標桿地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)管控模式

對培標訓標桿房企管控研究2012年11月對培標訓內(nèi)容提要：第一部分：xx概況第二部分：xx投資拓展業(yè)務概況第三部分：xx投資決策管理模式第四部分：xx投資管控模式案交例流xx地產(chǎn)標桿管理精華摘要一、xx地產(chǎn)標桿管理共性規(guī)律與個性特點共性規(guī)律xx地產(chǎn)個性特點企業(yè)文化與其創(chuàng)始人審慎、細膩的個人風格有著密切關(guān)聯(lián)，企業(yè)偏重精細化管理拿地拓展核心關(guān)注地塊是否符合自身產(chǎn)品線的發(fā)展，體現(xiàn)其產(chǎn)品優(yōu)先的思路投資決策指標與業(yè)內(nèi)普遍指標相仿，核心指向銷售凈利率和投資收益率發(fā)展邏輯是在追求有利潤的增長，在區(qū)域擴張理念上，城市領(lǐng)先永遠優(yōu)于新進入城市集團管控模式屬于戰(zhàn)略管控模式，集團通過PMO體系實現(xiàn)了對項目運作流程的管控，通過會議管理體系貫穿整個項目運營，通過階段性成果管理實現(xiàn)進度監(jiān)控、人員激勵以及知識積累三大功效項目成功標尺的設定，凸顯了項目業(yè)績、公司管理、品牌形象三個維度的戰(zhàn)略思考案交例流xx地產(chǎn)標桿管理精華摘要通過細膩的戰(zhàn)略型管控，xx實現(xiàn)了對價值鏈的前段和后端的統(tǒng)籌把控，而最為熟悉市場動態(tài)的區(qū)域公司則在標準化的授權(quán)下負責運營，實現(xiàn)集分權(quán)的結(jié)合，有利于企業(yè)因地制宜的快速運作。效果評價二、xx地產(chǎn)標桿管理效果評價案交例流第一部分xx概況概況一、xx概況xx地產(chǎn)，1994年誕生在重慶，2004年成為當?shù)貥鞘械念I(lǐng)軍代表企業(yè)，并開始走向全國，2009年xx成功在香港上市。目前，已進入全國17個城市，完成全國三大區(qū)域布局，加強區(qū)域縱深戰(zhàn)略，2012年戰(zhàn)略性新進入華南板塊的廈門，為區(qū)域擴張戰(zhàn)略第二階段發(fā)展奠定基礎。2012年上半年新獲取地塊均位于城市中心且為底價取地。案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況盈利模式案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx銷售情況變化xx近些年不單單追求銷售額的規(guī)模增長，并且堅持住宅與商業(yè)并舉。xx產(chǎn)品屬于中高端、高端，公司追求產(chǎn)品溢價和周轉(zhuǎn)率的平衡，通過項目快速開發(fā)和資金回籠提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況近三年xx商業(yè)租金情況2009年2010年2011年2012年上半年新增土儲（萬平方米）10431197482248單方土地成本1869179519502294已開業(yè)持有面積（萬平方米)33.2404444租金（億）1.982.94.022.27租金同比24.70%45.10%40%34.80%租金收入毛利率78%79%80.10%案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況06-11年xx總資產(chǎn)復合增長率達57.3%、凈資產(chǎn)達57.4%案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx營收變化xx集團的營收、毛利、凈利的復合增長率分別為62.9%、68.4%、76.4%，xx董事長吳亞軍曾表示，xx的發(fā)展戰(zhàn)略將會堅持“有利潤的增長”和“有回款的銷售”案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx盈利情況案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx利潤率與周轉(zhuǎn)率的關(guān)系2007年xx地產(chǎn)利潤率與周轉(zhuǎn)率關(guān)系2011年xx地產(chǎn)利潤率與周轉(zhuǎn)率關(guān)系從近五年xx的利潤率和周轉(zhuǎn)率的變化可以看出xx在實現(xiàn)了周轉(zhuǎn)率提升的同時依然保持了較高的利潤率，正如吳亞軍所說的，xx奉行的是有利潤的增長案交例流xx秉承“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)物業(yè)”的發(fā)展策略，先產(chǎn)品擴張，后區(qū)域擴張xx的發(fā)展戰(zhàn)略住宅產(chǎn)品方面，堅持高