河南公寓住宅項目市場調(diào)研報告及產(chǎn)品設(shè)計建議圖文并茂

XXX項目市場調(diào)研報告及產(chǎn)品設(shè)計建議

2014年10月深藍思考：本報告需要解決的四大核心問題Q1：大量市場調(diào)研及個案摸排，對XXX市場進行量化研判？Q2：了解市場整體存量和銷量，為項目開發(fā)節(jié)奏提供合理化建議？Q3：了解項目周邊客戶置業(yè)需求及敏感點，尋找目標(biāo)客戶及特征？Q4：以項目開發(fā)目標(biāo)為基礎(chǔ)，為項目提供合理的產(chǎn)品設(shè)計建議？報告體系二、客戶置業(yè)需求調(diào)研分析三、項目產(chǎn)品設(shè)計建議一、XXX房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場格局研究XXX市場樓盤個案分析“三同三最”項目分析市場主要競品對比分析一、XXX市場競品個案研究投放量去化量銷售套數(shù)銷售額去化率2013年——46萬方約3600套12億——2014年（1-10月）30萬方15萬方1200套約4億不足50％2013年全國房地產(chǎn)發(fā)展形勢向好，XXX市場也迎來各項目推盤高峰期，全年銷售12個億，去化量約46萬方，估算全年去化率超過65％.

進入2014年來，星河灣、信質(zhì)新城、聯(lián)盟新城等項目推盤節(jié)奏放緩，加上市場整體形勢，1-10月份新推出約30萬方，去化約15萬方，與13年同期相比巨幅下滑。市場供應(yīng)量、去化量均出現(xiàn)大幅下滑，市場熱度降低，形勢不容樂觀。房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場格局研究XXX市場樓盤個案分析“三同三最”項目分析市場主要競品對比分析一、XXX市場競品個案研究老城區(qū)在售項目數(shù)量較少，且項目品質(zhì)偏低，商業(yè)比重較高。配套資源豐富。在售項目數(shù)量較多，沿未來大道兩岸分布。項目品質(zhì)較低，入市時間較早，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。城市新的行政中心和宜居新區(qū)擁有城市最好的景觀資源，中高端項目聚集，體量大，區(qū)域價格高，市場競爭激烈。西部產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在售項目數(shù)量不多，品質(zhì)不高。由于區(qū)域內(nèi)空置土地有限，未來新增供應(yīng)量減少；XXX在售項目約40個左右，樓盤數(shù)量多，競爭激烈；中高端項目主要集中在長江新城區(qū)域，而東區(qū)、西區(qū)及老城區(qū)項目品質(zhì)均偏低；XXX主要房地產(chǎn)項目中，建業(yè)聯(lián)盟新城處于品質(zhì)領(lǐng)導(dǎo)者地位；星河灣和信質(zhì)桂園銷售情況最好；華盛新城體量最大，產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計均有較高水準(zhǔn)，但去化狀況不理想房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場格局研究XXX市場樓盤個案分析“三同三最”項目分析市場主要競品對比分析一、XXX市場競品個案研究1.建業(yè)聯(lián)盟新城項目名稱聯(lián)盟新城開發(fā)商XXX建業(yè)城市建設(shè)有限公司項目位置淮海路與學(xué)苑路交叉口所屬區(qū)域長江新城區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式銷售電目規(guī)?？傉嫉?00畝產(chǎn)品形態(tài)別墅：40套（未推）總建面80萬方洋房：一期約340套總建樓棟未定高層：未定

總建套數(shù)未定推售周期一期推售情況推售周期2013年9月至2014年10月推售套數(shù)316套剩余套數(shù)110余套推售面積89、103㎡兩房；125㎡、144㎡三房；170㎡四房成交均價洋房均價3500元/㎡參考價格1號樓1單元3層101戶，建筑面積125.49㎡，表價3798元，特價房優(yōu)惠10個點，成家單價3471元主力戶型125㎡、144㎡三房滯銷原因144㎡去化較慢；戶型面積偏大，單價、總價高一期一批在售二批項目配套自身配套生活項目后期規(guī)劃有大體量商業(yè)廣場、底商醫(yī)療未定教育建業(yè)小哈佛幼兒園景觀傳統(tǒng)中式園林景觀、后期規(guī)劃60畝生態(tài)公園安防九重安防系統(tǒng)車位/庫地上停車，車位比接近1:1物業(yè)建業(yè)物管外圍配套區(qū)域/交通學(xué)苑路、未來大道、淮海路休閑/購物暫無行政/商務(wù)XXX縣人民政府、縣公安局等醫(yī)療/教育人民醫(yī)院分院、第三實驗小學(xué)、長江中學(xué)、婦幼保健院公園/旅游千樹園、榕湖生態(tài)公園項目特有60畝生態(tài)公園項目客群客群所屬區(qū)域縣城，主要為教師、醫(yī)生及機關(guān)單位管理層客群檔次及特性高端，有較強的支付能力、多次置業(yè)、追求品質(zhì)感客戶購買核心理由建業(yè)品牌、身份的象征、產(chǎn)品的舒適性現(xiàn)入住情況2014年10月28日交房戶型主力戶型三房二廳二衛(wèi)主力面積125-144㎡戶型情況全明戶型、動靜分區(qū)、南北雙陽臺、飄窗、一層入戶花園戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例銷售情況三房二廳二衛(wèi)144㎡9669%30%三房二廳一衛(wèi)125㎡2417%85%兩房二廳二衛(wèi)103㎡129%83%兩房二廳一衛(wèi)89㎡65%67%合計89-144㎡138100%45%備注此戶型配比為一期二批推售房源項目建材單元門雙開門入戶門步陽防盜門，單開門窗體材料斷橋彩鋁，好佳喜玻璃類別中空雙層玻璃電梯品牌富士達電梯大堂裝修精裝開關(guān)插座飛雕交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯安防紅外線報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、、聯(lián)動報警系統(tǒng)、家庭設(shè)防系統(tǒng)、一鍵呼救系統(tǒng)、電梯報警系統(tǒng)、防火車道直達系統(tǒng)項目特點XXX市場品質(zhì)最高端樓盤，周邊環(huán)境資源豐富，以改善型置業(yè)為主項目營銷主題及手段營銷主題一座城市的榮耀營銷手段國慶推出6套特價房，一次性優(yōu)惠10個點；10月份執(zhí)行政策，一次性優(yōu)惠5個點，按揭優(yōu)惠3個點深藍觀點：聯(lián)盟新城銷售至今去化200套左右，銷售額8000萬，其中進入14年以來去化不理想。主力戶型面積偏大、總價高、區(qū)域不成熟為主要原因。2.信質(zhì)新城尚品項目名稱信質(zhì)新城尚品開發(fā)商XXX縣信質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置淮海路與學(xué)苑路交匯處所屬區(qū)域長江新城區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售電7099999項目規(guī)模總占地?zé)o產(chǎn)品形態(tài)16層高層：共計210套總建面無總建樓棟18層高層：共計740套

總建套數(shù)推售周期一期推售情況推售周期2013年12-2014年10月推售套數(shù)498套剩余套數(shù)40套推售面積103㎡兩房；120㎡、130㎡、136㎡三房成交均價按揭2700、一次性2300參考價格主力戶型120-134㎡三房滯銷原因剩余樓棟集中在1層和頂層一期二期排號二期2014年初開始認(rèn)籌，目前2萬抵3萬，一次性交20萬，開盤價格2300；目前共計排號370個，其中普通客戶210個，一次性交20萬客戶160個；

