標(biāo)桿房產(chǎn)高檔住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告全解析圖文并茂

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告咨詢(xún)股份有限公司2011.10剛剛拿到項(xiàng)目資料的我們，很激動(dòng)！細(xì)細(xì)研討項(xiàng)目方向的我們，很心痛！面對(duì)好項(xiàng)目，激動(dòng)是不言而喻的！深思熟慮后，我們心痛緣于何處？TIMEISUP!開(kāi)篇之困——市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局第一篇章ChapterOne價(jià)值之源——項(xiàng)目理解與項(xiàng)目定位第二篇章ChapterTwo解題之道——客戶(hù)定位與客戶(hù)洞察第三篇章ChapterThree傳播之策——推廣思路與創(chuàng)意表現(xiàn)第四篇章ChapterFore銷(xiāo)售之法——精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)與推案執(zhí)行第五篇章ChapterFiveChapterOne開(kāi)篇之困市場(chǎng)形勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)格局我們的困惑源于當(dāng)前，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言——這是一個(gè)從未經(jīng)歷過(guò)的時(shí)代！房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，明年政策放松的可能性不大市場(chǎng)形勢(shì)>>政策調(diào)控稅收、加息保障房、限外家庭個(gè)人住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營(yíng)業(yè)稅7月存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)預(yù)售證、預(yù)訂監(jiān)管

項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過(guò)驗(yàn)收不得變相向買(mǎi)方收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。限購(gòu)、限貸戶(hù)籍限購(gòu)2套，非戶(hù)籍最多1套，“限購(gòu)”的規(guī)避措施必須制止。家庭購(gòu)二套房首付6成，利率1.1倍一房一價(jià)、限價(jià)令公布樓盤(pán)基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息、收費(fèi)項(xiàng)目信息和成交均價(jià)，對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)、停車(chē)位銷(xiāo)售都要明碼標(biāo)價(jià)上海商品房年漲幅應(yīng)該小于8%宏觀政策背景2011年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套，增加公共租賃住房供應(yīng)非本市戶(hù)籍者不可憑補(bǔ)繳稅單購(gòu)房目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)達(dá)到了從未有過(guò)的嚴(yán)厲，意味著今年是史無(wú)前例的調(diào)控年7月26“滬四條”出臺(tái)，對(duì)上海樓市“限購(gòu)”再度收緊7月7日存貸款基準(zhǔn)利率再度上調(diào)，若不考慮之前存量房貸利率7折的情況，房貸利率已升至最近10年來(lái)的最高水平政策的不斷收緊，表明明年的政策環(huán)境放松的可能性不大房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的背景下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)如何？>>市場(chǎng)走勢(shì)從近兩年商品住宅供求的月度走勢(shì)看，2009第四季度仍處于供需兩旺的時(shí)期，2010年起至今成交量明顯下降，遠(yuǎn)低于2009年的水平，2011年2月份由于春節(jié)及“房產(chǎn)稅”與“滬九條”的兩條枷鎖下，當(dāng)月商品住宅成交量為近兩年最低值，近期上海商品住宅市場(chǎng)成交穩(wěn)定在100萬(wàn)㎡/月的去化水平而從供求比來(lái)看，近兩年全市商品住宅供求比持續(xù)上升，表明全市商品住宅的存量不斷增加市場(chǎng)形勢(shì)近兩年全市商品住宅的存量不斷增加，后期去化壓力增大市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)近期別墅市場(chǎng)成交價(jià)格呈下降趨勢(shì)，并且去化壓力相對(duì)公寓更大2010年4月以后上海市別墅與公寓市場(chǎng)基本呈現(xiàn)供大于求的情況，今年相對(duì)于去年更加明顯，而別墅市場(chǎng)相對(duì)于公寓市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象亦更加明顯價(jià)格方面，今年公寓市場(chǎng)成交價(jià)格未見(jiàn)下降，而別墅市場(chǎng)成交價(jià)格自今年3月份以后一直處于下降趨勢(shì)（4月由于高端項(xiàng)目上海紫園出現(xiàn)大量非正常成交，影響當(dāng)月全市別墅成交均價(jià)，不屬于市場(chǎng)正常價(jià)格水平）市場(chǎng)形勢(shì)>>市場(chǎng)走勢(shì)3000萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)受政策影響，成交量下滑更為明顯總價(jià)在3000萬(wàn)以上的別墅市場(chǎng)近兩年成交集中在2009年年底和2010年年底；今年2月以來(lái)成交量處于近兩年最低水平，剔除4月上海紫園非正常成交外，單月成交套數(shù)均在10套以?xún)?nèi)（2011年4月上海紫園集中成交35套，疑為該項(xiàng)目出于信托融資的需要，將這30幾套房源作為抵押品抵押給信托公司）限購(gòu)導(dǎo)致高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)資格出現(xiàn)問(wèn)題調(diào)控政策不斷加碼表明未來(lái)仍將持續(xù)別墅、高端公寓將全面受限不是不想買(mǎi)房，而是不能買(mǎi)房市場(chǎng)形勢(shì)>>結(jié)論高端市場(chǎng)客戶(hù)容量日趨縮小>>別墅市場(chǎng)2010年1月-2011年9月內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅成交區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱(chēng)成交套數(shù)均價(jià)（元/㎡）備注虹口四川北路板塊虹葉花苑115000虹葉花苑僅有1棟別墅，該套別墅成交均價(jià)不符合市場(chǎng)正常價(jià)格水平，該項(xiàng)目已售罄浦東花木板塊九間堂2110533目前僅剩一套237㎡的獨(dú)棟未成交，項(xiàng)目對(duì)外稱(chēng)已經(jīng)售罄四季雅苑11281738該項(xiàng)目成交集中在2010年，目前僅剩2棟395㎡的獨(dú)棟在售競(jìng)爭(zhēng)格局上海浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)無(wú)在售別墅項(xiàng)目，本項(xiàng)目未來(lái)無(wú)競(jìng)品近期上海內(nèi)環(huán)內(nèi)僅三個(gè)項(xiàng)目有別墅成交，分布于虹口及浦東區(qū)域，這三個(gè)項(xiàng)目共剩余3套房源，內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅市場(chǎng)基本上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)別墅的成交項(xiàng)目為虹葉花苑，僅有1套，而且成交均價(jià)均不符合市場(chǎng)正常房?jī)r(jià)水平，目前該項(xiàng)目已售罄，上海浦西內(nèi)環(huán)內(nèi)的別墅市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目>>板塊市場(chǎng)板塊描述：老西門(mén)板塊位于黃浦區(qū)西南部，南靠人民廣場(chǎng)和淮海路，東臨外灘濱江地區(qū)及世博園區(qū)，是黃浦區(qū)以居住為核心功能的板塊板塊特點(diǎn):老西門(mén)板塊成為近年來(lái)上海市中心面積最大、力度最強(qiáng)的舊城改造區(qū)域，將建設(shè)成黃浦區(qū)具有現(xiàn)代都市風(fēng)格和歷史文化內(nèi)涵的三大集居區(qū)之一。軌道交通：區(qū)域內(nèi)有4、8、9、10、四條軌道交通，在老西門(mén)板塊設(shè)有6個(gè)軌道交通站點(diǎn)，交通便利。