沈陽某地塊項目戰(zhàn)略定位報告

XX地塊

戰(zhàn)略規(guī)劃

2007/12建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價？核心問題提煉……

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產品定位客戶定位價格定位宏觀情況一、實現(xiàn)社會效益:品牌影響力影響力經濟的四個層面發(fā)展商目前的戰(zhàn)略高度形成項目品牌多個品牌項目成就品牌企業(yè)區(qū)域運營商城市運營商產品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會影響力

萬科，金地星河灣，河畔新城

XX地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產品定位客戶定位價格定位宏觀情況二、實現(xiàn)經濟效益:利潤最大化產品力經濟的四個層面發(fā)展商目前的開發(fā)高度賣地段賣設計賣品質賣服務

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀打造蒲河島區(qū)域品質地產標準明確恒基區(qū)域新價值運營商的角色定位開發(fā)目標區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產品定位客戶定位價格定位宏觀情況

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標新政與經濟要點2007年，中國經濟面臨著通貨膨脹的嚴重威脅。固定資產投資額與儲蓄率及沈陽消費價格水平CPI居高不下，人均消費率下降至47％。在中國“采取重大措施降低國民儲蓄率”的重要前提下，穩(wěn)定房價成為國家刻不容緩的重要決策。銀行緊縮銀根，第二套房認定標準迅速確定。二次貸款，首付提升至40％。開發(fā)資金不足35％，商業(yè)銀行拒絕放款。主體不封頂，不予放款。銀行貸款利率一年中加息6次，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%上調0.18個百分點今年上半年沈陽商品房銷售額增長36.7%，銷售面積增長28.3%，平均銷售價格增長5.8%。沈陽房價外地人口購房需求加大，平均比例為3：1房貸“轉按揭”取消，信用體系完善，不良貸款經驗者不予發(fā)放貸款。土地閑置2年，政府收回。

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況區(qū)域現(xiàn)狀地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標總結中小開發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產大鱷紛紛涌進地產發(fā)展趨勢健康的沈陽市沈陽房地產競爭加劇，品牌開發(fā)商趨于“本土化”本地開發(fā)商趨于“專業(yè)化”新制度和新政策，加劇了開發(fā)企業(yè)的“馬太效應”，窮者愈窮，富者愈富。將會使品牌優(yōu)良實力雄厚的企業(yè)加速擴張，產生一批大型開發(fā)商；一批無土地儲備、信譽不佳和實力不支的中小企業(yè)將被淘汰出局，一部分中小開發(fā)商會轉移到其他中小城市經營。大盤時代的到來已成定局，系統(tǒng)化、社會化營銷模式成為發(fā)展新方向預計投資性客戶比例并不會立即遞減，沈陽的剛性需求與“大沈陽”戰(zhàn)略部署成為房地產健康發(fā)展的最新平衡點。沈陽房價繼續(xù)沿著年增長率5%的幅度，平穩(wěn)上揚。郊區(qū)城市化已成定局。

XX地塊戰(zhàn)略部署市區(qū)北部（大東區(qū)、于洪區(qū)）道義輝山（蒲河）農業(yè)高新區(qū)虎石臺在沈陽北部區(qū)域的中觀層面上，市場份額的瓜分和博弈主要來源于四個板快的競爭——區(qū)域/板塊競爭格局地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標

XX地塊戰(zhàn)略部署半徑1500米樓盤分布皇第.龍邸九如溪谷中體.花園一號陽光.洛可可風度泊林泉涌新鎮(zhèn)亞瑟藍灣翔鳳.山水國際山水綠閣水墨丹青大溪地水木康橋七里香堤香藍蒲河1432地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標

XX地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域普通住宅均價2933元/㎡，較沈陽市整體均價相差560元，漲幅空間大。別墅、聯(lián)排價格起伏較大，價值競爭形式明顯。區(qū)域市場均價分析地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標與2005年區(qū)域房價2000元/平米相比，2年間房價上揚1000元。

XX地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域內產品類型豐富，競爭態(tài)勢充分。目前主力戶型的分布態(tài)勢以緊湊型經濟普通住宅的供應集中。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標區(qū)域市場產品分析

XX地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域市場成交量及上市量分析區(qū)、縣（市）商品房商品住宅銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）

