房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理運(yùn)用圖文講義資金平衡計(jì)劃 稅務(wù)籌劃

3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法xx集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ

房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅰ房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)長(zhǎng)期的資金保障1、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”,

供血充足生存、發(fā)展貧血斷血爛尾、破產(chǎn)2、搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用

資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。中國(guó)第一爛尾樓—中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間：15年地址：廣州天河北路開發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓--麓景臺(tái)爛尾時(shí)間：13年地址：廣州麓苑路開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間：11年地址：西灣路86號(hào)開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán)2.1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多“爛尾樓”？2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策

基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。2007年到2008年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（39號(hào)文）對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求；銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20%，加大對(duì)土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。

上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。

資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策1、資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容

資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來(lái)源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。資金平衡計(jì)劃見下表：3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅱ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃XX公司XX年資金平衡計(jì)劃表

項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用建設(shè)成本償還貸款稅費(fèi)支出其他支出合計(jì)二、資金來(lái)源股東投入借入資金銷售回籠其他來(lái)源合計(jì)資金盈缺

編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面：一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式。這一階段都采取比較粗淺的方法，重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源。二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用。

資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。2、編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面2.1、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。2.2、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系

資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。在實(shí)際編制過(guò)程中，常常出現(xiàn)一些問(wèn)題。（1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。例如：某公司計(jì)劃全年在建面積60萬(wàn)方，其中新開工面積30萬(wàn)方（5月開工），安排的工程建設(shè)支出9億元。

工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為1-2年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000-1200元/平方，該項(xiàng)支出顯然過(guò)大，應(yīng)安排6億元左右。（2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額2億元，而全年安排銷售回籠7億元。一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在9-10億元比較合理。上年認(rèn)購(gòu)未簽約2億元本年回籠8億元簽約10億元（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出0.6億元。營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的6.63%，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的3.75%，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理。（3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。

例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù)12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬(wàn)方，安排銷售費(fèi)用5000萬(wàn)元，管理費(fèi)用1000萬(wàn)元。兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷售計(jì)劃的2.5%，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò)2500萬(wàn)元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為300-400萬(wàn)元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高。（4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元，總建面30萬(wàn)方，當(dāng)年四證齊全及新開工面積15萬(wàn)方，安排貸款2億元。該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。按照項(xiàng)目總投18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1/2，則應(yīng)安排1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即4億元左右。2.3、要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng)

在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等。2.4、要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入15億元（銷售回籠10億元，銀行貸款5億元），現(xiàn)金流出13億元，結(jié)余2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒(méi)有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如果按月編制計(jì)劃，該問(wèn)題就很容易發(fā)現(xiàn)。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)2、資金籌集的主要渠道4、如何辦理銀行貸款5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用Ⅲ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集

自有資金包括股東投入的注冊(cè)資本(含發(fā)行股票募集的資金)、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。借入資金

主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%；銷售回籠款即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源前期階段：項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來(lái)源以股東投入為主。四證齊全：項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款。預(yù)售階段：取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。具體如下圖：

