新手入門公寓住宅項(xiàng)目營銷推廣策略培訓(xùn)講義

印象濰坊

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濰坊?印象

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Kuiwen

Gate

奎文門

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BailangRiverWetlandPark白浪河濕地公園

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TenWatGarden十笏園

濰坊?印象

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FuhuaPark富華游樂園引子

華安庭岸風(fēng)景自開盤來銷售情況不容樂觀……

產(chǎn)品成交盡顯疲態(tài),庭岸風(fēng)景作為濰坊樓市的領(lǐng)跑者如何在2011年打贏攻堅(jiān)戰(zhàn),成就輝煌?以鏡為鑒，可正衣冠。在提報(bào)之前我們先來認(rèn)識(shí)自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)……項(xiàng)目SWOT認(rèn)識(shí)優(yōu)勢(shì)（S）：區(qū)域位置：項(xiàng)目位于濰城與奎文區(qū)交界沿線，升值潛力無限。景觀資源：白浪河岸，公園生活，具有豐富的景觀資源，國家2A及景觀示范區(qū)。戶型：二期戶型調(diào)整后，使得銷售的產(chǎn)品多元化，更利于銷售。規(guī)模：片區(qū)內(nèi)少有的規(guī)模大的住宅社區(qū)。居住環(huán)境：白浪河景觀地帶，臨水而居的住宅典范。機(jī)會(huì)（O）：政府規(guī)劃：白浪河區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃，標(biāo)志白浪河沿岸必將成為濰坊的住宅商業(yè)的核心發(fā)展區(qū)。體驗(yàn)式營銷的導(dǎo)入，將會(huì)使得客戶在未入住前了解產(chǎn)品，從而促使成交。市政配套：隨著濰坊的發(fā)展濰城大規(guī)模城中村改造及市政建設(shè)已積極投入建設(shè)中。產(chǎn)品形態(tài)：目前濰坊多層產(chǎn)品日漸稀缺，成為本案的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。自身配套：社區(qū)配備的節(jié)能外墻、管道直飲水等系統(tǒng)將會(huì)提升項(xiàng)目檔次。威脅（T）：同質(zhì)產(chǎn)品：目前在售項(xiàng)目中，同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格因素形成了較為強(qiáng)悍的市場(chǎng)競(jìng)爭力，會(huì)分流部分目標(biāo)客戶。周邊項(xiàng)目售價(jià)偏低，將會(huì)對(duì)本案沖擊較大。劣勢(shì)（W）：價(jià)格因素：由于一期產(chǎn)品的特性，多數(shù)人認(rèn)為本案價(jià)格頗高。居住觀念：相對(duì)奎文、開發(fā)區(qū)而言濰城區(qū)給市場(chǎng)的感覺為落后、臟亂，使得奎文、開發(fā)區(qū)客戶到本區(qū)域購買抗性加大。本案所處的位置目前景觀及配套仍未成型，且周邊無其他項(xiàng)目，未能形成居住氛圍。受國家調(diào)控、銀行政策影響，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低謎，消費(fèi)者消費(fèi)信心不足。交通不便，使得人流上客量匱乏。項(xiàng)目核心競(jìng)爭力認(rèn)識(shí)自身配套稀缺多層80~120平戶型景觀資源白浪河景觀核心競(jìng)爭力主題定位首選：“生態(tài)水畔，人文居所”備選：“主題式水岸公園美宅”項(xiàng)目癥狀的“望聞問切”1、項(xiàng)目所處濰城區(qū)，目前本區(qū)域給客戶較為落后的感覺，而政府規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度緩慢，發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)為人氣相對(duì)不足，最終區(qū)域板塊未形成熱點(diǎn)；2、目前的銷售價(jià)格在現(xiàn)階段存在一定需求抗性，市場(chǎng)觀念需要引導(dǎo)；3、銷售手法單一，通路渠道手段缺乏，銷售執(zhí)行走入困境。當(dāng)前難點(diǎn)問題在這樣的情形下如何實(shí)現(xiàn)庭岸風(fēng)景階段性目標(biāo)?問題VS角度要達(dá)到目標(biāo)，必須能夠卓有成效的解決存在的問題！而解決問題的方式往往取決于我們看待問題的角度。營銷思考一：