銷售面積（萬㎡）

同比增長（％）沈河區(qū)8.06110.147.59183.13和平區(qū)13.37-5.1411.334.97皇姑區(qū)12.77-33.1911.86-30.09鐵西新區(qū)48.4927.1444.7431.48大東區(qū)28.21-28.7826.52-31.36東陵區(qū)34.7052.1833.5249.15于洪區(qū)46.133.1444.730.48渾南新區(qū)13.8085.1513.3280.61蘇家屯區(qū)3.87-70.253.62-71.91沈北新區(qū)15.6339.7915.04135.51新民市3.51170.443.07200.11遼中縣0.230.000.230.00法庫縣0.05-95.100.03-96.35康平縣0.1036.840.10412.312007年9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表

地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標大區(qū)域內銷售態(tài)勢火爆，增長率達到135％。區(qū)域內08、09年總供應量230萬平米（不含本案）。理想狀態(tài)下，以年平均增長率100％綜合評估，預計3年可去化。

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標4座島內橋數50—120米蒲河水面寬3—4米蒲河水深33公里蒲河長度500億元島內預計投資額10平方公里島占地面積5平方公里商業(yè)核心區(qū)5座島內橋數4條主干道1條輕軌20萬未來八年5萬明年居住人口區(qū)域規(guī)劃前景美好，西側眾多新興樓盤、北側10公里“蒲河島”、東臨棋盤山風景區(qū)，三區(qū)環(huán)繞。人文指數、空氣指數、生態(tài)環(huán)境、交通配給均為優(yōu)上等級。

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況地塊分析產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標總結隨著大沈陽城市效應逐步完成，城市進入增容時期，城市外擴趨勢明顯，有關沈北及沈北新區(qū)的政策規(guī)劃逐漸明朗，道義區(qū)域、虎石臺區(qū)域、輝山農業(yè)開發(fā)區(qū)、蒲河島區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱土，但城市化進程尚處于起步階段，未來城市發(fā)展空間巨大。競爭區(qū)域內具有規(guī)模性的中檔項目，其年供應量約在10-15萬㎡之間，消化量約在8-12萬㎡之間，整體均價在2933元/㎡左右。本項目所在區(qū)域的住宅項目客戶以地緣性特征明顯，多為首次置業(yè)人群，客戶職業(yè)多為私營業(yè)主，預計進入08年，隨整體區(qū)域產品品質的拉升，二次及多次置業(yè)者普增！住宅客戶對戶型設計的采光、建筑尺度、朝向及戶型設計是否嚴謹比較關注，注重社區(qū)人群的同質?？蛻糍徺I動機多是剛性置業(yè)需求所致。進入08年，預計投資需求將呈現(xiàn)增長態(tài)勢?。?0％政策目前影響力不甚明朗）

XX地塊戰(zhàn)略部署產品規(guī)劃戰(zhàn)略PH06-01775,634㎡建面：113451㎡容積率：1.5

PH06-040102,400㎡建面：153600㎡容積率：1.5

PH17號313,333㎡建面：783332㎡容積率：2.5

PH06-027198,099㎡建面：297148㎡容積率：1.5地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標編號：A編號：D編號：C編號：B

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（A）號地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，規(guī)模最大。容易規(guī)?；_發(fā)，坐落于“蒲河島”之內政府規(guī)劃政策明朗利于賣點炒作，蒲河北岸，上風上水。北側山峰呈元寶形，利于增加產品附加值地塊內小湖增添附加值劣勢：生態(tài)景觀相對不足相對評比：

二級優(yōu)勢地塊蒲河小湖現(xiàn)橋雙向2車道BDAC

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（B）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，劃分規(guī)則；北側緊鄰蒲河；南側緊鄰六車路；交通便利。原為農業(yè)棚戶區(qū)。有一定人文歷史沉淀；南側有坡地森林景觀；劣勢：噪音問題在日后實為抗性。相對評分：

四級優(yōu)勢地塊雙向2車道蒲河雙向6車道，至北站原為農業(yè)棚戶區(qū)大面積樹林BDAC

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（C）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：近鄰南側森林景觀，風水最佳（地干澤后）近鄰大溪地，及水庫。交通便利。西南側山坡藏風納氣西照完全避免劣勢：地塊不平整，噪音問題日后抗性大；水系資源貧乏；相對評分：

三級優(yōu)勢地塊壩下公園南溝水庫丘陵地帶原生樹林雙向6車道，至北站BDAC

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標（D）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，整體劃分規(guī)則，270°水系環(huán)繞四周，藏風納氣，風水最佳交通情況便利。劣勢：面積較小。相對評分：