一般來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為1/3，但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同：1年2年股東自有資金：地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等銀行貸款房款回籠歸還全部股東借款和銀行貸款2、資金籌集的主要渠道1、股權(quán)借融資：主要是指播企業(yè)通過(guò)蒙資本市場(chǎng)畫以股東投幟入實(shí)現(xiàn)資岔本金的增煮加，包括問(wèn)資本市場(chǎng)毫首次公開庸發(fā)行（IPO）、公開失增發(fā)、定潮向增發(fā)等槳方式；還秧有一種間優(yōu)接上市融津資，即買夸殼上市。股權(quán)融資格作為上市款公司主要繡的融資渠呼道，廣泛淹受到上市默公司的青但睞。其特康點(diǎn)：一是柿所獲得的雕資金無(wú)須典還本付息瓶，新老股堪東一起分內(nèi)享企業(yè)的只贏利與增填長(zhǎng)。二是曉一次融資慣資金量較稅大，可以喇長(zhǎng)期使用匆；三是改斤善資本結(jié)腐構(gòu)，有效險(xiǎn)降低企業(yè)冶資產(chǎn)負(fù)債啊率，進(jìn)一拳步擴(kuò)大銀未行借款等務(wù)間接融資循空間；四悼是對(duì)由于園每股收益代和凈資產(chǎn)兄收益率的勿攤薄，對(duì)疏經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)品要求很高劉，經(jīng)營(yíng)壓兔力加大。2、發(fā)行包債券：通過(guò)發(fā)行愈各種債券妙取得資金像。包括發(fā)市行公司債煙、企業(yè)債碗券、短期和融資券（舅中期票據(jù)末）等方式壞。（1）公司債：由上晝市公司戒通過(guò)資招本市場(chǎng)絮（通過(guò)綿交易所望市場(chǎng)）界為籌集棄長(zhǎng)期資旁金而向筋一般大美眾舉債睡，承諾遇于指定燥到期日妻向債權(quán)夾人無(wú)條爭(zhēng)件支付梁票面金宰額，并胸于固定四期間按康期依據(jù)辰約定利刃率支付誰(shuí)利息。底公司債蓬監(jiān)管機(jī)妙構(gòu)往往現(xiàn)要求嚴(yán)白格債券村的信用益評(píng)級(jí)和硬發(fā)債主粗體的信軟息披露祝，特別江重視發(fā)謝債后的搞市場(chǎng)監(jiān)賤管工作踢。（2）短期灰融資券霞（中期提票據(jù)）筆：由人民自銀行主瓶導(dǎo)的銀玻行間債搶券市場(chǎng)跡一項(xiàng)創(chuàng)峽新性債告務(wù)融資解工具，顫由企業(yè)必發(fā)行的報(bào)無(wú)擔(dān)保布短期本扇票，發(fā)券行規(guī)模鹽一般不催得超過(guò)牧企業(yè)凈疾資產(chǎn)的40%。具有法予人資格的惰非金融企飯業(yè)，可依牛照《短期融資蟻券管理辦務(wù)法》規(guī)定的條屆件和程序唇，在銀行郵間債券市馬場(chǎng)發(fā)行并待約定在一芬定期限內(nèi)絨還本付息凱的有價(jià)證巧券。一年儲(chǔ)以內(nèi)的為微短期融資杠券，三年駱以上的中遣長(zhǎng)期票據(jù)損。融資券客不對(duì)社會(huì)井公眾發(fā)行鐘，只對(duì)銀疫行間債券援市場(chǎng)的機(jī)閘構(gòu)投資人墊發(fā)行，在僻銀行間債屆券市場(chǎng)交綢易。（3）企業(yè)債目券：企業(yè)債券波由中央政巡壽府部門所陷屬機(jī)構(gòu)、酷國(guó)有獨(dú)資值企業(yè)或國(guó)滑有控股企報(bào)業(yè)依照法什定程序發(fā)烈行（可以誼在交易所槽市場(chǎng)或銀義行間債券擊交易市場(chǎng)本），約定碰在一定期畢限內(nèi)（中叔長(zhǎng)期）還而本付息的展債券，由鈴國(guó)家發(fā)改在委和國(guó)務(wù)灶院審批，碎一般要求競(jìng)予以擔(dān)保棋，債券發(fā)跡行后，審善批部門不訂再對(duì)發(fā)債績(jī)主體的信勁息披露和淋市場(chǎng)行為犁進(jìn)行監(jiān)管講。3、銀行文貸款：銀行對(duì)絲式房地產(chǎn)如開發(fā)企托業(yè)提供催的貸款鏈，是房案地產(chǎn)項(xiàng)霧目開發(fā)良資金的榜最主要聲融資渠由道之一估。按照綿貸款資巷金使用勾目的和戰(zhàn)方式的調(diào)不同，銜房地產(chǎn)德貸款主霸要有以勒下兩種竊類型：項(xiàng)目開發(fā)廉貸款，是指銀晶行向房滅地產(chǎn)開橫發(fā)企業(yè)罵發(fā)放用眼于項(xiàng)目腔開發(fā)建猜設(shè)環(huán)節(jié)蕉的貸款求。經(jīng)營(yíng)性物亞業(yè)貸款，指銀行宋將已建艦成并投餐入使用診的經(jīng)營(yíng)也性物業(yè)符長(zhǎng)期穩(wěn)歉定收入壟作為分傍期還款終來(lái)源的艦一種物倡業(yè)抵押狀貸款，粒貸款資值金不限掩定固定良用途。4、房地產(chǎn)脈投資信托統(tǒng)（REI榴Ts）：REIT服s是一種魯以發(fā)行巧收益憑犧證的方見式匯集菜特定多揪數(shù)投資唐者的資食金，由樣專門投記資機(jī)構(gòu)堅(jiān)進(jìn)行房猜地產(chǎn)投政資經(jīng)營(yíng)誕管理，強(qiáng)并將投吊資綜合表收益按菠比例分澆配給投欄資者的妖一種信朝托基金負(fù)。REI慮Ts既可以封鴉閉運(yùn)行，菌也可以上尼市交易流蘭通，類似腐于我國(guó)的塵開放式基沉金與封閉問(wèn)式基金。敲目前，該工項(xiàng)融資方斤式正在探薦討和政策尋研究中。結(jié)論：灶房地產(chǎn)莖企業(yè)主渴要是靠責(zé)融資做坑大做強(qiáng)幣的，可斥見資金與籌集對(duì)俱房地產(chǎn)有企業(yè)的臟生存和鋪發(fā)展是稀非常重基要的。案例：xx做大做射強(qiáng)的“秘訣”—融資自92年上市并至今，xx共發(fā)行面股票融倘資8次，融仙資金額跌共195億元；至2008年底，xx歷年留存壇利潤(rùn)僅128億元；至200扭8年底，xx對(duì)外借呢款余額杠共329億元。3.1、合理確響定資金來(lái)瓜源結(jié)構(gòu)什么是財(cái)間務(wù)杠桿效梁應(yīng)？例：某銹房地產(chǎn)缺公司有陣自有資扇金1億元，投戚資項(xiàng)目預(yù)份計(jì)投資收套益率為20%，投資拍期限為1年，銀行進(jìn)貸款利率禿為10%，現(xiàn)有身二個(gè)投外資方案檢可供選斤擇：方案一亭：貸款鐵與自有紋資金的孫比例為2：1；方案二蟲：貸款與融自有資金嚇的比例為5：1哪種投資涌方案自有穩(wěn)資金收益按率更高呢高？方案一兔：投資驢收益=（2+1）*20%睜*1=憑0.6億元獅貸款利息=2*1謠0%*1菠=0.2億元投資凈畜收益=0.6幫-0.2槍=0.4億元自有資金崗收益率=0.萌4÷1蛛*10狼0%=勿40%方案二：濟(jì)投資收益=（5+1）*20%達(dá)*1=矛1.2億元苦貸款浸利息=5*1放0%*1銜=0.5億元投資凈口收益=1.2民-0.5歐=0.7億元自有資金眠收益率=0.7軟÷1*1夠00%=煤70%資金籌示集主要絲式關(guān)注二瘦個(gè)方面蒙：一是嚷資金來(lái)仍源結(jié)構(gòu)盛，主要肝是指投淚資者籌多集各種敏資金來(lái)僅源而構(gòu)離成的財(cái)?shù)绖?wù)結(jié)構(gòu)計(jì)，一般續(xù)指股東笑投入資莫金和企失業(yè)借入袋資金的蓋比例；憲二是取組得資金筐的成本揮。3、資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)總結(jié)：財(cái)務(wù)杠悲桿：借喊雞生蛋泳，以小細(xì)搏大。畢財(cái)務(wù)杠僵桿就是輪利用借婆貸資金繼擴(kuò)大自么有投資怪的產(chǎn)出藏。發(fā)揮財(cái)尋務(wù)杠桿幸的前提謝是，當(dāng)淚投資收辯益率大穿于借貸笛成本時(shí)舟，財(cái)務(wù)她杠桿是灶有利的初。借貸資陽(yáng)金與自份有資金田的比例遵越大，綁財(cái)務(wù)杠計(jì)桿的作補(bǔ)用越大貼，此時(shí)培，投資載收益會(huì)耽越高。色因此，院企業(yè)對(duì)框外借款瞇除了保柱障資金格需求外探，另外唱一個(gè)重辜要目的溝是利用社財(cái)務(wù)杠況桿作用冒獲取更黑大的收稀益，提豎高實(shí)投璃資金的團(tuán)回報(bào)率擠。財(cái)務(wù)杠盛桿放大臥節(jié)稅效肝應(yīng)。所橫得稅法渣鼓勵(lì)人寒們使用財(cái)考務(wù)杠桿獅，即貸年款利息糠可以抵快減應(yīng)稅盈收入，起到避山稅的作練用。財(cái)務(wù)杠預(yù)桿負(fù)效隱應(yīng)如果借入召款項(xiàng)投資葉取得的效恩益低于借也款成本，豪將會(huì)產(chǎn)生郵相反的杠黨桿效應(yīng)。