山東某高端商務(wù)酒店經(jīng)營推廣策略工程

xx廣業(yè)錦江大酒店整合推廣案在城市，為明天，贏未來第一篇章望——市場(chǎng)的方向第二篇章聞——現(xiàn)狀的思考第三篇章問——現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)術(shù)第四篇章切——推廣策略工程第一篇章望——市場(chǎng)的方向[關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店]產(chǎn)權(quán)酒店，即TimeshareHotel，由瑞士人亞歷山大.耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)酒店的起源，酒店向投資者出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。我們的項(xiàng)目究竟是什么？帶著這個(gè)問題，我們需要對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目進(jìn)行一番新的衡量和定位。在xx房地產(chǎn)的市場(chǎng)上，產(chǎn)權(quán)式酒店還未成形，這是我們的挑戰(zhàn)，也是我們的機(jī)會(huì)。作為一個(gè)投資性的項(xiàng)目，在沒有正面競(jìng)爭對(duì)手的情況下，解決市場(chǎng)上其它投資產(chǎn)品對(duì)我們客戶的分流就成為整個(gè)推廣工作中最重要的重點(diǎn)。[xx觀點(diǎn)]

在投資性產(chǎn)品的傳播體系中，樹立客戶的投資信心是最根本的廣告出發(fā)點(diǎn)！[投資比較分析]比較項(xiàng)目銀行儲(chǔ)蓄投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險(xiǎn)較小，但面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)增長通常伴隨一定的通貨膨脹，這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)處于上升期的中國是必然的。最大的風(fēng)險(xiǎn)是酒店的經(jīng)營，酒店的可持續(xù)性經(jīng)營策略和投資商本身的雄厚實(shí)力，是規(guī)避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。投資回報(bào)率年存款利率2.25%（加征20%的利息稅）月供款回報(bào)高連帶回報(bào)無多項(xiàng)連帶回報(bào),如:70年產(chǎn)權(quán)的增值潛力；消費(fèi)優(yōu)惠；酒店連鎖回報(bào)等等。[投資比較分析]比較項(xiàng)目投資住宅投資商鋪投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)方式出租，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。出租，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；自用。委托經(jīng)營獲取年度分紅；升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；免費(fèi)入住權(quán)；其他回報(bào)；產(chǎn)權(quán)通常為70年通常為40年70年投資額一次性投資額大，對(duì)資金要求高。單價(jià)高，根據(jù)鋪面大小而投資額不同。一次性投資額十?dāng)?shù)萬元，資金要求能力相對(duì)較低升值保障處于增長期、受制于地價(jià)、政策等多種因素。受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、地價(jià)、商鋪供應(yīng)量等多種因素。國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，酒店經(jīng)營能力等，相對(duì)制約因素較少。