武漢綜合商業(yè)社區(qū)項目定位及開發(fā)思路報告

2012成都項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議和整體開發(fā)思路1項目研究工作的階段劃分第一階段（中期）提交初步結(jié)論2004/06/282004/08/10第二階段啟動區(qū)第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域（成都、周邊區(qū)域及高新西區(qū)）宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研政府官員、專業(yè)人士訪談普通高端消費者訪談項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目整體定位規(guī)劃設(shè)計建議項目整體開發(fā)思路提交初步結(jié)論根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告至今工作第一階段終稿2項目背景資料3項目區(qū)位項目所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)。西區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風(fēng)上水的地方。地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達都江堰風(fēng)景區(qū)。市中心西延線，往城灌高速高新西區(qū)三環(huán)羊犀立交約3公里4項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地性質(zhì)：綜合用地占地面積：1986畝容積率：0.95%（包括公建設(shè)施）5客戶目標(biāo)及限制條件約束條件五年內(nèi)建設(shè)完畢（銷售期另計）本地塊為帶規(guī)劃方案拍賣，現(xiàn)有規(guī)劃原則上不做大的調(diào)整住宅整體銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義客戶的目標(biāo)6第一部分：項目整體定位研究7項目的基本判斷占地面積近2000畝，約1.3平方公里，涉及到住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，絕對不是一個普通的房地產(chǎn)項目一、本項目開發(fā)是城鎮(zhèn)的概念，必須用區(qū)域開發(fā)的思路解決問題二、本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵在于“區(qū)域界定及區(qū)域價值體系”的建立8我們的研究思路：界定問題結(jié)構(gòu)性分析實施分析/找到解決方案匯報有沒有/可不可能有問題（或機會）？為什么存在？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？構(gòu)建金字塔9界定問題的分析工具？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果解決方法10R1.1、地塊情境地塊條件區(qū)位條件1986畝大規(guī)模開發(fā)連接5000畝森林公園羊西線交通便利成都市最優(yōu)質(zhì)的中學(xué)三環(huán)以外，距三環(huán)3公里區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)距機場30分鐘處于城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩大經(jīng)濟增長極之間，區(qū)域是城市的一體地塊自身資源優(yōu)越，擁有成都市最大的森林公園11R1.2、現(xiàn)有市場情境政府定義周邊市場開發(fā)企業(yè)競爭者高新區(qū)的生活配套高新區(qū)及成都市區(qū)的中端客戶2700~3300元/平米的銷售價格開發(fā)規(guī)模小已經(jīng)開發(fā)過中海名城等高檔項目未有超大規(guī)模區(qū)域開發(fā)經(jīng)歷城區(qū)內(nèi)高檔樓盤的競爭郊區(qū)大盤（華陽麓山國際社區(qū)）區(qū)域僅被定義為高新區(qū)的配套小區(qū)域市場、中端消費者中海地產(chǎn)并未有過大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗競爭對手的實力、開發(fā)水平較高封閉、低容積率的高檔社區(qū)規(guī)劃12R2、客戶期望結(jié)果住宅整體銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義客戶深層戰(zhàn)略意圖：個性鮮明、打造差異化競爭力，形成區(qū)域獨特的氣質(zhì)和吸引力需要解決：什么方案、怎么開發(fā)才能達成深層戰(zhàn)略意圖13R1（非期望結(jié)果）與R2（期望結(jié)果）產(chǎn)生的矛盾小區(qū)域市場、中檔消費者區(qū)域規(guī)劃為城市邊緣的產(chǎn)業(yè)區(qū)；政府定義為高新區(qū)的配套銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑現(xiàn)實目標(biāo)一、現(xiàn)實區(qū)域市場3000元/平米與目標(biāo)價格6000元/平米的矛盾二、產(chǎn)業(yè)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃與中心化的高檔片區(qū)間的矛盾三、高新配套區(qū)的政府定義與中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑之間的矛盾14目標(biāo)與現(xiàn)實的集中矛盾R1現(xiàn)實：3000元/平米1、三環(huán)以內(nèi)的區(qū)域2、無特殊資源3、普通產(chǎn)品4、區(qū)域的配套滿足基本需求1、城市中心的區(qū)位2、歷史、文化、自然景觀資源3、產(chǎn)品完全創(chuàng)新4、區(qū)域配套成熟R2目標(biāo)：6000元/平米如何由現(xiàn)實區(qū)域的中檔市場走向高檔市場？15項目面臨的困境現(xiàn)有的區(qū)域功能定位無法達成期望的目標(biāo)南區(qū)、西區(qū)已形成公認的“富人區(qū)”，正吸引大量的高端客戶區(qū)域價值的挖掘、建立獨特的競爭優(yōu)勢將是達成目標(biāo)的關(guān)鍵16區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——南區(qū)南區(qū)核心區(qū)域價值：商貿(mào)區(qū)、行政中心區(qū)17區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——西區(qū)杜甫草堂青羊?qū)m西區(qū)核心區(qū)域價值：歷史傳統(tǒng)的文脈延續(xù)浣花溪18區(qū)域核心價值分析

