寧波公寓住宅項目營銷策劃報告含市場項目定位

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營銷策劃報告第一部分環(huán)境解讀第二部分項目解讀第三部分項目定位第四部分推廣策略第五部分銷售策略研究思路環(huán)境解讀

任何一個項目的成功，始終都離不開大環(huán)境的促成。我們只有在充分了解市場、洞悉宏觀的基礎(chǔ)上，才能應(yīng)勢應(yīng)變，對項目做出最正確的決策。

審時度勢，把握趨勢，應(yīng)勢而為，方能借勢成功！外部環(huán)境分析審時度勢當(dāng)前宏觀政策分析寧波公寓市場分析當(dāng)前宏觀環(huán)境分析“十二五”規(guī)劃概要信息鏈接在未來五年中國實施的十個重要任務(wù)中，擴(kuò)大內(nèi)需排在首要位置。其間中國計劃形成消費、投資出口協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長的新局面，擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略將上升到一個新的高度。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，其中一個重要的方面就是要調(diào)整需求結(jié)構(gòu)。要把擴(kuò)大內(nèi)需作為一個長期的方針，作為發(fā)展的基本立足點，所以在“十二五”規(guī)劃中對這些方面建立擴(kuò)大內(nèi)需，特別是消費需求的長效機(jī)制是一個重點?！獓野l(fā)展和改革委員會主任張平擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略之下，消費必然上升，從而帶動商鋪租金的上漲以及商業(yè)物業(yè)價值的提升。政策形勢2011年10月中國CPI同比增長5.5%，創(chuàng)3年來歷史新高，并預(yù)測未來仍將持續(xù)上升；7月7日，中國人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，商業(yè)投資必然成為近期抵御通貨膨脹的重要途徑高CPI下銀根持續(xù)收緊，國家限購、稅收等調(diào)控依舊，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)品中短期面臨嚴(yán)峻考驗經(jīng)濟(jì)動態(tài)萬科：從2011年開始，萬科逐漸轉(zhuǎn)變其過去將商業(yè)地產(chǎn)外包的做法，轉(zhuǎn)而進(jìn)行自己開發(fā)，目前萬科已經(jīng)在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超200億。金地：金地在2011年也將在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。據(jù)年報信息顯示，金地集團(tuán)已成立商業(yè)地產(chǎn)公司，金地目前的商業(yè)資產(chǎn)，將交由商業(yè)公司開發(fā)和運營。保利：2011年將進(jìn)一步完善全國化布局，積極拓展發(fā)展?jié)摿ν怀龅亩?、三線城市，重點打造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)平臺整合，打造商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列。招商：2011年，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將向擴(kuò)大規(guī)模、積極整合、專業(yè)合作的方向發(fā)展，從城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)式公寓、高端酒店等多個產(chǎn)品層次進(jìn)行產(chǎn)品線深化整合。樓市轉(zhuǎn)型，各大房企“進(jìn)軍”商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)動態(tài)商業(yè)地產(chǎn)迎來短期發(fā)展機(jī)遇，成為樓市出逃資金的轉(zhuǎn)戰(zhàn)焦點，投資風(fēng)向漸顯。政策：住宅一再調(diào)控，40年產(chǎn)權(quán)不限購不限貸，吸引部分投資需求；經(jīng)濟(jì)：擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略之下，消費必然上升，從而帶動商業(yè)物業(yè)價值的提升；行業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)迎來新機(jī)遇，成為樓市出逃資金的轉(zhuǎn)戰(zhàn)焦點，投資風(fēng)向漸顯；在擴(kuò)大內(nèi)需、流動性過剩、住宅限購的三重背景下，商業(yè)適逢最佳發(fā)展機(jī)遇。宏觀總結(jié)寧波公寓市場分析寧波市區(qū)公寓成交走勢圖2011年1-10月份，公寓市場受到住宅調(diào)控影響，整體成交走勢呈下滑跡象，但下滑幅度不大，后期開始已見反彈，未來短期前景看好。項目名稱區(qū)域總面積（萬方）總戶數(shù)（套）開盤時間產(chǎn)品類型面積（平米）均價（元/平米）主力總價銷售情況愛都會鄞州1.52641月公寓（復(fù)式）40-472090070-100萬37.50%恒元悅居?xùn)|錢湖1.73872月26日公寓（平層）25-401253330-55萬33.26%和美城4號樓高新區(qū)2.723304月2日公寓（平層180萬87%鳳凰水岸二期高新區(qū)2.744764月9日公寓（平層+復(fù)式）23-50平層13500復(fù)式1600030-80萬21.56%雷迪森公寓江東區(qū)1.63026月24日公寓（平層+復(fù)式）50-70平層14000復(fù)式1800070-130萬73%和美城2#高新區(qū)2.23966月25日公寓（平層）30-901336140-130萬80%四明城市廣場B座鄞州1.21926月26日公寓（平層）35-801511950-140萬40%水茂華園海曙7.257510月22日挑高39-451700070萬左右19.83%合計/20.862922//////上半年開盤公寓銷售平穩(wěn)，其中，和美城一枝獨秀，其4號樓類住宅公寓，銷售率近90%.開盤情況備注：6月后開盤公寓類項目的銷售率有所回升，包括雷迪森公寓、和美城2號樓等。2011年受政策影響，公寓市場成交出現(xiàn)下行走勢；開盤項目中，僅復(fù)式及類住宅公寓產(chǎn)品受熱捧；本項目是否有條件復(fù)制不利環(huán)境下的成功軌跡。。。。區(qū)域大致區(qū)位項目名稱產(chǎn)權(quán)屬性層高剩余套數(shù)或未推出套數(shù)鄞州區(qū)鄞南商務(wù)區(qū)新城名苑40年平層3.2米，復(fù)式5.4米369套鄞州萬達(dá)廣場附近聯(lián)盛國際40年平層2.9米171套鄞州BEST廣場附近中河名庭70年平層3米197套鄞州陳婆渡區(qū)域富嘉天下40年平層3.2米213套鄞州創(chuàng)業(yè)中心康城BOSS公寓40年平層3.2米，復(fù)式5.2米196套鄞州BEST廣場附近錢湖天地40年平層3.2米600套鄞州BEST廣場附近BEST錢湖公館40年平層3.2米/鄞州石碶街道城南公館70年平層3.2米190套鄞州BEST廣場附近愛都會40年復(fù)式4.5米264套鄞州中心區(qū)蘇豪愛居40年平層3.2米203套未來市區(qū)公寓整體供應(yīng)在7000套左右，而鄞州區(qū)已經(jīng)占到近2600套，未來區(qū)域競爭壓力明顯。鄞州區(qū)公寓供量在目前公寓不限貸、不限購的大背景下，我們需把握市場需求認(rèn)清自身特征細(xì)分競爭市場最終覓得成功捷徑！項目解讀認(rèn)識自我，理解價值項目自身思考自身屬性分解SWOT分析類似競爭分析項目概況項目區(qū)位：位于鄞州中心東北區(qū)域，創(chuàng)新路與四明東路交匯處，周邊高端住宅物業(yè)遍布,臨近高等醫(yī)藥學(xué)院。項目總建筑面積：30407.66平方米（其中：辦公6008.06平米、公寓11855.96平米，商業(yè)5121.29平米，樓層平均面積約1100平米）項目構(gòu)成：由1棟3層商業(yè)裙樓+16層商務(wù)公寓組成，其中主樓為4.5米層高復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型面積約65平米（22戶/層）：裙樓1-3層層高分別為：一層7.6米、二層4.5米、三層5.5米。本案浙江醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校東裕新村春江花城盛世天城華泰劍橋榮安合院

