河北某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

xxxx財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

即第二階段產(chǎn)品建議——xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的1、通過客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解xx市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品的取向，合理規(guī)劃xx財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。房地產(chǎn)E網(wǎng)2第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施（二）調(diào)查內(nèi)容1、xx市宏觀環(huán)境調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、策劃公司、物業(yè)公司）3第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施3、項(xiàng)目商圈調(diào)查分析人口因素商業(yè)環(huán)境未來區(qū)域環(huán)境發(fā)展4、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析業(yè)態(tài)形式店鋪單元面積租金水平管理方式與經(jīng)營(yíng)狀態(tài)5、商鋪投資者調(diào)查分析投資能力面積需求6、住宅產(chǎn)品調(diào)查分析現(xiàn)有產(chǎn)品情況綜合市場(chǎng)分析4第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施（三）調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查政府相關(guān)文獻(xiàn)資料數(shù)據(jù)匯總報(bào)刊資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察有關(guān)人員訪談相關(guān)資料收集整理5第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施3、項(xiàng)目商圈調(diào)查分析前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告資料匯總業(yè)務(wù)經(jīng)理實(shí)地考察4、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析專項(xiàng)訪談問卷5、商鋪投資人調(diào)查分析現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查深度訪談6、住宅產(chǎn)品調(diào)查分析售樓處現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查6第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施（四）調(diào)查區(qū)域、調(diào)查人次1、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查河西區(qū)（馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)）河?xùn)|區(qū)（xx鎮(zhèn)）2、專項(xiàng)訪談問卷（573有效人次）河西區(qū)198人次河?xùn)|區(qū)375人次7第一部分調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí)間安排工作內(nèi)容2006年4月7日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)，制定調(diào)研方式、方向。2006年4月12日設(shè)計(jì)制定調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。2006年4月15日市場(chǎng)調(diào)查全面啟動(dòng)。2006年4月15—21日1、市場(chǎng)調(diào)查資料初步匯總統(tǒng)計(jì)；2、共收回問卷600余份，有效問卷573份。2006年4月21日資料原始數(shù)據(jù)收集完畢，提報(bào)至公司。2006年4月21—23日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。2006年4月24日市調(diào)分析討論會(huì)。2006年4月25日市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。8第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、xx市宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查（一）xx市宏觀環(huán)境分析

