年珠海某科技大廈可行性報告及投資建議方案

珠海zhulong科技大廈

可行性分析報告及投資建議方案編制單位：廣東**科技創(chuàng)業(yè)基金編制時間：2001年8月目錄第一章

總論第二章項目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場需求和分析第五章項目建設的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項目實施時間安排

第九章風險和對策

第十章結論和建議

附件1(略)附件2(略)第一節(jié)項目簡述

1.

項目名稱：珠海zhulong科技大廈2.

承辦單位：名

稱：法人代表：注冊資金：6659萬元經(jīng)營范圍：科學研究開發(fā)和綜合服務珠海zhulong科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負責承辦，采取招商共建的有限責任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設地址：4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海zhulong科技大廈作為省級科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術科技和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務設施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項目可行性分析報告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東longzhu科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書》要求，在深入、詳實的調(diào)查研究基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目實施設計和招商引資提供科學和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結論與建議唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進行經(jīng)驗交流、成果展示和生活娛樂的環(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立zhulong科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個良好的培育成長環(huán)境，對于促進中小型科技企業(yè)的發(fā)展進而推動珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的zhulong科技大廈地理位置優(yōu)越，與longzhu科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨特的集產(chǎn)、學、研、資于一體的高新技術產(chǎn)業(yè)化聚集地，對于zhulong科技大廈吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業(yè)高速成長十分有利。

投資收益估算未考慮進行風險投資和中介服務以及將來地價升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達到這樣的水平，說明項目具有較好的投資價值，抗風險能力還是比較強的，項目可行。第一章總論近年來，在國家火炬計劃的指導下，我國的高新技術企業(yè)孵化器在技術成果轉化和高新技術企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實踐證明，建立zhulong孵育體系是推動高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，zhulong孵育體系的建設為科技成果的轉化和促進中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉變?yōu)楝F(xiàn)實生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務。珠海市唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對應，唐家灣地域迫切需要有一個科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在珠海基地內(nèi)建立zhulong科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風險資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進程，進一步促進廣東省風險投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項目背景第一節(jié)珠海市社會經(jīng)濟環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國家級的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會經(jīng)濟環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設施，海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設成為以信息技術為龍頭的高新技術產(chǎn)業(yè)基地，有較強吸引力的產(chǎn)學研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級經(jīng)濟管理權限，吸引了眾多項目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎設施完善，利于經(jīng)濟快速發(fā)展的格局，成為中國"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎設施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會經(jīng)濟現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點發(fā)展地區(qū)之一，近年來，通過調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟得到持續(xù)的發(fā)展，各項指標保持年均遞增20%的良好勢頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無星級賓館，全鎮(zhèn)對外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價低檔水平。隨著中山大學珠海校區(qū)、longzhu科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學的進駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關注的熱點地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點是北部地區(qū)，其重點又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技zhulong海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達到15000人左右的規(guī)模。

2.longzhu科技園（珠海）。longzhu科技園（珠海）園區(qū)屬于longzhu科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、zhulong人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉化、中介以及綜合配套服務等。規(guī)劃用地14.458萬平方米，總建筑面積15萬平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠?；匚挥谥猩酱髮W與longzhu科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米?；貎?nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達到100%，呈現(xiàn)出供不應求的勢頭。整個珠海基地已經(jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計約2000人。1999年國家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機構和空間，尚無省級的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技zhulong的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海zhulong科技大廈建成后將和目前在建中的longzhu科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費需求上看，中山大學珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學生已經(jīng)超過4000人，3年內(nèi)將達到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的longzhu科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個珠海zhulong科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學習、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達到2萬多人的規(guī)模，由此帶來龐大的消費群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務等方面需求巨大，而周邊有關的配套社區(qū)建設設施則明顯滯后。第四章市場需求和分析

廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負為高新區(qū)孵化項目、吸納人才、培育高新技術企業(yè)的重任，享有相關優(yōu)惠政策，已吸引一批來自國內(nèi)外的技術含量高、市場前景好、各自獨立運作的高科技或高成長性中小企業(yè)進駐。珠?；赝ㄟ^三年的運作，建立了一支較高素質的管理隊伍，總結和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗，擁有較好的軟硬件條件，初步營造出一個吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業(yè)高速成長的基礎環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進入珠?；兀楹；匾呀?jīng)開發(fā)建好的4萬平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內(nèi)創(chuàng)立zhulong科技大廈。一方面作為珠海基地本身配套建設，完善zhulong培育體系，這是珠?；刈鳛橹楹腋咝录夹g產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個重要組成部分所應起的作用，也符合珠海市科技zhulong海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能zhulong科技大廈的建設，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關人員進行科技交流和展示、生活娛樂等方面的需求。珠?；?、longzhu科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨特的集產(chǎn)、學、研、資于一體的高新技術產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應，互為補充，相得益彰，具有很強的吸引力、號召力和很好的發(fā)展前景。第五章項目建設的必要性和意義第一節(jié)組織結構

珠海zhulong科技大廈將以有限責任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余49%資金采取招商融資方式籌集。珠海zhulong科技有限公司（暫定名）實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。公司部門設置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。辦公室：負責人力資源和財務管理等。企業(yè)發(fā)展部：負責入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認證和項目申報等；提供政策和技術咨詢；指導企業(yè)進行現(xiàn)代化管理；負責人員培訓等。投資管理部：負責孵化專項資金、風險投資、產(chǎn)權交易以及其他金融中介活動。綜合服務部：負責大廈物業(yè)管理以及公共服務配套工作。第六章總體規(guī)劃方案第二節(jié)功能定位1.國內(nèi)同類機構。目前多數(shù)國內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、zhulong科技大廈等一般是作為一個自收自支的事業(yè)單位，實行企業(yè)化管理，強調(diào)公益性，講求社會效益，主要以物業(yè)管理為主，輔以初級金融服務，提供最初級的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機構除了在租金上對入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價的服務，如打通融資渠道，編制商業(yè)計劃書，組織項目評估，協(xié)助市場推廣，跟蹤行業(yè)動態(tài)，實施人才培訓等等。

2.珠海zhulong科技大廈功能定位。結合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導向，珠海zhulong科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機電一體化等輕型無污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。zhulong科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場所以及技術開發(fā)、無污染和噪音實驗場所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風浪、鍛煉提高的練兵場。珠海zhulong科技大廈的另外一個功能是為企業(yè)流動性管理和技術人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學生提供方便的活動、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務。

第六章總體規(guī)劃方案第三節(jié)經(jīng)營模式珠海zhulong科技大廈應充分利用珠海經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)勢，憑借經(jīng)營管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運作經(jīng)驗，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢，整合各種社會資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過提供靈活廉價的研究開發(fā)場地和商務辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)、方便的生活服務等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務，如企業(yè)創(chuàng)建服務、企業(yè)管理咨詢、股權投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務折股、或聯(lián)合其它機構投資等）、項目推介（向風險投資機構推介）、協(xié)助融資、借貸擔保、財務顧問、技術服務、法律咨詢、教育培訓等。zhulong科技大廈綜合服務如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機構參與。zhulong科技大廈的經(jīng)營收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.物業(yè)租賃收入，這是zhulong科技大廈最有保證的基本收益。2.咨詢中介性質的服務性收入以及對進駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進行風險投資以及金融中介活動。由于可以方便地對企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過程以及企業(yè)領導層進行深入的了解，這種風險投資活動的投資風險實際上并不大。如何做好這方面的工作，將是zhulong科技大廈經(jīng)濟活動能否取得突破的關鍵。第六章總體規(guī)劃方案第四節(jié)建設地址與條件珠海zhulong科技大廈擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見第21頁珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對珠?；厝肟冢c珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海zhulong科技有限公司（暫定名）與珠海基地公司按道路中間為界，見珠海基地規(guī)劃示意圖紅虛線所示。該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。l

拆遷安置：無。l

供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。l

供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來若需要擴大用水量也容易。l

通訊條件：

光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。l

雨、污水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用。第六章總體規(guī)劃方案第五節(jié)建設規(guī)劃和要點1.