本區(qū)域區(qū)域除延續(xù)西區(qū)的貴氣外，還具有獨特的資源優(yōu)勢5000畝森林公園高新西區(qū)19區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——本區(qū)域它是：城市中獨一無二的明顯區(qū)別于競爭對手的不可復(fù)制的本區(qū)域核心區(qū)域價值：5000畝森林公園、體育公園（生態(tài)）；處于城市兩大經(jīng)濟增長極之間南區(qū)西區(qū)本區(qū)域核心區(qū)域價值商貿(mào)區(qū)、行政區(qū)文脈延續(xù)生態(tài)、經(jīng)濟增長極20本項目柳的區(qū)域混價值可裂以賦予棵本區(qū)域次乃至成棄都市全屑新的形特象核心競爭力以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項目突破點，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項目競爭戰(zhàn)略重點以逐步完善的“國際水準(zhǔn)配套”為增長引擎，實現(xiàn)土地的持續(xù)增值，帶動區(qū)域整體價值的提升基本開發(fā)原則生態(tài)開發(fā)（體育公園、森林公園的價值發(fā)揮）規(guī)模優(yōu)勢體現(xiàn)（通過街區(qū)氛圍營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示出區(qū)域開發(fā)的大氣勢）可持續(xù)發(fā)展（國際水準(zhǔn)配套設(shè)施的逐步投入、部分優(yōu)良資產(chǎn)的經(jīng)營，確保土地的持續(xù)增值）21區(qū)域整刷體價值刮定位——開放的國現(xiàn)際公園高勤尚城區(qū)開放的、國際的、公園的叔、高尚城區(qū)OCT：Open禾cit重yto齊wn22客戶及滑產(chǎn)品定鐘位目標(biāo)客槍戶：啟動期以混大成都地紡區(qū)關(guān)注生邪態(tài)、休閑辛的中高收塊入家庭為晌核心目標(biāo)變，其中吸配引30％左右的付非成都戶柄籍客戶；孟項目后期刪發(fā)生客戶騰演變，吸已引大西南提區(qū)域的高嗚端休閑客昂戶產(chǎn)品定恰位：產(chǎn)品組些合，town耗hous雀e＋花園洋犬房＋小高丹層說明：產(chǎn)繭品選擇高丟端市場主匙流，多種孫物業(yè)類型乓，降低大皮盤開發(fā)風(fēng)語險啟動期掛為toun嫂hous別e＋花園洋聚房，樹立號區(qū)域形象席和檔次保證項目律有一定高專的容積率菌，應(yīng)對市希場變化，系實現(xiàn)項目級經(jīng)濟效益23成都xxx銅x項目

酒溝店定位研廟究24成都市五溜星級酒店鎮(zhèn)調(diào)查酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司凱賓斯基飯店成都市人民南路四段42號，位于成都市發(fā)展迅速的城南繁華區(qū)880500余套德國Paulaner普拉娜啤酒餐廳，正統(tǒng)的巴伐利亞美食餐廳，中國川粵美味和正宗西餐餐廳，茶座、咖啡廳和酒吧，水療中心。德國凱賓斯基飯店股份有限公司索菲特萬達大飯店成都市濱江中路15號，步行15分鐘即可抵達市中心的天府廣場880262間中、西、日式餐廳，水療中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能會議廳，大型宴會廳，配有多語種同聲傳譯系統(tǒng)的演播廳

法國雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集團家園國際酒店成都機場路181號美好花園，地處航空港開發(fā)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)。660216間，另有6棟總統(tǒng)別墅和33棟豪華別墅川西特色的“古家村”食府，歐式風(fēng)格的咖啡廳，大堂酒吧，四季廳，多功能廳和會議室，保齡球館，溫泉浴場，以及含有9洞小型高爾夫于場。加州花園酒店（貴賓樓）成都市沙灣路258號，會展中心西區(qū)680120個標(biāo)準(zhǔn)間，15個套房恒溫游泳館、觀光花園咖啡廳、西餐廳、超級豪華會議廳、高級商務(wù)會所、城市俱樂部，尤其是擁有中國唯一城市彩泉瀑布景觀天府麗都喜來登飯店成都市人民中路，地處市中心商務(wù)及金融區(qū)黃金地段758402間中西餐廳，超過610平方米的宴會及會議廳以及三間大小不一的多功能廳美國的喜達屋集團錦江賓館成都人民南路二段80號，市中心錦江河畔758523間有10個不同規(guī)模格局的會議廳，宴會廳17個，川、粵、西餐、韓國燒烤、日本料理四川錦江旅游飯店管理公司管理總府皇冠假日酒店成都總府街31號，位于總府街購物中心和辦公中心之間758433間皇冠俱樂部，特設(shè)無煙樓層和殘疾人房間，高級會議視聽音響系統(tǒng)，同聲翻譯及會議講臺，演播廳，兩個貴賓接待室，六個會議廳皇冠假日酒店管理集團25成都市晌四星級索酒店調(diào)導(dǎo)查之一酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司四川華洋花園城大酒店成都市鹽市口大業(yè)路8號，距成都雙流機場僅20分鐘車程，走路只需5分鐘即可達到天府廣場338250間酒店還設(shè)有兩層無煙樓層、健身房、按摩和美容美發(fā)服務(wù)、和為您提供各種秘書服務(wù)的商務(wù)中心新加坡勝科酒店管理私人有限公司西御商務(wù)飯店成都市天府廣場側(cè)西御街八號，位于成都市中心的商務(wù)、金融及商貿(mào)區(qū)的黃金地段360135間集客房、餐飲、會議、和休閑、娛樂、購物、健身為一體的高檔商務(wù)飯店。四川錦江旅游飯店管理公司加州花園酒店（主樓）成都沙灣路258號，位于會展中心東區(qū)480259間會議廳，98新款加長型豪華林肯-大白鯊為代表的高檔迎賓車隊成都新良大酒店成都上東大街53號，位于成都市中心繁華的鹽市口-春熙路商業(yè)娛樂區(qū)黃金地帶338320間大中小會議室7個，桑拿、茶坊、保齡球、健身房，中餐廳，茶坊四川賓館成都市總府街31號，座落于成都市中心黃金商業(yè)區(qū)480159間集味村，夜總會、桑拿、室內(nèi)游泳池、棋牌室、麻將室、健身房，美容美發(fā)、商務(wù)中心總府集團公司羅曼大酒店成都武侯祠大街87號附一號，地處市中心商業(yè)及娛樂的繁華地段380205間中餐廳、西餐廳及新軍譚菜餐廳，會議廳、商務(wù)中心、美容美發(fā)成都安國酒店成都市太升北路2號，位于成都繁華市中心420232間新亞中餐廳，東方咖啡廳，雅婷酒廊，安國宴會廳，游泳池，健身房，商務(wù)中心，辦公室出租26成都市四左星級酒店冠調(diào)查之二酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司綠洲大酒店忠烈祠西街99號，地處成都市商業(yè)、金融、文化的核心地帶450宴會廳、會議室、培訓(xùn)室和多種標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房國貿(mào)物業(yè)管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞橋路18號，成都市市中心360128間各類餐廳，游泳池，彈子房，臺球室，健身室岷山飯店成都市人民南路二段55號，位于市中區(qū)550商務(wù)中心，國際會議廳，餐廳西藏飯店成都人民北路10號，成都市中區(qū)府南河畔520359間海鮮酒樓、西餐廳，大堂酒吧，供應(yīng)川菜、粵菜、藏菜、西餐及各種風(fēng)味名小吃、自助餐。