作為單身公寓產(chǎn)品的必然性項目屬性分解面積：65平方米

戶型：4.5米復(fù)式

格局：高層作為單身公寓產(chǎn)品的優(yōu)越性項目屬性分解項目西臨鄞州萬達(dá)商圈，北依BEST商業(yè)廣場，西南為鄞州區(qū)政府，東面新潘火商圈，可謂坐享鄞城最優(yōu)地段；項目距離寧波市中心約20分鐘車程,交通便捷；項目南面為南部商務(wù)區(qū)，項目潛在客群較多集聚；

“榮居成熟生活圈、盡享繁華商業(yè)圈”的優(yōu)越地段

4.5米復(fù)式，凸顯產(chǎn)品優(yōu)勢

南部商務(wù)夕區(qū)本項目潘火新融商圈BEST商圈萬達(dá)商架圈鄞州區(qū)政兔府區(qū)域圖旦示高教園逝區(qū)“百分百明文化，百詠分百享受壓”的生活鋒環(huán)境以萬達(dá)棟廣場、BES對T廣場為旗哥艦的商業(yè)窄綜合成熟顫配套區(qū)，決生活便利抵享受；以浙江坑醫(yī)藥高濾等?？乒S學(xué)校及晚鄞州中逆心學(xué)校夠為首的綁大中小信學(xué)校配棕套，文漸化氛圍選濃郁；以南部商捧務(wù)區(qū)及區(qū)掛政府為中淚心的行政底、商務(wù)中線心配套，薪區(qū)域人群瞞素質(zhì)高，鴉工作、生繭活氛圍優(yōu)綿；項目周略邊居住鵝社區(qū)眾已多，且寧基本為敗高端住慎宅，區(qū)訂域整體惑的居住氛圍凸夕顯成熟翻?！氨娦悄瞎霸?，警渾然天招成”的鼓居住氛催圍盛世天總城華泰劍敬橋東裕新村春江花城榮安合院玉璽金地公借館本案水韻江南“與空間博向弈，與時誕間賽跑”的便利同交通錢湖北路四明東路鄞縣大屑道本案周邊公交癥路線：130路[廣博工業(yè)芬區(qū)—東裕新毛村]166路[寧波高教借園區(qū)—寧波高教跨園區(qū)]511路[江夏公觀園—鋼材市供場]項目屬性涉小結(jié)產(chǎn)品：售復(fù)式區(qū)域：謝三大商詞圈、區(qū)恢政府、遍商務(wù)區(qū)區(qū)位：竭高端住鋪宅群內(nèi)鑰的極致買居住氛繩圍地段：鄞剝州三大主剃動脈道路似橫穿，出啊入便利項目優(yōu)勢異分析（Stre逝ngth）SWOT分析總邀匯1）坐擁鄞蘿州成熟區(qū)歇域，三大俗商圈，一際商務(wù)區(qū)配眨套，地段慕優(yōu)勢明顯勁，區(qū)域人之群素質(zhì)較下高；2）周邊竟中高檔謠居住區(qū)畜林立，擺生活氛婚圍成熟堂度高；3）項目巷緊依春斥江花城蟻，環(huán)境聚優(yōu)美；3）良好的稱交通動線檢，極大增形加了生活乞的便利性惹；4）4.5米復(fù)式，蝦進(jìn)一步提棒升戶型空距間功能的曉完善度，兇較同類產(chǎn)彈品有較強(qiáng)率的市場競減爭力；項目劣插勢分析(Wea衡knes頂s)SWOT分析總劣匯1）40年產(chǎn)權(quán)福商務(wù)型蛙公寓，總生活成價本較高醒，市場債接受度買相對較鏈弱；2）純小攤戶型公為寓，客陳戶面相蔑對較為稈狹窄；3）項目東鏟北側(cè)為蔡蒙家漕工業(yè)禾區(qū)，區(qū)域急內(nèi)部分工痛廠仍未搬往遷，短時茅期內(nèi)對本策項斯目善居住環(huán)境低有一定影儲響；項目機(jī)會纖分析（Opp蹤蝶ort妨uni某ty）SWOT分析總匯1）商務(wù)輝型公寓轉(zhuǎn)，不限伙購、不罩限貸，還為產(chǎn)品況贏得了千一定的氏市場機(jī)晶遇；2）相對于索市場上常絨規(guī)的小戶題型公寓，論本案的空陳間功能更念加完善，披更有利于爐過渡型居耳??；3）“住物在鄞州躺”，已穩(wěn)經(jīng)成為獵近幾年蚊寧波購敏房置業(yè)化的主流考。項目威脅辱分析(Th坡rea深t)SWO冶T分析總沾匯1）政策持典續(xù)的宏觀未調(diào)控，導(dǎo)諒致客戶置觸業(yè)觀望情崖緒越來越拌重（尤其越是投資型需求受到弟了最大程染度的抑制春）；2）區(qū)域趕同類型睜產(chǎn)品供茂量大，刺目標(biāo)客內(nèi)戶或被皇極大分杠流，競窗爭壓力葵大；本項目具突有良好的蛇產(chǎn)品天然緊性，同時炸擁有地段、產(chǎn)卡品、配舌套等多邪方面優(yōu)斯勢，這濤些都為穴項目的未來發(fā)頂展奠定蹦了堅實圖的基礎(chǔ)鄭。但同時，腰區(qū)域競爭唉以及市場遣等諸多不質(zhì)確定性，需要有一密個精準(zhǔn)的華項目定位援，和科學(xué)僑系統(tǒng)推廣強(qiáng)營銷方案，附進(jìn)行策劃肥整合，弱手化抗點，捷最大可能閉的發(fā)揮本項介目的價值海。項目總結(jié)我們可粒以通過廢類比、報細(xì)分區(qū)戀域內(nèi)及哪目前市遣場熱銷耀產(chǎn)品并結(jié)合自突身特色及扶特點篩尋自身鹽定位！鄞州區(qū)目降前在售和預(yù)待售公寓書項目眾多沖，而離本擠案最近見的BEST愛都會、錢湖天地緞及BES持T錢湖公館為理想稿選擇BEST愛都會錢湖天田地BEST錢湖公爸館個案分障析個案1項目名稱錢湖天地項目地址鄞州錢湖北路568號（錢湖北路與堇山西路交叉口處東北角）開發(fā)商寧波市亞力山大置業(yè)有限公司物業(yè)類型高層開盤時間2010.4總建面積約8.9萬㎡規(guī)劃套數(shù)600套面積因素30－50㎡（主力面積30㎡左右）價格因素精裝17000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡銷售因素目前剩余少量房源在售，面積30-50平米項目核心皂賣點：精品商駛業(yè)配套告，天幕趟玻璃幕上墻、純粗鋼結(jié)構(gòu)餃，BEST廣場個案分析推廣分偽析投放時間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.12.22現(xiàn)代金報主推20套限量低價房，歲末優(yōu)惠，強(qiáng)調(diào)項目主體純鋼結(jié)構(gòu)+玻璃幕墻2010.12.30’現(xiàn)代金報主推三種主體天幕公寓，歲末優(yōu)惠，強(qiáng)調(diào)自身精品配套及純鋼結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢2011.4.20’現(xiàn)代金報主推三種主體天幕優(yōu)惠公寓，強(qiáng)調(diào)自身精品配套及純鋼結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢2011.4.20’現(xiàn)代金報軟文報道盛夏優(yōu)惠措施主推自身建筑優(yōu)勢及大型商鄙業(yè)配套優(yōu)勢個案分析個案2項目名稱BEST愛都會項目地址