一級優(yōu)勢地塊月亮湖雙向2車道蒲河雙向6車道BDAC

XX地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標各地塊綜合評述3142特點：項目地塊南、北側均有山地，加之中間蒲河，風水氣絕佳。17號地塊北側北側山脈形成元寶形山勢，風水氣絕佳。另外，全部地塊的原生態(tài)特性明顯，大部分地勢平整，產品規(guī)劃可隨地塊特性振蕩式逐步攀升。XX地塊臂戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分煌析宏觀情況區(qū)域情集況產品定庫位客戶定位價格定位開發(fā)目題標開發(fā)流煌程戰(zhàn)略惹一注：在沒役有確認恒岔基資金情灘況的狀況妄下，本策季略只作為殃理想化模殼式作為參弟考120100806040200四地塊規(guī)亂劃為統(tǒng)一饑整體，”悄有序開發(fā)纖，高開精作走“的開坊發(fā)戰(zhàn)略為紋主導思想必。前期以高帶品質產品爬（別墅、急聯(lián)排）快咳速提升品英牌價值，斗為中期的爛洋房產品次創(chuàng)造產品惠附加值；后期以“趨別墅級”活精致普通否住宅產品寇，擴大客請戶群體，減實現(xiàn)利潤燦最大化。以振蕩謎式分階跳段蓄勢盆、分主看題引爆國、鋪墊修后期的紫方式推廉廣最優(yōu)產品們打造品牌露，創(chuàng)造高曲價值、高是品質項目散形象利用一案期的高旺端形象裝所帶來炎的附加歸值，創(chuàng)掙造精致婆級洋房瓦中高端侵產品“別墅索級”住碎宅打造蓄，同時械完成“掙附加值庫”與“忙項目利閃潤”的顏兩個最位大化XX地濫塊戰(zhàn)略價部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分唇析宏觀情況區(qū)域情賣況產品定按位客戶定位價格定附位開發(fā)目標開發(fā)流鋒程判定側方案一1223XX地吉塊戰(zhàn)略襯部署地塊分致析地塊現(xiàn)狀地塊分沖析宏觀情悅況區(qū)域情況產品定鞭位客戶定俊位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流底程判定北方案一2132SW恒基品牌詞的快速打嶺造附加值操姐作難度較伏大容易失去摔“蒲河島脫”規(guī)劃的搭最佳炒作圖時機頂級V穴ILL腰A需要召大量廣帝告支撐區(qū)域人維氣、配硬套的不窩足成為欺隱性風夸險高開精走項的“別墅誰級”住宅權與洋房容股易取得更押大利潤前期銷額售進度拜較慢，飲易造成陶資金壓湯力D地塊的差頂級VI雄LLA特叫性，易打吩造一段時孫間內的競大爭“真空某”。XX地據塊戰(zhàn)略括部署地塊分旋析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情蛋況區(qū)域情況產品定班位客戶定疊位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流把程戰(zhàn)略降二注：在魄沒有確茂認恒基不資金情特況的狀壩況下，盾本策略央只作為濾理想化午模式作釣為參考120100806040200四地塊求規(guī)劃為嘉統(tǒng)一整這體，”概有序開派發(fā)，低化開高走鍋“的開痕發(fā)戰(zhàn)略評為主導慣思想。前期借喂助蒲河冒島的政鋒府規(guī)劃善以普通我住宅產喉品，快故速心音隆人氣，金并實現(xiàn)伙資金快糧速回籠堵。同時，拆為中期秒的洋房庫產品創(chuàng)繼造人氣找支撐；勇后期以貧“頂級錢VIL芝LA”鋒面市，酸實現(xiàn)利紋潤最大茶化。以振蕩式該分階段蓄隙勢、分主請題引爆、吊鋪墊后期倘的方式推萍廣規(guī)模地純塊借助厚政府規(guī)暢劃先行待、提升刻人氣；優(yōu)勢地塊當借助生態(tài)叼、前期人憑氣，得到歸價值提升最優(yōu)地雞塊打造競品牌知抗名度，徑創(chuàng)造最竟高價值XX地栽塊戰(zhàn)略腫部署地塊分特析地塊現(xiàn)狀地塊分慶析宏觀情況區(qū)域情況產品定位客戶定位價格定位開發(fā)目標開發(fā)流程止判定方案璃二3221XX地塊毯戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況區(qū)域情況產品定旬位客戶定位價格定果位開發(fā)目肆標開發(fā)流程態(tài)判定方案寇二2132SW有效利用敵政府規(guī)劃介“蒲河島笛”政策前期的同如質化競爭改態(tài)勢嚴峻企業(yè)品牌甩建設周期氣長前期資金衣回籠迅速丸，風險系儀數降低頂級V澇ILL繁A及洋扁房產品犁的設計確時間更努為充裕難，完美誘產品，輪體現(xiàn)價糖值。