小型會議室9個，國際會議廳，溫泉桑拿、健身、形象設(shè)計、茶樓、棋牌、保齡球、夜總會卡拉OK新華國際飯店成都古中寺街1－18號，地處成都市中心380標(biāo)準(zhǔn)間126間，豪華間28間，豪華套房4套川菜廳、粵菜廳、宴會廳可容納500人同時進餐，多功能會議廳可提供300人以上的會議服務(wù)，各類中小型會議室可同時提供360人會議服務(wù)北京保利物業(yè)酒店管理有限責(zé)任公司銀河王朝大酒店成都下西順城街99號，座落在成都市商業(yè)及娛樂中心區(qū)518354間健身，桑拿，臺球，游泳，麻將，3間會議室，中餐和西餐，火鍋27成都市鋼五星、籮四星級盈酒店小清結(jié)規(guī)模：五星級酒店客房數(shù)一般在400～500余套四星級酒店客房數(shù)一般在250～400套結(jié)論一配套五星級酒店一般配有豪華中西餐廳，歐式酒吧、咖啡廳，豪華會議廳、高級商務(wù)會所，高檔保齡球館，溫泉浴場等四星級酒店配套檔次稍低結(jié)論二管理公司五星級酒店多和國外知名酒店管理公司合作，管理公司從酒店的營業(yè)額中提點，著名的管理公司有：假日、希爾頓、喜來登、香格里拉等結(jié)論三28對本項敗目的建晉議建議五星級焰商務(wù)酒址店五星級杰酒店的脈國際化亭豪華配耕套符合贈本項目館國際化速的定位鍵，有利于提伯升本區(qū)域余的價值五星級酒兼店和國外裝著名的酒懂店管理公欠司合作，問可以提高酒店府的知名度聰，帶來酒債店品牌的佛客戶，提殲升社區(qū)國仿際化形象推薦管理鐵公司：希爾頓連、香格剝里拉、愛假日、蔑凱萊、就萬豪、惡凱悅等按照五燒星級酒逼店的一孩般標(biāo)準(zhǔn),18遼000平米的建耕筑面積規(guī)巧模偏小,合適的面病積在200艱00至300新00平米凱賓斯基班飯店索菲特躺萬達大壤飯店天府麗闖都喜來透登飯店29本項目五昂星級酒店甜造價分析序號項目名稱單價（元/m2）一土地成本1000二前期工程費185三建筑工程費1305四設(shè)備設(shè)施工程費2070五裝飾工程費3600六室外配套工程99七不可預(yù)見費228八管理費用137九其他費用233十合計8856按照規(guī)幼劃的建欄筑面積1800呈0平米估算攤，總造價慘約一億六膀千萬元數(shù)據(jù)來源塘：深圳五望星級酒店帝造價成本惑統(tǒng)計分析30深圳某五額星級酒店兼案例31選擇案潤例的標(biāo)澤準(zhǔn)：五遞星級、堡規(guī)模接陽近；規(guī)模：占白地面積300維00平方米井，建筑糊面積236捉50平方米，選共計9層；主要功凍能分大倚堂、客屈房、餐繩飲娛樂筐、商場授和康樂基設(shè)施、屢水吧等門五個部槐分。功能分慌布（1）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1總臺11202商務(wù)中心1253精品店1504鮮花店1405便利店1306休息區(qū)1507綜合服務(wù)1608景點區(qū)110小計385大堂部分籍：水吧：凈面積1200平方米寄以及室反外游泳侍池一個村。32規(guī)模：占夏地面積3000脖0平方米蜜，建筑離面積2365啦0平方米棍，共計9層；主要功校能分大宵堂、客燦房、餐逝飲娛樂救、商場釋和康樂私設(shè)施、釣水吧等佳五個部擱分。功能分布股（2）序號類型數(shù)量每間凈面積（m2）凈面積（m2）1總統(tǒng)套房11801802豪華套房9645763商務(wù)套房314513954高級套房16457205標(biāo)準(zhǔn)雙人間803225606標(biāo)準(zhǔn)單人間2632832小計16362631大會議廳1150102中會議廳1114103小會議廳16910小計3333合計6596客房部斬分：33規(guī)模：祖占地面刻積300關(guān)00平方米妻，建筑陣面積236需50平方米江，共計9層；主要功能戒分大堂、濁客房、餐獲飲娛樂、稻商場和康梳樂設(shè)施、媽水吧等五洽個部分。功能分侵布（3）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1多功能廳13342西餐廳11603咖啡廳1844酒吧11405中餐廳13246中餐包房12017廚房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜總會135012KTV包房149013桑拿按摩1840小計4200餐飲娛津樂：34規(guī)模：占看地面積3000腸0平方米，而建筑面積2365宣0平方米，茫共計9層；主要功能胖分大堂、找客房、餐獵飲娛樂、續(xù)商場和康僑樂設(shè)施、畢水吧等五撤個部分。功能分聚布（4）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1商場1433.752美容美發(fā)1803壁球11404室內(nèi)游泳池13005保齡球13006桌球11507健身房11208健療室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻將室145011茶藝館1503.7512行政辦公1953.75小計3815商場和升康樂設(shè)失施：35建筑面積2365忍0平方米，慢其中：客段房1090犬0m2，餐飲娛誕樂7300立m2，大堂東商場和系康樂設(shè)畝施168嚼0m2，水吧377漸0m2。工程投冰資（1）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）一勘察設(shè)計費23650.00153.731勘察費23650.0011.832設(shè)計費23650.00141.90二前期費、行政事業(yè)收費23650.00236.50三建安工程費23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基礎(chǔ)工程10900.0087.202主體結(jié)構(gòu)工程10900.00937.403裝飾工程10900.002174.954水電工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506電梯工程10900.00218.007中央空調(diào)10900.00381.508綜合布線10900.0087.2036建筑面積236城50平方米，聾其中：客濕房109燃00m2，餐飲嗽娛樂730卻0m2，大堂商叨場和康樂野設(shè)施1680仇m2，水吧3770病m2。工程投脊資（2）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）9安保監(jiān)控系統(tǒng)10900.0054.50(二)餐飲娛樂部分7300.002977.471基礎(chǔ)工程7300.0043.802主體結(jié)構(gòu)工程7300.00584.003裝飾工程7300.001721.874水電工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406電梯工程7300.0073.007中央空調(diào)7300.00255.508綜合布線7300.0058.409安保監(jiān)控系統(tǒng)7300.0036.60(三)大堂、商場和康樂設(shè)施1680.00984.681基礎(chǔ)工程1680.0013.402主體結(jié)構(gòu)工程1680.00168.0037建筑面趨積2365干0平方米撫，其中掃：客房1090返0m2，餐飲加娛樂730庭0m2，大堂商自場和康樂箱設(shè)施168扎0m2，水吧377統(tǒng)0m2。工程投環(huán)資（3）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）3裝飾工程1680.00683.964水電工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206電梯工程1680.000.007中央空調(diào)1680.0058.808綜合布線1680.0013.449安保監(jiān)控系統(tǒng)1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基礎(chǔ)工程3770.0045.242主體結(jié)構(gòu)工程3770.00377.003裝飾工程3770.00319.714水電工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626電梯工程3770.000.0038建筑面輝積2365抹0平方米恰，其中駱：客房1090咸0m2，餐飲踩娛樂7300管m2，大堂爆商場和蝴康樂設(shè)雜施168程0m2，水吧377炎0m2。工程投遣資（4）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）7中央空調(diào)3770.0075.408綜合布線3770.0011.319安保監(jiān)控系統(tǒng)3770.0018.85（五）酒店管理系統(tǒng)、音響點播、廚房設(shè)備、燈飾23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）綠化、造景23650.001182.50（八）不可預(yù)見費23650.00473.00五管理費23650.00737.761管理人員工資23650.00335.342活動經(jīng)費、其他管理費23650.00402.41六總建造成本23650.0014541.5539酒店管懼理公司蝕管理費歪用具體收費衣的比例需敵要談判達失成。國外知賠名酒店軍管理公唇司如洲登際酒店酬管理集爺團、希雀爾頓、劉香格里老拉等略銀有差別育，以洲升際酒店污管理集映團為例頌，管理陵費用分隸三大部鈔分：■營業(yè)額窄提點：通常尾為營業(yè)撤額的2%■利潤提點：通常為吼稅前利潤隆的6%■訂房網(wǎng)怒絡(luò)使用么、員工拾培訓(xùn)等：按照須次數(shù)不羊等通常在墨酒店的黃籌備期沾也會收煮取一定陳的費用40建筑面撓積236仙50平方米，皂其中：客駕房109仁00m2，餐飲曾娛樂7300疲m2，大堂板商場和井康樂設(shè)噸施168墳0m2，水吧377轟0m2。工程投資41成都xxx項目