市場(chǎng)現(xiàn)狀目前國內(nèi)商品房價(jià)格下跌，國家調(diào)低地價(jià)政策將出臺(tái)；大量經(jīng)濟(jì)適用房上市沖擊商品房市場(chǎng)等。商品零售價(jià)格指數(shù)下降，經(jīng)營處于低潮；商鋪市場(chǎng)供過于求，價(jià)格下滑；商業(yè)競(jìng)爭持續(xù)加劇，大量商場(chǎng)被淘汰等。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整狀態(tài)，但世界經(jīng)濟(jì)已開始回升；xx旅游市場(chǎng)成熟，酒店業(yè)首先受益。國際專業(yè)旅游管理公司保證可持續(xù)盈利能力。[投資比較分析]比較項(xiàng)目證券股票產(chǎn)權(quán)式酒店投資額不限十幾萬元套現(xiàn)能力隨時(shí)套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性極高極低時(shí)間要求隨時(shí)關(guān)注無須勞神回報(bào)方式股價(jià)上升增值多種回報(bào)方式，回報(bào)率高。[投資比較分析]比較項(xiàng)目保險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店性質(zhì)儲(chǔ)蓄型投資高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)新型投資投資金額分期小額投資一次性小額投資投資期數(shù)年至數(shù)十年不等一勞永逸，后期無須超操心回報(bào)時(shí)間退休或意外傷亡方有回報(bào)，通常需20——30年。即時(shí)回報(bào)與長期回報(bào)，70年產(chǎn)權(quán)。目前xx擁有星級(jí)酒店近20家，其中五星級(jí)4家，四星級(jí)6家，三星級(jí)近10家。各種檔次的星級(jí)酒店，為來xx的八方游客提供了極大便利。但是縱觀整個(gè)xx酒店市場(chǎng)，有如下幾大特點(diǎn)。

★全市高檔酒店物業(yè)分布不均勻，多集中在城內(nèi)；★市場(chǎng)對(duì)高檔酒店物業(yè)的需求較大，高檔酒店經(jīng)營情況較好；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房的實(shí)際銷售平均價(jià)格約為650元/天，大多數(shù)銷售價(jià)格在600元/天以上；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房的套內(nèi)使用面積在24m2~42m2之間，平均套內(nèi)使用面積約為29m2；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房入住率均在60%以上，最高達(dá)85%，平均入住率為71.88%；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店客房總數(shù)量差別較大，最少的263間，最多達(dá)800間以上，平均數(shù)為476間；★酒店的主要客戶為外來旅游者，酒店的經(jīng)營離不開旅游產(chǎn)業(yè)的支持；針對(duì)我們項(xiàng)目而言，它的出現(xiàn)是有扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)的，但是否有足夠的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)來最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的上市和熱銷？[xx觀點(diǎn)]項(xiàng)目必須盡快制定一整套節(jié)奏明晰、定位嚴(yán)謹(jǐn)、針對(duì)性傳播的整合推廣策略，全面促進(jìn)項(xiàng)目回歸本位，重新占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。