沈如前例方逝案一中，圍若投資收土益率降低害為6%，其自輕有資金惜收益率饒為：投資收折益=（2+1）*6%*1蘆=0.1傳8億元瞇貸款潤(rùn)利息=2*1向0%*1研=0.2億元投資凈收前益=0.1縫8-0.囑2=-0脂.02億元自有資內(nèi)金收益臣率=-0.粒02÷1翼*100織%=-2侄%必須合懷理確定劉負(fù)債比自例，控粉制財(cái)務(wù)挨風(fēng)險(xiǎn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)嘩作為現(xiàn)代風(fēng)企業(yè)一個(gè)否經(jīng)營(yíng)方式騰，可以促鳴使企業(yè)利何用財(cái)務(wù)杠敏桿作用，以鳥較小的代拒價(jià)獲取最丸大的經(jīng)濟(jì)齒效益。負(fù)婦債率的高宵低取決于減經(jīng)營(yíng)者駕微馭負(fù)債差的能力酒，關(guān)鍵撇在于：廟一是將齡負(fù)債有測(cè)效地轉(zhuǎn)碼化為有找效資產(chǎn)，并通全過(guò)資產(chǎn)經(jīng)機(jī)營(yíng)能產(chǎn)生假高于利息便支出的效爬益；二是陪增加的資真產(chǎn)的變現(xiàn)期朱低于債務(wù)掌合同期，錢保證債務(wù)纏能及時(shí)清丹償。企業(yè)必叮須在風(fēng)薯險(xiǎn)與收澡益之間馬找到一布個(gè)平衡材點(diǎn)，防巷范財(cái)務(wù)鴨風(fēng)險(xiǎn)。借款越多渾越好嗎?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)穿原理：財(cái)運(yùn)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即攏企業(yè)不能輕償還債務(wù)讀的風(fēng)險(xiǎn)，派即現(xiàn)金流堪出大于現(xiàn)截金流入而酸產(chǎn)生的到準(zhǔn)期不能還仇本付息的戚風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債迅高風(fēng)暮險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)緞高收益過(guò)度地澇依賴借殃貸資金音會(huì)產(chǎn)生患兩種后帽果：風(fēng)險(xiǎn)隨墾之增加配。財(cái)務(wù)旱杠桿的斜好處是樓建立在灣杠桿有掘利（即巾投資收乘益高于腹借貸利惱率）的促假設(shè)之洋上的，攻而這是伙一種不淋確定性姑的假設(shè)噸。如果桌實(shí)際營(yíng)鄰運(yùn)收入腰低于預(yù)盤期，財(cái)筑務(wù)杠桿砌將是不收利的，活將進(jìn)一變步加大癥不利后皮果，增族加投資役風(fēng)險(xiǎn)。借貸成恨本亦隨映之增加倦。當(dāng)財(cái)玻務(wù)杠桿此作用加違大時(shí)，關(guān)貸款方戰(zhàn)也會(huì)感潔到風(fēng)險(xiǎn)恒增加，炊一是要橡求提前爛還款；者二是要慣求提高康利率作肝為風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)紫償，貸什款成本處也將增凱加，財(cái)除務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暖進(jìn)一步才加大。防范財(cái)納務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)生財(cái)過(guò)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)釘一般由原于債務(wù)木資金期消限結(jié)構(gòu)趟安排不億當(dāng)或者爽由于資萬(wàn)金收支果預(yù)算與膛實(shí)際不響符而產(chǎn)氏生的支波付危機(jī)冊(cè)。因此靠，有效貧地控制膚財(cái)務(wù)風(fēng)確險(xiǎn)：一定要注廁意短期、金中長(zhǎng)期資沫金的均衡安排稠，特別倡要注意屠短期負(fù)攀債的比萄例，避免還監(jiān)債期過(guò)于染集中，造瀉成企業(yè)資金鏈斷攤裂；做好資輕產(chǎn)周轉(zhuǎn)成期限結(jié)秧構(gòu)與債獎(jiǎng)務(wù)期限結(jié)構(gòu)的假匹配。沸避免短渾貸長(zhǎng)投盼，根據(jù)左不同產(chǎn)印品的開胖發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售列時(shí)間，安濫排不同的撞資金來(lái)源殘銜接。3.2努力降低遍資金籌集紫成本資金成本攪是指投資掩者籌集資記金時(shí)付出寧的代價(jià)，其資金籌集嫌成本是直援接關(guān)系到爪項(xiàng)目收益而水平，資饒本成本高貢將虧蝕企果業(yè)的利潤(rùn)敬，甚至使宗企業(yè)陷于哄困境。籌資產(chǎn)稠生的成秒本主要璃由三部敘分組成糟：一是籌集效資金過(guò)程鍋中發(fā)生的道各種費(fèi)用譜，即籌資察費(fèi)；如發(fā)行股詢票的承銷僑費(fèi)，銀行牲貸款的手縣續(xù)費(fèi)等；雪該項(xiàng)費(fèi)用窩一般與籌蔥資額度、鬼籌資期限合不直接相附關(guān)，屬于壁籌資成本序中的固定險(xiǎn)費(fèi)用。二是向貼資金提墓供者支忍付的報(bào)請(qǐng)酬，及疾資金使囑用費(fèi)或親占用費(fèi)。如發(fā)高行債券墊或銀行抗貸款時(shí)痛的利息喊，發(fā)行防股票的鉗股息、住紅利等鳥；資金名使用費(fèi)釣與籌資概額度、恒籌資期炊限直接續(xù)相關(guān)，繡屬于籌沸資成本狐中的變種動(dòng)費(fèi)用勉；三是特第定條件哀下的機(jī)屋會(huì)成本。決定資犬金成本蟻一般有毯三個(gè)方朗面的因柳素：一是資金旨使用的時(shí)員間，資金占用咳時(shí)間越長(zhǎng)戚，所付費(fèi)恨用成本越榮大，反之柄越??；二是出碼資者所裁要承受擊的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越枕大，籌資順成本越高浴，反之越陰小；三是資金景供求狀況，資金供漂應(yīng)緊張時(shí)號(hào)，資金成怒本越高，咽資金供大惰于求時(shí)，尋成本越低儉。案例：xx地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)壞議的后榴果xx地產(chǎn)是國(guó)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)蛛公司國(guó)際滴化融資金黨額最大的些，歷年累喚計(jì)在國(guó)際樹資本市場(chǎng)賴募集資金18億美元授。但取度得這些弱融資的倚背后，市卻要背崖負(fù)著巨奏大的成政本。特別是在山市場(chǎng)發(fā)生閃變化后，譽(yù)其高負(fù)債沾、高成本反的資金使匠其背上了酸沉重的壓忌力，企業(yè)拋陷于困境堤。為了實(shí)現(xiàn)太上市，實(shí)便現(xiàn)迅速擴(kuò)街張，xx地產(chǎn)從2007年不計(jì)糞成本頻鉗繁拿地亂，土地惠儲(chǔ)備由2006年底的執(zhí)不足600萬(wàn)方增華加至4580萬(wàn)平方懼米，比2006年底增討加了9倍，其栽資金來(lái)引源主要廟是與一敏些機(jī)構(gòu)墻投資者簽訂了吃所謂的對(duì)賭協(xié)唇議。對(duì)賭協(xié)議柔是投資方遍與企業(yè)對(duì)泛未來(lái)不確善定情況的謙一種約定疼。雙方以孕企業(yè)當(dāng)前任的業(yè)績(jī)?yōu)楹h價(jià)基礎(chǔ)姐確定投資蠶條件，根屑據(jù)雙方認(rèn)體可的業(yè)績(jī)油增長(zhǎng)情況粉，以具體畢業(yè)績(jī)指標(biāo)傾甚至股價(jià)掃為協(xié)議條鴉件。對(duì)賭標(biāo)的蠶通常設(shè)定博為企業(yè)股許權(quán)，或者匪遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)貪一般標(biāo)準(zhǔn)詢的其他支目付條件（篇如高額利寬息）。這種融戶資的好柱處是短熊期內(nèi)能茶獲得足藥夠的現(xiàn)沈金支持姜企業(yè)發(fā)將展。但之一旦不梳能滿足掠對(duì)賭條正件，企暑業(yè)將付乳出高昂悄代價(jià)。案例：xx地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)牲議的后扯果案例：xx地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)議泉的后果據(jù)公開資離料顯示，200南6年11月，xx地產(chǎn)與雁國(guó)際機(jī)品構(gòu)投資受者德意昆志銀行粒、美林理及淡馬鄙錫簽訂繼協(xié)議，繭以xx地產(chǎn)三獲分之一終股權(quán)作蔑押，由第三家機(jī)葵構(gòu)投資弦者以總韻價(jià)4億美元認(rèn)嬌購(gòu)其8億股可嗎換股優(yōu)丙先股。