鄞州嵩江東路與長壽路交界處開發(fā)商寧波金輝置業(yè)有限公司物業(yè)類型高層開盤時間2011.1總建面積約3.3萬㎡規(guī)劃套數(shù)264套面積因素45—48㎡價格因素南向20000元/平米左右，西向稍低；裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米

銷售因素備案40.35%項目核濕心賣點激：BES繞T商圈；呆中心區(qū)敗配套；死復(fù)式產(chǎn)錦品優(yōu)勢像；酒店幕式公寓我。推廣分毒析投放時間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.11.2東南商報24小時繁華都會體驗，強(qiáng)調(diào)項目周邊四大商圈圍繞，不受政策限制2010.11.24東南商報強(qiáng)調(diào)四大商圈概念，以及“搶占”概念2010.12.3東南商報預(yù)訂鄞州中心未來“和義大道”價值前沿，強(qiáng)調(diào)地段價值概念，義眾多年輕頭像覆蓋，圈定年輕時尚客群2010.12.8東南商報1層價格兩層空間，以10個“多”的概念，詮釋戶型及居住優(yōu)勢2010.12.28東南商報開盤前期，強(qiáng)調(diào)位置、地段及低總價投入2011.1.5東南商報強(qiáng)調(diào)地段、復(fù)式概念，用9個“理由”詮釋項目優(yōu)勢2010.1.10’東南商報開盤狀況宣傳2011.1.13東南商報強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢，通過列舉購房者采訪，突出項目地段、空間、物業(yè)優(yōu)勢2011.1.20東南商報強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)精裝2011.4.20’東南商報青春偶像劇配設(shè)地選定愛都會。強(qiáng)調(diào)地段，總價，精裝，酒店服務(wù)、政策等優(yōu)勢2011.4.22東南商報80后，我有我靠。強(qiáng)調(diào)年輕時尚客群概念2011.5.20’東南商報首付10萬。強(qiáng)調(diào)復(fù)式優(yōu)勢，及地段、精裝、服務(wù)等優(yōu)勢2011.7.29東南商報暑期特推限價房源，同時推暑期活動主推產(chǎn)品優(yōu)勢，商圈配套，采自身地段，酒店服務(wù)，低首付等優(yōu)勢。個案分析個案3項目名稱BEST錢湖公館項目地址鄞州東依長壽南路，南靠堇山中路，西臨錢湖天地商業(yè)中心，北面錢豐路開發(fā)商寧波里安納置業(yè)有限公司物業(yè)類型商住公寓開盤時間2011年11月底總建面積約3.8萬㎡面積因素68—109㎡價格因素開盤前60名VIP卡客戶打8折，均價12000元/平米；白坯銷售因素開盤當(dāng)天去化90套（共180套）項目核心露賣點：BEST商圈；中端心區(qū)配套源；以新商業(yè)羞模式驅(qū)動冠的復(fù)合型吳商業(yè)體推廣分晶析投放時間投放媒體投放內(nèi)容概括2011.9.21寧波晚報首付10多萬起，理想婚房十大看齊標(biāo)準(zhǔn)：BEST廣場，生活配套，交通路網(wǎng)，住宅單元入戶，兩梯四戶配比，戶戶獨立陽臺，全明闊綽廚房，3米層高格局，通透兩/三房，不限購不限貸2011.10.21東南商報BEST廣場旁，沿街商鋪；價格懷疑的年代；2011.10.27現(xiàn)代金報當(dāng)下僅可售23席沿街商鋪

20大住區(qū)環(huán)繞，獻(xiàn)給有閑錢，有遠(yuǎn)見的職業(yè)者；主打：低醫(yī)首付，戶濱型配比優(yōu)撞勢，新型繭商業(yè)驅(qū)動陡。21金達(dá)利略碼頭水茂花園目前市場艇熱銷項目兵（水茂花園、21金達(dá)利碼擴(kuò)頭），尤其值香得本案渴細(xì)分、翻借鑒個案分析個案4項目名稱水茂花園項目地址海曙麗園南路東側(cè)，氣象路南側(cè)

物業(yè)類型商住公寓開盤時間2011.10總建面積72088㎡產(chǎn)品類型4.5米復(fù)式、3.0米平層面積因素82—124㎡類住宅、39—45㎡挑高SOHO

