河南大規(guī)模住宅項(xiàng)目前期定位及整體發(fā)展方案

xxxx項(xiàng)目前期定位和整體發(fā)展建議同創(chuàng)聯(lián)行簡介8年

發(fā)展歷程累計(jì)操盤90余個(gè)銷售總額近240億在北京注冊成立同創(chuàng)聯(lián)行公司2003Since戰(zhàn)略回歸環(huán)渤海，山西省地產(chǎn)金牌代理行中國房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)50強(qiáng)2009立足北京，運(yùn)作項(xiàng)目三個(gè)奠定發(fā)展基礎(chǔ)山西分公司正式運(yùn)營2004根植山西市場，向外發(fā)展對(duì)各種物業(yè)類型代理銷售的全面探索，2005旅游地產(chǎn)啟動(dòng)，全面建設(shè)知識(shí)管理平臺(tái)北京地產(chǎn)新銳代理行2006蘇州市場啟動(dòng)，北京地產(chǎn)策劃50強(qiáng)2007風(fēng)雨兼程，強(qiáng)勢突破。山西分公司榮獲十大金牌地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)2008天津、唐山、張家口項(xiàng)目即將啟動(dòng)2010Agenda歷程針對(duì)性為發(fā)展商提供專業(yè)服務(wù)8年經(jīng)驗(yàn)沉淀

全國視角：著重環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域

同創(chuàng)聯(lián)行（北京）以北京為中心服務(wù)河北、山西、陜西、內(nèi)蒙以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。致力于成為全國化的地產(chǎn)流通行業(yè)二三線城市的大盤服務(wù)機(jī)構(gòu)，并實(shí)行“專業(yè)服務(wù)一體化”的管理同創(chuàng)聯(lián)行通過60多個(gè)項(xiàng)目操作積累豐富經(jīng)驗(yàn)，以高遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思維、廣博的全國視野為國內(nèi)客戶提供值得信賴的增值服務(wù)的實(shí)力。

至2010年，同創(chuàng)已參與國內(nèi)90多個(gè)

地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展顧問；

策劃和銷售代理物業(yè)項(xiàng)目達(dá)

62個(gè)；實(shí)際銷售金額近

240億元；

至2010年，同創(chuàng)打造了300多地產(chǎn)精英組成的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；正在操作項(xiàng)目共計(jì)20多個(gè)；Figures

數(shù)字同創(chuàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫城市宏觀數(shù)據(jù)窗廣告創(chuàng)意中心客戶信息系統(tǒng)銷售管理體系嚴(yán)格考核體系開放資源客戶相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)知識(shí)管理策劃平臺(tái)·行政資產(chǎn)管理系統(tǒng)·文件管理系統(tǒng)·合同管理·網(wǎng)上辦公系統(tǒng)職能管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)EIP我們的平臺(tái)OurGuarantee

平臺(tái)不敗OurClients部分服務(wù)項(xiàng)目同創(chuàng)聯(lián)行的09年部分作品同創(chuàng)聯(lián)行大規(guī)模開發(fā)理論大規(guī)模開發(fā)的思考考慮層面戰(zhàn)略層面財(cái)務(wù)目標(biāo)層面戰(zhàn)術(shù)層面

如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè)地塊（功能區(qū)）的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么。如何啟動(dòng)項(xiàng)目、啟動(dòng)區(qū)域如何執(zhí)行？如何營銷？

整個(gè)區(qū)域開發(fā)如何盈利。什么是用來建立區(qū)域形象與價(jià)值標(biāo)桿的，什么是爭現(xiàn)金流的？是否每個(gè)回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。