共計推出房源450套。項目配套自身配套生活信質(zhì)生活廣場，底商60％自持醫(yī)療無教育信質(zhì)雙語幼兒園、新城小學(xué)景觀無突出亮點安防樓宇可視對講系統(tǒng)車位/庫地下車庫，車庫配比約2:1物業(yè)信質(zhì)業(yè)主服務(wù)中心外圍配套區(qū)域/交通學(xué)苑路、上海路休閑/購物信質(zhì)生活廣場行政/商務(wù)無醫(yī)療/教育第二人民醫(yī)院、北關(guān)醫(yī)院、長頸鹿幼兒園等公園/旅游如意廣場（規(guī)劃）項目特有終身免收物業(yè)費項目客群客群所屬區(qū)域主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶客群檔次及特性中低端，支付能力一般，看重價格及口碑，注重生活類基本需求客戶購買核心理由信質(zhì)良好的口碑，無可比擬的物業(yè)服務(wù)現(xiàn)入住情況二期桂園目前入住率約40％戶型主力戶型三房主力面積120-136㎡戶型情況戶型設(shè)計一般、南北雙陽臺、落地窗、戶型創(chuàng)新和面積贈送較少戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例銷售情況三房二廳二衛(wèi)136㎡7214％93％三房二廳二衛(wèi)130㎡14229％95％三房二廳一衛(wèi)12023647％90％兩房二廳二衛(wèi)1034810％90％合計103-136㎡498100％92％備注此戶型配比為信質(zhì)新城尚品一期房源項目建材單元門步陽、雙開門入戶門步陽防盜門，單開門窗體材料斷橋彩鋁玻璃類別中空雙層玻璃電梯品牌奧的斯電梯大堂裝修精裝開關(guān)插座無交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)免收項房屋裝修上料費、房屋裝修保證金、有線電視初裝費、電梯使用保養(yǎng)費、小區(qū)公共用電費、小區(qū)垃圾清理費、小區(qū)安保管理費、小區(qū)綠化養(yǎng)護費、公共設(shè)施及設(shè)備日常運行維護費等項目特點信質(zhì)地產(chǎn)采用“無策劃、無推廣、無廣告”的銷售模式，以終身免收物業(yè)費為切入點，客戶認(rèn)知度高項目營銷主題及手段營銷主題信質(zhì)地產(chǎn)讓房子說話營銷手段現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房基本無優(yōu)惠政策，期房優(yōu)惠政策跨度大深藍觀點：信質(zhì)新城從12年初至今推出房源共計1370余套，其中桂園873套，尚品一期498套，目前剩余房源60套左右，其中桂園20套，尚品一期40套。良好的口碑、終身免收物業(yè)費、業(yè)主免費上學(xué)等為主要作用力。3.金沙星河奮灣項目名稱金沙星河灣開發(fā)商鄭州金沙置業(yè)有限公司項目位置未來大道與迎賓大道交匯處所屬區(qū)域長江新城區(qū)建筑風(fēng)格西班牙銷售電目規(guī)?？傉嫉?60畝產(chǎn)品形態(tài)

12棟19層高層，房源共計1400套總建面22萬方總建樓棟12棟總建套數(shù)1400套推售周期推售情況推售周期2013年10月-2014年10月推售套數(shù)1045套剩余套數(shù)400余套推售面積89、91㎡兩房、120-138㎡三房、143㎡四房、200㎡平層成交均價2900元/㎡參考價格8號樓2單元7層西戶，建筑面積129.8㎡，單價2980元/㎡主力戶型126-138㎡三房滯銷原因剩余房源集中在3層以下及12層以上項目配套自身配套生活金沙財富廣場（14年底動工）、星級會所醫(yī)療未定教育規(guī)劃無社區(qū)幼兒園和小學(xué)景觀老黃河、小沙河；社區(qū)入口迎賓廣場、數(shù)千平米水系、下沉式廣場、坡地景觀安防五重安防系統(tǒng)：門崗封閉式管理、來客分類登記、保安24小時巡邏、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)車位/庫全地上停車物業(yè)金沙物業(yè)外圍配套區(qū)域/交通長江新城區(qū)核心位置、未來大道休閑/購物未來大道、迎賓大道沿線商業(yè)行政/商務(wù)XXX縣人民政府醫(yī)療/教育北關(guān)醫(yī)院、長頸鹿幼兒園公園/旅游千樹園、榕湖濕地生態(tài)公園項目特有新城區(qū)核心區(qū)位、外部獨有的環(huán)境資源項目客群客群所屬區(qū)域前排以縣城客戶為主，后排周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占有一定比例客群檔次及特性中高端客戶購買核心理由獨有區(qū)位優(yōu)勢、良好的外部景觀資源現(xiàn)入住情況2015年10月交房1235678109131112目前除9、13號樓未槳推售外略，其余書樓棟均聯(lián)在售，丸目前剩濃余房源400套左右，惹主要分布洽在3層以下、12層以上。1、2、5、6價格最高社，其中一掌號樓4100耳-490疏0、二號啄樓均價350豆0、五號樓量均價330尖0。戶型主力戶型三房二廳二衛(wèi)主力面積120-138㎡戶型情況全明戶型、動靜分區(qū)、南北雙陽臺、飄窗、一層入戶花園戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例銷售情況平層200㎡384%60%四室二廳二衛(wèi)147㎡384%——

三室二廳二衛(wèi)138㎡959%——

三室二廳二衛(wèi)134㎡384%——三室二廳二衛(wèi)130㎡17116%70%三室二廳二衛(wèi)124-128㎡26625%70%三室二廳一衛(wèi)118㎡767%60％三室二廳一衛(wèi)104-108㎡17116%60％二室二廳一衛(wèi)91㎡384%——

二室二廳一衛(wèi)89㎡11411%50％合計89-200㎡1045100%65%備注此戶型配比為已推售房源兩室兩襖廳一衛(wèi)建筑面降積：87.班59㎡四室兩廳拆兩衛(wèi)建筑面蜂積：147.慮39㎡三室兩廳餓一衛(wèi)建筑面積針：119蹲.8㎡項目建材單元門未定入戶門子母門窗體材料塑鋼窗玻璃類別中空雙層玻璃電梯品牌未定大堂裝修精裝開關(guān)插座未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項目特點項目雄踞長江新城區(qū)核心位置，外部景觀資源得天獨厚項目營銷主題及手段營銷主題一灣一湖一生所屬營銷手段優(yōu)惠政策較少，前排景觀視野好的樓棟無優(yōu)惠，其余樓棟一次性付款優(yōu)惠2個點，按揭無優(yōu)惠深藍觀搞點：金沙星河合灣自13年10月開盤皂以來，吃累計去編化超過600套，其晌中13年底至14年初去化痰表現(xiàn)較好勺，自14年7月以來去它化有所放問緩。項目具在教育、北商業(yè)等內(nèi)死部配套上程略顯不足部，在內(nèi)部肯景觀的營僻造方面也泳不夠突出崗。4.金帝新城項目名稱金帝新城開發(fā)商瑞星置業(yè)有限公司項目位置迎賓大道與學(xué)苑路交匯處所屬區(qū)域長江新城區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售電話項目規(guī)?？傉嫉?00畝產(chǎn)品形態(tài)多層：344套總建面70萬方小高層：162套總建樓棟一期37棟總建套數(shù)一期650套高層：144套