項(xiàng)目所處濰城區(qū)，目前本區(qū)域給客戶較為落后的感覺，而政府規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度緩慢，發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)為人氣相對(duì)不足，最終導(dǎo)致了區(qū)域板塊未形成熱點(diǎn)，認(rèn)知度不高。破題之法跳脫“濰城”宣傳白浪河景觀地段將“庭岸風(fēng)景”捆綁在“白浪河”這個(gè)基座上。將我們的形象樹立白浪河河畔稀缺住宅。目前的銷售價(jià)格在現(xiàn)階段存在一定需求抗性，市場(chǎng)觀念需要引導(dǎo)加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)的提煉，介入“體驗(yàn)式營銷”，加快一期景觀、樣板各節(jié)點(diǎn)的展示，提升消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知。實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介及邀約，分途徑的形式多渠道銷售。營銷思考二：銷售手法單一，通路渠道手段缺乏，銷售執(zhí)行走入困境在產(chǎn)品競(jìng)爭日益激烈今天，單一的銷售模式已經(jīng)顯得力不心，營銷需要細(xì)分市場(chǎng)；差異化銷售手法，建立不同銷售渠道，實(shí)現(xiàn)一對(duì)一圈層營銷模式；我們要主動(dòng)出擊，攔截客戶，防止客戶流失；通過各種推廣形式，促進(jìn)產(chǎn)品去化。營銷思考三：銷售現(xiàn)狀認(rèn)識(shí)成交量少：自2010年9月份開盤至今，六個(gè)月的時(shí)間共成交53套，占一期產(chǎn)品在售量數(shù)的14%（此測(cè)算數(shù)據(jù)根據(jù)營銷中心提供）前銷售部所遺留的客戶長時(shí)間未回訪，造成多半“陣亡”。經(jīng)過前期推廣，產(chǎn)品有一定的市場(chǎng)認(rèn)知度，但產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)不強(qiáng)，只體現(xiàn)在廣告宣傳，產(chǎn)品實(shí)質(zhì)展示不夠。二期房源主要以80~120平米中小戶型的多層為主，為目前市場(chǎng)內(nèi)最易接受的房源。目前營銷現(xiàn)場(chǎng)來訪量少，人氣不旺。破題之法一個(gè)中心苗、三條線態(tài)、一個(gè)目菊的、多點(diǎn)榴開花售樓處體驗(yàn)營銷芝線活動(dòng)策略春線推廣傳播練線吸引客戶吸引客頌戶吸引客戶以售樓賴處為中纖心通過漁體驗(yàn)營癥銷、推姑廣傳播乏、活動(dòng)戰(zhàn)策略三且條線，斤本著“降吸引客逐戶”到行場(chǎng)的目稻的，分噴階段多紫節(jié)點(diǎn)的晌形式來側(cè)廣泛吸尺引更多遠(yuǎn)的客戶模前來，棗最終促挖使成交觀。通過三誕條線的虧多個(gè)節(jié)保點(diǎn)邀請(qǐng)美至售樓靈處，對(duì)叼前期遺宵留客戶驢進(jìn)行規(guī)面整再次舒梳理，訊確保無跪遺漏；以二期調(diào)后整后的房填源多元化屈進(jìn)行宣傳格，吸引客污戶。目標(biāo)（困TAR暗GET花）銷售目絮標(biāo)：截止到我201宣1年1附2月3剛1日，肯完成2趕個(gè)億的困銷售額搬；房源目曬標(biāo)：按照平棵均每戶疲50萬宜來計(jì)算茄，需要漿完成銷始售40珍0套房巨源；客群目標(biāo)忽：按照每套施房源成交殲平均需要榨20個(gè)客逆戶來計(jì)算昂，至少需改要800吊0組有效椅客戶；我們要憲實(shí)現(xiàn)這軋兩個(gè)億圣的銷售皆目標(biāo)，棚就要著波重從客顯戶身上抗著手，震精準(zhǔn)把肺握，強(qiáng)狂勢(shì)營銷效。本次提案棄目的在于答明確項(xiàng)目花締造的營屯銷思路和抹方向；確定營佛銷推廣朝的關(guān)鍵也節(jié)點(diǎn)本印次提案吳內(nèi)容為影策略大挪綱，具體實(shí)施倆視市場(chǎng)情醋況變化而樂定。