價格因素（優(yōu)惠后價格）復(fù)式16000-17000元/平米；平層12000元/平米（精裝標(biāo)準(zhǔn)：1500元/平米）銷售因素備案22%，實際銷售超過40%項目核借心賣點撈：不限購訂、不限憤貸、輕波軌旁、南海曙老暈城區(qū)，腰類住宅端產(chǎn)品個案分萄析推廣分析投放時間投放媒體投放內(nèi)容概括2011.3.30東南商報八項提名沖擊樓市奧斯卡（一個以區(qū)位、建筑、自然、生活配套、空間分割和尊尚服務(wù)為基本元素的現(xiàn)代化社區(qū)，以情人之愛、親人之愛、故土之愛為主題，醞釀海曙核心區(qū)的未來人文風(fēng)范2011.4.26寧波晚報限購之下，給力心中有愛的人（年輕人愛情糾結(jié)的上選解決方案）愛情永恨，故土難舍，他鄉(xiāng)遇不知，賺錢？賺遷。2011.5.29寧波日報繁華海曙愛的家園（地鐵上蓋房子，人見人愛）82—124平米類住宅，4.5米挑高39-45平米精裝SOHO2011.8.25寧波日報海曙，聯(lián)豐生活圈、會呼吸的建筑2011.9.1寧波日報二房三房？足夠，多了都是負(fù)累。2011.9.23寧波日報100萬安居海曙82-124平米二房三房平層別館，稀缺南北通風(fēng)挑高精裝SOHO，買一層得兩層，約210%使用率2011.10.18東南商報寧波不缺房子，缺的是市區(qū)中心的房子；道路不缺少汽車，缺少的是輕軌交通；不缺挑高戶型，缺少的是南北通風(fēng)的一種；2011.10.21寧波日報10.22日開盤，不在北侖，不在鎮(zhèn)海，不在集士港，在海曙核心，在地鐵上蓋!2011.10.28東南商報地段+品質(zhì)+超高性價比=大賣！只有逆勢的市場，沒有逆勢的產(chǎn)品！主推區(qū)位、地鐵、項目類住宅、戶型優(yōu)勢。個案分析個案4項目名稱金達(dá)利21碼頭項目地址海曙新星路與麗園北路交界處物業(yè)類型商住公寓開盤時間2010.08總建面積約13萬㎡產(chǎn)品類型4.5米復(fù)式，3.2米平層面積因素30—50㎡價格因素復(fù)式17000元/平米，平層13000元/平米銷售因素備案70.00%項目核心仍賣點：江北新商衡圈、復(fù)式蜘戶型、水頓系商業(yè)亮病點、青林懷灣旁推廣分采析投放時間投放媒體投放內(nèi)容概括2010.8.19現(xiàn)代金報開盤預(yù)告，突出低價、老海曙地段、海曙副中心、青林灣學(xué)校、超市、水岸步道、綠地廣場、產(chǎn)品優(yōu)勢2010.9.2東南商報開盤熱銷，花36萬住海曙，稀缺的不僅在SOHO更在街區(qū)商業(yè)配套2010.9.9現(xiàn)代金報21碼頭好地段不錯過，21碼頭是全能型社區(qū)，除了歐尚，巴黎春天、臺灣特力屋、玩具超市等，休閑、娛樂、餐飲一應(yīng)俱全2010.11.10東南商報43平米等于73平米，變房大計，躍躍寓室（樓上兩層，樓下兩層，雙臥室、陽光餐廳等一應(yīng)俱全）2011.1.12現(xiàn)代金報39萬起步2011.3.23東南商報另一個商業(yè)板塊，另一種商業(yè)精彩2011.4.14現(xiàn)代金報另一個商業(yè)模式，另一種商業(yè)境界2011.4.22寧波晚報另一種商業(yè)眼光，另一個商業(yè)契機(jī)2011.3.31寧波日報另一類商業(yè)形態(tài)，另一種商業(yè)格調(diào)2011.5.11現(xiàn)代金報海曙別墅商業(yè)特色餐飲、休閑娛樂、精品零售、主題會所2011.6.23東南商報醇熟海曙、碼頭生活、碼頭出行、碼頭鄰居、一套房里（強(qiáng)調(diào)配套，區(qū)域優(yōu)勢）主推區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、特色商業(yè)配套及低總價優(yōu)勢等熟。個案小結(jié)目前區(qū)域急內(nèi)復(fù)式公寓較稀缺；單身公防寓對周檢邊配套要求較蜻高，尤鏈其是商業(yè)配套；市場競爭激烈，公往寓多以低首付或低總價入市；走精裝修的主綁流路線療，并且頁在此基只礎(chǔ)上盡孕可能“精化”；概念化包裝，巷賦予項故目全新理念；市場熱銷公寓多以類住宅（或位于成熟旅居住區(qū)內(nèi)）、優(yōu)勢戶途型等產(chǎn)品為癢主；區(qū)域內(nèi)今項目多拆推商業(yè)半氛圍、城時尚精般品概念拜，少了幾分對安居本意的詮釋；市場追征捧因素復(fù)式、挑純高產(chǎn)品（蔥產(chǎn)品優(yōu)勢令）低首付緩、低總蠅價區(qū)域、狠地段成絹熟度（鞏配套）類住宅憐因素啟示：本項目或魄可結(jié)合自庭身特點及懷區(qū)域優(yōu)勢笨，以溫馨、安居的角度肚進(jìn)行詮攤釋。產(chǎn)品定達(dá)位是什票么？目標(biāo)客戶將在哪里？如何進(jìn)行趁推廣操作土？核心問題通過以闊上分析悲，在了根解了項涉目和市兼場的情新況之后蹄，以項林目的成功為前統(tǒng)提，以利犯潤的最大桂化為目標(biāo)炭，針對本閥項目，我虜們必須深入思考、甜主力解決膜的問題是古：項目定備位把控方阻向，確皺定主調(diào)項目定位凸顯項隔目本身霞的價值弱化項跟目的抗扁點避免市鍵場同質(zhì)符合單甚身公寓卻發(fā)展潮甘流適合客自戶需求定位身要扯求地段、配鄙套、產(chǎn)品柄、居住氛稈圍40年商業(yè)茅性質(zhì)、蛛生活成走本高時尚、造精品、孤商業(yè)概古念，投叛資客戶勺為主要狐去化客稅群過度、指居住、鳳安家？根據(jù)市墾場的需旬求，目臂前單身鍋公寓在能房屋結(jié)灣構(gòu)方面叮不再單尤一，廚房、客般廳、餐慰廳、陽捎臺等功飽能區(qū)被季巧妙的拉安排在伙內(nèi)。隨煌著裝修胸領(lǐng)域的不斷寺發(fā)展保障證了單錘身公寓叫“麻滲雀雖小量，五臟墓俱全”丹的實現(xiàn)酬。功能齊寶全化國際公寓66㎡兩房套型60㎡大陽臺吵＋飄窗當(dāng)前單艇身公寓谷發(fā)展潮牌流目前精啄裝修幾懇乎成為酒單身公蘇寓的標(biāo)疫準(zhǔn)型特匆征之一念，從最濃初的簡貫單裝修發(fā)展到現(xiàn)跨在的精裝曠修，其產(chǎn)旁品不斷進(jìn)悶化的一個污重要表現(xiàn)警也體現(xiàn)在桃裝修品質(zhì)的不斷撇提高、亮配套設(shè)至施的不壩斷完善減上。為挨從客戶云角度來牙看，精督裝為業(yè)資主提供更加時忽尚便捷的各生活體驗業(yè)。裝修精裝代化當(dāng)前單身去公寓發(fā)展糞潮流單身公芳寓作為選市場細(xì)毛分的產(chǎn)稠物，不控及普通恭住宅的共主流性逼地位，芹通過概舌念化的掃包裝可孤弱化物伯業(yè)本身墾的缺點隆，達(dá)到邁揚長避鑰短、因玻勢利導(dǎo)維的目的托。成功冶的包裝椒可以很感大程度判的提升電項目檔某次，保背證項目消的保值遼與增值館。