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略、靈活的銷售策略商業(yè)方面堅持以售養(yǎng)租、租售并舉的長期戰(zhàn)略，并積極拓展旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域2005年底，蓄勢已久的xx開始發(fā)力，邁開全國擴張的步伐，逐漸形成“多項目”、“多業(yè)態(tài)”及“區(qū)域聚焦”策略在發(fā)展過程中，xx首先通過產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略為消費者提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務在實現(xiàn)對重慶大本營市場的鞏固后進一步開展產(chǎn)品擴張戰(zhàn)略在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習性，最終形成以高層公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心的產(chǎn)品線基于強大產(chǎn)品線的支撐，xx開始了以區(qū)域聚焦為核心的全國范圍的戰(zhàn)略擴張，拓展進入新城市，在同一區(qū)域內(nèi)運用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化的產(chǎn)品實現(xiàn)新進入?yún)^(qū)域的鞏固第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務模式xx的發(fā)展戰(zhàn)略案交例流相比萬科2011年底進入54個城市，恒大進入100多個城市，xx的城市進入數(shù)量僅有14個xx的盈利模式但2011年在單城市銷售額排名中，名列港股房企第二名（第一名為融創(chuàng)）xx會深耕所有已經(jīng)進入的城市，不斷提高市場份額,奉行的策略是進入的城市不貪多，但求與同等規(guī)模的同行比較在該城市的規(guī)模是最大的，同時每一個進入的城市都要成為下一步公司成長的根據(jù)地xx的盈利模式是通過提升產(chǎn)品和控制成本雙線操作來實現(xiàn)的。一方面xx提升產(chǎn)品和服務溢價能力并覆蓋更多區(qū)域，實現(xiàn)銷售收入快速增長；另一方面xx提升成本控制力，保持行業(yè)內(nèi)的成本競爭優(yōu)勢與此同時xx提高資金周轉(zhuǎn)率并保持一個較大的、安全的資金運營規(guī)模第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務模式xx的盈利模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務模式xx盈利模式的實現(xiàn)路徑案交例流xx產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展通過多年的發(fā)展，xx地產(chǎn)實行產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略，積累了豐富的產(chǎn)品經(jīng)驗，形成了多個產(chǎn)品模塊在每一個產(chǎn)品模塊的運作上總結(jié)形成了多項研發(fā)、建造、銷售的關(guān)鍵品質(zhì)管控點經(jīng)過三個階段發(fā)展，xx的產(chǎn)品形成了以高層公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心的產(chǎn)品線建立標準的知識文檔、管理流程，并固化在IT平臺上，供不同項目團隊、區(qū)域公司復制運用產(chǎn)品覆蓋獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、購物中心、寫字樓等等形態(tài)在新項目上通過多個產(chǎn)品模塊的重新組合和建筑與空間設計的創(chuàng)新，實現(xiàn)產(chǎn)品的模塊化組合和項目運行模式的創(chuàng)新第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展案交例流住宅xx是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線最長的公司，連‘之一’都沒有必要加上，從住宅到商業(yè)，從低密度到高密度，所有業(yè)態(tài)xx都有從2011年調(diào)控起，xx調(diào)整了部分項目的開發(fā)順序，商業(yè)項目和高層先行，低密度后行。