涉寬外醫(yī)院定鎮(zhèn)位研究42醫(yī)院的分凳類介紹國家鼓賞勵多渠姐道資本盲投資醫(yī)臥療設(shè)施錢、興建苦醫(yī)院。駝外商合蘇資、外導(dǎo)商獨資凝、民營瀉都可以遞。國家對醫(yī)挖院發(fā)展的考政策？醫(yī)療機構(gòu)田分為哪些拴類型？主要分姓為：綜盟合醫(yī)院照、?？聘揍t(yī)院、丈康復(fù)醫(yī)飛院、保類健類、科療養(yǎng)類引等五大資類涉外綜算合醫(yī)院南能有效瘦提高區(qū)麥域價值螞，輻射復(fù)整個西潛區(qū)，而織且對住燈宅價值炕提升較現(xiàn)大；涉億外?？茻翎t(yī)院對藝項目及喂區(qū)域產(chǎn)刊生的價唯值影響冤與綜合遍醫(yī)院趨香同，但對后續(xù)經(jīng)同營難度播較高，雹對住宅而價值提細升影響苗較小。從對區(qū)陶域價值乎的提升益來考慮碑，綜合夢醫(yī)院更解適宜本筆區(qū)域的惑發(fā)展43涉外醫(yī)即院涉外醫(yī)駐院有哪鄭些類型常及要求旗？類型一：借允許外籍令人士就診條件：快需得到佛國家衛(wèi)申生部批勸準(zhǔn)類型二張：全球央社保就怕診條件：政耍策上無限巧制，需要與醫(yī)院與國森外相關(guān)的禽保險公司昏簽定協(xié)議差，經(jīng)由國速外機構(gòu)認嚴定，在協(xié)住議的范圍喉內(nèi)可以接齡受外籍人也士的醫(yī)療機保險卡。目前對皆涉外醫(yī)金院沒有斥明確的葬概念定便義，但汗根據(jù)實鬧際的案甘例，與揭普通醫(yī)債院有以潔下差別侵：提供外賓團專用病房妙；醫(yī)護人員粥須具備外覆語能力；設(shè)備先拾進；提供英文裳醫(yī)療報告炮；接受外鄙籍人士像的醫(yī)療添保險卡境；外籍醫(yī)這生。什么叫涉棟外醫(yī)院？44投資涉章外醫(yī)院眼需明確熟的問題12、國內(nèi)趁投資機叮構(gòu)投資君醫(yī)院的腔普遍模開式模式一司：自建美、自營捐方式案例：東沖莞康華醫(yī)采院基本資料鞋：由東莞屈康華投資緞集團有限熄公司投資褲興建?？倲y投資13億元，犧占地面青積37.慢57萬平米崇，建筑話面積27萬平米瞞，共計2200個床位?？等A集團筋以前曾經(jīng)敵營過醫(yī)院粉，具有醫(yī)韻療方面的甲專業(yè)人士輩，同時在進全國范圍鼻內(nèi)采取招春聘的方式倘。模式二掙：兼并斧方式國內(nèi)大多山數(shù)民營資雞本進入醫(yī)獵療行業(yè)均慨采用此方雨式，如廣連州、東莞安改制的醫(yī)借院。走上題正軌的醫(yī)走院，重點唇在于成本豆控制，日疾常的管理慨相對較簡暈單1、是否聚有專業(yè)霉的運營傭管理機即構(gòu)幫助蘆投資方科管理醫(yī)床院？國內(nèi)：博曾經(jīng)出鑒現(xiàn)過為煌數(shù)不多囑的幾家添專業(yè)運蘿營管理封機構(gòu)，孔但由于遣市場原俘因，現(xiàn)節(jié)均已改駛行，目于前國內(nèi)窄無專業(yè)墾的運營逆管理機消構(gòu)國際：度專業(yè)運于營管理醋機構(gòu)在矮歐洲較禍多，如褲法國、福美國等傅，目前紹還未進以入國內(nèi)燭的醫(yī)療烘市場。專業(yè)運無營管理紹機構(gòu)的貍的經(jīng)營此方式：脹參與項登目前期懲的規(guī)劃疲設(shè)計、鼻施工、泉醫(yī)護人凝員的招提聘、醫(yī)存院的日蒼常管理敘等。投示資方只諒負責(zé)出書資，其堅余全權(quán)手交與專熟業(yè)運營虎管理機櫻構(gòu)負責(zé)額，待醫(yī)慢院的經(jīng)扇營走上株正軌后偏，專業(yè)躍運營管戚理機構(gòu)強退出醫(yī)揀院，交稱還投資唉方。45投資涉外討醫(yī)院需明都確的問題23、醫(yī)院的待投資回報醫(yī)院的翻投資回明報率較辨高，年直收益率屬能達到25％，經(jīng)營掩得當(dāng)，可盆成為長期碌經(jīng)營的優(yōu)液良資產(chǎn)類型投資額經(jīng)營難度回收期綜合醫(yī)院總投資略高較小以200床位為例，約5年專科醫(yī)院總投資略低，專業(yè)設(shè)備費用高較大，需要明確的經(jīng)營特色以200床位為例，3－4年?？漆t(yī)院——高效益、繡高風(fēng)險總投資綁略小，炮但對經(jīng)港營者的厘能力要侍求較高監(jiān)，在形芹成明確郊的經(jīng)營脅特色后掘有較高側(cè)的經(jīng)濟絞效益，充具有較鬧高的風(fēng)藏險。綜合醫(yī)糟院——穩(wěn)定的良喂性資產(chǎn)總投資返略高，間但對經(jīng)沒營者的干能力要耍求較低詳，效益錯較好，薯可成為態(tài)長期經(jīng)征營的資薪產(chǎn)。綜合醫(yī)院倆與本項目職的需求及程現(xiàn)實條件詳擬合度較近高46投資涉外艘醫(yī)院需明猴確的問題34、綜合醫(yī)越院的成本合問題普通高跑檔醫(yī)院必，其單損位造價庭可控制慚在500崖0－7000元/平米（不治含地價）5、車位躲與床位止的關(guān)系主要成本類別所占比例單價范圍（元/平米）基建成本33％1500－2500醫(yī)療裝修33％1500－2500醫(yī)療設(shè)備投入33％1500－2500普通高樂檔醫(yī)院醒成本分糖類要求新車位：踐床位>0抱.6：1新設(shè)立鞭高檔醫(yī)陜院，其它比例關(guān)攜系一般陽在1～1.2：147定位及建升議按照中國嗚目前的標(biāo)咐準(zhǔn)，200個床位俘的醫(yī)院扁其服務(wù)踏人口一承般在40萬至50萬人，若共檔次較高驗，也不低葵于20萬人口。目前的鑼經(jīng)營狀被況與體漁制有相壯當(dāng)大的糟關(guān)系，依國有醫(yī)勾院離退洗休人員巴及后勤煌人員的博比例較籠高，經(jīng)程營成本的相對較課高。目藍前一些濟外資醫(yī)栗院人員許較精干彼，一般暑投資回論收期控歷制在5－8年。建議發(fā)展趟模式為涉旦外綜合醫(yī)輔院?？善溉刚垖I(yè)人待士協(xié)助管蓋理，可形促成能持續(xù)借經(jīng)營的良踢性資產(chǎn)。200個床位套的醫(yī)院甘服務(wù)的福人群數(shù)敵量投資醫(yī)排院的盈舞利前景發(fā)展建發(fā)議48醫(yī)院環(huán)境■醫(yī)院的規(guī)擊劃建設(shè)中懇，環(huán)境營萄造及建筑赴風(fēng)格與整奮體定位相抖吻合。49成都xxxx項目乖國際學(xué)劈燕校定位傻研究50國際學(xué)校采基本認識12年制國際遇學(xué)校，學(xué)生規(guī)形模2000－3000人（60－100個班）投資約1－2億元回收期10年左右通過主管吵部門審查昆，獲取國絨務(wù)院教育役行政部門博頒發(fā)的中外合作蘿辦學(xué)許可吐證，即可爺招生辦學(xué)條雁件經(jīng)驗數(shù)軋據(jù)51國家政策1中外合挺作辦學(xué)扔者可以監(jiān)合作舉廟辦各級坐各類教繞育機構(gòu)暑。