案例：學(xué)院派紐奉（北京招）總體定珍位——圈定八大收學(xué)府，800年元大盡都人文落底蘊，村凸顯繁徑華與知載性的稀有交汁融；凱旋城（箏北京）總體定位——秉承巴洛烏克建筑風(fēng)撫格，打造抗區(qū)域內(nèi)歐收陸風(fēng)格經(jīng)矩典之作。包裝概念魯化當(dāng)前單身替公寓發(fā)展埋潮流理想的繞單身公駁寓不僅恩要入住臘方便，迎居家生互活的所主有設(shè)施棉都應(yīng)一應(yīng)俱全，內(nèi)在服務(wù)上漏更要體現(xiàn)揭超越普通真住宅服務(wù)糕的優(yōu)勢，皺妥帖地照覺顧青年住尸戶的入賽住要求攝，最大攏限度地繞體現(xiàn)全綁新的生童活方式椒。這里聚的高質(zhì)不僅仙體現(xiàn)在鏟單純的巡壽服務(wù)質(zhì)烘量，更所體現(xiàn)在齡服務(wù)范弱圍的全禍方位性效。高質(zhì)量服郊務(wù)已經(jīng)隔成為消墓費者選艱購單身愧公寓的主重要因治素之一率，也是可吸引客源的雷重要營欺銷手段偵之一。物業(yè)高儲質(zhì)化當(dāng)前單鈴身公寓爛發(fā)展潮施流結(jié)合項件目的實墨際情況搬、競爭絕對手、閣市場需仗求和當(dāng)后今單身廳公寓的頌發(fā)展潮嬸流，本普項目的全定位為巷：項目定位自住和禿投資皆樸宜的小戶型復(fù)逗式公寓滿足過渡型月需求為主體懼的溫馨小兆筑區(qū)別于代區(qū)域內(nèi)野同類型鉤產(chǎn)品商常業(yè)氛圍浪過濃，賓太過輕吊挑、浮艙華的產(chǎn)日品印象徑，給本項剛目以“小筑”的概念雕進(jìn)行塑造擦，凸顯項績目易近、溫馨、安居的鏟全新公寓投概念；針對產(chǎn)望品地段尖宜居、勸環(huán)境優(yōu)汗的特點享，打造靜符合過抖渡型年那輕群體葬所需求再的溫馨裙、舒適燥的“小窩”產(chǎn)品價仗值豐富車，是既局適合自住，又適兆合投資的多功含能產(chǎn)品游。定位闡膚述客群定位誰會購買照我們的產(chǎn)油品？目標(biāo)客戶愧定位本地首次郊置業(yè)者、但經(jīng)濟(jì)實力奮有限的新彼婚人群外來及眼周邊縣現(xiàn)市落戶凳寧波市酬區(qū)的人千群看好區(qū)域輩發(fā)展的部姨分投資客我們要實笨現(xiàn)搶占市斷場份額的檔戰(zhàn)略目標(biāo)頑，首要的墨是對我們糟所爭奪的周陣地——目標(biāo)客叫戶進(jìn)行杏深入的丸分析，鵝掌握他寇們消費福行為及莖心理的哄共性。目標(biāo)客五戶群的得特征分靈析年齡段主演要集中在25－35歲之間意。積蓄不多，職業(yè)調(diào)穩(wěn)定,個人年腥收入在10萬左右守。首次置筆業(yè)為主，迫掏于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)霉實狀況，皇多為臨時過命渡居住。夢想一炕個溫馨的家，希望有喪安全感。受過良好帥的教育，有較高甘的文化品捧味和個人素養(yǎng)。信息渠道來源豐富好，主要集賣中在：報紙、戶外和朋友介紹。目標(biāo)客蕩戶群居畝住追求洽共性分浪析他們多留是80一代，成蛇長環(huán)境優(yōu)晴越，受過魂良好的教腰育，他們班樂衷于追模求物質(zhì)，鼠同時又具騰有感性的虛一面，并走對精神世怪界十分看禽重。歸屬感空間的某歸屬感誕和情感繞的歸屬廳感。渴塌望擁有箭屬于自牽己的家天，最求原獨立、券完整的知生活；漲渴望組嗎建家庭劣，讓感開情由戀檔愛向婚勝姻邁進(jìn)默。品質(zhì)感追求生嶺活品質(zhì)躲，對美奔容院、懇咖啡廳蘇等時尚累類的生棉活配套洋十分看周重。會巡壽考慮區(qū)移域環(huán)境嫁的品味腹及形象暗，對小扎區(qū)其他袖業(yè)主的愚整體素豈質(zhì)要求旱甚高。便捷性注重交通錦條件，要小求公交線賽路發(fā)達(dá)，帽可輕松達(dá)峽到辦公地睛點；同時宏需要對超曲市、便利謙店等生活殃配套依賴竿性較強(qiáng)。目標(biāo)客珍戶群的捉居住追瓶求“要攻敵，糕先攻心”，要實詠現(xiàn)建立怖品牌，隊搶占市則場的戰(zhàn)頂略目標(biāo)薦，就要遞抓準(zhǔn)客蓋戶的需爽求，以陶準(zhǔn)確的入市態(tài)蹈勢搶占市焦場，實膏現(xiàn)技術(shù)畢性擊倒當(dāng)對手。項目形粗象定位目標(biāo)客幫戶群的恒居住追擴(kuò)求集中者在歸屬感和品質(zhì)感上，偏重秀于情感上錄的追求，誰因此，在僑產(chǎn)品形象善塑造上，酸以感性為鑒主，著重塞渲染“家”的主題素，強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)”、“溫馨”的生活圍理念，腥以達(dá)到幣目標(biāo)客虛戶群的婦思想共升鳴。！感性訴竊求，可直接穗引起目暮標(biāo)客戶慕的心理評共鳴；愛的主題，營造溫馨尊浪漫的品務(wù)質(zhì)生活情忘調(diào)；簡潔上搞口，便于宣傳棵和記憶；傳播母力空間及加情感的超歸屬感高品質(zhì)荷的情調(diào)援生活溫馨浪漫撓的婚房品牌推鹿廣語：給愛一撇個家是目標(biāo)客影戶所期望刊的是發(fā)展哄商在項晨目中可絮實現(xiàn)的具差異性不易被犬對手克墨隆篩選項目核心利益婦點的標(biāo)像準(zhǔn)要求項目核心衣利益點分腎析核核心利益棄一：成就“饅家”的拴夢想小戶型、常低總價項目定位銷為60平米左右捷的經(jīng)濟(jì)型夾小戶型，賢總價在區(qū)顫域范圍內(nèi)灑相對較低論。區(qū)域居鑒住氛圍習(xí)濃郁春江花城鈔、盛世華臣城、華泰雁劍橋等一宮批優(yōu)質(zhì)住田宅項目毗簡鄰，區(qū)主叔干道四明火東路橫跨鋪，交通便吉捷，區(qū)域爹居住氛圍跡濃厚。利益支持墨點：核心利肆益二：年輕時掉尚的品申質(zhì)生活自身配厲套：五縮慧千余平攻方的精憤品商業(yè)管街項目底層跡商鋪，約5000平米，趁商業(yè)體些量不大橡，或可綁打造精殿品特色倆商業(yè)街塊。三大商矛圈和一啦商務(wù)中態(tài)心項目為BEST、萬達(dá)及浪新潘火三濾大商圈所般圍繞，另拉臨近南部朋商務(wù)區(qū)，灣區(qū)域品質(zhì)緣瑞不言而喻駱。利益支市持點：核心利益殲二：充滿“愛唇”的家園溫馨浪漫膝的小窩公共部什位的裝敗修和室渴內(nèi)的精煙裝，選段定溫馨鞭浪漫的教主題及啦主色調(diào)籌；同時芽或可再澡戶型上霧給予更皇合理、謀更舒適省的調(diào)整恐。充滿關(guān)卷愛的小丘筑物業(yè)通軋過有針高對性的理細(xì)節(jié)服診務(wù)，讓倦業(yè)主充剝分體會箱到家人炎一般的棟關(guān)愛。利益支哲持點：項目價格讀定位項目總套數(shù)產(chǎn)權(quán)年限層高面積范圍均價裝修標(biāo)準(zhǔn)愛都會26440年4.5米45-48平米2.0萬元/平米（精裝）2500元/平米錢湖天地60040年3.2米35-50平米1.8萬元平米（精裝）2500元/平米錢湖公館/40年3.2米68-109平米1.5萬元平米（白坯）/本項目/40年4.5米60平米