200率7年8月，xx地產(chǎn)通過(guò)懂另一上市娛保薦人瑞催信擔(dān)保，文向貸款人貢授出認(rèn)沽辜期權(quán)為擔(dān)財(cái)保，籌集筒資金4.3億美元虧；200壺7年9月，通過(guò)秩抵押xx御景半島煎項(xiàng)目，再聰次向美林瞇貸款1.3億美元，咐用于購(gòu)買皇土地。如xx地產(chǎn)與國(guó)于際機(jī)構(gòu)投政資者德意積志銀行、眠美林及淡姐馬錫簽定督了對(duì)賭協(xié)佩議。按照刃約定，xx地產(chǎn)若在200古7年底前趙實(shí)現(xiàn)上防市，機(jī)糕構(gòu)投資渾者的回血報(bào)不少玩于30％；若在2008年6月6日前完盞成上市擠，機(jī)構(gòu)訪投資者捕的回報(bào)菌則不少雨于40％；如果姻在2008年12月6日前上仰市，回界報(bào)率不遙少于50%，若至200葡9年6月6日前上市娘，回報(bào)率世不少于60%，如果在2009年12月6日前上市據(jù)，則機(jī)構(gòu)區(qū)投資者的磁回報(bào)不少項(xiàng)于70％。如無(wú)法但上市，友其將以亦現(xiàn)行市擦盈率回推購(gòu)相關(guān)馬投資者揮的股份帆。據(jù)有關(guān)雜資料顯賓示，截泳至2007年9月30日，xx地產(chǎn)總稍資產(chǎn)約指為148億港元童，總負(fù)慚債已高色達(dá)140案.67億港元她，資產(chǎn)菌負(fù)債比掀超95％。由于金融排危機(jī)的影擠響，xx未能按期朵上市，到抵目前為此戲，資本市背場(chǎng)依然低幕迷，xx地產(chǎn)亦未忘有上市的壘跡象。這兇將意味著嶄，如果今肺年不能上由市，xx將面臨資貫產(chǎn)被瓜分慈的危險(xiǎn)。買即便能上套市，其成頸本也是非錯(cuò)常高昂。案例：xx地產(chǎn)—對(duì)賭協(xié)鼠議的后紙果4、如何辦理銀行貸款銀行貸款拒是滿足項(xiàng)末目后續(xù)建冠設(shè)資金需澇求和減少傻自有資金磁占用、充喘分利用財(cái)逗務(wù)杠桿提型高自有資西金收益率鉤的關(guān)鍵，樸從項(xiàng)目公辯司看，銀快行貸款是標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)租目主要資騰金來(lái)源。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款1328299636161802全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何辦理銀行貸款4.1、銀行干貸款的溪放款條濱件（1）自有烤資金投瓦入占總杏投資35％以上碎，目前自由于地霸價(jià)占總軍投比例淋較高，道一般地腫價(jià)支付夢(mèng)完畢即閥可達(dá)到創(chuàng)自有資衫金投入逼要求；（2）項(xiàng)目四觀證齊全（票國(guó)土證，階用地規(guī)劃疲許可證、餅工程規(guī)劃匯許可證、嗚施工證）亡，主要是線控制施工轎證節(jié)點(diǎn)；4.2、辦理銀瘋行貸款的漁流程（1）與銀織行溝通菊，擬定泛貸款方茄案；（2）銀行償前、后息臺(tái)進(jìn)行傭項(xiàng)目評(píng)進(jìn)估；（3）銀行衰審貸會(huì)念過(guò)會(huì)；（4）落實(shí)洋四證、介抵押、獨(dú)法律文鉗件等相徑關(guān)放款翠條件；（5）銀行洋放款；采各銀行何對(duì)公司帽整體授料信仍有競(jìng)存量且誦放款銀魔行具備宜放款規(guī)招模；（6）銀行謊貸款資歸金轉(zhuǎn)出備及使用情。4.3、辦理銀焰行貸款需鉗關(guān)注的事腔項(xiàng)（1）合理確眉定貸款額失度：公司每個(gè)呀項(xiàng)目均應(yīng)椒在銀行可蠟接受的范測(cè)圍內(nèi)爭(zhēng)取厭最大的貸俊款額度，輛一般在總欄投資的40-6格0％。（2）項(xiàng)目嘴前期規(guī)濁劃報(bào)建甘時(shí)應(yīng)注哄意分證胡：為發(fā)揮資踏源的最大上優(yōu)勢(shì)，充庸分地利用略銀行貸款獵資金，在廣前期規(guī)劃睛報(bào)建時(shí)，祖可根據(jù)項(xiàng)挖目的大小喘，考慮分滴拆工程規(guī)脈劃許可證睬和施工證赴，拆分成側(cè)若干期，劑能為今后讀的融資工鄉(xiāng)豐作帶來(lái)靈穿活和便利顏。（3）貸款擔(dān)馳保或抵押閘條件應(yīng)關(guān)牢注的方面：各子啄公司在森抵押不陸影響銷鄭售的情賴況下，濁應(yīng)優(yōu)先剩使用抵簡(jiǎn)押方式漲，并提彈高抵押懂率，充灶分利用補(bǔ)抵押物六資源。秒但由于子銷售需濾要抵押句物涂銷碑，放款減后幾個(gè)逮月即開揚(yáng)始還款駐，銀行獄貸款資剪金利用毯效率較隊(duì)低，為剝提高資魄金使用釣效率，推可采用排母公司嚇擔(dān)保方絲式式。（4）貸款資萍金使用應(yīng)啦關(guān)注的方系面：要盡量和借銀行協(xié)商聰，力爭(zhēng)突默破貸款資儲(chǔ)金的封閉理管理，將污貸款通過(guò)巷合理的渠渡道轉(zhuǎn)出，味提高貸款著資金的使細(xì)用效率。抓否則，公制司必須根鉛據(jù)工程建獎(jiǎng)設(shè)資金需比求金額和盯時(shí)點(diǎn)發(fā)放沃貸款，使籮用多少金慣額，發(fā)放各多少金額奶。堅(jiān)決避缺免貸款資拼金發(fā)放后省長(zhǎng)期閑置榨在賬面的炊情況出現(xiàn)勢(shì)。（5）貸款成川本及利劣率調(diào)整鼠周期應(yīng)敬關(guān)注的作方面：力爭(zhēng)獲取脆市場(chǎng)上最扎優(yōu)惠的貸縮慧款成本條杯件。要關(guān)療注利率的想變化趨勢(shì)嚇，在銀行期貸款利率呀處于下降詢通道時(shí)，污貸款利率予應(yīng)按季或淋月調(diào)整。搏反之，則費(fèi)盡量按年于度甚至更祥長(zhǎng)的時(shí)間歐調(diào)整利率季。房款回籠期工作應(yīng)貫飯穿于銷售覆的各個(gè)環(huán)恩節(jié)，保證兔銷售和回誘籠的目標(biāo)竊一致性，太將回籠任外務(wù)責(zé)任到默人，并與恢業(yè)績(jī)掛鉤撇。加強(qiáng)銷化售回籠工任作應(yīng)注意檔以下幾方藝面內(nèi)容：5.1、加快薯銷售簽刻約。在銷售晴定價(jià)、組折扣政貢策制訂醉、現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)宣傳等顛銷售各宣個(gè)環(huán)節(jié)讀充分考喬慮房款預(yù)快速回禿籠需求糖。例如瓦在付款盆方式設(shè)羅定時(shí)盡限可能減馬少多期留付款方奶式；在絞折扣方傍面設(shè)置攀一定比慕例的按溉時(shí)簽約槐折扣；則折扣向啊一次性石付款傾古斜等。5.2、優(yōu)化收誦款流程。房款回籠坦需要銷售膀部門、法指律部門、劑代理公司閘、律師事赤務(wù)所、銀受行、財(cái)務(wù)佩部門等多刷個(gè)部門和坐單位共同山努力和配遺合，要明拔確各部門尋崗位責(zé)任字及工作流攀程以提高沙工作效率宅。特別可臟以通過(guò)房捕款回籠情仙況與費(fèi)用場(chǎng)掛鉤等激附勵(lì)手段，溪充分調(diào)動(dòng)熟代理公司繩、律所等螞中介積極帳性，促進(jìn)鞏房款的快攪速回籠。5.3、充分利議用法律手釋段保證按忌期付款的剖嚴(yán)肅性。在認(rèn)購(gòu)?fù)粫?、買鞏賣合同土、按揭昆須知等短法律文謠件中嚴(yán)姨格約定株違約責(zé)廢任，充蠢分保護(hù)閃公司利磁益；對(duì)段惡意拒看繳房款株及提供數(shù)資料的爪客戶要蝕移交法姓律部及龜時(shí)處理第并嚴(yán)格貫執(zhí)行，賄維護(hù)按柜期付款用的嚴(yán)肅辰性。5、銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)5.4、加快付銀行按茄揭的辦掃理。銀行按葵揭款是奪房地產(chǎn)版行業(yè)特惰有的一啟種資金拔來(lái)源方萄式，目命前，多脂數(shù)客戶患都采取刃銀行按產(chǎn)揭方式估支付房甩款。要加快按麻揭款的發(fā)專放速度，兇首先，充失分調(diào)動(dòng)代燒理公司、著律師行力起量，責(zé)任術(shù)到人，催年收按揭資酬料，按揭遣資料齊全嘗后方可進(jìn)熄行代理費(fèi)革結(jié)算；其繭次，在保慈證開發(fā)貸隔款銀行優(yōu)斤先的情況坡下，引進(jìn)折多家銀行望，通過(guò)競(jìng)擱爭(zhēng)壓力促羊進(jìn)放款速襯度。第三鮮，與省、私市公積金垃中心建立罩良好的合訓(xùn)作關(guān)系，辱開辟公積睬金中心綠詠色通道。單位：億元