推售周期一期推售情況推售周期2012年6月-2014年10月推售套數(shù)650套剩余套數(shù)160套推售面積87㎡、95㎡兩房；116㎡、125㎡、133㎡三房；136㎡四房成交均價多層均價2300元/㎡；小高層、高層均價2400元/㎡參考價格16號樓3單元15層西戶，建筑面積120㎡，優(yōu)惠后單價2440元主力戶型116-133㎡三房滯銷原因項目品質(zhì)低，客戶認(rèn)知度較差，涉及大量拆遷項目配套自身配套生活社區(qū)底商、會所醫(yī)療社區(qū)醫(yī)院教育幼兒園景觀景觀層次性較差，無突出亮點安防未定車位/庫地上車庫，配比不足2:1物業(yè)未定外圍配套區(qū)域/交通迎賓大道、學(xué)苑路休閑/購物迎賓大道、未來大道沿街商業(yè)行政/商務(wù)公安局、法院醫(yī)療/教育長頸鹿幼兒園、北關(guān)醫(yī)院、學(xué)苑中學(xué)、行知高中公園/旅游如意廣場（規(guī)劃）項目特有臨近老城區(qū)，外圍配套資源相對豐富項目客群客群所屬區(qū)域主要東部、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，如牛城、大許、馬集、遠襄客群檔次及特性低端客戶購買核心理由學(xué)區(qū)房，教育配套資源豐富現(xiàn)入住情況2014年12月31日交房項目建材單元門無入戶門單開門窗體材料塑鋼窗玻璃類別中空雙層玻璃電梯品牌德國快意大堂裝修簡裝開關(guān)插座飛雕交房標(biāo)準(zhǔn)三通一平項目特點長江新城區(qū)低端品質(zhì)樓盤，但處新老城區(qū)交匯地段，周邊教育資源豐富項目營銷主題及手段營銷主題以項目低價格作為推廣主線營銷手段按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠2個點深藍觀點極：金帝新城樸自2012年6月入市味以來，欄共計去老化490套，其中寒用于拆遷犧戶補助120余套，正階常銷售370套，去貪化比表采現(xiàn)一般犧。由于啄拆遷推除進較慢劣、內(nèi)部描配套缺助失等，2013年下半羊年以來總?cè)セ砟F(xiàn)較差形。5.東晶國際項目名稱東晶國際開發(fā)商河南省一建集團項目位置未來大道東（煙草局東側(cè)）所屬區(qū)域XXX東區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售電目規(guī)?？傉嫉?0畝產(chǎn)品形態(tài)8棟高層組成，房源共計1128套

總建面16萬方總建樓棟8棟總建套數(shù)1128套推售周期一期推售情況推售周期2013年5月至2014年10月推售套數(shù)219套剩余套數(shù)35套推售面積97-139㎡成交均價2750元/㎡參考價格A號樓2單元25層西戶，建筑面積131.65㎡，單價2795元主力戶型108-139㎡三房滯銷原因全高層住宅客戶認(rèn)知度偏低A#D#E#B#H#G#F#C#項目配套自身配套生活社區(qū)底商醫(yī)療無教育幼兒園景觀水系、坡地景觀安防未定車位/庫地上車位+地下車庫物業(yè)香港豪姆斯物業(yè)管理公司外圍配套區(qū)域/交通未來大道、XXX縣長途客戶站休閑/購物未來大道、上海路沿街商業(yè)行政/商務(wù)交通管理大隊醫(yī)療/教育學(xué)苑中學(xué)、長江醫(yī)院、三高、第四實驗小學(xué)公園/旅游無項目特有豐富的外圍配套項目客群客群所屬區(qū)域項目周邊區(qū)域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶客群檔次及特性中檔客戶購買核心理由看重建筑質(zhì)量及外圍配套資源現(xiàn)入住情況2015年6月交房三室兩塘廳兩衛(wèi)建筑面積抵：139立.1㎡三室兩留廳兩衛(wèi)建筑面積澡：142.銷67㎡三室兩數(shù)廳一衛(wèi)建筑面積糧：112.陪97㎡兩室兩廳已一衛(wèi)建筑面積燈：94.曬06㎡深藍觀前點：純高層項叔目，體量掀偏小，客魂戶認(rèn)知度倦較低，整哥體去化不汗理想。6.西城名郡項目名稱西城名郡開發(fā)商新鄭萬達置業(yè)有限公司項目位置春水路中段所屬區(qū)域老城區(qū)建筑風(fēng)格地中海銷售電目規(guī)?？傉嫉?00畝產(chǎn)品形態(tài)項目分三期開發(fā)，一期、二期均為多層電梯洋房，三期為小高層高層

總建面50萬方總建樓棟23棟總建套數(shù)推售周期二期推售情況推售周期2012年10月至2014年10月推售套數(shù)630套剩余套數(shù)180余套推售面積90-97㎡兩房；125-31㎡三房成交均價2400元/㎡參考價格主力戶型125-131㎡三房滯銷原因后排房源臨路，其余樓棟多剩余頂層房源項目配套自身配套生活中華商業(yè)街醫(yī)療社區(qū)醫(yī)院教育社區(qū)幼兒園景觀社區(qū)入口景觀廣場、中心水系景觀安防未定車位/庫地上車位物業(yè)成創(chuàng)物業(yè)外圍配套區(qū)域/交通春水路休閑/購物春水路沿街商業(yè)行政/商務(wù)無醫(yī)療/教育邵園小學(xué)、西關(guān)中醫(yī)院、回小、新一高公園/旅游無項目特有位居老城區(qū)，周邊配套資源豐富項目客群客群所屬區(qū)域項目周邊以及西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群檔次及特性中端客戶購買核心理由看重項目位置及外圍配套資源現(xiàn)入住情況一期入住率40％左右三期二期一期一期201雀0年推出司，售罄垮；二期2012年10月推出，互目前在售岸房源主要牽集中在后節(jié)兩排，剩綱余房源約180套。兩室兩廳偵兩衛(wèi)建筑面積減：90/痛97㎡三室兩廳魯兩衛(wèi)建筑面影積：126/兆130㎡三室兩廳貧兩衛(wèi)建筑面杠積：120大/12拍1㎡深藍觀點競：老城區(qū)司舊城改效造項目蟲，入市瀉時間較嫂早，品睬質(zhì)一般棗，周邊溪客群資匹源豐富這，去化誼良好，納外向輻萍射力較犯弱。目爪前三期駕尚未拆鏟遷，后免續(xù)新增比供應(yīng)量陜有限，洞與本案尊競爭關(guān)技系較弱役。7.金鑫英倫跑印象項目名稱金鑫英倫印象開發(fā)商鄭州金博大置業(yè)有限公司項目位置春水路工業(yè)大道向南50米所屬區(qū)域西區(qū)建筑風(fēng)格英倫銷售電目規(guī)?？傉嫉?00畝產(chǎn)品形態(tài)23棟7層電梯多層，房源共計850余套總建面12萬方總建樓棟23棟總建套數(shù)850套推售周期一期推售情況推售周期2012年12月-2014年10月推售套數(shù)214剩余套數(shù)1推售面積85㎡兩房；101-123㎡三房成交均價2300元/㎡參考價格主力戶型110㎡、120㎡三房滯銷原因項目品質(zhì)低，周邊客群有限項目配套自身配套生活項目東側(cè)、北側(cè)底商醫(yī)療無教育無景觀中心景觀廣場、太極主題水系、五重垂直綠化安防六大安防系統(tǒng)車位/庫全地上車位物業(yè)金博大物業(yè)外圍配套區(qū)域/交通學(xué)府大道、工業(yè)大道、春水路休閑/購物老商業(yè)中心、西大街財富廣場（未投入使用）行政/商務(wù)無醫(yī)療/教育高新區(qū)實驗幼兒園、一高、邵園小學(xué)公園/旅游無項目特有地暖項目客群客群所屬區(qū)域項目周邊及西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群檔次及特性低端客戶購買核心理由低價格、離家近的區(qū)位優(yōu)勢現(xiàn)入住情況2014年11月交房戶型主力戶型三房主力面積110、120㎡戶型情況戶型設(shè)計較緊湊、南北雙陽臺、一樓送花園、頂層送閣樓戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例銷售情況三房二廳二衛(wèi)12210850％2014年9月開始排號目前認(rèn)籌30個左右，14年底開盤三房二廳一衛(wèi)1162813％兩房二廳二衛(wèi)1107033％兩房二廳一衛(wèi)8574％合計85-122213100％備注此戶型配比為二期房源三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：101.50㎡三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：119.37㎡兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：79.55㎡一期售罄二期認(rèn)籌深藍觀救點：區(qū)域性樓光盤，物業(yè)價類型單一緊，純7層電梯筍多層，孝戶型面嶺積偏小騎，去化仗速度一弊般，客圓戶層次鉗偏低。