例如：xx煙臺葡醍海灣項目xx過去通常的做法是低密度先行，先保證項目的現(xiàn)金流和基本利潤，再開發(fā)后續(xù)的商業(yè)和高層項目第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展xx首席市場官秦力洪案交例流商業(yè)地產(chǎn)2003年，xx開始涉足商業(yè)地產(chǎn)，第一個商業(yè)地產(chǎn)項目重慶xx·北城天街開業(yè)直至2010年，xx才開始成立商業(yè)地產(chǎn)部，設置招商、研策、運營、技術(shù)、品牌推廣、酒店等多個業(yè)務中心，負責商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運營目前xx的持有物業(yè)全部為商場，主要分為三大產(chǎn)品系列第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展案交例流第一部石分xx概況四、xx的產(chǎn)品斬及業(yè)態(tài)微發(fā)展xx商業(yè)地溉產(chǎn)產(chǎn)品種線產(chǎn)品系列功能及定位都市型購物中心天街系列要求商業(yè)物業(yè)面積超過8萬平方米，處于城市中心地段,在商業(yè)功能上集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體;小區(qū)型購物中心星悅薈系列集合餐飲及休閑場所、定位商務及高端休閑市場中高端家居生活購物中心家悅薈系列以社區(qū)消費為基礎，家居館、先鋒格調(diào)商業(yè)等都是可能的定位方向案交例流第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品午及業(yè)態(tài)亭發(fā)展xx地產(chǎn)商業(yè)忙項目布局摩計劃：未來3年xx每年都排有至少1個區(qū)域型功購物中心寶開業(yè)；到201陸5年底，其研在國內(nèi)運矛營中大型姥商業(yè)項目優(yōu)將達到18個，經(jīng)營珠面積將達200萬平方米，梳預計租撐金占利館潤比在10%~按15%左右；用15年左右耍的時間嫁將商業(yè)拘利潤占丹比從2011年的不速到5%（4.4敬%）提升到30%。商業(yè)物業(yè)固的選址：原則一：甲選擇在戰(zhàn)朽略區(qū)域的愈一二線城市新城袖中心、蘿地鐵上陷蓋、交丸通節(jié)點秤；原則二蕉：三四銳線城市暑的核心風區(qū)域及沾新的規(guī)劃中起心；原則三敘：低升成本獲輸取土地資。商業(yè)地產(chǎn)獨控制指標畢：商業(yè)地胡產(chǎn)當年裳投入不滾超過回僅款的10%；新開工拳面積不哀超過12%留作商音業(yè)。案交例流旅游地產(chǎn)201咱0年，xx新開拓了恐大連、煙壯臺、玉溪雹三個新城伙市煙臺和玉腫溪項目規(guī)妥模較大并糠具備獨特機的自然資唇源，為xx產(chǎn)品線越向旅游濱、養(yǎng)老苗方向延綱伸提供封了有利左切入點瞇，拓展凡新業(yè)態(tài)穩(wěn)是未來廟發(fā)展重磚點之一在煙臺，xx?葡醍海灣檔所在的養(yǎng)遍馬島前海山板塊，在xx進駐的1年時間鼻內(nèi)已成臣為了煙敬臺最炙斤手可熱匆的投資宴置業(yè)區(qū)第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及植業(yè)態(tài)發(fā)展xx煙臺度假法地產(chǎn)的開嗚發(fā)理念是我“最多不斗過100沒0戶，超沸過200平方米的題不超過20%”案交例流積木理咐論突出景禿觀優(yōu)勢產(chǎn)品創(chuàng)新建立標準域化模塊為棄基礎的產(chǎn)灘品庫，通斃過模塊個聚性化組合視的積木搭慎建方式，遞有效解決貨產(chǎn)品快速其復制和中洞高端客戶袍對產(chǎn)品獨撲特性要求秘的矛盾。淺由于xx的客群定榜位集中于潤再改、豪控宅客戶，伏產(chǎn)品多為她花園洋房顫、別墅等藝，不能簡缺單復制而謝需更多體演現(xiàn)個性化示，同時全辦國擴張考鄙慮到不同云地域的不厚同政策及寺客戶需求三大產(chǎn)品匹戰(zhàn)略獨有的越五重景忠觀體系智和坡地頭景觀成倡為xx一線城胡市項目盡的標簽舅，加大惜了xx項目的榜差異化盤特征，假成為xx產(chǎn)品核心產(chǎn)品品類多不斷創(chuàng)新孝、升級，坡加強產(chǎn)品查獨特性，庫滿足客戶凳隨著物質(zhì)晉水平提高紋后對高品談質(zhì)住宅的山更高追求音。在基于乓整體標準彈化開發(fā)之范余，在結(jié)寨合各地的章人文景觀章不同，給足予特色性穴的布局安跟排。xx產(chǎn)品創(chuàng)新景機制是基丸于自身標弟準化90%復制生，外加討不同地部域10%創(chuàng)新，在孔產(chǎn)品標準鐮化上一年宏一小改，料三年一大月改第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品河及業(yè)態(tài)上發(fā)展實現(xiàn)快麻速復制求和產(chǎn)品界創(chuàng)新雙蹲重功效案交例流第一部分xx概況五、xx典型項目藍湖系——上海xx藍湖郡區(qū)位：上海嘉定保雙單路1509弄；物業(yè)類邊別：別墅、杜公寓；建筑類別：聯(lián)排演、高層普、商業(yè)熊；裝修狀渡況：毛坯；占地面缸積：34.7萬平方米拉；建筑面積逃：50萬平方米剪；容積率液：1.44；綠化率：35%；xx藍湖郡閘聚集別忌墅、高欄層公寓范、soho公寓及能社區(qū)大友型商業(yè)洞和鄰里伏中心于吳一體，蛋是一個服集居住星、商業(yè)青、休閑腐及社區(qū)姿服務于后一體的胡大型城知市綜合根社區(qū)。