建筑設(shè)計階段對工程成本控制要點

設(shè)計成本控制要點一、成本控制的重要性在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造價成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實施三大控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。成本構(gòu)成比例見《金色家園實例》二、建設(shè)項目成本的構(gòu)成

及控制要點一）項目成本概念指建設(shè)項目按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期全部建成，并驗收合格交付使用所需要的全部費用。問題項目成本的構(gòu)成有哪些？項目成本的構(gòu)成見《全員的成本控制分類通則》成本控制指導(dǎo)書1、各部門需編制成本管理部：成本管理指導(dǎo)書(總成本)工程部：工程管理指導(dǎo)書（結(jié)構(gòu)設(shè)備，進(jìn)度、工期及質(zhì)量）財務(wù)部：公司費用目標(biāo)控制指導(dǎo)書（管理費用）銷售部：銷售管理指導(dǎo)書（營銷費用）萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書（規(guī)劃、設(shè)計，室外環(huán)境，裝修）成本控制指導(dǎo)書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法

見附件三、項目全過程的成本控制原則一）前期工作階段1、立項階段（項目建議書、可行性研究，確定及立項）2、規(guī)劃設(shè)計階段（編制設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)行初步設(shè)計和施工圖階段）第一部分：編制設(shè)計任務(wù)書，包括樣板房及會所的控制價（元/套），綠化的總控制價（元/小區(qū)），小品（元/小區(qū)）等；第二部分：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標(biāo)二）施工階段1、建設(shè)的準(zhǔn)備（報批手續(xù)、工程招標(biāo)、施工前期的三通一平等）2、建設(shè)實施階段（工程施工合同，施工管理裝修部分：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求）綠化及小品：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招標(biāo)（注意要統(tǒng)一材料規(guī)格）主體部分：要注意設(shè)計變更的類別問題（設(shè)計院、乙方、甲方、客戶），是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方法（比如：甲方統(tǒng)一變更書面格式等），便于控制設(shè)計院的隨意性及甲方準(zhǔn)確分析報告的總結(jié)四、工程建設(shè)三算的作用一）設(shè)計概算問題：1、設(shè)計概算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、設(shè)計概算的作用是什么？設(shè)計概算的編制單位設(shè)計院設(shè)計概算的作用1、是工程建設(shè)投資的最高限額；2、是選定合理設(shè)計方案的評定標(biāo)準(zhǔn)，是提高設(shè)計技術(shù)水平的綜合反映；3、可以利用主要消耗指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；4、也可在沒有工程預(yù)算情況下，作為簽訂合同的依據(jù)及工程進(jìn)度款的撥付依據(jù)；5、是控制施工圖預(yù)算、考核成本、提高效益的依據(jù)。二）設(shè)計預(yù)算問題：1、設(shè)計預(yù)算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、工程預(yù)算的作用是什么？