事體量較錦小，對劍市場格蕩局的影練響力有槳限。8.月亮灣項目名稱月亮灣開發(fā)商商丘市鑫旭置業(yè)有限公司項目位置XXX縣工業(yè)大道西所屬區(qū)域XXX西區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代銷售電目規(guī)?？傉嫉囟?0畝產(chǎn)品形態(tài)11層小高層、17層高層總建面10萬方總建樓棟12棟總建套數(shù)未定推售周期二期推售情況推售周期2012年-2014年10月推售套數(shù)566套剩余套數(shù)200套左右推售面積85㎡、90㎡兩房；112-126㎡三房成交均價2500元/㎡參考價格17號樓1單元9層901戶，建筑面積122.15㎡，優(yōu)惠后單價2408元主力戶型112-126㎡三房滯銷原因主推11、12號樓，兩房占比較大項目配套自身配套生活社區(qū)底商、社區(qū)入口處內(nèi)街醫(yī)療未定教育無景觀普通社區(qū)景觀，無亮點安防不可視對講系統(tǒng)、24小時保安巡邏等車位/庫二期地下車庫，約500個物業(yè)母親河物業(yè)0.4元/㎡外圍配套區(qū)域/交通工業(yè)大道、春水路休閑/購物春水路沿街商業(yè)行政/商務(wù)無醫(yī)療/教育一高、高新區(qū)實驗幼兒園公園/旅游無項目特有地下溫泉水項目客群客群所屬區(qū)域項目周邊及西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群檔次及特性低端客戶購買核心理由項目區(qū)位、較低的價格、周邊教育資源現(xiàn)入住情況一期入住超90％在售房源111215161718深藍觀每點：區(qū)域性樓搶盤，項目鼻品質(zhì)不高良，外向輻加射力有限來，置業(yè)客社戶主要集漫中在項目重周邊及西軌部鄉(xiāng)鎮(zhèn)。舊以緊湊型奪產(chǎn)品為主值，在售房霜源兩房占襲比較大，昨去化較慢匠，未來新更增供應(yīng)量姻少。9.華盛新城項目名稱華盛新城開發(fā)商XXX興商置業(yè)有限公司項目位置柘睢路與學(xué)苑路交匯處所屬區(qū)域長江新城區(qū)建筑風(fēng)格徽派銷售電目規(guī)?？傉嫉?00畝產(chǎn)品形態(tài)一期一批推出7棟7層電梯多層，房源共計189套

總建面100萬方總建樓棟未定總建套數(shù)未定推售周期一期一批推售情況推售周期2014年1月至2014年10月推售套數(shù)189剩余套數(shù)40推售面積91㎡兩房；120-130㎡三房；141㎡四房成交均價2500元/㎡參考價格8號樓東單元5層?xùn)|戶，建筑面積122.7㎡，優(yōu)惠后單價2603元主力戶型120-130㎡三房滯銷原因客戶對項目位置不認(rèn)可；立面視覺品質(zhì)感不強2#7#3#4#二批三批一批一期一襯批2014年1月推出厲，共計189套，去化凝狀況不理眉想；朱襄商業(yè)銷街已對外洽出售，均頃價4500元/㎡；推盤節(jié)罵奏放緩紅，2014年底預(yù)計折推出一棟11層小高跪?qū)?，一?jù)梯三戶落。項目配套自身配套生活朱襄商業(yè)街、社區(qū)底商醫(yī)療社區(qū)醫(yī)院教育社區(qū)幼兒園、小學(xué)景觀內(nèi)部景觀公園、貫穿社區(qū)的水系景觀等安防未定車位/庫地上車位物業(yè)長城物業(yè)外圍配套區(qū)域/交通學(xué)苑路、柘睢路休閑/購物無行政/商務(wù)無醫(yī)療/教育第三實驗小學(xué)、余井小學(xué)、長江新城中學(xué)、行知高中公園/旅游濱河公園項目特有內(nèi)部景觀公園、豐富的內(nèi)部商業(yè)配套項目客群客群所屬區(qū)域西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主客群檔次及特性中低端客戶購買核心理由婚房置業(yè)占比較大，看重項目低價格及內(nèi)部配套現(xiàn)入住情況一期一批2014年12月交房戶型主力戶型三房二廳二衛(wèi)主力面積120-130㎡戶型情況戶型設(shè)計良好，多南北雙陽臺，但贈送面積較少戶型配比戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例銷售情況四房二廳二衛(wèi)14174％70％三房二廳二衛(wèi)1302815％70％三房二廳二衛(wèi)1255629％82％三房二廳一衛(wèi)1207037％80％兩房二廳一衛(wèi)912815％70％合計91-143189100％78％備注此戶型配比為一期一批房源三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：128.47㎡兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：92㎡三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：115.7㎡四室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：141.10㎡項目建材單元門未定入戶門群生，單開門窗體材料斷橋彩鋁玻璃類別中空雙層玻璃電梯品牌三菱大堂裝修精裝開關(guān)插座未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項目特點XXX規(guī)模最大樓盤，徽派建筑風(fēng)格，內(nèi)部配套資源豐富項目營銷主題及手段營銷主題營銷手段按揭優(yōu)惠1個點，一次性優(yōu)惠2個點，六天內(nèi)付清首付款額外優(yōu)惠1個點深藍觀天點：XXX隊市場體橋量最大云項目，宏工程進州度較快馬。但處請于新城隸區(qū)的邊滿緣，外沉圍配套滲缺失，妥立面品豪質(zhì)感差澆，客戶覆認(rèn)知度大低，去禾化不理掩想，客隱戶來源別區(qū)域相少對狹窄誼，主要極為鄉(xiāng)鎮(zhèn)丈婚房置懷業(yè)。房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場格局研究XXX市場樓盤個案分析“三同三最”項目分析市場主要競品對比分析一、XXX市場競品個案研究根據(jù)市址場分析圈，依據(jù)降三同（茂同品質(zhì)帝、同地騾段、同刻價位）敢、三最響（賣的粱最貴、最賣的最糟好、體膜量最大紫）原則叢分析，弄本項目暫主要競云爭樓盤拉選擇如賭下：建業(yè)聯(lián)提盟新城華盛新羞城信質(zhì)新蜂城金沙星河虜灣建業(yè)聯(lián)光盟新城開發(fā)商拒：XX護X建業(yè)灣城市建通設(shè)有限園公司物業(yè)地紙址：未詞來大道萌與淮海多路交叉貸口占地面帆積：600畝，一期95畝建筑面文積：80萬方，一涂期7.5萬方物業(yè)類型夕：5層、6層、7層、聯(lián)巨排建筑風(fēng)客格：現(xiàn)茅代中式主力戶型聚：120冬-14恢4㎡三房項目配套棚：建業(yè)小較哈佛幼兒沉園、社區(qū)個醫(yī)院、大貸型商業(yè)綜拋合體、60畝生態(tài)翅公園市場上賣勢的最貴的傷項目，累膜計去化200套左右，迎去化狀況械一般；在社區(qū)規(guī)臟劃、產(chǎn)品偉細節(jié)、景奧觀體驗區(qū)頭打造等方諸面領(lǐng)先市蘭場，但客劈燕戶價格抗芽性較大；在售主力延戶型面積告以140㎡左右的弊三房為主緒力，總價邁偏高，有尚些脫離客約戶需求。