2005年2006年2007年2008年新增個(gè)人住房按揭貸款2513363076482832全部人民幣新增貸款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他廟項(xiàng)權(quán)證辦資理，解除節(jié)公司擔(dān)保戰(zhàn)責(zé)任根據(jù)房地悄產(chǎn)行業(yè)經(jīng)鴨營(yíng)慣常做齒法，在商崗品房他項(xiàng)盾權(quán)證辦理行并移交按悶揭銀行前遭，公司將毫對(duì)客戶按厲揭貸款承些擔(dān)階段性抬擔(dān)保責(zé)任暑，若客戶挪在此期間顛未正常還務(wù)貸造成違溪約，公司楊將承擔(dān)回彎購(gòu)等擔(dān)保抱責(zé)任。為撐降低擔(dān)保池風(fēng)險(xiǎn)，公碑司應(yīng)盡快甜辦理他項(xiàng)威權(quán)證，縮泰短擔(dān)保期瓜限，盡早女解除擔(dān)保膚責(zé)任。5.6、做好銷棗售誠(chéng)意金仁和購(gòu)房定恒金的管理首先，誠(chéng)意金弓收取、梨轉(zhuǎn)定和統(tǒng)退款等醫(yī)過(guò)程都嗚需要建陪立相應(yīng)奮的內(nèi)部獎(jiǎng)控制制想度，納絮入財(cái)務(wù)寄核算體漁系管理期。收取醋過(guò)程中訂需要銷像售現(xiàn)場(chǎng)詢工作人活員恪守澆現(xiàn)場(chǎng)相耗關(guān)管理價(jià)規(guī)定，晌收款記政錄實(shí)時(shí)譜錄入系瞎統(tǒng)，納腹入管理施體系，侵相關(guān)款姨項(xiàng)、憑犁證應(yīng)按拖日清理肥及移交癥做賬，女財(cái)務(wù)人受員嚴(yán)把虛審核關(guān)序，確保糖應(yīng)收款巾項(xiàng)的實(shí)館際入賬向；其次，誠(chéng)意金襲轉(zhuǎn)定金煩后，相蓮關(guān)款項(xiàng)拆作為銷拿售房款酸及時(shí)進(jìn)麗行賬務(wù)凈處理；第三，換房、傻退房等起特殊業(yè)育務(wù)建立純完善的主登記、晌審核流蠅程，應(yīng)播退還的商誠(chéng)意金路，應(yīng)經(jīng)抗銷售和帥財(cái)務(wù)部騾門雙重秤審核，挎防止重朝復(fù)退款趟。1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3Ⅳ

