河南花園洋房住宅項目營銷推廣策略報告圖文并茂

xx花園項目營銷策略?報告結構Part3Part1市場研判Part4Part2項目解析項目定位及建議營銷策略1市場研判——了解并掌握市場，探尋市場機會點！睢縣位于河南省中東部，地處豫東平原，隸屬于河南商丘市，是河南歷史文化名城、中國最佳生態(tài)旅游縣。數(shù)據(jù)來源：睢縣政府網(wǎng)站睢縣位于河南省中東部，西距鄭州市160公里，東至商丘市60公里，東鄰寧陵縣，南接柘城、太康縣，西毗杞縣，北靠民權縣；土地面積919.08平方公里，轄8鎮(zhèn)12鄉(xiāng)、548個村委會、1171個自然村。2009年年末全縣人口81.26萬人，常住人口75.84萬人；目前已形成紙業(yè)生產(chǎn)、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民營企業(yè)群，是河南省板紙和板山羊出口基地；是河南省歷史文化名城、中國最佳生態(tài)旅游縣、全國科普示范縣、全國棉油百強縣和河南省平綠化高級達標先進縣

；城市發(fā)展/城市地位中原水城、歷史悠久、英才輩出睢縣歷史悠久，英才輩出。為河南省歷史文化名城，自秦置襄邑縣始，已有2200多歷史，宋為拱州，元稱睢州，民國時期改成睢縣。境內(nèi)有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代無憂寺塔、宋代圣壽寺塔、明代袁家山及清初湯斌祠等國家或省級重點文物保護單位。睢縣歷史上仁人志士輩出，如五代后唐七州刺史張廷蘊、宋代工部尚書郭贄、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝戶部侍郎王紳、現(xiàn)代著名詩人蘇金傘、當代一級英模任長霞、亞運冠軍劉海濤等等。

城市發(fā)展/城市印象

公路：連霍高速、鄭永省道、商丘新鄭機場高速等。

鐵路：東臨京九鐵路、北倚隴海鐵路。航空：新鄭機場、商丘軍民兩用機場。

港口：距連云港港口400公里左右。城市發(fā)展/交通地位處在河南及聯(lián)結全國的密集交通網(wǎng)絡，具有優(yōu)越而獨特的區(qū)域交通優(yōu)勢。經(jīng)濟發(fā)展總體水平較低、房地產(chǎn)處于初始啟動階段、未來空間廣闊。城市生產(chǎn)總值(億元)人均生產(chǎn)總值(元）固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）在崗職工平均工資（元）消費品零售總額（億元）宜興600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大豐207.362856471.729.322240857.31睢縣84.11108949.21/1136125.04發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展：單純數(shù)量型快速發(fā)展：以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展：以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展：綜合發(fā)展型根據(jù)國際通用衡量標準，睢縣GDP增速在10年達到9.5%，保持相對平穩(wěn)增長。目前人均GDP在1500美元左右，絕對水平較低，根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展階段的一般規(guī)律來看，目前睢縣房地產(chǎn)市場還處在一個剛剛啟動的階段，未來發(fā)展空間極大。我們將睢縣與江蘇蘇南、蘇中、蘇北的典型縣市做了數(shù)據(jù)上的對比，發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展總體水平、人均收入等各關鍵指標上，睢縣尚不及江蘇蘇北等典型縣市，遑論蘇中、蘇南的縣市，但是睢縣固定資產(chǎn)投資占GDP的比例遠遠高于幾個可比縣市，說明其尚處于投資推動經(jīng)濟發(fā)展的初始階段。數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計年鑒、睢縣統(tǒng)計公報經(jīng)濟發(fā)展/經(jīng)濟水平2011年，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值31.6億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33.2億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值19.3億遠，增長18%。產(chǎn)業(yè)結構為37.6：39.4：23。第一產(chǎn)業(yè)占比較高，但第二產(chǎn)業(yè)增速較快，其絕對值已經(jīng)超過第一產(chǎn)業(yè)，意味著第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)、制造業(yè)開始逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主要推手?！凹垬I(yè)、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等幾大支柱產(chǎn)業(yè)的興起標志著睢縣已逐步走向工業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的道路。

經(jīng)濟發(fā)展/產(chǎn)業(yè)結構城市發(fā)展機會點城市角色中原水城，黃淮平原腹地，具有悠久的歷史和深厚的人文底蘊，歷史上英才輩出，是鑲嵌在中原大地上的一顆明珠。經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟總體水平較為落后，不僅遠不及江蘇北部縣市，甚至與鄰近的安徽相比也有所不如。但在農(nóng)產(chǎn)品價格飛漲和人力資源日益緊張的今天，在中部崛起的大背景下，擁有豐富資源的睢縣必將迎來一輪長足的發(fā)展。發(fā)展規(guī)劃從睢縣大的城市規(guī)劃來看，整個城市目前正處于從老城向城北新城逐步推進發(fā)展的階段。片區(qū)前景作為隸屬于城北核心腹地、與行政一條街接壤的本項目，必將受益于新城的發(fā)展，未來前景廣闊。房地產(chǎn)市場概況/供銷情況

睢縣房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展滯后，供銷市場活躍于09-10年

睢縣商品房市場睢縣房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，自2007年以來，商品房共建6560套，面積共計72.2萬平米；銷售爆發(fā)期為2009年至2010年，銷售量分別為30.8萬平米、20.1萬平米。目前睢縣在售項目較少，典型代表為天嘉·怡水華庭、龍鳳盛世名城、威尼斯水岸、美景天城等。供應07年以來，商品房共建6560套，面積共計72.2萬平米銷售2008年2009年2010年1.6萬平米，146套30.8萬平米，2800套20.1萬，1827套房地產(chǎn)市場概況/土地市場2010年成交地塊坐落用途面積（萬平米）容積率總建面（萬平米）價格（萬元）單位地價（萬元/畝）鳳城大道北側、育才學校東側商品住宅3.3896

1.6≤R≤26.781531

31

西環(huán)路與鳳城大道交叉口北殯葬用地4.67

0.361.681006

14.4

縣城世紀大道西側、縣人武部北側文體娛樂1.350.6≤R≤0.91.22——

——

振興大道西側、睢州大道北側商品住宅0.0176

1.7≤R≤2.20.03870.5035

——睢縣北環(huán)路南側、湖東路東側、中心大街西側教科用地2.4745

0.51.237414

11.2拱州路北側、東環(huán)路西側商品住宅0.589

3.5≤R≤42.356375.11

42.5

縣城世紀大道西側、縣人武部北側文體娛樂1.350.6≤R≤0.91.22————文化路與袁山路交叉處東北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257衛(wèi)生局住宅小區(qū)北側、教育局東側商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路東段北側廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西側、鳳城大道北側商品住宅0.34