從城市發(fā)展階段、項(xiàng)目在城市中的地位及發(fā)展前景、項(xiàng)目可能擔(dān)負(fù)的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問題；不能用戰(zhàn)術(shù)手段解決戰(zhàn)略問題，陷入到每一個(gè)具體地塊的解決方案之中。大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題：Q1站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位Q2以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力Q5項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營銷策略Q7企業(yè)品牌的社會(huì)營銷Q3配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵動(dòng)態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇項(xiàng)目持續(xù)增值的社區(qū)管理和項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新Q9針對(duì)大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)，我們的出發(fā)點(diǎn)：城市層面企業(yè)層面城市層面——站在城市發(fā)展的軌跡上思考，保證項(xiàng)目長期發(fā)展戰(zhàn)略的前瞻性與可行性。必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃。企業(yè)層面——開發(fā)項(xiàng)目在企業(yè)中的戰(zhàn)略地位與意義，決定了在戰(zhàn)術(shù)上我們能該做什么，能做什么。對(duì)本項(xiàng)目的愿景與期望，直接體現(xiàn)在以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開發(fā)策略與開發(fā)節(jié)奏。本項(xiàng)目是的作用是樹立品牌，奠定行業(yè)地位，還是保證企業(yè)長期資金鏈的提款機(jī)？不同的目標(biāo)決定了項(xiàng)目的開發(fā)策略。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律1——基于城市價(jià)值的項(xiàng)目定位1、常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，是直接面對(duì)競爭的，注重宣傳產(chǎn)品本身或者資源方面的競爭價(jià)值點(diǎn)。2、大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，不能僅僅關(guān)注項(xiàng)目層面，它的整體定位一定是要和城市關(guān)聯(lián)的，是要站在城市層面，建立面向未來的拔高定位。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律2——基于生活方式的價(jià)值定義常規(guī)項(xiàng)目是直接依托城市價(jià)值、靠展示成熟的生活氛圍取勝；而大規(guī)模開發(fā)必須要為客戶重新定一種生活方式，通過對(duì)未來美妙生活場景的演示，建立自身的評(píng)價(jià)體系和價(jià)值標(biāo)竿，以義生活方式引導(dǎo)客戶認(rèn)知項(xiàng)目價(jià)值，形成市場話題，不斷吸引客戶關(guān)注，刺激購買；3.同時(shí)，作為價(jià)值示范，大規(guī)模開發(fā)示范區(qū)物業(yè)類型中要有價(jià)值標(biāo)桿，形成價(jià)值峰值，標(biāo)定項(xiàng)目檔次，成為客戶置業(yè)動(dòng)力和引擎。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律3——基于未來發(fā)展的開發(fā)節(jié)奏常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤主要來自于競爭優(yōu)勢；而大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤更多的來源于開發(fā)節(jié)奏。所謂開發(fā)節(jié)奏就是要用發(fā)展的眼光看項(xiàng)目，由于項(xiàng)目本身的運(yùn)作周期比較長，一定要有前瞻性的視野和對(duì)市場的預(yù)見能力，體現(xiàn)在項(xiàng)目上就是物業(yè)類型的演變和后期容積率的提高。這種項(xiàng)目的開發(fā)可以先快后慢，前期為了快速回收資金、建立區(qū)域形象和價(jià)值定位的，后期隨著成熟度的提升，利潤水平也將逐步提升；還有一個(gè)關(guān)鍵問題，規(guī)模開發(fā)的組團(tuán)是能夠產(chǎn)生價(jià)值的，后期開發(fā)要與前期有區(qū)別，產(chǎn)品品質(zhì)和檔次要不斷提升，要為客戶制造購買理由。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律4——基于價(jià)值拉動(dòng)的配套策略常規(guī)項(xiàng)目中的配套設(shè)施本身是有商業(yè)價(jià)值的，是項(xiàng)目利潤的一大來源；而大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)的配套設(shè)施首先是用來展示生活方式、示范項(xiàng)目品質(zhì)的，商業(yè)價(jià)值的培育期則相對(duì)較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對(duì)住宅價(jià)值的提升；大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個(gè)級(jí)次，城市級(jí)（專業(yè)特色街）、區(qū)域級(jí)（streetmall）和社區(qū)級(jí)（鄰里商業(yè)等），不同級(jí)次配套在不同開發(fā)階段的價(jià)值拉動(dòng)作用不同；因此，配套的分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系、配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，對(duì)于開發(fā)策略的制定至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項(xiàng)目的成敗。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律5——基于整體開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo)1、常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的要求就是最大限度利用容積率；2、而大規(guī)模項(xiàng)目一般給定綜合容積率指標(biāo)，各期在指標(biāo)運(yùn)用方面非常靈活，每期容積率的確定主要根據(jù)企業(yè)目標(biāo)以及盈利模式來確定；3、在確定大盤各期容積率指標(biāo)時(shí)，需要通盤考慮功能指標(biāo)的分配，從而最大限度的利用容積率資源；同時(shí)，還要注意考慮不同物業(yè)類型之間的兼容性及互動(dòng)關(guān)系、不同物業(yè)類型與資源及配套的匹配關(guān)系，保證項(xiàng)目的整體成功。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律6——基于價(jià)值示范的啟動(dòng)模式大規(guī)模開發(fā)首期一定要起勢，這是非常重要的，因此啟動(dòng)區(qū)的選擇尤為重要。大盤啟動(dòng)區(qū)主要有兩個(gè)作用：聚人氣和樹形象；聚人氣主要表現(xiàn)在啟動(dòng)期要形成一定規(guī)模。實(shí)際銷售表明，大盤對(duì)消費(fèi)者是有價(jià)值的，啟動(dòng)區(qū)要讓消費(fèi)者有規(guī)模的感知價(jià)值，大規(guī)模展示區(qū)和多個(gè)展示節(jié)點(diǎn)的安排會(huì)使客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)知更加明晰；啟動(dòng)區(qū)另外一個(gè)作用就在于樹形象。啟動(dòng)區(qū)里一定要標(biāo)桿物業(yè)，它不僅是價(jià)值標(biāo)桿，更是品質(zhì)標(biāo)桿，它的主要作用是標(biāo)定和傳遞項(xiàng)目價(jià)值，提升項(xiàng)目形象；啟動(dòng)區(qū)要達(dá)到以上兩個(gè)作用，需要以一部分核心資源來集中展示，比如園林景觀、商業(yè)配套等，通過這種集中展示來增強(qiáng)客戶購買信心，實(shí)現(xiàn)最終銷售；而常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于啟動(dòng)區(qū)的要求只是昭示性及進(jìn)入性好即可。大盤項(xiàng)目開發(fā)規(guī)律7——基于長期發(fā)展的企業(yè)品牌常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)通常建立的是項(xiàng)目品牌，消費(fèi)者更關(guān)注項(xiàng)目本身的價(jià)值利益點(diǎn)；而大規(guī)模開發(fā)對(duì)企業(yè)品牌的社會(huì)營銷非常有效，它能夠傳遞企業(yè)開發(fā)理念，給消費(fèi)者信心，同時(shí)建立企業(yè)規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)及保障體系，樹立企業(yè)品牌。技術(shù)溝通部分思維導(dǎo)圖客戶目僚標(biāo)核心問電題推導(dǎo)背景研究宏觀市場研究房地產(chǎn)市場研究市場競爭客戶研究本體分析我們的田解決之菜道PAR充T1客戶目門標(biāo)PART1客戶目真標(biāo)速度優(yōu)墓先，規(guī)銀避開發(fā)始風(fēng)險(xiǎn)PART2背景研吐究宏觀市場秧研究房地產(chǎn)赴市場研危究市場競爭客戶研炊究本體分析區(qū)位：肉地塊位屯于xx漫市開發(fā)權(quán)區(qū)，占冶據(jù)城市插未來發(fā)秒展方向百，位置落較為偏沈遠(yuǎn)本案市中心四至：避地塊周奔邊城市吩意向差廟，配套難不齊全招，無特墳殊利好均條件本案東側(cè)居民姿房東側(cè)臨禍街商鋪東側(cè)路趣段北側(cè)路段南側(cè)路狠段西側(cè)路段規(guī)模：舍項(xiàng)目占球地130畝，總建婦面積約20萬平米，尸屬于區(qū)域熄內(nèi)大規(guī)模體新盤南北寬250米東西長391米PAR遵T2背景研究宏觀市場事研究房地產(chǎn)市擠場研究市場競爭客戶研招究本體分兵析區(qū)位：xx位于xx省東部，鑒豫魯皖三信省交界處它，素有“胞豫東門戶傳”之稱xx城市區(qū)深位xx位于xx東部,豫魯皖三熄省交界處,距鄭州230公里。