最高產品可級別單價披預計可達堤2000壓0元。高允端產品的握最后開發(fā)居也規(guī)避了郵與大溪地士等高端項遙目同時競工爭的市場盾態(tài)勢。前期產英品的同畝質化易浩影響品樓牌的后濃期提升整個開發(fā)姻流程，隨倒著產品的濱振蕩升級昌，可實現(xiàn)厭項目不斷進化、不斷開更新的駁的核心邀本質。XX地塊過戰(zhàn)略部署地塊分叢析地塊現(xiàn)狀產品定眼位宏觀情況區(qū)域情況地塊分重析客戶定糧位價格定位開發(fā)目標定位戰(zhàn)略體現(xiàn)一憑座面向嗓未來的盞，全方雞位進化兔現(xiàn)階段傍市場產暖品的，攔標桿式給新城價格同質產品價值體現(xiàn)品牌體現(xiàn)差異化圍體現(xiàn)進化進化進化XX地塊桃戰(zhàn)略部署地塊分斑析地塊現(xiàn)狀產品定登位宏觀情復況區(qū)域情儉況地塊分析客戶定位價格定位開發(fā)目標產品規(guī)搏劃戰(zhàn)略PH0油6-01霞775,6龜34㎡建面：1償1345竄1㎡容積率：滅1.5PH綱06-宜040102,帥400仙㎡建面：景153止600桑㎡容積率廣：1.感5PH1穗7號313屯,33嶄3㎡建面：7毒8333碼2㎡容積率頁：2.紙5PH準06-建027198湊,09組9㎡建面：2偷9714旺8㎡容積率：櫻1.5XX地塊改戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)丸狀產品定質位宏觀情富況區(qū)域情什況地塊分析客戶定位價格定若位開發(fā)目標產品規(guī)劃匠戰(zhàn)略注：在執(zhí)蛛行70/沫90政策壤，非別墅蟻用地前提零下，本策殲略只作為山理想化模鵝式作為參飼考總建筑斑面積：弦134腎753憤1㎡。悼90拋㎡以下壞套型占塔：94燒327伍1㎡戶型組方合策略雞，爭取解最大利惹潤值以靈活租性戶型狡進行組遇合。既差可以把鑒相鄰的撫兩個單座元(兩爛戶)設培計成可艷獨立存丘在的小漏戶，也辜可以考把慮將來她兩個單酬元適當巴“變革致”后緞形成一存?zhèn)€新的團、更大棚的單元摩；互搭式別然墅設計，語規(guī)避政策襪風險以靈活坦性產品愚設計，寶規(guī)避政寇策風險跨，”獨塑立式聯(lián)腐排“提沉升產品焰價值。始如房檐浸的互搭騰、露臺燥的互搭何等等。XX地塊禿戰(zhàn)略部署地塊分起析地塊現(xiàn)危狀產品定那位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定懶位價格定痰位開發(fā)目標產品規(guī)劃貌戰(zhàn)略高層主要秋集中在P粥H17倡號地塊西宮側，PH艷06-長027腫地塊北倦側，錯苗位擺放體，打造刷天際線奧效果，狠戶型為沾70－脫120暢之間XX地笑塊戰(zhàn)略仰部署地塊分治析地塊現(xiàn)狀產品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分快析客戶定廢位價格定爬位開發(fā)目象標產品規(guī)叛劃戰(zhàn)略組團式半錘圍合普通燭多層，均若勻劃分。秒戶型跨度孝從90－溫－130嬸之間17653421XX地申塊戰(zhàn)略棚部署地塊分蠶析地塊現(xiàn)狀產品定位宏觀情木況區(qū)域情況地塊分少析客戶定竭位價格定位開發(fā)目標產品規(guī)吵劃戰(zhàn)略小高層沿繼路規(guī)劃，團打造天際復線層次感遵，戶型跨憶度在90菜－120溉之間17653421XX地孫塊戰(zhàn)略魄部署地塊分痰析地塊現(xiàn)桶狀產品定位宏觀情況區(qū)域情摔況地塊分屬析客戶定位價格定位開發(fā)目貌標產品規(guī)劃胡戰(zhàn)略17653421產品升忍級，躍插層式花繼園洋房框（4層瞞）組團絮規(guī)劃，嚴戶型跨做度在1鋸30－妻160陽之間XX地塊娃戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產品定芹位宏觀情勵況區(qū)域情戚況地塊分急析客戶定位價格定械位開發(fā)目標產品規(guī)墨劃戰(zhàn)略注：在葬執(zhí)行7鞏0/9遠0政策耕前提下機，本策獄略只作磚為理想教化模式期作為參蛇考17653421聯(lián)排沿居湖規(guī)劃膨，設私慚家碼頭鍛，地塊或中央規(guī)添劃為’踩中央公腰園’打鳥造產品錘最高級塑，單價領突破2稼萬元。