山西住宅小區(qū)項目前期策劃詳解附圖豐富

XXXX住宅區(qū)前期策劃XX居住區(qū)項目著重解決以下3個問題800畝整體定位第一部分分期開發(fā)策略第二部分第三部分啟動區(qū)產(chǎn)品建議800畝整體定位的研究思維導圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位競爭特點地塊基本指標出讓地塊面積：51.5萬平方米（772畝）；總建筑面積：約118萬平米；住宅建筑面積：約112萬平米；住宅容積率：3.2；最大建筑密度：20％；最小綠化率：35％；控制高度：100米；取地成本：150萬/畝（毛地）；合樓面地價700元/平米以上?！蟊P項目——高建筑密度——取地成本相比上年有了一定提升海天105畝地塊邊界清晰，相對較為規(guī)則，地塊北側目前的違章建筑陽光假日城、地塊內部的山西海天科技開發(fā)公司對項目價值造成一定消極影響。地塊2面臨街，一面臨排洪溝，圍合感、邊界感明顯。地塊西北側的裝飾廣場將方正的地塊分割出一塊，阻擋了項目開闊的視野和整體的一致性。但整體地塊相對較為規(guī)則。此次公告中因為時間的關系，太原市政府尚未與山西海天科技公司進行詳細談判；但政府應允土地收回的可能性非常大。濱河西路

西北側陽光假日城

北側南中環(huán)

東側濱河西路

海天科技公司現(xiàn)狀

南側冶浴河

西側新晉祠路地塊內部的苗圃地塊現(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路與城市聯(lián)系，但未來交通通達性與項目昭示性較好?，F(xiàn)狀交通主要依靠新晉祠路?，F(xiàn)狀公共交通：856、804、904未來交通通達性和昭示性較好。本案城區(qū)規(guī)劃中的XX商務區(qū)從地塊資源條件來看，雖然地塊緊鄰汾河，但不具備壓倒性、獨一無二的資源優(yōu)勢。同時，地塊內部高壓線也會對資源造成一定影響。臨汾河，但目前轄段內尚未改造、蓄水。汾河沿線大打資源牌項目比比皆是，臨汾河景觀資源從競爭上來說，并不構成絕對優(yōu)勢。高壓線東西橫穿地塊，對地塊價值有一定折損。尚未蓄水的汾河排洪溝轄段內干涸的汾水高壓線村莊南北長、東西短的規(guī)則地塊，一方面有利于南北向樓座排布，另一方面市政道路的分割，也利于組團開發(fā)。南北長、有利于規(guī)劃出南北向的符合客戶居住習慣的樓座。市政道路的分割，有利于各個地塊組團式開發(fā)。既保證整體地塊統(tǒng)一，又可以分期進行開發(fā)。500米500米300米300米100米從城市規(guī)劃來看，政府主導因素下的大太原、多格局、多中心的空間發(fā)展趨勢日益顯現(xiàn)特征一：政府主導因素推動：1、規(guī)劃引導城市重心南移；2、省、市政府南遷，設立XX商務區(qū)；3、加快城市南部基礎設施建設；特征二：多格局，多中心空間趨勢；1、產(chǎn)業(yè)結構南北分布；2、政務、商務職能向南發(fā)展；3、居住、商業(yè)等多組團大型布置；4、疏散中心人口，合理分流邀請外腦；整體規(guī)劃；提出方向；南移西進；規(guī)劃調整；多格局發(fā)展；“大太原”圈；基礎設施建設；時間年度規(guī)劃關鍵詞房地產(chǎn)市場表現(xiàn)規(guī)劃調整；設立新區(qū)；政府搬遷；北展東擴；以XX街為標志的南移西進大太原經(jīng)濟圈下多格局發(fā)展XX商務區(qū)2004年2005年2006年在大太原、多中心戰(zhàn)略思路指引下，XX商務區(qū)并未實現(xiàn)跳躍式的發(fā)展，相比之下，各空間區(qū)域從起步到發(fā)展成熟仍有較大困難。作為新經(jīng)濟中心的XX商務區(qū)并未起到領頭羊的作用，其發(fā)展步履維艱。1、目前還停留在規(guī)劃階段；2、首創(chuàng)付清土地款后開發(fā)擱置；各空間區(qū)域發(fā)展仍有很大困難；1、十一五期間政府主要投資建設34項重點工程。2、目前政府投資建設的重點項目因資金困難，建設放緩。2005年2月版區(qū)域規(guī)劃2006年招商引資項目還處于起步階段：1、晉陽新城開發(fā)；2、九龍山旅游度假開發(fā)；3、東鋒新城建設；4、市政府遷移；5、修橋、筑路；6、XX商務區(qū)公建配套；。。。。。。歷經(jīng)1年半規(guī)劃調整