2.9≤R≤3.41.156741.5

145

睢縣土地成交量上升走勢明顯，2009年土地成交17.25萬平米，2010年初至今成交40.55萬平米；累計成交土地的平均價格在30萬/畝左右；

2010年成交土地中，商品住宅用地成交量不大，單幅地塊面積較小，容積率大多在2-4，說明今后商品住宅建筑類型以小高層、高層為主。

供地節(jié)奏有所加快，后市供應量充足，應加快開發(fā)速度，搶占市場先機，避免后市競爭壓力本項目天嘉怡水華庭時代廣場龍鳳盛世名城美景天城盛元天湖城房地產(chǎn)市場概況/住宅市場頤景佳苑康馨家園2011年前項目不多，主要分散于五個衛(wèi)星湖的周圍，市場供銷主要來源于天嘉怡水華庭、龍鳳盛世名城、盛元天湖城、頤景佳苑等項目。項目地址xx大道交叉東南角開發(fā)公司xx大置業(yè)有限公司占地面積5423.6平米總建面積33643.81平米容積率6.203套數(shù)270物業(yè)類型17+1高層該項目總用地面積5423.6㎡，總建筑面積33643.81㎡，建設17層商住樓1棟和17+1層商住樓一棟，兩棟商住樓底下1-3層為商鋪，其余為住宅。項目商業(yè)面積為9738.54㎡，住宅面積23905.27㎡，其中60.5㎡的60套，82.3㎡的30套，88.7㎡的120套，即90㎡以下的合計16743㎡，占住宅總面積的70%；103.94㎡的30套，134.8㎡的30套，合計7162.2㎡，占住宅總面積的30%。該項目綠化率35%，容積率6.203，建筑密度46.06%。

項目概況重點項目分析/xx廣場項目地址鳳城大道與中心大街交匯開發(fā)公司鑫業(yè)置業(yè)占地面積32303平米總建面積23萬平米容積率7.12套數(shù)1502物業(yè)類型27層酒店+11棟32層住宅該項目總建筑面積：23萬平方米，其中1幢27層酒店，11幢32層住宅組成，容積率7.12%，綠化率35%，住宅面積173560㎡，酒店面積24650㎡，地下33060㎡，總戶數(shù)1502戶，戶型面積：70-90㎡以下，122800㎡，占住宅總面積的70.1%。91-140㎡50760㎡項目概況重點項目分析/時代廣場項目地址中心大街北段。五號衛(wèi)星湖對面開發(fā)公司河南瑞博投資有限公司占地面積28508.33平米總建面積6.5萬平米容積率5.2套數(shù)1283物業(yè)類型高層該項目總占地面積28508.33平方米，一期建設為12幢，總建筑面積90000平方米，容積率4.82，建筑密度38，綠化率30%，商業(yè)建筑25000平方米，住宅65000平方米，共計668套。二期建筑面積65000平方米，容積率5.2，建筑密度40，綠化率35%，商業(yè)建筑5000平方米，住宅60000平方米，共計615套，其中90平方米以下的為471套合計42000平方米，占70%。

項目概況重點項目分析/龍庭水岸項目地址鳳城大道中段開發(fā)公司睢縣永基置業(yè)有限公司占地面積15117平米總建面積10萬平米容積率7套數(shù)826物業(yè)類型高層該項目土地使用性質：商業(yè)、兼容居住

容積率：0.7≤R≤3.31

建筑密度：＜25%

綠地率：＞37%

建筑規(guī)模：≤105820.46平方米

建筑高度：＜90米（室外地坪算起）

建筑層數(shù)：2—26層項目概況重點項目分析/中央花都項目地址中心大街與睢州大道交匯西北角開發(fā)公司河南瑞博投資有限公司占地面積6530.61平米總建面積3.2萬平米容積率4.9套數(shù)279物業(yè)類型高層該項目總建筑面積32000平方米，容積率4.9，建筑密度40，綠化率35%，共計3棟，其中建筑樓層為15十1層，商業(yè)面積6000平方米，住宅面積26000平方米，共計住宅279套，其中90平方米以下214套，面積18200平方米，占住宅面積的70%以上。

項目概況重點項目分析/金帝名城房地產(chǎn)市場小結住宅市場供銷：房地產(chǎn)市場起步較晚，銷售爆發(fā)期為2009年至今，2009年銷售量在30.8萬平米，2010年——2011年銷售量在50萬平米左右，目前土地市場節(jié)奏明顯加快，后期市場壓力不容忽視；建筑類型：在售項目以多層建筑為主，高層建筑市場接受度不高，存在抗性；供銷結構：家庭結構決定了110-130平米的三房成為市場絕對主流，兩房占比較少；銷售價格：睢縣高層商品住宅銷售價格在2600-3100元/平米不等，相對于09年初的銷售價格具有漲幅較快；購房客群：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房客群成為主力，城區(qū)拆遷、改善、婚房成為其次.城市發(fā)展規(guī)劃中，大力拆遷改造老城區(qū)，核心發(fā)展新城區(qū)。在這一大框架下，老城拆遷必將產(chǎn)生大量的剛性需求，為新城區(qū)的開發(fā)帶來巨大的消費市場保障。從整個睢縣的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，房地產(chǎn)處于初步開發(fā)到大力開發(fā)的過度階段，這一階段是泡沫急劇形成的階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)的黃金階段，從城市大環(huán)境下，目前介入該市的房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常好的時期。房地產(chǎn)開發(fā)的機會較大。同時，從大背景來看，城市房地產(chǎn)開發(fā)水平需要一次升級，未來市場供應急劇放大的環(huán)境下，品牌效應和產(chǎn)品效應是市場成功的法寶！房地產(chǎn)市場機會2項目解析——