但是象，不得舉辦耳實施義務(wù)彩教育和實廢施軍事、危警察、政舞治等特殊姥性質(zhì)教育抹的機構(gòu)。外國宗教輝組織、宗碗教機構(gòu)、最宗教院校漏和宗教教蜻職人員不污得在中國頃境內(nèi)從事不合作辦學(xué)進活動。中外合作滋辦學(xué)機構(gòu)各不得進行圣宗教教育燭和開展宗遞教活動。限制條件——不得舉熱辦特殊們性質(zhì)的默教育機公構(gòu)主管部門申請設(shè)絹立實施節(jié)本科以涉上高等糖學(xué)歷教各育的中坑外合作負辦學(xué)機雁構(gòu)，由獻國務(wù)院叼教育行犁政部門盈審批；申請設(shè)加立實施序高等專桶科教育喬和非學(xué)怒歷高等閥教育的斑中外合菜作辦學(xué)震機構(gòu)，訂由擬設(shè)尺立機構(gòu)辣所在地長的省、鼠自治區(qū)手、直轄誤市人民鬼政府審蹦批。申請設(shè)跳立實施少中等學(xué)調(diào)歷教育捆和自學(xué)勞考試助挨學(xué)、文替化補習(xí)煩、學(xué)前捕教育等蓋的中外烤合作辦褲學(xué)機構(gòu)辱，由擬責(zé)設(shè)立機烤構(gòu)所在福地的省喬、自治評區(qū)、直園轄市人橫民政府蒙教育行虛政部門匠審批。申請設(shè)多立實施滿職業(yè)技襲能培訓(xùn)姐的中外普合作辦劍學(xué)機構(gòu)斤，由擬疏設(shè)立機眨構(gòu)所在俯地的省蜻、自治殊區(qū)、直股轄市人虎民政府摟勞動行踩政部門絲式審批。52國家政隔策2申請設(shè)立露中外合作夢辦學(xué)機構(gòu)恥的教育機嚴構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有法人陜資格。中外合作練辦學(xué)者的消知識產(chǎn)權(quán)爪投入不得呀超過各自這投入的１壟／３。但是，接受國務(wù)院教賢育行政部萌門、勞動愁行政部門師或者省、懼自治區(qū)、編直轄市人州民政府邀請前來中幕國合作朗辦學(xué)的騾外國教付育機構(gòu)表的知識凱產(chǎn)權(quán)投恨入可以超牢過其投閘入的１鑄／３。中外合祖作辦學(xué)折機構(gòu)應(yīng)鑒具有法槳人資格肅，但是堵，外國教聞育機構(gòu)蕩同中國悼實施學(xué)梅歷教育琴的高等暮學(xué)校設(shè)座立的實陷施高等隸教育的垂中外合名作辦學(xué)齊機構(gòu)，毫可以不野具有法韻人資格轎。不低于靠中外合霸作辦學(xué)環(huán)者資金壓投入１叮５％的蜜啟動資斧金到位露證明。具有法員人資格照的中外膝合作辦攪學(xué)機構(gòu)災(zāi)應(yīng)當(dāng)設(shè)技立理事偏會或者保董事會溜，不具應(yīng)有法人辯資格的丟中外合辦作辦學(xué)帖機構(gòu)應(yīng)漢當(dāng)設(shè)立聾聯(lián)合管鹿理委員腳會。理碼事會、維董事會稍或者聯(lián)脆合管理茶委員會漆的中方遭組成人悟員不得臣少于１緊／２。外合作扁辦學(xué)機摘構(gòu)的理追事會、過董事會末或者聯(lián)略合管理陵委員會扛由中外談合作辦掀學(xué)者的誰代表、筑校長或廟者主要占行政負蘿責(zé)人、貞教職工家代表等改組成，破其中１被／３以啄上組成狂人員應(yīng)幕當(dāng)具有舞５年以積上教育筆、教學(xué)躺經(jīng)驗53國家政隱策3師資條朵件校長或主盒要行政負柔責(zé)人——中外合牛作辦學(xué)竿機構(gòu)的傻校長或敵者主要略行政負獻責(zé)人，餡應(yīng)當(dāng)具刷有中華襪人民共辟和國國柴籍，在胃中國境臟內(nèi)定居艇，熱愛移祖國，絲式品行良掘好，具修有教育燦、教學(xué)減經(jīng)驗，慘并具備擠相應(yīng)的羅專業(yè)水好平。外籍教縫師——中外合作嶺辦學(xué)機構(gòu)障聘任的外草籍教師和姥外籍管理搏人員，應(yīng)糞當(dāng)具備學(xué)典士以上學(xué)匪位和相應(yīng)迷的職業(yè)證頃書，并具索有２年以春上教育、覽教學(xué)經(jīng)驗靜。教師來牛源——外方合申作辦學(xué)暴者應(yīng)當(dāng)慚從本教擊育機構(gòu)卻中選派峰一定數(shù)悄量的教鞭師到中規(guī)外合作貢辦學(xué)機閉構(gòu)任教捧。教育語言——中外合鼠作辦學(xué)著機構(gòu)根姜據(jù)需要摘，可以促使用外臺國語言盾文字教倚學(xué)，但扔應(yīng)當(dāng)以國普通話敵和規(guī)范步漢字為詢基本教柴學(xué)語言閱文字。54國際學(xué)喝校主要添的七種播模式國際學(xué)綿校主要壺存在七起種模式破，這七圓種模式趴分別是1、境外勝機構(gòu)特巧許大陸棋辦學(xué)模濟式：如深圳的跨香港人子幣弟學(xué)校、將日本人國境際學(xué)校、租美國人學(xué)墓校、東莞唇臺商子弟載學(xué)校；2、普通狗高中加判境外預(yù)?？颇Ｊ捷p：如廣州華恨美英語實駱驗學(xué)校、覺華南師大畜附屬康大慕學(xué)校、英厚豪學(xué)校、岸廣州南洋深中英文學(xué)頂校；3、“校中駁?！蹦Ｊ綈灒荷钲谌A茂弊學(xué)校（韓腿國人子弟辰學(xué)校）、翻東莞東方帆明珠學(xué)校忘；4、境外教禾育機構(gòu)認丑證模式：廣州祈福孩英語實驗良學(xué)校；5、以課徒程為核億心的項剩目引進罩模式：廣東碧桂暫園學(xué)校；6、中外合城作辦學(xué)模詞式：廣州華己美中加逼高中、議廣東中匪加柏仁靠學(xué)校、瓜深圳南方山中加限學(xué)校；7、境外承機構(gòu)主勉辦的學(xué)株校：深圳國際幕學(xué)校、南遺湖國際學(xué)嗎校55定位及初建議建議發(fā)角展模式隆為：境輸外教育盤機構(gòu)認桐證模式討（模式卵4）或茶境外機敗構(gòu)主辦佛模式（項模式7激）1、對合作貝方的要求配合國鬧際社區(qū)糾的政府爽定位，杜要求引超進國際慶知名教洲育機構(gòu)頭，如澳逆大利亞碌教育發(fā)煤展集團縱（AEDG）等2、合作方倘式中海投資化，引進國手際知名教悉育機構(gòu)。漲雙方合作載組建董事帳會，出資際較多方擔(dān)螺任董事長茫。國際社朋區(qū)業(yè)主子典女就讀國掌際學(xué)校，峰能有學(xué)位邪保證，學(xué)酬費可有一敏定折扣要求教師澡全部由外滅方派出，灣外籍教師低資質(zhì)符合加國家規(guī)定甚（學(xué)士學(xué)對位、2年以上經(jīng)擁驗）國際接軌籌的同步課煮程、文憑窮和學(xué)位符合條件連的學(xué)生可夫直接轉(zhuǎn)入性國外本校覽繼續(xù)就讀歐更高一級熄的課程。拴畢業(yè)后所芽獲得的文漫憑和學(xué)位嚷由當(dāng)?shù)卦核]校頒發(fā)，譜得到國際咱承認定期舉脆行校際拍交流，幅友好學(xué)羅校建立雙語夏認令營等勒活動56成都xxx項目

商朵業(yè)分級定杏位研究57根據(jù)案縣例研究牧，區(qū)域線開發(fā)中縣商業(yè)需縣分為三林個級次研究商渣業(yè)、住找宅和區(qū)隊域三者構(gòu)間的價父值關(guān)系驅(qū)，可以吐很容易任的看出覽商業(yè)分僻為三個削級次第一級跨次：城夫市級商岔業(yè)——專業(yè)特爽色街、啞休閑街第二級次聞：區(qū)域級負商業(yè)——st安reet許mal無l第三級型次：社歐區(qū)級商騰業(yè)——鄰里商業(yè)飽街住宅價潑值區(qū)域價值1ⅠⅡⅢⅣ1、鄰里尚商業(yè)街2、專業(yè)特擴色街3、str磁eet劑ma蘭ll4、休閑街243商業(yè)分類鄰里商業(yè)街專業(yè)特色街Streetmall休閑街商業(yè)價值影響啟動期考慮發(fā)展期考慮58第一級年次：城汽市級商嘗業(yè)——專業(yè)特塌色街、覆休閑街分布特點股：交通便利真，周邊區(qū)邪域環(huán)境能犁夠符合專飼業(yè)街特色膜。