胖地處黃逗淮腹地紅，京九衰鐵路與額隴海鐵痛路交叉去點(diǎn)上，協(xié)交通便掉利，素有“幫豫東門奮戶”之頌稱，歷代為叨兵家、商請家必爭之鍵地，地理壩位置優(yōu)越茶，交通便夸利，具有分濃厚的歷援史底蘊(yùn)。行政區(qū)劃xx下轄2個(gè)市轄含區(qū)、1個(gè)省級(jí)愁開發(fā)區(qū)戰(zhàn)、6個(gè)縣，代瘦管1個(gè)縣級(jí)按市；共路有14個(gè)街道辦敵、61個(gè)鎮(zhèn)、116個(gè)鄉(xiāng)。人口總鑒量200乘8年底全市人敲口824.欠37萬人（市區(qū)烏人口90.6萬人）匠。城市地位xx是國家泰大型能周源基地這、石油危化工基幫地、煤殘化工基怠地，是豫東政治購、經(jīng)濟(jì)、厘文化、科跨教、物流心、交通、株商貿(mào)、金柴融中心。交通：xx處于京據(jù)九鐵路直與隴海檢鐵路交逝叉點(diǎn)上嘴，交通向便利鐵路：處于京耍九鐵路鈴與隴海甜鐵路的莊十字交陷匯處，貓是全國螞鐵路運(yùn)奴輸?shù)臉行导~高速：連霍、東價(jià)港，商周確、商菏、爽商亳高速順在此形成劣“米”字茶型國道：310國道與105國道在遼市中心關(guān)呈“雙值十字”遲交會(huì)xx市是豫、業(yè)魯、蘇、余皖接壤地虹區(qū)的黃金交通投樞紐，是一稠座交通際便利的文中部內(nèi)旦陸城市交。經(jīng)濟(jì)：GDP逐年上爐漲，經(jīng)堡濟(jì)發(fā)展貿(mào)勢頭良喝好數(shù)據(jù)來螞源：xx統(tǒng)計(jì)公壓報(bào)產(chǎn)業(yè)結(jié)箱構(gòu)：xx產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)救以二產(chǎn)為劍主，一產(chǎn)占、三產(chǎn)為船輔，工業(yè)鐮發(fā)展勢頭飾良好近年來xx第二產(chǎn)業(yè)歉比例穩(wěn)定利在45%左右數(shù)據(jù)來源野：xx統(tǒng)計(jì)公敵報(bào)縣域經(jīng)弊濟(jì)：以帽農(nóng)業(yè)、茂輕工業(yè)期為主導(dǎo)萬產(chǎn)業(yè)，某東三縣疊經(jīng)濟(jì)發(fā)恰達(dá)xx下縣主需導(dǎo)產(chǎn)業(yè)蠢：民權(quán)縣：目農(nóng)業(yè)（趙葡萄酒）永城市：愉全國六大盛無煙煤基踏地夏邑縣跌：全國貓糧食生馳產(chǎn)百強(qiáng)烏縣虞城縣貓：食品適加工、狂鋼卷尺柘城縣：授辣椒、金歷剛石微粉睢澤縣：商黑品糧基甩地寧陵縣正：棉、陰酥梨、模白醋總體來鈴說xx市的下縣主者要以農(nóng)刻業(yè)、輕奸工業(yè)為逮主的轄區(qū)輔組團(tuán)。xx目前正陵處在由交農(nóng)業(yè)型腐資源型姨城市向跳工業(yè)型繁城市轉(zhuǎn)押化過程珠中，城挑市產(chǎn)業(yè)吳結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)泄型，將區(qū)為經(jīng)濟(jì)繞發(fā)展帶廣來新的數(shù)契機(jī)。永城縣永城縣虞城縣夏邑縣夏邑縣城市化率摧：城鎮(zhèn)化騎進(jìn)程加速捕明顯，促盟進(jìn)房地產(chǎn)遮市場蓬勃囑發(fā)展，剛戶性需求將授不斷增長xx市城市隱化率增躬長速度杠明顯高待于xx全省及覺鄭州市數(shù)據(jù)來源懶：xx統(tǒng)計(jì)公襯報(bào)規(guī)劃：xx城市規(guī)惱劃總體波方針為彎“南拓這、西移話、東進(jìn)慮”，東呀城建立畜新區(qū)，扯本項(xiàng)目嘉處在城買市發(fā)展居方向上城市用地沙發(fā)展方向選擇近期向飽南，中扣遠(yuǎn)期向忽西、向叛東的“們南拓、節(jié)西移、漲東跨”士的城市賤發(fā)展方取向。遠(yuǎn)期依筐托城市始南部和駁東部良淡好的用粉地條件儀、優(yōu)越娃的交通丈區(qū)位、苗便捷的吩基礎(chǔ)設(shè)角施配套怖條件，朱將城市絮空間的赤中心由xx老城區(qū)轉(zhuǎn)妨向南部，在城市東戀部建設(shè)新狹區(qū)。一城三區(qū)潑五組團(tuán)城市空間摘布局結(jié)構(gòu)室將呈“一紅城三區(qū)”勤，“一城鈔”即城市獸主城區(qū)，提隴海鐵路額與京九鐵勇路交叉口蔥西南部扇略面區(qū)域，繭是城市發(fā)筑展的主核飼心區(qū)?！皠偃齾^(qū)”為硬道北區(qū)、予工業(yè)園區(qū)勻與物流園姜區(qū)。道北比區(qū)指隴海滔鐵路以北凍，京九鐵隆路以西的死城市區(qū)域盈。工業(yè)園矮區(qū)與物流書園區(qū)是跨辣越京九鐵哥路發(fā)展的軟產(chǎn)業(yè)聚集酒區(qū)，其中工保業(yè)園區(qū)屈位于京聚九、隴經(jīng)海交會(huì)欲點(diǎn)的東惜南區(qū)域，物流園盤區(qū)位于交蜂會(huì)點(diǎn)的東熔北區(qū)域?！拔褰M團(tuán)系”分為核左心組團(tuán)、壯古城旅游禍組團(tuán)、商年業(yè)組團(tuán)、浙商貿(mào)物流滿組團(tuán)、開無發(fā)組團(tuán)。核心組團(tuán)漢：由周商團(tuán)永運(yùn)河、菊暢通路、烏珠江路、佛睢陽南路攜、紫荊路帥、北海路扣、連霍高歪速公路圍伐合而成，喇主要由城市功事能核心缸區(qū)、城灣市政治惑文化中枝心、金詠貿(mào)中心請、城市月現(xiàn)代居敘住區(qū)組成。宏觀市插場小結(jié)xx地理位置購優(yōu)越，交遺通便利，閉經(jīng)濟(jì)發(fā)展僻迅速；產(chǎn)業(yè)結(jié)芹構(gòu)以二謀產(chǎn)為主弦，縣域疫經(jīng)濟(jì)發(fā)暫達(dá)，東歲三縣尤蘭為突出旬；城市化進(jìn)喉程加速，充促進(jìn)房地蜘產(chǎn)業(yè)蓬勃衫發(fā)展，剛朝性需求顯汁著提升；城市規(guī)劃棉“南拓、歉西移、東臉進(jìn)”，本臟項(xiàng)目處在亭城市發(fā)展隸方向上；PAR津T2背景研惑究宏觀市掩場研究房地產(chǎn)市嶄場研究市場競爭客戶研究本體分析根據(jù)對(duì)市睡場現(xiàn)狀分坡析，可預(yù)桃測房地產(chǎn)集市場處于決供需兩旺透的發(fā)展階踏段參照《xx市住房建桐設(shè)規(guī)劃200項(xiàng)8年-201轉(zhuǎn)2年》：規(guī)劃2008孤—201吃2年內(nèi)，xx市住房茶總需求貿(mào)為724尾.66萬平方米業(yè)、6.9曉4萬套；其牲中商品住怎房601赤.82萬平方當(dāng)米。由此可推敢導(dǎo)2011銳-201獨(dú)2年xx房地產(chǎn)遲的供應(yīng)燈量為362射.34萬㎡。預(yù)搭計(jì)xx市年商品顏?zhàn)≌?yīng)貫量為181債.17萬㎡，忙按照市閑場行情設(shè)浮動(dòng)5%-1維0%的計(jì)算，圖預(yù)計(jì)供應(yīng)量在190-蟲200萬㎡之間。未來2御年xx房地產(chǎn)攏商品住屠宅市場財(cái)供需基推本平衡200套8年末xx市市區(qū)隆人口92萬，住房題面積約為2300萬平方污米，人震均住房哪面積25平方米。2020年市區(qū)村規(guī)劃人潛口為150萬人，平洽均每年增置長4.8萬人。未柳來5年實(shí)現(xiàn)人槽均住房面擱積達(dá)到28.8平方米盆。未來5年商品請房新增口需求：1040潑.8萬㎡，平均每石年需求量208萬㎡。束可視為遍未來五巾年xx市商品叫住宅市解場的剛租性總需就求。未鴨來五年澆的增長夏率保持芬在18%的水平原。隨著他市場的隆進(jìn)一步戶發(fā)展，榮未來需肅求增長著率將會(huì)裁有所下讀降，預(yù)蒸計(jì)xx市未來傷兩年的年均需著求量會(huì)維持泡在200-填230萬≈供需在供需姨兩旺的解市場背員景下，xx房地產(chǎn)市皆場呈現(xiàn)量伐價(jià)齊升的茅態(tài)勢2007年-20腸10年xx市房地泛產(chǎn)銷售與情況與屈均價(jià)情粱況2007年-20示10年xx市房地配產(chǎn)銷售嚷情況與熱均價(jià)都狼表現(xiàn)出射上升趨漏勢，基獎(jiǎng)本符合驕全國房蹤蝶地產(chǎn)市嘆場規(guī)律簽，xx房地產(chǎn)市辣場呈現(xiàn)量串價(jià)齊升的柱態(tài)勢。萬平米/年元/平米數(shù)據(jù)來維源：xx統(tǒng)計(jì)公報(bào)xx房地產(chǎn)市媽場現(xiàn)有市沉場存量不卻大，項(xiàng)目聰入市面臨牛競爭風(fēng)險(xiǎn)衫較小，市廊場潛力巨肺大項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）開盤時(shí)間剩余面積（萬㎡）巴比倫藍(lán)鉆102010.112.5華府新天地122011.512建業(yè)聯(lián)盟新城282011.528盛大世紀(jì)名城112011.112.5水木清華122010.67.3未來英倫印象62010.125建業(yè)桂園14尾盤0上東一品620090.6怡佳百合102011.410東方現(xiàn)代城112010.100.5天泰福地5尾盤0紫金華庭10尾盤0根據(jù)盤奇點(diǎn)結(jié)果循可看出東現(xiàn)有剩臉余面積架總量68.疑4萬㎡，市在場存量不閘大，入市桃風(fēng)險(xiǎn)小，直市場潛力浴很大。建業(yè)桂園天泰福地紫金華庭本案華府新天地上東一品怡佳百合水木清華未來英倫印象建業(yè)聯(lián)盟新城巴比倫香金5號(hào)盛大世紀(jì)名城神火大道板塊xx市目前主盟要在售項(xiàng)疑目主要集彩中于開發(fā)馬區(qū)板塊、示神火大道底板塊開發(fā)區(qū)板屑?jí)K東方現(xiàn)猛代城神火大祝道板塊塞特色鮮戴明，品蝕質(zhì)較高滲的項(xiàng)目她價(jià)格相冤對(duì)較高項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬㎡）主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注未來-英倫印象630㎡一房73㎡兩房89-131㎡三房改善住房群體380089-131㎡的戶型占據(jù)總房源的90%（89平米的占據(jù)房源的1/3)華府新天地1240-50㎡一房60-70㎡兩房85-120㎡三房150㎡四房改善住房群體、首次置業(yè)者

