山東現(xiàn)代風格濱河住宅區(qū)規(guī)劃設計方案文本知名建筑設計院

煙臺上海灘花園規(guī)劃設計PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai總平面經(jīng)濟技術(shù)指標一號地塊經(jīng)濟技術(shù)指標二號地塊G區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標日景鳥瞰沿觀海路透視一、準確的項目定位核心問題審視項目二號地塊已經(jīng)得到市場認可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項目一號地塊是二號地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號地塊如何利用良好的資源，提升項目的品質(zhì)，從而提升項目價值，獲得更高利潤二號地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價：由4000上漲到5200，價格穩(wěn)定一號地塊資源優(yōu)越：學校配套商業(yè)配套河資源?可建設用地少導致容積率較高超高層引起建設成本大幅上升vs可建設用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過100米時，對抗風、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來成本增加約15%～25%。如何規(guī)劃、開發(fā)高層住宅社區(qū)，通過哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來更多的溢價空間?建安成本3500元/㎡核心問題審視核心價值挖掘中心區(qū)位處于商務中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅罩行模阂?guī)劃中的煙臺東部中央商務區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務和商貿(mào)設施，人流、財流效應明顯行政中心：基地北面即為煙臺市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺大學、中國農(nóng)大、國際博覽中心、體育公園等人文設施交通便利項目所在的觀海路直接煙臺老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺濱海旅游資源核心價值挖掘景觀資源項目獨攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源海景：東臨黃海，一個街區(qū)之隔山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山河景：逛蕩河從社區(qū)流過核心價值挖掘是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式。價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表。1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導模式樓盤S比形象主導深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.15789106開發(fā)模式選擇按S比（S比=銷售均價/開發(fā)成本）大小可將高層社區(qū)開發(fā)分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導模式形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分攤?cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率約30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力表：形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究本項目S比小于2，資源屬性與形象主導模式的KPI較符合，因此本項目適合采用形象主導的開發(fā)模式開發(fā)模式選擇項目定位發(fā)展定位：濱河高檔生活社區(qū)目標客戶：市政府帶來的大量公務人員、新興商務區(qū)的白領(lǐng)和成功人士規(guī)劃理念：——充分利用核心景觀資源——打造濱河生活方式，河不僅是社區(qū)的景觀核心，也是社區(qū)休閑活動的場所——豐富的產(chǎn)品和相對明確的功能分區(qū)——以宜居的生態(tài)景觀和現(xiàn)代簡歐的建筑風格彰顯項目的高貴品質(zhì)——完善、合理的配套設施及人性化物業(yè)管理商業(yè)配套區(qū)：服務于本項目及周邊居民的大型綜合超市教育配套區(qū)：配套中、小學，幼兒園濱河社區(qū)：圍繞逛蕩河的高端高層居住區(qū)拆遷安置區(qū)：沿學院西路和觀海路一側(cè)布置高層住宅，并配適量底商上海灘花園——河岸觀瀾經(jīng)典住區(qū)二、明確的功能分區(qū)

完善的配套設施用地條件分析1號地塊總用地51.91公頃，凈用地為30.16公頃（不含中學），內(nèi)含2.81公頃小學用地，住宅凈用地為27.35公頃，其中約9公頃為安置房用地。沿觀海路是本項目重要的形象展示界面，可著重塑造公共化的城市形象界面。沿金灘南路、雙河東路及學院西路適宜塑造親切宜人的社區(qū)生活界面。逛蕩河兩側(cè)適宜塑造生態(tài)化河道景觀界面。用地條件分析功能布局分析1號地塊結(jié)合2號地塊G區(qū)綜合考慮功能布局，將一號地塊的中小學用地在保持總用地不變的情況下，適當轉(zhuǎn)入2號地塊G區(qū)?？芍脫Q出一部分居住用地，使逛蕩河東岸住宅布局更加靈活。安置房用地置于基地東南角，商品房用地沿逛蕩河兩岸布局，可最大化利用濱河景觀資源。觀海路作為進入煙臺市區(qū)的東門戶，具有重要的形象展示作用，設計沿觀海路兩端布置大型公共配套用地，提升項目的城市形象。配套設施分布設計在北部及東南角形成兩個集中布置的商業(yè)中心，沿觀海路、雙河東路設置線狀的配套商業(yè)，通過這種點、線、面相結(jié)合的方式，形成一定氛圍，以烘托樓盤品質(zhì)，提升樓盤檔次。并結(jié)合2號地塊G區(qū)設置36班中學一所，40班小學一所。三所幼兒園布置在金灘南路、雙河東路、學院西路三個社區(qū)主要入口處，方便接送。會所設置在G區(qū)南側(cè)，滿足小區(qū)內(nèi)戶主日常生活需要。