首創(chuàng)項目擱置1年2006年12月版區(qū)域規(guī)劃

2006～2010空間結構規(guī)劃地塊緊鄰XX商務區(qū)，用地功能上的互補，使本地塊成為XX商務區(qū)的重要組成部分

XX大街南中環(huán)及其延長線面積（萬平米）功能區(qū)位置長風商務區(qū)40會展商務北部20文化博覽中部26市政中心中部133住宅：30商務、居住南部地塊雖不在XX商務區(qū)內部，但作為XX商務區(qū)的居住區(qū)，是XX商務區(qū)的重要組成部分；XX商務區(qū)規(guī)劃以商務、辦公為主；住宅所占比重非常??；但是，區(qū)域潛在房地產(chǎn)項目供應量較大，未來市場競爭激烈。十一五期間，項目所在區(qū)域內新增建設用地供應量增加。片區(qū)內2005年“城中村”運作的項目，2007年將迎來供應量的爆發(fā)。2006～2010新增建設用地山西汾河開發(fā)山西慧光控股濱東康城南中環(huán)本案新增建設用地，加劇市場競爭；原有項目銷售；項目界定關鍵詞

——大盤；

——熟悉的“陌生區(qū)”；

800畝整體定位的研究思維導圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)略項目界定客戶分析項目定位產(chǎn)品特點太原房地產(chǎn)整體處于行業(yè)的起步階段，開發(fā)企業(yè)多而雜，從業(yè)人員少而亂，缺乏專業(yè)性。太原市2006年共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500余家，其中一級開發(fā)資質的企業(yè)僅有3～5家。階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段外部環(huán)境福利分房階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者區(qū)域平行發(fā)展消費者收入水平顯著提高區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯土地和商品房市場存在不規(guī)范操作政策因素影響大、住房福利大量存在土地市場、商品房市場規(guī)范操作政府對房地產(chǎn)業(yè)的調控主要通過城市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行政府的住房福利少量存在房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導土地市場與商品房市場完全規(guī)范但政府的住房福利依舊少量存在競爭條件競爭者較少需求簡單市場結構單一大量的新競爭者進入、需求復雜、市場細分顯現(xiàn)以市場份額的競爭為主競爭者數(shù)量減少市場細分充分、得到/占有新的細分市場較難注重效益/低成本競爭者數(shù)量繼續(xù)減少消費者需求減少需征滿足基本生存需求客戶結構簡單生存、改善需求兼有需求急劇增加客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)改善需求為主客戶結構復雜改善需求為主需求多樣供征單純數(shù)量型產(chǎn)品形式單一基本無附加值住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)數(shù)量與質量并重產(chǎn)品形式逐漸多樣化產(chǎn)品附加值提高以質量為主，數(shù)量與質量并重產(chǎn)品價值構成廣泛產(chǎn)品形式極為豐富從業(yè)人員素質普遍較低，具有本科以上學歷的人士在公司里面屈指可數(shù)。從業(yè)人員魚龍混雜，缺乏專業(yè)性。行業(yè)處于起步階段；市場背景

房地產(chǎn)項目“多而碎”，缺乏規(guī)模效應項目名稱

占地面積總建筑面積泛華盛世21700平米70000平米龍湖易居12000平米58000平米尚層生活(5.4米)10000平米30000平米智誠天和園26畝100000平米云路杰座1600平米15000平米精良佳境10畝10000平米飛云現(xiàn)代城15畝120000平米太和軒1100平米38000平米中奧．名砥3000平米12000平米柏林風情36畝83760平方米北美新天地25畝100000平米親賢苑55畝140000平米濱東花園120畝200000平米城市花園22畝73000平米碧水云天5000平米50000平米城市花園22畝73000萬平米龍灣國際60畝80000平米米拉公寓3000多平米20000平米房地產(chǎn)項目占地面積超過100畝以上的項目屈指可數(shù)。房地產(chǎn)建筑面積在40萬平米以上的規(guī)模小區(qū)，目前在太原市場基本沒有。市場背景

行政管理漏洞百出，違法、違建事件時有發(fā)生，消費者對企業(yè)誠信心有余悸。2006年9月太原市城區(qū)內查處的非法建設住宅小區(qū)用地

順發(fā)奶制品廠非法占用小店街辦溫家堡村18.4畝基本農(nóng)田建村民住宅小區(qū)；北營街辦許西村委會非法占用本村耕地153畝建村民住宅小區(qū)；塢城街辦北張村委會非法占用本村耕地26畝建學生公寓；金勝村委會非法占地88.15畝建住宅樓；吳家堡非法占地123畝建住宅樓；南堰村非法占地29.67畝建住宅樓；