由于主干先道對人流宿的負影響贈，一般不唱分布在主旺干道規(guī)模：隨專業(yè)街器的影響力候而定，一般在5000平米以內(nèi)專業(yè)特色紹街、休閑比街利用自透身特點，暗吸引全市褲范圍內(nèi)的餅?zāi)骋幌M廊群體59第二級次磚：區(qū)域級六商業(yè)——st欺reet錫mal凍l分布特點畫：為滿足區(qū)得域內(nèi)的生鉆活需求，達人流量大免，需臨主要堅干道規(guī)模：一般為shop伐ping調(diào)mal凡l或大型弱百貨店冰，規(guī)模輪較大，一般數(shù)錘萬平米射，具體下依據(jù)區(qū)寧域內(nèi)人進口消費鋪力及發(fā)它展前景業(yè)態(tài)示顧意：華聲僑城銅灑鑼灣、炮沃爾瑪望等沃爾瑪銅鑼灣勒百貨銅鑼灣冰百貨60基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上10萬M2以上2.5萬M212萬M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民商業(yè)區(qū)埋形態(tài)與敬結(jié)構(gòu)分佛析根據(jù)本拍區(qū)域的觸人口規(guī)沖模，本牲區(qū)域的慚商業(yè)規(guī)是模應(yīng)介控于區(qū)域拒性商業(yè)間區(qū)及居曉住區(qū)級悼商業(yè)中單心之間61第三級徹次：鄰羞里商業(yè)辭街分布特點燦：隨組團分奪布，滿足區(qū)域謙內(nèi)居民的撿生活便利誰性，規(guī)模：區(qū)域服輪務(wù)性商柿業(yè)面積辮一般為0.7咱-0.勤91平米/人，本駝區(qū)域內(nèi)挑居住人缸口按三趕萬人計錄算，鄰里商碰業(yè)街面睜積不超蒼過三萬界平米62本項目沉商業(yè)定聚位總結(jié)位置規(guī)模主要業(yè)態(tài)城市級商業(yè)（專業(yè)街）建議臨森林景觀大道、休閑氛圍易營造每種專業(yè)街規(guī)模不超過5000平米，預(yù)留彈性空間酒吧街、美食街、休閑街等區(qū)域級商業(yè)臨主要干道西沿線，利于大量人流的交通組織6－8萬平米左右Shoppingmall，大型百貨店鄰里商業(yè)街隨組團分布，滿足生活需求的便利性不超過30000平米日常家居服務(wù)、日常購買類63城市級君商業(yè)建夠議臨森維林景觀威大道，具有不檔可復(fù)制罪核心資歇源，可定建設(shè)特紐奉色專業(yè)頂街，易于營錘造休閑謀氛圍。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、書吧等100-500㎡本色、根據(jù)地等美食街中外風(fēng)味小吃、中高檔餐館50-500㎡日本料理、泰國菜等休閑街西餐廳、咖啡廳風(fēng)情茶館、粵式茶樓等50-500㎡綠茵閣、丹桂軒等特色專業(yè)圈街商家選底擇要素：與項目占總體定眾位吻合肆。經(jīng)營內(nèi)容速及方式具喘有自身特升色。在當(dāng)?shù)鼐叨庞幸欢ǖ男┦袌雒雷u襪度，能快醫(yī)速提升專男業(yè)街知名允度及檔次器。專業(yè)街慌雖為個言體經(jīng)營達，但整體形惜象推廣膊卻是十送分必要毀的，從商家棒選擇、后版期裝修、淺經(jīng)營管理贏等都必須盡符合項目趴的總體定落位檔次。64區(qū)域級圾商業(yè)經(jīng)騎營旺盛道的關(guān)鍵占因素是亭引進2-3家主力師店，在殼區(qū)域商罰業(yè)氛圍習(xí)尚未形察成的狀蔽況下，慚帶旺區(qū)臺域商業(yè)招。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2萬㎡沃爾瑪、家樂福、易初蓮花百貨商場化妝品、男女服飾等2萬㎡SOGO、太平洋百貨家電超市家用電器、通訊等1.5-2萬㎡國美、蘇寧、上海永樂品牌直銷中心世界品牌的過季和斷碼的打折產(chǎn)品1.0-1.5萬㎡目前在北京開設(shè)一家，經(jīng)營狀況較好建材超市建筑、裝飾材料1.5-2萬㎡百安居、好美家、家居超市家用飾品、家什等1萬㎡左右歐倍德、家居貨棧、易家選擇主腹力店關(guān)容鍵要素妨：與項目整懶體定位鍬相符，目標(biāo)消探費群體與槍后期入住拆的區(qū)域居逢民吻合。在區(qū)域商窩業(yè)氛圍未邀形成前，能實現(xiàn)摩客戶的競跨區(qū)域顆消費，炭易于存晃活。帶來大嚴量客戶，建立具有核心犯競爭力的呢新區(qū)域商良圈。65本項目的陽集中商業(yè)壤組合為：尾大型超市效＋百貨商遞場＋建材丘超市商業(yè)中心壘構(gòu)成的其獨他業(yè)態(tài)：區(qū)域商襲業(yè)中心谷應(yīng)兼具圈購物、場娛樂和炊休閑等區(qū)多項功男能。區(qū)域商業(yè)串中心與周伍邊的市政愚道路可形祥成精品一機條街。如擔(dān)本項目集披中商業(yè)區(qū)陶北面的主頃干道。建立集中輛商業(yè)區(qū)與銀公園之間佛的良好通邪道，利于頭人流的流書通，并將葵通道建設(shè)面成為特色毅風(fēng)情街。炸如項目的鳴星期五大刑道。大型超市＋百貨商場＋建材超市如：沃而瑪＋SOGO+百安居等一級商家知名的專賣品牌店。如：麥當(dāng)勞、3G專賣店、自然美護膚中心等二級商家娛樂休閑設(shè)施，如：咖啡吧＋電玩游戲室＋音像影視中心等三級商家商業(yè)中心卵具體的業(yè)艦態(tài)分布原靠則：核心區(qū)方域放置森主力商汽家，次侵級區(qū)域夠放置品剛牌專賣項店，人壟流自然量導(dǎo)向較膽弱的區(qū)研域放置級三級商框家，如粒：頂層靠或者單凈向通道戶尾端。66領(lǐng)里商業(yè)晝街以滿足引社區(qū)居民噴日常生活侄需求為主墾的功能型籠商業(yè)。主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模品牌商家日常用品調(diào)味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等藥品保健中藥、西藥、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷飲中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休閑生活花店、書店、發(fā)廊50-500㎡選擇具有地方特色商家領(lǐng)里商連業(yè)街重圣在經(jīng)營另業(yè)態(tài)之條間搭配麻，能全攪面滿足眾社區(qū)需坐求。在陸經(jīng)營方攤式及店固面裝修貴方面也遷需要統(tǒng)襖一要求窩，與社含區(qū)建筑綁體風(fēng)格象相和諧蒜。領(lǐng)里商業(yè)喊街商家選哭擇要素：與項目判總體定柜位吻合渣。滿足社區(qū)勺居民日常找生活需求希。同一范陵圍內(nèi)，倍相同經(jīng)族營內(nèi)容缺商家不燙可超過存兩家。67沿街商寧鋪路邊冷飲附店快餐店藥品店便利店68沿街商厘鋪花店服裝店發(fā)廊69成都xxx項目尸寫字樓響定位研晝究70寫字樓分連類標(biāo)準(zhǔn)及胖定位考慮厭因素本項目擊寫字樓為的定位蠅從兩個蟲方面來越考慮：市場接受斗度與本項忘目整體樂定位關(guān)搭聯(lián)度規(guī)模方案硬件要求甲級寫字樓電梯服務(wù)面積3300~3900平方米／噸·臺60~90平方米出租面積提供1個機動車位能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行5A智能化水準(zhǔn)乙級寫字樓每90~120平方米出租面積提供1個機動車位電梯服務(wù)面積3900~4500平方米／噸·臺辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項目選擇設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制4A智能化水準(zhǔn)寫字樓分滲類及硬件甜要求71寫字樓該定位為飛：中檔株、精品裕寫字樓市場情咱況：國窄際公司報及大型別企業(yè)均窄在高新蜻區(qū)內(nèi)自倍建辦公勁樓，對罷高檔寫竹字樓的理需求少養(yǎng)。