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用

1、資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的流動(dòng)性1.1項(xiàng)目的投伏資回報(bào)率害越高越好竭嗎？某公司理能籌集晉的資金摟為3億元，現(xiàn)絨有A、B、C三個(gè)項(xiàng)目梅的投資成肅本均為3億元，期其中：A項(xiàng)目投途資回報(bào)微率為25%，投資期課為5年；B項(xiàng)目投資旅回報(bào)率為20%，投資期屠為3年；C項(xiàng)目投資蟻回報(bào)率為15%，投資聽期為2年。方案一拾：選擇誦投資A項(xiàng)目，芹則5年內(nèi)可斤獲收益3×2復(fù)5%=黑0.7節(jié)5億元；方案二：口若選擇B+C項(xiàng)目，啊則5年內(nèi)可獲良收益3×20鼻%+3×種15%=寶1.05億元。答案：退項(xiàng)目的疤投資回突報(bào)率固婚然重要恢，資金寶的周轉(zhuǎn)投率也非氧常重要冤。在籌集到貢資金后，松需要對(duì)這紫些資金進(jìn)竟行合理有泡效的使用蕉，提高資浮金的使用侍效率，同暴時(shí)規(guī)避資宇金風(fēng)險(xiǎn)。因此，鬧對(duì)于房紋地產(chǎn)開腹發(fā)公司蜓來(lái)說(shuō)，資金運(yùn)禁用的一握個(gè)重要賽任務(wù)就跑是要加逝快資金腳周轉(zhuǎn)，故以較小霸的資金厚流量推曬動(dòng)較大追的項(xiàng)目三周轉(zhuǎn)，已使資金臭產(chǎn)出較炮高的利抗?jié)?。資金運(yùn)用溪時(shí)要特別關(guān)關(guān)注的重欺點(diǎn)：要縮短杰項(xiàng)目的斥開發(fā)周厲期項(xiàng)目備，加快著開發(fā)速繭度，減艷少資金彩的占用黑。對(duì)帝于一個(gè)壤區(qū)域公煙司來(lái)說(shuō)故，要充黃分考慮唐到開發(fā)劉產(chǎn)品的副類型，錘要注重彩流動(dòng)性越強(qiáng)的住亡宅產(chǎn)品嫌，要盡恥量保持繡較高的洗資產(chǎn)流抵動(dòng)性和市變現(xiàn)能經(jīng)力，不貍能一味蝦追求占蕩用大量基資金且婚回報(bào)周齡期較長(zhǎng)映的商業(yè)希地產(chǎn)項(xiàng)款目。特澆別是現(xiàn)群階段，幣公司處構(gòu)于快速柏發(fā)展中薯，要堅(jiān)盯持以普成通住宅泛的滾動(dòng)但開發(fā)為戚主，商傷業(yè)地產(chǎn)升等經(jīng)營(yíng)混性物業(yè)柴投入原索則上要汪控制在20%以內(nèi)。案例：xx地產(chǎn)—商業(yè)轉(zhuǎn)型糕的代價(jià)xx地產(chǎn)在萬(wàn)此輪的最市場(chǎng)調(diào)擊整中遭傾遇資金父緊張困疫局的重織要原因尚就在于聽，在過(guò)盟去的幾苗年中他呆們將過(guò)紀(jì)多的精叫力和資碰金投入球到商業(yè)錢物業(yè)項(xiàng)拆目，沉征淀了公功司不少汁的資金懷。xx公司從03年開始戲進(jìn)入商駁業(yè)地產(chǎn)性，近幾勢(shì)年，投愛入大量極的資金擾在商業(yè)郊地產(chǎn)項(xiàng)蛋目。據(jù)頂統(tǒng)計(jì)，xx在珠江破新城擁找有15個(gè)項(xiàng)目，貓大部分是綱寫字樓和園高價(jià)酒店糊，僅在廣滋州、北京炊、天津三尼地現(xiàn)有的給商業(yè)物業(yè)附開發(fā)將會(huì)功耗掉資金124.拖9億元，3年平均嫌投入41.索6億元。排在2007年還曾經(jīng)漢與合景泰按富聯(lián)手以46億元拿下粒珠江新城蒼的商業(yè)地哨王項(xiàng)目；47.循05億元拿下畜佛山商住守地王，擬僵建佛山第例一高樓；毅在天津以50億元拿下先的住宅項(xiàng)肚目。僅這伶三個(gè)地王攜項(xiàng)目的低屢價(jià)，就要她承擔(dān)費(fèi)用界超過(guò)112億元。目前，xx已有5家五星尸級(jí)酒店孕、2家四星級(jí)害酒店、2個(gè)幢國(guó)際甲仆級(jí)寫字樓端和2個(gè)購(gòu)物轉(zhuǎn)中心，會(huì)投資商估業(yè)地產(chǎn)院沉淀了較多的資膨金，而商劣業(yè)地產(chǎn)經(jīng)齡營(yíng)效果并倘不理想（200瓦8年酒店業(yè)牲務(wù)虧損1.8億元）容。由于市場(chǎng)單發(fā)生較大惕的變化，訪加之2007年投入痕了大量棒資金高印價(jià)拿地踏，回歸A股的失敗森，08年的銷諒售額大宣大低于攻預(yù)期（08年富力的階銷售收入160億元，只防是與07年持平凈，只完境成計(jì)劃翠的66%），富農(nóng)力地產(chǎn)價(jià)資金和免財(cái)務(wù)狀宰況陷入紹了比較糾困難的珠局面。200井8年12月底，富校力地產(chǎn)貨蜘幣資金余加額僅20億元，裝資產(chǎn)負(fù)冠債率73%，銀行賭借款達(dá)205億元(一年內(nèi)福到期的95億元)。由于蘇資金被贊占用，捕已經(jīng)讓禍富力喘努不過(guò)氣孔來(lái)，為什緩解資駱金緊張圈局面，蜜不得不控高成本露融資，08年融資成剛本比上年嫁增加231買%，公司已往一年沒(méi)有緣瑞再購(gòu)置土游地。為緩解資嘩金困境，隸去年年底輔，富力開拜始出售那房誠(chéng)些他們一徐直宣稱將疊持有經(jīng)營(yíng)護(hù)的標(biāo)志性尾寫字樓，億股東張力房誠(chéng)和李思廉準(zhǔn)個(gè)人出資購(gòu)買下屬界子公司的漆房產(chǎn)，作晴價(jià)分別為0.83億元、1.02億元用份于補(bǔ)充陷公司流稅動(dòng)資金晴。在經(jīng)濟(jì)高猜潮、市場(chǎng)膽形勢(shì)好、摟資金面寬工松時(shí)期，瓦市場(chǎng)往往貨用土地貯刻備的數(shù)量盞來(lái)衡量房騎地產(chǎn)企業(yè)券的實(shí)力和舍規(guī)模；但輕在經(jīng)濟(jì)衰出退和貨幣耗政策從緊誼的壓力下崗，對(duì)一個(gè)是房地產(chǎn)企艦業(yè)更注重序資產(chǎn)的流盾動(dòng)性，包魔括現(xiàn)金結(jié)頁(yè)存有多大廚，現(xiàn)金流蛋入是否為消正，負(fù)債建率有多高悄以及流動(dòng)街比例等指府標(biāo)。1.2確定合弊理的現(xiàn)臘金留存咽量貨幣資鍛金作為土流動(dòng)性液最強(qiáng)、橋收益性團(tuán)最弱的瞎資產(chǎn)，儀持有一望定現(xiàn)金指可增強(qiáng)屆公司的錢財(cái)務(wù)穩(wěn)冊(cè)健性，幅但過(guò)多旨的現(xiàn)金徐表明資第金閑置答，會(huì)給平企業(yè)增孟加財(cái)務(wù)趕成本，停損失機(jī)愁會(huì)成本伴。在市處場(chǎng)好、粗信貸政額策比較反寬松的每情況下嚼，應(yīng)盡演量降低漏賬上資舅金余額將；相反擦，可適聽當(dāng)調(diào)高封現(xiàn)金比星率（5%-藍(lán)10%），獲創(chuàng)得較穩(wěn)傻健的財(cái)朝務(wù)狀況違。作為項(xiàng)冠目公司隱，為降硬低資金區(qū)成本，俊將盡量舅減少賬頑面的資軍金結(jié)存欄，如有政長(zhǎng)期閑繳置資金挪可考慮露提前歸純還銀行液貸款，腫或?qū)①Y副金調(diào)入退母公司菊，由母手公司統(tǒng)犁一調(diào)劑卸和平衡宜。賬面用留存資呼金與與慕資金需斷求盡可證能匹配擔(dān)，滿足葡未來(lái)一內(nèi)個(gè)月資結(jié)金需求妙。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題1、資金借支出與六施工進(jìn)救度不一旬致，超邀進(jìn)度支怕付工程橡款?；蜥劰こ虝悍龉绬蝺r(jià)舞過(guò)高，腹造成提漿前或超生付工程甲款。各項(xiàng)開胸發(fā)建設(shè)額投入嚴(yán)斥格按合撿同和施盛工進(jìn)度虛付款，鞭堅(jiān)決杜是絕未達(dá)志到付款生條件提閘前付款俱和超進(jìn)居度付款攜，既是喝降低資滑金成本錘，也是險(xiǎn)控制經(jīng)勒營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)烏。2、工程箱結(jié)算要債留足額橋的工程抽質(zhì)保金貫。按規(guī)定足焰額收取工刊程質(zhì)保金誘，工程質(zhì)灘保金是約盛束施工單臉位后期維嶼修工作主襯要手段，邊也可創(chuàng)造麻一定的資踩金效益，理因此，需傘足額收取大，并嚴(yán)格抽按規(guī)定審壓批后退還控。3、墊付的嶄各項(xiàng)工程發(fā)款要及時(shí)冶收回。在工程建脈設(shè)中往往鈔存在甲方橫為施工單庭位代墊工貝程勞保金售、現(xiàn)場(chǎng)水托電費(fèi)等，豬這些款項(xiàng)懲應(yīng)及時(shí)進(jìn)閃行清收，接保證公司翅利益不受愛損害。2、資金使用中容易產(chǎn)生的問(wèn)題4、資金黨撥付的咱手續(xù)不微完善，濕審批不木嚴(yán)；資姜金使用涂的計(jì)劃敢性不強(qiáng)駁，資金煮支出有譽(yù)較大隨停意性。5、應(yīng)收重款占用啦資金過(guò)歲大，催收不汽利。特別盈是業(yè)主拖冶欠的房款杠要及時(shí)收圾回。6、加快妹尾盤和夜車庫(kù)等竿物業(yè)的予清盤，窯盡快處公置閑置壁資產(chǎn)、社空置房腔產(chǎn)設(shè)備鬧，減少罩資金占既用，盡忌快回收倆資金。3、資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3.1、賬戶嘆管理制增度：（1）賬戶佩的開立計(jì)與注銷炕必須經(jīng)煎過(guò)公司抬董事長(zhǎng)胸審批同譽(yù)意。（2）各級(jí)公兩司的所有果銀行賬戶令必須由所域在公司的賀財(cái)務(wù)部門逗統(tǒng)一管理虜，其他部情門不得以臘任何名義伯開立銀行蒸賬戶。（3）銀行賬計(jì)戶必須以暗本單位的圣名義開立均，不得違錦反規(guī)定以當(dāng)其他單位撥或個(gè)人的疊名義開立誰(shuí)，嚴(yán)禁將聽公款私存遺、出租或貸出借銀行種賬戶。（4）各級(jí)公近司財(cái)務(wù)部?jī)€門應(yīng)定期孫對(duì)銀行賬季戶進(jìn)行清詞理，對(duì)于楚長(zhǎng)期不使炕用、不需吳用的銀行話賬戶應(yīng)及鋤時(shí)予以注棋銷。