新莊村委會非法占地30.3畝建設住宅小區(qū)；楊家峪村委會非法占地14畝建設住宅小區(qū)；東澗河村委會非法占地31.5畝建設洪子峪移民村；七府墳村委會非法占地12畝建設住宅小區(qū)。王家峰村委會非法占用31.6畝耕地建設住宅小區(qū)；。2006年12月太原市被曝光的開發(fā)項目房地產(chǎn)秩序混亂現(xiàn)象：集體土地直接蓋房銷售；相關手續(xù)欠缺項目直接銷售；工程延期交房現(xiàn)象屢見不鮮；工程質量問題不容樂觀；市場背景

大量的單位福利房、城中村改造項目以超低價沖擊市場，其售價僅為正常市場價的3/4.項目名稱項目價格（元/平米）周邊區(qū)域價格（元/平米）北張村31003600新莊村14002000親賢村28003600金勝村12001600龍堡村15002200南上莊30003700義井村21002600長治路樹脂廠31003600義井商場20002500山西日報社26003600太原報社30003600武警消防總隊26003200福利房、城中村改造項目的低價房沖擊市場。售價僅為正常市場價的3/4.市場背景

異地開發(fā)商開始“小心翼翼”介入太原市場，當?shù)叵M者既帶著幾分“期盼”，又帶著幾分“恐懼”太重大唐首創(chuàng)置地香港勁基當代集團萬達集團富源置地聯(lián)合中體產(chǎn)業(yè)，建造100萬平米奧林匹克花園；項目如火如荼進行中。。。。。。05年XX商務區(qū)70萬平米，擱置一年后，規(guī)劃面積減到30萬平米，在進退兩難中抉擇。。2000畝東峰新城，緊追不舍。。。。。。低調入市，動作迅速，整體收購公司。。。。。旱西關舊城改造，緊搭末班車。。。。。。05年入市，勝利橋西項目緊張進行中。。。。。異地開發(fā)商大舉拿地，進一步加劇市場競爭。一方面表現(xiàn)在整體市場上爭奪有限的客戶資源；另一方面，在規(guī)劃理念、戶型設計、園林景觀、物業(yè)服務、營銷方式都將會面臨太原前所未有的競爭。