吹響庭岸失風(fēng)景2011年?duì)I銷步推廣集破結(jié)號(hào)XX機(jī)構(gòu)簡戰(zhàn)略只有把大兆的目標(biāo)細(xì)煤化，細(xì)分虛到每個(gè)節(jié)黨點(diǎn)，細(xì)分吉到每個(gè)工獸作人員的挨身上，才溉能有的放誓矢，準(zhǔn)確蛾的命中目辯標(biāo)。為了更清好更迅俱捷的完飛成任務(wù)嬌我們姑壞且把剩主余的1喊0個(gè)月櫻分為5亞個(gè)階段辮，按照藍(lán)階段任由務(wù)，集闊約式廣群告投入器，吸引拋受眾群皂體，為厲銷售奠哈定堅(jiān)實(shí)碗的基礎(chǔ)構(gòu)。我們建奴議庭岸欺風(fēng)景要件著重采雅用體驗(yàn)編式營銷狀的成功拘模式，宿快速銷叢售，加染快資金春回籠。建議X閃X采用晚全民營三銷的模棄式，并喂在集團(tuán)悉其他在蝴售樓盤腫進(jìn)行分曬售。在宣傳庭廳岸風(fēng)景的珍時(shí)候同樣損要著重塑造蟻“XX”盼的品牌美考譽(yù)度，建悶立市場(chǎng)影俗響力，半用品牌提傾升價(jià)值。本方案饅將以下鞋五個(gè)回五合進(jìn)行炸提報(bào)第一回合勇階段塑目標(biāo)第二回雙合淡階段工飲作第三回將合筒營銷策憲略第四回合女費(fèi)用塵預(yù)算第五回毫合虜形象展籠示第一回鍬合：察階段目顫標(biāo)第三回合陡：營銷代策略第四回?fù)岷希赫M(fèi)用預(yù)歉算第二回合芒：階段亡工作第五回合藝：形象吸展示第一回固合晌階段坐目標(biāo)1、形象伙導(dǎo)入期（二期喝蓄客期壺）（201及1年3月亦1日—2款011年謊4月30敬日）完成一期些房源銷售南簽約額1200降萬。2、內(nèi)部損認(rèn)購期（20族11年5烘月1日—刮2011鐮年6月1糖5日）完成一期煮房源銷售鏡簽約額200或0萬。3、開乖盤銷售引期（201原1月6誰月16棍日—2葡011疑年7月棒31日練）二期V組IP卡資轉(zhuǎn)成交掩簽約金蠶額900勻0萬。4、強(qiáng)膨銷期（2011儲(chǔ)年8月1此日—20腳11年9趴月30日香）完成一也、二期易房源簽殼約金額4800保萬。5、續(xù)銷期（201淘1年10眼月1日—灰2011婦年12月蔽31日）完成一、忍二期房源錢簽約金額300謹(jǐn)0萬。累計(jì)完施成2個(gè)億【階段目硬標(biāo)分解】銷售額推案形象導(dǎo)入采期內(nèi)部認(rèn)購咳期開盤銷現(xiàn)售期強(qiáng)銷期續(xù)銷期201喚1年2個(gè)億1200萬一期房亮源200稿0萬9000萬一、二期士房源一、二這期開盤棋后剩余房誠房源4800萬300漢0萬一、二期四開盤后剩怒余房源一期房俯源形象導(dǎo)蕩入期內(nèi)部認(rèn)務(wù)購期形象導(dǎo)尸入期開盤銷售芹期內(nèi)部認(rèn)陪購期形象導(dǎo)入因期強(qiáng)銷期開盤銷售底期內(nèi)部認(rèn)購竿期形象導(dǎo)肢入期續(xù)銷期強(qiáng)銷期開盤銷售汁期內(nèi)部認(rèn)購雞期形象導(dǎo)入舌期銷售條件項(xiàng)目工程竊二期工程瀉全面施工娃；相關(guān)證春書開始胡辦理前期銷盒售證件紐奉辦理完啟畢。二期主體肚封頂一期交房剖；杜二期開免始進(jìn)入內(nèi)自裝修階段景觀完魚全展示有了這5協(xié)個(gè)階段的蠟?zāi)繕?biāo)，我準(zhǔn)們就需要徐根據(jù)各階蛇段的銷售俊任務(wù)來進(jìn)減行整合推蒙廣，這樣啞才能使得吊銷售節(jié)奏序按部就班閥的進(jìn)行，遍從而達(dá)到卸成交的結(jié)眼果。那么這杜五個(gè)階皺段我們急的工作誓安排要膨做到有永效連貫欣，才能釋達(dá)到預(yù)盈期的任助務(wù)。第一回合卸：階段桶目標(biāo)第三回派合：屑營銷策菊略第四回倒合：填費(fèi)用預(yù)旨算第二回合紙：階段愛工作第五回合蟻：形象洲展示第二回合執(zhí)階疤段工作XX認(rèn)為壟各階段要土作要環(huán)環(huán)翁相扣，以植吸引客戶著、積攢客辮戶、挖掘削客戶、客烈戶篩選、厲客戶逼定席為工作中雕心，將“體驗(yàn)貞式營銷考”貫穿項(xiàng)目狂始終，從適而達(dá)到雙濫贏。形象導(dǎo)廳入期集約式廣哄告投入模侵式，迅速召激發(fā)市場(chǎng)軟對(duì)庭岸風(fēng)掏景的關(guān)注團(tuán)，以二期縮慧項(xiàng)目隆重由啟動(dòng)、D蟲S問卷活扁動(dòng)、景觀另區(qū)開放為抓引爆點(diǎn)，必來廣泛吸梢引針對(duì)性演受眾群體找，為下階鐮段內(nèi)部認(rèn)稿購提供充湖足且質(zhì)量晃高的客源纏?！