三、成熟答的道路交彈通嶄組織模式基地交通雪條件分析基地東飲側(cè)觀海筑路是城值市主干續(xù)道，不限適宜布葉置機動識車開口銹。金灘文南路、庸雙河東寒路、學瀉院西路笨都可為織居民出讀行合理假的開口稿道路。三灘項者目2號地塊在砌金灘南路怖上已有兩返個開口。辱設計中可柜考慮對接陶，以此體現(xiàn)1、2號地塊牙的有機鼓整體性。車行系統(tǒng)希分析道路設計嶼考慮與周岸邊城市道詢路及已開瞎發(fā)建設2號地塊道灰路交通的斃銜接。拆遷安壁置區(qū)、眾商品房亦住宅區(qū)堂獨立的句道路開帳口設計歡，便于懶分開管匠理。商品房棉住宅區(qū)柱的大量削交通在科上下班營高峰時匯段可通蕩過沿金賺灘南路食和雙河聽東路兩駐個主要俗入口及下一個次傳要入口陜進行合鄙理分流言，并在溫出入口塵附近入贏地下車鉆庫，在區(qū)內(nèi)實現(xiàn)皺適當?shù)娜四孳嚪至?。中小學石設置獨測立的出粗入口，望避免了濫流線的撫穿插。步行系優(yōu)統(tǒng)分析設計以鋪步行系迅統(tǒng)的可達性斷、連續(xù)落性、便裹利性為目標坦，綜合紐奉考慮濱駛河、沿摔街商業(yè)野、住宅蓬區(qū)主要切出入口旗，內(nèi)部健組團景援觀等的概行為聯(lián)柄系，有毀機組織滿步行交霜通系統(tǒng)糖，營造跌豐富的涉步行環(huán)歲境。停車系法統(tǒng)分析按煙臺市渾規(guī)范1：1.5配置，隙共有1401副5個停車惠位，其倒中地下茄有126維00個停車位桌，按35平米/輛計算，你共計44萬平米。仙本項目實魯際可開挖跪用地為22萬平米喪，可采僚用機械孫停車形綿式與二注層停車沈相結(jié)合志，同時監(jiān)局部停納車可采遵用有自迅然通風桌采光的新設計。四、高盾品質(zhì)生踩態(tài)景觀塑扮造景觀結(jié)構(gòu)東分析南北向的抄逛蕩河是本項目的釀景觀骨架，串聯(lián)椒起社區(qū)績內(nèi)的開捧敞空間限和組團蹦綠地。觀海路恭側(cè)主要付節(jié)點公峽共建筑耐形象的懶塑造，舒打造了和豐富的花城市景薄觀界面?zhèn)?。設計中點、線恩、面開躬放性景坊觀系統(tǒng)熄有機結(jié)類合，塑造了囑特色鮮明騙的社區(qū)形繪象。景觀視零線分析住宅布局朗充分考慮條面向逛蕩贊河的良好拌的景觀朝丙向，為住預宅提供更許寬闊的景猾觀視野和御景深。同掉時利用基帝地暗溝塑搏造的住區(qū)跌綠地景觀泉，實現(xiàn)住劑宅的均好閥性。其中商品房住煌宅可以欣侵賞到水系欣景觀的超蛙過70%。設計中還倦考慮了住箭宅的次要幟景觀朝向呈，塑造雙潮景觀朝向砌極佳的純刻景觀住宅犯產(chǎn)品，提獻升產(chǎn)品的令品質(zhì)。濱水景觀蓬意向水系景粗觀是本扭項目最耕大的景珍觀資源捕，通過景濱水空孔間人性晝化環(huán)境螞的設計斷，為住納區(qū)居民籌提供了冰日?；畛釀拥膱鎏了Ｉ虡I(yè)景觀鄰意向服務商茫業(yè)設計夏成純步掩行空間酷，結(jié)合停四個主墻要的廣濕場節(jié)點駱，營造撤了豐富抱的商業(yè)扭空間景都觀與氛概圍。組團景觀洞意向—濱海主尾題人工沙灘絞景觀組團景叫觀意向—濱海主挎題海洋主題叔休閑設施海洋主皂題兒童堵游樂設送施地下車田庫景觀革意向沿街立面沿街立向面沿街立尸面日照分析本項目測住宅大莖寒日有胞效日照均達到塌和超過2小時。五、住宅督產(chǎn)品設計建筑高度役分析項目凈容乎積率約為3，以高避層建筑