧靜、鄱羽陽湖之曠大酸于一身，被攜旅游名家譽蘿為霜“妻我國湖光勝防景第一處潛”喉。歷史上有歌許多名人到禍過沅江，留攝下了許多膾搖炙人口的詩暖詞，畫出了獲一幅幅沅江堅湖光山色的搜美麗圖畫。涌近年來沅江鞏市實施的克“魚旅游帶動戰(zhàn)殲略痰”對，進一步推宵動了旅游資賤源的開發(fā)，賄其旅游勝地普漸顯生機。夏島○武區(qū)位優(yōu)勢打鏈沅江地處華落中經(jīng)濟圈內(nèi)球，自古以來編是湘北地區(qū)擔戰(zhàn)略要地，欠為湖南省重展要的水上交噴通樞紐。水櫻路連湘、資度、沅、澧四格水，通江達捕海，是洞庭禽湖區(qū)重要的醫(yī)農(nóng)產(chǎn)品和工診業(yè)原料集散悟中心；陸路斤南接長石鐵均路、洛湛鐵盞路和長常高央速公路，與寒長沙、益陽軟相通，北連社白沙大橋和側(cè)南茅大橋，側(cè)與岳陽相接如。省道S2猜04線縱貫倒全境，隨著狼白沙大橋、垂南茅大橋、尸益沅一級公竿路、白沙港鋸口的相繼建尋成，將使沅然江交通更加裕便捷，區(qū)位禮優(yōu)勢更加明濾顯。冒○債桔城新貌坡沅江市區(qū)素辛有?！皾嵥l(xiāng)桔城值”依之稱。本著厘“餐建山水城市笨，留自然風與光；搞滾動繪開發(fā)，做旅塞游文章驗”隱的建設(shè)規(guī)劃相，近幾年來孫，在城西的詢青山綠水之號中，新開發(fā)海了桔城新區(qū)偶，一個獨具優(yōu)特色的啄“狹城中有湖、覺湖中建城槳”員的水鄉(xiāng)桔城臉正在崛起。你水是新城區(qū)捕的一大特色軍，這里五湖惜連通，河汊耗縱橫，被湖忌水和港灣環(huán)夢抱的各個丘赤崗半島上，求桔林四季枝勞葉蔥蘢，綠警水青山交相伴輝映，城鄉(xiāng)際山水融為一哪體，這里的禁確是一塊旅雪游、居家、選經(jīng)商、辦廠軟的熱土。為瀉促進桔城新菊區(qū)的開發(fā)，普市委、市人失大、市政府帳、市政協(xié)四珍大家機關(guān)及融相關(guān)機構(gòu)，瓜已于200皆3年國慶節(jié)揉整體搬遷至客新城區(qū)。為將吸引外來投梢資和保護投養(yǎng)資者的利益錫，新區(qū)已有理水上樂園、播度假村、別游墅村、高科宗技工業(yè)園、倆農(nóng)業(yè)科技園墻、港口、市環(huán)政設(shè)施等項佳目對外開放逗，市人民政襖府并在這里革成立了政務(wù)搞中心，對來訂新城區(qū)投資深建設(shè)落戶者湯，實行腐“嗚一站式審批支”豆、優(yōu)“臣一條龍服務(wù)沾”違，以最優(yōu)惠沫的政策，吸鉗引各方客商呀。炸二、沅江房似地產(chǎn)市場總?cè)~體特征掀○曠精品樓盤時扭代即將到來查在政府采取惹的一系列積止極財政政策捐的持續(xù)作用充和配套政策燒的刺激下，斑沅江市房地常產(chǎn)市場不斷警升溫，整個澡市場明顯趨短于高品質(zhì)要斯求，我們堅括信沅江的精閃品樓盤時代猴即將到來。畏○渠消費者購房才時考慮的首廢要因素是環(huán)已境及價格票經(jīng)調(diào)查、訪腸談得知，沅偏江市民購房無消費大致分寇為兩種觀點機。一部分人更在購房時全浸面比較樓盤貍的綜合品質(zhì)狠，看重社區(qū)名名聲、戶型鵲以彰顯身份掃、地位和財姥富。一部分且人在購房時彼主要還是考嚴慮房屋的價軋格，其次是匯環(huán)境、地段貍目的是為了肯更方便、舒遺適的生活起較居。細○踩樓盤競爭的幫重要因素是臉產(chǎn)品品質(zhì)主目前幾個較抱好的樓盤：謀桔城世家、偏美世界花園嗚等，在產(chǎn)品含品質(zhì)上都有辜一定的提升喂，但都僅限嚇于建筑方面親、造型方面盲，在環(huán)境、擁戶型的細部養(yǎng)處理上仍顯扶得較為粗糙徒，真正的精秩品還是沒有宿出現(xiàn)。隨著麻沅江房地產(chǎn)展業(yè)的發(fā)展，稀好的產(chǎn)品越慘來越多，消支費者購房必付然日趨成熟堤，只有不斷螞提高產(chǎn)品品送質(zhì)，才能贏趁得市場，才示能在市場競霧爭中立足于待不敗之地。旁○團商品房價格導將會持續(xù)攀息升翻物業(yè)檔次不騾斷日新月異舞，高端產(chǎn)品刷露出市場太缺陽家園、金汁福現(xiàn)代城、區(qū)日月新城、代盛世嘉園。姜該類物業(yè)目笑標客戶群體芝是面對沅江舞的中高端消替費市場，因之此物業(yè)價格蛋相對較高，迎必將引致整保體市場價格間的提升。隨扔著沅江房地典產(chǎn)市場越來撇越規(guī)范化的柔運作，土地加價格在土地歡出讓部門得鋼到了有效的料控制，以較訓低的土地價肝格取得土地習的可能性相相對減少。因刷此，未來開福發(fā)的房地產(chǎn)圓銷售價格將屆會趨于合理法的市場價格往。由于土地黨價格的提升逼，所以整體尸房地產(chǎn)市場狹的價格將會鴿繼續(xù)上揚。明○煎項目品牌化恨和企業(yè)品牌犯化趨勢明顯等隨著外地的泰一些資金雄兆厚有實力的畝企業(yè)和財團末介入沅江地午產(chǎn)市場，大大大提升了沅盯江整體樓盤膜的開發(fā)品質(zhì)豪。廣大居民銹對樓盤的認惹識和理解不捧斷加深，對悄房地產(chǎn)知識狐的不斷了解俯，對樓盤的勢開發(fā)要求會沒越來越高，館期房環(huán)境下趙，推廣、開釣發(fā)商和項目毫的品牌是項速目質(zhì)量的保田證.因此，該伴隨房地產(chǎn)積市場競爭的絹加劇，必將料促使沅江開草發(fā)商走向品材牌塑造的道程路。桔城世家穩(wěn)三、沅江高朵端住宅市場傍競爭概況：桔城世家牧推出市場的努形象：值得仍敬仰的高度控；驢建筑設(shè)計：四現(xiàn)代派；熔配套設(shè)施：洞小超市、車距庫；宴物業(yè)管理：窄桔城物業(yè)管明理公司；拘目標客戶群暈：本地私企夸經(jīng)商人群為遣主；屋價格策略：刑一次性付款蓬有98（按項揭99折）蚊折優(yōu)惠執(zhí)樓盤或位置墾均價讓折后價帳層差料物業(yè)類型醒戶型特點乒規(guī)模嗎桔城世家通巴山西路亮171削8

萌（電梯房）女1632偵20~3碑0元/㎡怎多層、小高宏層總11蔬、平層、錯暫層、復式釀75于畝、墻7.8病萬㎡

肢（1.5、敘40）金?，F(xiàn)代城金?，F(xiàn)代城剖推出市場的運形象：鑒證陸好房子的標嗓準；尖建筑設(shè)計：誦現(xiàn)代派板式唐；辛配套設(shè)施：晌風情商業(yè)街銷、超市、車腸庫、幼兒園誘、底層架空磁做泛會所、無酒店、休閑聚；無物業(yè)管理：玩待定垂目標客戶群捎：恭價格策略：捎一次性付款瓣有97折優(yōu)島惠；古少樓盤掀位置混均價游折后價廟層差臟物業(yè)類型滑戶型特點縱規(guī)模穩(wěn)金福

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婦（多層）失1484仇30~5漢0元/㎡厚多層、小高兇層、酒店攀全框架結(jié)構(gòu)檢、露臺、大銹觀景陽臺埋約介2篩萬㎡盛世嘉園盛世嘉園能推出市場的膜形象：感受伐盛世尊享礦嘉園；侄建筑設(shè)計：篇現(xiàn)代派簡約屢；匆配套設(shè)施：著公園、商業(yè)鋒街、超市、貨車庫、幼兒勾園、醫(yī)務(wù)、囑健身器材；琴康體會所：拼底層架空做欲泛會所；倘物業(yè)管理：艷待定邊目標客戶群毒：公務(wù)員為聚主；活價格策略：左綜合有95兔折優(yōu)惠；值樓盤震位置撇均價陣折后價崗層差脫物業(yè)類型漏戶型特點哄規(guī)模炕盛世嘉園割沅江大道鳳多層挪1耳46啄0

掉電梯竄1評660忘1387

悟1557悼凌亂謝多層、小高蜜層、高層跪17趕種戶型、電睡梯房囑60%銷。晝30%桿綠化格151.5真畝

遍16勿萬㎡美世界花園美世界花園碌推出市場的耽形象：好房個子自己會說拐話；勿建筑設(shè)計：秒簡潔歐式；即配套設(shè)施：臟大型商業(yè)廣館場、品牌超辭市、車庫、飯幼兒園；殃康體會所：俱底層架空做咽泛會所；神物業(yè)管理：以美世界物業(yè)去管理公司；參目標客戶群搶：私營主、栗公務(wù)員；掃價格策略：詞一次性付款折有98折優(yōu)宮惠；賞住樓盤菠位置逼價格弓折后價仍層差荷物業(yè)類型朝戶型特點伯規(guī)模召美世界花園估桔城大道槍多層喪13忠56

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憲1520村20~3洞0元/㎡淺多層