疚宕笸品鶑V步驟筍及工作竭重心】階段工氏作實(shí)施使方案1、項(xiàng)趨目全新渠定位及竹重新包窩裝；2、建批立立體瓜宣傳體旱系，主悄打項(xiàng)目潑整體形駛象；3、項(xiàng)戒目現(xiàn)場(chǎng)切及營銷拔中心包好裝，開皆始進(jìn)入版納客階種段；4、全面氣導(dǎo)入項(xiàng)目握VI系統(tǒng)挖。對(duì)項(xiàng)換目的目標(biāo)洗客戶進(jìn)行恒DS訪談秧；5、項(xiàng)目宇銷售道具館準(zhǔn)備；6、項(xiàng)井目效果噴圖及文鎮(zhèn)宣品制旅作；7、價(jià)格趁策略及定棕價(jià)；8、組建造銷售團(tuán)隊(duì)梢；9、一期今客源整理旦，DS問撐卷客戶篩恭選；10、X頸X各售樓幫部店面，筑直銷點(diǎn)銷當(dāng)售。內(nèi)部認(rèn)購喇期全方位吊立體營傷銷途徑綱，以客辟戶成交猛為重心病，充分揀利用“及五一”溉、“六不一”等劈燕節(jié)日，恭邀請(qǐng)客描戶現(xiàn)場(chǎng)億參觀體項(xiàng)驗(yàn)為支仗撐點(diǎn)，淘根據(jù)客雁戶反饋峽信息，雹靈活調(diào)竿整優(yōu)惠露策略，陪使二期偉房源（疫購卡）李成交比成例加大益。階段工罪作實(shí)施陣方案1、媒體其重點(diǎn)宣傳榨認(rèn)購信息闖；2、針對(duì)為企業(yè)內(nèi)部士宣傳認(rèn)購偶信息及特考惠；3、全方陣位輿論造睛勢(shì)，重點(diǎn)腔對(duì)內(nèi)部認(rèn)覽購活動(dòng)進(jìn)表行全面推馳廣；4、周邊車縣市推廣辰營銷；5、立葉體傳播慰手段加雀強(qiáng)產(chǎn)品乒優(yōu)勢(shì)及旋價(jià)值分噴析；6、建舟立內(nèi)部高認(rèn)籌體挺系；7、執(zhí)冰行價(jià)格槽體系；8、內(nèi)院部認(rèn)購違的銷控黎房源；9、商貢品房買玻賣合同涉準(zhǔn)備；10、廚《開盤擔(dān)方案》龍撰寫及決探討、吳定稿；11、土完成前宏期的認(rèn)將購數(shù)量固后開始依進(jìn)入開記盤前的嚇沖剌6部月中下等旬開盤冰。12、XX各售寶樓部店面承，直銷點(diǎn)刪銷售。開盤銷臥售期以開盤促術(shù)銷為重點(diǎn)澇，圍繞著闊購卡客戶家轉(zhuǎn)定金簽憑約展開，焰為了保證姥開盤不冷年場(chǎng)，將D泉S問卷抽考獎(jiǎng)一并進(jìn)邁行（同樣負(fù)塑造華安蒜品牌的良蟻好口碑）鳳；本階段兇工作次重廁心要注重來開盤的后四續(xù)報(bào)道，冒將熱銷的償氣氛得以翻延續(xù)。階段工皇作實(shí)施禿方案1、《宇開盤方奪案》演界練；2、開盤臘房源銷控滋方案制定駕；3、據(jù)納鎖定客蠻戶數(shù)量夕情況進(jìn)塵行制定俗營銷方下式；4、運(yùn)暫用所有均媒體通悄路舉行叫轟動(dòng)開匙盤；5、執(zhí)擁行價(jià)格敘策略；6、D兆S問卷高抽大獎(jiǎng)度；（開缺盤當(dāng)天尚一并舉認(rèn)行）7、全方錦位的輿論玻造勢(shì)，延軍續(xù)開盤強(qiáng)瓦銷勢(shì)頭；8、XX各禁售樓部紹店面，隙直銷點(diǎn)甜銷售。強(qiáng)銷期客戶的深滴度挖掘，懲本階段建壤議從“娃牢娃”身上跳做足文章尚，亦是在摧提高XX獅品牌知名捐度；將前敢期積攢客米戶進(jìn)行規(guī)珠整篩選，印確保無遺轟漏，為“月金九銀十毅”的黃金薯銷售期拉滲開帷幕，合快打快銷挑。階段工作鴿實(shí)施方案1、通過勵(lì)“老帶新流”相關(guān)政闊策促進(jìn)銷裳售；2、針輕對(duì)銷售幣進(jìn)度調(diào)蜘整廣告擴(kuò)訴求；3、針懶對(duì)滯銷蒜單元指縮慧定銷售常策略；4、周擔(dān)邊縣市瘡巡回營豪銷（第羽二輪）顏；5、XX各售拉樓部店面榮，直銷點(diǎn)酬銷售。續(xù)銷期延續(xù)強(qiáng)銷禮期帶來的縮慧效應(yīng)，充壯分把握十將月銷售黃輪金周期、溪利用感恩葵節(jié)回饋社寬會(huì)等活動(dòng)精，使年度督銷售量更跳上一層樓蝕。階段工作洲實(shí)施方案1、通戚過“老泉帶新”鋸相關(guān)政閃策促進(jìn)涂銷售；2、通過啄讓利形式顧促進(jìn)銷售厲；3、通原過一期甚房源客慚戶展開稿裝修，煉進(jìn)行炒尖作；4、XX各售心樓部店面酒，直銷點(diǎn)鴿銷售。各階段懼工作重紐奉點(diǎn)厘定溜，就像陵人身上介的“骨壁架”，枝而“神渴經(jīng)”和簽“肉體救”就需德要推廣跪營銷手鋸段來豐互富，至膚于長的另是燕瘦辮環(huán)肥，檢還是玉亂樹臨風(fēng)趁，就需咱要進(jìn)一促步的完籃善。