（5）公司的洋所有資金占必須納入芳法定賬戶得管理，不得坐沃收坐支猴，嚴(yán)禁泉賬外循撿環(huán)和違誼規(guī)設(shè)立酸“小金哈庫(kù)”。（6）各級(jí)公犯司的會(huì)計(jì)客和出納不邀能由同一怕人擔(dān)任，齊開具銀行賴支票所需乒的印章必漸須分由兩泄人或兩人櫻以上保管士，銀行支暢票印章的檢保管理人挑員不得在相空白或內(nèi)噸容填列不蜜全的支票詠上蓋章。（7）資金骨收支必災(zāi)須及時(shí)濤入賬，衰做到日談清月結(jié)浩。各級(jí)糖公司財(cái)構(gòu)務(wù)部門席的會(huì)計(jì)朱人員應(yīng)粗按月編料制銀行吹存款余睛額調(diào)節(jié)堂表和盤拋點(diǎn)現(xiàn)金命，保證戲賬實(shí)相臣符，出匪現(xiàn)賬實(shí)招不符情另形的必會(huì)須及時(shí)就查明原潑因，分成清責(zé)任收，及時(shí)催糾正或蓮追究有血關(guān)人員禁的責(zé)任忌。3.2、資金左使用及菌付款審子批制度訂：（1）資金趨實(shí)行預(yù)夫算管理襪，各公傻司必須忌按資金約計(jì)劃使像用資金懼，防止?jié)嵊?jì)劃外哀的資金鬧支出。廚公司的廚資金實(shí)灑行統(tǒng)一華調(diào)度和艘統(tǒng)籌安牧排使用繭，以減半少資金群閑置，沉降低資寄金成本逮。（2）各級(jí)聾公司應(yīng)猾根據(jù)自核身實(shí)際呼情況制計(jì)定明確伍的資金草支付審顧批權(quán)限射和程序樹，各項(xiàng)貼資金的桐支付必拔須嚴(yán)格室按規(guī)定多權(quán)限和池程序?qū)徲|批。對(duì)臺(tái)于未經(jīng)卷規(guī)定程熟序?qū)徟椿虺缴鯔?quán)限審迷批的款盤項(xiàng)，出休納人員寒不得支敞付資金出，其他廁財(cái)務(wù)人為員不得朱辦理有鏈關(guān)財(cái)務(wù)棋事項(xiàng)。駕付款申泥請(qǐng)需提由交相關(guān)己證明材類料。（3）所有周的資金壩的支付予必須依冤據(jù)有效玩合同、胳合法憑孔據(jù)和齊雨全的手恨續(xù)，并乒取得合行法有效罰的票據(jù)肥，杜絕闖白條或株不規(guī)范駐憑證、滲票據(jù)支厭取資金貴。（4）各級(jí)公之司的資金述不得擅自謠對(duì)外借款許和抵押擔(dān)日保；如確和需，必須杜經(jīng)集團(tuán)公劃司審批。（5）未經(jīng)批竊準(zhǔn)，各級(jí)捉公司的資譽(yù)金不得投跑入證券市氧場(chǎng)從事有蛇價(jià)證券買售賣活動(dòng)，楊或從事其拜他任何形程式的委托謠理財(cái)、風(fēng)歪險(xiǎn)投資活烏動(dòng)。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用五稅務(wù)籌劃需注意的問(wèn)題3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)行塵業(yè)作為支胃柱產(chǎn)業(yè)，探一直是國(guó)胡家宏觀調(diào)壇控的重點(diǎn)消對(duì)象，是查企業(yè)的一虎種剛性支道出。若能怪恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)判行稅務(wù)籌異劃，則可必為公司帶職來(lái)一定的獵經(jīng)濟(jì)效益陣。合理合法曲地進(jìn)行稅稈務(wù)籌劃，亮充分利用與各種稅收籮優(yōu)惠政策，滅可有效地歲減少企業(yè)坐現(xiàn)金流出拴，提高企桐業(yè)利潤(rùn)，擺增加股東北回報(bào)。稅務(wù)籌照劃對(duì)房就地產(chǎn)企送業(yè)具有都重要意鐵義，企耗業(yè)需密夜切關(guān)注鈔國(guó)家宏染觀調(diào)控阻政策的賽變化，遣認(rèn)真分笛析，積跟極開展鍬稅務(wù)籌膏劃，變回被動(dòng)為騙主動(dòng)，桂更好地膀維護(hù)企藥業(yè)利益盤。3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用一稅務(wù)籌劃的重要作用1、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種稅項(xiàng)計(jì)稅基礎(chǔ)稅率或備注土地增值稅銷售收入減扣除金額30%-60%企業(yè)所得稅稅前利潤(rùn)25%契稅房產(chǎn)銷售額、土地出讓金3%-5%營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目銷售收入或租金5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%房產(chǎn)稅租金、房產(chǎn)原值12%印花稅銷售合同或工程、建安合同金額0.03%-0.05%防洪費(fèi)銷售收入0.13%土地使用稅按占地面積計(jì)算依當(dāng)?shù)囟惙?財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用二主要稅種及面臨的稅務(wù)環(huán)境房地產(chǎn)行尋業(yè)稅負(fù)較涌重房地產(chǎn)年僚度稅負(fù)一球般占營(yíng)業(yè)鋼收入20%以上，蘿接近甚姜至超過(guò)表企業(yè)當(dāng)票年實(shí)現(xiàn)杏的凈利敢潤(rùn)，如彼果加上殲項(xiàng)目清宿算時(shí)要逆繳的大杯筆土地傅增值稅彎、企業(yè)信所得稅篩，項(xiàng)目嘆真正的備稅負(fù)占凝項(xiàng)目收誕入的比伍重會(huì)更染高。以xx地產(chǎn)（6000痛48）為例，般近三年稅談負(fù)列表如沃下：?jiǎn)挝?億元;%2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度營(yíng)業(yè)收入稅負(fù)凈利潤(rùn)稅款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%稅局加強(qiáng)恥征收與監(jiān)暗管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)槐放緩、積傍極的財(cái)政稈政策需要要資金的更挺大投入，思各級(jí)地方煎財(cái)通過(guò)加塊大稅收征壺收力度，仗降低財(cái)政螞資金壓力狐，特別是叔房地產(chǎn)行哥業(yè)相應(yīng)的憲營(yíng)業(yè)稅、賭土地增值艱稅、土地忙使用稅、砌房產(chǎn)稅為蟻地方稅種評(píng)，大部分柱將留存地裕方財(cái)政，運(yùn)更是成為羞目前稅務(wù)送部門清理炸征收的重坑點(diǎn)。2、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境(續(xù))稅收籌找劃即從申公司總打體的發(fā)弓展戰(zhàn)略滋出發(fā)，窩通過(guò)適蜓當(dāng)?shù)陌舶嘏殴拘慕?jīng)營(yíng)方布式和業(yè)揀務(wù)流程桌，以及坐巧妙合顧理的財(cái)拴務(wù)協(xié)調(diào)泡和會(huì)計(jì)攏處理，妖實(shí)現(xiàn)在堡合法的蜻前提下貢，稅收具負(fù)擔(dān)相耗對(duì)較小屋、企業(yè)禿整體利能益最大鎮(zhèn)化。稅收與幟經(jīng)營(yíng)形鼓式直接和相關(guān)，濕稅務(wù)籌薪劃貫穿項(xiàng)目始終發(fā)，是個(gè)動(dòng)瞎態(tài)管理過(guò)榨程，特別峰是在項(xiàng)目運(yùn)作的樸前期進(jìn)行賤籌劃尤為崖重要。1、稅務(wù)籌劃的主要思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用三稅務(wù)籌劃的主要思路及原則1、稅務(wù)籌劃的主要思路充分運(yùn)兆用稅收與優(yōu)惠政穴策：調(diào)整相關(guān)傘經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)婆形式，盡臟可能爭(zhēng)取蠢符合稅收花優(yōu)惠條件下，享受相蛾應(yīng)優(yōu)惠政足策；稅務(wù)籌團(tuán)劃思路創(chuàng)主要體間現(xiàn)在以庫(kù)下三個(gè)練方面：調(diào)整經(jīng)營(yíng)燒事項(xiàng)，套委用低稅率基稅目：不同的收斥入形式適背用不同稅塔率的稅目徹，可采取董靈活的銷這售方式，魔在保持總梳收入不變督情況下，姥套用較低詳稅率稅目棵；合理分逆攤成本隨：利用綜選合開發(fā)貪優(yōu)勢(shì)，廈在政策滾許可的距前提下嫌，合理鎮(zhèn)分?jǐn)傢?xiàng)或目成本蘭，在總緒成本不糟變的情妙況下，海降低整拘體稅負(fù)掉水平；2、稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的原則堅(jiān)持依法熄納稅。首先應(yīng)鄙堅(jiān)持依幫法納稅泥，公司帽的決策弦者、財(cái)雨務(wù)人員最應(yīng)及時(shí)亮、系統(tǒng)味的學(xué)習(xí)摸稅收政消策，準(zhǔn)坑確理解仔稅收政晴策的內(nèi)阻涵，整妻體把握木稅收優(yōu)工惠政策帖及稅收弓前置條厲款，依脆法納稅昂。提高稅曠務(wù)籌劃帥意識(shí)、演重視前屢期籌劃盲。各級(jí)拉領(lǐng)導(dǎo)要五具有稅收籌游劃意識(shí)暢，積極蝴從項(xiàng)目噸前期著靜手籌劃勾，根據(jù)杏稅收籌來(lái)劃需要死安排相絡(luò)應(yīng)經(jīng)濟(jì)裝業(yè)務(wù)，欲在開發(fā)檢的各個(gè)恒環(huán)節(jié)中漫實(shí)行稅晴負(fù)的動(dòng)儀態(tài)管理身，真正請(qǐng)實(shí)現(xiàn)節(jié)況流的作毫用。關(guān)注稅務(wù)蛾籌劃風(fēng)險(xiǎn)緩。稅務(wù)籌劃懲需要依據(jù)農(nóng)當(dāng)前的稅折收法規(guī)政疼策、稅局忌對(duì)事項(xiàng)的先認(rèn)定、項(xiàng)慮目自身的朗特點(diǎn)等因牧素綜合決韻定，如果胖盲目籌劃但、生搬硬極套，結(jié)果零會(huì)適得其奶反，使公烤司處于不近利的稅務(wù)肌風(fēng)險(xiǎn)之中舒。因此，秋在動(dòng)態(tài)籌之劃過(guò)程中令，始終應(yīng)芳關(guān)注稅務(wù)書風(fēng)險(xiǎn)。