亮小高層丹電梯房頂層逃閣樓贈送汽66.7酒畝、浮9末㎡、酸40%貍、完26.8%亭2騰棟多層底層鍛為商鋪日月星城日月星城粒推出市場的剖形象：天生雜日月福滿叛星城；微建筑設(shè)計：淋現(xiàn)代派、宇辛宙運行、陰輝陽平衡哲思葡；妻配套設(shè)施：似湖景、車庫慮、湖心會所喉、兒童游樂倡場、底商等冠；民物業(yè)管理：把國盛物業(yè)管飼理片目標客戶群難：私營業(yè)主杏、公務(wù)員抬價格策略：壩送4-5㎡執(zhí)面積譽樓盤揀位置甲均價乞折后價演層差攔物業(yè)類型籍戶型特點穩(wěn)規(guī)模衰有無商鋪兵日月星城友市政府旁幅電梯165鏈0興1500登30恩~鋤50元/㎡械小高層旦頂層復式樓達贈送、頂層擁花園聰約7萬㎡賓1-2層商怎鋪漢以上市調(diào)數(shù)淚據(jù)僅供參考柱，優(yōu)應(yīng)市場變化齡及營銷節(jié)點惕，將另行提洗交市調(diào)報告零?！井a(chǎn)品篇】閃本部分圍繞仍項目概況（熱經(jīng)濟技術(shù)指海標、指朝演吳本節(jié)關(guān)鍵詞芬：酸建筑風格、埋戶型特點）旦綜合分析本遲項泥考咽柳熱○繩歐式風格仇目的優(yōu)劣勢園，根據(jù)物業(yè)睛類型定位目紐標踏單緣莊攏○霞創(chuàng)新戶型鹽消費群，確撤定項目整體蠶定位。圍繞芽定具哲餅列線○橋SWOT分泳析悲位重新審視革本項目，提鞏出打造建議婆。嫂屠神床損○字城市第一居派所惱一、項目概樣況廚1、項目經(jīng)詳濟技術(shù)指標艘編號確項目名稱令單位迎數(shù)量董比例昌備注輩1恐總用地面積慮㎡縱32602捷——慮2難總建筑面積活㎡寬70308弄——礎(chǔ)高層住宅面求積揭㎡吵28790王41%善架空層、躍罰層面積不計兵多層住宅面餡積鳳㎡帽29610原42%禍洋房建筑面蚊積型㎡題6000蠻9%視別墅僅㎡豈1200桿1%吊商業(yè)建筑面船積庫㎡殃4658荒7%選門衛(wèi)共廁建形筑面積劍㎡違50籮——武3圣總建筑占地少面積滾㎡鋼11075交——時4唐建筑密度螞%墨33.97羅——衛(wèi)5腳容積率院——防2.16器——裕6鄙綠化率脖%喜31.22每——矩7脈居住戶數(shù)鏡戶狡528拾——怎8棋停車位栽個狀260松——月含60個車把庫臘2、建筑風洲格狗——風簡約歐式怨現(xiàn)代科技與平歐式文化的計融合，國際祝文化與地域膛文化的多元拍融合。用簡曲潔的造型及慶簡約的線條菜勾勒出歐式于建筑的典雅英與營造意大棋利建筑風情厭。茶3、戶型規(guī)斬劃及面積配徐比埋①恩戶型規(guī)劃特亞色符豐富的戶型腹、靈便空間嚷，16款特倒色戶型，平原層、躍層、考復式引領(lǐng)沅擴江創(chuàng)新戶型耐。82-3婦00平米面搞積空間。殖情景洋房：箏一、二層帶添地下室，三勒、四層帶露篇臺，頂層躍養(yǎng)式帶屋頂花脫園。錘小高層：宅錯層，頂層觀閣樓錦多層：奏頂層閣樓育、饑親情戶型僑②扒戶型面積配她比軍○箭多層戶型配床比揚戶型鉤面積（㎡）壘比例貼二房填三房蕉四房挖○害小高層戶型潛配比期戶型桃面積（㎡）董比例耕二房許三房碗四房息○捧洋房戶型配街比啦戶型該面積（㎡）欲比例坐二房貴三房販四房扶二、本案S涌WOT分析祥：持Stren葡ght(優(yōu)倘勢)養(yǎng)Weakn脾ess（劣冤勢）掘※斤項目的體兔量利于形成劃規(guī)模社區(qū)感暈※潛臨桔城大道成為沅江市的臭主干道，鉑羽金地段，未左來升值潛力樹大蠟※糟本項目臨近鉤益沅一級公唐路，交通發(fā)未達必※拔建筑規(guī)劃創(chuàng)籮新戶型為差思異化產(chǎn)品的州塑造提供可橡能儀※餃歐陸經(jīng)典建堪筑，高尚住專宅品質(zhì)優(yōu)勢鑄。枯※缺實力開發(fā)商掙的品質(zhì)保證袋，項目高端截產(chǎn)品氣質(zhì)。四※辟開發(fā)、規(guī)磚劃、建筑、妻營銷、推廣少多方專業(yè)運諸營獵※捕可借助自然岸景觀與周邊野同類項目相掃比不占優(yōu)勢爹※家大型生活配儲套暫時還不旋很完善巡※慈桔城大道仍宅在拓展當中針，就目前來蠻說，本項目檢所處位置略佩偏，人氣稍繁顯不足鄉(xiāng)Oport校unty（屯機會）撒Threa蜻t（威脅）菜※塞市場供應(yīng)結(jié)快構(gòu)存在良性糖空白點賴※衛(wèi)市政府整體前搬遷新城區(qū)師，新城區(qū)高賄端生活區(qū)成育形，高尚住嚇宅區(qū)域號召固力增強征※惜當前市場整泰體開發(fā)、營擱銷運作水平允相對不高洲※蘭市場容量有鼠限寧·級市場競爭壓撲力加大就※趁周邊競爭個返案較多昆·倘客源大量分夫流血※毀競爭個案同跪質(zhì)化現(xiàn)象嚴責重往※手受全國大環(huán)讀境影響，部可分客戶存在欲觀望心態(tài)，齊交易趨緩登※疏老城區(qū)低王房價對產(chǎn)品伯價格提升的陷抗性威脅設(shè)對應(yīng)市箱場戰(zhàn)球略石三、客源定沿位轉(zhuǎn)所謂客源定彩位，就是依假據(jù)項目自身悠的特征、品逢質(zhì)、形象為先載體而進行胖的對目標接臂受人群以及嘴購買對象的劉界定，是策閱劃--銷售尊關(guān)系中的重吐要環(huán)節(jié)。準需確而直觀的短客源定位，辜將直接有助覆于整體推廣壓和銷售的成吸功。左右項動目定位的因勺素很多，而劣其中最主要業(yè)的因素依然扔是產(chǎn)品定位滲，因為樓盤盛操作的成敗貝很大程度上畫取決于目標折客戶群的界為定，因此在蠅對前期市場框調(diào)研基礎(chǔ)上斑，具有針對柄性地界定購嘗買人群，才停能達到給整漂體項目定位聽的目的，并綁且銷售也就銳有的放矢。揭當然，客源念定位并不是瓜一個孤立靜夫態(tài)的過程，勵在許多時候罷還應(yīng)該進行我必要的客源衣細分。乒結(jié)合對不同兵需求客戶特限征喜好的掌寬握，為便于煙表述直接，憑以物業(yè)需求蕉為分類標準慧，將目標客爺源分為普通塘多層客源和姻小高層客源早和別墅、洋毫房客源三大軍類?，F(xiàn)偉根據(jù)客源社痕會地位、購叼房意圖、等藍差別作如下扭分析：陡1.多層截客源：英主要構(gòu)成人宜員錘公務(wù)員、私密營業(yè)主、效遣益好的國有丑企業(yè)（如通堡訊、銀行、筋醫(yī)院、學校瘡等）員工、浩外地打工回相鄉(xiāng)置業(yè)者寸目標客戶需厲求心理分析鑼結(jié)合目標客盛戶的年齡結(jié)臣構(gòu)、家庭構(gòu)遞成以及生活裝習慣分析，葡其心理動態(tài)逢主要有如下蜂幾類：據(jù)○畫向往優(yōu)越的只居住條件，種追求較高的公生活環(huán)境據(jù)○禿對社區(qū)檔次碑、配套、知謙名度等較為潔關(guān)心編○仰對小區(qū)的景燙觀和配套比礦較注重吉○轟追求生活在術(shù)高端，與上易層為鄰的效容果，不否認和有一定的虛奏榮心理瘦2.小高層紙客源攏主要構(gòu)成人隙員翁新貴階層、最私營業(yè)主、佩公務(wù)員、政膝府及企業(yè)的森中高層人員馬目標客戶需呈求心理分析灶結(jié)合小高層道目標客戶的驢年齡結(jié)構(gòu)、版家庭構(gòu)成以愉及生活習慣乖、置業(yè)心理紙分析，其心低理動態(tài)主要墾有如下幾類陰：竄○寶大多為二恰、三巧次置業(yè)。對健社區(qū)環(huán)境和論物業(yè)融較為注重。局○色希望一個更好為私密、高緒檔的生活空賢間孔；究對檔次、安自全、私密及沿小區(qū)規(guī)劃、陽配套有較高尤要求。缸○兩追求品質(zhì)、徐品味貢，社會地位鹿起點高，追紋求現(xiàn)代的上憑流生活?；?.洋房客漂源店主要構(gòu)成人晴員躁私營業(yè)主、柴政府官員、罵企業(yè)的高層瑞管理人員迷目標客戶需到求心理分析搭結(jié)合洋房目洽標客戶的年屋齡結(jié)構(gòu)、家縣庭構(gòu)成以及吼生活習慣、報置業(yè)心理分膜析，其心理偵動態(tài)主要有惑如下幾類：瘋○漂處于當?shù)爻亲笫胸敻浑A層宰的上層，且殺具有一定財費富積累，纏大多為二缸、三辟次置業(yè)。對搬社區(qū)環(huán)境和濕物業(yè)練較為注重。說○糠購房目的為鄉(xiāng)追求更舒適漸的居住環(huán)境熱和生活品質(zhì)膚，對安全、盞尊貴、舒適屠、品位有強墾烈的需求。賺○器崇尚西方的曾人文生活，磨對生活享受猶要求比較高堪。對物業(yè)管筒理和社區(qū)文潑化的要求更晃細微。勵○巾注重外部環(huán)潑境的富麗堂鍛皇，有以居腐住在此為榮紐耀的心態(tài)。尿購房帶有顯骨富特征，購附房必須有檔“所圈子感雅”棚，注重額“散鄰居是誰猾”引。劫四、項目定目位：刊項目定位是伶對項目的最惠基礎(chǔ)也是最量完善的分析齒后并且圍繞歐上文客源定友位，明確項扔目在市場上錘應(yīng)該以何種曾形式出現(xiàn)。魔前文的市場濃定位已經(jīng)明葵確了市場機栽會點、客源楚定位已經(jīng)界股定了目標客顛戶，結(jié)合指特導思想，應(yīng)計該在具體的狡項目定位時厚體現(xiàn)其尊貴靠高端、以沅停江高端項目斯的代言人游“盞領(lǐng)袖錄”歷的形象面世致，既脅“逗除了滿足基舌本的生活功烈能之外，還脾應(yīng)該明顯區(qū)蠻別于沅江普鈔通項目，并住且在高端項溜目中獨樹一膝幟卡”辮。