摩戶型跨擠度在3游00以姥上123456XX地斑塊戰(zhàn)略圣部署地塊分宗析地塊現(xiàn)狀產品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分械析客戶定位價格定位開發(fā)目片標產品規(guī)污劃戰(zhàn)略注：在哄執(zhí)行7剛0/9擊0政策愚前提下波，本策尊略只作關為理想滿化模式港作為參飼考大門大門大門大門景觀線（冤含泛配套嫁）龍形水謙系線（派連貫引挪用蒲河沃水、月中牙湖水河）XX地塊區(qū)戰(zhàn)略部署地塊分漆析地塊現(xiàn)齒狀產品定顧位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定煎位價格定位開發(fā)目標產品定位自我進舅化的復欣合式新姻城實踐一駝個城市牢的欲望缸精致霞一種生編活的本棟意花園洋爪房產品顧設計亮隊點“二疊式徹”類別墅冶花園洋房“情景術花園洋本房”設捐計層數旗為4.管5層，汗分為南周北兩個梯入戶口艱，下疊辱戶型南享入口首撲層通過詞獨立小段院，形粒成私密拋性很強斤的入戶命形式；激上疊的鍵戶型通翁過外接礎樓梯進拉入家中庫，或者鉤通過首踏層的私景家電梯有廳直接貸入戶。特這種創(chuàng)倡新性的耀“入戶畢方式”話改變了陰原有的尊“多層真住宅”酸單一、早過堂式嬸的“回惡家感覺膜”，使渴家的歸菌屬感更鳳強，而且上攔下兩戶夠“有已天有地?！保虾／B戶型竊還擁有歐自己的奧私家電伯梯，其吳性價比忘極高；采用此種浙方式，戶未型面積可隙控制在1邀80平米潮-240著平米左右墻，上下兩捆戶都在首昨層贈送庭股院面積，幕因此其產虛品模式和佩別墅產品嗽極為接近扒，與萬科住和中體的距后期產品平有一定差爆異化，我醒們稱之為拋“類別墅仇產品”。XX地塊充戰(zhàn)略部署地塊分窮析地塊現(xiàn)項狀產品定位宏觀情況區(qū)域情況地塊分析客戶定雖位價格定夏位開發(fā)目標下疊側花芝園下疊前享花園上疊后另花園上疊入拒戶室外州樓梯上疊私雕家電梯雀廳上疊戶蝴型空中鼓花園首層平面XX地客塊戰(zhàn)略膊部署地塊分析地塊現(xiàn)沿狀產品定切位宏觀情況區(qū)域情具況地塊分奧析客戶定位價格定位開發(fā)目助標“4+1疊”平層情廢景花園洋遺房這種產品授的特點在綱于：每戶不僅紋包含了室雙內空間，塞還包含了患與外界情斃景環(huán)境容腹為一體的萄無頂板、蹤蝶半圍護的柜室外水平壇空間，即極天、地、登四周都屬買于戶內自摧有的情景徒花園和景圓觀露臺；其建筑物曉的向陽面非具有層層務退臺的臺戒階狀結構輩，其中一雅層的每兩估戶中間設柴有單元門俗，一層的島前中部凸鹽出，里面志設有門廳認，外面設至有陽光房蒜，陽光房弄側面和單窗元前面形香成半圍合秧的情景花花園；二層的兩龜戶在中間關有樓梯，間在一層陽苗光房的部紋位退臺，申形成二層遮的景觀露椅臺；三層的牌兩戶在境中間有睡樓梯，術在二層悉門廳的旁部位退暴臺，形牢成三層吵的景觀跨露臺；四層的兩嶼戶在中間街有公共樓孫梯，公共赤樓梯上到嫁四層為止科，四層的全兩戶分別予設有戶內鏟樓梯；每蘿戶在兩邊辰側部位退箱臺，形成勢四層的景勤觀露臺；四層半響設有戶水內樓梯充，在坡卸頂的位浪置退臺賊，形成烤四層半章的景觀祖露臺；財四層至拴四層半世為復式頃戶型，錢以下為縱平層戶簽型；露臺與廳凍門連通，門花園與陽顧光房或廳石連通；XX地塊梳戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)睬狀產品定瘡位宏觀情況區(qū)域情況地塊分崖析客戶定位價格定布位開發(fā)目標四層觀堆景露臺五層前釘觀景露作臺三層觀景伶露臺二層觀景棒露臺首層情景粥花園XX地鳥塊戰(zhàn)略絕部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產品定劣位宏觀情城況區(qū)域情況地塊分篩析客戶定昏位價格定嘩位開發(fā)目標五層后觀景露臺XX地塊躺戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)短狀產品定蹄位宏觀情吵況區(qū)域情況地塊分孝析客戶定位價格定位開發(fā)目標采用此種怎方式，戶推型面積可鋼控制在：所述一杰層為四混房兩廳萍，戶內更面積為蹄140姿—16疫0平米凳。二層為三爹房兩廳，詞戶內面積弱為130動—140證平米。三層為三家房兩廳，童戶內面積味為120窄—140這平米。四層與四住層半為復扶式四房兩叉廳，兩層孝均有高觀柜景窗，屋頂頂有天窗妨，戶內面強積為16收0—18相0平米。所述每個寬單元邊側組連接另一石個單元，地連成聯(lián)體誓建筑。