？

2000元/平米項目情屋況比對:選取同肥區(qū)域內(nèi)真最具可摔比性的罰三個項派目本案錢湖公德館愛都會錢湖天宴地項目權(quán)重愛都會錢湖天地錢湖公館本案備注品牌5%4444本案開發(fā)品牌與愛都會基本相等位置15%12131310項目位置較兩類比項目有點劣勢建筑密度5%5555相同景觀10%5999本項目景觀不輸前兩者，且更具生活氛圍立面10%7998立面至少不輸愛都會戶型15%108712項目復(fù)式結(jié)構(gòu)，可以精心打造物業(yè)管理15%9101014物業(yè)將是本項目的一大特色裝修5%5505裝修基本以2500標(biāo)準(zhǔn)配套5%4445項目居住配套強(qiáng)于前兩者升值空間15%99911項目所處地段升值空間廣泛合計100%70767083/根據(jù)客查戶除價綿格外對稀樓盤最尿關(guān)心的罰十項因嚼素出發(fā)疏，將本誰項目與械臨近項開目的對勻比：1.升值空賊間2.立面3.戶型4.景觀5.位置6.物業(yè)管理7.裝修8.建筑密度9.品牌10.配套項目升值空間立面戶型景觀位置物管裝修建筑密度品牌配套比例15%10%15%10%15%15%5%5%5%5%計算內(nèi)容代碼愛都會錢湖天地錢湖公館本案合計權(quán)重值Q70777083實際均價

175001885015000

權(quán)重值比例

0.840.920.84

權(quán)重均價PI147001734212600

樓盤所占權(quán)重WI60%20%20%

樓盤權(quán)重價PI+WI8820.003468.402520.0014808.401、愛都會：2000縣0元/平米（瞞精裝修齊），雷減去裝值修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，為1750畫0元/平米；2、錢湖天設(shè)地：170申00元/平米（喘精裝修帶），減韻去裝修繞標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米，為145借00元/平米。乘分以挑高系數(shù)1.3，得出最托終價格188刻50元/平米；3、錢湖公積館：150即00元/平米（辮白坯）初步得牧出本項舍目白坯唐公寓價穩(wěn)格為148不08.懲40元/平方米以精裝芹修標(biāo)準(zhǔn)200桿0元計算胖，精裝墊平層公牽寓為168污08.床40元/平米根據(jù)目前賽整體形勢稈及本項目軌低總價的濫定位要求療，建議項目均口價為15000元/平米左右。代入價格姑計算模塊推廣案漢名xxlogologologoVI—0表1報廣VI—0叢1名州片VI—0關(guān)1胸喘牌VI—清01銹信封VI—0港1信踏紙VI—滾01副紙袋VI—焦01汁檔案膨袋VI—0傅1紙曾杯報廣VI-車02報廣VI-臂02VI-0應(yīng)2名片VI-揮02VI-請02VI-熔02VI-0詠2根據(jù)對斥目標(biāo)客役戶群體而的分析礎(chǔ)，產(chǎn)品拿以滿足焰過渡型銅居住需拳求的部棋分寧波刺本地適述婚青年牧群體及廢新寧波憶人為目側(cè)標(biāo)主體鵝兼顧部淺分投資啄型需求條，項目椅推廣上部要充分刷考慮到須廣告?zhèn)魉サ膹V惰泛性，貞推廣總脾策略上澇應(yīng)以廣鈔泛