本案明日星城黃浦麗園黃浦華庭4號(hào)線(xiàn)9號(hào)線(xiàn)10號(hào)線(xiàn)8號(hào)線(xiàn)公館77競(jìng)爭(zhēng)格局老西門(mén)板塊是黃浦區(qū)以居住為核心功能的板塊項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)公館77525343.2高層二房：96、105----10000三房：138-147、160-17066794（2011年）1065-1135四房：175----第二梯隊(duì)明日星城321811.11高層二房：9740208（2011年）390毛坯三房：124-12541871（2011年）520-525黃浦華庭930003.46高層小高層一房：77-8236144（2010年）277-300毛坯二房：110-12031022（2010年）340-370黃浦麗園1200003.04高層小高層一房：79-82----3000二房：100-11037061（2010年）370-400三房：127-13726999（2010年）340-500四房：235-24039804（2010年）900-940第一梯隊(duì)：公館77——地段稀缺，毗鄰新天地，高品質(zhì)的精裝產(chǎn)品，成交總價(jià)段在1000-1200萬(wàn)元（地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)）第二梯隊(duì)：該梯隊(duì)項(xiàng)目相對(duì)于公館77地段欠缺，為毛坯或簡(jiǎn)裝產(chǎn)品，該梯隊(duì)成交總價(jià)段為300-900萬(wàn)元，目前僅明日星城在售競(jìng)爭(zhēng)格局>>板塊市場(chǎng)老西門(mén)板塊高端項(xiàng)目?jī)H公館77在售，成交總價(jià)為1000-1200萬(wàn)>>競(jìng)品板塊本項(xiàng)目位于老西門(mén)板塊北部，競(jìng)品板塊選取的是以老西門(mén)板塊為中心的周邊板塊。板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)人民廣場(chǎng)1上海灘新昌城南京西路2靜安華庭老西門(mén)3公館774明日星城5黃浦麗園6黃浦華庭淮海中路7蘭馨公寓8翠湖天地板塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)黃浦濱江9華潤(rùn)外灘九里10綠城黃浦灣打浦橋11永業(yè)公寓12裕和公寓13華麗家族匯景天地14香港新世界花園15綠地盧灣濱江本案1234657891011121315與老西門(mén)板塊相臨近的板塊共有五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：人民廣場(chǎng)板塊位于延安東路以北的黃浦區(qū)域，東臨河南路，西至成都北路，北靠蘇州河，南至延安東路。板塊特點(diǎn)：人民廣場(chǎng)板塊是整個(gè)上海的中心，是上海的地標(biāo)，擁有南京路和人民廣場(chǎng)兩大CBD商圈，商務(wù)樓宇鱗次櫛比。軌道交通：板塊內(nèi)集中了地鐵1、2、8號(hào)線(xiàn)多條軌道交通，版塊內(nèi)有5個(gè)軌道交通站點(diǎn)，人民廣場(chǎng)是市內(nèi)重大的交通樞紐市場(chǎng)情況：

2010年至今板塊僅上海灘新昌城成交3套公寓，為137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交均價(jià)為25369元/㎡，脫離市場(chǎng)價(jià)格水平。該項(xiàng)目近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2007年，目前已經(jīng)售罄2號(hào)線(xiàn)1號(hào)線(xiàn)8號(hào)線(xiàn)>>競(jìng)品板塊人民廣場(chǎng)板塊是上海的中心，以商務(wù)功能為主，目前無(wú)在售項(xiàng)目上海灘新昌城競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：南京西路板塊是指膠州路以東、新閘路以北、安遠(yuǎn)路以南、蘇州河以西的區(qū)域板塊特點(diǎn)：南京西路板塊是上海傳統(tǒng)市中心，板塊內(nèi)有富有時(shí)尚氣息的靜安寺、南京西路商圈（知名的奢侈品聚集地）及威海路傳媒文化街，還有具備文化沉淀的百樂(lè)門(mén)、上海展覽中心等軌道交通：板塊中軌道交通有7號(hào)線(xiàn)和2號(hào)線(xiàn)，板塊內(nèi)有2個(gè)軌道交通站點(diǎn)，兩條軌道交通分別連接上海的東西南北四個(gè)方向。市場(chǎng)情況：2010年至今板塊僅靜安華庭有成交，成交集中于2010年1月和6月，均價(jià)27717元/㎡，為77-93㎡的一房和119㎡的二房。項(xiàng)目近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間在2009年，目前已經(jīng)售罄7號(hào)線(xiàn)2號(hào)線(xiàn)靜安華庭>>競(jìng)品板塊南京西路板塊是上海傳統(tǒng)市中心，以商務(wù)功能為主，目前無(wú)在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概述：淮海中路板塊西起陜西南路，東至西藏南路，北臨延安路高架，南邊則與南盧灣以復(fù)興中路為分界線(xiàn)，依托于淮海中路與新天地兩大中心商業(yè)地段，以及諸多具有老上海氣息的歷史人文古跡，使板塊東西方文化相互融合。板塊特點(diǎn)：作為浦西內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的黃金板塊之一，淮海中路板塊將商業(yè)屬性與歷史人文屬性相融合，淮海中路商業(yè)街東段集中了兩千余家國(guó)內(nèi)外著名公司機(jī)構(gòu)，成為上海四大中心商務(wù)區(qū)之一。軌道交通：板塊內(nèi)1、8、10三條軌道交通，板塊內(nèi)有6個(gè)軌道交通站點(diǎn)，未來(lái)13號(hào)線(xiàn)也將這是復(fù)興中路馬當(dāng)路換乘站點(diǎn)，板塊交通優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步的提升。蘭馨公寓10號(hào)線(xiàn)1號(hào)線(xiàn)8號(hào)線(xiàn)翠湖天地>>競(jìng)品板塊淮海中路板塊依托地理位置及人文環(huán)境，成為上海頂級(jí)居住板塊之一競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品主力面積（㎡）近期均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)翠湖天地1400004高層小高層三房：230130383（2011年）30005000四房:400141751（2011年）5670五房:352147570（2011年）5190復(fù)式:320148331（2011年）4745第二梯隊(duì)蘭馨公寓210003小高層二房：30274456（2010年）2235毛坯三房：34866050（2010年）2295復(fù)式：69275745（2010年）5190>>競(jìng)品板振塊第一梯隊(duì)拖：翠湖天圾地是瑞安勞集團(tuán)打造頂?shù)母咂焚|(zhì)樂(lè)精裝項(xiàng)目災(zāi)，位于新謙天地石庫(kù)棚門(mén)區(qū)域，趕地段稀缺爆，區(qū)域內(nèi)智中西文化遮結(jié)合，文災(zāi)化氛圍濃招厚，該項(xiàng)裹目成交總仔價(jià)為300查0-5何600萬(wàn)元（地聾段、品牌政、產(chǎn)品以細(xì)及文化優(yōu)攀勢(shì)）第二梯勇隊(duì)：蘭壇馨公寓涉目前已消經(jīng)售罄長(zhǎng)，該項(xiàng)法目為毛胡坯公寓吳房，地肥段、品弊牌、產(chǎn)豎品相對(duì)潔第一梯沿隊(duì)項(xiàng)目般都有所信欠缺，潔該項(xiàng)目擇成交總強(qiáng)價(jià)為220慘0-5幼190萬(wàn)元，囑主力成雀交總價(jià)坦為220都0-2范300萬(wàn)元淮海中謊路板塊御僅翠湖兔天地在辜售，成泉交總價(jià)壞為300建0-5源600萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局板塊概柔述：黃浦濱江火板塊位于距黃浦區(qū)東須部，沿黃佳浦江西岸哀，深處黃送浦江的大怎拐角，北細(xì)至蘇州河例，西鄰城漁市中心人到民廣場(chǎng)與濁老西門(mén)區(qū)例域，是上海的創(chuàng)頂級(jí)豪宅桐聚集區(qū)之那一板塊特瓦點(diǎn):該板塊的閃標(biāo)志是百盈年積淀的接外灘，代表了怕上海租勞界時(shí)期許的歷史舊文化，未來(lái)規(guī)逝劃成為集覺(jué)文化娛樂(lè)債、金融貿(mào)旱易、旅游貓休閑、生怎態(tài)居住為蛾一體的高征尚濱江區(qū)親域軌道交通堪：區(qū)域內(nèi)有2、4、9、10四條軌聯(lián)道交通徹，在黃既浦濱江遵板塊建斥設(shè)4個(gè)軌道交喇通站點(diǎn)，屠交通便利2號(hào)線(xiàn)10號(hào)線(xiàn)9號(hào)線(xiàn)4號(hào)線(xiàn)華潤(rùn)外灘貫九里綠城黃浦讓灣>>競(jìng)品板仆塊黃浦濱妥江板塊倡是上海鍋的城市疊象征，困也是上脖海的頂山級(jí)豪宅賣(mài)區(qū)之一競(jìng)爭(zhēng)格群局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）華潤(rùn)外灘九里1340003.10高層三房：180-24593761（2011）1688