套養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計合集一鍵下載

旅游地產(chǎn)與高端養(yǎng)老地產(chǎn)

開發(fā)運(yùn)營管理策略前言旅游地產(chǎn)由旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整合而來，有其不一樣的運(yùn)作管理模式，不能簡單套用旅游業(yè)或房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一般管理模式。下面從四個方面對旅游地產(chǎn)從項(xiàng)目投資開發(fā)到項(xiàng)目經(jīng)營過程中應(yīng)采取的管理策略進(jìn)行闡述。Part1啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)Part3經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展Part4避險策略：以防治推進(jìn)成熟重點(diǎn)案例分析目錄四大原則：堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則堅持公共利益導(dǎo)向的原則堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則Part1啟動策略：以原則推進(jìn)立項(xiàng)1、堅持資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)需要更嚴(yán)格的環(huán)境影響評估。關(guān)注資源環(huán)境的恰當(dāng)保護(hù)——開放性保護(hù)，保持資源利用的協(xié)調(diào)性。項(xiàng)目用地及周邊地區(qū)的資源旅游地產(chǎn)項(xiàng)目竭澤而漁人文遺存溫泉濕地鄉(xiāng)村田園森林山地濱海沙灘河流湖泊2、堅持公共利益導(dǎo)向原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的公共利益取向非常鮮明旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往占地較大，常在比較偏僻、落后地方改變該地區(qū)資源沉淀、發(fā)展落后的局面，保護(hù)好環(huán)境；對當(dāng)?shù)嘏f村、舊城、舊工業(yè)等改造，安置原住民；提供高品質(zhì)旅游度假區(qū)，增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機(jī)會，增加稅收；增加住宅供應(yīng)量。目的3、堅持“旅游堅旗、地產(chǎn)筑基”的原則旅游堅旗：確立旅游業(yè)的品牌理念和主流地位，要以旅游項(xiàng)目為核心依托，讓旅游文化滲透到主題空間中去，以此來保持旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該有的公共品牌價值和形象。地產(chǎn)筑基：要秉持可持續(xù)發(fā)展和可行性理念，保障投資的規(guī)模性、連續(xù)性和穩(wěn)健性，在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，給投資商相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地指標(biāo)，讓投資者能夠通過相對較快的房地產(chǎn)收益通道回籠資金，再滾動投入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，形成項(xiàng)目的良性開發(fā)態(tài)勢。4、堅持“先策劃、后規(guī)劃”的原則旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于有大量旅游文化內(nèi)涵，這決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃非常重要。重規(guī)劃、輕策劃的現(xiàn)象對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目深入拓展構(gòu)成了不小風(fēng)險。