此外項目同主題定位還鍛應(yīng)該從目標誓消費者心理喇需求的角度策出發(fā)，結(jié)合艷先天的地理要優(yōu)勢和不同紀的具體使用秋需求，做居藍住對生活方筍式的極大改云變，對目標極消費群體的冒社會心理價餐值預期進行辱市場誘導，欺圍繞目標消卡費群體的需配求心理展開渡項目主題定廢位。城市第一居所嬸在總體指導泡思想下，項榴目定位為：析體現(xiàn)身份價暖值的城市第一居所定位詮釋：六項目走高端移品質(zhì)路線，偉在戶居住功能要幣求和實際使體用價值之外徐，力求體現(xiàn)歇其附加價值貌的層次性提果升，迎合目豐標客戶界“推高人一等艘”軍的生活追求開，進而與其衡需求心理達嚼成高度和諧氣統(tǒng)一，體現(xiàn)沖客戶自身價慈值和身份優(yōu)臨越感。同時太在產(chǎn)品細節(jié)霧方面做足文效章，打造沅濤江城市第一同居所，使其汁當之無愧的急成為沅江市名場高端項目徐的旗幟。倡五、項目整捧體建議：則打造城市第捐一居所，即頸要超越現(xiàn)有現(xiàn)沅江市場項為目，在相同貨建筑品質(zhì)、盈相同客群爭折奪中，以宜一種超越純紡居住功能要鏟求和實際使桐用價值之外鈴的像品質(zhì)蟻住宅疾概念訴求圍，岔提供一種著與眾不同的裹格調(diào)杏生活方式的佳反映，突顯排客戶贊優(yōu)越社會地結(jié)位棵，在硬件既爛定的情況下掠，以軟件包矩裝、細節(jié)服俊務(wù)等提升項桂目檔次，襯污托出在城市鑒第一居所的筐項目的定位筑主題，對項值目打造等細低節(jié)方面賓做翠出如下建議容。溫○賊整體原則齡掘整個小區(qū)形挖成有機的整掩體，各個部切分的設(shè)計應(yīng)交該充分考慮便項目的主題估思想，特別象是在對外推滴廣形象上注貪重整體品味孤、整體風格援基調(diào)。陶○蠟尊貴原則岸就上文對項拋目的定位來議講，威尼斯赤花園針對的縣客戶群體是獵沅江市中高先端消費者，樸所以強調(diào)項刪目的尊貴性叨是項目的關(guān)肚鍵之所在，哄所以在項目溝的規(guī)劃、售纖樓部、推廣鍛形象中應(yīng)該軌處處體現(xiàn)尊躬貴原則。宗○科技原則雷我司并不建喜議本案作為康科技主題的應(yīng)項目，但作測為高端住宅四項目，本案非應(yīng)該具備相延應(yīng)的智能化舉標準，并采告用一些比較懲實用的科技貸手段，提高群項目的價值拉。呢智能化住宅值標準寒序號炮系統(tǒng)項目名促稱娛扁1設(shè)可視樓宇對偶講系統(tǒng)（黑膊白4寸，帶赤家居信息發(fā)至布）；仆集成訪客對肅講、住宅報糞警、室內(nèi)緊搶急報警系統(tǒng)望2聯(lián)閉路電視監(jiān)薪控系統(tǒng)（數(shù)耽字硬盤錄像清系統(tǒng)）；奴與周邊防范義系統(tǒng)聯(lián)動丈3被周邊防越報求警裝置（勒主動紅外報測警系統(tǒng)）與垮監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)警動鈔4中停車場管理隆系統(tǒng)（一卡炒通系統(tǒng)）；岸5杜公共廣播系補統(tǒng)（背景音綁樂及緊急廣員播系統(tǒng)）；匠與消防報警覽系統(tǒng)聯(lián)動慘6喪保安電子巡刮更系統(tǒng)（無題線巡更）；趙7撇三網(wǎng)綜合布迅線系統(tǒng)動（每戶兩個獲、兩個盈電視、一個失數(shù)據(jù)點）靈8格公共信息發(fā)瓶布顯示系統(tǒng)悅（LED顯佛示系統(tǒng)）○文化原則緊一個高檔住物宅項目，不斃只有尊貴的沖品質(zhì)，而且女需要有較高羅的品位，所叫以文化是的研項目的精髓蜘之所在，只篇有通過文化崗將項目的種總種特征聯(lián)系哲在一起，才鵝能形成一個尼既有品質(zhì)又枕有品位的高鬼檔社區(qū)。威鳴尼斯花園本揀身就是文化被、藝術(shù)的象芽征。通過后貫期的推廣活列動加強文化濫內(nèi)涵的傳達所，提升本案蕩格調(diào)。○風水原則夢對高端客源鐮來講，風水陶之說就比較目重要了，我碼司建議在項軟目推廣中應(yīng)雪該考慮風水伸方面的訴求追。如我們在些整體規(guī)劃布燥局、景觀布漏置宣傳方面好可適當傳達鼓風水學概念替。【推廣篇】格本部分圍繞獵項目整體定光位、分敘細咽節(jié)賣點瓣語巾本節(jié)關(guān)鍵詞纖通過攻心策奏略、占位策敘略、標榜策教略奠定猶國起○滑攻心為上，舒高調(diào)占位。螺項目城市第狡一居所的牢詳固地位，形母成口碑等歪溉○提一個核心阻一串活動兔傳播力，以臨最快的速度吹使項目回收鋸變現(xiàn)。靜齊盟○屋點面結(jié)合立鉆體整合傳播一、案名：威尼斯花園錘案名是項目洪最樸素直觀溉的宣傳載體紙，是檔次、氣風格、品質(zhì)嚇等諸多元素近的精華濃縮謀和直接映射焦，是項目帶且給人們的槳“刮第一印象圖”互，其成功與次否直接左右碌著項目的運聲作，因此貼發(fā)切響亮案名決對項目的重哄要程度不言昆而喻。威尼斯花園案名詮釋：性沅江素有捏“輸東方威尼斯少”鉛之稱，噴威尼斯是世裂界著名的水纏城路，浪漫之都鳳、藝術(shù)之都慣。威尼斯其朝實就是一種棄品位，一種潛文化，一種客生活方式。宅威尼斯的水無是有感情的箭，威尼斯的歲建筑是有生啟命的，威尼帽斯就是文化穴的擁有者，探就是品位的舞傳承者，威競尼斯代表的嶄是生活格調(diào)衣。將花園的洋概念加入，香增加案名的咳親切感與環(huán)圾境聯(lián)想的空愈間。胞二、廣告主漂題軟1、項目定殘位基調(diào)健城市第一居救所鉛攻心為上，閃高調(diào)占位。貪城市第一居淡所是對樓盤橋的所有賣點錢進行提煉揉左成的精髓，死作為項目的立定位基調(diào)。員務(wù)必使碌“趁威尼斯花園緩”托尊貴身份象際征的形象在啊沅江脫穎而閣出。后期廣飲告從客群心煉理、尊貴性掩、產(chǎn)品獨特挎性等方面支昏撐城市第一戰(zhàn)居所主題展掘開發(fā)散系列職宣傳。圣2、推廣主訂題框架轉(zhuǎn)根據(jù)房地產(chǎn)季項目的市場紋運作規(guī)則及魚營銷推廣節(jié)筑奏，本項目這共分為三輪攜營銷推廣，匪三次開盤。攔分別圍繞城秧市第一居所掀的定位基調(diào)惠逐層深入，賴逐步展開宣萄傳攻勢。灣推廣期域目的巴說明壤第一輪攜推廣伙造勢宣傳、避形象的建立換威尼斯花園是以城市第一孕居所的高端訊品質(zhì)形象入贊市。全面整虎合各方面的陡推廣手段。扇帶動人氣。淚媒體力度最也大，在公眾蠻層面高調(diào)占獨位。營銷中集以渲染開發(fā)藥商的實力、缸威尼斯花園丑的美好藍圖員為主，營銷匪氣氛，樹立閉對中高端消爸費者的品牌疾形象感召力竭。匯第二輪種推廣笛高端物業(yè)形佩象的升華罵通過一輪的藥宣傳攻勢，懸已有的品牌勸效應(yīng)增強了蘋客戶對產(chǎn)品贏的信心。此群階段以項目辦的工期進展輔為活動契機經(jīng)，挖掘新客輩戶、培養(yǎng)老超客戶的品牌依忠誠度，通即過口碑效應(yīng)俗，將項目的撈高端物業(yè)形層象推到新的愁高度。密第三輪推廣翁項目品牌形焰象的確立而通過一二期跡的銷售推廣暴，項目的形弊象、生活氛隆圍成形，放凱大此效應(yīng)，肆以沅江樓盤鋤的素質(zhì)金牌躲增強對消費派者的吸引力典，形成慣性菌銷售力。針碌對目標客群液開展行之有馬效的促銷推晚廣活動，促臣進三期及尾爺盤的銷售去慶化速度。役總體推廣主留題框架劫城市第一居孔所顛第一輪葛領(lǐng)袖的選擇蹈、領(lǐng)袖全城擠（造勢，以怎引領(lǐng)的姿態(tài)僻入市）方第二輪竊傳承品質(zhì)，著典藏尊崇（射塑造影響力吉，展現(xiàn)項目搭實力品質(zhì)）失第三輪胳領(lǐng)袖天地，療私享所在/賞名流社區(qū)，掛升級人生（過上流生活方晚式）妨第一輪推廣許主題框架誓以開盤為節(jié)辛點，開盤以喇標榜客戶身著份價值的愿“族領(lǐng)袖的選擇泥”溉為項目入市班宣傳造勢，念以身份價值葵的認同感吸釣引受眾關(guān)注阿。開盤前一譜周以?！跋赏崴够▓@狀領(lǐng)袖全城擇”河渲染氣氛，基旨在強調(diào)項扁目的高品質(zhì)黑領(lǐng)袖全城，王項目的銷售摧領(lǐng)袖全城。領(lǐng)袖的選擇領(lǐng)袖的選擇領(lǐng)袖全城開盤領(lǐng)袖的選擇領(lǐng)袖的選擇品以櫻“體領(lǐng)袖虛”然為一期核心嶄推廣概念春有三層涵義哥：缺一，取其領(lǐng)挖先、創(chuàng)新之贊意，湖湘文摘化中最引人剃注目的氣質(zhì)更即是柜“味敢為天下先爬”壯，以引領(lǐng)為同榮，以創(chuàng)新紙為耀。領(lǐng)袖中就是一種積桶極向上，奮晶勇向前的精農(nóng)神象征。債二，體現(xiàn)開免發(fā)商創(chuàng)造精逆品的開發(fā)理護念，做領(lǐng)袖狡級產(chǎn)品，引黑領(lǐng)城市發(fā)展管。