信質(zhì)新夢城開發(fā)商：像XXX縣誓信質(zhì)地產(chǎn)所屬區(qū)備域：長胡江新城叼區(qū)建筑面植積：桂償園11萬方、科尚品10萬方物業(yè)類型誓：16層、18層、19高層建筑風(fēng)攀格：現(xiàn)建代主力戶貿(mào)型：120庸-13鬼6㎡三房項目配套腸：信質(zhì)生砌活廣場、腔雙語幼兒債園、新城越小學(xué)等項目特頭有：終跨身免收淚物業(yè)費市場上豈賣的最至好的樓置盤，年構(gòu)均去化俗約700套；項目在揀規(guī)劃、鼓品質(zhì)、急產(chǎn)品打塊造方面惱品質(zhì)感辟不強，分但對于販日常生譯活類的暮配套營蒙造極為盾專注；“無策保劃、無媽推廣、故無廣告泰”的銷伙售模式橫，但依失靠口碑淚效應(yīng)與陷售樓部衡的體驗玩營銷，提客戶認(rèn)歲知度高硬。金沙星河之灣開發(fā)商：沒鄭州金沙雪置業(yè)有限流公司所屬區(qū)屆域：長珠江新城取區(qū)建筑面季積：占擺地160畝，建比面22萬方物業(yè)類腰型：12棟19層高層建筑風(fēng)格總：地中海主力戶盟型：108-北138㎡三房項目配套宿：三層星直際會所項目特有鳳：外部景跳觀資源市場上拼賣的最添好的樓感盤之一笛，開盤棒一年來得累計去滑化超過600套；新城區(qū)殘區(qū)位條岔件最好舌的項目抹，外部弓景觀資察源豐富冠（老黃霧河、小畏沙河、卻榕湖、吐千樹園率），交球通通達面性強；金沙置業(yè)些開發(fā)的第廉五個項目秤，積累了弱大量的老瞎客戶，有索良好的客蓋戶口碑。華盛新城開發(fā)商莖：XX李X興商米置業(yè)有窯限公司所屬區(qū)域鈔：長江新鐵城區(qū)建筑面積臂：占地800畝，建面100萬方物業(yè)類廢型：電揚梯多層志、小高娃層建筑風(fēng)兔格：徽什派主力戶頓型：115冊-12美8㎡三房項目配破套：朱季襄商業(yè)唯街、濱綢河公園聲、內(nèi)部骨生態(tài)公躲園、幼宗兒園、嚷小學(xué)項目特有飲：內(nèi)部配堤套完善市場上體凝量最大的茂項目，在邪社區(qū)規(guī)劃剪、內(nèi)部配此套、景觀誘打造方面普較為突出宿，但去化遷不理想；新城區(qū)槽的邊緣柳位置，脅周邊配愚套資源弓匱乏，繼客戶心汽理距離夸遠，認(rèn)志知度偏飛低；徽派建核筑風(fēng)格碑做的不適夠純粹斃，立面仰品質(zhì)感憶較差，皇昭示性逼不強。競品啟逆示要營造項旁目的核心賣緒點，注重客制戶口碑的聞營造，給嗎客戶留下爬深刻的記刪憶點；在外圍藝配套缺護失的背朽景下，妙著力打漲造項目內(nèi)部配套戰(zhàn)資源，尤其是背客戶最為徹關(guān)注的日繩常生活、還教育類配懼套；在規(guī)劃上對產(chǎn)品兵的景觀宿擁有程獻度上進突行均衡詢布置，稈盡可能甩控制不擾同位置編產(chǎn)品景稱觀擁有顆程度的垂差異化謠；控制產(chǎn)品戚面積，緊跟市鼠場主流需刻求面積，區(qū)在產(chǎn)品創(chuàng)屑新方面做勉到極致，連增加贈送錦空間，控恐制總價；精細化景活觀打造，競品項草目內(nèi)部景住觀營造方持面不突出繭，削弱項臂目品質(zhì)感滿，本項目亞景觀打造狹應(yīng)放在突左出地位，御做到領(lǐng)先謠區(qū)域市場瓶；適度的顯差異化，在精品吉項目較為脆弱化的物殃業(yè)服務(wù)、趴科技配套輪等方面有煮所突破；多元化肌營銷，景觀講體驗區(qū)性、售樓承部體驗析、樣板象示范區(qū)極的打造友，把體爽驗式營塘銷做到織極致。競品思巷考問題：本項目不背具備金沙預(yù)星河灣新手城區(qū)核心己位置的區(qū)廣位條件？項目規(guī)應(yīng)模、區(qū)山域、交旗通、配菠套、資憂源并不鋒占優(yōu)勢備？本項目在借物業(yè)服務(wù)贊方面不可擾能與信質(zhì)彼“硬碰硬岔”，做到私那么極致額？入市初期嫩，本項目稅又不具備規(guī)建業(yè)的品啦牌力和信貓質(zhì)、金沙授的口碑效額應(yīng)？建業(yè)聯(lián)盟新城金沙星河灣信質(zhì)新城華盛新城品牌、產(chǎn)品地段、外部景觀資源極致的物業(yè)服務(wù)規(guī)模體量項目如先何與市禁場上的千“三駕賀馬車”肥并駕齊燭驅(qū)或趕茄超？房地產(chǎn)市場總體分析房地產(chǎn)市場格局研究XXX市場樓盤個案分析“三同三最”項目分析市場主要競品對比分析一、XXX市場競品個案研究市場總體宮存量序號項目名稱占地（畝）建面（萬㎡）已去化（萬㎡）已推剩余（萬㎡）未推（萬㎡）1建業(yè)聯(lián)盟新城600802.51.4652華盛新城8001001.60.7803星河灣160228.5464信質(zhì)新城——21150.565金帝新城500705.51.9一期76西城名郡30050122.1157英倫印象100122.5088月亮灣二期80畝102.53.539東晶國際60畝1620.412合計38152.113.5202市場主要仿競品項目裙存量超過200萬方，夕未來3-5年內(nèi)競爭盟形勢激烈術(shù)。14年供應(yīng)特幣征80-9090-100100-110110-120120-130130-140140以上合計兩房聯(lián)盟新城612306信質(zhì)新城48星河灣11438華盛新城28西城名郡60三房聯(lián)盟新城24961873信質(zhì)新城23614272星河盛新城705628西城名郡150320100四房聯(lián)盟新城83信質(zhì)新城星河灣76華盛新城7西城名郡合計12012623153280850417922622014年1-10月份，市奸場主力供織應(yīng)戶型為薪三房，面伙積區(qū)間110-鹽140㎡，占比棵超過80％；兩阻房占比綿約13％；四房隙占比約4％。項目產(chǎn)品戶線分析項目名稱梯戶比各戶型面積區(qū)間各戶型面積配比建業(yè)聯(lián)盟新城一梯兩戶兩房（89、103㎡）、三房（125、144㎡）兩房14％；三房86％華盛新城一梯兩戶、一梯一戶兩房（91㎡）、三房（120、125、130㎡）、四房（141㎡）兩房15％；三房81％；四房4％星河灣兩梯兩戶兩梯三戶兩梯四戶兩房（89、91㎡）、三房（108、118、128、130、134、138㎡）、四房（147㎡）、平層（200㎡）兩房15％；三房77％；四房4％；平層4％信質(zhì)新城兩梯兩戶兩梯三戶兩房（103㎡）、三房（120、130、136㎡）兩房10％；三房90％西城名郡一梯兩戶一梯三戶兩房（90-97㎡）、三房（120-130㎡）兩房10％；三房90％英倫印象一梯兩戶一梯三戶兩房（85㎡）、三房（110、116、122㎡）兩房4％；三房96％月亮灣一梯兩戶兩梯三戶兩房（85㎡、90㎡）、三房（114、116、126㎡）兩房約25％；三房約75％數(shù)據(jù)為項目已推房源市場上投魯放的產(chǎn)品家以三房為她主，高品向質(zhì)項目以120漠-14異0㎡的三具房為主悲力產(chǎn)品銷，品質(zhì)響一般的談項目以110神-13懲0㎡的三房易為主力產(chǎn)荒品。主要項污目客戶辯特征項目名稱客戶來源區(qū)域檔次界定建業(yè)聯(lián)盟新城縣城客戶為主，主要為醫(yī)生、教師、機關(guān)單位管理層高端華盛新城西北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，婚房置業(yè)者居多中低端信質(zhì)新城縣城客戶與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶比例相當(dāng)中端金沙星河灣前排樓棟以縣城客戶為主，其余樓棟以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主中高端金帝新城項目周邊及北部、東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶低端西城名郡項目周邊為主，西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占有一定比例中低端英倫印象以西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主低端東晶國際項目周邊縣城客戶為主中端聯(lián)盟新廚城、星術(shù)河灣、最信質(zhì)新寸城的外某向輻射遷力遠遠遇大于其叨他項目場，客戶孝層次以膽中高端具為主；障其他項鐘目客戶賠區(qū)域性割較強，個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客襖戶占比稠高。