-229710000/6000(188㎡戶(hù)型)四房：188-413106567（2011）2003-4401綠城黃浦灣2500003.15高層四房：280-40083970（2010）2351-335910000>>競(jìng)品板蝕塊黃浦濱江斯板塊目前決在售的均朝為高端項(xiàng)劍目，成交蝦總價(jià)為170乞0-4陣400萬(wàn)黃浦濱江歡板塊近期樸在售項(xiàng)目露為華潤(rùn)外釣灘九里和忠綠城黃浦旺灣，兩者聰都為區(qū)域歉高端項(xiàng)目愧，裝修標(biāo)詠準(zhǔn)均為1000受0元/㎡，開(kāi)發(fā)商霜分別為華懶潤(rùn)集團(tuán)和液綠城集團(tuán)膊，都屬于漸國(guó)內(nèi)房地槐產(chǎn)龍頭企敏業(yè)（地段、滲產(chǎn)品、品循牌的優(yōu)勢(shì)鞏）華潤(rùn)外航灘九里帶目前總顏價(jià)段在170絨0-4筆400千萬(wàn)，綠城震黃浦灣曬目前總陽(yáng)價(jià)段在2300坦-330環(huán)0千萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格被局板塊概述乘：打浦橋板必塊位于盧挑灣區(qū)的中恨部，東起遺制造局路葛、肇周路伸與黃埔區(qū)市為鄰；西議至陜西南暢路，瑞金也南路與徐嫩匯區(qū)相接?xùn)|；南沿斜炸土路；北羽靠建國(guó)東重、中、西捉路板塊特發(fā)點(diǎn):打浦橋燈板塊與析淮海路撤中央商標(biāo)務(wù)區(qū)、端徐家匯賴(lài)城市副伶中心兩誘大老牌興商圈相知臨，成自為區(qū)域性商味業(yè)中心之涂一，是上海的壞中高檔修居住區(qū)可和餐飲蕩休閑區(qū)絲式域軌道交通捐：區(qū)域內(nèi)2、4、8三條軌道觀交通經(jīng)過(guò)撥打浦橋板聰塊，并設(shè)嶄有4個(gè)軌道墨交通站路點(diǎn)，交劣通便利蓬。華麗家窩族匯景天盆地裕和公灰寓9號(hào)線(xiàn)4號(hào)線(xiàn)8號(hào)線(xiàn)永業(yè)公寓>>競(jìng)品板塊打浦橋唐板塊與賊兩大老擴(kuò)牌商圈單相臨，囑板塊功思能以居毅住為主香港新世界花園綠地盧慌灣濱江CBD競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品主力面（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第一梯隊(duì)海珀日暉2820002.50高層二房：24154475（2010）131310000三房：290-31090109（2011）2613-2793四房：44811217（2011）5025五房：618--第二梯隊(duì)香港新世界花園（豐盛皇朝）2500003.50高層一房：8554937（2011）4676000二房：115-19355835（2010）642-1077三房：138-21869224（2010）955-1509四房：25253505（2010）1348永業(yè)公寓1350003.26高層小高層二房：95-11052792（2011）502-580毛坯三房：148-15358776（2011）860-885華麗家族匯景天地1354604.10高層三房：214-22448596（2011）1040-108810000四房：262-27451414（2011）1347-1398復(fù)式：410-478-->>競(jìng)品板塊打浦橋板站塊高端項(xiàng)徒目?jī)H海珀駝日暉在售幣，成交總倍價(jià)為13盼00-5疤000萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)段（萬(wàn)元）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）第三梯隊(duì)裕和公寓69212.00高層一房：764150（2011）315毛坯二房：80-923791（2011）303-348三房：136-1423182（2011）433-452第一梯朝隊(duì)：板哄塊高端躁項(xiàng)目?jī)H努海珀日預(yù)暉在售蘇，該項(xiàng)屋目地段喪稀缺，輛是綠地淚集團(tuán)打斥造的高徐端精裝里產(chǎn)品，瀉項(xiàng)目總曠價(jià)段為1300湯-500律0萬(wàn)元（地段、班產(chǎn)品、品鼓牌的優(yōu)勢(shì)勞）第二梯隊(duì)盲：第二梯禿隊(duì)項(xiàng)目相蹦對(duì)第一梯勇隊(duì)項(xiàng)目地紅段和產(chǎn)品尺均有所欠寇缺，該梯姻隊(duì)項(xiàng)目的浪成交總價(jià)遺為400-廚1400萬(wàn)元第三梯遲隊(duì)：裕捆和公寓首在區(qū)位屆上無(wú)競(jìng)歇爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)掩，產(chǎn)品沃為毛坯徹產(chǎn)品，在屬于第哈三梯隊(duì)決項(xiàng)目，型項(xiàng)目成賊交總價(jià)零為300-免400萬(wàn)元>>競(jìng)品板寬塊打浦橋板繪塊高端項(xiàng)部目?jī)H海珀杯日暉在售妄，成交總澤價(jià)為13琴00-5及000萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)格造局競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)高端項(xiàng)目區(qū)域板塊項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總價(jià)段（萬(wàn)元）優(yōu)勢(shì)黃浦老西門(mén)板塊公館77高層1000-1200地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)黃浦濱江板塊華潤(rùn)外灘九里高層1700-4400地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)綠城黃浦灣高層2300-3300地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)盧灣淮海中路板塊翠湖天地高層、小高層3000-5600地段、品牌、產(chǎn)品以及文化優(yōu)勢(shì)打浦橋板塊海珀日暉高層1300-5000地段、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)>>競(jìng)品板塊老西門(mén)板塌塊及周邊蠅板塊市場(chǎng)料均無(wú)別墅董產(chǎn)品在售竄，本項(xiàng)目相無(wú)直接競(jìng)恭品老西門(mén)叔板塊無(wú)壓別墅在識(shí)售項(xiàng)目蓬，目前與在售高控端項(xiàng)目德總價(jià)段搭為100要0-1城200萬(wàn)，與本洞項(xiàng)目不屬蒸于同質(zhì)產(chǎn)銀品，老西振門(mén)內(nèi)板塊詞無(wú)競(jìng)品從周邊效的競(jìng)爭(zhēng)身板塊市鐮場(chǎng)來(lái)看熟，人民內(nèi)廣場(chǎng)和期南京西微路板塊萌目前無(wú)私在售項(xiàng)鉤目，其盜他板塊紫在售項(xiàng)猛目的產(chǎn)蘇品為高屆層及小革高層的付高端公合寓產(chǎn)品抱，周邊揮板塊中鍬沒(méi)有與托本項(xiàng)目碌產(chǎn)品類(lèi)猴型相同篇的競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)格沿局競(jìng)爭(zhēng)格縫局放眼全醬市范圍繳，無(wú)真正脫競(jìng)品沒(méi)有對(duì)焦手有敵無(wú)數(shù)VS我們的敵棉人，絕不僅秀僅只是房子一切高乓價(jià)投資品，都是我頸們的敵人在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)修境下，夾本項(xiàng)目弓必須成砍為目標(biāo)射客戶(hù)的唯一最優(yōu)叼選擇核心營(yíng)銷(xiāo)舉命題三大核心觀問(wèn)題NO.1：項(xiàng)目的真正價(jià)值究竟是猴何？NO.2：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)到底是臉誰(shuí)？NO.宮3：促成其購(gòu)買(mǎi)的方法封是什么開(kāi)？三條解決的途徑NO.語(yǔ)1：項(xiàng)目的理解與定位NO.琴2：客戶(hù)的定義與洞察NO.3：項(xiàng)目的推廣與營(yíng)銷(xiāo)Chapt鳳erT蟻wo價(jià)值之裝源項(xiàng)目理解寨與項(xiàng)目定堆位我們始撈終堅(jiān)持——對(duì)項(xiàng)目的午理解：整盤(pán)的高度是王道，內(nèi)而非就著立地塊論地王塊項(xiàng)目理解理解項(xiàng)最目之前胳，首先減要清楚打是“誰(shuí)”在做項(xiàng)董目？——對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解項(xiàng)目理隊(duì)解上海X棟X是以淘四大核轟心業(yè)務(wù)餡為主的移大型專(zhuān)益業(yè)投資子產(chǎn)業(yè)集春團(tuán)公司上海市城賺市建設(shè)投唐資開(kāi)發(fā)總胃公司(簡(jiǎn)稱(chēng)上徑海XX)成立于199用2年7月，是經(jīng)墾上海市宿人民政勉府授權(quán)綿從事城壁市基礎(chǔ)藏設(shè)施投蜘資、建老設(shè)和運(yùn)錦營(yíng)的大晉型專(zhuān)業(yè)投線(xiàn)資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公冬司。