。。。。。。市場背景

市場背景小結

太原房地產(chǎn)市場還處于一個“閉關鎖國”狀態(tài)，即有機遇，又充滿挑戰(zhàn)，迅速融入并建立全新的行業(yè)標準是我們制勝的關鍵.產(chǎn)品雷崖同性嚴裳重，“點式”、“大進深”、“暗間、葉暗衛(wèi)”隨處可愈見，全涌采光、啦全通風仿的純板書樓成為勿市場的濁一大賣拍點。產(chǎn)品特罩點客廳朝互北面寬窄黑間廚房對著忌廁所門半黑間戶型分西布不合畢理，大網(wǎng)戶型集踩中度較演高，而容中小戶刻型則出移現(xiàn)一定收程度的尺斷檔。平米5060708090100泛華龍湖北美麗苑濱東百桐辰景東岸長島奧林藍水Me時代110120130140150160170130150180170180130140130150160170150160130140901001301501601701101301501605060產(chǎn)品特點戶型銷售需兩級分化團，超大戶幣型（150以上）藏和小戶技型（100濃-11膝0平米三房現(xiàn)和90平米兩逗房）受墳到市場哪追捧。項目名稱在售主力戶型面積起價均價最高價月銷售套數(shù)長島國際主力130-160平米42005200707030泛華盛世140平米4200430044008龍湖易居170-184平米38884400500015濱東花園180平米35804600570015城市花園1204100480060308百桐園160平米4100440060005尚層(5.4米)88-97平米39004500490030雅典金座現(xiàn)剩余100-130平,36004300500020龍觀天下200-500平米4800700080002五龍灣陽光180-300平米,聯(lián)排+疊拼4000450050005怡和廣場100平米39804100430017龍灣國際120-16037803900520010米拉公寓80-9034003800410022云路杰座80-100平米2900350042006鼎間無否否否月積累客戶100組學院國際101平米2880340039003錦繡苑80-160平米288034003900200（公安局團購）辰憬家園136平米300033003750100奧林匹克花110~13030003300360080南波灣溫泉主力60-140平米未定未定未定月積累客戶90組戶型銷棍售呈現(xiàn)村兩級分艇化形式垂：大戶型鋒：總價名在70～90萬月銷售披速度在20～30套。中小戶室型：總縱價在30～40萬月銷追售速度默在40套以上。產(chǎn)品特點外立面從“灰、暗”走向“艷麗”，主體以囑涂料為主蜜，缺乏“文化內涵”與“品質感”產(chǎn)品特點項目缺乏蔽社區(qū)感，誼項目內根泉本無綠化齡可言。4000元均價；已入伙米項目；單體塔樓即將交良房的項存目；產(chǎn)品特點產(chǎn)品特陵點小結由于小離開發(fā)商辭的“短鑼視性”備，一切頃以利潤跑為先導女，造成臣了太原畜房地產(chǎn)藥市場產(chǎn)椅品的整紙體落后死，并形組成了具父有固定瘦模式的儀“小氣鑒候”。獻打破“樹常規(guī)”僵，適度去創(chuàng)新將促形成項向目的核怕心競爭洪力?？蛻魞杉壵追只瘒乐亟q，購房、跨居住習慣珠仍然很“傳統(tǒng)”高端客戶中端客戶低端客戶扎堆親戚、朋規(guī)友居住的悠報團、扎芝堆；自私關注自控桃空間，而過非社區(qū)空而間；攀比愛面子金的，炫合耀的；牌顯掰的攏；客戶分結析教育關心下出一代的淺成長，聚夢想著陸后代飛受出娘子姓關；低端客制戶低端客靈戶素描基本組成：城市盡的主要鋤人群，葉經(jīng)濟購斬買力有內限；主要來源：太原市攪普通的企酸業(yè)員工、撥初入社會眨的小白領草；置業(yè)目的：自住基本特告性：—他們經(jīng)著濟基礎日有限，收剛畢業(yè)指或者參齒加工作喪不久，桿對未來冊抱有美強好的預獎期；—他們自已圈文化層次鑒相對較高唇，對生活落品味有一番定的認識蔽和追求；—目前經(jīng)場濟承受督能力有酸限，在圣居住層六面上，援追求實輕惠；綜合特征：處于或將蠢處于“剛性需求續(xù)或被迫式白換房期”，缺乏額基本的泡購房經(jīng)凝驗，經(jīng)權濟、實驢惠、配具套成熟酬成為其霉核心購完買驅動潛力?？蛻舴治鲋卸丝蛻艟卣髦卸丝腿聭羲孛杌窘M成：城市嗽的中堅候力量，笑具有叛一定的似經(jīng)濟實坐力主要來源：太原殊市公務鉤員、企菜業(yè)中層珠、小私繡營業(yè)主置業(yè)目的：多為自著住基本特重性：—他們有一風定的事業(yè)侍基礎，工秀作比較穩(wěn)臣定，對未埋來抱有美疼好的預期搶；—看重家依庭，注脾重對孩嶼子的培早養(yǎng)；—他們自朱已文化尺層次相押對較高版，對生愚活品味餡有一定擴的認識爆和追求扮；—目前經(jīng)葉濟承受衫能力不展強，在白居住層脾面上，蠻追求性泉價比；綜合特赴征：處于“都市化向因往”購房期桿，中心臂地段、唉高層建鞋筑、寬瓶大而闊棋綽的生幕活形象找與空間社成為其婚核心驅忠動力，芒由于重漿復購房映，并有字著一定溪的文化綠教育及痰社會視浴野，對諷房產(chǎn)知僚識一知晚半解。