xx1996年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷xx縣設(shè)立xx市。現(xiàn)轄20個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、533個(gè)行政村，總面積1208平方公里，人口65萬。經(jīng)過二十多年改革開放，xx經(jīng)濟(jì)躍居河北省二十強(qiáng)之首，財(cái)政收入居河北省第一。xx地處環(huán)京津一級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi),地理位置優(yōu)越。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月22日發(fā)布了根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展指標(biāo)測(cè)算的“2005年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）”名單，xx市榜上有名，位列第52位，比上年前移了45位。xx、野雞坨、沙河驛3個(gè)小城鎮(zhèn)被列為全省百鎮(zhèn)工程試點(diǎn)鎮(zhèn)，建昌營(yíng)鎮(zhèn)、xx鎮(zhèn)被確定為全省小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。

xx財(cái)富廣場(chǎng)就位于全省百鎮(zhèn)工程試點(diǎn)鎮(zhèn)——xx鎮(zhèn)9第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

2003年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值142億元，同比增長(zhǎng)20.8%；2004年，全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值178億元，同比增長(zhǎng)25.4%。按照市政府工作計(jì)劃，至2007年，本市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值300億元。10第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

2004年全部財(cái)政收入達(dá)到21.2億元，同比增長(zhǎng)69.5%；2005年全部財(cái)政收入達(dá)到33.6億元，同比增長(zhǎng)58.5%。至2007年，本市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入達(dá)到40億元11第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析2005年農(nóng)民人均純收入達(dá)到4900元，同比增長(zhǎng)18.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10000元，同比增長(zhǎng)17.5%。

12第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析（二）xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

新世紀(jì)xx市確定了建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的宏偉目標(biāo)，幾年來，累計(jì)建設(shè)面積在30000平方米以上的城市住宅小區(qū)6個(gè)，建筑總面積達(dá)到100萬平方米，極大地完善了城市居民的住房條件，提高了城市品位。隨著首鋼重點(diǎn)項(xiàng)目落戶xx，以及本市居民住宅消費(fèi)水平的不斷提高，在“十五”期間，xx的住宅需求達(dá)到200萬平方米，總投資15億元人民幣。隨著“鋼鐵xx、中等城市”口號(hào)的提出，經(jīng)過近年來市政府對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力支持，如今的xx的住宅、商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、功能已逐步并軌于大中城市同類的發(fā)展方向。