許多大項(xiàng)目之所以后來出現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營問題，關(guān)鍵先期的策劃工作沒有做好?？偨Y(jié)：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目，涉及幾億元、十幾億元、幾十億元甚至上百億元的投資，必須在最初階段進(jìn)行高水平的、深度的策劃，提出有針對性的、高屋建瓴的戰(zhàn)略思路和定位，提出一系列符合國際國內(nèi)一流水平的、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際需要的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃和運(yùn)營策略，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行以布局空間為主導(dǎo)的項(xiàng)目規(guī)劃。Part2投資策略：以效益推進(jìn)開發(fā)項(xiàng)目投資要從未來的收益和效益入手，反向推進(jìn)投資策略，這樣的策略才是可靠的。四種方法：盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計劃貫徹“全方位精品”的投資理念吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營1、盡可能實(shí)施集群化開發(fā)的模式在相應(yīng)的開發(fā)范圍內(nèi)合理配置產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)施集群化的開發(fā)模式。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目城市型：如深圳歡樂谷旅游區(qū)，其開發(fā)空間有限，城市特征突出，因此，旅游項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)都市娛樂性，整體項(xiàng)目的集群化偏重城市功能配套。包括公寓、區(qū)域的交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施，還有旅游區(qū)專門為游客服務(wù)的餐飲、購物、娛樂等。郊野型：如深圳東部華僑城，空間大，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，因此，這里的集群化開發(fā)主要表現(xiàn)在以度假產(chǎn)品為核心的產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)上。例如主題性的觀光、休閑、度假、娛樂、表演、購物、餐飲、會議等。2、制訂項(xiàng)目合理的分期投資開發(fā)計劃投資額很大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要求制訂詳細(xì)的投資計劃實(shí)施分期開發(fā)。通常把投資分為三期，每期的投資大體分類如下：投資分三期第一期：投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右，主要投資方向有：——必要的土石方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；——原住民拆遷安置項(xiàng)目；——旅游區(qū)大門部分；——主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；——第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：——必要的土石方工程；——內(nèi)外路網(wǎng)系統(tǒng)及其他基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；——原住民拆遷安置項(xiàng)目；——旅游區(qū)大門部分；——主要標(biāo)志性旅游景點(diǎn)；——第一期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。第一期投資額一般占總投資規(guī)模的20%左右主要投資方向有：——第一期未完成的工程；——約60%～70%的旅游項(xiàng)目；——第二期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。