新未開盤60-70㎡的戶型占據(jù)總房源的80%，市政和小區(qū)配套齊全水木清華12100-109㎡兩房130-136㎡三房165-175㎡四房投資客、改善住房群體對(duì)房屋品質(zhì)要求比較高的富有人群5500舒適感極強(qiáng)巴比倫-藍(lán)鉆1098—120㎡兩房138-142㎡三房針對(duì)改善性住房及公司政府管理層4400138-142㎡的戶型占據(jù)總房源的70%，設(shè)計(jì)特點(diǎn)南北通透建業(yè)聯(lián)盟新城2889-100㎡2房120-140㎡三房165-180㎡四房260-340㎡四房追求高品質(zhì)住宅，對(duì)生活要求非常高的高端消費(fèi)群體一期4800二期5800

灰空間、寬廳設(shè)計(jì)盛大世紀(jì)名城1175-90㎡兩房113-124㎡三房160㎡四房改善住房條件，公司管理層，投資客去年3900今年在4000-4500之間113-124㎡的戶型占據(jù)總房源的80%，市政和小區(qū)配套齊全項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡)主力戶型客戶主群體目前均價(jià)備注上東一品678㎡2房130-140㎡3房160㎡4房東三縣客戶居多，改善住房3300會(huì)所（未建）怡佳百合1090㎡2房110-135㎡3房改善住房群體、首次置業(yè)者3500小區(qū)配套商業(yè)建業(yè)桂園1298㎡2房110-130㎡3房投資客、郊縣客戶改善住房群體3700健身、體育運(yùn)動(dòng)紫金華庭1098㎡2房120-143㎡3房東三縣改善住房群體3200健身、養(yǎng)身堂天泰福地557-60㎡1房93-104㎡2房120-140㎡3房160㎡4房東三縣改善住房群體2800東方現(xiàn)代城1150㎡1房77-100㎡2房115-143㎡3房東三縣改善住房群體3400春華小學(xué)、幼兒園（牛津雙語）、VIP會(huì)所經(jīng)濟(jì)開發(fā)嫩區(qū)板塊缺疲乏市政配款套和生活慢配套的投甩入價(jià)格較淡低房地產(chǎn)蜜市場小膝結(jié)xx市場表戰(zhàn)現(xiàn)良性伐勢頭，取供需基消本平衡要，成交微量與均封價(jià)持續(xù)清上升，椒與城市榜發(fā)展戰(zhàn)遇略相符芒合。兩大板亞塊定位順鮮明，句不同的見客戶來宋源根據(jù)搜各自需顆求選擇暈不同板康塊置業(yè)神火大奏道板塊表以市區(qū)抹客戶為摧主，注逗重產(chǎn)品牲品質(zhì)感屬，但價(jià)暖位相對(duì)慶較高；學(xué)經(jīng)濟(jì)開恰發(fā)區(qū)板幕塊缺乏清市政配然套和生覆活配套隨的投入刮，但價(jià)葬格優(yōu)勢忽明顯PART2背景研究宏觀市或場研究房地產(chǎn)市關(guān)場研究市場競爭客戶研究本體分析市場在售蠶項(xiàng)目的年再平均去化遞率趨于相臟同，呈現(xiàn)巨“百家爭叨鳴”的態(tài)科勢代表項(xiàng)毒目年平配均去化岸速度(萬平米/年)注：紅色鈴虛線為年育平均去化裝趨勢線區(qū)域市績場在售捏項(xiàng)目存熊在總價(jià)長天花板賴現(xiàn)象，你不利于黃本項(xiàng)目菊后期價(jià)釀格拔升區(qū)域在售項(xiàng)目主力面積區(qū)間(平方米)單價(jià)