近幾年汪來(lái)，上睛海XX蠅已從單耍一的政倍府融資望平臺(tái)轉(zhuǎn)負(fù)型為政猴府投資如主體、抬重大項(xiàng)班目建設(shè)椒主體和噴城市運(yùn)毫營(yíng)主體侮，資產(chǎn)閘和人員娃規(guī)模迅添速擴(kuò)大咸，四大核中心主業(yè)洞基本形奸成，主營(yíng)業(yè)輸務(wù)更加清猜晰，這四剛大主要業(yè)禍務(wù)分別為路橋、棚水務(wù)、環(huán)籍境、和房呢地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境建薦設(shè)路橋建設(shè)上海XX水務(wù)建面設(shè)房地產(chǎn)建拳設(shè)>>品牌價(jià)值收購(gòu)上海明市城市排戚水有限公雁司的上海肉合流污水驢治理一期帶工程資產(chǎn)公司初建（1992俊-199漂3年）設(shè)立上賴(lài)海市原指水股份叔有限公初司公司股票“原水股份”上市交進(jìn)易公司長(zhǎng)江禿引水工程裝和黃浦江馳二期引水蠅工程開(kāi)工投建設(shè)長(zhǎng)江引炮水二期稿工程全領(lǐng)線(xiàn)建成樂(lè)通水取得上抖海新建院設(shè)股權(quán)取得“凌橋股份”股權(quán)公司長(zhǎng)江弓引水三期亦工程開(kāi)工政建設(shè)股東大會(huì)陰通過(guò)收購(gòu)卷置地集團(tuán)負(fù)和環(huán)境集枕團(tuán)股權(quán)公司股珠票名稱(chēng)蘿變更為“XX控醒股”首期短敘融和公洗司債發(fā)立行7月認(rèn)購(gòu)光找大銀行股括份11月設(shè)立逮上海城距鼎創(chuàng)業(yè)辟投資有張限公司環(huán)境集書(shū)團(tuán)變更車(chē)為中外染合資企奮業(yè)199陣2199呼3201浙0200昂9200820072006200病5200還2.2200淘2200慕01998199泊61994公司致力喘于環(huán)境水往務(wù)的建設(shè)（199插4-2售006年）公司開(kāi)展凡股權(quán)投資茅業(yè)務(wù)（200祝7-2艙010年）2009200違9201020102010公司將擁舍有的長(zhǎng)江繩原水資產(chǎn)源與自來(lái)水名閔行置換6月啟動(dòng)水位務(wù)資產(chǎn)置賺出工作8月上海城扔鼎創(chuàng)投有甜限公司增挪資擴(kuò)股10月取得西炊部證劵股狠權(quán)全線(xiàn)建扁成通黃浦江上無(wú)游二期引隸水工程水經(jīng)過(guò)二十飾年的成長(zhǎng)直，上海X寸X逐步成及為具有綜婦合實(shí)力的任企業(yè)>>品牌價(jià)兼值項(xiàng)目理及解至200烈6年末，X怨X路橋總?cè)沦Y產(chǎn)約480億元。主映要投資在鉛建的重大員項(xiàng)目有黃浦江8條越江隧煌道、外灘衰交通綜合壤改造工程墳、長(zhǎng)江隧訴橋等已建成澡并投入色運(yùn)營(yíng)的宅項(xiàng)目有尚中環(huán)線(xiàn)(浦西段)、滬蘆高憂(yōu)速公路（A2）、申狗字型高出架、延津安東路刺隧道復(fù)冠線(xiàn)、徐化浦大橋危、楊浦央大橋等至2008年末，X謀X水務(wù)在按上海擁有塘原水制取喝能力728萬(wàn)m3/d,自來(lái)水叨供水力797.蔬25萬(wàn)m3/d,污水處理丘能力513萬(wàn)m3/d當(dāng)前正割在推進(jìn)沙建設(shè)污狗水治理影三期工棒程、青草沙椒原水工迅程、南碎市水廠劃綜合改歐造、新弓建金海桶、源江原水廠等一系列摧重大項(xiàng)目作為上面海本土車(chē)企業(yè)，歌上海X聲X對(duì)上炮海城市卷的水務(wù)榴、橋梁豬、道路光、隧道菠、以及辨環(huán)境建老設(shè)和維通護(hù)都作灑出了卓游越的貢甜獻(xiàn)區(qū)別于其跨他開(kāi)發(fā)商耽，XX更燦具有一種城市奉獻(xiàn)許精神水務(wù)建設(shè)至2006年末，X鬧X環(huán)境總狹資產(chǎn)73億元人孩民幣主要投資孤建設(shè)蘇州河測(cè)環(huán)境綜騙合整治一、二腸期工程材、市區(qū)生攪活垃圾治內(nèi)河集排裝化轉(zhuǎn)否運(yùn)系統(tǒng)建艇設(shè)工程輸、工業(yè)固待體廢棄母物處置聚場(chǎng)建設(shè)工舌程、郊區(qū)城獄鎮(zhèn)污水擁處理廠臉和收集巧管網(wǎng)建設(shè)工垮程，以稱(chēng)及配合愈世博戰(zhàn)疊略實(shí)施珠的崇明抵等工程上海XX芽的城市貢警獻(xiàn)主要表傳現(xiàn)在水務(wù)封、路橋、絕環(huán)境建設(shè)弊等方面環(huán)境建匙設(shè)路橋建版設(shè)>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解上海X近X在全戒市范圍輔內(nèi)開(kāi)發(fā)酷了多種珍物業(yè)類(lèi)現(xiàn)型的房債地產(chǎn)項(xiàng)捏目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目年代區(qū)域位置物業(yè)類(lèi)型東陸小區(qū)1998年浦東區(qū)公寓建瑋公寓2000年虹口區(qū)公寓國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行大廈2000年浦東區(qū)辦公曙光大廈2000年黃浦區(qū)辦公現(xiàn)代星洲城2002年楊浦區(qū)公寓黃山新城2004年浦東區(qū)公寓城寧花苑2006年長(zhǎng)寧區(qū)公寓金橋瑞仕2008年浦東區(qū)公寓海怡大廈2010年黃浦區(qū)商住加州水郡2011年楊浦區(qū)公寓上海XX融從1998年開(kāi)始先政后開(kāi)發(fā)了喬?hào)|陸小區(qū)滅、國(guó)家開(kāi)核發(fā)銀行大爺廈、海怡悶大廈等不艘同物業(yè)形糊態(tài)的項(xiàng)目沉，開(kāi)發(fā)項(xiàng)墨目覆蓋上薄海市區(qū)>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理計(jì)解上海X萄X以尊敢重原有混環(huán)境為潛前提進(jìn)既行區(qū)域值及項(xiàng)目鹽開(kāi)發(fā)上海X棵X公司朱在啟動(dòng)糖新江灣塔城項(xiàng)目靠的前期扎，是先投年資進(jìn)行賄區(qū)域開(kāi)盤(pán)發(fā)，后昆進(jìn)行商搶品房開(kāi)趣發(fā)，首先黎投入大筋筆資金捕對(duì)行新緩江灣城造周邊的材環(huán)境進(jìn)尊行綠化燈建設(shè)，板修建了旺全球最帖大的極技限運(yùn)動(dòng)目主題公凳園——新江灣室城滑板佩公園上海X六X對(duì)新臨江灣城亮的開(kāi)發(fā)首，是以尊重輝原有環(huán)境泛為前提進(jìn)圍行的區(qū)域蘭開(kāi)發(fā)新江灣城宋滑板公園加州水郡新江灣城麻滑板公園新江灣>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理畏解上海市自薦來(lái)水科技襲館生態(tài)展樸示館環(huán)保教育齊基地長(zhǎng)江隧橋苦功能展示露廳環(huán)境衛(wèi)生自教育基地上海蘇州救河展示中法心上海XX憤興建了很劈燕多城市建因筑文化展鍵示的公建肅設(shè)施>>品牌價(jià)五值項(xiàng)目理解同策對(duì)姥XX品呈牌的理索解——和諧共融關(guān)注社會(huì)責(zé)義任，尊重城市文抄化>>品牌價(jià)值項(xiàng)目理解品牌理解督之后，接籌著明確在“怎樣”的土地逼上做項(xiàng)真目？——對(duì)土地的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理涂解“老城廂矛”——之于上海并不是陌莖生的詞匯而它究竟意味著什么獅？項(xiàng)目理會(huì)解本項(xiàng)目>>土地價(jià)值本項(xiàng)目位合于老城廂束的西北角老城廂純區(qū)域是閥上海市紐奉的發(fā)源確地，也限是最初偽上海城曬市中心斧的雛形城墻老城廂地喉區(qū)指的是評(píng)現(xiàn)在中華路和矛人民路兩飛條半圓形棍的路圍合象起來(lái)的圓翠形內(nèi)部區(qū)克域上海建議城的開(kāi)案始——老城廂前是上海源歷史的容發(fā)源地揪。北宋揉時(shí)期，害當(dāng)時(shí)政乞府在上撿海設(shè)立功了官方紛機(jī)構(gòu)，本也就是戰(zhàn)上海務(wù)鉗。元二十?huà)D八年(l2堡91年)，正式旬建“上海縣”，這是灶上海建斗城的開(kāi)潮始上海城芝市中心張的開(kāi)始——明代，會(huì)老城廂代地區(qū)已催成為上麗海政治憐、經(jīng)濟(jì)盜、文化惕的中心，遠(yuǎn)近嬸聞名，角號(hào)稱(chēng)“東南名邑”，是上海躺城市中心鈔區(qū)域的雛膚形上海金濱融業(yè)的唐開(kāi)始——清朝，蚊沙船業(yè)輪的發(fā)展騾帶來(lái)了悉上海經(jīng)摸濟(jì)的繁烘榮，因喉上海港撞的經(jīng)濟(jì)資繁榮對(duì)錢(qián)資金融攜通需求嚷越來(lái)越尊大，大甜量的錢(qián)繩莊、典騾當(dāng)、銀經(jīng)行的進(jìn)文入老城疾廂地區(qū)昨開(kāi)辦業(yè)母務(wù)，上義海金融摸業(yè)開(kāi)始江在老城問(wèn)廂發(fā)展杠起來(lái)老城廂>>土地價(jià)值項(xiàng)目理解老城廂的乓名稱(chēng)反映牲了上海市流早年的歷僅史進(jìn)程及處發(fā)展變遷近代：拆歐墻，興商臉業(yè)、便交勺通建國(guó)后:老城廂城慈區(qū)域重新浸規(guī)劃155扛3年:日倭進(jìn)攻匪，筑城墻城墻時(shí)間簡(jiǎn)述備注無(wú)城墻公元1291年上海立縣，此后260多年間，縣城內(nèi)一直四通八達(dá)，沒(méi)遮沒(méi)攔上?？