追三，領(lǐng)袖產(chǎn)梅品匹配領(lǐng)袖帳，選擇威尼踩斯花園就是騰客戶身份、著品質(zhì)的的彰孕顯。屋綜上，以領(lǐng)熱袖的概念，叛體現(xiàn)項目檔路次、樹立品酬質(zhì)樓盤形象繭，同時拔高拾客戶的身份炊價值。起到績造勢宣傳的摸效應(yīng)。從品推質(zhì)形象上、蠟客戶心理需宅求上、提升誕產(chǎn)品價值，補樹立高端產(chǎn)真品代表作形交象，契合沅弊江城市第一醋居所的定位夠基調(diào)。為后婆期延續(xù)性宣慈傳埋下伏筆滿。領(lǐng)袖選擇閃威尼斯花園辮，領(lǐng)袖鐘愛乘威尼斯生活霸方式、領(lǐng)袖驚的私享花園給、領(lǐng)袖頂級賢住宅、領(lǐng)袖艷級的安防物典管求┄┄勒從建筑、園告林、戶型、非安防、物管只、會所、架載空層文化、民客戶等各個威方面完善、叨豐富、支撐焰起核心概念撿。娃3、產(chǎn)品賣位點闡述晚——企消費者購買穗威尼斯花園艇的理由歐項目品質(zhì)：觸沅江高端住繁宅集大成者開發(fā)商實力啊居住環(huán)境：烈親水花園社皂區(qū)胖物業(yè)種類豐明富，別墅、兄洋房、小高繡層、多層。鬼戶型：創(chuàng)新魚、豐富的戶安型圈智能化安防娛管理：可視紙對講系統(tǒng)、俗自動抄表系滑統(tǒng)斗┄┄伍社區(qū)專業(yè)物逐業(yè)管理服務(wù)歐式建筑誘完善配套架努空層會所出三、宣傳推淘廣：者1.策略概挽述：穩(wěn)一個核心頃一串活動嫩○四一個核心擔：高姿高調(diào)田亮相，以領(lǐng)吵袖的姿態(tài)，仙占領(lǐng)城市第悔一居所的地謝位，建立威迷尼斯花園品忍牌形象和歐區(qū)式尊貴生活榴區(qū)形象，迅扯速提升項目椅知名度和美粒譽度。屋○么一串活動：戚這是推廣策赤略中的中心省內(nèi)容，通過伐活動造勢取慣得轟動效應(yīng)摩，為項目注布入精神和環(huán)逃境的文化內(nèi)縣涵，互動交妄流體現(xiàn)項目般人性化樓盤逢特色。通過呀這些推廣活均動，營造一沈個未“啊歐式建筑狼”蛙、險“艙歐式典雅生術(shù)活方式罷”“拋智能化科技割”“狹全景園林厚”“橋高檔的會所涉”“浸架空層文化雞”梁樓盤形象，顯為本案啞“鏡高品質(zhì)樓盤彩”筍、優(yōu)“若領(lǐng)袖的選擇冶”“衛(wèi)城市第一居網(wǎng)所曉”奮的定位提供掩有力支持，夜使項目具備誼更高的附加蹲值，從而科“難名者”笨、帝“元利骨”娘雙收。淚2.推廣手握段：蒼主題統(tǒng)領(lǐng)的屠立體框架，玻通過公關(guān)活眉動、廣告、姻促銷有機組票合的整合行響銷手段展開砌全方位、立前體式的推廣煉。以不間斷粘的地面活動歪攻擊攻心為架主，空中廣延告宣傳進行洪面的輻射，璃售樓部現(xiàn)場專作為品質(zhì)形讀象證言。產(chǎn)產(chǎn)生拉力產(chǎn)生推力現(xiàn)場○使售樓處布置成為歐式情調(diào)屋作為“品味格調(diào)的推銷員”○工地及戶外包裝等識別系統(tǒng)，樹立品質(zhì)形象，烘托氣氛。廣告：利用廣告宣傳，將樓盤賣點一一分解，“引起強烈的購買欲望”購買活動：利用活動拉近與受眾的距離，針對性傳播，產(chǎn)生口碑效應(yīng)。吸引吸引消費者老四、一期推窩廣執(zhí)行罷根據(jù)威尼斯火花園項目的咳開工、開盤特同時進行的磨規(guī)劃，所有移知名度建立赴，形象樹立伙均應(yīng)提前在卡一期進行。叨第一掘期征宣傳推廣根片據(jù)營銷節(jié)奏滴又分為咨詢把期、認籌期木、開盤期、才持續(xù)推廣期租。宣傳力度使將主要集中股在銷售初期惜及開盤前的捧鋪墊，厚積隆薄發(fā)，追求貸首發(fā)的火爆獅熱銷，高調(diào)曲、快速、準治確切入市場場。獅根據(jù)本案項笑目定位，推顯廣上按照循棟序漸進的法要則，以慕“傳領(lǐng)袖的選擇虎”銅為主題系列跳廣告，通過券各種具有項少目特色的S刻P推廣活動遣，配合銷售崗周期進行推辛廣。以下推澇廣為一期推略廣執(zhí)行，二棍、三期推廣蜜根據(jù)一期推落廣效果酌情酸討論實施。競根據(jù)愚“停低開高走沿”贏的銷售策略莫，在一期推廳廣中，樹立嶼高品質(zhì)形象末，將以整體壘形象訴求為仗主，樹立帶“婦領(lǐng)袖的選擇授”浴“磨領(lǐng)袖全城仰”接的形象以匹凳配侄“評城市第一居痛所線”鐵定位基調(diào)，普高品質(zhì)的樓滅盤形象、適瞇中的價格，門利用消費者滔的心理落差舟，降低消費救者對項目價掀格的敏感度囑，認可項目替的價值，為貞認籌、銷售去打下堅實的巴基礎(chǔ)。彩宣傳方面應(yīng)渠采取以戶外鍵宣傳為主，喂以活動為突桶破口，逐步鄉(xiāng)深入導入概促念，達到為嶄認籌、銷售姻起到引導作桌用。各階段萍的推廣執(zhí)行凳如下：后○嘆咨詢階段：濾推廣主題務(wù)領(lǐng)袖的選擇東階段性目標互確立作“疼威尼斯花園馳”紀項目單整體形象，擱加強項目知俱名度，篇讓俗目標客戶了棍解項目情況際，加深項目顏的關(guān)注程度列。高調(diào)亮相冬，占領(lǐng)城市創(chuàng)第一居所的舟地位。潛推廣方式嶼1摧.勵售樓部裝修舞，展板、門筒頭設(shè)計。耳2優(yōu).待工地圍墻形殲象廣告、橫份幅懸掛。在哈項目周邊及脆人流量集中涌地段發(fā)布大琴型戶外廣告位。稍3編.桔城大道頃至項目現(xiàn)場抽路段喊投放路旗塑廣告。寬4俯.宣傳單頁燃等物料輔助惕營銷推廣。掏5.項目奠插基儀式，引扛起關(guān)注。蜘媒體和廣告泉類型叫不主張使用賓大量廣告，郵而是采用戶洞外、直投、跑活動為主。爛○由認籌階段：各推廣主題我尊榮圈、領(lǐng)惰袖域開階段性目標系○稱全面包裝，孕樹立并鞏固斜項目的鮮明杰形象，主動改引導目標客陪戶的置業(yè)心納理，獲得目版標客戶群的游普遍認同。示○乓試探市場對閉項目的接受境能力，積累擔客戶，宣傳泊居住新理念驅(qū)。凳推廣方式喬1歸.以事件營適銷為主，舉友辦產(chǎn)品說明吼會等為項目值宣傳造勢布2裕.提供更多鞭的便利購房脆條件，吸引推消費者前來瞇咨詢看盤冶3捧.VIP客北戶的尊貴身皇份及附加利胃益的宣傳引狡導，在滿足君消費者虛榮突心理的同時孔，提升項目飄的品質(zhì)感。律4未.候制作項目品折頁將、戶型單頁設(shè)、軟樓書注在售樓部傳及目標客群丈集中地歉發(fā)放蘇媒體和廣告井類型評以戶外、直碼投為主，樓覆書、折頁做寸細節(jié)賣點闡墳述。頃○膊開盤階段：先推廣主題倚歐式尊邸，懂上層領(lǐng)域湊領(lǐng)略歐洲生累活質(zhì)感角階段性目標柜○扎強化項目品責牌形象，針枝對目標客戶身進行有效宣螺傳，變潛在浪需求為有效懸需求，承接鄭認籌期的客鄉(xiāng)戶積累，達酬成銷售目標員，將VIP勢客戶盡快落覺定構(gòu)○籮根據(jù)認籌期川的銷售反饋買及競爭對手守策略，做出箭推廣的快速諒調(diào)整勾推廣方式妄1會.頻繁的公努關(guān)活動、事惱件營銷活動愧、促銷活動偏為項目升溫纖2捆.提供更多雙的購房優(yōu)惠讓措施吸引消頃費者嫂3忠.項目細節(jié)孝賣點及優(yōu)越樹生活方式的遞轟炸式宣傳騾，形成購買叫威尼斯花園筍是榮耀象征湊的市場形勢千4糊.掘項目折頁簽、促銷單頁顏以夾報形式少大量投放軍媒體和廣告般類型哨密集的廣告鑰推廣攻勢，竭以戶外、夾鋪報直投為主雪，樓書、折怪頁做細節(jié)賣朝點闡述。憐○旦持銷階段：沸推廣主題甜名流雅士來拌相會！閣精彩不容錯李過！純階段性目標拜○盞經(jīng)過前期的雄市場銷售，添總結(jié)前期銷恢售過程中出刃現(xiàn)的問題，株調(diào)整對策，偶對前期觀望窮客戶及新客民戶采取各種繩優(yōu)惠政策，戲迫使其盡快罩落定成交延○枕針對特殊客魂戶需求，調(diào)醉整銷售策略謊消化潛在客刃戶兼○幸為二期銷售傳積累客戶資賀源睬推廣方式淡1抱.利用工程洞進度做一期哈收尾銷售，芝增強置業(yè)者遇的購房信心盲，消化存量鞏2替.提供更多朱的便利購房恨條件，吸引渡消費者前來鞠咨詢看盤挑3勵.VIP客墻戶的尊貴身展份及附加利盯益的宣傳引危導，在滿足化消費者虛榮沒心理的同時娘，提升項目熱的品質(zhì)感姥4姥.則制作項目毅折頁龍、戶型單頁憑、軟樓書映在售樓部柏及目標客群絮集中地覽發(fā)放圈媒體和廣告愈類型址以戶外、直罰投為主，樓主書、折頁做礎(chǔ)細節(jié)賣點闡竿述。泰五、主體活相動勇活動舅營銷只有在建解決了兩個另核心問題后掃才能發(fā)揮出瞧其應(yīng)有的作驚用。核心問閃題一是人群邪問題；二是轎內(nèi)容對味的膽問題。壟活動描營銷齒大致分為三州類：州1、品推型柱活動。此種站活動一般借允助事件或社辦會熱點，握風住挈機對品熊牌的建立，避塑造，維護衡產(chǎn)生作用，港主要途徑是態(tài)借助媒介軟撈性新聞的力凈量，此種活螺動講求對社戀會熱點或事雖件的敏銳把繭握和反應(yīng)速西度的水平；單2、集客型筒活動。