整體房價去水平市場上不編同區(qū)域、觸不同品質(zhì)獨的項目價騎格差異較棚大，聯(lián)盟刪新城價格舅領(lǐng)先區(qū)域瞧市場，其戚次是星河牲灣和信質(zhì)投新城，其挨他項目價深格維持在230發(fā)0-2瀉500元/㎡。項目相關(guān)正配套分析項目名稱休閑娛樂配套教育配套醫(yī)療配套日常生活配套建業(yè)聯(lián)盟新城項目六期規(guī)劃有大型商業(yè)廣場建業(yè)小哈佛無社區(qū)底商華盛新城朱襄商業(yè)街幼兒園、小學(xué)無商業(yè)街+底商信質(zhì)新城臨路三層商業(yè)雙語幼兒園、新城小學(xué)社區(qū)醫(yī)院信質(zhì)生活廣場金沙星河灣三層星級會所無無金沙財富廣場金帝新城會所幼兒園、行知高中社區(qū)醫(yī)院社區(qū)底商西城名郡大中華商業(yè)街無社區(qū)醫(yī)院商業(yè)街英倫印象社區(qū)底商無無社區(qū)底商東晶國際社區(qū)底商幼兒園無社區(qū)底商休閑娛樂仔、教育、撐停車客戶練比較看重棚，特別是筍教育配套蜻的強弱在謠一定程度掩上吸引購臉房者的選附擇，醫(yī)療毀配套大多袋依賴項目漆周邊的公已立醫(yī)療機陰構(gòu)，日常管生活配套濟應(yīng)是規(guī)模號性大盤的要必備物。主要項捕目區(qū)位盼及景觀項目名稱類型區(qū)域內(nèi)部景觀資源外部景觀資源建業(yè)聯(lián)盟新城地段型+服務(wù)性+產(chǎn)品型長江新城區(qū)華盛新城產(chǎn)品型+景觀性長江新城區(qū)信質(zhì)新城地段型+服務(wù)性長江新城區(qū)金沙星河灣地段型+景觀性長江新城區(qū)金帝新城地段型長江新城區(qū)西城名郡地段型+產(chǎn)品型老城區(qū)英倫印象地段型+產(chǎn)品型西區(qū)東晶國際地段型+服務(wù)性東區(qū)長江新城膽區(qū)以地段碑型和景觀致型為主，乖占有稀缺潑的景觀資它源，去化當(dāng)表現(xiàn)良好珠，其他板傷塊以地段貝型和產(chǎn)品淹型為主，丹地段型+產(chǎn)品型+服務(wù)性頸是發(fā)展還趨勢。物業(yè)管理六現(xiàn)狀分析項目名稱物業(yè)管理公司檔次認(rèn)定建業(yè)聯(lián)盟新城建業(yè)物業(yè)華盛新城長城物業(yè)金沙星河灣金沙物業(yè)信質(zhì)新城信質(zhì)物業(yè)金鑫英倫印象金博大物業(yè)西城名郡鄭州成創(chuàng)物業(yè)東晶國際香港豪姆斯物業(yè)管理公司物業(yè)管丟理水平主參差不處齊，金靜沙、建章業(yè)、信這質(zhì)的物栽業(yè)服務(wù)損口碑效蛛應(yīng)遠高夠于其他棒項目。沖首次置央業(yè)客戶扁對于物逼業(yè)服務(wù)斷的意識舊不強，敗但二次陪置業(yè)或諒多次置械業(yè)客戶須對物業(yè)忍的關(guān)注茫度較高邁。營銷水敲平分析現(xiàn)象：市場總體框營銷水平潑偏低，活躍鳥度不高爭，多數(shù)寺項目為蹦開發(fā)商足自己銷盤售，代斯理公司丸的介入炎偏少，性銷售的洲專業(yè)度減不高；推廣力度搏不強，常見的并推廣渠道貍主要為戶彈外大牌、汪圍擋、路銜牌，短信吩、單頁、額報廣、飛鋼播的使用遮頻率偏低洞，氛圍不噸足；營銷活動染的缺失，市場膛在售項咽目顯有膝營銷活匯動的支妥撐，導(dǎo)尿致售樓尤部現(xiàn)場登氛圍較祖差；體驗式營酷銷概念薄驢弱，售樓部坑體驗、景埋觀示范區(qū)撿、精裝樣再板間的使貍用等少見炸，這方面孤建業(yè)聯(lián)盟頂新城、信息質(zhì)新城領(lǐng)廣先市場；營銷手聲段的單俘一化，創(chuàng)新袖性營銷傷手段偏牧少，目惰前市場株上僅一薪品城邦母項目使亮用低首巖付策略純，其他贈項目多咬使用點騎數(shù)上的咱優(yōu)惠。整體營銷組水平偏低炭，營銷水犬平的提升篩將是未來鳴發(fā)展趨勢駁。機會點驅(qū)動指標(biāo)兄，地段優(yōu)勢達已不再是憲支撐項目晴的唯一核摧心因素；看而景觀環(huán)己境、配套確資源性決典定居住舒督適度，未橡來將成為眠項目突破及的關(guān)鍵點韻之一；產(chǎn)品創(chuàng)律新，目前市圓場上入戶郵花園、露拌臺、飄窗溝等戶型創(chuàng)立新或贈送慣空間偏少亞，未來產(chǎn)腳品型和服拒務(wù)性項目榨將成為市掏場發(fā)展趨租勢；物業(yè)服棵務(wù)，除居住偵舒適度誘的體驗牲，物業(yè)大服務(wù)也隨越來越縱受客戶琴關(guān)注，暴專業(yè)化誘的物業(yè)釘服務(wù)將罪為項目馬加分；建材標(biāo)準(zhǔn)宿和科技配清套，目前市場篩上多數(shù)項趟目對建材室標(biāo)準(zhǔn)和科墊技配套的考重視度不雕夠，作為泛發(fā)展趨勢抄，建材標(biāo)私準(zhǔn)和科技內(nèi)配套的高醬標(biāo)準(zhǔn)將在皂某種程度倡上提升項患目品質(zhì)和都客戶認(rèn)知確度。小結(jié)市場年斤新增供闊應(yīng)量25-認(rèn)30萬方左右連，后續(xù)存拜量巨大，雖未來競爭蔬激烈。市場同輛質(zhì)化現(xiàn)查象嚴(yán)重?fù)?，三房開為市場求主流戶芝型，低世密度產(chǎn)出品逐漸他稀缺。市場上高趕品質(zhì)項目順數(shù)量較少迷，內(nèi)部的津完善配套切如日常生怕活、教育魄等是營造肆客戶圈層遞的良好工雅具?，F(xiàn)有項目并在內(nèi)部景糠觀營造方屢面存在不偉足，多依游賴外部景科觀資源。品牌力囑和口碑普效應(yīng)受蘿客戶關(guān)笑注，項訓(xùn)目入市峰前應(yīng)通較過各種妄方法營俗造貴司丙的品牌喜價值和參口碑效景應(yīng)?？蛻艋拘畔⒖蛻糁脴I(yè)關(guān)注點二、客戶置業(yè)需求調(diào)研分析調(diào)研目的容：分析客戶庸置業(yè)的關(guān)帆注點和敏欠感點，掌稱握客戶的效置業(yè)特征狐（面積需唱求、價格克承受、區(qū)容域選擇、輸對配套和膠景觀的偏險好），尋痕找項目目煎標(biāo)客戶，逮為項目產(chǎn)租品打造提湖供客戶支怒撐。調(diào)研對犧象：項目周邊秋（未來大桌道、迎賓搭大道）經(jīng)數(shù)濟實力較擱強的私營岸業(yè)主和商花鋪；現(xiàn)有已入機住的規(guī)模猛較大的社幕區(qū)（金沙偷府西花園肺、黃山小嫂區(qū)、新地特港灣）業(yè)稍主；項目周邊章的事業(yè)單迎位員工及輪企業(yè)職員奶（北關(guān)醫(yī)粉院、工商外銀行等）共；項目周包邊的鄉(xiāng)具鎮(zhèn)客戶粱（主要驅(qū)為北部叼和東部鐮鄉(xiāng)鎮(zhèn)）摘。調(diào)研形式舅：一對一蔽問卷調(diào)戀研。調(diào)研數(shù)志量：發(fā)放問卷乳數(shù)量120份，收回鈴有效問卷105份。性別與泥年齡如圖所押示，受識訪客戶的年齡集那中在25-5撲0歲之間，誰既有財富呈的創(chuàng)造者鹿，又有財久富的積累憶者，代表逗了市場主接力購房人腸群。25-3參4歲的年洗輕客戶潛更注重段工作、帥生活的繞便利程制度；35-映50歲的客戶鏡更注重生截活的便利炮程度。受訪客戶前年齡層次活豐富，代如表了社會紗主力購房駛?cè)巳?。家庭結(jié)立構(gòu)和居益住區(qū)域家庭人口中基數(shù)適中除，以三口齒、四口之竹家為主，然一定程度傅上決定了嘩三房產(chǎn)品累置業(yè)需求肅旺盛。如圖所暢示，受波訪客戶練中居住樂區(qū)域在翁縣城的會客戶占約比75％，鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)客戶占比25％。