土地增值稅籌劃思路

營(yíng)業(yè)稅籌劃思路

企業(yè)所得稅籌劃思路

其他稅種籌劃思路3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用3房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用四主要稅種的籌劃思路土地增值舌稅稅率按照增意值率的軌高低，葛土地增弓值稅的嘩稅率有30%、40%、50%、60%四檔，等最高稅投率達(dá)60%！土地增城值稅是超小額累進(jìn)稅邊，分段征傭收，具體隨見右圖：(0,屯50%](50%扯,10濃0%](10揪0%,騰20瀉0%]（200%，∞）增值率60%50%40%30%稅率增值額1、土地增值稅籌劃思路土地增賢值稅計(jì)煎算公式土地增值纏稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)粱目金額×速算扣除屯系數(shù)增值額=房地產(chǎn)冊(cè)銷售收吼入-扣除項(xiàng)目遍金額扣除項(xiàng)目避金額=直接開蠟發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)飛用（可泊按開發(fā)午成本的10%核定）+加計(jì)扣除退（直接開撲發(fā)成本的20%）+流轉(zhuǎn)稅馳費(fèi)1.1哭.1普通住宅廟增值率不緒超過(guò)20%時(shí)免交豎土地增氣值稅1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策稅法規(guī)橡定：納鎖稅人建徹造普通輩標(biāo)準(zhǔn)住倦宅出售昌，增值杯額未超宰過(guò)扣除抓項(xiàng)目金騙額20%的，免征蜂土地增值隸稅。公司南在項(xiàng)目拓爛展時(shí)，可班立足于普伍通標(biāo)準(zhǔn)住摸宅，加大箱對(duì)普通標(biāo)拍準(zhǔn)住宅的膀投入，充游分利用這劑一優(yōu)惠政財(cái)策。對(duì)于規(guī)劃芽為普通住致宅的項(xiàng)目胡，一方面嗓充分考慮毫按當(dāng)?shù)仄杖柰ㄗ≌脑鷺?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行白建設(shè)，以可保證最終尤優(yōu)惠政策寄的落實(shí)；另一方揮面，需淋注意普貢通住宅涌的銷售族定價(jià)。兼經(jīng)測(cè)算嗽，毛利框率為40.啞12%與增值閱率為20%相對(duì)應(yīng)，喂毛利率在40.策12%以上的褲普通住嘴宅將達(dá)盟到土地側(cè)增值稅智的繳納老標(biāo)準(zhǔn)，缸據(jù)實(shí)清確算將對(duì)歉公司盈存利和現(xiàn)鏈金流產(chǎn)堆生重大小影響。1.1.英1普通住痛宅增值梢率不超暫過(guò)20%時(shí)免交下土地增制值稅(續(xù))1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策以下表普惠通住宅定商價(jià)為例，傭價(jià)格定為590糊0元/方時(shí)，拍毛利率縫為39.湖66%、增值率痕為18.9纏5%，不用交傘土地增值健稅，利潤(rùn)測(cè)較6000元/方的定價(jià)似還大一些潔。因此，刪在普通標(biāo)病準(zhǔn)住宅銷聲售定價(jià)過(guò)養(yǎng)程中，充艱分考慮項(xiàng)歉目增值率案的臨界點(diǎn)投，尋求銷腎售收入、貓土地增值盟稅之間的未最佳利益潑平衡。售價(jià)收入(萬(wàn)元)毛利率增值額增值率土地增值稅稅前利潤(rùn)6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1.痕2與外界合富作開發(fā)的陜項(xiàng)目，盡標(biāo)量套用合秤作建房模彎式1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策《財(cái)政部、搞國(guó)家稅務(wù)虹總局關(guān)于局土地增值坊稅一些具巧體問(wèn)題規(guī)是定的通知》（財(cái)稅字[19幸95]角48號(hào)）規(guī)定陶：一方出具地，一方歌出資金，洪雙方合作淺建房，建隸成后按比購(gòu)例分房自凝用的，暫趨免征收土租地增值稅桑；建成后潤(rùn)轉(zhuǎn)讓的，宿應(yīng)征收土肅地增值稅勤。xx廣州公司蛋的G1-勿1（xx心語(yǔ)項(xiàng)嬸目）和F2-廊2兩幅地塊唱在出讓時(shí)挖均保留了兄村留用地籮的性質(zhì)。得通過(guò)與冼籃村簽訂合裙作開發(fā)協(xié)萄議并向國(guó)是家支付少鞋量地價(jià)款完后，廣州闊公司實(shí)現(xiàn)框了國(guó)土證賺上的加名蝕，并與冼穿村按比例間享有項(xiàng)目協(xié)的權(quán)益。政通過(guò)與稅只局的充分白溝通，稅俯局基本認(rèn)念可合作建肢房的模式招。到時(shí)我司代對(duì)分配給書冼村的房副產(chǎn)按市值晌繳納營(yíng)業(yè)騰稅，即可促將市價(jià)同優(yōu)時(shí)計(jì)入項(xiàng)唉目的收入恥和成本，澆這大大增總加了土地癥增值稅的慨扣除金額攔，降低稅逐負(fù)。合作建睜房有成賤立公司砌和不成陶立公司層等多種孫形式，利但不論龍何種形揭式，均頌應(yīng)完善警土地過(guò)境戶手續(xù)將，明確新合作分譯配形式踐，以及售分配后脈股權(quán)比午例變化兆和剩余鏡物業(yè)權(quán)圣屬利益菠的歸屬攝。1.1.特3爭(zhēng)取核觸定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)存在賬冊(cè)不追齊等特殊塘情況下可印按不低于排預(yù)征率的萄水平進(jìn)行向土地增值不稅的核定蛙征收，因藝此，在某膚些高毛利欣的項(xiàng)目上總核定征收沖與據(jù)實(shí)清嫩算最終所仿繳稅款將蕉存在巨大盡差異，積短極爭(zhēng)取土合地增值稅討的核定征勒收將是有漲效降低稅嫩負(fù)的途徑圓之一。某項(xiàng)目總病收入2億元，可珍扣除金額欣為1.1億元，則裹增值額為900木0萬(wàn)元，孝增值率快為81.刮81%，土地增閃值稅為3050萬(wàn)元。此項(xiàng)目系跟收購(gòu)項(xiàng)目備，賬冊(cè)不理齊，若最粘終稅局能螞以5%的稅率核禽定征收，仆則土地增趟值稅為100你0萬(wàn)元，節(jié)登稅205爪0萬(wàn)元。1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策1.1.為4在合法檔的前提藥下延后歸土地增凈值稅清偏算時(shí)點(diǎn)1.1合理利用稅收優(yōu)惠政策各地土地駕增值稅清翁算細(xì)則陸忌續(xù)出臺(tái)，經(jīng)各公司應(yīng)腫適當(dāng)與當(dāng)敞地稅局溝礎(chǔ)通，盡可豬能延后土畢地增值稅爹清算時(shí)點(diǎn)況，或更換塊稅負(fù)相對(duì)趙較輕的項(xiàng)裝目進(jìn)行清怕算；對(duì)于我能實(shí)行以糟預(yù)征代清搞算的項(xiàng)目濫，應(yīng)主動(dòng)追爭(zhēng)取以預(yù)仙征代清算熟。1.2圾.1合理分解怕收入1.2銷售收入方面的籌劃銷售是遵實(shí)現(xiàn)收似入、回詞收資金使的關(guān)鍵韻環(huán)節(jié)，途稅負(fù)與仁銷售收留入呈正橋向關(guān)系蝦，銷售枕方面的就籌劃重東點(diǎn)在于毛采用靈況活的銷登售方式清，合理結(jié)分解收炸入，以拆降低稅痕基或適詞用稅率躺。在合法懇的情況戲下，若禮能通過(guò)浮業(yè)務(wù)類把型的調(diào)佩整，將究部分房娃產(chǎn)銷售筋收入轉(zhuǎn)塞化為其存他非房薯產(chǎn)銷售蔑名目的警收入，杯則可以續(xù)降低項(xiàng)蹦目的增充值率和萍稅基，續(xù)最終降御低土地休增值稅鏟。1.2蝕.2合理調(diào)袍整銷售賓物業(yè)和徑持有物兩業(yè)的比弟例2.2銷售收入方面的籌劃房地產(chǎn)開早發(fā)企業(yè)開舌發(fā)的物業(yè)枯用于自用洞或其他商悟業(yè)用途，間如果產(chǎn)權(quán)況未發(fā)生轉(zhuǎn)待移，不征鵲收土地增釘值稅。在辮滿足項(xiàng)目捆現(xiàn)金流要丟求的前提汽下，對(duì)毛隆利率高的萍商業(yè)物業(yè)賓可用通過(guò)膝持有出租野，減少對(duì)取外出售比染例，減少玻和推遲土水地增值稅燭的繳交。1.2.鋪3股權(quán)出售頁(yè)代替實(shí)物爺出售1.2銷售收入方面的籌劃如目前梳在某項(xiàng)塘目中有炒一辦公摩樓準(zhǔn)備奏出售，齊如果某池客戶愿胞意在我符司稍微賢降低售筋