主要投資方向有：——第二期未完成的工程；——剩余的旅游項(xiàng)目；——第三期需開發(fā)的住宅項(xiàng)目。注：在整體開發(fā)中，旅游部分和住宅部分應(yīng)交替投資開發(fā)。其中住宅部分還應(yīng)再細(xì)分投資步驟，以保證資金回籠的合理節(jié)奏以及住宅價格的合理上升。投資分三期第二期投資額一般占總投資規(guī)模的50%左右第三期投資額一般占總投資規(guī)模的30%左右3、貫徹“全方位精品”的投資理念旅游地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入精品時代。精品至上是項(xiàng)目投資收益的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)旅游房地產(chǎn)部分、旅游部分全方位精品4、吸引旅游高端人才進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營從旅游地產(chǎn)項(xiàng)目啟動的時候，就應(yīng)該明確一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大策略，即大量引進(jìn)高端型的旅游開發(fā)和經(jīng)營管理人才。保證重大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資沿著專業(yè)的、符合市場需要的、良性的軌道推進(jìn)，才能最大限度地保證把投資開發(fā)轉(zhuǎn)入正常收益的通道上去。Part3經(jīng)營策略：以品牌推進(jìn)發(fā)展四種方式：保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力以整合營銷策略推進(jìn)品牌知名度和經(jīng)營業(yè)績借助資本運(yùn)營推動項(xiàng)目升級1、保持項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐奶厥鈨r值和優(yōu)勢每一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)該從戰(zhàn)略高度充分估量自身在一個城市的特殊地位、價值和優(yōu)勢，只有差異化和特色才能立足，才能在較短時間內(nèi)形成其住宅產(chǎn)品的理想升值，才能保障其旅游產(chǎn)品長期良性發(fā)展。項(xiàng)目的特色化經(jīng)營應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)初期就確定下來。案例分析例如一個以山地藥材資源為依托開發(fā)的大型養(yǎng)生度假旅游區(qū)項(xiàng)目，其特色和優(yōu)勢主題顯然是養(yǎng)生。要長期保持特色和優(yōu)勢，必須關(guān)注兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目的品牌化操作；二是項(xiàng)目的更新創(chuàng)新。靜態(tài)養(yǎng)生單一養(yǎng)生常態(tài)養(yǎng)生動態(tài)養(yǎng)生多元養(yǎng)生特色養(yǎng)生2、保持項(xiàng)目必要的規(guī)模和市場影響力規(guī)模占地面積大投資規(guī)模市場影響力推進(jìn)業(yè)務(wù)量的擴(kuò)張3、以整合率營銷策略華推進(jìn)品牌膠知名度和打經(jīng)營業(yè)績整合營我銷表現(xiàn)桑在：1）旅游項(xiàng)贏目與房地湖產(chǎn)項(xiàng)目的化營銷策略腸整合；房地產(chǎn)項(xiàng)熄目漢旅嘆游項(xiàng)目2）各種營立銷策略和碼手段的靈夏活組合運(yùn)菜用上。反哺式進(jìn)營銷4、借助呈資本運(yùn)翅營推動重項(xiàng)目升百級例如，當(dāng)項(xiàng)目杜急需擴(kuò)什張而又催缺乏投陣資時，可以采形取抵押貸夾款的方式拉，或引入梁合資人，厭或引入風(fēng)辨險投資、晌社會基金錢等形式，懲解決發(fā)展極資金不足毒的問題。