h隨著沙船業(yè)的發(fā)展，開(kāi)始繁榮但那時(shí)候的上?？h也僅使一個(gè)普通的小縣城筑城墻公元1553年日倭進(jìn)攻上?？h，縣市遭倭寇洗劫。同年，縣丞宋鰲率軍建城門(mén)，筑城墻。后在道臺(tái)應(yīng)寶時(shí)重修北門(mén)，并增建月城和吊橋縣城人民奮力抵抗入侵，體現(xiàn)了當(dāng)時(shí)的名族精神而城墻的建立，是之后“老城廂”名字的來(lái)源拆城墻公元1912年在上海民政總長(zhǎng)李書(shū)平的多次倡議下，上海正式開(kāi)工拆城墻、興商業(yè)伴隨著城墻的拆除，上海老城進(jìn)入一個(gè)新時(shí)代城墻雖然被拆除，但人們對(duì)城墻圍合時(shí)期的歷史情感依然存在，“老城廂”一名由此而來(lái)“老城廂”的名稱(chēng)源于該區(qū)捧域外圍建舉造的城墻以城墻為喬建筑載體筍，反映了寫(xiě)上海市的丑歷史進(jìn)程閃及發(fā)展>>土地價(jià)值項(xiàng)目理孤解老城廂碰地區(qū)以慘復(fù)興路丈、河南僅路為界震，劃分蟻為四塊碗功能區(qū)同，基本以近居住功陳能為主耕。本項(xiàng)目位非于老城廂漆規(guī)劃的西種北地塊內(nèi)騾，以居住流功能為悅主旅游、毀購(gòu)物教育、文及化、展示居住居住本案現(xiàn)在老城櫻廂以居住剃功能為主邀，也是上嫁海旅游及格歷史展示炸的主要區(qū)悶域老城廂功能區(qū)功能范圍代表建筑旅游、購(gòu)物東北地塊豫園教育、文化、展示西南地塊文廟居住西北地塊興泰小區(qū)居住東南地塊滄海苑小區(qū)>>土地價(jià)值項(xiàng)目理攝解老城廂保搭留了眾多妥古建筑，擊是上海市慘中心保存衛(wèi)最完整的存歷史風(fēng)貌臣區(qū)類(lèi)型名稱(chēng)地址古宅書(shū)隱樓天燈弄77號(hào)古建筑文廟文廟路215號(hào)園林豫園九曲橋畔商場(chǎng)豫園商城毗連老城隍廟寺廟庵觀教堂佛教沉香閣沉香閣路29號(hào)慈修庵榛嶺街15號(hào)道教大境關(guān)帝廟大境路259號(hào)白云觀大境路基督教清心堂大昌街30號(hào)伊斯蘭教福佑路清真寺福佑路378號(hào)會(huì)館會(huì)所商船會(huì)館會(huì)館街38號(hào)四明會(huì)所人民路852號(hào)消防設(shè)施火警鐘樓中華路小南門(mén)>>土地價(jià)值書(shū)隱樓徐光啟寺故居梓園文廟豫園沉香閣白玉觀董家渡天帝主堂項(xiàng)目理創(chuàng)解老城廂止區(qū)域的桃住宅在尊時(shí)代變鉛遷中形卻成了上脫海具有熟代表性俊的里弄指文化里弄類(lèi)型年代立面屋面材質(zhì)圍墻門(mén)框結(jié)構(gòu)區(qū)別老廂城區(qū)域分布面積備注舊式1920年前混水墻白石灰中瓦屋面石條做門(mén)框，裝上木門(mén)，構(gòu)成天井杉木立柱結(jié)構(gòu)76.5萬(wàn)㎡樓板用闊松板，無(wú)曬臺(tái)或木曬臺(tái)新式1920年后清水墻紅磚機(jī)制紅瓦屋面矮圍墻鐵門(mén)替代石庫(kù)門(mén)磚木一等或磚木混合結(jié)構(gòu)8.8萬(wàn)㎡里弄排列整齊建有過(guò)街樓，多數(shù)配備工人，增加衛(wèi)生設(shè)備舊式里弄舊式里甲弄新式里街弄新式里弄從19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代，上艇海興建了流近230孤0萬(wàn)平方差米的里常弄房子織，占據(jù)俗了上海財(cái)市區(qū)大長(zhǎng)量土地仗，老城薪廂是當(dāng)蕩時(shí)里弄嘴住宅分脈布的重網(wǎng)要區(qū)域里弄的建落筑特征：1.建筑形叫態(tài)：三層以達(dá)下多層；2.排布方式兵：兵營(yíng)式犯整齊排布質(zhì)；3.立面特色拔：中西融合希的風(fēng)格；4.道路布局?jǐn)溃憾嘁詵|壤西向的爹窄馬路顏為主；5.空間尺度棗：里弄寬計(jì)度起初為3米，后隨祖交通工具藏的進(jìn)步而襪加寬>>土地價(jià)值項(xiàng)目理早解里弄文長(zhǎng)化是以瞞里弄建犯筑為載值體，體坡現(xiàn)居住衡者之間豪的鄰里傍感和家鴿庭感里弄文化的精神內(nèi)涵社會(huì)特征四通八達(dá)的里弄生動(dòng)地展現(xiàn)了上海的市井百態(tài)，是上海最浪漫、最能觸動(dòng)人心的部分，同時(shí)也折射出上海這座城市“海納百川”、“有容乃大”的社會(huì)特征具體解讀里弄居住區(qū)內(nèi)弄寬比較窄，空間尺度的縮小，營(yíng)造了人與人之間的親密感、鄰里感里弄對(duì)外較為封閉，僅有總弄與街面相通，總弄同時(shí)是通往各支弄的要道，起著弄內(nèi)公共廣場(chǎng)的作用，成為弄內(nèi)社區(qū)中心，為居民歸屬感、認(rèn)同感的形成營(yíng)造了外部環(huán)境里弄民居中連接每家每戶(hù)的支弄，既有共享空間的意味，又是家的延伸，為居民帶來(lái)了家庭感里弄建喝筑所表現(xiàn)的登外在形式聾、空間特星征以及人禽們對(duì)空間妨的利用方舒式等都是上海獨(dú)有診的里弄文躍化的顯性恒構(gòu)成部分>>土地價(jià)值項(xiàng)目理咐解>>土地價(jià)棋值同策對(duì)渴土地的市理解——純正上海血統(tǒng)之地上海市的筋起源地里弄文趨化的發(fā)黑祥地項(xiàng)目理聚解回歸項(xiàng)粒目本身識(shí)，思考西我們是“什么樣”的項(xiàng)目趣？——對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目理解本項(xiàng)目顆地處上胖海城市躺中心，反毗鄰幾維大城市霧地標(biāo)區(qū)捕域項(xiàng)目位逝于上海城喇市中心勵(lì)，內(nèi)環(huán)日以?xún)?nèi)，黃浦母區(qū)的老勸西門(mén)板救塊老西門(mén)板將塊為上海脅舊城改造穗重點(diǎn)區(qū)域診，在舊城蒜改造的推鹽進(jìn)下，板園塊目前已負(fù)成為黃浦區(qū)中初高檔樓盤(pán)所的主要匯鎮(zhèn)集地幾大城睬市地標(biāo)鼠區(qū)域均在本侍項(xiàng)目500米輻射半字徑內(nèi)，步飄行距離：項(xiàng)人民廣場(chǎng)1.2公里、虎新天地600米、城隍熊廟350米、外灘1公里、漲陸家嘴4公里。項(xiàng)目500米城隍廟新天地外灘南京路人民廣場(chǎng)本案>>項(xiàng)目?jī)r(jià)變值項(xiàng)目理解軌道交通斑：板塊內(nèi)有毒四條軌道泰交通，分迎別為4、8、9和10號(hào)線(xiàn)其中10號(hào)線(xiàn)和8號(hào)線(xiàn)的老巷西門(mén)換乘勢(shì)站點(diǎn)位于裂老城廂西電側(cè)邊緣，10號(hào)線(xiàn)豫園站至本案葉步行僅5-10分鐘。公交：區(qū)域內(nèi)有135、304、220、930等多條倍公交站公交網(wǎng)蘇絡(luò)發(fā)達(dá)，可抵達(dá)糖市內(nèi)任何步一個(gè)重點(diǎn)愿區(qū)域道路交會(huì)通：區(qū)域內(nèi)道年路交通貫銀通南北、道其中主要壇的是西藏夠南路、河姐南南路、盯南車(chē)站路衣等直達(dá)浦飲西世博園臂區(qū)和浦東探上南路人民路人陜民路隧道芒連接浦東壞東昌路，稿復(fù)興東路循隧道連接敲浦東張楊視路、中山壟南路上南半浦大橋連漲接龍陽(yáng)路項(xiàng)目位時(shí)于城市旗交通網(wǎng)灑絡(luò)的中膚心區(qū)域刪，交通位便捷，顯輻射全炕市9號(hào)線(xiàn)4號(hào)線(xiàn)10號(hào)線(xiàn)8號(hào)線(xiàn)1號(hào)線(xiàn)本項(xiàng)目>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目理解配套類(lèi)型名稱(chēng)檔次教育上海市光明中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)敬業(yè)中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市大同中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)上海市實(shí)驗(yàn)小學(xué)市級(jí)重點(diǎn)格致中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)市南中學(xué)市級(jí)重點(diǎn)醫(yī)療瑞金醫(yī)院三級(jí)甲等上海市滬南醫(yī)院二級(jí)甲等市政上海市政府市級(jí)項(xiàng)目周邊室遍布上海旁最頂級(jí)的翻生活及商品業(yè)配套，川享有高端萍城市生活輩機(jī)能憑借著板仙塊深厚的隙文化底蘊(yùn)沾，眾多名詞校匯聚于宣此，同時(shí)盟，大部分練學(xué)校的辦儀校歷史悠冰久，不少泰校舍也是嫁全市重點(diǎn)命優(yōu)勢(shì)歷史譯建筑保護(hù)烏單位項(xiàng)目毗鄰底人民廣場(chǎng)別、南京西嘴路、淮海肚路等高端戰(zhàn)商業(yè)中心挖，區(qū)域內(nèi)眠的豫園更桐是老上海通傳統(tǒng)的商筍業(yè)中心。南京路人民廣場(chǎng)淮海路新天地外灘豫園文廟配套類(lèi)型名稱(chēng)備注商業(yè)豫園特色的商業(yè)區(qū)外灘奢侈品消費(fèi)區(qū)南京東路中高檔商業(yè)區(qū)人民廣場(chǎng)中高檔商業(yè)區(qū)淮海路高端商業(yè)中心新天地上海時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)文廟特色小商品市場(chǎng)>>項(xiàng)目?jī)r(jià)院值本項(xiàng)目項(xiàng)目理解項(xiàng)目整渾體分兩椒期，一泥期主要階為南低吃北高的反公寓及若別墅，株物業(yè)形饒態(tài)豐富一期低區(qū)住宅一期高區(qū)住宅二期二期A1A2B4B1B2B3B5高區(qū)：A1+A己2低區(qū)：B1+B鮮2+B3擾+B4+津B5高區(qū)公侮寓低區(qū)別墅項(xiàng)目理解>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值高區(qū)產(chǎn)悶品由高土檔小高懸層及高聚層公寓前、酒店耕式公寓遇與社區(qū)慎商業(yè)組旺成項(xiàng)目高邁區(qū)產(chǎn)品蔽組合：該酒店式棵公寓、挺會(huì)所（T1底層）塔，高層同、小高妄層公寓巷（T1-標(biāo)T4，T6-T有9），社蝕區(qū)商業(yè)當(dāng)（公寓雨裙樓）項(xiàng)目高區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）23,750總建筑面積（㎡）142,996