此種溜活動一般借兆助某種對應(yīng)攤目標客群或威相對應(yīng)品牌笨互動等方面埋，產(chǎn)生公關(guān)止營銷中的客婆戶互換成果鉛。講求活動宗內(nèi)容的對味土和對目標客燈群強烈的吸征引力。僅3、促銷型趨活動。此種擴活動一般情努況下是與集員客型公關(guān)活漏動配合使用行或在集客公臨關(guān)活動已經(jīng)落產(chǎn)生并積累曬了相當基礎(chǔ)數(shù)以后才能發(fā)景揮出應(yīng)有的羊能力。寫所以本次計堆劃書就是根學據(jù)項目的工晃程進程、銷毫售計劃、目褲標客群等全籠方位信息制廁定出的公關(guān)竿配合計劃，顛從而達到有露步驟、有計外劃的、完整曠的貫穿銷售鳴進程，起到支真正的營銷龍效應(yīng)。幣品推型活動血類：奠基儀低式、項目封碎頂儀式、交宣房入住儀式兆、園林架空北層完工、會請所開放、別鑰墅拍賣等。耀奠基儀式鑄活動目的箱奠基為項目鏡工程重要節(jié)叼點，以奠基繳儀式為契機餅為項目造勢鑒，起到初步朗宣傳的作用島；讓沅江市羨民對項目產(chǎn)糟生期待，有賴效阻擊市場蔬，攔截客源館。傷活動內(nèi)容挨邀請沅江市戰(zhàn)領(lǐng)導（市委殺市政府、市荒人大、國土觀局、建委、崖規(guī)劃局、房婦產(chǎn)局、工商脆局、稅務(wù)局鵲、人防、消罷防支隊等相重關(guān)領(lǐng)導）參劍與，現(xiàn)場領(lǐng)穴導掘土動工娘、禮花綻放太，彩旗飄舞探，現(xiàn)場濃烈寨的活動氛圍梯以及典雅的交奠基儀式吸賴引關(guān)注，表李現(xiàn)出高檔項壇目該有的格眠調(diào)，為項目股入市造勢宣雷傳。邀請本嘉地媒體對此侍高規(guī)格的奠緩基儀式報道滅宣傳，一出漿場就成為沅悟江的熱點項虜目。僚別墅拍賣費活動目的炭以別墅拍賣瀉的噱頭吸引頓社會關(guān)注度董，提升樓盤徹的公眾形象駱，持續(xù)刺激槐消費者的關(guān)痰注，不斷制艦造銷售熱潮敗，拉近開發(fā)泥商與業(yè)主的殘距離，贏得腐良好的社會尖公信力。名活動形式言別墅拍賣與冒新春聯(lián)誼會綢、意大利狂見歡節(jié)活動結(jié)玩合宣傳。以妨高檔酒會形留式進行，以再拍賣別墅的拋名義邀請項定目準客戶參略加活動（讓宵消費者產(chǎn)生燭我是有資格掙購買別墅的散人），給予六他們身份的蒜尊崇感，開流辟直接促銷搞的渠道激勵局老客戶帶新尺客戶，拉動訴其他物業(yè)的都成交。辨集客型活動炭：VIP認訊籌、產(chǎn)品品宿鑒會及行銷圍過程中與機壞關(guān)單位的聯(lián)籠合產(chǎn)品推介球會等。風VIP容看房有禮技活動主題目VIP枕看房有禮（豪售樓部及樣競板間開放）瓦活動目的糧讓人感受威可尼斯花園的凍歐式優(yōu)雅氣沸息，豐富樓鑒盤形象。直遣接刺激受眾區(qū)的視覺感官劫為銷售助力暫。弟活動時間著2023年罩9月期間德活動思路衫提前半個月更投放廣告、國發(fā)布信息，偶從而蓄積潛斬在購買人群恢，為售樓部捧開放當日累經(jīng)計人氣。根墓據(jù)首批推出治房源的情況桶，以梨“鍛VIP看房么有禮閱”嗚的名義，按店買家下定的鄉(xiāng)先后給予不包同的額外優(yōu)波惠金額及印揮有項目LO印GO的小禮沉品（如撲克蟲牌、鼠標墊匠等）。（具賣體折扣及優(yōu)挖惠辦法根據(jù)州營銷部計劃躺及銷售態(tài)勢笨而定。）播“紋名流、名家棉、名作鍵”驚酒會嘆活動主題董“夢名流、名家渠、名作辣”纖極品酒會翅——導威尼斯花園支產(chǎn)品品鑒會借活動目的眉吸引目標人蹦群的集中認行識，宣傳威呼尼斯花園的鋸歐式優(yōu)雅氣降息，奠定項支目尊貴品味已。符合目標瑞客群的尊崇葬心理。搖活動時間須2023年煉10月期間縫邀請嘉賓梯市領(lǐng)導、社桑會名流、目為標客群（政殖府、企事業(yè)寶單位中高層攀領(lǐng)導）等總活動思路菜借名流、名鋸家之勢奠定勞威尼斯花園浸的藝“正名作鋒”獻身份。邀請撈市領(lǐng)導、社尖會名流以及研目標客戶舉禾行聯(lián)誼酒會電，向他們推也介威尼斯花黃園，宣傳吐“確威尼斯花園斃”沃科學合理的姿規(guī)劃、歐式怠的建筑風格儀、高尚社區(qū)頸的生活理念紫，通過市領(lǐng)符導、社會名兔流人士展示染威尼斯花園銳良好的知名苦度、美譽度匙，形成良好順的口碑傳播緒效果。引發(fā)玉客戶對浪“自威尼斯花園調(diào)”維生活的向往勉，帶出具體杯賣點，牌倒使客戶充分自了解本項目按，獲得相關(guān)略信息，形成責購買意向。稀活動以專業(yè)妖樂隊現(xiàn)場演師奏、表演。圍體現(xiàn)品味檔柿次，營造優(yōu)圈雅浪漫異域便情調(diào)。設(shè)置吃抽獎活動將趙活動氛圍引睬向高潮。閥媒體配合雕活動前期大值眾媒體宣傳偏炒作，DM著單頁夾報宣炮傳，活動后犯期軟性新聞賄報道擴大及國延續(xù)活動效撤應(yīng)。犧促銷型活動宿：根據(jù)銷售昂節(jié)點及銷售錢態(tài)勢，不定唇期推出促銷聽活動，如一績期推廣中購悶房送汽車大話獎吸引關(guān)注歡度，達到一異期開盤火熱琴銷售態(tài)勢；麥二期推廣中侵，消費者對黨項目擁有一公定的基礎(chǔ)上部，推出購房緒送旅游活動湖，增進消費咬者對項目的斗了解，為消交費者認可本碑項目加碼；方三期推廣中電，根據(jù)銷售割情況，選出嫌特定戶型（遍一般為難點溜銷售戶型）本推出購房送敵家電活動，主增加產(chǎn)品的著附加價值達保成銷售目的燥。同開盤儀式都活動主題背購靚房送好匠車大獎果——靈威尼斯花園蹄開盤活動三活動目的歸○教擴大和提升刻“路威尼斯花園駱”辦項目的社會圖知名度（聚點集人氣）凍○欺吸引社會潛照在目標客戶拾群的積極關(guān)掠注，為加快北銷售進程。鳥（銷售促進劃）亂○壞借開盤之勢迅，掀起一輪滴銷售熱潮。唯活動時間租2023年端10月弟×洲日謹活動地點鴉威尼斯花園譯售樓中心現(xiàn)語場登活動內(nèi)容閱邀請政府重離要領(lǐng)導、外昏國嘉賓舉行習隆重開盤剪裳彩儀式，提踏升本項目在術(shù)沅江房產(chǎn)界黎尊貴形象，慣吸引沅江主慢要媒體對本陵次活動跟蹤圍報導，并對臂本案做出事恐件性的宣傳貞。菌以外國人及莖表演團隊吸亂引關(guān)注，具圾有異域風情膨的外國表演姜隊，激情演游出。營造火觀熱的開盤氣防氛。汽車大梢獎?wù)T使觀望儉猶豫客戶下蝶定?；顒忧巴臧雮€月活動乘開盤信息的腫發(fā)布，即信攜息發(fā)布日起顛至開盤當天蕉購房的客戶地可參與抽汽甲車大獎活動豪。（具體抽憂獎資格的確找定由營銷部蠟定）。凡開件盤期間下定咐客戶均贈送副價值500跌—免1000元活的小家電一敲份。同威尼斯之旅羞活動主題季浪漫新人堵——快威尼斯之旅刪活動目的拿強化歐式氛墓圍，提升項粗目品質(zhì)、引瞎導媒體宣傳葬,轟動沅涂江地產(chǎn)市場燃。為客戶營卸造尊貴身份博地位享受，儉促進成交。凡活動時間市2023年外11月期間派活動內(nèi)容窗購買威尼斯鼠花園的新婚真夫婦申請加蚊入浪漫之旅岔活動，除規(guī)渴定其它優(yōu)惠奏外，將獲得棕抽取免費緊“置威尼斯浪漫課之旅水”命歐洲五日旬游活動。記箭錄下威尼斯甘之旅新人的枝浪漫故事。麗作為后期宣嚇傳素材吸引排消費者關(guān)注冬，進行延伸油訴求。招注：以上詳多細活動方案烈，本公司將跪根據(jù)項目進上程與實際需攀要，在日后榴詳細提供。太六、廣告媒戀體策略：出點面結(jié)合立衣體整合傳播燙選取到達率叮高的主要媒倚體進行投放澇（泡“福面鍛”宋的覆蓋宣傳鋼），并采取舍具針對性且玻行之有效的殘渠道作為補蹦充（治“夠點宴”俗式針對宣傳色）。鏡大眾媒體造喘勢研戶外（獨立助柱、燈桿、榨道旗）、電屢視、短信煌小眾媒體滲贊透吐◎篇銷售現(xiàn)場公——悶戶型單張、跑軟樓書、折先頁及現(xiàn)場售木樓氛圍的營毅造。暴◎明高檔娛樂場煌所霞——撕戶型單張、禮軟樓書、折柴頁、撲克牌濃、遮陽板、纖鼠標墊、易岡拉寶（活動括期間投放）紫軟性媒體投屈放押與電視臺合尿作，播放與野威尼斯相關(guān)訴的電影，輔班助其他媒體兼?zhèn)鞑?，強化瘋消費者對威段尼斯花園的斷記憶度。錢軟性新聞報白道輔助宣傳梢○星媒體選擇總串原則：成--以沅江捕本地媒體為召主；睬--以媒體勿的受眾與本稠樓盤的客戶蠻群相匹配為缸原則；不--在效用兄相等或相似株的前提下，衣使推廣成本碌最低的經(jīng)濟免原則；供—弊開盤前后的至時期、重大監(jiān)SP、PR憤活動的前比后時期，適臭當加大媒體酸投放量。閣—疑媒體資源置書換原則。如定在酒店、茶眼樓等目標客董群集中的點籃以贈送禮品圍撲克牌的形勇式換取投放蜜易拉寶、宣鴉傳單頁、軟主樓書的廣告甘位，降低媒般體投放的成老本。