第二篇章聞——現(xiàn)狀的思考[項(xiàng)目概況]本項(xiàng)目座落于xx市李滄區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。本案處于城區(qū)主干道夏莊路與源頭路交匯處。項(xiàng)目占地面積7000平方米，總建筑面積為2。6萬平米，其中配套面積6000平方米，共有206間套房。套房銷售面積大多為40平米左右。酒店定位于三星級(jí)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)酒店。經(jīng)營管理已經(jīng)全權(quán)委托錦江飯店國際管理集團(tuán)。

【項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析】規(guī)劃優(yōu)勢(shì)---李滄區(qū)未來規(guī)劃定位為xx五大商業(yè)中心之一，工業(yè)商貿(mào)重鎮(zhèn)，整體規(guī)劃對(duì)應(yīng)了項(xiàng)目商務(wù)酒店的功能定位。企業(yè)優(yōu)勢(shì)---廣業(yè)地產(chǎn)擁有豐富的可利用的社會(huì)資源、一流的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)涵，已經(jīng)開發(fā)過多個(gè)xx知名物業(yè)，具有一定的知名度和區(qū)域影響力。區(qū)位優(yōu)勢(shì)---本項(xiàng)目南鄰李滄廣場(chǎng)，有嶗百、維客等巨型超市，商業(yè)配套完善，人流商業(yè)旺區(qū)，原屬家喻戶曉的李滄區(qū)政府辦公用地，是區(qū)域地標(biāo)?！卷?xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析】環(huán)境優(yōu)勢(shì)---項(xiàng)目北緊挨李村公園，整體提高項(xiàng)目的質(zhì)素及提供良好的休閑配套。發(fā)展優(yōu)勢(shì)---位于xx李滄區(qū)的中心地段，主干道夏莊路中軸線，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g教大。昭示優(yōu)勢(shì)---項(xiàng)目位據(jù)人流旺區(qū)，周邊高樓層空白，主樓氣勢(shì)鶴立，視野開闊；長方形地塊，其中臨夏莊路的展示面較長，同時(shí)由于本項(xiàng)目有沿街鋪面，未來本項(xiàng)目的昭示性極強(qiáng)，將成為整個(gè)李滄區(qū)的標(biāo)志性建筑?！卷?xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析】資源優(yōu)勢(shì)---項(xiàng)目離海爾工業(yè)園等工業(yè)區(qū)附近，北接城陽、四方及風(fēng)景區(qū)嶗山，三區(qū)皆為酒店商業(yè)重地，故李滄中心項(xiàng)目將輻射多區(qū)，影響四方。交通優(yōu)勢(shì)---項(xiàng)目占據(jù)大xx主干線夏莊路，xx交通樞紐中心，機(jī)場(chǎng)、汽車站通達(dá)之地，門前即是公交站。商業(yè)優(yōu)勢(shì)---項(xiàng)目周邊商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成形，商業(yè)氛圍濃厚?！卷?xiàng)目劣呢勢(shì)分析】區(qū)域形期象劣勢(shì)---李炒滄區(qū)幾為翻xx郊區(qū)她，項(xiàng)目周鑒邊多屬舊興商業(yè)老區(qū)造，沿街立妄面相對(duì)雜曠亂，區(qū)域?yàn)I整體形象慣欠佳。項(xiàng)目形倘象劣勢(shì)---項(xiàng)寧目屬舊樓卸改造，周旺邊人群對(duì)催樓體建筑鍋形象已目勒有所見，送即使翻新炊仍會(huì)有些少許陰影?！卷?xiàng)目灶機(jī)會(huì)分尼析】發(fā)展機(jī)會(huì)---英項(xiàng)目位兆于大x炎x商業(yè)帖中心，格未來發(fā)慢展目標(biāo)近是為知缸名公司固商務(wù)活浸動(dòng)提供暗便捷、艱高效和色優(yōu)美的掀休憩商誼務(wù)平臺(tái)秘。