家庭人饅口結(jié)構(gòu)訊相對集周中，三矩口之家匪、四口宏之間占芹比超過75％，這罪在某種竄程度上匠決定了濾客戶置辜業(yè)的面附積需求僵。職業(yè)與居豈住面積如圖所召示，受茅訪客戶餐職業(yè)以寶個體戶顆、事業(yè)道單位員毛工、公撲司職員股等為主馳，具備良一定的節(jié)支付能它力。受訪者協(xié)居住面奴積集中像在90-編140㎡，由于俊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占有僵一定比例諒，居住面廁積超過180㎡的客戶戶比例較大條。職業(yè)以個遮體戶、事講業(yè)單位員針工、公司福職員為主業(yè)，現(xiàn)有居全住面積集惑中在90-外140㎡。置業(yè)區(qū)域粱與用途如圖所績示，X勁XX北忘區(qū)和東著區(qū)是客乒戶置業(yè)缺的首選推區(qū)域，漿占比分陪別達到70％和23％，反魯映出受男訪客戶投具有較喉強的區(qū)盛域性特飯點。受訪客擴戶以首棄次置業(yè)昨和二次酸置業(yè)為布主，占債比分別化達到67％和31％，具有恐較強的置警業(yè)欲望。XXX史北區(qū)和獵東區(qū)客啄戶認(rèn)知閉度高，做置業(yè)用坊途以首蹦次置業(yè)艱和二次貫置業(yè)為螞主。客戶基本信息客戶置業(yè)關(guān)注點二、客戶置業(yè)需求調(diào)研分析考慮因透素如圖所球示，建筑質(zhì)量和地段是受訪客牧戶最為看傳重的因素花，其次是價格和小區(qū)環(huán)境。物業(yè)類型禿與戶型如圖所示壞，受訪客徐戶中洋房歌和小高層拳是客戶置藏業(yè)首選的朱物業(yè)類型駕，高層和淹別墅產(chǎn)品薯置業(yè)需求于偏低。在置業(yè)摘戶型方歉面，三鉗房為客法戶首選初戶型，鉗占比超休過80％，大兩俱房和四房雞也占有一膚定比例，縫小兩房和向五房產(chǎn)品讀置業(yè)需求旬偏弱。客戶置惠業(yè)首選職物業(yè)類欄型以小候高層、古洋房為切主，置亞業(yè)戶型存以三房武為主。需求面積思與價格承樹受如圖所萍示，首宿選戶型歌面積集肝中在90-1懸40㎡，占比超區(qū)過90％。單價承潑受方面怠，普遍釘接受的凱價格集忍中在2000假-300血0?？們r承孝受方面猜，主要逝集中在25-頓45萬之間。內(nèi)部配套如圖所示砍，超市、幼兒園、小學(xué)、健身器材等受訪借客戶最悼為看重畫的內(nèi)部述配套。內(nèi)部景抱觀如圖所示蒼，受訪客俗戶最為看駛重的景觀馬元素是廣場和林蔭道是，湖景、武水景也島具備較協(xié)高的認(rèn)驕知度。在最為看匹重的景觀剖部分方面珍，人行道景孝觀、小區(qū)入口矩景觀最受重宇視?？蛻魧λ谕瞥缈状竺娣e襲的景觀肥，更注虛重公共旅部分景園觀的優(yōu)代劣。物業(yè)外港圍配套如圖所陶示，受滔訪客戶憲最為關(guān)們注的公角共配套最是學(xué)校、醫(yī)旱院和大型奪商超，教育和裕日常生極活配套的豐富停程度在汽某種程亡度決定摘著他們據(jù)的置業(yè)光選擇。受訪客戶謹(jǐn)對于物業(yè)申服務(wù)和科嗎技配套的靠認(rèn)識程度穗有限，后松期有較大遵的培育潛六力。教育和日貸常生活配份套最被看丟重，物業(yè)哭服務(wù)板塊什有較大的凱施展空間住。訪談匯混總問題一選：當(dāng)總爭價與各篩項功能巷發(fā)生沖疾突時，森您是偏媽重功能朽和面積笨的考慮海，還是恢偏重總狼價的考曾慮？如圖所花示，受腎訪客戶傾當(dāng)總價項與各項撥功能發(fā)形生沖突知時，62％的客蝕戶更偏濫重考慮嘩功能和賴面積，30％的客仆戶偏重桿總價考串慮。受訪客皇戶對于拾居住的降舒適度陽要求更哭高，總纖價并非侵決定性包因素。訪談匯總問題二盜：您對嫂新城區(qū)筆學(xué)苑路止區(qū)域的瓶感覺如尚何？是智否會考飛慮在該佛區(qū)域購背房？如圖所餡示，65％的受倆訪客戶養(yǎng)會考慮暮在學(xué)苑丸路區(qū)域短購房，35％的受訪頂客戶不會酒選擇該區(qū)緞域置業(yè)?？紤]在駁該區(qū)域凳置業(yè)的估客戶主過要看重倡：新城屠區(qū)、發(fā)瀉展?jié)摿?、交通駛條件、事環(huán)境良蓮好。不考慮該紫區(qū)域置業(yè)示的客戶：閥位置偏遠蘇、生活不取便利、發(fā)個展前景不剩確定等。訪談匯總問題三：秋在新城區(qū)效學(xué)苑路區(qū)敲域購房您習(xí)會選擇怎頂樣的物業(yè)挑類型（多俘層、小高檔層、高層恢），您能貫接受的價溜格是多少蓬？如圖所算示，選諒擇多層鼓的客戶央占比59％，選擇皇小高層的黎客戶占比30％，選懇擇高層壺的客戶辛占比11％。多層、小珍高層的客虹戶接受度咐高。在接受叔價格方銹面，多俘數(shù)客戶婚認(rèn)為該碎區(qū)域的責(zé)價格應(yīng)延該在2500元/㎡左右，胳客戶接受微的價格極竭限為3000元/㎡。訪談匯稱總問題四相：請問裁您現(xiàn)在呈的住房追性質(zhì)（推自建房演、商品膏房、家軍屬院）繪，您是舌否有換梅房的打胡算，您見對現(xiàn)在值的住房士不滿意枯的地方衡有哪些控？如圖所示竿，在所有冰的受訪客盛戶中58％為自勞建房，31％為商貓品房，11％為家纖屬院。潛在首次相置業(yè)客戶茅基數(shù)大。物業(yè)服務(wù)逐差、社區(qū)富環(huán)境差、拴配套缺乏塔、交通條礙件等為客寶戶對現(xiàn)有繼住房不滿搜意的集中英點。結(jié)論1：客戶對項伏目所在區(qū)反域認(rèn)可度筍較高，物釋業(yè)類型更蜻傾向于多呆層和小高歸層。結(jié)論2：客戶置業(yè)菜的主力產(chǎn)香品為120落-14株0㎡的三振房，兩扛房和四夫房產(chǎn)品牌客戶需鹽求較弱崖，對價歌格的抗皺性逐漸惱減弱。結(jié)論3：客戶越犬來越追爽求品質(zhì)刺和享受滑，既注邊重周邊并配套的掀便利程塊度，又落看重內(nèi)火部配套增的豐富坊性，開竄始關(guān)注宵園林景逐觀和物麗業(yè)服務(wù)般。小結(jié)三、項目產(chǎn)品設(shè)計建議定位回憲顧智雅生活匆場生態(tài)居住左示范區(qū)品質(zhì)化精井品生活XXX．中高端辯生態(tài)濱碼河大盤因此我宵們致力打造XX栽X“中高饑端”品質(zhì)術(shù)示范產(chǎn)品召，樹立區(qū)遇域市場行廁業(yè)標(biāo)桿和惜典范城市新待區(qū)，定河位中高班端的品可質(zhì)住宅肝社區(qū)如私何在物滲業(yè)中體濱現(xiàn)？物業(yè)發(fā)展惰建議的考佩量因素項目條品件客戶敏感籮點市場競爭客戶需述求、敏潛感點當(dāng)前客繁戶有什鈴么需求魂？認(rèn)同抖什么樣殘項目特氧質(zhì)？市場競憤爭和現(xiàn)蝴狀項目本斃體特征市場現(xiàn)抖有項目吸的水平吳？項目的自績身條件有求哪些優(yōu)劣游勢？項目本體項目區(qū)位熟：位于長僚江新城眉區(qū)，區(qū)愚域未來碌向好，即但項目趕周邊目劍前處于饑待開發(fā)硬狀態(tài)，網(wǎng)客戶熟勺知度不戚高；項目規(guī)獵模：總占地魄超過400畝，總弓建筑面粘積超過50萬方，助屬于大拖體量開加發(fā)項目佳，但與輸同區(qū)域燒的華盛蜜新城、股聯(lián)盟新級城項目穴，規(guī)模吵不占優(yōu)艱勢；環(huán)境資源甲：項目西側(cè)欠臨古黃河畝，東側(cè)臨派小沙河，痰北側(cè)有規(guī)淹劃大型市岸政公園，支外部環(huán)境炕資源得天固獨厚；配套資唇源：目前長博江新城貼的配套犧資源多鹽集中在磨未來大繳道沿線解，項目衡周邊區(qū)蘆域配套香資源匱焰乏，科罷教衛(wèi)生匆、生活幟配套等禾確實，遵附近臨掀近村莊畢，缺乏但生活氛希圍；交通條件充：項目南鳴側(cè)臨城肯市主干悼道學(xué)院鏟路，未撞來將成終為新區(qū)自的形象謎干道，晨路況較止好，交及通比較場順暢。關(guān)鍵詞煎：配套陷不成熟專、景觀游資源突驢出、有雀一定規(guī)需模優(yōu)勢市場競納爭市場供需年：近兩年梅來，X馬XX市饒場年均繭新增供薄應(yīng)面積幸在30萬方左罵右，目饑前主要程在售項視目存量杏超過200萬方，其嗽中長江新忠城區(qū)潛在集開發(fā)量超六過150萬方。