必○校本案建議的來媒體選擇民□倡戶外廣告和記路旗、工地艷周邊圍墻廣宜告腹在樓盤附近支做路旗、橫青幅、在主要訓交通路口、宜高速路出入領(lǐng)口附近或車詳站設(shè)置戶外貿(mào)廣告牌，從拼目前沅江市剪場的投放渠握道來說，戶茅外廣告的效浙果好，可執(zhí)懲行性強。建勿議作為本案瓣的首選媒體減。在工地周斧邊做圍墻、御大型的宣傳事看板。冬戶外廣告牌繁選點位：城艘市交通路網(wǎng)誰發(fā)達地點、蜂繁華地段（券已選）昌路旗廣告地斜段選擇：桔拜城大道至項吧目沿線（已輝選）叫橫幅懸掛選這段位：根據(jù)臉活動節(jié)點安蝕排。主要在侵售樓部及項住目現(xiàn)場?！蹼娨晱V告紗制作電視廣菌告宣傳片在幕售樓部、活儲動現(xiàn)場播放及，剪輯形象哪廣告片或作拖為樓盤軟性剖新聞宣傳素委材在電視臺芒播放。贊助乒本地電視臺異播放與威尼駱斯相關(guān)的電違影。研□累DM（Di象rect由Mail）聽單張?zhí)O價格低，目掙標市場細分萍明確，宣傳籍有側(cè)重點，騾適合區(qū)域性蟻宣傳。根據(jù)誠沅江消費習特慣，大型酒價樓、娛樂場栽所投放DM私效果突出。數(shù)根據(jù)營銷節(jié)淹點及推廣手誠法，發(fā)放階肉段性夾報?！醵绦庞匾麄鞴?jié)廊點，如認籌普、開盤、促寄銷優(yōu)惠等的煌信息告知。律□畜印有項目L支OGO的禮勝品袖如撲克牌、耍鼠標墊、遮課光板等實用朽性小禮品，徹易得到客戶鑄接受。針對握目標客群集交中的場所如讓政府機關(guān)單學位、大型酒踐店、娛樂場狗所等，潤物餐細無聲的滲失透式傳播。速七、廣告風演格建議：場將項目所有瞞賣點提煉，經(jīng)然后在不同警的銷售時期財進行針對性倆的深化和擴泥充，整體上呼形成一脈相怕傳的廣告體場系，使每一廣個優(yōu)勢賣點恨都突出，進窗而從不同層聲面折射提升績項目整體形膛象：迎系列廣告框藏架憐建筑風格凡系列武歐洲葉經(jīng)典空運饒東方勒百年歐韻：眨匠心獨運族菁華社區(qū)師藝術(shù)大師的膜神來之筆，蔑總在肆意揮蘭灑之間點畫櫻出驚世之作折。仍威尼斯花園焦亮相盼沅江辣，絕對是開萍發(fā)商與設(shè)計者大師的大手眉筆，慮純粹熊歐式擴風情住宅屬，每一筆都秀在刻畫著震惕撼。一個繁做華的現(xiàn)代都則會社會，即槳將從這里蔓炸延開來，劫“它威尼斯花園險”食即將成為現(xiàn)簡代、時尚與習名貴的代名墓詞，為牙沅江夢樹立起新時曠代非品質(zhì)質(zhì)社區(qū)頑高然形象。城名宅風范娘：哨歐洲貴族花拖園式名宅演詞繹浪漫情懷落威尼斯花園息歐洲花園式虛住宅在謙沅江貢市中心的出蹈現(xiàn)可謂是石柴破天驚！貌具體景觀嗓，盡可能讓罵每一位住戶忙都能享受到兆一方藝術(shù)天織地。將西方務(wù)社會的種種馳浪漫情懷盡遲情釋演。蠅尊貴生活系踐列句領(lǐng)略歐洲貴虧族生活質(zhì)感岸自古希臘文妖明開始，歐扯洲人文風情估就帶有熱情庸與浪漫，尤克其到現(xiàn)代更掙是愈演愈烈愈。歐洲人崇逐尚貴族生活茫，崇尚紳士須風度。歐洲年人的生活休式閑而自由，順充滿激情和族享受。無論禽是雕塑，還爐是藝術(shù)，音惡樂，文學，吸甚至是現(xiàn)代劑人的日常生塌活，不管從秒哪一處著手曉，你都可以縱充分了解歐才洲人文氣質(zhì)暈，感覺一種憂迎面撲來洋褲溢著自我個好性解放的氣脹息。恥曼妙的晃歐洲郊貴族式居家侮生活碑追尋辦歐洲底貴族式生活紛，將不再是掌現(xiàn)代人的夢旅想，今天，便威尼斯花園插開始上演貴球族居家生活忘。貴族階層簽的生活是富蜂麗堂皇的，挎是羅曼蒂克戀的。他們的愉豪邸少不了如花團錦簇，平少不了激情腫的派對，浪錫漫的酒會，跟他們宜動宜后靜，剛才還尊在輕歌曼舞鵝，杯斛交錯帖，轉(zhuǎn)忽又漫包步在藤蘿小火徑上。匆區(qū)位配套系混列證外部：枝名宅的聚集焦和名流的聚主居記載著一狐座城市、一噸個時代和一答個區(qū)域的榮壽光，只有最捎無可挑剔的愛地段和氛圍瞧中，才有豪沒宅區(qū)的萌芽據(jù)。憑桔城大道是盤沅江知名重叔要的交通主才干道，交通說便利。交通露動線發(fā)達，具周圍配套設(shè)協(xié)施完善。拿內(nèi)部：VI懲P小區(qū)旦——該豪華會所作室內(nèi)外

竭休閑配套設(shè)頭施管威尼斯花園款擁有舒適的調(diào)休閑空間，回在這里或徜便徉于幽靜清根雅的左道路雷散步道；或椒足邁空中樓狐閣，一望轎沅江風光獅，俯覽市區(qū)喬繁華景象；仗或去步行街膠休閑購物，完其實就算看婦一看那琳瑯您滿目的商品利，也是一種根享受；或在辜酒吧小酌一建杯，或于咖德啡館要一杯懼煮好的咖啡膛，就那么靜殖靜地品著。暖健康運動配騎套設(shè)施裙現(xiàn)代人越來始越關(guān)注健康炭，看街頭巷碧尾晨練的人交與日俱增；象威尼斯花園豎為了讓業(yè)主饑擁有更健康兇的生活，在用社區(qū)設(shè)置了槽相應(yīng)的健康戴運動配套設(shè)隔施。健身房班，韻律教室拘，臺球、乒熔乓球，益智注游戲室，棋腐牌活動室、仙兒童多功能去健身架等，括以生活為主例軸，增進體派智的健康發(fā)鳳展。束景觀楚系列篇電藝術(shù)景觀，筋感性品位人災文陵豪宅開通過對材料抓原始特性的功運用創(chuàng)造出涌了極端簡化市的建筑形式抖與景觀達到蠢和諧的共存絕。隙就建筑設(shè)計的州環(huán)境應(yīng)該像纖建筑一樣被銀使用，并使習其更具藝術(shù)秋和精神的價奸值。航以一種尊貴呢的氣派，溫裝文爾雅的姿鋒態(tài)呈現(xiàn)；踩“猜威尼斯花園疊”帳迷人的均系列小品和靜景觀深，將龜歐洲痛皇家左園林掃雍容華貴的攜氣質(zhì)盡展無殊遺。圍繞其唐四周的流水誠噴泉壯麗宏巡偉，往外延形伸便是經(jīng)過炸修剪的成片穴灌木，利用頑觀賞植物的德色彩組合成框一幅幅古典陰圖案，處處補充滿閑情逸撈趣，駐留于頭此，足可終鄭身體驗現(xiàn)代席藝術(shù)質(zhì)感的生貴族生活。愁門前或內(nèi)部適的眾多微雕塑靜穆，傅綠意連綿，尋如一組組綠蟲色的旋律流熊曳，秀麗，喉明快；沒有盆滄海桑田的晉厚重惡但是每一個國細節(jié)都透露疲和傳達著尊譯貴葉，如首首玲座瓏的小詩，情隨意、自如珍。在一個詩初情洋溢的初塞秋午后，在饒威尼斯花園嶄騰平方米的歐見式庭院中，揉品味、鑒賞批。朋物業(yè)管理系青列闊修剪整齊的永花木好似迎施賓的樂隊，忽悠揚的背景聯(lián)音樂舒緩您投一天的疲憊刺，鍵威尼斯花園惜為您全程導舍入一流物業(yè)組管理體系，蹲以最專業(yè)化慎的管理渠、粘最貼心的人偉性化管理服般務(wù)全新呵護點您的生活。秩智能化

弊系列吃家居智能網(wǎng)眉絡(luò)系統(tǒng)搬威尼斯花園聽家居智能網(wǎng)者絡(luò)系統(tǒng)具有渡可視對講、輔家居安防、僻物業(yè)信息接案受等等功能敬，小區(qū)安裝證樓宇可視對喉講門禁系統(tǒng)刮，配備黑白盤可視對講機咸、電磁門鎖徐及緊急求救焰按鈕。社區(qū)她還配備緊急鍛廣播與背景羞音樂系統(tǒng)。京“析威尼斯花園煎”套引進最新的程社區(qū)智能化饞系統(tǒng)，以國亭內(nèi)領(lǐng)先的智防能系統(tǒng)對社饞區(qū)進行安全放管理。社區(qū)吊安防一體化蝴系統(tǒng)馬和品綜合網(wǎng)絡(luò)信衫息管理系統(tǒng)扎為您的高尚遲生活提供絕貨對的保障。來八、廣告推摟廣預算縱本案總量體迅計7000幟0平方米左冰右，項目預間計總銷售額鋒約1億元。紛通例房地產(chǎn)季項目的推廣朝費用為項目穩(wěn)總銷金額的特1丈—掛1.5%，衡介于本案品絮質(zhì)較高，推滅廣過程中各德項制作成本幅較高、廣告喘投放力度較婆大，且將舉紗行多次高品團位的SP推腰廣活動，所嘆以推廣費用終較高，預計案將達到項目攏總銷金額的姑1.5-2設(shè)%,計15眾0-200層萬左右。新該推廣費用土包括：潤1、售樓處勤內(nèi)外布置費劫用珠2、樣板房哨設(shè)計施工費波用和3、工地圍宮板等工地包摔裝費用梯4、樓書、句單頁、小禮票品等宣傳資街料制作費用泳5、戶外廣衡告費用隙6、媒體廣帖告發(fā)布費用壽7、SP活場動費用燕【銷售策略勢及管理篇】毫一、銷售策飯略及構(gòu)想鼻古往今來，棒戰(zhàn)術(shù)的改變真是隨戰(zhàn)略的耀轉(zhuǎn)變而改變糖。商場就是殺戰(zhàn)場，隨著找外地的一些僑企業(yè)介入沅桑江地產(chǎn)市場擾，大大提升投了沅江整體地樓盤的開發(fā)橫品質(zhì)。以本蜘項目所處的驗地理位置分漢析，本項目呆的開發(fā)和銷膏售成功的絞“婦法器不”斷就是鑼——嶼在亂“顧同區(qū)同質(zhì)伯”傻中找出一條閉“啦同區(qū)特質(zhì)康”更的芳“弄不二法則提”——青大膽創(chuàng)新。臺我司在采取禽常規(guī)銷售措周施的同時，侄適當而果斷雪采用非常規(guī)安銷售策略，鍛可以出奇制防勝，事半功春倍。充1.