人無我有，人有我優(yōu)??！老城區(qū)睢縣城松市規(guī)劃北部新城但區(qū)城市布著局特征遇是南老備城、北漲新城和護已經(jīng)開娃發(fā)的區(qū)方域三大堆片區(qū)。頂老城以度拆遷改熄造為主虎；已經(jīng)促開發(fā)區(qū)律是睢縣兆第一輪治房地產(chǎn)做開發(fā)的圣熱點成咬熟區(qū)域?。恍鲁潜馐谐鞘谐园l(fā)展的滿重心，凝是未來稍城市的裂中心，零也是未逗來城市巧房地產(chǎn)擇集中供傍應區(qū)域膨。已經(jīng)開發(fā)握區(qū)域地塊位駛置本項目位工于城北新元城的核心赴地段，是蠢未來城市巖發(fā)展的重咐心，地段任優(yōu)勢明顯因。項目地段蛛優(yōu)勢：1、項目周因邊由2號衛(wèi)星湖次和3號衛(wèi)星層湖環(huán)繞平，風景啟好，居狐住氛圍步良；2、周邊逃縣實驗典中學小狗學部、飼博文中盜學，均堂為縣重匪點學校譜，學區(qū)漸好3、距離糠政府較劉近，后矮期配套錫跟進前孝景良好主；4、周邊規(guī)哨劃配套齊樓全；5、占據(jù)晝主要道悲路，具澆備升值霧橋頭堡才概念。項目所在地塊現(xiàn)狀/區(qū)域內(nèi)蒙道路、設地塊現(xiàn)旗狀、河怠道、周援邊配套1、區(qū)域規(guī)蔬劃完成，逃區(qū)域內(nèi)目繪前處于開氧發(fā)階段，頸區(qū)域已開尊發(fā)項目基福本是行政呀辦公單位押，住宅小款區(qū)較少；2、區(qū)域錢內(nèi)生活坐配套一余般，目訪前來看方，區(qū)域腎開發(fā)還涂非常滯禾后，各霉種配套閥匱乏，堪未來市艦場發(fā)展各空間較址大；3、項目地棗塊較為完足整，比較拿利于規(guī)劃孫；4、區(qū)域終內(nèi)潛在攤上市項坦目較多呈，未來休供應巨層大，競椅爭激烈紀；5、本項居目從地斬塊資源葛分析，歐有明顯筑的地段提優(yōu)勢和路景觀優(yōu)襯勢，但欣也有明罷顯的劣浴勢，在殲整個大盆片區(qū)內(nèi)環(huán)，項目捆地塊價希值中上病等。區(qū)域發(fā)展遣狀況S（優(yōu)勢垃）地段優(yōu)冊勢明顯才：位于費北部新灘城的核好心區(qū)域景觀優(yōu)循勢明顯妖：項目面自身衛(wèi)早星二、屬三號湖硬和市政盒公園的竭開發(fā)，梁為項目神本身帶堅來了極具大的景晴觀優(yōu)勢命；地塊交鵲通優(yōu)勢晨：地塊孕無論是畏在北部鄰新城，足還是到亭達老城谷區(qū)，大代交通都悲非常便昏捷。W（劣勢簽）道路噪掃音劣勢耽：先天耽性存在截，在未辨來開發(fā)轎中，盡瓶量通過留規(guī)劃來刪弱化這昏一劣勢深；區(qū)域成隱熟度相形對較低杯，特別漢是生活傭配套和圈市政配攝套滯后擴。但是騙隨著區(qū)濾域開發(fā)賀的深入動，這一塊劣勢將劃以根本副解決；O（機會神）城市發(fā)比展機會歲：睢縣燈作為內(nèi)強陸四線居城市，晴未來房折地產(chǎn)開慎發(fā)有巨份大機會剛；城市規(guī)劃丈機會：城榴市整個重盒心在北部巷新城，本參項目又坐每落于新城產(chǎn)核心位置婦，城市規(guī)懷劃帶來的倉無與倫比劫的前景機蒸會；區(qū)域大量乏企事業(yè)單乒位帶來的楊優(yōu)質客群炊機會；產(chǎn)品機會閃：睢縣房散地產(chǎn)市場置在產(chǎn)品建熊造上一直筒處于較低電狀態(tài)，市打場缺乏獨坑特的、亮稻點突出的惱產(chǎn)品，這其為本項目笨提供了一夾定的市場止空白機會肚。T（威脅）未來睢煩縣房地直產(chǎn)市場微供應量才巨大，貪同時供尊應又主秋要集中騎在北部恨新城區(qū)技域，未葡來區(qū)域蛾內(nèi)競爭鄰激烈；目前睢縣脹市場對小雨高層和高厲層產(chǎn)品有棵明顯的抗些性，這在究四線城市守普遍存在顏，在一定可時期內(nèi)，奸很難扭轉敲，這位項狼目后期規(guī)撥劃帶來一廁定威脅，念特別是對緊高層產(chǎn)品師規(guī)劃帶來攜巨大壓力券；城市房局地產(chǎn)市伸場不規(guī)藍范，帶塑來的不等確定因享素較多息，項目變開發(fā)存膚在著地放方政府柜諸多政閉策上未創(chuàng)來改變挺威脅（本一般內(nèi)愁陸四線滿城市，仗政府誠嫂信度一篇直不高束，這對吹未來開邀發(fā)企業(yè)熄帶來一蚊定壓力側）。SWO鍵T分析25問題點可利用的資源，以及市場契機可供解決的方法干擾問題市政公園、衛(wèi)星二、三號湖從整個地塊來看，三面臨路，噪音干擾大，項目可以通過規(guī)劃來弱化它對整個地塊的干擾：盡量把地塊北部區(qū)域規(guī)劃成城市公園，同時運用二、三號湖的規(guī)劃，把這一區(qū)域與項目住宅開發(fā)區(qū)域向區(qū)隔配套滯后項目規(guī)劃商業(yè)設施配套滯后可以通過項目自身的商業(yè)規(guī)劃來根本解決這一問題：引入便利性商業(yè)完善自我配套市場未來競爭激烈區(qū)域內(nèi)商品房市場競爭較大，主要是面對未來潛在上市項目消費市場對高層住宅的抗性較大開發(fā)時間盡量提前，加快推盤節(jié)奏，搶占市場先機獨一無二的高性價比項目路線——獨特的產(chǎn)品賣點和合理的價格體系找準自身的目標客群政府誠信風險項目開發(fā)周期控制政府公關處理合理安排項目開發(fā)進度，盡快落實土地更項法律規(guī)范手續(xù)。與兄弟開發(fā)企業(yè)形成市場規(guī)劃條例。加快開發(fā)周期，不適宜戀戰(zhàn)??！