錦江品敢牌---項(xiàng)圣目由馳名漁全國的錦垮江酒店管伐理品牌管需理經(jīng)營，興提升項(xiàng)目哈檔次。空白點(diǎn)機(jī)拐會(huì)---叨xx市丹產(chǎn)權(quán)式撫酒店尚晉屬首例不，全新米理念將北成為機(jī)炮會(huì)的頭稈號(hào)戲。區(qū)域價(jià)扛值機(jī)會(huì)---若目前x睛x普遍苦被看好良的投資句物業(yè)皆僑位于市越南區(qū)的垮海景物赤業(yè)及風(fēng)叨景勝地說的旅游魚度假物臣業(yè)，但培價(jià)格急者劇上漲棒后，余旋留給消僚費(fèi)者的污投資增火值空間窩幾乎為提零，李幸滄區(qū)房蹲地產(chǎn)發(fā)辟展則剛租起步，金價(jià)格成影長空間軌極大?！卷?xiàng)目威餓脅分析】競(jìng)爭威脅---炮xx城曲陽區(qū)域化房地產(chǎn)雙開發(fā)量袍急劇增位長，整圖體城區(qū)蓮規(guī)劃都拍較李滄閣區(qū)先進(jìn)挪，朝、闊日企業(yè)怕較多，率大量的角商務(wù)人煤流易被甩北端截嘉流；四遞方區(qū)商暢務(wù)也會(huì)啊使商務(wù)哈人流有性所分流忍。酒店式廊投資概狠念---目饑前市場(chǎng)上嬸酒店投資糊概念整體配炒作較熱婦，但其中檔部分物業(yè)麥利用“虛應(yīng)假的投資稿概念”誤糟導(dǎo)消費(fèi)者難，造成不讓良的市場(chǎng)敢口碑，對(duì)女項(xiàng)目未來讓推廣有一和定負(fù)面影竿響。【結(jié)耗論】本項(xiàng)目個(gè)性突兩出，優(yōu)桐劣分明；開發(fā)關(guān)格鍵在于揚(yáng)茶長避短，系應(yīng)依托于據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒哈店在xx權(quán)首例的整誤體概念啟歸動(dòng)，引導(dǎo)全新遷的投資創(chuàng)蹲富觀念，借助x覽x李滄房湯價(jià)將上漲未趨勢(shì)，來界進(jìn)行有針疊對(duì)性的宣根傳，致力汗于項(xiàng)目形宋象的改善舟，以求一河舉樹立起仰本項(xiàng)目的族人氣熱潮卷。借助項(xiàng)場(chǎng)目的成功傻開發(fā)，強(qiáng)化廣業(yè)殺地產(chǎn)品牌?！卷?xiàng)目定瞧位】大xx揭商業(yè)中牛心·會(huì)賣議·休顯閑·商拍務(wù)酒店【項(xiàng)目哥商務(wù)定砌位】純四星鑄級(jí)商務(wù)存酒店★四星祖級(jí)配套豆設(shè)施裝凱修標(biāo)準(zhǔn)編；★四星亮級(jí)的周壓詳貼心烤服務(wù)；★三星家級(jí)的價(jià)捏目標(biāo)準(zhǔn)泡；【項(xiàng)目捷客戶構(gòu)界成】李滄城陽+嶗假山市區(qū)及外彎地投資客外地投嚼資客，嘗包括日電韓等外導(dǎo)資企業(yè)飄人士也睛是重要俗的衍生頸市場(chǎng)。政府部獲門官員夾/大工并業(yè)區(qū)中撿高層領(lǐng)乏導(dǎo)/私淚業(yè)企業(yè)佛主為主槐要目標(biāo)光客戶群【項(xiàng)目直客戶分析】年齡：30歲六以上月收入：60項(xiàng)00以陳上，有騙一定的綿財(cái)富積懼累家庭結(jié)構(gòu)：單身~磚三口之家從事行扣業(yè)：商貿(mào)階握層、職業(yè)千投資者、泡金融證券歇、私營業(yè)件主區(qū)域意慌向：李滄區(qū)蠟、城陽區(qū)燙及周邊商失務(wù)人士、芳境外人士蹈、集團(tuán)購腐買個(gè)性特側(cè)征：崇尚品剩質(zhì)生活，悼具有較強(qiáng)嶺投資愿望咸，注重自折身空間【項(xiàng)目話掀語體系】領(lǐng)頭羊?qū)Ｐ?yīng)是我們的端奮斗目標(biāo)晃，是推廣局戰(zhàn)略的制狗高點(diǎn)，建立項(xiàng)目榜高度，拔高項(xiàng)目休形象。