整體營插銷思路扎○話創(chuàng)新活動營奶銷突出芝重圍抹○沙利用事件進貴行有效營銷描，利用口碑患進行品牌傳春導。夕○恥采用柄“剩正合奇勝俘”仿的創(chuàng)新營銷并手法。尤○聞?wù)w采用開尸盤即封盤的汁營銷手法，禿讓客戶產(chǎn)生屬珍貴、緊俏準的觀感。秩○他尊貴服務(wù)營娘銷體系的建鋤立。盞2.項目全何程營銷原則奏○刃差異禿——策切合市場，包尋找差異化帥在營銷策劃餃方面充分考由慮了客戶的吐生活習慣、趕消費習慣及衫文化水平差養(yǎng)異性，迎合明客戶而制定銅出一套完整壞的策劃方案種；打破常規(guī)韻，尋找本案腐與競爭樓盤兼的差異化，肝找出本項目扯的亮點，擬吳定有效、切葉合實際、可猴執(zhí)行性強的御策劃方案。值○緒創(chuàng)新抓——昏以創(chuàng)新的策翅劃思路制勝加沅江樓市躁在區(qū)域內(nèi)受竄同質(zhì)化付樓盤康影響比較嚴箭重，因此在較整個營銷策濟劃過程中，愛營銷手法的申運用上必須枯尋找更多的霜創(chuàng)新點，特腦別是在整合飼營銷推廣方裹面應(yīng)充分突宿破席沅江僑樓市一貫的咱銷售嫌方法，尋找和一套完善的折、極具殺傷償力的搶營銷扒手法。拆○寨速度剪——猛以快打慢，暴速度制勝質(zhì)現(xiàn)在區(qū)域市衡場的房地產(chǎn)錦發(fā)展速度驚踐人，年內(nèi)推射出的樓盤鼓形成井噴形箱式比，給臭本項目總造成了巨大茶的銷售壓力驚。針對這樣疼的市場環(huán)境讀，如果不能像快速的把項激目推出市場蘇，那么在整附個銷售過程鞏中會出現(xiàn)繡更址多競爭對手駕，造成銷售歡壓力過大，致對項目操盤咱的時間控制楚應(yīng)奏做嚴密的布蘇置。向○疲效益你——得效益最大化中快速摧銷售甘，快速回籠攏資金，控制淺銷售成本，六達到效益最宮大化。不二、項目工椅程進度含按照目前項快目狀況、根揀據(jù)市場經(jīng)驗找，本案預計庫2年工期，紅工程進度建易議以色“她滾動開發(fā)、寄鏈環(huán)運作、湊二期開發(fā)憂”澤進行（工程蕉進度表略）碑。推建議工程開連發(fā)進度如下晉圖所示銷售計劃寶本銷售計劃適（一期）按烏照以上假設(shè)把的工程工期甜設(shè)定。劃銷售預計（哪一期）籠序號攔時間段屆工作目標蹄工作方式眨完成目標極備注非1尖2023.認8～9蔬籌備咨詢階常段膀銷售的籌備荷工作潮人員的組織類架構(gòu)的確定秒及員工的培批訓；客銷售物料的撐設(shè)計及制作途；統(tǒng)撰寫策劃書難。鹿員工上崗，牧銷售道具齊朗全，準備好抓銷售咨詢、民發(fā)布廣告的梅工作。楚2域2023.順9～10絡(luò)引導、預熱很、認購期剝宣傳造勢，薯推廣樓盤知久名度，客戶產(chǎn)的開發(fā)與積竟累鄉(xiāng)工地圍墻搭揀建及對外宣匪傳，舉辦開咱工典禮，吸糊引區(qū)域客戶荒注意；傘以基地包裝班為契機，做凱初步的市場抖推廣，積累話部分客源；交設(shè)置售樓處懸開始接待區(qū)憑域客來訪，違充分利用活減動帶動人氣毒促進營銷；酬利用公司前銳期資源，充屠分展開紋開發(fā)工作，臟做進一步肉客源積累；羞推廣后產(chǎn)生那的部分客源稱的消化。切預計去化量諷占一期的3習0%墊，試探市場開。萄一期銷售周娘期共計曠8議個月，銷售勸率為磨90%各計算（一期譯總數(shù)約嬌200響套）爆3替200孟8泰.10喉～尿12嘗強銷開盤期搖開盤、集中過銷售悅開盤彼SP區(qū)活動，媒體怠全程登陸；閃預約客戶迅旅速轉(zhuǎn)簽工作摔；陵加速現(xiàn)場簽版約工作，資碗金回籠；朵根據(jù)周邊競歡爭樓盤的銷餐售策略、調(diào)籍整對策。夜開盤3月內(nèi)貝預計去化量紹占一期的5錘0%掘；之后銷售洞放緩；旅4續(xù)200倡9暴.1嫌～術(shù)3幻持銷及尾盤胞期晝持銷及售后罩的開展，為博二期積累人勿氣仿現(xiàn)場人員心責態(tài)調(diào)整；大加大追蹤與漿回訪客戶；念活動促銷（糧老客戶帶新半客戶）路售后服務(wù)問爛題解決；袋“桑清盤廣告捏”庸，推出保留尋房源；輝二期開始。鄰最后去化朽10%路一期收尾。穿二期開始膜銷售預計（基二期）若序號幫時間段廊完成目標壞備注鈔1匠200肉9長.弦4～5引導扣、預熱期揮預計去化量敞占一期的3啊0%傍，試探市場長。薦二期銷售周庭期共計須8欠個月，銷售霞率為格90%煉計算（二期渾總數(shù)約仁200悄套）杯2所200潮9溜.況6～8強銷枝期獲開盤3月內(nèi)皮預計去化量既占一期的5芽0%雜；之后銷售掌放緩；槽3材200搞9驗.鋸9～11持吃銷及尾盤期敬最后去化協(xié)10%僑，二期收尾慌，三期開始店。頃銷售預計（哈三期）蘆序號辦時間段寇完成目標礎(chǔ)備注粗1剛200騎9貢.疑12～20序10.01盈引導、預熱牢期謊預計去化量羊占一期的3成0%團，試探市場惑。障三期銷售周瓶期共計脅8丘個月，銷售業(yè)率為莖90%助計算（三期質(zhì)總數(shù)約粉200圍套）過2纖20滅10域.司02～05堡強銷期方開盤3月內(nèi)殖預計去化量攻占一期的5窩0%月；之后銷售怒放緩；罩3壤20宅10販.羊06～08含持銷及尾盤談期破最后去化唐10%氏，三期收尾袋，進入項目灑尾盤銷售階句段。房項目銷售周割期預計約為趕兩年。較三、價格策漁略魄價格是產(chǎn)品活綜合性能的側(cè)貨幣體現(xiàn)，贈價格是市場壘接納程度的拖供需晴雨表蒼，價格是消闊費者最敏感章的話題，價灰格更是投資維利潤最終實扭現(xiàn)的關(guān)鍵所飄在，在房地鳴產(chǎn)營銷過程丑中，最根本凱、最有效、羽也最便于調(diào)散控的一個步過驟便是房地正產(chǎn)的定價了范，它也是房赴地產(chǎn)買賣雙丸方最感興趣向的話題。僅1、商品房回的價格分析揮房地產(chǎn)定價株策略便是如值何根據(jù)產(chǎn)品嫁的生產(chǎn)成本邪和使用價值秀應(yīng)對市場的揚反映，進行盤合理的價格皆組合，使利獻潤的實現(xiàn)和凱利潤的多少廈能夠控制在痛一個合理的袋時間和數(shù)量臘范圍之內(nèi)。司和其它產(chǎn)品竟稍有不同，造房地產(chǎn)價格裳的表現(xiàn)要相桌對繁瑣一點罪，對一套房脊屋的評判，俘往往要考慮炭單價、總價促和付款方式械三個方面，熱其中單價是偵人們對樓盤巴的地點遠近妨和品質(zhì)高低無等綜合因素閉的判斷指標饒，房屋總價界也有這一層暫含義，但更倡多的是對目池標客源總體樂資金承受能乘力的一種衡剪量，付款方乘式是對房地壟產(chǎn)價格的一舟種修補，它耐以時間的退湯讓間接的將圾人們對房屋明總價的承受芝能力大大提緞高了。噸2、定價依耳據(jù)周根據(jù)我司對況沅江房地產(chǎn)顧市場的調(diào)研悉和深入分析般，本項目的敬入市定價應(yīng)林采取半“序低開高走堪”寄的策略，入今市定價應(yīng)具赤有彈性空間侍，入市時應(yīng)漲具有較強的挨市場競爭力僵，避免出現(xiàn)黑周邊樓盤滯冰銷的局面。案○費產(chǎn)品價值分星析麻產(chǎn)品價值是察指產(chǎn)品本身潔所具有的某乒種功能或服探務(wù)，產(chǎn)品價燒格則是指產(chǎn)指品價值的市均場實現(xiàn)，一累定的價格總尾是對應(yīng)一定客的產(chǎn)品功能種和產(chǎn)品服務(wù)北的，產(chǎn)品價忠值定價就是三通過產(chǎn)品性懲能的綜合比義較來實現(xiàn)的殃，它的定價炸的基本準則艘是產(chǎn)品的內(nèi)堂在使用價值艙。售不同產(chǎn)品的柳差異形成產(chǎn)衛(wèi)品使用價值異不同，房地薪產(chǎn)產(chǎn)品的定主價差異可以忌依集合的不劑同分為二類紅：交①饒不同地塊樓檢盤之間的差浙異纖包括：地理泄位置、產(chǎn)品寇種類、規(guī)劃卻配套、平面歡設(shè)計、得房福率、公司品芝牌、付款方秧式、建材裝作璜等。模②蝦同一樓盤不暫同單元之間氧的差異鄉(xiāng)包括：朝向拔差異、層次雀差異、邊間脂差異、景觀嗎差異、面積劍差異等。侮○騰市場競爭定假價招產(chǎn)品價值定宇價是從消費妙者角度對產(chǎn)瞞品實際使用棋價值的綜合音認定，市場焰競爭定價是囑產(chǎn)品的競爭爛者力爭取市逼場面對競爭嫂對手的主動裕出擊，一般國來說，市場滔定價在兼顧避產(chǎn)品成本和徐產(chǎn)品價值的幣同時，更多圖的將依從以花下幾個因素盞綜合考慮。羨市場景氣：碗國家形式良勒好、經(jīng)濟上計升、產(chǎn)品購臭銷兩旺，房獄地產(chǎn)的價格廈便提高，反露之則走低。件企業(yè)戰(zhàn)略：恰走長遠發(fā)展滔路線的，價今格或高或低緒，以企業(yè)品泛牌為重；短悲平快項目，能一切以利潤直的實現(xiàn)為重刃。幟競爭對手：愿競爭地位壟訓斷或優(yōu)勢明抹顯，有可能誤獲得高利潤肺，產(chǎn)品定價菌就高；競爭嫩地位一般，越利潤空間不嫂大，要保一敘定的銷售量堤，產(chǎn)品定價晌就低。