13第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所屬地塊位于xx市河西區(qū)，鋼城大道與國(guó)道交匯環(huán)島西北角。鋼城大道東部連接河?xùn)|區(qū)；西至首鋼礦業(yè)公司居民住宅區(qū)；國(guó)道南連首鋼二期廠址。未來規(guī)劃的河西區(qū)中心位置。地理位置具有河西商業(yè)中心選址唯一性的優(yōu)勢(shì)，具有明顯的增值空間。不足本項(xiàng)目位于xx河西區(qū)，目前此地段繁華程度不夠，而且現(xiàn)有酒店及零散商鋪遠(yuǎn)未形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，商業(yè)環(huán)境欠佳。項(xiàng)目西、南部，整體形象較差，給本案帶來一定的影響。河西區(qū)無法比擬河?xùn)|區(qū)，對(duì)周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒有形成一種感召力，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度不夠，對(duì)商鋪未來的價(jià)值很迷茫。14第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)勢(shì)發(fā)展商xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)曾從事過本市同類產(chǎn)品的開發(fā)，擁有相關(guān)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)由中華建建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面具有一定的知名度。營(yíng)銷策劃聘在行業(yè)內(nèi)具有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的xxxx房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司來進(jìn)行全程策劃代理，全新的營(yíng)銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理還在籌劃之中，此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不足15第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析三、現(xiàn)有商圈調(diào)研分析人口因素xx財(cái)富廣場(chǎng)位于xx河西區(qū)鋼城大道與國(guó)道交匯環(huán)島西北角。項(xiàng)目周邊常住人口為首鋼礦業(yè)公司員工及家屬，其家庭收入水平相對(duì)較高。周邊流動(dòng)人口多為與首鋼有業(yè)務(wù)往來人員（約2-3萬人），及與xx鎮(zhèn)相鄰的馬蘭莊鎮(zhèn)、蔡園鎮(zhèn)居民。16第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析商業(yè)環(huán)境

項(xiàng)目所在地理位置河西區(qū)，整體商業(yè)繁華程度不夠，而且現(xiàn)有的零散商鋪遠(yuǎn)未形成一定的市場(chǎng)規(guī)模。目前的情況仍屬于未經(jīng)現(xiàn)代化商業(yè)洗禮，比較零散無章的商業(yè)形態(tài)。未來區(qū)域環(huán)境發(fā)展本項(xiàng)目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者（直至首鋼三期工廠投產(chǎn)，本項(xiàng)目所輻射人群預(yù)計(jì)達(dá)到10萬人）。加之xx政府加大對(duì)河西區(qū)的建設(shè)力度（規(guī)劃交通環(huán)島、大型廣場(chǎng)的建設(shè)），本案所處區(qū)位的各項(xiàng)環(huán)境條件均會(huì)得到大步的提升，從而提高本項(xiàng)目的認(rèn)知度及本項(xiàng)目產(chǎn)品未來的價(jià)值。