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）103,460建筑密度70%其中住宅建筑面積（㎡）76,375總停車(chē)位（輛）501其中地上10輛公共建筑面積（㎡）22,630住宅總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）478社區(qū)商業(yè)面積（㎡）12,710酒店式腥公寓公寓社區(qū)商業(yè)酒店式李公寓T1T2T3T6T8T4T7T9>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目理屯解低區(qū)產(chǎn)絕品由聯(lián)消排、雙吵拼別墅蹤蝶及精品系酒店組棍成，內(nèi)宋部保留漫部分歷烘史建筑項(xiàng)目低徒區(qū)產(chǎn)品溪：高檔田疊加和徹聯(lián)排別浩墅（B1-倒B5），B4沿大境路決為精品酒粗店，區(qū)域袖內(nèi)有6棟歷史蜂保護(hù)建膚筑；B5南面的地塊塊為上海叮實(shí)驗(yàn)小學(xué)>>項(xiàng)目?jī)r(jià)絕值B1B2B3B4B5精品酒店學(xué)校項(xiàng)目低區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（㎡）51,342總建筑面積（㎡）153,180

地下總建筑面積（㎡）39,536地上建筑總面積（㎡）81,180建筑密度60%其中住宅建筑面積（㎡）62,180綠化率10%精品酒店面積（㎡）7,000總停車(chē)位（輛）460學(xué)校面積（㎡）12,000地下室深度（m）-7.5米住宅總戶(hù)數(shù)（戶(hù)）154項(xiàng)目理解項(xiàng)目規(guī)劃狼設(shè)計(jì)上以咽老城廂的膽建筑特色鹽為參照，喊延續(xù)了里踐弄建筑文列化低區(qū)：別酷墅設(shè)計(jì)是器以老城廂械經(jīng)典街區(qū)宅結(jié)構(gòu)和原耳始里弄建米筑形態(tài)為繪基礎(chǔ)，加曲上現(xiàn)在的充海派建筑敞元素，延續(xù)了廉里弄建林筑的特禿色；近距離匯的樓間距把握了坦傳統(tǒng)上言海里弄坦所持有妨的尺度頂感，延抱續(xù)了傳授統(tǒng)里弄挨建筑的窯空間形滾式高區(qū)：填高層公膀寓的地面層廣設(shè)計(jì)為饅公共開(kāi)滲放空間稅，二層脈設(shè)計(jì)為灑住宅綠催化景觀霞空間及紙內(nèi)部配親套服務(wù)鉤設(shè)施，大多數(shù)竄戶(hù)型均擁零有一到二浸個(gè)空中花秋園，以確稍保足夠附偶加值及綠資化高區(qū)商股業(yè)：利敞用公寓汽的裙房道，打造作個(gè)性文晨化商業(yè)挽，內(nèi)街津?yàn)樗囆g(shù)剝商業(yè)，鉛沿街商結(jié)業(yè)為時(shí)分尚創(chuàng)意矛街坊里弄排布低區(qū)排祥布低區(qū)別在墅高區(qū)公寓社區(qū)商業(yè)高區(qū)公蹦寓>>項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目理迷解>>項(xiàng)目?jī)r(jià)臭值項(xiàng)目理塑解同策對(duì)秀項(xiàng)目的個(gè)理解——市中心保留上忍海傳統(tǒng)攤建筑特色的綜合項(xiàng)目代言上海血棉統(tǒng)的建筑群落>>整盤(pán)定銅義品牌價(jià)呀值尊重城市培文化、參戰(zhàn)與上海發(fā)里展的開(kāi)發(fā)湯商土地價(jià)值純正的缺上海血宿統(tǒng)之地項(xiàng)目?jī)r(jià)值市中心保陪留上海傳閥統(tǒng)建筑特狹色的綜合絲式項(xiàng)目項(xiàng)目理做解視野重回刻一期別墅增，整盤(pán)定弦義下它的產(chǎn)定位應(yīng)該溫是什么？找出一奇期別墅抽之于整捷盤(pán)的差異點(diǎn)——產(chǎn)品項(xiàng)目定飾位B2地塊建筑形式硬：雙拼、拳聯(lián)排面積區(qū)間漿：約355~濕622㎡B3地塊建筑形嶼式：雙憤拼、聯(lián)渴排面積區(qū)利間：約251~燙507㎡B4地塊建筑形式某：雙拼、切聯(lián)排面積區(qū)花間：約303乓~62導(dǎo)8㎡B5地塊建筑形峽式：雙鎖拼、聯(lián)廳排面積區(qū)簡(jiǎn)間：約343~氧438㎡B1B2B3B4B5B1地塊建筑形式記：雙拼、周聯(lián)排面積區(qū)間匙：約256~制600㎡項(xiàng)目以雞上海里堡弄的原島始建筑縱和空間聯(lián)形式為囑設(shè)計(jì)基嫁礎(chǔ)，以協(xié)近代石飲庫(kù)門(mén)形旨式的聯(lián)伏排建筑培為主體鼠，里弄穗式排布發(fā)（產(chǎn)品敘面積范子圍約為250擇~63毒0㎡）別墅采用稍原汁原味理的里弄式漂排布，舒際適型產(chǎn)品靜的面積區(qū)抱間項(xiàng)目定告位>>別墅產(chǎn)品景觀次軸景觀主柔節(jié)點(diǎn)城市綠化沃帶景觀主獎(jiǎng)軸每戶(hù)別臨墅都附竊贈(zèng)了小督型庭院彈，內(nèi)部倦精心設(shè)覆計(jì)布置期了歐洲箱風(fēng)情的唱花卉、頭綠地為知主，配農(nóng)以灌木件、喬木籌打造出漢立體園至林體系沿魚(yú)骨狀徐街巷的主錢(qián)次道路布勵(lì)置景觀節(jié)歲點(diǎn)同時(shí)精表心的景剝觀設(shè)計(jì)刺規(guī)避了甩傳統(tǒng)里訊弄建筑巷缺少綠肝化的劣沸勢(shì)項(xiàng)目定位>>別墅產(chǎn)品項(xiàng)目以露嫂香園地區(qū)20世紀(jì)20年代形成暗的里弄特煎色建筑淺為基礎(chǔ)，立面筑材料上飯進(jìn)行改掃良，加堪上現(xiàn)在活的海派建筑牙元素，組成中西合莖璧的風(fēng)洪格，延續(xù)了鈔里弄文化漂的理念，例設(shè)計(jì)古樸盯、尊貴立面設(shè)計(jì)長(zhǎng)運(yùn)用了里穩(wěn)弄建筑的陣元素并進(jìn)滴行改良，訪(fǎng)更具品質(zhì)誓感項(xiàng)目定位>>別墅產(chǎn)品一層二層三層閣樓1245331.一層客廳7.1米大尺度獄的面寬，彰顯大字宅的尺度咸感2.二層客廳摘挑高設(shè)計(jì)，運(yùn)用批空間充垮分體現(xiàn)西出尊貴銳感和舒宰適感3.三層雙頑主臥套賺房設(shè)計(jì)，南北通守透，套內(nèi)朋功能分區(qū)向完備，滿(mǎn)妹足客戶(hù)需盜求4.閣樓采哥光、通助風(fēng)良好族，健身身房設(shè)計(jì)莊，增添便休閑功居能5.每套均配好備電梯，塘并做到別夸墅少有紹的主仆貓分離（傭人起扒居室直接堪通往工作叛室）戶(hù)型設(shè)計(jì)掏的細(xì)節(jié)體恐現(xiàn)了“聯(lián)排的別刃墅，獨(dú)棟牌的做法”項(xiàng)目定擁位>>別墅產(chǎn)陪品地下室項(xiàng)目定位別墅產(chǎn)品力&僅有的市中心“真上海舊”別墅>>項(xiàng)目定旅位項(xiàng)目定位定位似上乎已經(jīng)清晰，但是盤(pán)不要忽略——項(xiàng)目定位這是讓文任何一稀個(gè)從事桃房地產(chǎn)席行業(yè)的挺人為之課激動(dòng)的始項(xiàng)目過(guò)去10年不曾有過(guò)或者未愈來(lái)10年也不會(huì)再兵出現(xiàn)的產(chǎn)品形專(zhuān)態(tài)！項(xiàng)目定位那么，我倍們項(xiàng)目的甩定位僅僅慰只能是“城市中代心的風(fēng)情疫別墅”如此單調(diào)嗎？!低密度、低大花園、散靜謐環(huán)境……皆是常規(guī)套別墅產(chǎn)品砌的高溢價(jià)志點(diǎn)！它們是否辛能成為我竟們的優(yōu)勢(shì)抱？如果以岔這些在狼本項(xiàng)目微中有所嶄缺失的遍元素為柔切入點(diǎn)凈演繹，是否又圣會(huì)陷入城了“被既超越”助的競(jìng)爭(zhēng)癢廝殺中眠？因此，辭必須挖復(fù)掘最閃亮的價(jià)值點(diǎn)，或提升現(xiàn)有價(jià)值，讓我們昏成為唯一監(jiān)，成為必領(lǐng)然！項(xiàng)目升描華“絕對(duì)唯一”之塑造篇項(xiàng)目升拐華>>豪宅價(jià)值攔論時(shí)代在變斜，每個(gè)階閣段的豪宅蹲價(jià)值自然謎不同，而餅當(dāng)今觸動(dòng)豪宅價(jià)值的敏感點(diǎn)在何處領(lǐng)？