傳暈播與大芬眾營銷崇為主。推廣策略推廣目的晨：展示產(chǎn)紅品形象芳，提升布產(chǎn)品知關(guān)名度及歌影響力，積累迷意向客戶石！第一階警段（蓄用客期）歷：推廣主絮題：金色江南債，都市新浙生活廣宣策略騰：主打產(chǎn)品其形象，擴(kuò)旺大影響力廣告創(chuàng)涼意表現(xiàn)開：根據(jù)產(chǎn)品彩的定位，圖通過系列綿的廣告投桂放，內(nèi)外大兼修，現(xiàn)代孫地、時尚地體現(xiàn)雜出項目園完成后啄整體的采效果圖及內(nèi)部曾房間完務(wù)成后的干效果圖豈。在廣告宣深傳中要將效產(chǎn)品案名撥和位置（吩春江花城田對面）著重表現(xiàn)盛出來，借旨助春江花衡城在寧波醬知名度讓渠受眾記住搶產(chǎn)品的同時綠，也知精道其位襲置之所球在！廣告媒介框選擇：電臺、稀報廣廣告投麗放模式畝：（連續(xù)爛式）每責(zé)兩周投銅放一次白中郵，碌每兩月葵投放一次報廣披，持續(xù)整香個蓄客期。推廣目蚊的：厚積薄發(fā)賠，垂直打買擊、對開循盤前期積妄累的意向某客戶進(jìn)環(huán)行清掃！第二階段硬（開盤期賄）：推廣主題今：金色江南閑，愛在這梯里升華！廣宣策略丘：主打產(chǎn)蘇品價值蔽（使用價值為主）廣告創(chuàng)核意表現(xiàn)誘：根據(jù)對碎目標(biāo)客穗戶群體房誠的分析皆，產(chǎn)品依以滿足尿過渡型椅居住需內(nèi)求的部攜分寧波射本地適個婚青年希群體及引新寧波碗人為目址標(biāo)主體最兼顧部犧分投資已型需求嘗，在廣斯告表現(xiàn)籍手法上播使用溫可暖色彩豆，盡量楚使畫面籃溫馨，暈并在畫屋面中突衣出項目舞4.5星米的復(fù)姑式結(jié)構(gòu)淺為客戶管描繪出誦一個甜滿美的、衛(wèi)居住舒溉適的生壇活唯美吵畫面！廣告媒脆介選擇激：樓書、報備廣、中郵闖、廣播廣呀告、電視槽廣告、戶外廣告蘿、網(wǎng)絡(luò)、英短信、售嫩樓處包裝廣告投碧放模式吧：（集中式款、脈沖式叔）開盤奇前一個月掛及開盤后溫一個月高伍調(diào)推出，學(xué)運用能運紛用到的媒駁介，整合確宣傳推廣胃。之后保耽存脈沖式輕廣告投放亦，根據(jù)銷澇售或需求草的時機(jī)間有隔性，在踢需求期加始大廣告投附放力度，敲形成有規(guī)尖律的脈沖龍式排期。公關(guān)策略霞：通過舉追辦活動煮的形式離，開盤魔期吸引罰客戶眼球，甚顏至可以通擊過事件營榴銷，讓全城騙大眾都了解到甲一個訊息幼---金色江南格開盤了！推廣目援的：在產(chǎn)品形院象被客戶土認(rèn)知認(rèn)可識的情況下，最盜大程度能地完成銷售皺套數(shù)(乘熱候打鐵，橫質(zhì)掃千軍指)。第三階陣段（熱塊銷期）兼：推廣主題映：金色江南紫，溫馨邂謙逅只一刻廣宣策社略：主打產(chǎn)蒜品價值膽（投資芽價值為勁主）廣告創(chuàng)忙意表現(xiàn)五：通過蓄客量期及開盤喘期的大力冶宣傳，對社居住有需求另的客戶此扒時已經(jīng)對閃項目有了攜了解。此時，廣振告除了與燃之前期段濾表現(xiàn)的溫右馨居住外，文蜜案開始戀增多，桌增加對忽項目的恨潛力分析，挖碎掘投資踏型客戶。廣告媒點介選擇：報廣、中孟郵、廣播儉廣告、電磚臺廣告戶外廣變告、網(wǎng)腸絡(luò)廣告廣告投放甚模式：（持續(xù)式爭）保持替客戶對產(chǎn)腥品的關(guān)注鑼度，報廣、中駛郵、廣播亮廣告、戶底外廣告、余網(wǎng)絡(luò)廣告全面垮更新，變保持中銹郵及報件廣每周更投放一次！第四階段焰（收尾期暑）推廣目的釋：對置業(yè)顧溜問手頭掌顛握的客戶殼信息資料禍進(jìn)行出擊跟預(yù)進(jìn)（風(fēng)卷旁殘云，大針珠小珠落垂玉盤）推廣主題大：金色江南境，你的底啊線在哪里再？廣宣策略藥：主打價格姥策略并結(jié)者合活動推螺廣廣告創(chuàng)現(xiàn)意表現(xiàn)詠：在后期始的各種稻廣告投投放中，憤以文案聰為主，主幫要介紹遞產(chǎn)品的罩價格優(yōu)活惠及活博動促銷滾送禮，以策讓利優(yōu)往惠送禮過誘使猶注豫不定督的客戶礙最終購買宮！廣告投能放模式濱：（間隔性秋）根據(jù)市設(shè)場及政策的的變化，描調(diào)整價格后，劃適時的將牲訊息快速習(xí)的傳達(dá)至熟目標(biāo)客戶群體，知若開發(fā)商提有其它促烘銷活動要累求，也需及時將糾活動相關(guān)寫信息通過涉廣告告知替于眾！廣告媒緩介選擇酷：戶外廣唱告、中搶郵、報慕廣、短芝信銷售策惑略判清市憂場形勢封，理清綿銷售思謎路——明確銷懇售策略——公寓市糕場典型頓個案案名嘉恒廣場工地位置江東中山路（東部新城文化廣場對面）開發(fā)商寧波國大雷迪森置業(yè)有限公司售樓處百丈東路24號,嘉匯國貿(mào)一樓代理商華星售樓電話87339339規(guī)劃形態(tài)寫字樓住宅公寓可售套數(shù)264套住宅,800套公寓層高平層2米8,復(fù)式4米5已售套數(shù)134套住宅,290套公寓面積范圍53-104平方米銷售率住宅51%,公寓36%主力面積53平方米得房率72%單價范圍17000-21000平均價18000近期銷售策略2011.7.2開盤一次性優(yōu)惠600/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅2000,復(fù)式4000元/平方米裝修內(nèi)容類型品牌電視機(jī)有SONY洗衣機(jī)有西門子空調(diào)中央空調(diào)日立熱水器電熱水器米博冰箱有西門子櫥柜有博洛尼廚具有博洛尼水龍頭有高儀油煙機(jī)有煤氣灶有潔具馬桶,水龍頭,洗臉盆杜拉維特床有公寓市齡場典型詢個案案名愛都會工地位置嵩江東路與長壽南路交匯處開發(fā)商寧波金輝置業(yè)售樓處鄞州區(qū)嵩江董璐577號代理商寧波金百利售樓電話88234888規(guī)劃形態(tài)酒店式公寓可售套數(shù)264層高4.5米已售套數(shù)107面積范圍44-48平方米銷售率2010.1.8開盤40%主力面積45，48平方米得房率75%單價范圍平均價2萬每平方米近期銷售策略一次性優(yōu)惠500元/㎡,再打9.5折,首付50%,優(yōu)惠500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元每平方米裝修內(nèi)容類型品牌空調(diào)掛式美的或同級熱水器美的或同級櫥柜方太或同級廚具方太或同級油煙機(jī)方太或同級煤氣灶管道煤氣方太或同級燈具開關(guān)不詳電梯公寓市場管典型個案案名蘇豪愛居工地位置東至大洋江，西至高等級公路指揮部，南至嵩江中路，北至大洋江開發(fā)商寧波蘇豪置業(yè)有限公司售樓處嵩江中路269號

代理商寧波迪賽售樓電話

83016555規(guī)劃形態(tài)

1幢27層，酒店式公寓

可售套數(shù)201層高2.95米已售套數(shù)89

面積范圍59-75㎡

銷售率2011.6開盤大概50%

主力面積

71㎡得房率77%

單價范圍平均價19000

元/㎡近期銷售策略一次性付清優(yōu)惠66666

元,按揭優(yōu)惠700元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)沒有具體數(shù)據(jù),除電視機(jī),其他配套一應(yīng)俱全裝修內(nèi)容類型品牌電視機(jī)

洗衣機(jī)

西門子空調(diào)

美的熱水器

能率(日本)

冰箱

西門子櫥柜

漢斯格雅廚具

歐琳潔具

樂家電梯

日立公寓市場帖典型個案案名四明城市廣場工地位置四明中路與錦寓路交匯處開發(fā)商寧波華龍投資建設(shè)開發(fā)有限公司售樓處項目現(xiàn)場代理商寧波華龍投資建設(shè)開發(fā)有限公司售樓電話83010128規(guī)劃形態(tài)寫字樓商鋪公寓可售套數(shù)396戶層高平層2米9,復(fù)式5米8已售套數(shù)119戶面積范圍32-77平方米銷售率2011.6開盤30%主力面積41平方米得房率75%單價范圍13800-30000平均價15000復(fù)式30000近期銷售策略一次性8.75折

按揭9.75折裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米裝修內(nèi)容類型品牌空調(diào)隱形嵌入式美的熱水器電熱水器櫻花櫥柜一般方太廚具一般方太水龍頭一般吉事多或箭牌油煙機(jī)一般方太煤氣灶一般方太潔具馬桶,水龍頭,洗臉盆吉事多或箭牌衣柜衣柜一組無燈具開關(guān)一般三雄極光公寓市晉場典型縱個案案名中海雍城世家學(xué)院派工地位置高教園區(qū)錢湖南路1198號開發(fā)商寧波中海和協(xié)置業(yè)售樓處項目現(xiàn)場代理商

中海房產(chǎn)售樓電話

88166688規(guī)劃形態(tài)

56號樓34層可售套數(shù)

576層高

2.9米已售套數(shù)

159面積范圍

55㎡-75㎡銷售率

2011年7月開盤28%主力面積

55㎡,75㎡得房率

76%單價范圍

1.6萬/㎡-1.8萬/㎡平均價

1.7萬/㎡近期銷售策略裝修標(biāo)準(zhǔn)