飄目前正怠處于物伴質向精姥神生活斬轉變的態(tài)起步期均。客戶分析高端客肝戶特征高端客戶罪素描基本組成：城市上王層、具有誰較強的經(jīng)窮濟實力主要來張源：本市的哨私營企業(yè)蠶主及外地皺的煤、焦垂、鐵等行符業(yè)的私營神業(yè)主、權番利型公務治員置業(yè)目的：自住，柔有部分的走置業(yè)保值辦行為、投階資；基本特叉性：—他們必定省是事業(yè)成百功的一群帆人，他們切有相當?shù)男特敻换A樣和事業(yè)基劇礎；—人到中養(yǎng)年，盡稈管在家獅的時間肯可能很驚少，但耐家庭對墾他們實代際很重菜要，孩證子往往淋是生活駝的重心村；—他們自返已文化剃層次不轟高，期催望自已夢的孩子趕接受良乞好的教舒育；—他們往名往自覺旨進加入錢某一趣英味圈子職，提高都自已的物生活品廈味；綜合特征：處于“四處投資廳與收藏”而對太原程市場漸感保乏味的時描期，由于免經(jīng)常外出嗓，常拿北粉京、上海床的環(huán)境、美產(chǎn)品與太壁原本地相蜜比，但太貨原產(chǎn)品的甚裹足不前甩，令他們特倍感失望員，于是常牢常出現(xiàn)本荒地住著“宿舍大院”，異地板閑著“精品房產(chǎn)”的現(xiàn)象丸。目前盤處于精職神生活幫的待開倡發(fā)階段銹?？蛻舴譄嵛隹蛻粞芯繉倚〗Y物質層面鋪的“高性砌價比”、賴“適度總器價”將是問吸引大量街中低端、陡“區(qū)域性功”客戶的幫有力武器遲。物質層面恭的奢侈元觸素堆砌及鳴精神層面正的生活方身式引導將譯是打開中戴高端市場得的敲門磚800畝整體淡定位的躍研究思堂維導圖市場背景發(fā)展戰(zhàn)愉略項目界仔定客戶分析項目定位競爭特點目前國竹內相對獎成熟的“大盤”成功開稠發(fā)模式纖有五種仍，而雪第一種稼和第三瘋種模式風對本案浪具有極堵高的借傾鑒意義樹立鮮明寧主題，構蛛建社區(qū)文樣化而取勝適用條件堡：具備一販定的自然蠅資源典型案例庸：蔚藍海伶岸、陽光凱棕櫚園產(chǎn)業(yè)完類整嫁接資，突出紐奉核心優(yōu)場勢而取具勝適用條件主：區(qū)域市急場陌生典型案欣例：奧襖園、深濫圳桃源駱居（學眉校、教燭育等）經(jīng)由產(chǎn)品嶼創(chuàng)新單一遼優(yōu)勢取勝適用條件量：區(qū)域市督場細分典型案例裕：麗景春葛天的三錯競層戶型以較低爆價格取配勝適用條件集：中小項咱目混雜區(qū)溝域典型案例封：鳳凰城尾的低價、腳大規(guī)模定逝制產(chǎn)品創(chuàng)巨新與強劃勢營銷牽展示層淡層附加團取勝適用條件將：區(qū)域市耽場模式化典型案擔例：四涉季花城布、萬科庸城12345SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak機會Opportunity威脅Threaten通過成析功模式眨的借鑒噴及項目SWOT分析來確堵定本案的文戰(zhàn)略選擇核心戰(zhàn)緩略思想煎：突顯“SO”(優(yōu)勢+機會），殼規(guī)避“WT”（劣勢+威脅），肯以XX品唱牌為大背場景，以體扔驗式營銷啞為手段，旱突出大盤艦大區(qū)域價夕值和產(chǎn)品工創(chuàng)新價值信。位于規(guī)的劃中的僚新中心留區(qū)；大規(guī)模開瞞發(fā)；品牌開發(fā)閣商。目前周嘉邊配套醒嚴重缺批乏；北側陽光班裝飾城衰卻舊的形象乖；周邊道路探噪音影響良。太原本謊地房地照產(chǎn)市場墨發(fā)展的貴滯后性評；項目產(chǎn)品懲與營銷手返段的模式榴化；消費客猶戶對后綱代教育弓的渴望期及太原飼本地教佳育資源斷的“圍城”效應。規(guī)劃新區(qū)刃的開發(fā)進荷程；舊改及福群利項目的忠低價格沖叫擊；客戶消費內心理的“初級”階段。戰(zhàn)術上賀的三個穗立意點1、顛覆濱太原傳稍統(tǒng)的產(chǎn)新品品質款；——外立面、撐戶型結構2、顛覆太迎原傳統(tǒng)的凱營銷模式按；——全程體驗叛式營銷1、引領渣太原新第產(chǎn)品消些費文化決；——高尚社區(qū)李環(huán)境2、引領仁太原開螺發(fā)公司恭新形象效；——企業(yè)的示實力與亦誠信1、與2500年歷史名腿城共同成皇長；——品牌價值2、響應角國家調棋控政策朗、創(chuàng)建終和諧；——大眾消費舒群體定位顛克覆引桐領共生800畝整體曠定位的是研究思姥維導圖市場背輕景發(fā)展戰(zhàn)略項目界超定客戶分析項目定有位競爭特率點項目定位究：考慮與咸棗園高端遠項目的互浪補及區(qū)域究特征都市生陪活示范維區(qū)面向城豈市主流尖人群的蝴、中高掃端物業(yè)易形象的狗：第一居所腥的標竿產(chǎn)品城市屬扎性的自住的示范品段牌國際化播的交通便捷糊的工作—生活的示范意義濁的都市生活尚示范區(qū)國際化槐、都市卻化的生補活具象都市示殲范區(qū)的睬發(fā)展模屠式從老城牛區(qū)到新疾中心，紙并沒有綁遠離繁調華，而袖且對生耀活和成柴功擁有骨更深的灣理解——成長，與丈城市未來貌同行。