市叢場競爭激濾烈，須差圍異化考慮充，以便突頁破市場壓乓力；量價表現(xiàn)兼：目前市場煉主要項目欣均價維持盟在240切0-2尸600元/㎡，項目逗所在區(qū)域漢的個別項釣?zāi)績r格偏石高，其中鉗聯(lián)盟新城350忘0、新質(zhì)白新城2700、星河辱灣290晃0。進入201斃4年以來滾市場整揪體去化獨形式較毯差，整聽個市場延去化15萬方左嗓右。主力產(chǎn)棗品：目前XX探X市場仍別處于房地捉產(chǎn)市場發(fā)輝展的初級燒階段，客允戶的認(rèn)知祝度還多停閘留在地段儲和產(chǎn)品方潤面，目前笨市場上供元應(yīng)量最大腥同時去化恒最快的產(chǎn)駛品為110朽-14以0㎡的三褲房，兩忘房、四視房或面除積更大靜的產(chǎn)品秤客戶接濱受度差廚。關(guān)鍵詞：陳競爭很激賀烈、去化誦表現(xiàn)一般到、三房為參主力產(chǎn)品客戶敏感挖點客戶置業(yè)賊考慮因素計：建筑質(zhì)譽量、地她段、價輝格和社命區(qū)環(huán)境聽是客戶里置業(yè)主襯要考慮廢的因素緩，客戶久對高品好質(zhì)住宅愚區(qū)的概統(tǒng)念還比稅較模糊竿，如何栽打造一卸種全新李的生活風(fēng)方式，酸引導(dǎo)客剖戶的置江業(yè)需求杠。主力需華求：XXX市皺場高端置聞業(yè)客戶數(shù)嘴量有限，剖市場主力真需求以120啞-14洽0㎡的三房錘為主。景觀要咬求：客戶對于臨居住環(huán)境況的要求愈母來愈高，火良好的園鑰林景觀是通客戶置業(yè)潔重要的考狡量因素，隙也是項目造的發(fā)力點恰之一。配套需求朗：客戶對于穴配套的要充求以基本澡生活類為宗主，教育柳、醫(yī)療、斬停車等配段套備受關(guān)夢注，對高遼端享受型羞配套的認(rèn)積知水平有拜限。關(guān)鍵詞：散三房為主牌力需求、知配套需求憲提升、客硬戶培植潛鵲力大產(chǎn)品打狡造原則重視珍惜少資源、合鮮理利用資杯源，倡導(dǎo)脫一種生活嶺主張和一鳳種生活模予式。二、價余格上：階“隨行侵就市”慶，打造之高性價駛比產(chǎn)品三、不需御要做到“朋面面俱到階”，注重憶公共空間搬的精細化義，建標(biāo)上玻不超越四、塑造俘差異化賣貝點，增加芒附加值一、產(chǎn)優(yōu)品上：襯抓市場裁主流產(chǎn)跡品，適德度進行庭產(chǎn)品創(chuàng)外新共性上不許妥協(xié)！差顏異性上有抬高度！戶型配套品質(zhì)生活園林規(guī)劃細節(jié)服務(wù)真正趨的衫品質(zhì)住般宅建筑篇一、建企筑表現(xiàn)入口大難堂：有進深較欄大的入口僚和寬廣的燈門廊，入甜口部分進朽行精裝修黑，儀式感放的入口彰壯顯主人身叛份；入戶門壇廳處設(shè)紅立信息仰發(fā)布系逮統(tǒng)、業(yè)全主信件們箱、訂藥奶箱等觀；路鋪轉(zhuǎn)咐換：道路轉(zhuǎn)甘角、臺夕階、組夫團區(qū)域惕路面鋪有設(shè)做精最細轉(zhuǎn)換偉處理。外立面表雹現(xiàn)：分期逐鉤步提升煎品質(zhì)，腔伴隨價露格的上芝漲。樓棟參盤差坐落兩：建筑參差州坐落，建糠筑顏色與裂露臺、社軟區(qū)組團景叼觀形成鮮孩明色彩對苗比；道路色堪系區(qū)分所：在車道繼、步道殿、消防遵通道的鋪鋪設(shè)上東，以高緞低、色量差進行六區(qū)分。二、建筑扎細部本項目立扇面材質(zhì)建鋸議采用分第段式設(shè)計蜘，在底層丑客戶視線技可及的范洗圍內(nèi)建議型采用面磚嶄，上部建印議采用真截石漆，最伶大化控制蓄成本。從定位悉上看，葛項目定臨位中高再端，需趙要從建出材上凸距顯產(chǎn)品插檔次和頸價值；從工程造鴿價的角度大及現(xiàn)階段旦涂料處理役技術(shù)，真逗石漆的外灑部感官完躁全可替代饞面磚；建議底顧層采用漫面磚，系體現(xiàn)項蘭目品質(zhì)汪感，其辨余部分枯選擇真叨石漆，羽最大化屑控制成營本。三、建珍筑強化建筑小品腳：小品延續(xù)告建筑符號準(zhǔn)，增強視按覺沖擊；建筑符號昂：從建筑延粗伸到配套貫，統(tǒng)一風(fēng)脊格重復(fù)使敬用。包括刑大堂、景蒙觀小品、凝售樓部裝碧修等；門窗、草玻璃：在門窗緣瑞選材、雷密封處新理上嚴(yán)廣格按標(biāo)挺準(zhǔn)執(zhí)行摟；玻璃詠采用雙吐層中空居雙玻，川起到節(jié)珍能、保鐘溫、降梁噪作用拳。建筑空鼓間：露臺、柔南北雙瓶陽臺等腳運用，鬧最大化屠利用建屢筑本身唯的設(shè)計汪來汲取烘室外的串景觀、泉陽光！空調(diào)室外謝機位：保證隱碧蔽性和玻安裝維去修的便型利處理水電路：水電線衰路規(guī)范卡并做標(biāo)詞識，衛(wèi)浮生間下農(nóng)水管道浸用螺旋漲管道減掀少噪音墨處理。四、建筑艙創(chuàng)新-架空層架空層可許為項目增為加價值支罪撐，成為詞重要的價撈值感知點辮，建議可泛打造架空晶層泛會所橋，提高小蜜區(qū)生活氛匯圍。架空層傲泛會所空中花泊園項目架空素層可承擔(dān)汪項目更多錢的配套功態(tài)能，例如析架空層泛壤會所的打露造能夠成亭為項目產(chǎn)光品的價值使增長點，決同時可以貨給業(yè)主或沃客戶更多懼的價值感扁知。四、建筑摧創(chuàng)新-大堂精裝墻體及天鍬花板設(shè)計粘多種具有借藝術(shù)感的縣鏤空，可湯增強入戶尸大堂通風(fēng)烈與采光，搭也可增強揮入戶大堂蘆可觀賞性堤。墻體鏤空劑可增強入楚戶大堂通謹(jǐn)風(fēng)與采光瞧度，使入派戶大堂通吊透感更強裝飾石咱材鏤空早，內(nèi)部晉鑲嵌燈柜光，增足強墻體菜變化感長與美感蹄。天花板蝴鏤空，償營造出忠較強的歉視覺效眠果，增扣強藝術(shù)留氣息。景觀篇作為客戶押置業(yè)愈來欺愈關(guān)注的沒因素，活融動空間、捧運動設(shè)施牛、園林水誘景及細節(jié)婆打造將成窯為體現(xiàn)檔浙次的重要啊標(biāo)準(zhǔn)之一柳。從市場調(diào)午研出發(fā)：客戶對生活憶品質(zhì)要略求的提警高必將予導(dǎo)致其石對景觀惡要求的怎相應(yīng)提攏高，現(xiàn)泛有社區(qū)叫粗糙的劉景觀體桂系已不多足以滿玩足客戶倦日益挑門剔的需綢求；在競爭較為激除烈的市頂場中，弦每個項放目都力致求在各錄方面提遭升競爭瓜力，景礦觀則是阻體現(xiàn)項離目品質(zhì)捎的關(guān)鍵皂因素之早一，因癥此，可豪預(yù)見未防來市場和景觀營擦造水平字將不斷聯(lián)提高。園林細節(jié)園林打株造細節(jié)打斯造提升虛品質(zhì)，謙奠定高禾端形象園林注煮重與建悉筑融合古和景觀要軸線的釀協(xié)調(diào)景觀節(jié)點景觀小積品制造視覺旨沖擊點，易打造風(fēng)情河景觀組團設(shè)置景塵觀小品巾，營造莊社區(qū)的幻玉居住氛爸圍奢華入看口氣派、開墻闊的主入疤口，著重膚體現(xiàn)褐石庸風(fēng)情的低香調(diào)、尊貴穿，體現(xiàn)項斜目高端住蛾宅的品質(zhì)埋形象。主入口低實景圖主入口絨效果圖主入口占水景主入口慈雕塑奢華入挪口形成強烈雙門戶感，江體現(xiàn)大宅便奢華闊綽妖之氣勢；建議主像入口設(shè)示計要契鋪合項目昨整體形讀象；建議在主強入口處設(shè)套計大型水鎮(zhèn)景展示；建議在主丟入口設(shè)置捎社區(qū)精神份之錨，如鞭雕像。景觀軸線根據(jù)規(guī)對劃特點么，將景變觀軸與肝社區(qū)內(nèi)因主干道欠相結(jié)合構(gòu)，打造混景觀節(jié)甘點，強書調(diào)“可慶到達”荷的，步蘆移景換霧的效果趁。一二三四景觀節(jié)卸點設(shè)計剃要點與本原則：景觀節(jié)點伶內(nèi)部動線遲曲折，層齒次豐富，奔避免重復(fù)累；各景觀服節(jié)點主慕題化演庸繹（如謹(jǐn)：水世剛界，康懇樂園，哪花繽紛呀，書香裂地）；充分利悔用架空謠層等不掌計容積偷率的灰略空間，煉擴大節(jié)牛點景觀沸范圍；在節(jié)點褲內(nèi)部、丹節(jié)點之駁間要有爛小尺度堵且體系帶化的景毅觀節(jié)點辜加以穿綁插。景觀打煩造設(shè)置中心岡循序淺水滅系，