工程預(yù)算的編制單位需招標(biāo)的主體工程-----甲方委托政府指定的建行及審計站。裝修、特殊及甲方分包工程----甲方預(yù)算人員工程預(yù)算的作用1、較準(zhǔn)確地反映建筑安裝工程造價；2、為各單項工程計算單位費用；3、是甲方及乙方核算的基礎(chǔ)；4、是安排施工進(jìn)度計劃和統(tǒng)計工作量的基礎(chǔ)；5、是安排甲方用款計劃的基礎(chǔ)；6、是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)；7、是編制工程招標(biāo)及投標(biāo)的基礎(chǔ)；查看乙方管預(yù)算的方灘法及注意想事項見附件三）工毛程結(jié)算問題：1、工程但結(jié)算的編駝制及審核蚊程序？2、工區(qū)程結(jié)算忽分為哪倍幾大部溝分？工程結(jié)陸算的編纏制及審盲核程序招標(biāo)的狗主體工京程：乙漫方編制報甲方錫預(yù)算甲方審阿核雙方核鍋對需審計委站審核出具三算仇單。裝修及跪綠化工撫程：乙累方編制報甲方伙萬創(chuàng)萬創(chuàng)審核瘡工程量預(yù)算核隔對單價雙方核對樣認(rèn)可工程結(jié)算倚分為哪幾佩大部分1、工程結(jié)應(yīng)算=總工程預(yù)溝算+租設(shè)計變掏更+材現(xiàn)場簽暑證+材機(jī)料價差四）工程吧結(jié)算的作淘用1、作為基核定固定伯資產(chǎn)最終若價值，考爛核分析投婚資效益的集依據(jù)；2、及典時加強(qiáng)擱竣工決桂算及交稍付手續(xù)既；3、計算證成本，便催于經(jīng)濟(jì)核概算，增加撿企業(yè)利潤巨；五）工域程結(jié)算跟原則（哀與萬創(chuàng)警有關(guān)）見附件六）結(jié)搏算應(yīng)注誦意的問指題見附件五、工廈程預(yù)算糊專業(yè)的路基本概貸念一）工程歡預(yù)算編制夸的依據(jù)現(xiàn)行的建世筑及安裝倉工程預(yù)算運(yùn)定額：1、各證專業(yè)的榜設(shè)計施賓工圖紙2、已確隨定的施工湯方案3、工具股書（信息搖價、設(shè)備消清單、材柏料手冊、呼費用定額狀等）4、市定贏額站頒發(fā)鎖的有關(guān)計貪費及調(diào)差雕文件二）工且程預(yù)算灶編制的咸程序1、準(zhǔn)例備資料泛、熟悉凈圖紙2、按斥各專業(yè)付計算工琴程量（削人工）3、套順預(yù)算定緞額（人杜工輸入油、電腦籌分析、框計費）4、按貫各專業(yè)臟匯總造評價及復(fù)悲核5、編弄寫說明三）工程意常用預(yù)算警定額及特胖點1、土建：2躺000年瞇深圳市建焰筑工程綜母合價格2、裝飾：壇97年貿(mào)深圳市街建筑裝蹲飾工程遣綜合價裂格3、安得裝：8煮9年廣工東省安忌裝工程火單位估唐價表4、園林璃綠化：9逢1年廣東竭省園林綠亂化工程預(yù)兇算定額5、市政處：93年的廣東省市且政工程單段位估價表四）裝修預(yù)算厲常用定額肝不同所造機(jī)成的單價緊差距1、如何界定土建（與牌主體一同朱設(shè)計的裝燙修工程）附與裝飾（鋒屬主體已交貸工，甲方覆另行分包狂的裝飾工勿程）2、定額項目剖單價差見附件3、問題旨：預(yù)算定暴額的組楊成？預(yù)算定衰額的組肢成1、人工粱費（乙方練直接從事械施工工人愈的基本工毫資）2、材料剖費（完成略工程所需您的主要材微料、其他建材料，構(gòu)揀件及腳手兵架、模板磚的攤銷費3、機(jī)械縫費（完成辜工程所發(fā)蠟生機(jī)械臺塞班費）五）按工程摟預(yù)算價引的各類張費用所勾占比例1、材樂料費雀占5跌5—6青0%2、人登工費冶占1慚5--繁20%3、機(jī)柳械費悉占1條0—1聽2%4、管細(xì)理費掘占1住0—1病5%六）預(yù)算綜合系管理費用碰所含的內(nèi)峰容臨時設(shè)供施費、界夜間施舍工增加吃費、雨桶季施工燒措施費、施工止管理費縫、勞保宿基金、軟預(yù)算編催制費、凈現(xiàn)場經(jīng)費、探橋親增加房誠費、水其電。（趁管理及選利潤費狐約20樸%）七）常用的荷施工措郊施費內(nèi)山容（屬晌施工組及織設(shè)計貧）材料二崗次運(yùn)輸藝費、施滿工技術(shù)獄措施費