再如，在項(xiàng)目程發(fā)展良旬好的態(tài)動勢下，可以鎖整合相茶關(guān)資產(chǎn)掃，形成尚融資平烤臺，為瘡項(xiàng)目的災(zāi)長遠(yuǎn)擴(kuò)咸張發(fā)展宗創(chuàng)造必棕要的資耗金條件拖。又如，在項(xiàng)目賊發(fā)展良區(qū)好的態(tài)愿勢下，可以整魂合相關(guān)資箏產(chǎn)，創(chuàng)造樂上市條件魂，積極爭嫌取成為上虎市公司。Part文4避險策略傅：以防治棋推進(jìn)成熟五大方法么：巧借政策臭扶持，規(guī)若避政策風(fēng)協(xié)險深研需求寫競爭，規(guī)宗避市場風(fēng)鼓險堅持高端斜策劃，規(guī)趙避定位風(fēng)血險掌握開己發(fā)策略遠(yuǎn)，規(guī)避搬投資風(fēng)康險全程品質(zhì)怎管理，規(guī)孟避經(jīng)營風(fēng)蕉險1、巧借政姨策扶持，閘規(guī)避政策粉風(fēng)險幾種政乓策扶持俊可能：1）制訂有兇關(guān)該項(xiàng)目廢的專項(xiàng)政灣策，為項(xiàng)察目較快推跡進(jìn)提供政強(qiáng)策保障。2）政府新為該項(xiàng)布目成立陡專門的忍臨時機(jī)赴構(gòu)，以爆配合投疑資商的零項(xiàng)目開質(zhì)發(fā)。3）政府較低地價買、零地倒價出讓訪土地。4）政府專例門為項(xiàng)目浸用地周邊俱地區(qū)實(shí)施綁或完善專他項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)勾施建設(shè)。5）政府翅為投資酸商做一孤定程度誼的財政占補(bǔ)貼，氧以扶持儲投資商色盡快完憤善開發(fā)透片區(qū)的告相關(guān)道圖路、水甩、電、營通信以且及公共水服務(wù)設(shè)民施建設(shè)頑。6）政府蜂為該項(xiàng)蔬目提供遷一定額來度的宣示傳推廣書經(jīng)費(fèi)，繡以及在畝若干公役共會議劃等場合搜為該項(xiàng)荷目進(jìn)行氧宣傳。旅游地吸產(chǎn)項(xiàng)目孩可能受飲到政策孩風(fēng)險的并負(fù)面影青響例如，不橡少政策具禍有階段性肺特點(diǎn)（政巡壽府換屆）曬；再如，高輝爾夫地產(chǎn)濾項(xiàng)目，常徐常受到國尤家政策變杯動的影響乎；又如，路政策的低執(zhí)行層斯面復(fù)雜義，各種四干擾因互素等。2、深研需辰求競爭，家規(guī)避市場償風(fēng)險旅游地產(chǎn)螺項(xiàng)目的最便大風(fēng)險應(yīng)扶該是市場名風(fēng)險。市場風(fēng)芝險市場需帆求的風(fēng)險市場競爭的風(fēng)險這兩種瓜市場風(fēng)詠險都應(yīng)鑼該在項(xiàng)勞目投資殼開發(fā)前慣就有足掃夠的研朝究，并尋找到蘿應(yīng)對的策根略。3、堅持高仆端策劃，塵規(guī)避定位簽風(fēng)險先策劃化，后規(guī)芳劃。一個項(xiàng)券目開發(fā)裁的失敗屠，往往止并不是漏缺乏資子源，也齊不是缺堆錢、缺斬管理，己而是缺漢乏準(zhǔn)確政的項(xiàng)目帳定位和駛策劃思為路。只斤有做好旬前期定芝位策劃爪，才能楚最大限查度避免壤項(xiàng)目偏桿離正確可的投資摧開發(fā)軌堅道。積極引培進(jìn)高端考策劃力襲量，以胖高超的午創(chuàng)意策睛劃找出懸適合項(xiàng)習(xí)目生長晶的市場灶化路線捷。4、掌握開賺發(fā)策略，斜規(guī)避投資救風(fēng)險制訂周壘密的開寫發(fā)監(jiān)管夢策略性篇方案：包括決策勻系統(tǒng)的運(yùn)聽行模式、晶市場的研閱究、策劃陳規(guī)劃的執(zhí)趟行、投資憶開發(fā)的流壇程作業(yè)、候投資及財巾務(wù)的監(jiān)管沖、人才團(tuán)書隊的導(dǎo)入稿和壯大、索整合營銷艷的推進(jìn)、通公共關(guān)系貨的發(fā)展、幕開發(fā)管理口規(guī)章的制頑定和落實(shí)糊等。5、全程慚品質(zhì)管生理，規(guī)監(jiān)避經(jīng)營恰風(fēng)險旅游地山產(chǎn)項(xiàng)目鞭的經(jīng)營闊風(fēng)險指福的是由采投資商竊、開發(fā)補(bǔ)商和運(yùn)張營商的驢行為共層同構(gòu)成五的操作都性風(fēng)險呀。旅游地產(chǎn)級要防止出配現(xiàn)“一流規(guī)劃德、二流開悟發(fā)、三流悶經(jīng)營”的局面線，必須書在開發(fā)和階段就任開始著御手建立擦嚴(yán)格的燭規(guī)章制藏度，塑傾造一流載的管理豈和經(jīng)營幟隊伍。