項(xiàng)目升華豪宅是昂法貴的純居平住產(chǎn)品源于對(duì)左老外的慈膜拜，腫讓人覺(jué)悟得用美補(bǔ)金買(mǎi)的稍房子是維豪宅代表項(xiàng)目常：199串6年上海姻的膠州亮大廈，單價(jià)2000美金豪宅敏感億點(diǎn)：【仰望團(tuán)圈層】豪宅初咬期的富籠豪們購(gòu)賤房的目鄰的是想秤標(biāo)榜自最己的身你份第一階段項(xiàng)目升士華>>豪宅價(jià)值唇論豪宅是收股藏品！豪宅是收玩藏品，源押于對(duì)城市雞化的進(jìn)程筐速度的感銅知，資源遠(yuǎn)（包括核引心的城市他資源和自丹然資源）悉成為締造罵豪宅的第褲一邏輯代表項(xiàng)目碑：星河灣豪宅敏帽感點(diǎn)：【仰望嗓圈層】尋+【占聞?dòng)匈Y源似】逐漸富豪餓們購(gòu)房豪冬宅目的除依了標(biāo)榜身復(fù)價(jià)外，更楚對(duì)得到的形資源產(chǎn)生輪占有欲第二階段項(xiàng)目升溉華>>豪宅價(jià)叫值論豪宅是貴偽重資產(chǎn)！第三階馬段對(duì)于資旬源占有歐的基礎(chǔ)說(shuō)上，同筐時(shí)源于皂對(duì)經(jīng)濟(jì)舊發(fā)展速巷度和通帝脹預(yù)期蜜的敏感蘆，對(duì)于叨頂級(jí)富尼豪而言填，居住淡功能已秀經(jīng)無(wú)法僑震撼到知他們，LV和Pra愉da，阿斯錫頓馬汀……所有貴重捧品的意義掉變成了表規(guī)現(xiàn)和世界朝最高最領(lǐng)蟻先的圈層村對(duì)接的符徐號(hào)和途徑瓦，變成了避可以傳世術(shù)而不貶值占的貴重金再融資產(chǎn)。代表項(xiàng)目鉆：湯臣一品話(huà)、平門(mén)府豪宅敏背感點(diǎn)：【仰望圈銳層】+【陽(yáng)占有資源暈】+【金妹融品】對(duì)于富豪捐們，豪宅憲已不再是蛾住宅來(lái)滿(mǎn)予足他們的鉤居住功能鴉，豪宅是迫他們既保歡值并可以絕留傳的貴紀(jì)重資產(chǎn)項(xiàng)目升華>>豪宅價(jià)脈值論毫無(wú)疑問(wèn)艇，豪宅已魯不再是“賤提供純粹仍居住功能旨的高檔房煌屋”從“收藏越品、奢侈鍵品、藝術(shù)說(shuō)品”的資鉤源占有，警到今天被稱(chēng)以“鏟傳家寶”緒的貴重資夕產(chǎn)的價(jià)值既延續(xù)豪宅不熄再當(dāng)房姨子賣(mài)，交已是毫捎無(wú)爭(zhēng)議盼的事實(shí)然而，對(duì)墻于本項(xiàng)目庭來(lái)說(shuō)這遠(yuǎn)超遠(yuǎn)不夠她必須成蹦為中國(guó)，仍乃至世界寶的貴重資產(chǎn)無(wú)可比醉，才是三露香園拘該有的五態(tài)度項(xiàng)目升華>>豪宅價(jià)覽值論“絕對(duì)唯一”之重生篇項(xiàng)目升爛華世界。中擋國(guó)。上海支。全球金融兄危機(jī)的復(fù)壇蘇，中國(guó)樹(shù)人的助力鏟不可磨滅齡；中國(guó)，嘉在世界君的地位灶已不可苗同日而峰語(yǔ)。2010年，第41屆世博案會(huì)，在平中國(guó)上跑海成功蛾舉行；全球目瞇光已聚乒集于上液海，更每加成就蘇其國(guó)際牢大都市虛盛名。而無(wú)論是誰(shuí)百年前的遙外灘，還愚是百年后夏的陸家嘴慶，金融，哭都成為即了上海澤在世界蔥的立足滋之點(diǎn)！因此，姜如今的校上海已羅逐漸發(fā)殃展成為怨與紐約略、東京承、巴黎霧、倫敦桑并肩的嗚全球金笑融中心綿。上海，已號(hào)是世界的捉中心！>>土地價(jià)值懲論項(xiàng)目升華是外灘孤？因?yàn)橐姿前偕陙?lái)的息金融中窮心是陸家贏嘴？因痛為他是要新崛起擴(kuò)的全球肌金融中使心是南京永東路或棋淮海路搭？因?yàn)榉潘麄兪菢s上海城叨市商業(yè)梁中心……哪些區(qū)霜域能代可表上海嗓？項(xiàng)目升華>>土地價(jià)損值論歷史賦豈予土地膛價(jià)值除了陸家盒嘴是為人倡們后來(lái)所兇定義之外叼，外灘、南住京東路、腥淮海路都捧賦予了從售古到今的陰歷史內(nèi)涵虹！也正因梳它們的侍歷史內(nèi)宣涵，才料造就了獅它們昂新貴的土愚地價(jià)值陡！項(xiàng)目升華>>土地價(jià)框值論一級(jí)區(qū)域剩：南京路、談淮海路、諒人民廣場(chǎng)爬、外灘、知陸家嘴……二級(jí)區(qū)域姨：復(fù)興中預(yù)路、河門(mén)南南路掠、方浜中厘路、中山南傭路……三級(jí)區(qū)錘域：東大名涉路、長(zhǎng)晨壽路、擴(kuò)長(zhǎng)寧路丹、江蘇傻路、仙男霞路、填古北路貝、延安哈西路、蝕陸家浜盈路……上海地價(jià)巖土地級(jí)別微（共11個(gè)級(jí)別）項(xiàng)目升戲華>>土地價(jià)值宗論一級(jí)土地漂擁有著被厘世人熟知班歷史淵源攔，代表了上土海。而我們，測(cè)留傳著上育海起源的西故事，卻未被鞠眾人知訴曉！撥云見(jiàn)芒日！深視掘內(nèi)涵預(yù)，拉升餃土地價(jià)響值！項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值遺論壹。|老城廂圈，上海忽發(fā)源地|上海于伐元至元羅二十八何年（1291年）立失縣，公弱元1553年（明瓦嘉靖年椅間），當(dāng)時(shí)為把抵御倭關(guān)寇建造器城墻，迷現(xiàn)人民梯路、中雅華路環(huán)祝圈就是蛾原來(lái)上鍛海城墻祖的位置捧，老城廂的孩地理區(qū)域書(shū)即古城之變內(nèi)。至租界進(jìn)喂滬前，歷酒代都為最趁繁華之處嫂，是上海昌城市的發(fā)俗源地。項(xiàng)目升氣華>>土地價(jià)值演論貳。|南市區(qū)狗，純正倍上海血愛(ài)統(tǒng)之地|184恒2年以后術(shù)英、美僑、法帝油國(guó)主義癢相繼劃捆分上海侮成立租根界，如今的黃涼浦、靜安撒、徐匯、料虹口、楊隨浦、長(zhǎng)寧使區(qū)為各國(guó)綠租界，而倦南市的老催西門(mén)和閘蹄北兩片中蘭國(guó)管理的咳華界區(qū)域淺，被租界秀分割互不野相連。至今區(qū)域粘內(nèi)還保留貢了上海古椒城墻及大慰境閣，更哲有眾多文攔物保護(hù)建尋筑?；貎?nèi)塌部有黃蛙浦區(qū)文允物保護(hù)品單位萬(wàn)殃竹小學(xué)絲式堂。以及一些煤未列入保牽護(hù)單位但艷歷史悠久丈的建筑，制是上海最頓原味的城沿市發(fā)源地演。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)聞值論公元1559年，顧氏餐官宦于老渣城廂內(nèi)修刃建露香園和，與豫園爹、日涉園莫并稱(chēng)”明代上海軍三大名園啞”。項(xiàng)目區(qū)塊恐位于上海評(píng)城廂歷史伏風(fēng)貌保護(hù)陣區(qū)東北，狹明嘉靖年蚊間卸任道胖州太守顧暗名儒，購(gòu)城北黑副山橋地筑掏萬(wàn)竹山房行，其弟顧另名世在萬(wàn)明竹山房東百西開(kāi)辟曠窗地，鑿池良得石，上有“露沾香池”三捷字，據(jù)說(shuō)桑還是趙孟蜜頫的手跡正，便稱(chēng)此膏園“露香情園”。1842年4月18日，火奔藥倉(cāng)庫(kù)拴突然爆莖炸，露魄香園被姓夷為平拿地，此順園遂廢盼。人戒民路附合近有露豪香園路顆、青蓮屆街、阜蝴春街，撇萬(wàn)竹街帖等路，熟均由露算香園景膝點(diǎn)名稱(chēng)項(xiàng)而來(lái)。叁。|露香園賭，上?？?jī)歷史文扎化之源|項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值孝論肆。|顧道繡，世界仗文化遺產(chǎn)宿|顧氏三濕代，顧援名世孫晌媳韓希與孟善于呆繪畫(huà)、裳刺繡揮，其繡房誠(chéng)法出版培內(nèi)宮，煙她將絲逮線(xiàn)劈成刷單股，再分別術(shù)染色，悅所刺繡索品與畫(huà)民相近，飲被叫作癥“畫(huà)繡壩”，因出自慎顧家，裳又被叫增作“顧舟繡”，發(fā)為當(dāng)時(shí)亦全國(guó)具書(shū)有特色蒜的幾大爆刺繡之宣一，之后經(jīng)國(guó)快家文化部路確定，被雷列入國(guó)家置級(jí)非物質(zhì)泡文化遺產(chǎn)排。項(xiàng)目升圍華>>土地價(jià)值娛論伍。|咽老廂房笑，上海渴原味建流筑的印陶記|最具上蠟海味道糖的建筑行被時(shí)間宜遺留在兆此，它不們堪稱(chēng)責(zé)為上海維建筑的DNA它們默默朗的訴說(shuō)著允老上海時(shí)倆代的風(fēng)韻繳與故事它們的每吵一角度都淡讓不禁讓括人有著到余穿越輪回英的錯(cuò)覺(jué)——它們是踢老廂房仍與西式桶建筑的集組合它們是庫(kù)老上海茄原味建略筑的印鑄記，它形們內(nèi)在撈的味道好已無(wú)法找重塑它們已危成為歷鄉(xiāng)豐史所饋必贈(zèng)給人規(guī)們的記攏憶。項(xiàng)目升華>>土地價(jià)值慶論土地文榜化價(jià)值戰(zhàn)五重賦板予！代表上鮮海，舍央我其誰(shuí)允？我們將款與外灘度、南京追路一起疏，站在惹城市最靈重要位勿置，代表上海派！代表國(guó)設(shè)際大都匠市的人每文印象幅！項(xiàng)目升職華>>土地價(jià)哄值論基于上海結(jié)：世界國(guó)影際中心級(jí)介大都市土地歷建史文化撒：上海瞧純正血怪統(tǒng)發(fā)源軋地世界中心缺，歷史文站化土地!項(xiàng)目升呼華>>土地價(jià)值蟻論建筑是結(jié)一面鏡刷子，倒疲影著歷屠史的印寒記歷史無(wú)法私有，而擁有忽著歷史故住事的建筑是否能納為己有落？項(xiàng)目升華>>私有價(jià)值降論純住宅：美麗園赴新里、虎襄陽(yáng)南朵路新里膜、新樂(lè)木路洋房殘、淮海密路新里……可擁有玻，卻未必有能平力擁有！數(shù)量有幼限、分崗布較散狠、維修成啊本高、守使用率喜小商業(yè)：新天地、拒思南公館恒、老上海欲花園洋房號(hào)、馬勒別饒墅……不可擁有公共建筑象，或企業(yè)華所有，其瘋他的商業(yè)胸用途縱觀以積上海歷致史文化辦為符號(hào)哭的別墅再建筑項(xiàng)目升華>>私有價(jià)壘值論雖然能私有歷主史文化的別墅已絕跡城市但值得慶兩幸的是，哄還有我們蕉！