但大析型國際耀公司附策近必然淘有較多筍的如物四流、貿(mào)涌易等中褲小型私謹有依附疫其生存鵝，對中罰檔寫字眨樓存在肥一定需芬求與項目整倚體關(guān)聯(lián)度僻：項目整屆體定位高遮，高檔寫環(huán)字樓對整律體定位的孫支持度高派，中檔的徐支持度較苦弱規(guī)模：本批項目寫字咬樓規(guī)劃僅凈為1萬平米秧，較小屑的規(guī)模切對寫字趟樓的高債定位支觸持不夠方案市場接受度對項目支持度規(guī)模甲級寫字樓★★★★★★乙級寫字樓★★★★★★★建議：綜合考慮楊，乙級寫君字樓有利勁于后期經(jīng)媽營形成良耐性資產(chǎn)，犁可在建筑尖造型及外譯觀用材方響面配合整純體定位，促提升寫字奧樓形象，搬對硬件設(shè)拐施不作要廉求72成都xxx項目文化危活動中心詳定位研究73文化活撫動中心逆的根據(jù)案例上研究，社胖區(qū)中的文鬼化活動中伶心通常是步公眾文化分活動為主蜓導(dǎo)，一般耗包括圖書喂室、閱覽勸室、繪畫菌、音樂、敗影視廳等嘴功能構(gòu)成層，一般建鳳筑面積在100蔽0平米以內(nèi)根據(jù)本削項目的沖規(guī)劃要是求，文狀化活動湖中心的鋼面積是1000廚0平米，做通常頓的文化填活動中紀心面積靠明顯偏申大，因指此需結(jié)合則社區(qū)的丙其他配耗套服務(wù)昂功能來佩定位我們根虹據(jù)規(guī)劃寸的功能儉區(qū)，建蘿議將文冶化活動籮中心分雷成三塊建設(shè)與酒店厲結(jié)合（勤二）與體育層公園結(jié)希合（三渡）作為啟閣動區(qū)的著配套功慌能（一柜）文化活動直中心分塊兒童繪畫音樂室74界定文替化活動表中心的煤配套設(shè)批施作為啟貓動區(qū)的周功能配茅套與酒店肺結(jié)合：希突出經(jīng)廈營性與體育公抓園結(jié)合：余運動健身罵功能文化活祖動中心有總面積竊為100勾00平米二、與謝酒店結(jié)壤合：突極出經(jīng)營主性，具右備商務(wù)久功能三、與體盯育公園結(jié)抬合：休閑悅場所，運熄動健身功爹能商務(wù)會議半多功能咐廳笨影構(gòu)音室描桑拿浴室熟中西票餐廳50M港2周1告000粱M2孕12知0M2遇15趕00M山2叛170臂0M2溫水泳輪池聞乒期乓球室賴桌球養(yǎng)室典棋疤牌室侵健身攝室300網(wǎng)M2恩70儉0M2剖30棟0M2導(dǎo)2示00M印2類80汁M2羽毛球2000夾M2合計4370更M2合計358燈0M2一、作皇為啟動比區(qū)的功匆能配套閱覽室研茶室鞏、咖啡廳駛兒童調(diào)活動室動便桃利店字手工培作坊150M買2乳60泰0M2惡6檢00M2霧500起M2罰2醫(yī)00M2合計205坐0M275成都xxx項目

停爸車場定位賊研究76本停車綠場車位蹦總量物業(yè)類型酒店寫字樓大型商業(yè)車位0.6個/100平米0.6個/100平米1個/100平米醫(yī)院、埋學(xué)校車抬輛較少室，在考頭慮面對立社會類施的停車蔑場時不姿予考慮1、故本搜項目所叼需公眾余停車位陣：（0.6呼X25高000尿+0.熔6X1醉000銹0+1幸X60遺000）/10削0=8誕10個由于酒店齡與寫字樓臣自身的建搭筑特性，醒車位問題罰可通過地恐下車庫自怨身解決，最主要考慮菌的車位主逮要是大型應(yīng)商業(yè)停車侮位問題2、故主遮要解決腹的停車仔位為：1X6觸00＝600個社會類芽停車場拘與商業(yè)響停車場請結(jié)合考糧慮各物業(yè)榴類型停登車位系踏數(shù)77停車場里可用面翅積合計案例獨深帝圳桃源眉居公交總站坑規(guī)模：8000平米線路：4條車輛/線路：30輛每輛車所竿需面積約100平米考慮到本喇社區(qū)規(guī)模例，公交總坡站線路按4條、每條腿線路按30輛公交車乏考慮本項目公久交總站占蛾地面積應(yīng)昏在8000亦——10星000平米社會類趙停車場麻可用面晌積：1720個0-80傭00＝9200平米社會停址車場可凱用面積大型商業(yè)落可用停車旦場面積大型商業(yè)告占地面積379巴00平米，歐按覆蓋道率40％，公用樹分攤面積30％計算，商業(yè)可用脹做停車場往面積上限沉為：3790適0X（1-4華0％-30％）＝113參70平米78停車場定皮位結(jié)論面積合計舍：920六0+1脫137祝0＝205帽70平米停車位干上限：2057激0/35＝587個結(jié)論：悔本項目躺所能提陰供的停月車位（587個）與需適求停車位斯（600個）大半致相同殼，無需如建造地下上停車復(fù)場79第二部分企：項目整洋體開發(fā)思釣路80整體開認發(fā)思路鑒主要內(nèi)忙容整體定蝴位的詮剃釋及在誘規(guī)劃中攪的演繹啟動區(qū)平選址方委案分期開發(fā)壓建議產(chǎn)品建族議及經(jīng)備濟測算現(xiàn)有規(guī)恢劃方案特評價81現(xiàn)有規(guī)劃置方案具有評一定的優(yōu)拳點，但類綁似封閉的影大社區(qū)的遷規(guī)劃并不替適宜區(qū)域踩開發(fā)區(qū)域開獸發(fā)關(guān)鍵居的開放掙性、多臉樣性表序現(xiàn)不足注重園服林景觀微均好性優(yōu)勢資魚源與住英宅的結(jié)走合大面積的岸景觀綠化社區(qū)內(nèi)交杜通的通達泡性項目的昭書示性82規(guī)劃方案施與整體定蹲位有一定屢偏差1、現(xiàn)有規(guī)密劃對核心泉資源利用筆不足，核領(lǐng)心資源并雞未形成明血顯的競爭爸優(yōu)勢2、區(qū)域開互發(fā)的開孕放性和王多元性爬未能有扛所體現(xiàn)現(xiàn)有市案政道路容與區(qū)域稈聯(lián)系不壇足公共休閑績空間不足各組團暫綠地內(nèi)劣閉商業(yè)的多罰元化（級寺次）不夠3、需加強豪構(gòu)造代凝表區(qū)域期形象的賤生態(tài)休肆閑場所開放的國主際公園高因尚城區(qū)公園的開放的國際的城市的83現(xiàn)有的撈規(guī)劃方說案，核誤心價值暖區(qū)為可看復(fù)制的政配套區(qū)摧，不可創(chuàng)復(fù)制的妻公園資孫源利用框不足原有規(guī)劃氣包括的功桶能有：居欣住、商業(yè)紐奉、辦公、橋酒店、學(xué)微校、醫(yī)院蔑、公園、積綠地原規(guī)劃方諸案僅僅按躁照居住區(qū)墓的概念規(guī)煤劃，包括累了大型居次住區(qū)的基撿本功能。從區(qū)域開真發(fā)的思路胖考慮規(guī)劃注，應(yīng)當(dāng)增田加反映區(qū)稿域競爭優(yōu)欺勢的核心告價值區(qū)學(xué)校市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)公園綠地綠地居住原核心價滿值區(qū)84整體開發(fā)老思路主要柄內(nèi)容整體定竄位的詮損釋及在淡規(guī)劃中礙的演繹啟動區(qū)選奔址方案分期開旗發(fā)建議產(chǎn)品建漁議及經(jīng)敢濟測算現(xiàn)有規(guī)飄劃方案槍評價85項目整仿體定位卸在“消見費者取榜向、區(qū)抖域競爭剝、政府水目標(biāo)、總開發(fā)商霜目標(biāo)、揮資源利廣用”五吧大因素萄中的詮贈釋。分類消費者價值取向區(qū)域競爭政府目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)資源利用景觀區(qū)域教育娛樂身份感交通生活配套商業(yè)環(huán)境文化生活配套區(qū)城市名片帶動區(qū)域發(fā)展價格開發(fā)周期成為優(yōu)良資產(chǎn)成為里程碑公園領(lǐng)事館高新區(qū)外國語學(xué)校規(guī)模羊西線開放√√√√√√√√√國際√√√√√√√√√√√√公園√√√√√高尚√√√√√√√√√城區(qū)√√√√√√√√√√√√√√成功的區(qū)岡域定位都圣是從消費者巴取向、俘區(qū)域競辦爭、政瞎府目標(biāo)青、開發(fā)占商目標(biāo)輪、資源張利用五個方臣面考慮莊。開放、國撐際、公園狠、高尚、畝城區(qū)的區(qū)副域定位符低合消費者漫價值取向怨，提高區(qū)董域競爭力足，滿足開飄發(fā)商及政蓋府目標(biāo)，愿最大化的奧利用區(qū)域漠資源。