旅游地濫產(chǎn)經(jīng)營順風(fēng)險旅游地惕產(chǎn)開發(fā)辯往往投川資較大譯，開發(fā)古和經(jīng)營脹過程很金長，經(jīng)紋營風(fēng)險盞還常常壘表現(xiàn)在臣不恰當(dāng)鐵地介入筐到尚未杯成熟或桃未規(guī)則峽化的運(yùn)執(zhí)營項(xiàng)目財中，運(yùn)董營中可踏能出現(xiàn)梢重大問擁題而給鑰市場和購企業(yè)帶示來很大第的危害石。例如，時虜權(quán)酒店，環(huán)是承載國濃際上流行瘦的分時度匠假活動的表場所。分韻時度假是梢一項(xiàng)很有足創(chuàng)意的度揚(yáng)假方式，朋它的關(guān)鍵鄙在于要納齒入一個龐曲大的國際鑼分時度假舞交換系統(tǒng)憲，但在我兔國還是新退事物，介撫入分時度情假業(yè)務(wù)，胸中介商和碧經(jīng)營商很執(zhí)難保證客盟戶真正在緩這個交換級系統(tǒng)中實(shí)打現(xiàn)自己應(yīng)喝有的權(quán)益戀。因此，落目前這種眼經(jīng)營的潛摩在風(fēng)險很濃大，現(xiàn)實(shí)禍中也出現(xiàn)檔過多起有科關(guān)某某分孝時度假公喇司欺騙消射費(fèi)者而引伸起法律訴倒訟的案例寒，旅游地手產(chǎn)投資商杯、開發(fā)商愛和運(yùn)營商村應(yīng)該引以觸為戒。重點(diǎn)案例扒分析雅樂居海愛南清水灣稅項(xiàng)目海南東方偵花梨灣項(xiàng)續(xù)目雅樂居泄海南清繞水灣項(xiàng)齊目項(xiàng)目位渠于海南丹省環(huán)島梯東線、主陵水黎燒族自治繭縣英州歐鎮(zhèn)轄區(qū)隔內(nèi)，占唱地約1.5萬畝，?？偨ㄖ拭娣e約986萬平米，睜沿12公里海魄岸線分劣布，海仗水清澈梁、透明領(lǐng)，沙灘詞開闊、踏無污染孔，是一受處難得笨的海濱絲式旅游休午閑之所被。區(qū)內(nèi)棕設(shè)有三繪個國際云標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫隙球場、6家超五星迅級國際酒賞店、多國呀風(fēng)情溫泉狂谷、游艇屠會、海洋方體驗(yàn)展覽比館、民族禁風(fēng)情村等槽，總投資厘預(yù)計超200億元，顏總開發(fā)載期十年銹。200史6年6月與政府品簽約土地探一級開發(fā)治協(xié)議，200裝6年底組獅隊進(jìn)入濫實(shí)操，2009年3月28日開盤販，推出賊兩個現(xiàn)見樓組團(tuán)膀和一個掙樓花組為團(tuán)，至糠今累計害銷售額42億元。清水灣漲控制性沙詳細(xì)規(guī)轎劃總圖海濱銷享售中心掀前景517糾0平米海濱遞銷售中心海濱銷鞠售中心羊前沙灘默一景“金色果車嶺”組晨團(tuán)實(shí)景司鳥瞰圖“金色果木嶺”組鑄團(tuán)高爾肌夫景觀債獨(dú)棟別份墅“金色果嶺爺”組團(tuán)高姿爾夫景觀誰獨(dú)棟別墅亡近景“金色果兩嶺”樓浩王（建驗(yàn)面567平米，物花園1412平米）客響廳一景870余0平米的高逃爾夫會所雅樂居海薄南清水灣肝項(xiàng)目土地欺一級開發(fā)乳利潤按該項(xiàng)目詞土地一級培開發(fā)框架脹協(xié)議規(guī)定搏，土地整理理上市的妹條件是七銜通一平，睛但實(shí)際上噸市狀態(tài)屬遭于毛地狀始態(tài)。按雅居樂蒜公開資料民介紹，該炸項(xiàng)目土地召分三批摘嶼牌，地價春款總投入24.1軟8億元，身獲取約1365卸0畝土地，冷平均地價神為16.躍12萬元/畝，折蜜合樓面面價為245元/平米。結(jié)合內(nèi)雪幕資料察保守估漏計，其解一、二顯級聯(lián)動議的毛利狗潤最低科值是71%，最高鑄值為242哥%。雅樂居海勞南清水灣應(yīng)項(xiàng)目股權(quán)秀轉(zhuǎn)讓及其定獲利情況200煙8年7月雅居梢樂發(fā)布正公告稱惕，旗下鐵項(xiàng)目公義司譽(yù)永臨已于6月27日與摩筍根士丹常利全資豆公司Crys妖talI訂立協(xié)再議，以古約7億美元寫（約52.覽83億元）架出售清惡水灣項(xiàng)稍目公司有冠金30％股權(quán)。艦瑞銀的研禍究報告顯奸示，Crys京talI占296萬平米，癥折合樓面吵成本178落5元/平米。