那碧么我們曲來看一考下庭岸梢風(fēng)景的冒營銷策示略……第一回由合：摸階段目姥標(biāo)第三回廈合：腐營銷策屈略第四回合濤：費(fèi)用耕預(yù)算第二回裂合：罩階段工注作第五回合越：形象絨展示【三大營銷咽策略】體驗(yàn)展練示策略營銷推莫廣策略產(chǎn)品促貓銷策略營銷推廣桐策略營銷推廣日思考本階段性迎營銷推廣遺手段如何塘建立？各階段齒的推廣亮主線是和什么？友媒體如長何有效欠運(yùn)用？事件活抵動(dòng)如何捧吸引眼憑球，形吸成轟動(dòng)們？營銷推廣手段營銷推念廣策略圈層營淺銷通過圈內(nèi)鬼營銷，實(shí)璃行有目標(biāo)懸性、針對(duì)務(wù)性的傳播擦，達(dá)到產(chǎn)怠品銷售去應(yīng)化。陣地營惱銷通過建立芳樣板展示皂區(qū)及陣地析重新包裝儀來提升項(xiàng)顆目產(chǎn)品價(jià)斃值.從而促殘進(jìn)銷售會(huì)。體驗(yàn)式營銷通過舉辦分各種體驗(yàn)宵式活動(dòng);如新售羽樓處、搞樣板房然開放展曠示,一期園林市開放讓客匯戶真實(shí)體喚驗(yàn)產(chǎn)品品鍋質(zhì)?；顒?dòng)營勢(shì)銷通過開展恢節(jié)點(diǎn)PR活動(dòng)、SP活動(dòng)，熄在社會(huì)飼及業(yè)內(nèi)悉制造影捐響力，醬達(dá)到傳鎖播及銷慚售產(chǎn)品開目的。陣地營銷通過建竭立樣板配展示區(qū)之及陣地菠重新包喊裝來提綱升項(xiàng)目醫(yī)產(chǎn)品價(jià)三值.從而促扎進(jìn)銷售拜。陣地營銷體驗(yàn)式營銷通過舉利辦各種程體驗(yàn)式塔活動(dòng);如新售勁樓處、干樣板房毫開放展黎示,一期園林路開放讓客惡戶真實(shí)體奮驗(yàn)產(chǎn)品品逆質(zhì)。活動(dòng)營碼銷通過開扁展節(jié)點(diǎn)PR活動(dòng)、SP活動(dòng)，在炊社會(huì)及業(yè)梯內(nèi)制造影外響力，達(dá)蠻到傳播及霸銷售產(chǎn)品獎(jiǎng)目的。營銷推廣手段營銷推廣棟策略圈層營歲銷通過圈細(xì)內(nèi)營銷擱，實(shí)行道有目標(biāo)槽性、針屆對(duì)性的課傳播，敏達(dá)到產(chǎn)筑品銷售鞭去化。針對(duì)電業(yè)詞局、通訊挎部門、教比師、醫(yī)生濤、公務(wù)員惰等具有特兆殊購買力末的群體作泡圈層營銷趟，進(jìn)行深衫層次的、感針對(duì)性的晉推廣及活民動(dòng)邀請(qǐng)?？蛻艉Y選電業(yè)單夏位教師公務(wù)員醫(yī)生通訊部門……營銷推廣手段營銷推辟廣策略通過對(duì)項(xiàng)球目的重新賓包裝，吸鞠引客戶，倒提高項(xiàng)目辦的受眾度叮，利用形嘗象展示來亦提升項(xiàng)目速的檔次，央達(dá)到吸引晉攔截客戶鑄的目的……通過建立映樣板展示松區(qū)及陣地等重新包裝窩來提升項(xiàng)懸目產(chǎn)品價(jià)異值.從而促進(jìn)棒銷售。陣地營銷營銷推廣手段營銷推棒廣策略由于目前干本案的銷蔽售價(jià)格定撿位偏高，閘客戶接受井能力相對(duì)午較差，以亮體驗(yàn)式營恥銷的手段垂，從“形茂象導(dǎo)入期客”開始導(dǎo)央入，將產(chǎn)中品的特性前及景觀的綁臻美盡可原能的展現(xiàn)零消費(fèi)者，納使他們能課切身的感奪受，從而得達(dá)到成交舉的目的。體驗(yàn)式營銷通過舉辦世各種體驗(yàn)澇式活動(dòng);如新售雨樓處、騰樣板房讓開放展賭示,一期園林茅開放讓客禮戶真實(shí)體逢驗(yàn)產(chǎn)品品頌質(zhì)。營銷推廣手段營銷推廣消策略一切的刃目的在叔于通過物活動(dòng)吸府引客戶柿關(guān)注，銹并能到興達(dá)現(xiàn)場(chǎng)耽，采用爭“人來遍人、客什帶客”曲的模式逢。本年展辱開連續(xù)叼性的活來動(dòng)，注扁重“口偏碑”，嬌制造市遇場(chǎng)關(guān)注待的焦點(diǎn)秒，使得積庭岸風(fēng)惜景乃至蚊XX知吊名度及珠美譽(yù)度域得到一狠個(gè)質(zhì)的閱提升，綠向品牌關(guān)忠誠度店的方向忍發(fā)展?；顒?dòng)營銷通過開展改節(jié)點(diǎn)PR活動(dòng)、SP活動(dòng)，在飯社會(huì)及業(yè)丟內(nèi)制造影芽響力，達(dá)羞到傳播及術(shù)銷售產(chǎn)品陡目的。營銷推償廣策略營銷推廣栽思考本階段性炭營銷推廣賤手段如何抵建立？各階段趙的推廣既主線是五什么？釣媒體如居何有效握運(yùn)用？事件活動(dòng)卻如何吸引眨眼球，形爸成轟動(dòng)？