傳統(tǒng)社區(qū)單一的傳統(tǒng)定義的市場自然推動的地價均衡的未強調生態(tài)概念被動的目的性的都市示范區(qū)復合性適應性核心帶動市場地價體現(xiàn)物業(yè)價值中等建筑密度、高綠化的交互式、參與式體驗式的區(qū)域功能物業(yè)功能發(fā)展驅動土地價值建筑形式形成過程人的活動復合的吃、有活矩力的、蹲體驗的宇、互動他參與的攀、都市示穴范區(qū)的文三大構暢成元素123引領潮流生的國際化源居住產(chǎn)品充滿活至力的商移業(yè)街區(qū)景觀主軸退、會所、渴銷售中心元素一：表國際化居錦住產(chǎn)品產(chǎn)品國際化盒產(chǎn)品KPI樣板房國際風格感的居住空膠間戶型包容性陜、多樣薯性、可壇選擇性立面園林服務具有國誤際氣質象的立面愈，色彩墓造型、姻線條國際大師阿手筆，加砌強豎向設賽計，降低喝高層建筑釋的壓迫感國際標衡準服務菊的管家元素二：竊充滿活力襖的商業(yè)街傍區(qū)商業(yè)街本區(qū)，是擇場所，牛也是活涼動地。開放性折的特色謊街區(qū)；多用途怕的、多板功能的元素三蚊：景觀粥主軸、潑會所、盆銷售中蟲心景觀主軸會所鋼許結構+大面積錢玻璃+石材整體風格揭為現(xiàn)代、汁國際化、滋大氣、開罵放。主題與患案名主推：XXX匙X·21世紀城新都市回中心New隸Ur年ban秋Ce負nte君r享受優(yōu)越量生活的新炮都市主義過社區(qū)命名原抓則：1．利用公窮司形象厲和品牌漂對區(qū)域罰價值進宴行托市鳥。2．官本位闖思想較秧為嚴重坑的區(qū)域蠅，對政清府概念忙及行動乒的認可歸。3.準確傳達漸項目未來告區(qū)位的價傷值。XX居住廢區(qū)項目著播重解決以拐下3個問題800畝整體定季位第一部分分期開發(fā)賄策略第二部分第三部分啟動區(qū)產(chǎn)恰品建議在實現(xiàn)“叫好又叫龜座”的目標膝前提下索，成功竹的大盤霞項目一貢般開發(fā)兼策略總體客戶童復合客戶復奇合，多惠元化產(chǎn)品多樣唯化，產(chǎn)品蘭線豐富。1、中端怒產(chǎn)品（躁低總價密）首期逝吸引人滅氣，完斤成流金容速迅循聰環(huán)。2、中高檔劈燕（小高層朱及中高層貌）用來走限量。3、景觀旋價值較您高的產(chǎn)模品用來降追求高膛額利潤蹦。盈利模剃式1、低開慨高走價需格策略責，后期羊升值空藥間大2、低首悠付降低串投資門香檻3、首期艱展示性別配套投普入大，抱突出性比價比，糊聚集人借氣開發(fā)模者式中檔（性大價比）——中檔（高囑端形象）——中高檔針對項目借地塊特點照及快速跑壤量的要求確，建議對炊項目實施認東西分割擴，甚至按殿照兩個不耕同項目進丸行分割操釀作西部普通住醉宅東部中高住宅考慮到羨交通的徐便利性摔、昭示忠性、資懲源性等貓?zhí)攸c，呢建議啟榜動區(qū)選令擇為西查北地塊啟動區(qū)啟動區(qū)選娛取原則:1、從客戶截感知來說紐奉，啟動區(qū)軟選取應拉違近與城市仿之間的距家離；2、南中假環(huán)和濱士河路基浴礎設施少建設日才期的不耐確定性冶，使得青啟動區(qū)續(xù)必須選塵擇在目矛前進入責性好的熱地區(qū)。3、利于嚼可持續(xù)等發(fā)展；啟動區(qū)規(guī)妥模：1、建議8～10萬平米以快展示未來邁生活場景條、聚集人粥氣、測試海市場為目恢的，后期綠則可根據(jù)芒市場反應艙和開發(fā)商圾的目標調廟整開發(fā)具鉗體進度。從南向拿北的開兼發(fā)次序樹，既有昏利于克軋服目前孕區(qū)域陌姜生的認拐知，又撈可以考壞慮政府撿的市政類建設對債項目的迫積極影趕響。啟動區(qū)二期三期四期啟動區(qū)二期二期目前實譜施條件考慮政榨府市政枝建設在市政萌建設等就因素不拐可控的檔條件下隔，分別開失發(fā)2個獨立的裂社區(qū)；分期開發(fā)擊策略保持彈性顫原則。從南向請北的開死發(fā)，沿填汾河區(qū)覆域和沿寶晉祠路葵區(qū)域形成兩個買獨立的區(qū)燙域，在產(chǎn)畜品、形象叫、品質上批進行提升搭。沿汾河——高端社甲區(qū)；沿晉祠證路——中高端社還區(qū)；一旦政框府如果傾對南中喪環(huán)和濱賣河西路蒜進行改稿造。同時開患發(fā)2個獨立的針社區(qū)。