通過SWOT分析尋找膨項目的問搖題點及可巨供解決的仰途徑四象限院綜述根據(jù)四亡象限分柱析，結神合項目底所在區(qū)留域，目凱前行業(yè)益的宏觀端政策等協(xié)綜合狀謀況來看項目的調(diào)矮性定位：中高端茶樓盤饅（區(qū)拘域環(huán)境褲促成）項目的運稱營戰(zhàn)略：打造精側品偷（項棟目規(guī)模噸小，不溜做氣勢聞做精致屑）項目的戰(zhàn)合略升值：提高項目知功能，增顯強居住氛播圍帶動項造目高附加顏值項目的經(jīng)嗚濟戰(zhàn)略：打造區(qū)域咬名片，導稠入都市高跨端生活，脖獲得高回重報3項目定維位及建外議——沒有最谷好，只纖有更好燃！中端中高端富豪家庭年收遞入60萬讀以上，比技例1%以內(nèi)頂端產(chǎn)壘品的消胖費者客戶階乘層分析中低端家庭年踏收入10-40萬，暗約占14%中高端產(chǎn)晌品的主力匯消費階層家庭年脖收入8-15萬，鄭約占25%中價位春樓盤的金主力消這費力量低端家庭年才收入5-7萬，炸約占30%中低價竊位經(jīng)濟芳型樓盤援的主要純消費力寨量家庭年址收入3萬以內(nèi)賊，約占30%基本無悄住宅消構費力量中端客顫戶及中品高端客淚戶所占友的人群去比例約39%，一般來菊講，越是開高收入階膀層，其購細房人群的軋比例越高幣，因而睢胸縣房地產(chǎn)陡市場的主搏流人群集新中在8—15萬元之間柜家庭收入棄的人群，檔他們的購六房特征成聽為我們重襯點研究的芳對象。對睢縣關客戶階稠層的分菊析有助邁于我們旺發(fā)掘和艱分析自姜己的目軟標客戶腐群，并喬研究他脆們的置堪業(yè)特點猾；客戶階層合的劃分是架一個動態(tài)況的過程，暖劃分標準膨和人群的拿變化會隨皆收入水平偏變化而逐殿漸變動；客戶階層疲的比例不妥等于實際民購房客戶俗的構成比追例，一般觸來講，越竭是收入高褲的客戶，賞其人群在斜市場的購日房比例越原高；收入水平覺是衡量客蠻戶階層的南一個最基最本的方式娃，事實上允對客戶階員層的劃分攝還將結合略收入方式銹、家庭結距構、年齡傅特征等因擇素?？腿憾ú鹞豢腿憾ㄎ粓D示客戶枕階層主要初從客戶家建庭的經(jīng)濟跟收入來劃身分。中高端客舞戶中上層竹的家庭收廳入界定為10—40萬廳元，中駁端客戶茂的中下嚷層家庭肌收入界片定為8—15萬元截；以上兩類德客戶是睢更房地產(chǎn)市六場的主要線消費力量慘，也是市扮場爭奪最籌為激烈的敲兩個客戶靜群體；對以上繞兩類客顏戶進行咱詳細研丟究將有架助于我析們進一笑步明確卵客戶定鞏位、產(chǎn)秧品應對貝策略及抓項目整提體的開旨發(fā)戰(zhàn)略撞。中端中高端富豪中低端低端對客戶的掏初步界定居，有利于擁更準確鎖鈴定競爭對比手，研究逆項目地塊頁資源與之臭先天方面郊的差異，傭研究競爭文對手的產(chǎn)板品優(yōu)劣勢附，從而找獸出市場的誘空白點和垃機會點，陡合理運用潔差異化策厘略，制定良項目開發(fā)疊戰(zhàn)略。本項目棄客戶的復初步界弟定為：中高端先客戶的狹中下層撿；中端客形戶?？腿憾▔盼粩U大的區(qū)域客戶+外來導入的州客源+近鄰睢競縣的周勇邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)女區(qū)域，貍地產(chǎn)升驢值是他怠們置業(yè)麻睢的主秤要因素奏，同時梨包括工趴作、商苗務產(chǎn)生搜的居住梢、度假干等因素柏。精準的區(qū)域客采戶睢縣及周需邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客痰戶——土地資黃源愈發(fā)宅稀缺，仆中高端偷客戶可桃選擇性漢未到飽惑和；擴大的溪客戶面周邊高新遙產(chǎn)業(yè)導入距的中高端吹客群，睢推縣外向型以經(jīng)濟發(fā)達散，高新產(chǎn)游業(yè)園區(qū)發(fā)呀展力強，贏同時睢縣豪城市化率切不斷提高府，使得這楊部分客群邁成為本案肢的主力客水群；市場定愛位本項目地斗塊條件支燦撐開發(fā)中挺高檔次的嘗物業(yè)高品質創(chuàng)股新產(chǎn)品體增系較高要求打的生活環(huán)汗境需求多元繭化區(qū)域市場及高端品質說社區(qū)較多貢；未來地刺塊開發(fā)挪項目應事在品質是上有所餐提升；地塊因捏素分析客戶需吸求分析市場競爭災分析基于地抗塊條件娘、客戶窯需求以朵及競爭衣市場狀久況，確部定本項慨目的市爬場定位項目市場竭定位考慮歸因素市場定全位項目市場磚定位：區(qū)葡域市場頂序端品質、灰中高檔次晶價位的精邊品社區(qū)1、頂象端品質絡是基于鋤客戶引疲導成敗縮慧、產(chǎn)品濟價格提版升的綜決合理解父的結果貸：需求多元暗化客戶購頂房需求不賤確定，高椅品質是引味導成敗的毫關鍵；從搶目前睢縣顯市場來看倆，頂端品騙質的社區(qū)恥正在逐漸貍增多，而視他們也正類是拉升整放個睢樓市天均價的主癥力軍；2、中酒高檔次州價位是初基于競鄰爭和客知戶分析使，后期型會隨著耗開發(fā)進才行提升繡：在項目未神成型以前綁，高性價檢比是項目綢入市的競病爭策略之貞一，但隨箏著品牌的播樹立和客棚戶的認知豎，檔次會誕有所提升璃；功能定返位兩大千出發(fā)走點1、項廚目規(guī)劃哪整體效磁益最大俱化2、項目勿產(chǎn)品價值巡壽提升3、項脈目快速搭銷售與沃利潤最童大化4、項哈目附加陶值的最綿大化5、項目饑品牌資源梯積累6、企鄙業(yè)品牌伙形象塑嗎造1、投獨資開發(fā)餃風險的秀有效規(guī)你避2、項目贈開發(fā)商周槐期的有效撿控制3、項芒目競爭只優(yōu)勢4、產(chǎn)察品設計亮優(yōu)勢5、資支金快速井回籠6、成券本控制利益最大培化風險最小它化功能定搏位定位思路抬：基于項預目條件，曉市場風險表，客戶需鬼求以及利詞益最大化自身資源租條件：屬持于開發(fā)商竟的首個項羽目，缺乏膛品牌知名磁度、信譽譽度、美譽轉度，而周層邊高端項折目云集，叼競爭激烈市場風丟險：隨凈著睢縣炒地產(chǎn)開貫發(fā)商不雅斷擴大上、掘起堪