(元/平方米)總價(jià)(萬元)紫金華庭120-143310037-44天泰福地120-140280033-39建業(yè)桂園110-130370040-48東方現(xiàn)代城115-143320037-44上東一品130-140330042-46怡佳百合107-125350037-44總價(jià)天花備板：45萬元客戶隨握機(jī)訪談東邊的臥標(biāo)桿項(xiàng)查目是建即業(yè)桂園控，均價(jià)370轟0-3儉800元/平米，比狼周邊的房霧子貴七八詢百，因?yàn)榱了奈飿I(yè)俱好，樓間叉距大，有50米左右設(shè)，100多畝地，30多棟樓，100獎(jiǎng)0多戶，桑舒適性抓很好——紫金華鼠庭置坡業(yè)顧問市場上好掃賣的戶型碰是110-本140平米三塌居，總犧價(jià)超過45萬的很陵難賣——上東一輝品會(huì)置業(yè)顧冰問PART2背景研究宏觀市態(tài)場研究房地產(chǎn)市建場研究市場競屯爭客戶研究本體分清析xx市內(nèi)排客戶購買勿能力較強(qiáng)耐，普遍重盡視舒適度搞，集中關(guān)扒注品質(zhì)感火和配套成挑熟度市內(nèi)客姐戶職業(yè)特征浪：黨政機(jī)關(guān)關(guān)中高默層領(lǐng)導(dǎo)在，企業(yè)抹高管置業(yè)目的樣：資源占符有，購買誰城市標(biāo)桿創(chuàng)式的高端辮住宅用以誕彰顯身份置業(yè)敏疤感點(diǎn)：鼓地段，媽配套，魄品質(zhì)感代表項(xiàng)目導(dǎo)：建業(yè)聯(lián)盈盟新城、察水木清華職業(yè)特征償：普通公底務(wù)人員箏，機(jī)關(guān)賄職員，肥企業(yè)普球通白領(lǐng)置業(yè)目懇的：首妹次置業(yè)沒，多為激婚房或策剛性換絡(luò)房需求置業(yè)敏拿感點(diǎn)：腳配套，嗽品質(zhì)感分，性價(jià)隔比代表項(xiàng)目將：怡佳百抽合、上東希一品行業(yè)特反征：普通職鴨工，附愚近城中譯村居民乒，外來讀務(wù)工人朽員置業(yè)目的絲式：多為剛脹性住房需圾求置業(yè)敏感怕點(diǎn)：性價(jià)寨比代表項(xiàng)排目：天恨泰福地東三縣叛中高端納客戶購變買力較拍強(qiáng)，集個(gè)中關(guān)注效性價(jià)比東三縣客役戶職業(yè)特糊征：東青三縣私營企業(yè)笨主、個(gè)體葉老板置業(yè)目的?。红乓?、占勺有欲強(qiáng)，刊追求身份敗標(biāo)簽與階艱層置業(yè)敏異感點(diǎn)：宅地段，愉品質(zhì)感連，舒適品度代表項(xiàng)目移：水木清花華職業(yè)特征滅：東三縣縣公務(wù)員術(shù)及企事業(yè)悅領(lǐng)導(dǎo)，工錦廠中高管置業(yè)目拆的：多次置煩業(yè)，投資性換房需桂求置業(yè)敏感挖點(diǎn)：品質(zhì)繁感，性價(jià)右比代表項(xiàng)揪目：建淘業(yè)桂園吵、東方大現(xiàn)代城行業(yè)特征酬：東三縣工廠職攪工、政土府及事斜業(yè)單位腔員工置業(yè)目捉的：多閉為剛性軍住房需每求置業(yè)敏感蘇點(diǎn)：性價(jià)濕比代表項(xiàng)暫目：紫磁金華庭PAR妹T3核心問題市推導(dǎo)項(xiàng)目核心南問題的推成導(dǎo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)在現(xiàn)有蘇開發(fā)背怕景和既它定市場廣競爭體警系下本項(xiàng)目念從何處晃發(fā)力，志從而實(shí)哲現(xiàn)銷售鞠量的突破？速度優(yōu)先艷，快速去挨化規(guī)避開發(fā)虜風(fēng)險(xiǎn)vs區(qū)位偏遠(yuǎn)醒認(rèn)知度低供需兩玩旺潛力悼十足市場去攤化速度辭趨同PAR窮T4整體發(fā)展狐戰(zhàn)略整體發(fā)展列戰(zhàn)略整體發(fā)展鉆戰(zhàn)略：充分放大火項(xiàng)目風(fēng)情捏感，以差猶異化形象尤為突破點(diǎn)博；著重打造瞞產(chǎn)品品質(zhì)說，以超越洲市場的產(chǎn)右品為核心儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)力；抓住市場君主流客戶便，營銷發(fā)益力充分?jǐn)U刺大客戶覆掩蓋面；xx首席地蜜中海風(fēng)賞情主題呢社區(qū)項(xiàng)目整喝體定位怖：因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品對(duì)外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無對(duì)公共配套的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)對(duì)場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套對(duì)成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本對(duì)銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格地塊匹配情況資源不支持資源不支持基本符合地塊本體條件利用不足區(qū)位不支持根據(jù)分冷析：地塊方幫正，占涌地130畝，社剝區(qū)最合呢適容積其率在1.8左右，摩決定了腥本項(xiàng)目遲適合開秒發(fā)中高鮮檔項(xiàng)目去；地塊周邊具資源環(huán)境湖、交通環(huán)鍋境、配套秘等均較差壯，必須通引過項(xiàng)目自儲(chǔ)身改善內(nèi)抬部景觀體招系、完善偵生活配套垂設(shè)施加以鳴解決。產(chǎn)品檔次望定位：地租塊因子分丑析——自身因素既和片區(qū)環(huán)腹境資源條窄件表明，猾項(xiàng)目較適裳合開發(fā)中棍高檔次物哈業(yè)通過地所塊因子原分析，顆尋找地栽塊自身洋資源條雅件與項(xiàng)零目開發(fā)吳檔次的寄匹配度嚴(yán)：產(chǎn)品物葡業(yè)類型窯定位：歷通過經(jīng)阿濟(jì)測算榜發(fā)現(xiàn)容忘積率為1.8時(shí)，稅醋后成本斯利潤率悄達(dá)到峰概值24.冒5%，繼續(xù)提章高容積率米，總投資預(yù)額加速增除長，利潤檔增長速度尤大幅降低單位：元稅后成本挺利潤率產(chǎn)品物業(yè)恐類型定位蒜：通過經(jīng)倍濟(jì)測算發(fā)首現(xiàn)容積率費(fèi)為1.8時(shí)，稅膛后成本型利潤率促達(dá)到峰遮值24.5奔%，繼續(xù)雷提高容借積率，竿總投資宗額加速期增長，形利潤增暑長額卻路大幅降躺低容積率多層建筑

面積比例小高建筑

面積比例高層建筑

面積比例建安成本

（元/平米）總投資

（萬元）稅后凈利潤（萬元）稅后成本利潤率%1.5190036207.648568.323.61.60.90.196038350.749269.4324.171.70.80.2102040609.89915.9524.421.80.70.3

108042978.8210507.724.451.90.60.4114045463.811044.824.2920.50.5120048062.7411527.223.982.10.40.6126050775.6511954.823.542.20.30.7132053602.5112327.8232.51150062766.8813118.520.931180080320.0513342.316.61產(chǎn)品物業(yè)猜類型定位理：本項(xiàng)目值最佳物業(yè)縫類型組合輕為多層+洋房+小高層項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開凍發(fā)區(qū)南炮京路東孫段，屬于城竟市主導(dǎo)發(fā)們展方向，目前周邊配套不握齊全，速居住氛糠圍不成備熟，客戶微的心理廚認(rèn)知相對(duì)偏輸遠(yuǎn)，因此建誰議項(xiàng)目為雙中低密度含社區(qū)，通權(quán)過自身的津產(chǎn)品、環(huán)境打踐造，吸河引潛在鍋的置業(yè)瘋客戶。在當(dāng)前的注市場供應(yīng)嶼結(jié)構(gòu)下，孫客戶對(duì)于撒多層的心筐理認(rèn)可度緩高于小高穿層、高層白類產(chǎn)品；客戶對(duì)棄社區(qū)感郊、外立蔽面、園醒林景觀億、戶型串等方面圈較為看尼中，市搶場創(chuàng)新躁產(chǎn)品能悔夠獲得拘客戶的煙認(rèn)同，撫實(shí)現(xiàn)市商場熱銷多。市場實(shí)現(xiàn)哈程度穩(wěn)：平確穩(wěn)開發(fā)妖，降低武開發(fā)風(fēng)堡險(xiǎn)；快：快速燦銷售，資祝金回籠，豈現(xiàn)金為王轎；亮：選剩擇合適唇時(shí)機(jī)打養(yǎng)造市場鏟亮點(diǎn)，減脫穎而雹出。建議本項(xiàng)腔目物業(yè)組磚合類型為士多層為主蓮小高為輔紗，結(jié)合少訪量洋房產(chǎn)搭品項(xiàng)目開發(fā)宜目標(biāo)項(xiàng)目本霜體條件戶型定位別：分析市餃場產(chǎn)品面沉積及總價(jià)仰區(qū)間，用葵以指導(dǎo)本宴項(xiàng)目戶型火面積區(qū)間照定位，目董前市場上齡兩室戶型啟面積集中穴區(qū)間為77-顫90平米，總價(jià)爆集中區(qū)撥間為25-3焦4萬元；代表色項(xiàng)目名稱兩室戶型面積區(qū)間（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬元）東方現(xiàn)代城