建筑風格和主要功能。在建筑設計方面，要求與珠?；卣w布局協(xié)調(diào)一致，通過建筑物的造型語言，以超前和zhulong的手法塑造出一種全新的、強有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，使其成為珠海基地的標志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長提供良好的辦公、行政管理、技術開發(fā)和無污染和噪音實驗場所以及其他必備的設施條件，同時兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活娛樂環(huán)境，不專設工業(yè)廠房。2.

建設規(guī)劃要點總用地面積9800平方米主樓基底面積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)

≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)供應整座大廈中央熱水系統(tǒng)

集中供應公寓部分電梯兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設站點，載重1000公斤。綠化率40%室外停車場50個停車位地下室

兼設備用房、消防水池、小型停車場和人防工程，盡量從簡。第六章總體規(guī)劃方案第六節(jié)環(huán)境保護和防風抗震本大廈不考慮接納化工、機械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問題。廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機無毒水，通過現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標準排入城市廢水排放系統(tǒng)。污染噪音：主要來自機電設備運轉時發(fā)出的機械噪音，在設備選型時應采用低噪音設備，并配減震裝置。必要時采用隔音建筑材料。防風抗震：項目地處珠海市海邊，容易遭受臺風襲擊，因此建筑設計必須符合當?shù)胤里L抗震要求。其他：按國家和珠海市當?shù)赜嘘P標準設計。第六章總體規(guī)劃方案第七節(jié)節(jié)能本項目遵照國家以及珠海當?shù)叵嚓P建筑節(jié)能要求進行設計。第六章總體規(guī)劃方案1.

項目建設期：1年．2.

招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐率為100%。3.

項目總投資（詳見附件1：投資估算表）本項目預測總投資為人民幣5639.78萬元。4.

營業(yè)收入（詳見附件1：預測營業(yè)收入表）本項目營業(yè)收入主要為各類辦公場地、綜合服務設施和住房的租金與管理費收入，預計正常年度的全年收入為843萬元。5.

營業(yè)成本（詳見附件1：預測年營業(yè)成本估算表）預測項目年營業(yè)成本為465.52萬元，6.

凈利潤（詳見附件1：利潤估算表）招商期：年凈利潤為96.53萬元。

正常經(jīng)營期的前四年：年凈利潤為320.86萬元。

正常經(jīng)營期的后期：本階段的年凈利潤為341.26萬元。7.

現(xiàn)金流量（詳見附件1：現(xiàn)金流量估算表）第七章投資估算和效益分析第一節(jié)基本數(shù)據(jù)預測第二節(jié)財務效益評價1.

本項目投資利潤率為5.9%(見利潤估算表)2.

本項目投資回收期為13.5年投資回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表）3.

財務凈現(xiàn)值。按7%的折現(xiàn)率計算，本項目財務凈現(xiàn)值為402.26萬元（見現(xiàn)金流量估算表），該值反應項目的盈利水平高于7%的折現(xiàn)率，是有一定投資價值的。4.

本項目的財務內(nèi)部收益率為7.7%，說明本項目的盈利能力是不錯的。5.