項(xiàng)目升華>>私有價(jià)徑值論核心溢價(jià)項(xiàng)目生命校力世中心,被私有化天的文化資只產(chǎn)項(xiàng)目定位>>私有價(jià)值斤論項(xiàng)目定位>>項(xiàng)目?jī)r(jià)報(bào)值體系“世中心"地段，姿內(nèi)環(huán)內(nèi)練唯一別拾墅文化資產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值基礎(chǔ)價(jià)恒值中西合姨璧，里敏弄布局“世中心敘”絕對(duì)惜地段內(nèi)環(huán)內(nèi)呢，唯一繞的別墅淺社區(qū)1公里享唯受城市爪生活圈浙，據(jù)守俱繁華上血海上海文逐化血統(tǒng)疾之源聯(lián)排別墅磁，獨(dú)棟做犁法設(shè)計(jì)理念中西結(jié)景合的外厚立面風(fēng)翻格，體嫩現(xiàn)中西縱方建筑競(jìng)精粹交雜融獨(dú)特里弄享式布局，刷沿襲老上廣海文化聯(lián)排別畏墅，獨(dú)趙棟做法內(nèi)部配置柄電梯，區(qū)俗別于常規(guī)麻聯(lián)排別墅保姆間脂獨(dú)立通廳道，主掘仆分離純正上海友文化血統(tǒng)項(xiàng)源頭——老城廂保留建你筑產(chǎn)品賦予唐海派人文違歷史底蘊(yùn)項(xiàng)目定位>>項(xiàng)目定沫位她將為我意們創(chuàng)造……將人文爆精神進(jìn)感行現(xiàn)代份演繹及集升華通過(guò)資其源的整責(zé)合及挖殘掘，創(chuàng)督造一種余全新的勝生活方乖式將稀缺膝的資源哨獨(dú)享化請(qǐng)，少數(shù)偉人占有貿(mào)多數(shù)人去資源純正文化代內(nèi)涵區(qū)域中心紐奉價(jià)值絕對(duì)的占召有唯一的“設(shè)世中心”照文化資產(chǎn)Chap精ter芳Tw礎(chǔ)o解題之惹道客戶(hù)定位雁與客戶(hù)洞雷察誰(shuí)能將其坦占為已嘩有？別墅市場(chǎng)假完整客戶(hù)咽組成自用型客蕩戶(hù)改善型訊客戶(hù)投資型客胳戶(hù)保值型附客戶(hù)獲利型刑客戶(hù)地段改善覺(jué)型客戶(hù)戶(hù)型改善熊客戶(hù)資源占有腸型客戶(hù)物業(yè)類(lèi)型誤改善型客租戶(hù)客戶(hù)定位>>別墅完整忽客戶(hù)構(gòu)成類(lèi)型年齡物業(yè)現(xiàn)狀需求備注購(gòu)買(mǎi)意愿支付能力戶(hù)型改善型35-45擁有小面積別墅產(chǎn)品功能豐富、尺度較大的別墅產(chǎn)品社會(huì)財(cái)富新貴，有較強(qiáng)的接受能力，資產(chǎn)、事業(yè)均處于上升期或者穩(wěn)定期。中弱地段改善型40-60擁有城市邊緣或者郊區(qū)別墅產(chǎn)品靠近城市核心或市區(qū)的別墅產(chǎn)品對(duì)別墅產(chǎn)品喜愛(ài)有加，只不過(guò)他們抱怨的是：現(xiàn)在的別墅都在市郊，太遠(yuǎn)了。強(qiáng)強(qiáng)資源占有改善型40-60擁有數(shù)套別墅或者公寓產(chǎn)品①環(huán)境資源突出的產(chǎn)品②建筑風(fēng)格獨(dú)特，構(gòu)思新穎的產(chǎn)品③具有豐富文化內(nèi)涵，散發(fā)獨(dú)特藝術(shù)魅力的產(chǎn)品社會(huì)財(cái)富金字塔最頂層的群體，渴望享受城市最優(yōu)資源。他們中的大多數(shù)受過(guò)良好的教育，有自己獨(dú)特的品味、愛(ài)好。強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)類(lèi)型改善型40-55擁有除別墅產(chǎn)品外的數(shù)套產(chǎn)品新的物業(yè)居住感受，嘗試轉(zhuǎn)換物業(yè)類(lèi)型城市公寓產(chǎn)品對(duì)他們來(lái)說(shuō)已經(jīng)習(xí)以為常，長(zhǎng)期的居住習(xí)慣并不容易改變，不過(guò)嘗嘗鮮這種事對(duì)他們來(lái)說(shuō)也未嘗不可。中中客戶(hù)定旬位高端改善熔型客戶(hù)細(xì)械分>>別墅客戶(hù)歪分類(lèi)特征類(lèi)型年齡物業(yè)現(xiàn)狀需求備注購(gòu)買(mǎi)意愿支付能力保值性40-60擁有多套公寓和別墅的不動(dòng)產(chǎn)以購(gòu)房為投資方式，長(zhǎng)期持有，增加不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)該類(lèi)客戶(hù)為大型企業(yè)業(yè)主，在基于對(duì)地段價(jià)值認(rèn)可的同時(shí)，偏好于字畫(huà)瓷器古董的鑒賞會(huì)，古董級(jí)名表的收集等，被本案歷史文化底蘊(yùn)所吸引。強(qiáng)強(qiáng)增值型40-55擁有少量公寓的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)短期持有，出售獲取溢價(jià)的價(jià)值該類(lèi)客戶(hù)為小型企業(yè)家，短期投資家，被地段價(jià)值所吸引，希望通過(guò)快速變現(xiàn)獲取溢價(jià)強(qiáng)弱客戶(hù)定位投資型客亦戶(hù)細(xì)分>>客戶(hù)分好類(lèi)及特部征項(xiàng)目在戶(hù)久型設(shè)計(jì)方萍面，力求幟做到最大厚化的利用輩率、和最慰完善的功堪能區(qū)劃，穿房型尺度敏大方、功儉能齊備，考特殊的主菜仆分離設(shè)用計(jì)，一樓愛(ài)設(shè)有挑高5米的大廳為。設(shè)計(jì)了悉大面積的疫采光井，猾使整個(gè)房哈屋的采光吐得到改善售。大開(kāi)大異合的突破秩設(shè)計(jì)，精種益求精的宗功能設(shè)置題，使尋求萌合理戶(hù)型俯設(shè)計(jì)和完秘備功能設(shè)釣置的客戶(hù)阻的需求得育到了滿(mǎn)足鑰。本項(xiàng)目箭符合需管要戶(hù)型工改善型吳客戶(hù)的名需求客戶(hù)定聯(lián)位本項(xiàng)目非滿(mǎn)足戶(hù)衰型改善為型客戶(hù)戰(zhàn)的需求>>客戶(hù)群體堵匹配度探拜究客戶(hù)定忽位>>客戶(hù)群套體匹配蠢度探究本案可滿(mǎn)穴足地段改刃善型客戶(hù)汪的需求本項(xiàng)目五處于黃罩浦區(qū)，奏上海市是中心，樸立處交送通樞紐低地帶，宇享受全勾市便捷境交通，殲以及被玻多個(gè)頂簽級(jí)商業(yè)克圈包圍戲，周邊丈生活、漂商業(yè)配尺套成熟惡?？拷撬苁泻诵拿鲄^(qū)的地憂(yōu)理位置網(wǎng)從來(lái)都械是本項(xiàng)鞠目最具肯優(yōu)勢(shì)的釣賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目符敏合地段改川善型客戶(hù)槽的需求本案在定建筑“內(nèi)涵”上也下些了很大擾的功夫擺，項(xiàng)目電地本身旅的歷史也文化氛翠圍和采面用的民炸國(guó)風(fēng)格誕建筑立顆面以及退傳統(tǒng)建扒筑布局沖結(jié)構(gòu)都另為整個(gè)縫項(xiàng)目鑲幅嵌了濃靠郁的懷造舊格調(diào)明和十足衣的文化眉底蘊(yùn)。免而這些震精心打澇造的人側(cè)文資源菜正可以滿(mǎn)足資源腸占有型客攔戶(hù)城市文漂化資源的炒占有欲望拼。本案滿(mǎn)足盛資源占有桐型客戶(hù)的斥需求客戶(hù)定位>>客戶(hù)群體乏匹配度探賣(mài)究對(duì)需求新曲的物業(yè)居罩住體驗(yàn)的去客戶(hù)來(lái)說(shuō)震，上海市現(xiàn)別墅項(xiàng)目莊林立，可邊供客戶(hù)選蹤蝶擇的項(xiàng)目逮很多。由于本森項(xiàng)目不興具備對(duì)積此類(lèi)客取戶(hù)唯一做的絕對(duì)玻吸引力性，所以此類(lèi)客您戶(hù)相對(duì)寸而言為出邊緣客征戶(hù)湯臣湖早庭花園佘山東你紫園凱迪赫菲遼莊園浦東新趕區(qū)內(nèi)中環(huán)外交環(huán)外交環(huán)400陶0萬(wàn)元/套起900—220陰0萬(wàn)元/套起2500萬(wàn)元/套起現(xiàn)代風(fēng)格枯別墅現(xiàn)代風(fēng)格限別墅安達(dá)盧西雖亞風(fēng)格別免墅物業(yè)類(lèi)責(zé)型改善候型的客移戶(hù)是我抬們的邊禽緣客戶(hù)客戶(hù)定位>>客戶(hù)群予體匹配捕度探究青浦松江張江板撐塊趙巷板煮塊佘山板塊隨著國(guó)內(nèi)缸通脹壓力肺的逐步增攝大，越來(lái)壯越多的富洽豪們?cè)趯ざＧ蠓€(wěn)健的因資產(chǎn)保值黃渠道。與貼此同時(shí)，征國(guó)內(nèi)市場(chǎng)疾上可提供處的投資保侍值渠道卻厚十分有限痕，而本案況由于具備垂及其獨(dú)特葬的地產(chǎn)文遙化價(jià)值、循區(qū)域唯一航性等其他要房地產(chǎn)項(xiàng)圓目所無(wú)法怎比擬的優(yōu)妹勢(shì)，所以而有很強(qiáng)的拌保值特性?shī)W。即使在冊(cè)市場(chǎng)不被蓄看好的今披天，其價(jià)坑值也會(huì)逐濕年增長(zhǎng)這也就決勿定了本項(xiàng)演目滿(mǎn)足有忠資產(chǎn)保蟲(chóng)值需求眠客戶(hù)的纏需要。同時(shí)廉，由于徑市場(chǎng)大雪環(huán)境所優(yōu)限，想乓要短期罵持有套盼取溢價(jià)錦的增值型返客戶(hù)的福需求我集們很難果滿(mǎn)足客戶(hù)定位本項(xiàng)目粥滿(mǎn)足資才產(chǎn)保值傭型客戶(hù)韻