77-100340026-34建業(yè)·聯(lián)盟新城89-100580052-58盛大世紀(jì)名城76-89430033-38水木清華百合苑100-109550055-60天泰福地80-104280022-29未來英倫73380028怡佳百合80-90350028-32紫金華庭80-98310025-30上東一品90-98330029-3270總價(jià)（萬就元）兩室戶崇型面積握及總價(jià)簽區(qū)間箱研體圖80901101001202025303540455055面積（平扮米）如前所搜述，因士南部版較塊比東雖部板塊熔均價(jià)高鞠出100似0元/平米左冊右，導(dǎo)遞致價(jià)格健梯次明債顯。60面積總賺價(jià)集中區(qū)間戶型定位禁：分析市吳場產(chǎn)品面湯積總價(jià)區(qū)杏間，用以句指導(dǎo)本項(xiàng)漲目戶型面高積區(qū)間定著位，目前槳市場上三投室戶型面化積集中區(qū)哨間110莖-14霉0平米，總價(jià)集先中區(qū)間40-積49萬元代表色項(xiàng)目名稱三室戶型面積區(qū)間（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬元）東方現(xiàn)代城

115-143340039-49建業(yè)·聯(lián)盟新城120-140580069-81盛大世紀(jì)名城113-123430048-53水木清華133-136550073-75天泰福地120-140280033-39未來英倫89-132380033-50怡佳百合107-125350037-44紫金華庭120-143310037-44上東一品130-140330042-46

90總價(jià)（萬元）三室戶型面積及總價(jià)區(qū)間箱體圖100110130120140150

3035404550556065707580

面積（平米）85

面積總價(jià)集中區(qū)間80戶型定狗位：分伶析市場露產(chǎn)品戶搶型配比瓜，用以勺指導(dǎo)本浩項(xiàng)目戶麥型配比晃，目前歪市場上輕在售項(xiàng)究目戶型盒配比以笛三居為堤主兩居側(cè)為輔，暖結(jié)合少銀量一居偶、四居社，三居比例敘普遍偏高謝，超過50%項(xiàng)目位于沒城市發(fā)展秋方向上，叉結(jié)合項(xiàng)目炎的本體條宴件與市場薯實(shí)現(xiàn)確定冒本項(xiàng)目的境物業(yè)類型植以多層為捧主小高層糾為輔，結(jié)快合部分洋爺房產(chǎn)品；算同時(shí)綜合枝考慮多層棚產(chǎn)品技術(shù)所實(shí)現(xiàn)與規(guī)壩劃審批，爽建議本項(xiàng)慨目的容積紫率為1.8-梢2；以三錯(cuò)扎層作為繼本項(xiàng)目仰的亮點(diǎn)冊戶型引攻領(lǐng)市場侄；結(jié)合項(xiàng)目鎖本體條件羊和市場情上況，因此坑建議一層植為普通多士層，附送帶花園，二千層至五層筍均為三錯(cuò)裕層，做出竄亮點(diǎn)，給太到客戶實(shí)欠惠。物業(yè)類型戶型面積（平米）套數(shù)比住宅多層/小高層/洋房兩居70-9020%三居110-12030%（含錯(cuò)層產(chǎn)品）120-14030%（含錯(cuò)層產(chǎn)品）四居150-17020%合計(jì)————其它商業(yè)3000——會(huì)所1000——合計(jì)——-——戶型定倆位：結(jié)乒合市場跨，本項(xiàng)終目兩居侍面積區(qū)煮間為70-9寧0平米，雷三居面忽積區(qū)間行為110-同140平米，黨戶型配裁比以三侍居為主野兩居為挎輔，但排必須提浴前考慮90/7呢0政策風(fēng)頂險(xiǎn)提升產(chǎn)伙品品質(zhì)槽：多層咬洋房化提升產(chǎn)膚品品質(zhì)羞：多層悠洋房化提升產(chǎn)靠品品質(zhì)張：多層喊洋房化提升產(chǎn)糧品品質(zhì)絨：多層訊洋房化提升產(chǎn)品若品質(zhì)：小漏高層風(fēng)情肌化提升產(chǎn)品計(jì)品質(zhì)：小斯高層風(fēng)情劇化客戶定位慈：以購買工力足夠市蒸里中高端牧、中低端誘人群，東輔三縣中高偵端人群為朗本項(xiàng)目核疼心客戶，位做足品質(zhì)疲感突出高憂性價(jià)比共同特征罵：市區(qū)置舟業(yè)意愿雁強(qiáng)烈，豎無力承粘受市中艦心過高佛房價(jià)共同關(guān)注聚點(diǎn)：關(guān)注項(xiàng)目陜品質(zhì)感、譜追求高性舞價(jià)比職業(yè)分布針：市里：普通公標(biāo)務(wù)人員師，機(jī)關(guān)改職員，之企業(yè)普伏通白領(lǐng)遍，普通職工會(huì)，附近城液中村居民箏，外來務(wù)堂工人員東三縣：東三縣私泳營企業(yè)主胖、個(gè)體老鵝板、東三話縣縣公務(wù)那員及企事未業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，釘工廠中高淹管東三縣客戶市里客戶分期開跳發(fā)策略備：嚴(yán)格室控制開費(fèi)發(fā)節(jié)奏事，以客朽戶普遍請認(rèn)可的墊多層先王期入市銅，逐漸皺過渡到漆洋房、側(cè)小高層幻玉，實(shí)現(xiàn)惱項(xiàng)目目曉標(biāo)萬象路（舒規(guī)劃中）星林路宇航路小高層多層洋房策略1:推售與工寸程、展示緞配合策略整體推槐售與工架程進(jìn)度羨和對(duì)外型展示效抗果相配選合。策略2:每期推箏售都保瓣證明星箱產(chǎn)品和神現(xiàn)金牛侄產(chǎn)品并何存，優(yōu)漢勢和劣膀勢資源遙產(chǎn)品并墓存策略以明星奶產(chǎn)品建洪立價(jià)值沙標(biāo)桿，趁擠壓現(xiàn)挎金牛及鴿嬰兒產(chǎn)杯品實(shí)現(xiàn)培快速銷腦售，實(shí)刻現(xiàn)均勻隨去化。策略3:每期推威售實(shí)現(xiàn)奴復(fù)合產(chǎn)爸品線策剖略保證每期撕推售房源榮為復(fù)合產(chǎn)五品線，提刑供多種產(chǎn)肝品和戶型辜，以最大擁限度滿足克客戶需求伯。策略4:首期推售拴以現(xiàn)金牛許產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)苗資金快速辦回籠首期推售汁以現(xiàn)金牛委產(chǎn)品為主娘，高性價(jià)洋比產(chǎn)品引算起市場追蘭捧，明星桃產(chǎn)品標(biāo)定份項(xiàng)目的檔蟻次和地位株，為后續(xù)愚大體量產(chǎn)猾品的高價(jià)磨值實(shí)現(xiàn)奠講定基礎(chǔ)。同創(chuàng)聯(lián)蒸行增值服務(wù)大盤專家林，專注服過務(wù)二三線松城市大盤往名牌新疆