笨目標利潤：蔥成本高，目儉標利潤高，泰產(chǎn)品價格就測高，反之亦犁然。階資金狀況：時資金缺乏或顫周轉(zhuǎn)不暢，危需要迅速成脈交，回籠資槍金，價格就可低；資金充圣足，有條件辣創(chuàng)造高利潤霞的產(chǎn)品售價淋就高。費產(chǎn)品的最終塵市場實現(xiàn)，談關(guān)鍵在于產(chǎn)饅品的定價是振否以產(chǎn)品本王身所提供的則功能和服務(wù)循為基礎(chǔ)的，誕而產(chǎn)品定價晨不總是在市掌場供需平衡助點之間尋求俯最大的價格惠實現(xiàn)。召根據(jù)可行性久調(diào)研報告一振系列經(jīng)濟指桑標及項目啟鈔動后對目前潔區(qū)域市場的軟再一輪調(diào)研光分析，反復梯比較周邊重揭點項目和競每爭對手的價獅格銷售策略紹，本著浩“袍順利啟動，各逐步提升噴”州的價格策略返，考慮本項傭目成本及品銜質(zhì)，又考慮體沅江市場的稿接受能力，懂擬定本項目處的銷售定價偏。隱“轉(zhuǎn)低開高走淹”午事實證明，倡好的開端往挖往意味著成奏功了一半，瘋“歉低開疫”章即低價開盤技，指樓盤第恨一次面對消殲費者時（部到分）以低于艷市場行情的悲價格公開銷規(guī)售，此舉能筐具有以下好曲處：綢①資便于超速成腫交，促進良塔性循環(huán)靠價廉物美是壘每一個購房敏者最大的愿免望，以低于兄行情價格開禾盤，肯定能歇吸引相當一攤部分客戶的避關(guān)注，當他長們對產(chǎn)品了膽解確認后便摘很容易成交雕，不僅意味吐著企業(yè)創(chuàng)利橫的開始，而育且能提高銷建售人員乃至求所有工作人鄉(xiāng)員的自信心賞，創(chuàng)造出熱送烈的現(xiàn)場氛求圍，提升樓遺盤形象。夕②治便于以后價徒格調(diào)控壟低價開盤，瓣把握價格的晚主動權(quán)，市暢場反映熱烈轟可以逐步提融升價格，擴蕉大利潤點，勞靜觀市場反鳳應(yīng)。語③魔利于財務(wù)周暫轉(zhuǎn)，資金回壺籠礎(chǔ)有成交便有伯資金流入，邁公司運轉(zhuǎn)才集能保持良性孕循環(huán)。濱“島高走堅”從即在分析產(chǎn)稈品品質(zhì)、綜張合性能、市繡場反映的前仰提下，逐步綿提升銷售價砌格，綜合本廟項目特點，丸具有很強的元操作性，其室表現(xiàn)如下：許①問具有別人沒乞有的明顯的所樓盤賣點竊作為沅江首跳個異域風情正的花園社區(qū)法，其尊貴的萍歐式生活模狠式、優(yōu)美的壽建筑特色、倦科學的布局景是沅江其他衡競爭項目所薦沒有的。壺②故產(chǎn)品的綜合懂性能上佳堪高價格對應(yīng)潤著高品質(zhì)，露質(zhì)量與價格周一致，是制田定價格策略物的根本所在譯。蕉③槍公司信譽好憶，實力強，冤開發(fā)的產(chǎn)品剩能滿足一定江的市場需求儉泰爾順公司傅是具有多年磁開發(fā)實踐經(jīng)掌驗和雄厚資忘金的公司，勒項目的運作航是建立在充豪分詳細市場洋調(diào)研和可行倚性分析上的像，具能滿足陸一定的市場穴需求。丑3、定價原常則殿以樹立企業(yè)翠品牌為重，背堅持蔑“范高品質(zhì)、低而價位沙”梳的原則。零堅持蠶“樸低開高走全”伴的原則，即孤要保證整個迷項目的順利川運作，又要翼確保利潤的街最終實現(xiàn)。痛立足市場，午以市場指導山價格作為定估價依據(jù)，結(jié)亦合項目的特閃殊優(yōu)勢及功索能，制定本絕項目價格。弓4、定價方催法劑本著仰“嘩順利啟動、錄逐步提升得”洽的價格策略養(yǎng)，考慮項目看成本，又考距慮市場的接醋受能力，以俗市場競爭樓捉盤價格為指仰導，擬定本哲項目價格。首○途類比競爭項甘目夠樓盤濟價格（折前窯價格）糧物業(yè)類型懶戶型特點請規(guī)模羽桔城世家限均價貧1716用（電梯房）御多層、小高厚層控平層、錯層洽、復式蘇75播畝外金?，F(xiàn)代城膝均價毅1500識（多層）搭多層、小高農(nóng)層、酒店歲全框架結(jié)構(gòu)蹄、露臺、大躍觀景陽臺飾約源2銅萬㎡退盛世嘉園付均價臨1500提、潑1700僑多帶多層、小高歐層、高層險戶型豐富有藍高達網(wǎng)17鄉(xiāng)種戶型之多囑151.5根畝竿美世界花園追均價普1300帖、鋪1600吳元/㎡礙商業(yè)街多層氏、小高層錄錯層、復式駝、躍層娘170叮畝刻太陽家園從均價篇1500漁多層、小高繪層尸全框架結(jié)構(gòu)勺露臺、大觀祖景陽臺毯99-28斑0肝㎡肯66.7梢畝眨分析整個沅浩江市場，大響大小小的樓道盤有十余家習，但是經(jīng)過進仔細分析，潑以上5個樓巧盤對本項目更銷售能夠造溪成直接沖擊茅，而且產(chǎn)品降品質(zhì)與本項油目處在同一便類檔次。薄“慣桔城世家憤”統(tǒng)作為一個較艙早開發(fā)的樓毯盤，其具有璃較大的社區(qū)濾概念效應(yīng)和咸一定的品牌爹效應(yīng)，故其貍價格政策對螞本項目有很貍大的參考價記值。眼“承太陽家園申”挖作為一個與謠本項目相近殊又稍早入市部的樓盤，且擱具有同等的做區(qū)位優(yōu)勢，都其價格同樣胞具有參考價衫值。分析本漲項目特點，蘋其產(chǎn)品品質(zhì)鼻高于其他樓荷盤，故其均生價相應(yīng)高于初其他樓盤，芒但競爭樓盤犬已上市較早跡，本項目剛影上市，具有圣較大壓力。熄根據(jù)市場狀播況確定本項賢目的多層均讀價為148圣0元/m2降，高層均價好為1680淺元/m2。搖○俘具體樓層價胖格的細分（術(shù)略）字由于同一樓衣樓層數(shù)不同加，能夠業(yè)主誠的方便也不污同，所有不同同的樓層必喝然有不同的熟價格，綜合竟分析我們樓撕盤的特點以賞及剛上市的隙壓力，我們肅將多層的價區(qū)格定為14動80元/㎡要，以6層高朗度為例，以益4樓為整棟廟均價層，其泡他樓層價格嗚隨之上下浮萌動。墊具體樓層臥一便二撫三撕四型五怪六（閣樓）征差異系數(shù)李95%腸98%耐102%眾100%廈95%錦110%信經(jīng)過對區(qū)域團市場的充分啄調(diào)研，綜合地本項目情景尾洋房的建筑愉特色，后期妹可根據(jù)工程銹進度及市場吐反應(yīng)再行調(diào)蛛整價格，別咸墅因數(shù)量不刷多則可以拍救賣的形式進疼行銷售。艷根據(jù)目前市閱場狀況，通壽過對周邊市棒調(diào)分析結(jié)果暖，結(jié)合本案維的具體情況緒，制定本案包的價格策略絞。攔（1）先期攝帶動后期-哀滾動令開發(fā)，循環(huán)石運作，二期怪開發(fā)敵（2）外部信帶動內(nèi)部-能低開朋高走，快速白回籠，聚集愁人氣紋（3）洋房責帶動高層-樓高開汗高走，品質(zhì)薄保證，引領(lǐng)嶄市場辱（4）名人勵效應(yīng)營銷-調(diào)名流誤社區(qū)，品質(zhì)框提升，價格晌提升勵四、銷售目耐標烏首要目標肯待定是完成項灣目銷售，但液我司認為不也僅僅是將房雙子賣出去。圓作為精品宅覽概念項目，柔我司認為尋滿找社會成功哲人士的客源芝，并說服這肆批客源按我躲們前期的想拳法入主屯“商威尼斯花園遠”霉，引導而改市變沅江上層瞎人群的居住翁生活方式，野才是我們項股目的真實意川圖，同時我有們也希望通攀過項目的操壁作，能夠使凈泰爾順的品殲牌更上一層流是我們更深孟層次的目標兇。療五、銷售策秘略執(zhí)行方式饅本案銷售采杰取主動銷售脆和被動銷售俗相結(jié)合，多國種營銷手法探并用，蓄水伍引爆，以快踐帶慢（大量僵蓄積客戶，恥開盤引暴，倚制造熱銷景亮象，以銷售狀的巨大慣性因帶動后期銷幫售）的銷售柿方式。底銷售模式碼操作特點察傳統(tǒng)的被動掉銷售受通過傳統(tǒng)的勒媒介吸引客暑戶上門而完控成銷售的方糠式柱新的被動銷沫售治通過一些特葬定的SP活硬動，吸引特逗定客源上門淚，完成銷售罰主動銷售被通過主動的戴方式去意向鑰客戶集中處流，主動尋找除客戶份，宣傳樓盤念賣點，并相夕互配合完成永銷售蒼。訴直線營銷忽主動出擊，獲直接對話，萄貫穿整個開后發(fā)過程。蝶方位營銷想多層次（坐牽銷、行銷）牧、立體營銷股。去全員營銷欺形成群體合隊力運用一切醫(yī)可實現(xiàn)銷售棚的渠道、資循源進行營銷晌，包括利用途發(fā)展商各部緞門客戶資源恒及代理公司慣所有部門的白客戶資源等蹤關(guān)系網(wǎng)，進逮行全員促銷賀，形成群體千合力，加快藝項目消化。修曲線營銷南旁敲側(cè)擊，立提高知名度歡。曲線營銷房棋招高人一屋籌，但要與紋自己樓盤的該定位相吻合她，并能通過甚一系列活動功彰顯樓盤定腔位，傳達發(fā)蘿展商的理念差。使市民走修近威尼斯花馬園，認識威上尼斯花園，茫提升產(chǎn)品品太牌形象，吸輩引公眾眼球求?？s六、前期認壽購策略域“屠意域風情，緣名流尊邸酷”——肢威尼斯花園換正式認籌翁時間慎2023年咸9月16日纖（暫定）蔬策劃要點叉以項目認