17第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析四、現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)均按市調(diào)總量百分比計(jì)算）業(yè)態(tài)形式經(jīng)營(yíng)種類河西區(qū)馬蘭莊、蔡園、xx河?xùn)|區(qū)xx鎮(zhèn)餐飲22.2%19.6%服飾16.6%21.4%美容日化17.2%16.7%綜合商場(chǎng)0%2.1%工業(yè)用品18.6%14.3%電氣產(chǎn)品9%8.9%其他16.4%18%18第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析本次市調(diào)區(qū)域重點(diǎn)選擇各不同地區(qū)相對(duì)較具代表性的商業(yè)集中點(diǎn)，試通過此類數(shù)據(jù)分析出，xx市商業(yè)形態(tài)。經(jīng)分析，本市餐飲、服飾、美容日化及工業(yè)材料均占有一定的市場(chǎng)比例，但本市極度缺乏綜合服務(wù)型商場(chǎng)，尤以河西區(qū)為重。河西區(qū)河?xùn)|區(qū)19第二部分調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析店鋪單元面積

由于本市尤其是河西區(qū)稀缺大型的綜合商場(chǎng)作為參考對(duì)象，故此項(xiàng)調(diào)查重點(diǎn)以現(xiàn)有臨街店鋪為主。依照此類數(shù)據(jù)分析結(jié)論，合理規(guī)劃出本項(xiàng)目商業(yè)部分的單元面積。店鋪面積河西區(qū)河?xùn)|區(qū)100㎡以下54.8%70.2%100~200㎡25.8%16.3%200~300㎡10.7%8.2%300㎡以上8.7%5.3%20第二部砌分調(diào)臭查數(shù)據(jù)屠資料匯尺總與分啄析按照列造表數(shù)據(jù)墨的絕對(duì)遼值分析規(guī)得出，漠目前xx市場(chǎng)上厭商鋪的卸經(jīng)營(yíng)面吳積多以100湖㎡以下為攤主。因地價(jià)、貝租金的等胞因素影響畏，河西區(qū)苗同等行業(yè)庭商鋪的經(jīng)顫營(yíng)面積略鞏大于河?xùn)|第區(qū),即河?xùn)|區(qū)猾對(duì)100年㎡以下的趴經(jīng)營(yíng)需柏求面積糊較河西濤區(qū)要高該。河西區(qū)河?xùn)|區(qū)21第二部司分調(diào)產(chǎn)查數(shù)據(jù)阿資料匯懸總與分縮慧析租金水平此次針待對(duì)xx談商鋪?zhàn)庵到鹚綒g方面的掘市場(chǎng)調(diào)螺研，目井標(biāo)選定役為河西趴、河?xùn)|像區(qū)現(xiàn)有灣經(jīng)營(yíng)狀撒態(tài)較好盡的各類抬不同的懸商業(yè)店撕鋪。得倒到的相在關(guān)數(shù)據(jù)墓除部分種經(jīng)營(yíng)者贊自建商惕鋪經(jīng)營(yíng)塔，無法陡計(jì)算相杜關(guān)數(shù)據(jù)龜外，均跡具有一寬定的市倚場(chǎng)代表筋性，基衫本可以慣反映出喜xx市趙商業(yè)店冶鋪的整侍體租金筋水平。初步統(tǒng)計(jì)士可得，河撐西區(qū)商鋪低日租金約該0.59插元/㎡；舌河?xùn)|區(qū)為爛1.01戰(zhàn)元/㎡河西區(qū)河?xùn)|區(qū)22第二部分碧調(diào)查數(shù)盟據(jù)資料匯勝總與分析管理方砌式與經(jīng)嚼營(yíng)狀態(tài)經(jīng)過此次顫調(diào)查，可杰以確定目輝前在xx市無一離商業(yè)項(xiàng)擺目可為從廣大商戶提翻供專業(yè)性礙的物業(yè)管巧理服務(wù)。羽按照本項(xiàng)休目的產(chǎn)品涂服務(wù)規(guī)劃——為客戶提引供專業(yè)的愉物業(yè)管理，正好可窩以彌補(bǔ)現(xiàn)擇有市場(chǎng)的齊這一空缺品，同時(shí)茶為本項(xiàng)止目產(chǎn)品昨知名度喝的建立盞、以及削未來的怠銷售工曲作帶來極大伶的利好條創(chuàng)件。23第二部騾分調(diào)冠查數(shù)據(jù)防資料匯果總與分硬析現(xiàn)有各潔類商業(yè)她店鋪，熱兩極分春化較為味嚴(yán)重。企其中餐園飲行業(yè)追的經(jīng)濟(jì)效益相器對(duì)較好；圈服裝、服華飾等一些乳商品的經(jīng)掃營(yíng)，除河脹東東購(gòu)商場(chǎng)等類似狹人潮集中竭區(qū)的域外爬，其他商華家的效益扮并不好。扮在對(duì)楊店子鎮(zhèn)的走磨訪過程中交發(fā)現(xiàn)，有哨大部分商搖家提出愿檔意同行業(yè)尤集中經(jīng)營(yíng)，以沃此來營(yíng)稍造出一暫種商業(yè)評(píng)環(huán)境，惕帶動(dòng)其面經(jīng)濟(jì)效夠益的提厘升。隨倉(cāng)著未來本項(xiàng)繼目的建成尾使用，勢(shì)必會(huì)帶鵝動(dòng)河西區(qū)絕的商業(yè)環(huán)道境發(fā)展，滿足廣大良商家的渠經(jīng)營(yíng)需翼求。24第二部羞分調(diào)辨查數(shù)據(jù)悅資料匯證總與分糖析商鋪投資搶者的分析鐮調(diào)查目前河西脂區(qū)投資者其愿意花費(fèi)急的總房款載均值在16.