博掙雅馨園項(xiàng)勁目張家口桃龍山水郡宗項(xiàng)目鄭州惹橄欖城豎項(xiàng)目青島

橄磨欖樹項(xiàng)目1由同創(chuàng)敵聯(lián)行公例司高層俘領(lǐng)導(dǎo)，痰整體指舊導(dǎo)全程棚營銷工惱作項(xiàng)目決策麻團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)扇項(xiàng)目的具峽體市場研圈究、營銷紛策略的制無定及營銷網(wǎng)工作的把位控項(xiàng)目執(zhí)植行團(tuán)隊(duì)睜負(fù)責(zé)各草種營銷炭推廣、刪項(xiàng)目銷他售的具砌體執(zhí)行豬工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目四前期市場頂研究，以繩及全程營際銷工作中兵的市場信純息提供給奸數(shù)據(jù)分析亦支持郝軍先生北京同雪創(chuàng)聯(lián)行總經(jīng)理劉華峰先生北京同營創(chuàng)聯(lián)行策略總豈監(jiān)李博宇先生北京同爸創(chuàng)聯(lián)行副總經(jīng)綱理吳維先生北京同隙創(chuàng)聯(lián)行銷售總監(jiān)花幸女士北京同炒創(chuàng)聯(lián)行策略副總情監(jiān)戰(zhàn)略指導(dǎo)決策團(tuán)隊(duì)組織執(zhí)察行市場配合許媛女士北京同貌創(chuàng)聯(lián)行市場總監(jiān)2優(yōu)秀的團(tuán)紋隊(duì)配置，穴一線城市吸人力資源待定11.嗓0311.0藥411.謊0511.0眠611.恥0711.適0811.濕0911.祖1011.1斧111.勿1212.年0112.0叛2一次開奧盤月現(xiàn)場售樓報(bào)處選擇與托裝修賣點(diǎn)梳銷理12.袋03準(zhǔn)備期認(rèn)籌期持銷期二次開盤肺月開盤強(qiáng)銷茂期銷售人他員正式役入場項(xiàng)目認(rèn)籌一次開盤客戶答謝間會(huì)二期認(rèn)璃籌二次開胃盤客戶答謝襯會(huì)認(rèn)籌策略繩制定與執(zhí)宏行線下營銷盡推廣全面順鋪開三輪客戶雨摸排開盤策略砍制定開盤執(zhí)行二次認(rèn)吧籌策略狀制定與毅執(zhí)行三輪客愧戶摸排二次開騾盤策略幫制定與宵執(zhí)行階段性旺籌場活動(dòng)現(xiàn)場售妙樓處開蘆放實(shí)體樣板受間開放3系統(tǒng)化的元營銷推廣敵安排，快腔速推進(jìn)項(xiàng)尋目優(yōu)質(zhì)服務(wù)畝是產(chǎn)品價(jià)潛值體現(xiàn)重協(xié)中之重三、交鍛工入戶闖期服務(wù)虛體系一、準(zhǔn)備采期服務(wù)體宅系二、銷廟售期服唯務(wù)體系4銷售為王莊，標(biāo)準(zhǔn)化火案場管理烤，確保項(xiàng)不目成功一、準(zhǔn)及備期服枝務(wù)體系躲——制定系引列接待完客戶作派業(yè)指導(dǎo)接書，規(guī)染范銷售替服務(wù)流牙程編、審、倆批銷售各忠種流程的躲作業(yè)指導(dǎo)豈書，如接攜待流程、何置業(yè)計(jì)劃猴計(jì)算表、友客戶跟蹤投、簽約流毅程、貸款飽流程、催瘦款流程作備業(yè)指導(dǎo)書峰，并通過糞實(shí)戰(zhàn)熟練浴掌握流程安細(xì)節(jié)。進(jìn)線上門翻：快速反應(yīng)唉（第一時(shí)萄間進(jìn)入接艦線狀態(tài),避免電匪話鈴超過腔3聲）統(tǒng)一接盆線問候刃語（俱如:你亮好,x滔xxx項(xiàng)目,有什么慮可以幫到巖您……）統(tǒng)一接線鋸短信制度撒（對(duì)有效酒電話進(jìn)行跑一對(duì)一短職信跟蹤服對(duì)務(wù),更有座效的管理貿(mào)客戶,且泄可以給到購客戶尊重廣和受重視拘)如:您好,傍感謝您致噸電xxx窮x項(xiàng)目,我是欲銷售代樓表XX墳X,以泳后將由咽我為您粘提供服蜓務(wù),如肚您有什趙么疑問至可以隨倘時(shí)來電品13X胡XXX諷XXX歲XX,你謝謝）回訪時(shí)無間溝通蝕（明確授客戶方宵便回饋慌時(shí)間和孕回饋方霸式，落粥實(shí)客服巖責(zé)任）制定統(tǒng)一睜說辭，規(guī)景范銷售行猜為在開盤前郊一個(gè)月形閃成營銷百咽問。通過客戶斬體驗(yàn)點(diǎn)制豪定統(tǒng)一說駁辭：質(zhì)量體驗(yàn)兼點(diǎn)——門、窗、塘墻體、屋部頂漏雨、超走廊等；戶型體驗(yàn)?zāi)泓c(diǎn)——室內(nèi)功捏能設(shè)計(jì)選的人性?；⑿蕴巸r(jià)比情護(hù)況；環(huán)境體驗(yàn)包點(diǎn)——小區(qū)大門伐、道路、數(shù)綠化、景河觀的設(shè)計(jì)跡與施工；服務(wù)體奪驗(yàn)點(diǎn)——注重銷售河細(xì)節(jié)服務(wù)裕，制定特尤色物業(yè)服蓋務(wù)方案。3.營銷百為問和統(tǒng)駕一說辭匪須經(jīng)相碌關(guān)部門籌及人員怠審核審明批，對(duì)禍?zhǔn)蹣菃T跨在上崗漆前一個(gè)勤月進(jìn)行殖封閉培賭訓(xùn)，針依對(duì)培訓(xùn)箱內(nèi)容進(jìn)天行考核凈，合格咽后上崗幟。4.培訓(xùn)考單核旨在菊誠信為惑本、實(shí)溉事求是怕介紹樓慰盤具體蕩情況，真不允許冬超范圍讀承諾。進(jìn)線上題門的標(biāo)訴準(zhǔn)流程一、準(zhǔn)倒備期服看務(wù)體系閱——前期廣告去宣傳物料朗要經(jīng)過相績關(guān)專業(yè)人踢員及領(lǐng)導(dǎo)嚼審核審批結(jié)合項(xiàng)目太策劃方案緣瑞，歸納宣滅傳賣點(diǎn)進(jìn)醬行宣傳，伏樓書、折典頁、展版薦、沙盤等珠制作應(yīng)進(jìn)手行相關(guān)部皂門及人員餅的審核及異相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)昨?qū)徟?。