啟動期經(jīng)過對鄙比分析笛，建議奴銷售中朽心建在泄啟動區(qū)雹地塊的幼南側優(yōu)點缺點方案一離城市距離近；北側違建拆遷對銷售中心整體環(huán)境影響較大，不利于識別方案二有機的聯(lián)系起一期與二期開發(fā)；形成銷售中心、商業(yè)街的成系列的展示；區(qū)位相對遠離城市中心；高壓線對項目影響；啟動區(qū)四期方案一方案二方案1：沿新胞晉祠路靠，啟動取區(qū)北側方案2：沿新晉代祠路，啟薦動區(qū)南側銷售中公心銷售中腫心選擇漫的原則谷：1、識別性啟強；2、有機艘聯(lián)系一碌期與二隙期開發(fā)員；二期三期建議：上銷售中粘心采用晝方案二整體規(guī)劃植分為“內城”和“外城”外城：炮是開放御的、繁境華的、推互動的內城：是信私密的、鍋內斂的、池生態(tài)的外城內城依據(jù)項目你整體定位匙及規(guī)劃，稈商業(yè)定位躲為：以社閣區(qū)商業(yè)為憤核心，輔脆助部分滿樓足區(qū)域輻牙射力的特宣色商業(yè)1、XX搜商務區(qū)200萬平米的抗公建，政剛府實施進他度的緩慢抬，可能本子社區(qū)完成奏后，XX碰商務區(qū)仍差在建設。衫因此，對本項目椅來說，自隨給自足社鋒區(qū)型商業(yè)牛較為合理趕。2、100萬平米純的社區(qū)趕，戶均100平米，居巧住總人口扣在3萬。社區(qū)尺形成后對盾外仍具有份較強的輻般射力，因低此，一部皆分以滿足考社區(qū)人口后的社區(qū)商率業(yè)，另一帖部分考慮滿邪足區(qū)域西輻射力驅的商業(yè)福中心。規(guī)劃商業(yè)以人流的當出入集中箭點為商業(yè)輛選址的基致本原則集中商寧業(yè)：——大型賣形場大型的想集中商費業(yè)以超隔市為主騾，有利漸于形成離區(qū)域的宗向心力沙，增強妥凝聚力孫，吸引宰人流；社區(qū)商魄業(yè)：——街鋪形成特榨色的商似業(yè)街，搖一方面懶為社區(qū)典人口服裹務，另屯一方面玻，形成惜良好的改展示氛途圍，為傍后期開笑發(fā)創(chuàng)造癢條件；花園商業(yè)胃；一方面依刑靠連貫的擔交通，發(fā)育展吸引車言流的商業(yè)鴿，另一方餅面形成具慕有特色商比業(yè)建筑；測有效的利健用沿河綠醬化帶區(qū)域耐；規(guī)劃商絕業(yè)集中商業(yè)花園商業(yè)商業(yè)街增驗強娛樂性宿與互動性廳：豐富的萄景觀小品束如座椅、添花壇、雕屠塑、噴泉春增加購物桶的情致花園商業(yè)戲強調“極至”的異域特棋色性商業(yè)形營式：單體特色蒜的建筑；商業(yè)業(yè)態(tài)之：餐飲為主單體特色詠建筑形成茂系列的風宇景線，充序分利用地呈塊綠化帶魚的景觀價第值；對學校的川一點思考洽：集中設偏置于項目哪的最北端莫，以引入攜太原名校身為根本原糞則學校位遲置：南中環(huán)疫橋以南福，地塊成北側；考慮因鑼素：1、太原央產(chǎn)業(yè)結避構相關脊的三產(chǎn)脆發(fā)展緩輛慢，整敬體辦公禍物業(yè)租墾售困難止；2、XX商怕務區(qū)大量篩的辦公、裁酒店等物幅業(yè)層出不扶窮；3、南中努環(huán)的噪黃音影響嘗，對住歇宅物業(yè)需的影響閣較大；學校XX居刪住區(qū)項辦目著重趕解決以鴿下3個問題800畝整體定付位第一部銀分分期開發(fā)逐策略第二部釋分第三部分啟動區(qū)克產(chǎn)品建瘡議啟動區(qū)墓產(chǎn)品建舟議主要創(chuàng)內容戶型面積配枕比產(chǎn)品創(chuàng)新啟動區(qū)樓生座排布立面園林在太原怒，總價30～40萬左右芒的戶型更最好賣陣。在太原，信客戶能感膛受到實惠脈的項目賣廈的最快。啟動區(qū)振產(chǎn)品單抱價要高盼于目前原區(qū)域市恒場平臺常價格，以利于老公司總漠體形象逆和品牌描價值的戀傳播?？紤]團購巾客戶和零導星購買客落戶的需求善。啟動區(qū)熊的目標璃旨在制粱造購買召人氣，耐為后續(xù)統(tǒng)項目開添發(fā)奠定活良好的訓基礎，累因此，盜在目標海引導下侄，制定耗了啟動絹區(qū)策略渾?？刂瓶們r面積實惠終、超值單價高險于目前穗?yún)^(qū)域價敏格水平我們考攏慮的出嬌發(fā)點我們得運到的啟潛示產(chǎn)品多頸元化從道路交尤通條件、勤區(qū)域成熟情度、項目灶合法性來撥看來看，嬸本項目入縮慧市價格在380暮0元左右較肢為合理。入住，她無手續(xù)糕：05年底2200元/平米未開始銷柏售在建，無息手續(xù)，200渡6年7月份團軋購價288斯0元/平米，團辮購單位為艇實驗中學雞，面積集困中在130平米。在建，無求手續(xù)2006年12月價格3100元/平米。鄰一期50～120平米戶瞧型。山西汾紡河開發(fā)大馬村州高層濱東康城本案慧光控股長風商務區(qū)華宇綠洲濱東花園在售，有透手續(xù)：高甲層，均價4500，170～180戶型。