，客戶墨越來越價注重開芒發(fā)商品飛牌；項目需未求：需免求多元蚊化，使鮮得產(chǎn)品焦必須具妄備豐富侄、創(chuàng)新練；利益最大化：符顏合市場貨的產(chǎn)品澤定位，粗通過有姑效營銷晝確保利益最大綠化形象定剃位“一種選村擇，一種蹦生活”“公園就意在家門口還”“會呼吸筑的房子”通過對告項目產(chǎn)遙品的客群定位、市薦場定位、是功能定位花，項目可遍形成后續(xù)毯營銷的一炮個“有利粥法寶”：增加項目挑高科技含臟量，讓受脆眾買到“獄放心房”茅“高性價每比房”對狐提升居住孟品質，起杏到巨大作壩用項目形撫象定位迅：鑒于號皇都花推園產(chǎn)品李為高層棒換代住找宅，打閉造睢縣女精品社饒區(qū)，在恒此基礎階上進行勵品牌形括象的延般展綜合考慮論項目區(qū)位靈、地塊現(xiàn)蜘狀、產(chǎn)品信規(guī)劃、市格場競爭關愿系等，我穴們將項目鞋定位為“榜樣精燙品社區(qū)絹—準康抗居它將成播為“睢雜縣城市繁名片”美，精典領生活市示范模吵版！形象定位基本形象特色景稱觀:當前區(qū)僚域市場窩產(chǎn)品中嘗對園林側景觀方輩面都較防為在意,本案依固據(jù)規(guī)模行較小，糖中間間疫距較大等因素園岔同對面公飾園做成互啦補，形成值特色景觀宗，對刺激遍消費，獲鐮得客戶認使可有很大性程度的作帥用。產(chǎn)品建宿議重裝配備之一：平臺綠態(tài)化：可跨采用硬肅質綠化停營造社攀區(qū)景觀悅，以彌庫補綠化揀空間不棄足，同佩時對于脖提升房醉價做有尚力支持主題廣場:好的項風目是超懶越產(chǎn)品雁本身的足，具體雹表現(xiàn)在仇價值觀裁上，依壘據(jù)項目塞特性和睡建筑風飲格，適刺當?shù)膶先胫黝}賀性的公墓共空間叛，更利脹于項目候傳播。重裝配備之二：住宅區(qū)謝廣場可錄模仿丹耍麥童話牢般的意休境，為尾兒童建請造一個語夢幻的銷樂園。雁做一個姥童話主納題或其榴他主題抗。產(chǎn)品建皇議重裝配備之三：產(chǎn)品建議成倒本：約600元/㎡價值點：（保溫、隔音、壩隔熱、盾環(huán)保）1、降低端熱量傳乓導；2、防止冷私凝；3、減少1/3的通過謝窗框散憑失的熱冠量與能嗓量消耗畫；4、降低犯空調(diào)和獸暖氣產(chǎn)斑生的環(huán)伍境輻射課，保護梅環(huán)境；5、有效讀降低聲誘波的共漢振效應布，降低塊噪30d休B以上。斷橋中空改玻璃:重裝配備之四：產(chǎn)品建搭議直飲水惑系統(tǒng):成史本：直飲水糊機系（約含管道襯鋪設）懲約2500元/套；直億飲機（郵立式160臭0元/套，壁式800元/套）價值點：有效去除猛水中的雜舒質、異味列、細菌及積微量有害冠物質，將徹自來水直謎接凈化為促飲用水，泡提高家庭雁餐飲用水智的品質。重裝配備之五：產(chǎn)品建議反沖前置祖過濾器:配置方宮式：直接安裝蕩在家中自緞來水進戶任主管上。成本：2400元/套價值點姥：有效去大除水中堤雜質。緒去除自側來水中陳的鐵銹續(xù)、泥沙超等污垢肝，保持括全屋用駝水的干鋪凈衛(wèi)生妻。延長家中膜熱水器、努洗衣機、毛水龍頭等叼使用壽命遷。過濾器采孫用反沖原遙理，無須燃更換濾芯遣。重裝配悼備之六：產(chǎn)品建姐議新風系宣統(tǒng):成鈴本：以3室兩廳120㎡的房子健為例：掌每戶的蝦費用6000曲-100奮00元不等情。價值點：1）不用問開窗也能能享受句大自然化的新鮮五空氣。2）避免圍“空須調(diào)病”司。3）避免室職內(nèi)家具、梯衣物發(fā)霉信。4）清除室綁內(nèi)裝飾后掠長期緩釋稼的有害氣挖體，利于穴人體健康貴。5）調(diào)節(jié)畫室內(nèi)濕培度，節(jié)叫省取暖建費用。6）有效排指除室內(nèi)各前種細菌、白病毒。重裝配伴備之七：產(chǎn)品建議不銹鋼懼密封地矩漏：成本：60元/個價值點系：1、阻止下呀水異味回袋流。2、防止害藏蟲入戶。水流沖擊時開水流通過時閉不反水、無異味防害蟲重裝配備之八：產(chǎn)品建病議指紋門朱鎖：成棗本：1000誕——30嫩00元價值點失：嵌入式指誘紋識別技寨術,高安全度悅識別方式格及先進的傻指紋識別巴算法,工作穩(wěn)籮定性極逆高。精度高,反應快,功耗低繡。使用方亡便,操作簡單倚。重裝配捐備之九：產(chǎn)品建安議智能化品析牌電梯：成本：25—淺35萬元/套價值點綁：運行速墻度快2.5米/秒，效率廳高。乘坐舒懶適，運糞行平穩(wěn)超無噪音談。使用壽命洞長，故障從率低。產(chǎn)品建鄰議提升成本宴統(tǒng)計高科技技術價格單位建筑面積成本上漲備注斷橋鋁合金中空玻璃600元/平米70元15㎡/戶直飲水系統(tǒng)2500元/套20元新風系統(tǒng)6000元/套45元不銹鋼雙面密封地漏60元/個1.3（可忽略）1戶安裝2-3個指紋門鎖1500元/個12品牌電梯20萬元/組40元合計188元備注：均扣按單套戶假型面積130㎡計算。按照上槽述標準沙建造，嬸預計單劇位售價殿將增加姥188撒元左右谷。但形蜓成了準通康居工用程，并纖完全提還升了項獸目品質核心賣點代言睢縣嘉榜樣社區(qū)木的精品項且目——皇槽都花園二、三指號衛(wèi)星封湖不可喪替代景香觀政府行政御集中區(qū)域最適宜生球活新城板受塊學區(qū)好高端物業(yè)高滿意度冊戶型特色景觀主題廣場斷橋中梳空玻璃直飲水系葵統(tǒng)反沖前置新過濾器新風系統(tǒng)不銹鋼汽密封地躍漏指紋門偉鎖智能化窄品牌電熔梯三大主寒力外圍三大支帶撐體系九項重裝賺配備價格定位價格建渠議影響中高滾端客戶置培業(yè)的重要漆因素：根據(jù)我支司對市捷場的長壘期觀察叛和總結呆，影響墊中高端況置業(yè)者冤決定投伍資置業(yè)燦的最重迅要因素乓為：品續(xù)質、地循段、價辯格。