體驗(yàn)營捏銷營銷推蹦廣策略各階段推廣主廁線續(xù)銷期強(qiáng)銷期開盤銷墓售期內(nèi)部認(rèn)購湊期形象導(dǎo)入稍期產(chǎn)品定位區(qū)域價(jià)值景觀資源產(chǎn)品定基位區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品定位區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品定貫位區(qū)域價(jià)挽值景觀資押源區(qū)域價(jià)值景觀資載源促銷信堪息區(qū)域價(jià)蘆值景觀資恐源促銷信蠻息景觀資源促銷信息景觀資替源認(rèn)購信息開盤信喉息體驗(yàn)營謹(jǐn)銷體驗(yàn)營闊銷優(yōu)惠信息熱銷信瞇息后續(xù)涂報(bào)道景觀資源體驗(yàn)營銷優(yōu)惠信晌息景觀資院源注：每一弊階段在媒秒體上出現(xiàn)臣的賣點(diǎn)結(jié)鋸合活動(dòng)信憐息共同發(fā)惱布，促銷筋活動(dòng)訴求縣以“活動(dòng)主題”為主賣候點(diǎn)體驗(yàn)營奪銷產(chǎn)品多微元化產(chǎn)品多剛元化產(chǎn)品多元蘆化產(chǎn)品多饒?jiān)癄I銷推廣表策略媒體運(yùn)用融途徑道旗廣度告目的：弦引導(dǎo)客鬼戶群、頭形象展躁示、信奔息傳播位置：奶項(xiàng)目周邊燭的燈桿或息燈箱。（北宮街啞向陽路段妥、和平路范向陽路段點(diǎn)）建議：煩在內(nèi)部坊認(rèn)購期縫之前所倆有道旗跑廣告內(nèi)濤容皆以趣新形象設(shè)為主,后期必須宮根據(jù)不同剝階段不同嗚的推廣主逗題進(jìn)行定梅期更換。營銷推廣切策略媒體運(yùn)用茂途徑基地廣份告目的：吸鳥引客戶群握、形象展既示、信息喂傳播位置：本訊項(xiàng)目四周建議：根仙據(jù)產(chǎn)品訴威求信息更麥新/調(diào)整更量換部分擦噴繪營銷推肯廣策略媒體運(yùn)禁用途徑DM直郵、散派單目的：版目標(biāo)客肌戶精準(zhǔn)遠(yuǎn)投遞投放區(qū)協(xié)域：根據(jù)客群哥檔次及銷成售部工作黎區(qū)域及時(shí)輝調(diào)整注：根由據(jù)本項(xiàng)頁目的目索標(biāo)客戶僅群的特斤點(diǎn)在本頓階段時(shí)圾期內(nèi)不籍定時(shí)分煉次進(jìn)行同針對(duì)性慘較強(qiáng)的殊區(qū)域DM投放俊。營銷推廣版策略媒體運(yùn)用禍途徑短信平臺(tái)目的：將通過短煮信傳播壞，擴(kuò)大鉆產(chǎn)品影逢響力投放人群侮：濰坊中遍高收入人劣群建議:整合移在動(dòng)或聯(lián)劃通公司悔資源和搜銀行資鏈源，尋四找項(xiàng)目筋潛在客屋戶群注:根據(jù)項(xiàng)水目在本噸階段時(shí)聚期不同吹主題的格推廣,不同階躁段傳遞同不同的澤信息（拳每周周電五發(fā)短牛信）營銷推抄廣策略媒體運(yùn)紹用途徑電視觸電臺(tái)目的：傳碌遞產(chǎn)品信棋息訴求揮階段主題投放策略食：注：根沖據(jù)目前倚電視播園放時(shí)間法段，改上變其內(nèi)枕容，以臟主要促驢銷及活悟動(dòng)信息老為主。重頭節(jié)目掠、《濰坊新聞》冠名營銷推么廣策略媒體運(yùn)漆用途徑報(bào)紙投優(yōu)放目的：傳凝遞產(chǎn)品信益息訴求部階段主題投放策暑略：英活動(dòng)或襲推廣階相段前投甘放，以桶硬版加雪軟文的勻形式進(jìn)筍行穿差犯訴求注：投放譜時(shí)間應(yīng)注爐星期四或織星期五投養(yǎng)放的效果營銷推廣導(dǎo)策略媒體運(yùn)用睜途徑設(shè)立移動(dòng)園賣場(chǎng)目的：目鉤標(biāo)客戶日桌常生活必叔光顧點(diǎn)，袖客戶攔截展場(chǎng)地煎點(diǎn)：繁具華商業(yè)歌地點(diǎn)等大型企竭業(yè)職工修生活區(qū)犬：各電驗(yàn)業(yè)單位棍生活區(qū)約等經(jīng)濟(jì)較醒好縣區(qū)稈：昌邑埋市區(qū)、性壽光市命區(qū)、昌旗樂縣城們等展場(chǎng)形直式：1、流動(dòng)機(jī)看房車枯或活動(dòng)返展位2、外圍漸設(shè)置展荒板吸引什客戶3、設(shè)立匆導(dǎo)示牌浙進(jìn)行客繁戶引導(dǎo)4、在活動(dòng)敢點(diǎn)處設(shè)立節(jié)派單人員注：移動(dòng)皺展點(diǎn)時(shí)間藝安排在本繼階段的星魯期六和星塘期天為易營銷推立廣策略媒體運(yùn)用業(yè)途徑網(wǎng)絡(luò)廣稀告目的：庭傳遞產(chǎn)檢品信息懸、引唱導(dǎo)客戶里參與投放策慕略：1、通過網(wǎng)故絡(luò)將項(xiàng)目低的信息進(jìn)連行推廣；井（搜房、策新浪地產(chǎn)冊(cè)）2、通過子相關(guān)信店息平臺(tái)猶發(fā)送電框子郵件管。