涉及政府俘投資建設(shè)翻的區(qū)域價(jià)揭值方面的恩宣傳需經(jīng)曬總裁審核誦，董事長路審批，如討公園、市穴政道路及灣配套等。涉及小淚區(qū)配套霞方面的孤圖片及策文字資仇料宣傳宋需經(jīng)規(guī)販劃設(shè)計(jì)亭部、策艇劃部等粉專業(yè)人祝員審核伙，相關(guān)季領(lǐng)導(dǎo)審子批；如柏教育配爐套、健敗康配套徐、休閑雜配套、鴨交通配辣套等。小區(qū)細(xì)螞節(jié)設(shè)計(jì)兄及產(chǎn)品勇設(shè)計(jì)的傍圖片、局戶型、藍(lán)文字及者數(shù)字資僅料宣傳槐需經(jīng)規(guī)帝劃設(shè)計(jì)年部、策劑劃部等掏專業(yè)人則員審核我，相關(guān)挺領(lǐng)導(dǎo)審習(xí)批。宣傳內(nèi)扶容現(xiàn)期宋難以確經(jīng)定的或吳有可能啊發(fā)生變賴更的項(xiàng)悶?zāi)繎?yīng)在伙宣傳資廟料上注移明：此兵為參考吼資料，挺實(shí)際交部房以政育府相關(guān)犁部門審鞏批為準(zhǔn)鑰，如戶松型、立躁面、綠碎化等進(jìn)殃行文字伴提示。二、銷清售期服區(qū)務(wù)體系碧——禮賓服爪務(wù)統(tǒng)一著裝嘩、統(tǒng)一培餅訓(xùn)，管理剝有序、服粉務(wù)到位，發(fā)給足客戶成心理安全疊；凸顯業(yè)煮主的尊禾貴身份棋，專業(yè)恨性的禮還賓服務(wù)循在項(xiàng)目端銷售階漂段就極寸易被客得戶感知殿。銷售前體刑現(xiàn)細(xì)節(jié)服擇務(wù)的準(zhǔn)備銷售人員飾統(tǒng)一著裝稻，佩帶微谷笑服務(wù)標(biāo)丟識(shí)。制定客戶青服務(wù)流程舞以及檢查齒標(biāo)準(zhǔn)。推行全前員微笑拋服務(wù)，尤以更好蹤蝶的服務(wù)撫品質(zhì)感假動(dòng)客戶徹。搜集客喚戶資料蕉，為以予后建立倉客戶檔失案作鋪撓墊。制定公司挎客戶管理摧辦法。二、銷孤售期服千務(wù)體系嶼——輪序站崗固接待服務(wù),（避免驚客戶第棄一時(shí)間征上門無欲人接待酷的情況寒出現(xiàn),建議良無好的項(xiàng)目第一印削象)來訪短信敗服務(wù)制度嶼（對(duì)所有頭來訪客戶相實(shí)行及時(shí)笨短信服務(wù),在客戶挨離開銷傷售中心制時(shí)開始唐發(fā)送，鳳讓客戶武對(duì)本項(xiàng)陵目有親扒切感,且能起由到客戶籃加深對(duì)主銷售代黃表的接牲待印象,更也為下超一次的跟豬蹤奠定基且礎(chǔ)。如：XX先生/女士感謝蓮您參觀xxxx項(xiàng)目,我是剛錯(cuò)才接待丸您的XXX懇,很榮幸蛾能為您遇服務(wù)，拘如您有斃任何疑錯(cuò)問，請敲隨時(shí)給黎我電話13XX辦XXXX元XXX，期待您步的下一宏次光臨吹。)交叉交忌接制度招（避免寫形式交撿接遺漏疤客戶問自題，落娛實(shí)時(shí)間憂承諾）銷售展此廳的細(xì)辟節(jié)服務(wù)寄的體現(xiàn)銷售現(xiàn)柳場準(zhǔn)備悅花茶、獲濕紙巾翼。設(shè)立兒盛童娛樂卷區(qū)。展廳配備踏遮陽傘。為業(yè)主準(zhǔn)趙備鞋套。準(zhǔn)備坡跟刪鞋。洗手間海小提示宰。寫有客役戶稱呼吸的樓書啦。出租車辰登記卡盟片。進(jìn)行誠信形營銷，明禽確住宅因營位置等原桶因的優(yōu)缺奧點(diǎn)低樓層住趙宅在冬至薦前后擋光頌的時(shí)間與布程度，對(duì)桿于擋光較貝嚴(yán)重的住并宅通過列蟲表方式公位告。小區(qū)規(guī)劃恢設(shè)計(jì)的熱帝力泵房、鄉(xiāng)豐水泵房、油電房對(duì)住健宅噪音、吊輻射等的含影響程度背的數(shù)字、拜文字說明耽。噪音、輻舞射、遮擋暗的影響程蔑度要由規(guī)柜劃設(shè)計(jì)部胞門提供具閱體數(shù)據(jù)。門市房、慰車庫、偏味樓與主體贊住宅設(shè)計(jì)零交接對(duì)住照宅影響需輸結(jié)合設(shè)計(jì)廈情況形成辭審批后的耀統(tǒng)一說辭糠，明確解鬼釋。針對(duì)上久述內(nèi)容頓形成資母料納入暴售樓員音銷售資滴料，重殘要內(nèi)容狼要上墻擱展示。售樓員赤介紹受考影響房勉源時(shí)需腹遵循統(tǒng)屬一說辭源，并在雙簽定合選同時(shí)加絲式入補(bǔ)充卡條款。銷售展床廳的接悉待客戶府細(xì)節(jié)二、銷售奪期服務(wù)體櫻系——快速反田應(yīng)，提尖供專業(yè)怕、詳實(shí)及、客觀醉的可信槐賴的服煎務(wù)形成現(xiàn)友場統(tǒng)一挺說辭制側(cè)度稅針對(duì)現(xiàn)趙場出現(xiàn)利的客服猜問題和迎項(xiàng)目動(dòng)聾態(tài)信息言，形成蠅明確的霧現(xiàn)場說芽辭，保記證現(xiàn)場子客服的嘗統(tǒng)一性主動(dòng)關(guān)注蒼客戶需求禍對(duì)豈于未能滿絨足客戶需漏求的工作闖項(xiàng)，當(dāng)天床進(jìn)入項(xiàng)目林經(jīng)理客服盼流程根據(jù)項(xiàng)目盒的特性，某現(xiàn)場強(qiáng)化腰安全提示致規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)全員微笑橫服務(wù)制度溝從鴿客戶進(jìn)入蠢第一時(shí)間吉起即讓客趁戶感知我積們的微笑盈服務(wù)銷售現(xiàn)屑場設(shè)大符盤客服類員，專婦人處理既設(shè)計(jì)變罷更方面理的問題通過客戶會(huì)服秋務(wù)客戶制定客戶會(huì)章程也。定期舉著辦與客坊戶利益棵相關(guān)的眠活動(dòng)。制定不同填會(huì)員購房右優(yōu)惠政策創(chuàng)。1.規(guī)盤劃設(shè)計(jì)變憐更。發(fā)生規(guī)違劃設(shè)計(jì)救變更由館規(guī)劃設(shè)征計(jì)部以姐