按照200答8年1月雅居樂羊月報顯示糊的245元/平米的樓墨面價計算諷，雅居樂亦以7.29倍的價頓格將股臨權(quán)出售盼給大摩叨，直接裳產(chǎn)生41.4劣5億凈利潤極。200但8年雅居樂栽凈利潤為54.6營7億，同瘡比增加160%。萬科則炭是40.3億元，同愚比下降16.7侵%。中海發(fā)枕展50.攜5億港元舒，同比妨增長20.8幼%雅樂居婦清水灣弟項(xiàng)目推認(rèn)貨及銷親售情況首推“金色果聾嶺”、“蔚藍(lán)海岸”和“瀚海銀告灘”三個組昏團(tuán)?？倯魯?shù)：398戶，別墅杠：254戶，高層舊住宅：144戶；別墅：171棟，高層仇：2棟18層洋房億；總用地面減積：350畝（232泳038執(zhí)㎡）；總建筑什面積：9356慣4.23俯㎡，中心搭會所面碑積：234胡1㎡；容積率：0.4，綠化率揀：46.派5％；停車位：626個（地裙面）；別墅戶啟型：共21種戶型鼻，面積蛛從179㎡冠—567售㎡；獨(dú)棟別喝墅112棟共112戶，雙拼亞別墅47棟94戶，四拼沿別墅12棟48戶，其盤中三房敵兩廳共108戶，占總亞比的42.都51%，四房愿兩廳共141戶，占律總比的55.這51%漏,五房兩米廳共5戶,占總比的1.98驚%；高層洋房罵：有三種汪戶型,面積從132㎡治--28鼻6㎡不等；K1幢共72戶,K2幢共70戶，其杠中兩房牌兩廳共71戶，占報總比的50%轉(zhuǎn),三房兩廳淺共67戶,占總比的47.1鍵%，四房兩項(xiàng)廳共4戶，占總饑比2.9%。別墅開盤嬌均價：折銅后1.8萬元/平方米差（精裝廈修）254套別墅米，去化塑率約92%，目前已向提價6%；公寓開盤軟均價：折愛后850規(guī)0元/平方米黑（精裝絹修）142套，已經(jīng)宗售罄；開盤期間說最低享受8折優(yōu)惠錫，公寓8.5折；別墅交齊樓標(biāo)準(zhǔn)昆：送價姨值4000元/平方米篩的裝修史（不含潮家私電喂器）；高層洋液房（K1、K2）標(biāo)準(zhǔn)往：送價亞值2000元/平方米異的裝修癢（不包右括家私高電器）就；客戶除了戰(zhàn)東北三省戰(zhàn)和北京為勿主力軍外訂，四川、鋸重慶在該談項(xiàng)目的客斥戶中異軍石突出，占乞了較大的宴比例?？倯魯?shù)順：847戶（一輩期664戶）；棟數(shù)：35棟商爪業(yè)配套朝部分：7棟，住宅淋部分：28棟電梯奇洋房（慌一期22棟）；總用地面?zhèn)e：270畝（1766戚82㎡），總拋建筑面喝積：1413釣95.3足8㎡；商業(yè)配漏套7棟總面柄積：2802爪8.81溜㎡，住宅首毒層商鋪總秤面積:76滴20.4屑㎡；容積率或：0.7塌26，綠化率源：40％；停車位：770個（地上叫：573個地下捏：197個）；一期22棟共664戶,有一梯兩駱戶，一梯交三戶，一綱梯四戶,和一梯六拒戶四種類控型,面積從80.竹63㎡丟-20反8.9蓬3㎡不等,其中兩房灣兩廳共448戶，面趁積從80.6楚3㎡-1勁61.9鵲8㎡，占總比遵的67.畢46%，三房兩中廳共216戶，面積始從118.雷72㎡-后207.宅3㎡，占總比誰的32.5熄4%。公寓開紛盤均價瞇：折后8800元/平方米饑（精裝訪修），攜去化率唉達(dá)85%以上，上目前已慮提價6%；開盤期間呈最低享受8折優(yōu)惠喬，公寓8.5折；主力戶型壇是104—貸160平方米沖的兩房尿和122-皂--20翻8平方米伶的三房姻；據(jù)銷售人尼員透露，180咐—20稈8平米的大清三房銷售嚼火爆；裝修標(biāo)秒準(zhǔn)：精退裝修出劣售。酒店式公域寓：(精裝修撕、拎包講入住)面積約：77.針2-1猜75.栽3平方米海景高層障洋房：面積約傅：131.叢8-33淹2.4平方米高層園書景洋房惕：面積約：97-蝕111平方米泰式獨(dú)立傍別墅：面積約每：154.券16-1塵411平方米花園面亦積：390練-17貌70平方米高層海景聰洋房均價參：折后2杜萬元/平扛方米（毛掉坯）?，F(xiàn)通階段收取尋50萬定故金，預(yù)計碎在09年巾第三季度飛開盤，定矛金不退?，F(xiàn)階段推恭出3棟2嚴(yán)3層—2尾6層，已牽定2棟，林預(yù)定率達(dá)裝85%以聯(lián)上。酒店式公屬寓均價：習(xí)折后1.8萬元/平方米（僑精裝），匆現(xiàn)階段收寬取50萬定金錄，預(yù)計月在09年第三索季度開壺盤，定鬧金不退倉。泰式別呼墅價格角：折后3--5萬元/平方米（播毛坯），弓現(xiàn)階段收繭取100萬定金略，預(yù)計拋在09年第三季慕度開盤，柄定金不退府?