以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費用，實際運作中還存在為入孵企業(yè)進行管理、技術和金融中介服務（包括進行風險投資活動）所得收益。另外，項目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實際上本項目的收益應高于上述估算值，投資回收期將更短。第七章投資估算和效益分析第三節(jié)避不搜確定性身分析1.省盈虧平衡聯(lián)分析本項目正南常年度盈挑虧平衡時味營業(yè)收入冤率達到3咐5.6%喝，即當營售業(yè)收入達扔到設計能球力的35勤.6%（霸300萬長元）時，臟本項目即旁可保本，絕這說明本眉項目的抗兩風險能力播較高，效煙益較好。2.閣敏感性抬分析影響本項勁目經(jīng)濟效翁益的主要抹敏感性因徑素為：固槍定資產(chǎn)投行資額，經(jīng)火營成本，頃營業(yè)收入棄三個方面恨。從敏感性貓分析圖育表的有關永數(shù)據(jù)來財看，在譜所測定沸的不確真定性因領素變化瓜范圍內(nèi)授，內(nèi)部吳收益率硬均大于付6.5吩%，這棒說明本她項目具損有一定普的抗風扭險能力畏和盈利量能力。逃三種不巨確定因板素中，槐最為敏岡感的是鍋營業(yè)收賊入。因款此，本境項目應梯時刻注禁意，提亮高服務畫質量，醫(yī)加強宣深傳，增掃加營業(yè)習收入。墓同時，駁也要控譜制固定賊資產(chǎn)投蔽資額與僵經(jīng)營成象本。第七章鹿投資估默算和效益非分析見時間全安排表第八章饒項度目實施彩時間安蠅排第一節(jié)巨問題乳和風險本項目感的投資席收益主炊要表現(xiàn)確為物業(yè)最租賃收府入、中府介服務生和投資痛項目的歸收益，革因此，獅能否吸牢引企業(yè)厲入駐、縫能否充拔分發(fā)揮課大廈各演項服務都功能以聰及投資倆項目的旦收益將若成為項歐目成敗透的關鍵延。以現(xiàn)偽金或租穿賃費用晴折抵的頁入駐企秘業(yè)股權蔑增值水啟平，以蕉及入駐報企業(yè)的倍成活率落、成長鉛速度將舍在一定輪程度上月影響項員目的收戲益。宏觀方面導，珠海市影科技zh食ulon竄g海岸—器—唐家灣玩的科技創(chuàng)停業(yè)發(fā)展形奏勢尤其是瞧廣東珠海言高科技成伏果示范基們地附近區(qū)絮域的發(fā)展閘好壞將對傷本項目產(chǎn)纏生重大的忘影響。珠海z啦hul蛋ong愚科技大鐮廈緊鄰套lon爸gzh首u科技瓦園（珠盾海），歐形成集級聚效應綠，對于犧本項目料是有利臉的，但廁是同時灶也會在代一定程嗽度上產(chǎn)藝生業(yè)務門競爭。中山大學排珠海校區(qū)茫擬興建的隸星級會議妥中心尚在曠規(guī)劃中，芽何時實施眠尚無具體我時間表，慈一旦實施貿(mào)，將對本贏項目物業(yè)豪接待功能吊方面產(chǎn)生歷一定的影長響。第九章捉風骨險和對廈策第二節(jié)尿對沃策1.充分發(fā)揮般政策優(yōu)勢必須充分真發(fā)揮廣東駝珠海高科值技產(chǎn)業(yè)化踐示范基地杯作為國家掌級高新區(qū)搖的條件，噸最大限度司地利用相亮關優(yōu)惠政摔策，從而鄉(xiāng)豐最大程度妹地降低創(chuàng)嫂業(yè)企業(yè)的促運作成本奔，吸引企巨業(yè)入駐，權保證較高它的企業(yè)入潮孵率是珠屬海zhu瞞long拜科技大廈宵成功與否頁的關鍵。入駐珠海喝基地的企技業(yè)在水電睛費方面可培以享受20%的優(yōu)惠孫，這是蕉其他園迅區(qū)所無傍法比擬兼的，也右是對入達駐企業(yè)蠢最為直做接的支伶持。2.建立高絞水平的跑管理隊費伍高水平的裕管理隊伍即可以為入糠孵創(chuàng)業(yè)企麻業(yè)提供全閉方位、全籮過程的高三效率的服知務，并幫左助他們迅泄速成長起炎來。一方門面可以吸壞引創(chuàng)業(yè)企執(zhí)業(yè)入駐，牽提高入孵晌企業(yè)的成天活率和成責長速度；撒另一方面詢進行風險啞投資活動鉗的空間也需大，可以滋從中產(chǎn)生懶資本增值拌利潤或者駝獲取融資證推介費用嫂。3.充分利用支資源，做遙好融資中搬介和風險什投資活動權，是企業(yè)昏孵化器經(jīng)鑒濟效益騎取得突破登的關鍵點冊。4.淋盡造快實施套項目計澤劃。第九章取風艷險和對律策1.稍珠海市閉作為中感國最早榆設立的萌經(jīng)濟特歲區(qū)之一知，基礎方設施較幅為完善垃，地理澆位置和降交通條偽件以及姻