86定位在規(guī)鍵劃中的演聲繹原則一刃、體現(xiàn)守將核心理資源轉(zhuǎn)購化為核鉛心競爭學(xué)力的意鑄圖原則二歇、滿足膠定位要智求以核心優(yōu)舉勢為中心帥，建立核湖心價值區(qū)國際水準(zhǔn)福的開放的城督區(qū)休閑空熄間87按照區(qū)精域價值北定義，粗核心區(qū)洋應(yīng)體現(xiàn)燭最核心揉的優(yōu)勢撈資源規(guī)劃的核青心是要著職眼于大區(qū)時域，建立橡區(qū)域的核匆心價值優(yōu)杜勢，建議遷核心價值斧區(qū)南移至神與森林公討園接壤處兩河森林公園土龍路金牛支渠高新西區(qū)核心價值灣區(qū)原核心研價值區(qū)我們是7000畝大區(qū)域88國際美應(yīng)食、酒肢吧街標(biāo)識性道末路休閑廣場核心價值減區(qū)功能體單現(xiàn)區(qū)域氣余質(zhì)體育公園休閑廣現(xiàn)場高爾夫賓練習(xí)場森林景觀米大道國際網(wǎng)球挖俱樂部國際美鑄食酒吧錯街音樂雕揉塑長廊高爾夫練議習(xí)場國際網(wǎng)史球俱樂配部89定位在規(guī)閉劃中的演列繹原則一、木體現(xiàn)將核昨心資源轉(zhuǎn)摧化為核心賊競爭力的逆意圖原則二、堤滿足定位晶要求以核心優(yōu)技勢為中心赴，建立核也心價值區(qū)國際水梅準(zhǔn)的開放的情城區(qū)休閑空錢間90國際水準(zhǔn)稈體現(xiàn)——國際網(wǎng)球蠅俱樂部根據(jù)案擴例研究勞，國際侄水準(zhǔn)的府綜合社湖區(qū)必須有公欣共休閑空牙間，利用優(yōu)記勢資源形宅成公共休茅閑空間，負超越區(qū)域歐，成為城淺市最高水捷準(zhǔn)的休閑察場所。■結(jié)合體育遇公園，打藍造代表城圖市最高水緩平的國際泛網(wǎng)球休閑閱俱樂部?！鰢H網(wǎng)球酬俱樂部包秒括包括網(wǎng)謙球場、戚游泳況池、夜桑拿宗、健治身室桌秒球室拜、中圖西餐裂廳、酒蓋吧及寧露天單茶座粉?！鰢H網(wǎng)球身俱樂部實哭行會員制篇。91國際水惠準(zhǔn)體現(xiàn)——國際風(fēng)情吸休閑街、音樂主題悉雕塑長廊商業(yè)街間件休閑元素多層趣味橡空間商業(yè)街巧與住宅鴨親和關(guān)另系特色休公閑街□在社區(qū)炸中建設(shè)谷開放的休閑街，營造社察區(qū)休閑特云色。特色休吧閑街位壓置圖國際網(wǎng)途球俱樂捐部音樂雕婦塑長廊南側(cè)主觸干道旁銳，沿體光育公園貍，展示去音樂雕狹塑長廊92國際水水準(zhǔn)體現(xiàn)——建立形象稼標(biāo)識區(qū)，頂展示區(qū)域把的獨特屬往性氣質(zhì)商業(yè)購物科廣場和社哲區(qū)休閑廣爹場通過星期五大量道首尾呼冬應(yīng)，構(gòu)告成了國幣際生態(tài)軌休閑街魔區(qū)的主理導(dǎo)形象郊。酒店、寫群字樓五學(xué)校、醫(yī)壘院商業(yè)二四三一六根據(jù)案例借械鑒，形擦象標(biāo)識味區(qū)代表短區(qū)域整計體風(fēng)格螞和形象駱，最大澡程度的撥挖掘并慨展示項虜目獨特予資源。原方案僅汽有商業(yè)廣伴場，不州能代表找區(qū)域特啦質(zhì)。增加休閑廣場客，將體現(xiàn)買休閑舒適族生活星期五囑大道休閑廣蛙場商業(yè)廣續(xù)場93定位在規(guī)獨劃中的演蠶繹原則一橡、體現(xiàn)浴將核心淋資源轉(zhuǎn)臟化為核糠心競爭楚力的意舉圖原則二堤、滿足掘定位要欲求以核心撐優(yōu)勢為挨中心，東建立核為心價值謠區(qū)國際水準(zhǔn)蹄的開放的城低區(qū)休閑空間94開放的推城區(qū)——道路調(diào)符整，加傳強與城蹦市、核痕心資源沖的關(guān)聯(lián)躁度一二三四ABCDEFG道路編號一二三四ABCDEFG級別主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路連接區(qū)域高新區(qū)/土龍路高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)社區(qū)內(nèi)道路社區(qū)內(nèi)道路西延線/公園社區(qū)內(nèi)道路社區(qū)內(nèi)道路西延線/公園社區(qū)內(nèi)道路備注商業(yè)街景觀道/酒吧街景觀道/商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街景觀道/商業(yè)街F、C社區(qū)主干寫道建議改膜成直線道欺路，強化波社區(qū)公園睜意象。建議E改為社區(qū)叉主干道，切與西延線聲及金牛高梢科技園連佳通，商業(yè)漿街沿街分嫁布。95根據(jù)案例恐研究，成委功持續(xù)的歡區(qū)域經(jīng)營煤，商業(yè)必導(dǎo)須是多層侍級的：城市級州商業(yè)：左高度集鍛中，一駕般分布愁在與城閉市聯(lián)系暑最緊密齊的主干袍道區(qū)域級商鈴業(yè)：相對踢集中，一獅般分布在膽區(qū)域中心鄰里商宜業(yè)：分扣散、多雜點開放的城山區(qū)——商業(yè)分為哥三級次原有商業(yè)巧規(guī)劃存在狂的問題：1、無商勒業(yè)分級2、過于老集中，鞋不利于漿滿足區(qū)濤域多層丑次需求原設(shè)計方里案商業(yè)分晃布圖96開放的城厚區(qū)——商業(yè)三級潑次分布城市級商觀業(yè)沿市級些主干道分伏布；區(qū)域級商污業(yè)以休閑廢生態(tài)廣場杜為中心，覺向北、東偵、西三面麻分布；休閑街每分布在趁西面原買綠化帶孟位置；沿森林纖景觀大武道，圍最繞休閑薪生態(tài)廣硬場分布拾以酒吧然、美食娘為主的膛專業(yè)街寇；鄰里商跡業(yè)則根站據(jù)組團沫規(guī)劃，舊隨組團確分布。休閑廣場休閑街城市級制商業(yè)區(qū)酒吧、錢美食街區(qū)域級依商業(yè)區(qū)以休閑庭廣場為秋中心區(qū)蓬域商業(yè)秘區(qū)構(gòu)成填社區(qū)核淘心，主干要服務(wù)待社區(qū)；寸美食酒削吧街、避休閑街串屬專業(yè)濾街，成坐為城市炸特色消專費中心謠；城市棕級商業(yè)懶區(qū)則覆稅蓋包括軌本社區(qū)資在內(nèi)的段城西片貪區(qū)。建議調(diào)整貴商業(yè)分布椅方案97開放的城映區(qū)——形成相仆對集中婚配套區(qū)據(jù)案例借典鑒，配套區(qū)按咐功能行使喪可分為城置市核心區(qū)里和社區(qū)核滾心區(qū)，住宅組廳團圍繞社知區(qū)核心配涂套區(qū)分布包；城市核蛋心區(qū)則分媽布在臨近滲城市主干京道位置。資源整合——將文體中悟心的高檔襯休閑設(shè)施喚與酒店休軍閑中心進嘴行功能組犧合，利于騾后期對外冤經(jīng)營。資源再分油配——在允許涌范圍內(nèi)止擴大酒恢店規(guī)模逮，提升壇功能區(qū)嚼檔次。酒店寫字樓五學(xué)校醫(yī)院商業(yè)二四三一六商業(yè)、酒店、文化活動中心、停車場學(xué)校、醫(yī)院開發(fā)分區(qū)核心價栽值區(qū)城市功除能區(qū)98定位在懼規(guī)劃中右的演繹原則一軋、體現(xiàn)鈴將核心拳資源轉(zhuǎn)思化為核嗽心競爭序力的意鎖圖原則二障、滿足弄定位要踢求以核心勻優(yōu)勢為弦中心，貴建立核厲心價值匹區(qū)國際水旋準(zhǔn)的開放的魄城區(qū)休閑空間99休閑空間——三度休閑科空間，最埋大化挖掘搭項目生態(tài)效資源，形嶺成多元化艷、開放的偏共享休閑箭空間區(qū)域休閑隱空間按照玩由外至內(nèi)圍的順序可塌分為三度犬休閑空間萌。一度空滿間：核度心資源捎，兩大掏公園休格閑氛圍際的營造執(zhí)。二度空間納：中央休舞閑街和特斯色風(fēng)情街倒。三度空刷間：組傻團綠化夠移到社躍區(qū)道路澆上，形菊成復(fù)合斧功能休園閑空間讓。一度空下間二度空間二度空躲間二度空胞間三度空間三度空間三度空柱間三度空間100整體開晚發(fā)思路貪主要內(nèi)凳容整體定位靜的詮釋及竊在規(guī)劃中刻的演繹啟動區(qū)呈選址方鳥案分期開發(fā)衡建議產(chǎn)品建議以及經(jīng)濟測想算現(xiàn)有規(guī)來劃方案涌評價101地塊航刷空限高夾，決定蕉建筑群益布局東體北高、災(zāi)西南低航空限高27.略5米