，F(xiàn)場為創(chuàng)樁機(jī)剛番進(jìn)場狀懷態(tài)，典建型的“擠賣樓花鏈”現(xiàn)象辣重演。目前已測調(diào)價6%。以上為2009年10月前數(shù)跟據(jù)。64億99億72億60億雅樂居清肯水灣項(xiàng)目盞合約銷售碼額情況200紫9年201殃0年201該1年人民幣201打2年2013年78億雅居樂2012年的低迷鑒表現(xiàn)部分酬緣于對清鵝水灣這單忽一項(xiàng)目的救過分依賴集，而希望靈在全國源其他地測區(qū)復(fù)制李清水灣刃奇跡，尤又導(dǎo)致幻玉雅居樂頸看似擁騙有超3000萬平方饞米的土賢地儲備某和廣泛隊的布局低，但在足短期內(nèi)澆，能提平供真金白銀銷售顆收入的并儉不多。2013年的中國侮大面積霧派霾天氣有譽(yù)利于海南鞋度假房銷均售.清水灣譽(yù)項(xiàng)目的填啟示12345678土地一王、二級漢聯(lián)動開明發(fā)，高攔收益、跌高風(fēng)險號，值得猶探討；隨著“海南島國震際旅游特答區(qū)”概念的逐修步落地，駐意味著能在海擠南島旅游居開發(fā)熱中檢取得先機(jī)仔的企業(yè)將擱有更多發(fā)貫展會；在海南車大盤積鏡聚、競昂爭激烈航的環(huán)境扮下，以撇絕對的路規(guī)模優(yōu)剃勢首戰(zhàn)焰成功，靠的是大蔬盤運(yùn)營經(jīng)摧驗(yàn)積累、梁產(chǎn)品復(fù)制單、國際化駝視野及國爬際化資源缺整合；與大摩僵的成功單握手，取不但讓絮雅居樂每擺脫資站金困擾擺，解決拼運(yùn)營障進(jìn)礙，同只時也讓大摩龍以不低于35%并有望爛繼續(xù)拉賢高的毛爬利率，睜實(shí)現(xiàn)雙豬贏局面憶；蔚藍(lán)的饅天空、嬌清潔的貧空氣和潤藍(lán)得令汁人感動羊的大海包成為海挽南島最卷令人向研往的度假腳、休閑蘇、旅游棋之地，床也讓更懇多開發(fā)板商看到?jīng)]了希望瀉和突破介紅海的供途徑；海南島切可能是廚目前唯強(qiáng)一一個膚具有土友地一、霞二級聯(lián)戲動開發(fā)拋空間的劫市場，機(jī)不可失雪，但決策稍確實(shí)應(yīng)該校慎而又慎借；不但對其赴它已經(jīng)介藝入或蠢蠢己欲動的開肺發(fā)商構(gòu)成區(qū)巨大壓力底，對雅居志樂清水灣項(xiàng)目本身邁，也構(gòu)成逐巨大挑戰(zhàn)曲。差異化捆、充分的拾產(chǎn)品研究稈和市場判赴斷，以及對后市政妹策走向、順國際經(jīng)濟(jì)誼形勢的準(zhǔn)早確把握，峽決定著項(xiàng)緞目生死；大盤，社意味著茶巨大的捏風(fēng)險與子高額的根利潤共捕存！海南東尋方花梨市灣項(xiàng)目“東方·花梨灣霞”，旅座游與養(yǎng)愉生地產(chǎn)僚項(xiàng)目。塊位于海貞南省東陜方市區(qū)修頻海地毒段，海貿(mào)域面寬炒近一公煮里，項(xiàng)木目占地楊面積36.需7萬平方豆米，建芽成總規(guī)別模為80萬平方米慰，目前為卷東方市最董大的地產(chǎn)蒼項(xiàng)目?！皷|方·花梨灣”侵項(xiàng)目面臨捕湛藍(lán)無際當(dāng)、碧波萬約頃的北部紅灣藍(lán)色海屠域，經(jīng)開具發(fā)商的精剛雕細(xì)琢，偽勢必會以角其優(yōu)良的交品質(zhì)、得匠天獨(dú)厚的櫻優(yōu)越環(huán)境變與旅游勝女地北美夏息威夷同一奴緯度的優(yōu)結(jié)勢，騰空銳出世、顯盯露出卓爾乘不群的超相凡品質(zhì)?！皷|方·花梨灣”矛因所在地奏盛產(chǎn)奇珍耽海南黃花村梨故得名吐?！皷|方·花梨灣揚(yáng)”項(xiàng)目侮由海南喝東方東口方房地奮產(chǎn)公司湊投資開纖發(fā)建設(shè)兼?！皷|方·花梨灣”筆項(xiàng)目，將密會是一座盡在湛藍(lán)海洋灣的懷抱倚里，建設(shè)逢具有熱帶埋風(fēng)情勝景毀的風(fēng)格獨(dú)澤特的海景需別墅、間允插有面海型遠(yuǎn)眺、面透面觀海的鋸海景高層趣的住宅小抱區(qū)。本項(xiàng)精目還包括慚音樂主題鄙五星酒店莖和漁人碼歇頭商業(yè)街祝區(qū)配套,讓您體驗(yàn)耽北部灣漁古場的海洋潛文化特色展。項(xiàng)目總政體定位“東方·花梨灣峽”完全你符合好地的旅游距地產(chǎn)項(xiàng)頓目標(biāo)準(zhǔn)說：有獨(dú)占性憂資源和知釘名度；具負(fù)有較大客注流量；具演有較好的滅交通條件捕；開發(fā)用己地景觀環(huán)撈境好。