注：根據(jù)畫不同階段線的宣傳主柿題來改變較其內(nèi)容，注以主要以精項(xiàng)目形象演、促銷及?；顒?dòng)信息宇為主。營銷推掘廣策略媒體運(yùn)用楚途徑樓宇電視族電梯鐵平面廣告目的：寸傳遞產(chǎn)膏品信息牢、擴(kuò)故大品牌部影響力尾、客戶等攔截投放策略悟：選擇頁“有錢戰(zhàn)人”、袋“有權(quán)乖人”經(jīng)口常出入墾的酒店褲、娛樂弟場(chǎng)所、赤洗浴中碎心、辦族公場(chǎng)所采等區(qū)域謝進(jìn)行投挑放。注：根桃據(jù)不同廁階段的贏宣傳主役題來改侮變其內(nèi)思容，以葛主要以釀項(xiàng)目形兵象、促游銷及活稼動(dòng)信息醒為主。營銷推廣刃策略營銷推廣裹思考本階段向性營銷嘉推廣手按段如何病建立？各階段的兇推廣主線辦是什么？謊媒體如何產(chǎn)有效運(yùn)用沙？事件活動(dòng)辭如何吸引銜眼球，形旅成轟動(dòng)？營銷推廣絲式策略各階段活救動(dòng)安排續(xù)銷期強(qiáng)銷期開盤銷售乏期內(nèi)部認(rèn)購蹤蝶期形象導(dǎo)喊入期產(chǎn)品定位產(chǎn)品定雹位產(chǎn)品定位二期信尊息釋放【各階段翅活動(dòng)計(jì)襪劃安排】DS問卷活動(dòng)企業(yè)推里介會(huì)華安俱摟樂部內(nèi)部認(rèn)縱購意向客戶補(bǔ)說明會(huì)開盤信息DS問卷抽爺獎(jiǎng)紅酒品鑒裹會(huì)華安少兒鑒精英俱樂累部少兒高爾摸夫體驗(yàn)營一期交房仲秋少兒六才藝大比害拼十一旅游掀大獎(jiǎng)抽抽蛇抽感恩節(jié)活那動(dòng)圣誕元詠旦嘉年確華項(xiàng)目小捐型說明咐會(huì)【三大營銷上策略】體驗(yàn)展綁示策略營銷推廣撓策略產(chǎn)品促版銷策略產(chǎn)品促秒銷策略產(chǎn)品促溫銷策略1老帶新客戶維護(hù)維護(hù)性質(zhì)維護(hù)形式維護(hù)內(nèi)容日常維護(hù)電話、短信、郵寄溫馨提醒、節(jié)日祝賀、生日問候第一批業(yè)主專向維護(hù)答謝會(huì)抽獎(jiǎng)、表彰參與人傅員：第亂一批業(yè)起主、業(yè)甚主親朋桶好友活動(dòng)形式偽：（1）向業(yè)主更發(fā)放標(biāo)有穿業(yè)主姓名踐和房號(hào)的“業(yè)主權(quán)例益卡”，并通雄過業(yè)主彩之手將興業(yè)主權(quán)嶺益卡傳飼遞給其態(tài)親朋好繞友，其呈親朋好夠友憑卡優(yōu)購房，增雙方都燙將享受盈一定優(yōu)妻惠（2）同時(shí)開煌展忠誠業(yè)昏主評(píng)選，何對(duì)“老帶新”表現(xiàn)卓伍越的客擦戶（如陜帶新客負(fù)戶滿5個(gè)）進(jìn)喝行高額汪獎(jiǎng)勵(lì)（廟如臺(tái)灣扛游）目的：屯充分調(diào)及動(dòng)老客些戶進(jìn)行陜有效的拘小眾傳朽播產(chǎn)品促銷乳策略產(chǎn)品促銷敘策略2活動(dòng)安排利用物業(yè)掀管理顧問冰公司的進(jìn)幣駐，以特繁惠房一口帽價(jià)及低首屋付，輕松飼入住等形轉(zhuǎn)式進(jìn)行產(chǎn)群品促銷活動(dòng)形抬式將剩余然較難去噴化的房咽源，進(jìn)三行低于膜市場(chǎng)價(jià)重格的形伐式進(jìn)行妖促銷，洋如市場(chǎng)光價(jià)格在5000元/平米，爺我們可證以4500元/平米的價(jià)信格進(jìn)行推爛售，達(dá)到關(guān)口碑宣傳化及促銷的底目的?！救鬆I銷揉策略】體驗(yàn)展捕示策略營銷推廣礦策略產(chǎn)品促杏銷策略體驗(yàn)展?jié){示策略體驗(yàn)展示策山略1景觀區(qū)開泉放時(shí)間：4月初地點(diǎn)：勝營銷中鏟心目標(biāo)：維漁護(hù)客戶，退進(jìn)行客戶鼻積累內(nèi)容：齊以景觀慘區(qū)開放次為噱頭效，試探孔市場(chǎng)，抗消化部絡(luò)分鐵桿顯客戶。媒體配腦合：電瓦視臺(tái)、繭電臺(tái)、晨車體廣停告、倆報(bào)紙、妄網(wǎng)絡(luò)、知短信、撞樓宇電撇視、道諸旗等。體驗(yàn)展示燦策略新售樓處疾、樣板間邀開放時(shí)間：5月上旬平（五一雞前后最濃為適合況）地點(diǎn)：新尤售樓處目標(biāo)：帆維護(hù)客鑄戶，進(jìn)像行客戶窩積累內(nèi)容：李以新售活樓處、銷庭岸生衡活體驗(yàn)違館開放波為噱頭忠，吸引疏客戶，榆篩選第貝一階段運(yùn)積攢的樓及一期梁遺留的脫客戶。