此種情景亂洋房，戶落型面積較艘小，總價滅較低，功栗能齊全，胡其產品為碧別墅向多意層過渡的貌產品，與帆競爭對手盆比差異化屠明顯XX地暢塊戰(zhàn)略炭部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產品定鼻位宏觀情況區(qū)域情莫況地塊分立析客戶定兵位價格定弟位開發(fā)目標“三疊喘空中別貸墅”多陰層帶電咐梯洋房此種產標品屬于軟洋房的傍一種“搜變異”踐，產品漸層數上幅和多層觸完全相棵同，只增是為了僚體現(xiàn)第擊二居所銜的產品好理念，欲戶型面吩積不宜篇過小，訊而且不廚出現(xiàn)平務層，其飄產品組李合為1己、2層織為一戶管，3、暴4層為狠一戶，錫5、6或層為一靈戶，1銅、2層包贈送庭加院，3奪層以上幕采用退剪臺的方蘆式，使庭每一戶寸都有空惕中花園店。此種產品寒的戶型面陶積每戶都任在230跡-260哄平米左右嘉；采用此貓種產品航的最大救利益點燙在于能勺夠通過燥提高建指筑高度罷，從而淋進一步贈減少建添筑密度輔，為景損觀打造次留下更喜多的空凳間；此外，幕為了需厚求差異弊化，我幼司建議陣該種產歡品要全棋部采用思電梯，痰將其做怖成帶電換梯的空化中別墅XX地塊敘戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)率狀產品定蛙位宏觀情況區(qū)域情況地塊分宋析客戶定位價格定位開發(fā)目附標聯(lián)排別合墅產品浮設計思狼考市場高泊端產品垂的客戶陰不是金狗字塔頂頂端的客施群，而路是金字捏塔中上贈部的客抓群；我們的逝產品要涉能滿足買更多層記面高收跟入人群醬對居住索生活品支質的追越求；現(xiàn)代家庭占人口的組厲成沒有那羅么復雜；要對總趣價進行漸控制，程打造高鵝性價比因的產品殊；綜合以上淺幾點，我舞司提出，津對本案的禁聯(lián)排別墅烏進行“瘦每身”根據我司姨經驗：1詳80-2呆50平方梨米左右的勿聯(lián)排別墅愉已可以涵風蓋獨立別洋墅所有的德戶內功能科。這樣的浪聯(lián)排別墅驚雖然沒有核獨棟別墅宮那樣豪華焦的空間和飯環(huán)境，但撞在住宅功匆能上已經槍和獨棟別釣墅相差無劣幾，在戶晚內已具獨諸棟別墅的餓全部功能還。門廳、艘車庫、私秒家花園等老功能設置因將其舒適凡度拉升到弊了高級公負寓無法企辨及的高度秩，在儲藏編、露臺退逃臺、步入證式衣柜、吸工作陽臺士等功能上襯放大，因協(xié)此這些功方能涉及也列是本案的屈產品亮點既所在。XX地傭塊戰(zhàn)略概部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產品定耕位宏觀情還況區(qū)域情況地塊分析客戶定位價格定偽位開發(fā)目標XX地塊披戰(zhàn)略部署地塊分掠析地塊現(xiàn)狀客戶定脫位宏觀情妖況區(qū)域情況地塊分精析產品定雖位價格定位開發(fā)目標對沈北琴區(qū)域內尤中高端耐產品意妨向客戶噴深度調掀查，共魄回收有遇效問卷須33份生，同時仔參閱了計部分項設目的客園戶構成蕩分析資北料及業(yè)場內人士衡、競爭于項目的撐操盤手而深度訪凍談。XX地否塊戰(zhàn)略旗部署地塊分球析地塊現(xiàn)狀客戶定汁位宏觀情巧況區(qū)域情況地塊分灣析產品定挎位價格定位開發(fā)目標從上圖上可看出見客戶在給選擇此砌區(qū)域內使的項目留時較為館重視的他各項要濃素為：戶型、忘地段、排開發(fā)商罩的信譽張度、價桑格合理持、園區(qū)某景觀、膛物業(yè)管歉理XX地牌塊戰(zhàn)略莊部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定蛙位宏觀情休況區(qū)域情篇況市場分御析產品定數位價格定南位開發(fā)目標針對區(qū)域施內客戶群痰體的行業(yè)午來看一、在本翠地區(qū)做個拌體的客戶男占近40句%,其中日以做餐飲壁業(yè)、制造謊業(yè)為主;二、本地雪區(qū)農民土猾地拆遷的棕爆發(fā)戶占飄近30%妖；三、區(qū)域潤內教育院論校的教師至占近25序%；四、區(qū)域吵周邊的企巨事業(yè)單位巷的占5%雖，例：蒙微牛企業(yè)，剛伊力企業(yè)渾，歐盟工蒸業(yè)園XX地塊棍戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情況區(qū)域情況市場分析產品定位價格定位開發(fā)目標建筑類別多層小高層高層別墅40.0%36.6%22.0%1.4%多層、小頸高層是市紡場主力需恩求產品。市場調泳研客戶獅評估情械況表XX地塊強戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定錢位宏觀情斤況區(qū)域情婆況市場分冬析產品定位價格定販位開發(fā)目撒標家庭收入普通住宅情景洋房高端住宅6——15萬13——20萬——客群家鞠庭收入鉛區(qū)間跨絕度明顯縫。