我們采用曉一種環(huán)境碑，兩種顧直客的思想彈指導(dǎo)海南鄙旅游地產(chǎn)擴(kuò)項(xiàng)目定位產(chǎn)。建議東方慣花梨灣項(xiàng)志目總體定無位為旅游況度假與養(yǎng)咽生綜合體潑產(chǎn)品組合:音樂主題嫌文化酒店+度假養(yǎng)生蓮公寓和別染墅產(chǎn)品+免稅商品雹等休閑商墓業(yè)我們深知沙顧客需要閘的不是一沾間房子，課而是需要喉一種高雅昨的度假與捷娛樂休閑途環(huán)境。在物北方和南營方大多數(shù)怕城市發(fā)生尤嚴(yán)重霧霾辜的時候，褲我們才突兇然明白，據(jù)海南潔凈酒的空氣和垃碧海藍(lán)天毯是多么重很要，我們投需要呼吁益海南要更拜好保護(hù)生臥態(tài)環(huán)境，鎖讓海南作曠為國際旅捎游島成為免世界度假齊人群的后嚴(yán)花園。東方花竿梨灣主題音近樂酒店建議做成漠音樂主題偉酒店,帶動更泉多金領(lǐng)畫和白領(lǐng)礦前來度秩假,一種高雅圣的濱海度乏假環(huán)境,容納兩兆種顧客遭群體,度假旅亡客和高興收入養(yǎng)教老群體溜。建議忙濱海配壩套婚紗建攝影基衣地，在餐飲及酒吧街闖區(qū)配備圓不同音歲樂風(fēng)格廟咖啡廳物。對于案免稅商攝品部分啦如果一握下不能剃進(jìn)駐，爛可以考費(fèi)慮引進(jìn)羊奧特萊歷斯品牌牢店進(jìn)駐滿。圖一“披強(qiáng)頭士”樂逮團(tuán)誕生在披利物浦Har凳dD屢ay‘吩sN拴igh育th匪ote庭l的這間元名為“拒麥卡尼吊”的酒標(biāo)店套房圖二在報價格較硬高的“耍列儂”控套房中闖配備著焰一架鋼錦琴和些奏“披頭鐘士”樂蛇團(tuán)的藝絕術(shù)藏品圖三孟菲族斯“貓王腿”主題酒劉店中，坐桌落著田納回西州非常歉著名的游浩泳池以搖滾音估樂為主題泳的硬石酒佩店亞洲第治一家以缺搖滾音椒樂為主改題的Hard走Roc咳kHo必tel落戶美顏麗的巴迎厘島，行占地3公頃，有418間客房。盡所有房間串，都提供肆互動式影脅音娛樂系鍬統(tǒng)；酒店癥內(nèi)展出音泄樂文物、樓音樂家手林稿、老唱裝片封面、顯歌唱家用肚過的服飾密，處處有立音樂的影鞋子，儼然右是一座音環(huán)樂博物館茶。真正人性買化的酒店渡不僅是提摧供給人睡他覺的棲息欄之地，更進(jìn)能與人達(dá)車到心靈上殊的相通。貧迄今為止補(bǔ)，遍布全豈球各大旅沸游勝地的頌十家硬石滅酒店早已閑名聲赫赫他。巴厘島正的明珠在全球赫綠赫有名的舉十家硬石吃酒店中，蛙盡管Hard自Roc溜kHo構(gòu)tels辰bal弄i已經(jīng)不像小剛開業(yè)時屑帶給人們鑰那么多的孔驚喜和震犯撼，但對渣于那些如護(hù)我一般熱遵愛音樂并吐有些懷舊午情結(jié)的人抄來說，似鈔乎對它有盛著莫名的冊偏愛，更霞何況，還章有風(fēng)景秀組麗的巴厘學(xué)島為它的圍魅力“添固磚加瓦”育。硬石集乖團(tuán)獨(dú)到梯的選址部眼光向聽來青睞疊全球旅讀游勝地島，這才丑有了Har點(diǎn)dR愛ock軟Ho搏tel隙sB伸ali。1998年它在蛛世界知場名旅游哀島嶼太離平洋上象的巴厘露島落戶殺，酒店漠位于巴古厘島最補(bǔ)熱鬧的夜海灘區(qū)以，總占河地3公頃，插有418間客房。扭酒店大門榆外那個20多米的派大電吉店他既是Har墻dR舒ock途Ho點(diǎn)tel的顯著標(biāo)隊志，也儼講然是酒店瓦的形象代憂言人。主題文化河酒店策劃濱海菠鄉(xiāng)村音樂濁主題文化蚊酒店,舉辦東清方鄉(xiāng)村寄音樂節(jié)頁?？梢钥式梃b美陜國鄉(xiāng)村攤音樂節(jié)趕和拉斯聞維加斯乒相關(guān)主顆題文化株酒店。項(xiàng)目三事萬平米橋商業(yè)規(guī)跌劃建議本項(xiàng)目商喚業(yè)定位海俗南島漁人真碼頭,包括一追流的文收化表演,新鮮的北形部灣海鮮婚和一流的稼音樂主題像文化酒店曲。業(yè)態(tài)類別面積備注餐飲東北特色中餐2000平方米可以放在二期海鮮超市和餐廳8000平方米一期引進(jìn)業(yè)態(tài),突出北部灣漁場文化特色,自選海鮮市場規(guī)模建議在2000平方米,以活鮮為主,以漁民生活體驗(yàn)和銷售結(jié)合品牌服飾和化妝品(免稅商品為主)3000平方米二期引進(jìn)業(yè)態(tài)超市(中檔偏上)5000平方米一期重點(diǎn)和肉類,蔬菜和水果基地建立直接供應(yīng)協(xié)議,可以先開設(shè)2000平方米精品超市,穩(wěn)步擴(kuò)充到5000平方米電影