媒體配狡合：電漏視臺(tái)、店電臺(tái)、剃車體廣顫告、梁報(bào)紙、購網(wǎng)絡(luò)、械短信、胡樓宇電齒視、道納旗等。體驗(yàn)展示策略2加~另3體驗(yàn)展蔑示策略新售樓處話、樣板間開斜放媒體配駱合：要點(diǎn)：多楊角度切入彩，集中渲請(qǐng)染！方式：定活動(dòng)公俯開硬廣+系列軟雞文軟文一：獅來庭岸風(fēng)班景，體驗(yàn)薄品質(zhì)生活責(zé)！——庭岸風(fēng)芬景豪宅潔生活展刃暨品質(zhì)僚售樓處恭即將公就開軟文二揭：豪宅譽(yù)生活，蜜尊貴體挪驗(yàn)——庭岸風(fēng)景驕豪宅生活軍展暨品質(zhì)歷樣板房即戚將公開軟文三扁：芝華拿士激情尊日，全燒市征邀冤行家體苗驗(yàn)！——庭岸風(fēng)召景豪宅宰生活展崗暨品質(zhì)治樣板房鑼即將公至開軟文四：怕庭岸風(fēng)景策戶型升級(jí)當(dāng)，體驗(yàn)靈準(zhǔn)動(dòng)生活空肺間！——庭岸風(fēng)掠景戶型貢行業(yè)專程家座談皂會(huì)體驗(yàn)展示策略2跨~證3體驗(yàn)展冬示策略庭岸風(fēng)家景物業(yè)榮指南時(shí)間：5月底完成(在銷售部很派發(fā))目的：與來競(jìng)爭對(duì)手每形成差異壁化，建立賢核心競(jìng)爭弄力內(nèi)容規(guī)蛇劃：1、庭岸駁風(fēng)景物宣業(yè)指標(biāo)2、開發(fā)商躺角色區(qū)分3、物業(yè)卻功能及婦形象體驗(yàn)展示策翁略4體驗(yàn)展示爭策略其他重要攤工程節(jié)點(diǎn)戰(zhàn)展示體驗(yàn)展示策略5目的：展嘆示先行，榜實(shí)景是表糧現(xiàn)最強(qiáng)競(jìng)而爭力的手壘段重要工程節(jié)點(diǎn)展示時(shí)間一期園林完成,可以對(duì)外展示7月份二期園林景觀初步展現(xiàn)10月份第一回合墓：階段赤目標(biāo)第三回本合：洪營銷策型略第四回雞合：宰費(fèi)用預(yù)總算第二回垂合：衰階段工釘作第五回阻合：種形象展作示預(yù)算說明2011想年總預(yù)算膝參照20就11年?duì)I醉銷費(fèi)用實(shí)境際使用情施況及“2歇011年賞實(shí)際使用若營銷費(fèi)用昏占實(shí)際銷誤售額比例碑”制定（扣2011適年實(shí)際使玩用營銷費(fèi)詳用占實(shí)際瞇銷售額比她例為1%黑）；2011吩年項(xiàng)目預(yù)豈計(jì)總銷售妙額為2億禾元；2011柴年華安·乞庭岸風(fēng)景醬推廣過程膜中，各宣固傳渠道的吳運(yùn)作均尚形不成熟，嚼因此，2球011年遣營銷預(yù)算戶重點(diǎn)根據(jù)辯宣傳渠道褲來進(jìn)行分哲配，在宣園傳過程中都能達(dá)到有象效的立體澤組合攻勢(shì)疼，同時(shí)在旅年度預(yù)算爭的具體布傲局中，也恥將結(jié)合2掃011年靜項(xiàng)目所將魄面臨的各稈重要節(jié)點(diǎn)遞進(jìn)行一定廉的布局；根據(jù)以下句預(yù)算，預(yù)響計(jì)201杠1年?duì)I銷滔費(fèi)用約占鼓總銷售額親1%各宣傳擺渠道投紐奉入金額桐安排如溪下推廣渠道預(yù)算總額（單位：萬元）所占比例備注媒體廣告電視廣告3015.00%報(bào)紙媒體3618.00%不含軟文樓宇電視廣告136.50%網(wǎng)絡(luò)廣告52.50%以會(huì)員單位形式合作短信3015.00%電臺(tái)4.52.25%戶外戶外2010.00%沿向陽路與和平路品牌維護(hù)客戶維護(hù)157.50%用于禮品購買等SP推廣促銷活動(dòng)157.50%銷售道具銷售道具2010.00%含海報(bào)、戶型等印刷以及節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)包裝不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用11.55.75%合計(jì)200100%附加說明鍋：售樓處擠及樣板亂間裝修盯不另行爺計(jì)入年益度營銷霸費(fèi)用；2011圖年《車體晌廣告》已投入尤故不計(jì)專入營銷畏費(fèi)用；XX已中經(jīng)持有《內(nèi)部訪刊物》，故亦掠不計(jì)入賀營銷費(fèi)戶用；201壘1年度縮慧推廣方生案因更呼多注重從塑造整季個(gè)XX事在濰坊治人心目叔的新形撈象，并望不是單罩純針對(duì)善本項(xiàng)目鳴，故在《華安庭怖岸風(fēng)景弊項(xiàng)目2壟011吐年