分項內(nèi)容打分合計Q1、位置區(qū)域所處城市級別1—527繁華程度1—31社會認可度1—53熱點地段0—21Q2、環(huán)境自然景觀0—101018城市景觀1—52小區(qū)氛圍1—53人文因素1—53Q3、建筑風格創(chuàng)新1—5423建筑密度1—55人性尺度1—54環(huán)境協(xié)調(diào)1—55（1）品質因勾素q（qual冬ity）（100分為滿分平）第一種持方法：稻項目市冒場競爭燭力價格定位價格建議Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33醫(yī)療1—22娛樂休閑1—22Q5、使用安全性1—3319便利性1—77舒適度1—77使用成本1—32Q6、品牌部品品質0—2210售后保障0—22物業(yè)服務1—33市場形象1—33總計87我司觀點癥，本項目鈔可得87分。價格定刑位價格建榆議（2）地段師交通因咱素t（tra稼ffi括c）100分為滿分分項內(nèi)容打分合計t1、距離距城市中心區(qū)距離1—151022距其他各區(qū)距離1—53距片區(qū)中心距離1—54距城市交通樞紐距離1—55t2、時間到主要干道時間5—151538到最近公交樞紐時間5—1515到市區(qū)最近繁華商圈時間5—108t3、交通組織公交線路1—151216小區(qū)接駁交通1—54t4、停車地面/地下停車5—101010總計86我司觀印點，本汗項目可綱得86分。價格定位價格建驚議（3）價格因芳素p（pri元ce），為于住宅產(chǎn)乒品均價畢，根據(jù)鞏項目所賣在地段凈、項目捉建筑形秒式和時慮間等設院定取值養(yǎng)范圍。項目名稱物業(yè)類型綠化率規(guī)模開發(fā)商銷售均價中央花都10萬平米高層37%10萬體量睢縣永基置業(yè)有限公司2900元龍庭水岸高層住宅+商業(yè)35%9萬體量河南瑞博投資有限公司一期2700元，二期3100元時代廣場酒店+高層35%23萬體量鑫業(yè)置業(yè)3000元價格建往議在品質為、交通昆、價格恒三個最宮主要因笛素之間段，會根萬據(jù)條件隆的不同具對置業(yè)析者的決樓定產(chǎn)生對動態(tài)的影響，集而最終精的結果臂就是產(chǎn)懼品綜合童條件所男產(chǎn)生的干競爭力藥：C（競爭力型）=∑包qn·∑tn/知p品質越椅高、交到通狀況庸越好、搜價格越潔低，競剝爭力越嚼強，也面就是說桃明越好昆賣。當然，當叮我們確定誓項目需要方達到的市粒場合理競寨爭力水平轉之后，就陡能明確計裳算出合理攜的價格水平，并奴通過“完善生活資配套、交判通設施配械備、樣板項工程展示黃、營銷組銳織力度等亞加強元素”的實施上，從而哨實現(xiàn)利倘潤的最均大化?！镞x擇因素木相互作用拋的數(shù)學模恥型價格定碗位價格建議C=閘65*效65/杜300灶0（周邊競徑品綜合均始價）=1.4矮1取值說骨明：∑qn、∑tn值取65分為良零性競爭齒力；p值取最架近睢縣土高層產(chǎn)慰品均價葵，未來估可適當傾修正。★選擇購買可最低理想歡值的計算冶（市場合液理競爭力沸）★選擇購練買價格廚的計算C=1.41，∑qn典=0.攏87，∑tn=趣0.86，P=30桌00（∑qn+∑存tn）/2×櫻C×P甩=籠288盤9.6元/平方米也就說明掛，在本項事目的品質蓬和交通質族素的綜合柳評定條件雷下，結合雅市場合理嫩競爭力，顛本項目理嚷論均價水夏平可達到約為3658元/㎡。但最終銷坡售均價的波實現(xiàn)受以裁下三個因萍素的影響元：1）項目的燥營銷包裝宿策劃，提田升客戶的餃感知價值腹；2）距離痛實際開墻盤銷售腿尚很長即時間，剃市場存汪在不確合定因素左，對銷睡售均價橫會產(chǎn)生堂一定的肝影響；3）發(fā)展怎商對銷暫售速度黃和銷售辜價格關僵系的平步衡取舍榜。我司認為槳，在目前彼市場環(huán)境沾下，項目萌定價建議企為345上0元/㎡左右實盈收均價退，實現(xiàn)情這個價幅格除去秧正常因輛素以外貝，最重嚇要的還本在于全裹方位的騎營銷配穿合。注：本次價德格定位薪的參考刑基數(shù)以純目前的京市場現(xiàn)飾狀為基糾礎，最溜終的價隔格確定判還需要愛結合具蹈體銷售背時間的軋市場現(xiàn)礎狀，經(jīng)駝更為深仰入的市步場調(diào)研販后綜合欄評定。價格定共位55第二種護方法：護市場比代較法此方法雷是根據(jù)臣項目主怕要競爭躍個案的厚地段、盒環(huán)境、緒交通、厭產(chǎn)品、宵配套、尚品牌、下規(guī)模七挽大因素因的優(yōu)劣剝分析，辣與本案喜進行準送確的對值比，我方們根據(jù)饒選取項慎目個案睛的具體眼情況，接結合這古些個案夾目前市林場銷售旺價格，質對本項彼目價格逗進行初很步修正站，并近茶一步進吃行的本反項目價網(wǎng)格預測胳。得出繡目前市抽場可以咸接受的們均價?？杀葌€尚案的選管擇1定價的基典本原則2中央花難都2900元/平米炎龍庭水乓岸3000元/平米葬時代廣蠢場3100元/平米成本原則果、市場導籮向原則、錯價值相符正原則3方面價格建膝議價格定位地段21區(qū)域認同度13升值潛力8環(huán)境20項目環(huán)境9區(qū)域環(huán)境6自然景觀5交通13通達程度10公交網(wǎng)絡3產(chǎn)品20建筑風格5景觀規(guī)劃7得房率4戶型設計4車位0配套12市政配套6商業(yè)配套4生活配套2品牌5開發(fā)商信譽度2開發(fā)商影響力3規(guī)模9面積5社會影響力4合計100七大影械響因素下與所占難比重：3項目修正富價格的確災定價格建議價格定位競爭樓異盤定價反影響因眠素權重削分析表價格建議本案（x）時代廣場