市場調沉研客戶原評估情寇況表XX地塊佛戰(zhàn)略部署地塊分湊析地塊現(xiàn)狀客戶定蔥位宏觀情要況區(qū)域情堪況市場分析產品定位價格定位開發(fā)目夾標置業(yè)時間半年內1年內1-2年內2-3年內比例11.0%27.0%30.5%31.5%近似檔次缺住宅需求非市場將在架未來1-3年內出舊現(xiàn)數量伸的遞增蕉。市場調研殖客戶評估汗情況表XX地慈塊戰(zhàn)略體部署地塊分獲析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情鈴況區(qū)域情況市場分析產品定歡位價格定位開發(fā)目霧標面積（平米）60m2以下80-90m290-100m2100-120m2120m2以上比例23.5%40.3%20.6%12.1%3.5%由于目美前區(qū)域遍市場供顛給情況刃，欲購噴買本區(qū)跳域住宅應產品的朽客戶，四選擇置屑業(yè)面積記以80－90m2之間的擱緊湊型倘兩居為柴主。市場調研默客戶評估有情況表XX地位塊戰(zhàn)略煮部署地塊分款析地塊現(xiàn)狀客戶定位宏觀情曲況區(qū)域情況地塊分析產品定位價格定每位開發(fā)目標總價20萬以下25－30萬元30-35萬元35萬以上比例30.6%41.9%20.1％7.4％25－30萬元是本煮區(qū)域客群但的心理預擦期；結合目雙標客群兼的購買熔面積以90－100之間為多憶數置業(yè)的要心理上限居，及目標給客裁群對于本攜區(qū)域的認比知，客戶予心理價格賠預計在300敢0元／m2（洋房歷、別墅膀另計）潛在購房讀者總價承俘付能力與鄙市場單價河供應上較涼為一致，族且存在一猶定的追漲術空間江。市場調犧研客戶眾評估情懂況表XX地塊憲戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀客戶定頑位宏觀情兩況區(qū)域情況市場分摘析產品定位價格定錄位開發(fā)目標沈陽蒲河島投資客泛地緣隔拆遷戶服務業(yè)產業(yè)主外企技忠術人員教育業(yè)投資客二次置業(yè)網者公務員沈北新毯區(qū)客戶來源拉闊客史群的市剪場吸納玻范疇拉升項固目價格飄/價值秀上揚空迷間XX地塊辰戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情島況區(qū)域情況市場分圓析產品定限位客戶定位開發(fā)目標序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產品類型產品面積銷售均價銷售率1七里香堤（四期）新城路56號約25萬㎡1.405.11.20入市07.3.16四期入市6F住宅60-1923300-3400元四期60%11F住宅3000元四期60%2山水綠閣蒲河新城地利南街27號約12萬㎡1.542007.5月6F住宅51-1102260元——3水木康橋（一期）農業(yè)高新技術開發(fā)區(qū)108號約6萬㎡1.6306.4月多層35-1242750元40%4水墨丹青聚農路36號約16萬㎡1.607.4月多層55-1173300-3400元——5風度泊林（一期）芳草路29號約16萬㎡1.3306.12.15一期入市07.10.27二期開盤多層40-1302800元一期售罄二期13%高層——————6香藍蒲河蒲河鎮(zhèn)政府對面西行50米約8.6萬1.6——多層40-1202600——市場比化較參考蔑數據表XX地塊耳戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀價格定位宏觀情況區(qū)域情況市場分黨析產品定縮慧位客戶定位開發(fā)目盛標序號項目名稱項目位置總建筑面積容積率上市時間產品類型產品面積銷售均價銷售率7九如溪谷輝山農高新技術開發(fā)區(qū)人和街168號約34萬㎡0.732007.8月二期單體別墅2306000-7000元60%聯(lián)排別墅180-200均價5000元50%洋房100-140預計均價4200未售8中體花園一號東陵區(qū)人和街170號約1.8萬㎡0.72006.1聯(lián)排別墅191-2504500100%洋房93/1063600未售9陽光洛可可新城路南側約30萬㎡1.282007.6月認購洋房120-1503500-3700約55％住宅50-1102800約75％10泉涌新鎮(zhèn)新城大路50號約13萬㎡1.182007.9月二期上市聯(lián)排別墅160－3003600－4500約50％11大溪地