尾房，小債高層400衫0，剩200平米大肌戶型1、手續(xù)健擇全項目，2、面積大狼，單價高析，3、總價在60～70萬1、無手磚續(xù)項目讀，2、面積相葬對小，單慨價低3、總價烤在30萬左右道路交通斧現(xiàn)狀通郊行度區(qū)域成出熟度項目合法望性無手續(xù)有手續(xù)未通車已通車汾河戶型配比權重居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比團購客戶40％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右20％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100-11020％（經(jīng)濟型）3室2廳2衛(wèi)120左右30％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右20％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150左右10％權重居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比零星客戶60％一居（可分割）1室2廳1衛(wèi)40左右5％（經(jīng)濟型）1室2廳1衛(wèi)60左右5％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右30％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100-11020％（經(jīng)濟型）3室2廳1衛(wèi)120左右20％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右10％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150左右10％在快速走稈量的總原烏則下：一捎期客戶以團購和安散購為稀主團購：成散購＝40％：60％項目一期情戶型配比三居占到豈啟動區(qū)的70％左右彈；一期戶尺型主力晚面積控蛙制在140平米以預下，避戀免客戶紛全額繳漸納契稅暑。（太原暈普通住筑宅標準爺線）120平米左襪右的戶逮型，設夏計在120平米以延下，如119、118平米。（國家預勁計對120平米以獵上的戶掠型征收志大戶型選保有稅奏）居室數(shù)量面積（平米）套數(shù)比一居（可分割）1室2廳1衛(wèi)40左右2％（經(jīng)濟型）1室2廳1衛(wèi)60左右3％二居（經(jīng)濟型）2室2廳1衛(wèi)80左右25％三居（實惠型）3室2廳1衛(wèi)100--11020％（經(jīng)濟型）3室2廳1衛(wèi)120左右20％（舒適型）3室2廳2衛(wèi)130左右15％四居（舒適型）4室2廳2衛(wèi)150以上15％基于競訴爭的價殃值增長噸點與太綢原人居春偏好的域適應性燈分析價值增值點與當?shù)厝似玫倪m應性分析步入式衣帽間滿足現(xiàn)代人生活需要已經(jīng)被太原人接受，但未廣泛采用景觀衛(wèi)生間改善居住習慣符合太原人性格特征專用廚房滿足現(xiàn)代人的生活需要符合目前太原人的生活習慣一步陽臺贈送一半面積符合太原人追求實惠的性格贈送夾層贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格贈送閣樓贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格贈送結構面積贈面積，超值符合太原人追求實惠的性格，可用作衛(wèi)生間或者儲物間贈送入戶花園贈送面積，私家花園符合太原人追求實惠的性格贈送凸窗贈送面積，提高實際的使用率，超值符合太原人追求實惠的性格，目前太原物業(yè)的凸窗做的不到位，建議將凸窗做大贈送面積——偷面積的仁空間組合辮，贈送夾樣層偶數(shù)層奇數(shù)層BB3.9米3.9米CB2.8米2.15米2.8米樓層結構示意層高低與2.2米，不畜計入銷充售面積允，但使榜用空間盆卻增加勵很多，扯加上非斯常有特堡色的挑摘高的起火居廳，迫于實惠癥中平添飯了許多蔬個性實惠感：凸窗窗未落地桂，不計入奪建筑面積橡，但室內雄空間卻有哭所擴大，救窗臺可以派小坐，可俯以擺放陳題設，也可墳以調整成殺為梳妝臺寺或寫字臺勵，具有很幕大的使用宋價值；步入式陽害臺、八角義窗

步入式景觀凸窗室內地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落喪地凸窗桿的特性繼，設置掉步入式呆陽臺，揪模糊的螺陽臺