（a）中央花都

（b）龍庭水岸

（b）Px＝？Pa＝3100Pb＝2900Pb＝3000位置19172020環(huán)境20171620交通12111112產(chǎn)品20161817配套9999品牌4555規(guī)模5777綜合指數(shù)89828690影響因素項目修正榴價格確定參考均價岸說明：各項目樂均價按庭照目前斥銷售或啊對外公獨開價格頂取得以上均為彎按建筑面鋤積計的起納價：修正后各員相關樓盤拼價格qi’qi’=（Qx坊/Qi）閣×pi剝注脾：Pi為糧按揭均價Pa’=（Q敗x/Q倒a）×練Pa凝=乞（89/82）×3100=3364賽.63（元/島㎡）Pb’=（Q地x/Q瓶b）×案Pb訪=兔（89/86）×2900=300橫1.1饅6（元/脾㎡）Pc’貝=（Qx/傳Qc）×股Pc劍=（89/90）×300磨0=2966勾.67（元/㎡凝）由各樓村盤對項曉目影響遞權重分諒析得出醬：設各蔬相關樓過盤權重妨取值為Wi，則：注：以牧上各個艙案將100%做如上班分配的沖依據(jù):1、各個掌項目的聯(lián)開發(fā)進法度；2、各個項澆的銷售情算況好壞；3、與本項林目可比性星程度高低時代廣場中央花都龍庭水岸(a)：Wa=60%(b):Wb=25%(b):Wb=15%價格建議價格建樹議由qx=悶∑PiW我i，得：Px=煤（P重a’Wa+誦Pb’Wb+Pc’Wc）/（W站a+Wb劇+Wc）=（3364局.63×60%+3001屬.16×25%投+2966監(jiān).67×15%）/100反%=321趕4.0雨7元/㎡銷售均父價：約3250元/㎡項目修狠正價格歸建議注：本次價格兩定位的參欠考基數(shù)以悅目前的市辜場現(xiàn)狀為牧基礎，最疲終的價格棗確定還需緒要結合具展體銷售時拋間的市場區(qū)現(xiàn)狀，經(jīng)穿更為深入洗的市場調(diào)鑒研后綜合匠評定。價格建公議60根據(jù)我司掩對項目的黎理解以及病目前睢縣丙市場的銷恐售現(xiàn)狀等西因素，結桐合新政后次區(qū)域市場禾對行業(yè)的車反應，采鈔取科學的籮價格計算洗方式，使殲用兩種測塊價模式對訊項目進行陸價格定位餓，分別得嶼出項目的息銷售價格脆為：第一種方戶法第二種樹方法銷售均晨價：約3250元/㎡銷售均什價：約3650元/㎡通過兩跑種方法化的測算飲，我司晉建議，辜項目面叉市表價島為3450元/㎡。該價格濕作為基圖準價格童，隨市湊場行情基進行微夫調(diào)。注：本次價臉格定位沸的參考抄基數(shù)以榆目前的半市場現(xiàn)政狀為基仰礎，最澡終的價舞格確定傅還需要膛結合具溫體銷售肌時間的厭市場現(xiàn)鳴狀，經(jīng)貸更為深這入的市桂場調(diào)研數(shù)后綜合胃評定。4營銷策究略——實現(xiàn)利潤鏟最大化！Textinhere連續(xù)性適用性本項目良性開發(fā)推售的三要素開好頭核心策略怎樣開好粒頭怎么連芬續(xù)怎么適土用提氣入場楊：快速提升扮知名度，厚廣聚人氣本體條霜件的準定備，形凱成亮相姜震撼感循序漸進獅：核心價值肥點的不斷豐鬧富演繹脈沖式的鬼推進，熱但潮不間斷施工進心度、配抽套設施即密切配獻合應對變化靈：產(chǎn)品線的劍動態(tài)調(diào)整形象推廣魔的動態(tài)調(diào)撿整我們需剪要注意喚什么？竣邦機構推廣主掉題城市最蓮精彩1、形象、調(diào)性導入2、蓄勢:引發(fā)全城旦關注3、開盤銷售階段4、二次封加推A/形象實附施策略推廣部署主體過半取得預訊售許可乓證正負零推廣啟貨動開盤銷冰售正負零僑前臨時咨土詢中心辜啟動、漂進場主體封項劃，持續(xù)銷餐售主體完工城，尾盤銷淘售3、產(chǎn)品航價值立禾地主推廣語我：讓每扇摩窗，向慰著風景懲深呼吸2、項目價駝值立地主推廣簡語：一種選擇菠，一種生餅活形象策焦略階段甜目標1、定義雕項目立嗽形象主推廣攤語：光彩奪目被，唱響新弊城注：時鵝間節(jié)點返根據(jù)工侍程進度笛等實際宣情況另別行確定B/傳播渠道神實施·線上樹形凳象1、形象般、調(diào)性導入2、蓄勢:引發(fā)全城絮關注3、開盤銷張售階段4、二次加崗推主體過半取得預售予許可證正負零推廣啟牙動開盤銷憐售正負零牌前臨時咨告詢中心萬啟動、翁進場主體封霜項，持碰續(xù)銷售主體完己工，尾鍛盤銷售1、形象調(diào)婚性樹立戶外廣告·調(diào)性和信便息點2、項目巖調(diào)性，卡營銷信紛息、開張盤信息報紙·溢價和信少息點1、形象及淋區(qū)域認知度訴府求、片區(qū)炒資作、項目信本息傳遞2、項目宗調(diào)性、朱項目賣財點項目及產(chǎn)痕品價值傳融遞雜志·影視調(diào)性1、形象調(diào)顫性樹立2、強化生代活方式電臺、網(wǎng)懂絡調(diào)性和罵信息點1、形象調(diào)撤性樹立2、賣點挖浴掘，營銷笑信息，開料盤信息推廣部憂署推廣部署1、形象、調(diào)性導入2、蓄勢:引發(fā)全城對關注3、開盤沃銷售階段4、二次加偉推主體過旺半取得預售霉許可證正負零推廣啟蠶動開盤銷售正負零臨時咨詢伏中心啟動秀、進場主體封項恰，持續(xù)銷遠售1、樣板房粗開放信息賣點開放量信息短信，信陪息點，截購流客戶2、營銷活找動DM，信芬息點，截快流客戶1、銷售中秀心樣板房開檔放邀請3、開盤響信息4、加筑推信息C/傳播渠漿道實施·線下推廣主體完工揭，尾盤銷窮售第一階段迷：定義項但目樹塊立形象光彩奪賢目，唱餐響新城奠基活動帶儀式活動時艇間：樁緒基前活動形式例：奠基典抱禮活動目的碌：通過奠禿基活動儀扔式，提高墻項目在當圈地的知名騾度，擴大嫌項目在睢細的影響力巡壽，提高皇概都地產(chǎn)項擦目的知名醬度和美譽攝度，通過吧邀請政府玻各職能部紹門的參與踏，突出樓蠅盤政策的妙優(yōu)勢，為丑后期銷售鄰積累更多遭的客戶，愿擴展傳播漆渠道。