約99萬㎡1.82007.10月洋房88-2634300——聯(lián)排別墅253-3507200——12亞瑟藍灣明珠路2號約6.1萬㎡1.2907.9月三組團上市4層洋房70-1403000左右——13翔鳳·山水國際蒲河新城路58號20萬㎡1.3306.8月末洋房——4500——疊拼/聯(lián)排——————獨棟——————市場比暈較參考跡數據表XX地汽塊戰(zhàn)略碼部署地塊分扒析地塊現(xiàn)折狀價格定位宏觀情況區(qū)域情臣況地塊分濱析產品定紀位客戶定外位開發(fā)目茫標市場調爺研實際癢價格情售況表實際均價績?yōu)椋?9否33元/泊平米XX地塊挪戰(zhàn)略部署地塊分腳析地塊現(xiàn)狀價格定秘位宏觀情皺況區(qū)域情害況地塊分茄析產品定位客戶定位開發(fā)目標結論市場實評際價格越與客戶京預期價幼格，相宋差不遠符。加之席明年沈獅陽房地者產增長趨攏勢、區(qū)福域規(guī)劃抄政策趨擁勢。該濱地塊產晃品銷售匆情況將妥會看漲扎。由于地塊坐接落在沈北停新區(qū)，并歡且天然資朵源豐富，助預計格漲端幅情況將擁在8％左怪右。從門目前普桃通多層牢住宅的啄均價2煎930趟來看，劃預計0燙8年將收達到316險4元。典而通過客調查，杏目前客燈戶的心廚理預期休價格為燙：30畜00元稱，本著低開段高走振害蕩式上玩揚的價癢格策略雨，預計穴本項目惰在08牛年首期慶普通多層均價為染：3200帆元