55㎡精裝,75㎡白坯裝修內(nèi)容類型品牌電梯有

公寓市場弦典型個案案名新城名苑工地位置鄞州首南街道鮑家村天高巷222號開發(fā)商寧波南苑置業(yè)有限公司售樓處寧波南苑環(huán)球酒店大堂代理商上海新聯(lián)康投資顧問有限公司售樓電話82808999規(guī)劃形態(tài)1棟38層可售套數(shù)662層高16-29層3.2米,30-38層5.4米已售套數(shù)376面積范圍50-80平方米銷售率2010.1.23開盤56%主力面積50-60平方米得房率65%單價范圍15000-23000平均價單層1.5萬,復(fù)式2.3萬近期銷售策略總價優(yōu)惠3萬,一次性付清9.8折裝修標(biāo)準(zhǔn)單層2500每平方米,復(fù)式4000每平方米裝修內(nèi)容類型品牌電視機(jī)洗衣機(jī)空調(diào)掛式格力或同級品牌熱水器儲罐式電熱水器櫻花或同級品牌櫥柜歐琳或同級廚具歐琳或同級水龍頭Toto,科勒或同級油煙機(jī)歐琳或同級煤氣灶歐琳或同級潔具Toto,科勒或同級床國產(chǎn)品牌燈具開關(guān)松下電工或同級品牌電梯三菱或同級公寓市壩場典型噸個案案名利時金融大廈工地位置學(xué)士路與惠風(fēng)路交匯處開發(fā)商鴻泰置業(yè)售樓處銀苑大酒店裙樓代理商華星咨詢售樓電話

87330999規(guī)劃形態(tài)

1棟21層公寓可售套數(shù)

458層高單層3.2m,復(fù)式5.2m已售套數(shù)

67面積范圍

30㎡-90㎡銷售率

2011.7.30開盤14%主力面積43㎡,48㎡,52㎡,60㎡得房率

68%單價范圍單層1.1萬-1.5萬/㎡復(fù)式1.3萬-1.7萬/㎡平均價單層1.3萬/㎡,

復(fù)式1.5萬/㎡近期銷售策略首付50%優(yōu)惠2200元/㎡，一次性付清優(yōu)惠2600元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)

2000元/㎡裝修內(nèi)容類型品牌電視機(jī)

洗衣機(jī)

空調(diào)掛式格力熱水器電熱水器西門子冰箱

櫥柜

不知名品牌廚具

油煙機(jī)

歐林煤氣灶電磁爐美的水龍頭

TOTO案名振邦學(xué)仕匯工地位置學(xué)士路,萬里學(xué)院西

投資興建寧波振邦置業(yè)售樓處麟寓路2號企劃銷售公開日期建筑設(shè)計復(fù)式寫字樓,公寓主力房型28㎡,49㎡,60㎡景觀設(shè)計主力總價總建面積20000多㎡可售戶數(shù)規(guī)劃形態(tài)1棟樓15層已售戶數(shù)未開盤預(yù)計11月規(guī)劃戶數(shù)162套(公寓124套)得房率面積范圍28㎡-60㎡單價范圍主力面積28㎡,49㎡,60㎡平均價公寓市仿場典型陡個案市場小歸結(jié)根據(jù)目前恭市場在售通的公寓樓僵項目情況袍，由于房膊地產(chǎn)政策矮影響普遍標(biāo)銷售率不釋高，銷售益周期偏長翅。公寓樓治裝修平獸均在200張0元/㎡左右，大堡多為部分罷需固定家棵電家具配成備?？蛻羧杭街性谶^渡桿性客戶購閃買為主，虎部分投資曲性客戶目前鄞推州區(qū)在暮售小戶潤型公寓請樓余房艙約1700套，而戲市場反銷映相對皇平淡，節(jié)去化較裂慢。一扣方面由鹿于房地籌產(chǎn)政策銹影響，饑市場觀足望氣氛悼濃厚。會另一方愚面由于產(chǎn)土地成賞本較高廢，導(dǎo)致蠶售價較貴高，大越多項目斑由于是桂商業(yè)用趁地要求50%的首付，升導(dǎo)致首付借款項加高衡。入剩市萍時薪間考慮到現(xiàn)憤場施工進(jìn)喊度的要求鐵和房地產(chǎn)勁整體銷售壯市場時間量段的節(jié)點啊，具體擬夏推售時間夸制定如下閘：201月2年2月18日：正式豈對外公阿開銷售四。2月18日—2月28日：為期飄十天的啦內(nèi)部認(rèn)欄購期?！艾F(xiàn)代建溫馨的趙愛居模詞式士寧波新擾生代中吹產(chǎn)階級室生活的嚇樣板”銷售飯周落期階段月份周期銷售率一12年2月—9月8個月達(dá)至銷售率40％二12年10月—13年1月4個月完成銷售率70％以上三13年2月—4月3個月完成銷售率85％以上四13年5月—7月3個月完成銷售率95％以上預(yù)計目世標(biāo)銷售勿周期18個月，往銷售率腹達(dá)95%以上。各階段銷講售目標(biāo)銷莫售蕉進(jìn)裙程醞釀期前期可田在?寧波日統(tǒng)報?或者相生關(guān)報刊盡上刊登列本案樣奸板房開閑放的信家息，介滾紹開發(fā)座公司發(fā)偶展?fàn)顩r拔及項目洽的基本莖形象，樹立“鴻癢德房產(chǎn)”愉的品牌形味象，在目碧標(biāo)客戶及五廣大公眾菊心中建立戒良好形象盞?，F(xiàn)場轉(zhuǎn)角吃大廣告牌塊，區(qū)中心孔廣告牌公交車公車身廣御告。工地現(xiàn)場魄清理美化仆，制作圍湯墻廣告確定銷轎售隊伍粉，人員椅進(jìn)駐各種銷移售道具華制作完尊成銷售數(shù)鳴據(jù)編制扛完成樓書、姨沙盤制狹作此階段窮準(zhǔn)備工盡作完成賀，對客痕戶可預(yù)擁約登記題，置業(yè)免顧問嚴(yán)血格按銷決講數(shù)據(jù)箱及培訓(xùn)赤流程作陣業(yè)，統(tǒng)遵一口徑運，確定王主體客之戶，便呢于正式織銷售工保作的開拍展，定比時總結(jié)跑，查堵目漏缺，吸提高小舟區(qū)知名本度，建予立品牌殖形象。引導(dǎo)期（錘預(yù)售證取憶得，內(nèi)部侵認(rèn)購開始育）對已登記年客戶作預(yù)講約，篩選梳客戶，預(yù)陜告客戶購手房需準(zhǔn)備寺手續(xù)營造售前母氣氛售樓部布貧置完成預(yù)告客呈戶公開相日期來人來斗電接待諒，登記罵整理售前發(fā)布份會，為開廚盤剪彩做么準(zhǔn)備銷售人守員完成孝協(xié)調(diào)配但合工作證，人員傘進(jìn)一步殃磨合，俗此階段斜開盤在撈即，為栽開盤作道好案前松準(zhǔn)備，渴進(jìn)入開菠盤倒計格時，準(zhǔn)昏備引爆柳客戶。做好內(nèi)近部客戶武房源預(yù)畜約登記隊工作公開強(qiáng)制銷期（博預(yù)計12年2月）發(fā)布開籠盤廣告捆，吸引腥新客戶梢，通知講預(yù)約客貝戶，集費聚人潮境，制造魂火爆場敢面。作好簽同約工作作好日報設(shè)表，下班貸前匯總，串審查，查鴉找問題通