樹立形象執(zhí)行細節(jié)活動時丘間：樁寇基前活動地點劃：皇都花顯園項目現(xiàn)滲場活動主扭題：皇說都花園銀開工奠底基儀式活動內(nèi)撕容：邀請政洽府各職哨能部門伯人員參觀與確定禮儀予公司現(xiàn)場布藏置及安銳排開工奠場基是一帖個項目恩建設的臉開始，映同時也斬是一個歸開發(fā)過領程受到文關注的釀開始，撒是市場未透明化捐的需求電，同時透也是前閱期營銷防的重頭向戲，通貫過開工擠奠基，高把這種夏市場透芝明度、璃市場美竄譽度和渡市場知綁名度達稱到最大賄化第二階段功開盤銷售一種選擇戰(zhàn)，一種生剃活活動時間賓：工程進挪度達到正鍬負零后活動地午點：皇標都花園膽銷售中蓋心活動目繞的：本痕次活動頌以社會襯公益活娘動為切麥入點（載可以與薄縣教育碗局合作生），與領商業(yè)活蕩動于公門益活動駕之中，壺一方面拳樹立了遵企業(yè)的盆品牌社泡會形象恨，另一棄方面也糾使得皇招都品牌形控象深入始人心，益同時也綢讓消費拴者真切泡地感受講地到精攔品小區(qū)倆的品質辦生活。頸為項目1期開慢盤奠定宅客戶資挖源。中小學生概繪畫比賽品質改變姨生活執(zhí)行細戶節(jié)活動時文間：工序程進度薪達到正孤負零后活動地傅點：皇帶都花園塌銷售中坐心活動主題趨：秀出風低采，秀出識水平活動內(nèi)容夾：1、以我屠的家為主偷題，發(fā)揮熄自己的想猴象，繪畫相出你心目測中的家2、邀鋼請參賽椒的選手軍以比賽源的形式光進行，絕各評選數(shù)出前1默0名代僑表作，量對其進查行獎勵3、邀虛請校領服導為評曠審團4、獎畫項設置肌一、二碎、三等來獎，凡縫參賽者箭均可獲陷贈紀念撥品一份啤酒節(jié)活動時間妖：開盤前活動地棒點：皇載都花園筒售樓部活動目的耽：通過啤閉酒節(jié)活動哨擴大影響騎力，聚斂濤人氣，挖寺掘潛在客迅戶群，為沃項目開盤訪強勢蓄客制造話題執(zhí)行細柱節(jié)活動時間潔：開盤前活動地巷點：皇悄都花園喝銷售中地心活動主排題：酷撕熱盛夏畝，冰爽畜到底活動形式橋：自助+剛節(jié)目表演活動內(nèi)堪容：以3-5犬人為一組握進行喝啤厭酒比賽，櫻每個人一閱口氣要喝餅掉（50全0mm)貍；不限時捷間，按塔完成時鉛間長短守計算排禁名，時淘間最短祖者勝出柔，以此錘類推；舞臺兩則惜分別安排霉工作人員鑒計時，當元場宣布時賤間，評出碰一、二、隔三等獎凡參加者權皆可獲得業(yè)紀念獎一窮份開盤及從加推讓每扇限窗，向萬著風景皇深呼吸價值引識爆開盤推薦鑒方案全城啟幕州，邀你見落證“皇都花盜園”開盤拍儀式在開盤燈之前開竿始做好夠電視廣壺告形象纖鋪墊，繡并且一汽直延續(xù)洽下去，煩開盤當養(yǎng)天舉行繩大型公惡關活動鑼，開盤擴報廣與嗎系列報撐紙電視蔬廣告發(fā)援布配合圍活動營衡銷造勢（預售許慣可證取得蔥）價值體映現(xiàn)風水講座——對話樂風水大師目標：邀演請著名風案水大師將犧風水和項凈目相結合腿，通過大躁師講解提廚問對客戶飛進行洗腦譯式營銷，齡引起客戶巧的關注度鼻?；顒有问剿蓿赫勗捳搲攸c：皇季都花園銷吹售中心活動效果邁評估：對項目菠感興趣哈的客戶香：可對領其進行異蓄客。對項目不斑感興趣的省客戶：影票響其態(tài)度良，在朋友危圈層形成恭口碑傳播巴。執(zhí)行細尤節(jié)活動時間虹：開盤強抹銷期活動地點久：皇都花蜘園銷售中遼心活動主題互：風生水游起活動內(nèi)容料：1、邀闊請國內(nèi)梅著名風盟水大師休演講2、以電端話、短信報、廣告的踢方式告知貨客戶3、把遣項目融析入風水耐學里，例由風水秤大師提給問，凡蘋回答問漿題的客歲戶均贈芝送禮品狐一份。邀請人秘員：政跪府部門遣、媒體拔人員其他活滋動名車體氏驗之旅經(jīng)典攝影麗展活動鋪排公關活動營銷活改動奠基儀膚式兒童繪畫搶大賽項目開坐盤名車體污驗之旅經(jīng)典攝影諸展售樓部春開放風水講假座啤酒節(jié)營銷節(jié)筋點（暫定，年具體執(zhí)行扎根據(jù)工程陣進度安排孝）正負零腰前正負零主體過半取得預售判證后開盤后主體完法工目標：開盤三個月棕內(nèi)實現(xiàn)可售房源去爸化約80%及以上怨（工程剝及其他歐部門配涼合）長期目虹標：保海證項目助正常獲璃利，企宵業(yè)品牌律在地產(chǎn)經(jīng)行業(yè)持睜續(xù)性發(fā)享展品牌：搶占新烏城中心侮，成就材新城影蚊響力，貞實現(xiàn)橋鼓頭堡升騙值區(qū)域全運營化墻；價量：高速，計快收目標客戶：關注客躲戶服務且，樹立皇都次品牌客戶支滿意度，覆力爭行業(yè)艇客戶滿意飄度前列團隊進羞場開盤銷售1、推售價愛格：平開欣高走，隨攜房源逐步繭推出，價眠格逐步提蚊升。2、推售房切源安排原釣則：推售報房源應遵肅循立體搭織配、少量獄多批原則延；推售房餅源的安排壤應根據(jù)市杰場的