滿875萬元~36.匹6萬元之任間，河墊東區(qū)投田資者投鉆資者愿袋意花費(fèi)場(chǎng)的總房坐款均值暫在17.9竊8萬元~41.淚88萬元之怒間。據(jù)械此,綜合分析朱投資者所京能承擔(dān)的所總款預(yù)計(jì)驗(yàn)在17萬元~40萬元/套之間。（未列入岡經(jīng)營(yíng)面積貢較大的餐愿飲行業(yè)數(shù)欲據(jù)）25第二部分坡調(diào)查數(shù)觀據(jù)資料匯羅總與分析被調(diào)查虎者中需眠求面積口在40~價(jià)100堪㎡之間關(guān)的占5剛6.1填%，1籮00~蔬200炎㎡之惰間的占扛28.穗2%，未200段~30軍0㎡綁之間的牌占15平.7%。由此知，勤在100偉㎡之間戀的戶型總用份額占到鋤50%以燦上，最為攪廣大投資私者所青睞夫，三個(gè)層蹦面需求均嗓勻，客戶洗群層次明拜顯。面積上需求在1靠00㎡孤以下的經(jīng)末營(yíng)種類多緩為服飾、儉日用品等據(jù)小商品經(jīng)材營(yíng)；10筐0~20蹲0㎡多終用來經(jīng)營(yíng)簽工業(yè)零配姓件；30雪0㎡左地右基本用顧來從事餐胡飲業(yè)的經(jīng)裝營(yíng)。26第二部分猾調(diào)查數(shù)政據(jù)資料匯貢總與分析現(xiàn)有住宅采產(chǎn)品調(diào)查片分析A項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建面項(xiàng)目規(guī)模工程進(jìn)度開盤日交房日總套數(shù)銷售進(jìn)度戶型面積售價(jià)客戶群宣傳途徑頤秀園20萬平米共25棟樓，分別4、7、9、15層9層封頂，15層建到6、7層2005-62006-101000套已售500多套三居~七居130~430平米，商鋪120平米左右商鋪均價(jià)4800元/平米，住宅均價(jià)3000元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工路旗（鋼城大道、燕山大路、阜安大路），宣傳單麗都景苑29.76萬平米分三期，一期13棟，均為6層住宅一期奠基2006-4-212007-4-302104套二居、三居二居80平米，三居103—123平米均價(jià)2300元/平米金水灣小區(qū)8.98萬平米分三期，共22棟，一期9棟一期在建2006年4月15日2007年1月500套左右已售398套一居、二居、三居四居60—77、80—90、98—114、170均價(jià)1390元/平米首鋼職工，周邊村民工地圍檔27第二部閃分調(diào)蜂查數(shù)據(jù)神資料匯功總與分叔析現(xiàn)有住錦宅產(chǎn)品焦調(diào)查分唱析B項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建面項(xiàng)目規(guī)模工程進(jìn)度開盤日交房日總套數(shù)銷售進(jìn)度戶型面積售價(jià)客戶群宣傳途徑金水豪庭14.9萬平米分二期開發(fā)，一期住宅13棟，有底商一期在建2005年10月2006年11月1116套，已售300套一居~四居、躍層66~200多平米商鋪均價(jià)4500元/平米，住宅均價(jià)2300元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工廣告牌福盛花苑分三期，一期售完，二期為8棟樓一期在建，二期正負(fù)零2006年3月2007年5月二期300套，已售85%一居~三居54~130平米均價(jià)2200元/平米帝景豪庭分三期開發(fā)，一、二期住宅30棟，商業(yè)1.6萬平米，一期已售完一期現(xiàn)房，二期在建2005年3月18日2007年5月400套，二期40%二居~三居、商鋪商鋪170—180、住宅110--330平米躍層商鋪均價(jià)6000元/平米，住宅均價(jià)2700元/平米xx本地人群，一部份首鋼職工廣告牌、小沙盤、宣傳冊(cè)等28第二部幣分調(diào)柄查數(shù)據(jù)罰資料匯醫(yī)總與分煉析住宅市場(chǎng)絨綜合分析此項(xiàng)調(diào)胳查以xx市目前讀在售住刪宅產(chǎn)品網(wǎng)中銷售肯情況較曠好的項(xiàng)披目為調(diào)栽查目標(biāo)嗽。此類謹(jǐn)產(chǎn)品除4月21日開盤浸的麗都低景苑為30萬㎡外，其他掃各樓盤體牧量均不超話過10萬㎡。調(diào)研中發(fā)廚現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)底品均價(jià)在230職0元/㎡左右，個(gè)膚別項(xiàng)目因俯廣告投入晃力度較大熱（頤秀園可均價(jià)3000元/㎡）；開發(fā)移商品牌效弊應(yīng)（帝景稠豪庭均價(jià)2700元/㎡），而罷導(dǎo)致其羅價(jià)格略旬有偏高刻。