第三篇章問——現(xiàn)實(shí)之的戰(zhàn)術(shù)一個(gè)系統(tǒng)別的整合傳耳播過程》洲》》挖客戶挖價(jià)值挖定位挖訴求挖渠道全程控制挖商機(jī)策略仗思路由于項(xiàng)鑰目同屬陷產(chǎn)權(quán)式止酒店，山借用投姥資產(chǎn)品上——如樓證券基各金、銀寄行保險(xiǎn)佳等——頂?shù)耐茝V小渠道會(huì)幫使我們堵的推廣踐工作更帖加有效委率。[xx觀她點(diǎn)]商箭機(jī)商業(yè)“脅錢”景舊商業(yè)論繁華地餐帶成定闖勢(shì),已無發(fā)貼展空間以李滄舍為中心傲的新興倡大商圈媽鑄就大吼“錢”醉景業(yè)態(tài)“搭錢”景茂盛路棕與四聯(lián)著路傳統(tǒng)褲商業(yè)集畏散地受孔限于環(huán)圓境差和面商家規(guī)瘋模小中心區(qū)批攻發(fā)市場(chǎng)屬支“換季”蠶業(yè)態(tài)，人軌氣持續(xù)下糾降城市“錢否”景：xx北部的房邊地產(chǎn)市場(chǎng)商發(fā)展速度儲(chǔ)開始加快新一輪告的市場(chǎng)熊競(jìng)爭即萌將全面渡爆發(fā)從老城策區(qū)改造壓向前推掃移客戶心理買鋪，看疲收益投資，看賄保障一群討厭箏工作而想束輕松創(chuàng)富老的人！價(jià)值丈觀引入富爸胃爸投資創(chuàng)催富模式“窮人和蕉中產(chǎn)階級(jí)凈為錢而工繪作，富人乎讓錢為他念們工作”精確定位坐著收錢劃：代租代拳管代收代立售坐著創(chuàng)鬼富：全冰程管理返，每年添分紅坐著升質(zhì)值：擁嬌抱城市桂“錢”光景“窮人和卷中產(chǎn)階級(jí)變?yōu)殄X而工糞作，富人縱讓錢為他訊們工作”精準(zhǔn)訴求●讓您的辦錢以4鄰0次方擇高速增桑長●投資財(cái)割富集中領(lǐng)“贏”●創(chuàng)新就是曬創(chuàng)收，超刺前就是賺帥錢●你不工作庫，每月都頓有“工資皮”領(lǐng)●四兩拔千溝金，賺錢虹不費(fèi)力●一次投盆入，7哨0年坐游享厚利●創(chuàng)富航母窩，讓財(cái)富劉與時(shí)間賽弄跑專業(yè)渠嗎道SP促銷消費(fèi)者電信行淘銷服務(wù)平面?zhèn)鹘y(tǒng)媒體隱性媒介移動(dòng)電怠話個(gè)人電閘子商務(wù)汽助理事件活瀉動(dòng)廣播戶外直郵互聯(lián)網(wǎng)電子郵件觸屏查債詢機(jī)信息電視電視樹領(lǐng)袖品趣牌，走創(chuàng)唯新路線第四篇月章切——推廣策孫略工程10－叼12月棍廣告框棟架整合營憤銷期整合營勸銷目標(biāo)為酒艦店部分實(shí)糠現(xiàn)50%以上的銷支售。該階段曲廣告主殊導(dǎo)傾向聞為體現(xiàn)投資價(jià)值宮、高收益普、高回報(bào)主題，強(qiáng)打調(diào)物業(yè)高箭質(zhì)素的個(gè)擁性特點(diǎn)，猜寸土寸金聲地段，做寸土寸金綁的樓盤，同樣也做寸土寸金錯(cuò)的宣傳。10月—脂—10月下旬產(chǎn)品形象導(dǎo)入期產(chǎn)品概念推廣期產(chǎn)品強(qiáng)銷期10月下旬——11壺月11月?！?群2月時(shí)間一、新聞炒乞作攻擊時(shí)間：開每盤前開辟霜《富爸爸努創(chuàng)富專欄細(xì)》開盤后終開辟《姿業(yè)主創(chuàng)微富專訪艘》媒體：以訓(xùn)主流媒體法為主主題：1襖、xx人權(quán)不懂賺錢腐？（創(chuàng)富茶模式）2、李滄振投資沒可救能！（商湊業(yè)業(yè)態(tài)）3、數(shù)字惱很枯燥，恩但財(cái)富飚壘升的數(shù)字很逗人喜惕歡。炸（升技值空間）二、常規(guī)媒抗體攻擊時(shí)間：全炸程媒體：《采xx日?qǐng)?bào)貞》、《x旦x財(cái)經(jīng)報(bào)姓》《xx晨叮報(bào)》、xx電視臺(tái)等主題：密形象加啄賣點(diǎn)三、戶外廣告翠攻擊交通要移道廣告瀉牌候車亭降、路旗燈箱、車剪身廣告等四、活動(dòng)演縫繹攻擊專家級(jí)謙投資研葵討會(huì)邀請(qǐng)經(jīng)跟濟(jì)學(xué)界引學(xué)者、拜專家及季證券業(yè)梯界的知夠名人士容縱論，愉“投資王財(cái)富集憶中贏”咬輿論強(qiáng)臥勢(shì)，以劈燕達(dá)到先播聲奪人口的前期幟