依照調(diào)研印數(shù)據(jù)顯示刺，在售項(xiàng)些目的銷售協(xié)率均屬合業(yè)理水平范愈圍，可見茅此類產(chǎn)品伯在xx市有一泥定的市甲場(chǎng)前景葉。所調(diào)研劃的小區(qū)要均有較匯為完善笨的配套晌，例如聯(lián)：小區(qū)云安全等拒。29第二部分葉調(diào)查數(shù)授據(jù)資料匯密總與分析綜合數(shù)據(jù)判較差分析商鋪經(jīng)韻營(yíng)種類無與單元婦面積需耍求分析經(jīng)營(yíng)種類面積需求餐飲200~300㎡工業(yè)零配件100~200㎡服裝、服飾40~120㎡其他——30第二部分微調(diào)查數(shù)熔據(jù)資料匯埋總與分析重點(diǎn)客戶探意向需求種類餐飲品牌服裝美容美發(fā)電器銷售眼鏡店婚紗攝影化妝品面積需求200~300㎡100~200㎡100~200㎡100~200㎡200以上200㎡200~300㎡投資金額80萬以下60萬以上50萬50萬70萬以上50萬60萬31第三部瞧分x護(hù)x財(cái)富凡廣場(chǎng)第濃二階段讀產(chǎn)品建萄議一、產(chǎn)品仁及構(gòu)成定使位“立足河萌西、服務(wù)殃鋼鐵xx”“公寓+商鋪=財(cái)富廣閑場(chǎng)”公寓約4000緣瑞—800淋0㎡（3居≤140酬㎡蒙/間；2居≤90㎡盾/間）按照上述弄資料顯示xx市的住白宅產(chǎn)品扎只要符手合性價(jià)辮比，在走銷售上跪困難度傘較低，甚但開發(fā)稀的效益柜必須考望量建安裳成本。燒原方案蒼有小高乏層的規(guī)耗劃是因鼓以下兩野點(diǎn)原因陷：政府有管榜部門的期仙望彌補(bǔ)商鋪天價(jià)值的不幅均衡商鋪約250衡00—誓300類00精㎡（平均傷單元不基超過60旬㎡/間）基地用地迷面積40畝=266晚00㎡以開放吹式商場(chǎng)50%的建筑密頸度，單層咸商鋪面積=133嶺00㎡以兩層烘為獨(dú)立朗產(chǎn)權(quán)為惠單元，捧商鋪總漢建筑面鄙積=133突00㎡×2=26籮600殺㎡每單元面轟積可控制默在100習(xí)㎡左右32第三部分映xx財(cái)竟富廣場(chǎng)項(xiàng)津目定位二、產(chǎn)品援經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)氏定位本項(xiàng)目幟位于首訴鋼所在像地xx賭河西區(qū)襯，從項(xiàng)中目所在姜區(qū)域地呼理位置曉這一角度來看差，目前此判地段零散到商鋪遠(yuǎn)未早形成一定客的市場(chǎng)規(guī)來模。因此膊針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)蔥行細(xì)致準(zhǔn)磨確的經(jīng)營(yíng)無形態(tài)定位榆——“服務(wù)衰型+商金務(wù)型”服務(wù)首躲鋼賞服務(wù)輛鋼鐵為罷中心的員產(chǎn)業(yè)服務(wù)首鋼薪：旨在產(chǎn)拳品滿足首月鋼現(xiàn)有、焦未來員工剪以及河西較區(qū)當(dāng)?shù)鼐宇A(yù)民日常咸生活所需排。服務(wù)鋼米鐵為中蠻心的產(chǎn)禿業(yè)：旨浴在滿足凈類似于xx真的部分酷經(jīng)營(yíng)者希耳望同行業(yè)畏集中經(jīng)營(yíng)豎的意愿，密為他們提盒供良好專班業(yè)的商業(yè)乳氛圍。33第三部分食xx財(cái)孔富廣場(chǎng)第賢二階段產(chǎn)棉品建議三、產(chǎn)編品價(jià)位乎思考項(xiàng)目?jī)r(jià)格田制定的方豆法成本導(dǎo)唯向定價(jià)埋方法成本加成飯定價(jià)方法目標(biāo)收益材定價(jià)法售價(jià)加成送定價(jià)法需求導(dǎo)丟向定價(jià)理解值定蒸價(jià)法區(qū)分需求吉定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向羞定價(jià)隨行就愛市定價(jià)犁法追隨領(lǐng)時(shí)導(dǎo)者企尸業(yè)定價(jià)可比樓誘盤量化站定價(jià)法34第三部分扮xx財(cái)辯富廣場(chǎng)第很二階段產(chǎn)臺(tái)品建議本項(xiàng)目蘋產(chǎn)品價(jià)有位參考伯下列因躍素：開發(fā)商的迅成本及經(jīng)溜濟(jì)效益（鹿市場(chǎng)客觀編環(huán)境可接克受的價(jià)位怕）與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)鴉目比較（掃靈活的營(yíng)膝銷手段）與同類顧項(xiàng)目比弦較（性市價(jià)比的袋高低）按總銷控士金額彈性敬確定產(chǎn)品腳水平與垂葬直差價(jià)35第三部飾分x到x財(cái)富院廣場(chǎng)第俗二階段往產(chǎn)品