別墅系盛列——藍湖系循、滟瀾旁系系列一進：案交例流第一部冤分xx概況五、xx典型項笛目滟瀾系——杭州xx滟瀾區(qū)位：杭州新跪城核心誤金沙湖版畔海達辜南路與果上沙路絕交匯處摩；項目類翼型：普通住梯宅,公寓,商住樓,高層,多層,排屋別墅略；占地面積蔽：18萬平方米斑；建筑面縣積：80萬平方米兇；容積率：2.8；綠化率：30%；xx?滟瀾山全耽驅(qū)動模式哪：“商業(yè)+住宅+物業(yè)服務宵”，整合攪交通資源流，自然資稠源、城市頂生活消費次資源、發(fā)凡展資源等機四重資源惜。案交例流第一部分xx概況五、xx典型項目香醍系——北京xx·香醍溪苑區(qū)位：北京順義隆新城；物業(yè)類別賣：普通住宅,公寓、揮花園洋裳房、疊仰拼；建筑類薪別：板樓、殊多層；項目特斤色：花園洋房怒；裝修狀況否：毛坯；容積率：1.2羨0；綠化率辨：35%；占地面波積：28萬平方米緞；建筑面積:13萬平方米籍；8層手工?；▓@洋散房，別諷墅級立執(zhí)面造型蓮，全部她采用STUC顫CO涂料手工租打造，五動重園林景宿觀。洋房系足列——香醍系、螞大城小院兄系（風格錄型+標準型麥）系列二狠：案交例流第一部火分xx概況五、xx典型項敲目大城小木院系——重慶xx·大城小院區(qū)位：渝北渝肺北區(qū)余啟松路；物業(yè)類遺別：住宅、高悔尚住宅；建筑類餓別：板樓、埋多層、子小高層歐；裝修狀況因：毛坯；容積率：1.50；綠化率：30%；占地面虎積：2708宰6平方米功；建筑面害積：4063坡0平方米；家大城小院呢由7棟6+1帶電梯花債園洋房和3棟11+1的小高襖層組成茶，以灰改白黑為秩主色調(diào)松，糅合再了文藝王復興風民格的都需鐸建筑判和簡約盆的現(xiàn)代遍主義風榨格。案交例流第一部分xx概況五、xx典型項舌目資源型系——重慶xx·春森彼亂岸區(qū)位：重慶江害北北濱齒路；物業(yè)類別呼：住宅、嗎高尚住尊宅、濱駱江豪宅椒；建筑類別接：塔樓、小稿高層、高局層；項目特梳色：水景地產(chǎn)攜、江景地虹產(chǎn)、復合鮮地產(chǎn)；裝修狀傲況：毛坯；占地面積不：160延326平方米；建筑面積籌：7823色92平方米；容積率：3.8凳0；綠化率：30%；項目晉集觀江礦豪宅、戚商務SOH偷O、5A甲級寫字映樓、10萬方國貸際風尚陰商業(yè)街填區(qū)和100肺0米濱江休睡閑長廊于喉一體。高層系列——資源型系殊、規(guī)模型炸系系列三：案交例流第一部挎分xx概況五、xx典型項幅目規(guī)模型系——重慶xx·水晶酈匹城區(qū)位：重慶渝北暴區(qū)新南路168號；項目類友型：公寓、召高層；建筑類鉛別：塔樓、高吩層；占地面積萬：13.6漠0萬平米；建筑面慢積：24.桂18萬平米；容積率：2.10；綠化率繞：60.弟00％；園林景觀:湖景、中蝕庭約550懇0平方米，復水體與綠疤化的立體且層次形成益天然屏障繡。案交例流第一部繁分xx概況五、xx典型項麥目成都xx·世紀區(qū)位：成都高牧新區(qū)世喂紀城新價會展中太心；物業(yè)類份別：住宅、高牲尚住宅；建筑類別或：板樓、超棚高層；項目特色賄：水景地費產(chǎn)、豪菠華居住黑區(qū)、國陶際化社黨區(qū)；裝修狀況聯(lián)：精裝修混；占地面積幣：5933喉3平方米；建筑面孔積:590者000平方米朽；容積率：8.90；綠化率紛：40%；戶型面取積：95-曠680平方米辨；項目佩由十棟鍛高達49層的超高法層豪宅沿挖天鵝外湖孝一字排開峽。項目高150米，外立帝面為波浪轎流體造型供。xx世紀項狠目，是xx城市高年端豪宅卸的代表涼之作，逃可以說既是xx在產(chǎn)品研御發(fā)能力及耍創(chuàng)新能力膚的再次突績破。超高層豪紋宅系列系列四零：案交例流第一部分xx概況五、xx典型項喬目區(qū)位：煙臺市端牟平區(qū)扔養(yǎng)馬島璃南岸；物業(yè)類止別：別墅、蒸住宅、藝商業(yè)；建筑類別泰：獨棟、波雙拼、挎疊拼；項目特色致：復合地產(chǎn)醒、旅游地漲產(chǎn)；裝修狀齒況：毛坯+精裝修批；占地面積甚：45萬平方米拍；建筑面矮積:36萬平方米容積率：0.7催6；綠化率濕：60%；201恐0年10月開始xx集團先碑后拿下饒的牟平陰區(qū)800額0多畝地，張占據(jù)10公里海佩岸線，停北臨大搬海，與僻國家4A級風景區(qū)跳養(yǎng)馬島隔申灣對望。塊項目分成A、B、C三個片赤區(qū)，其盟中400候0畝用于住銀宅建設，休剩余土地貸全部打造仙商業(yè)、旅仍游、娛樂眼以及產(chǎn)業(yè)致等配套項演目。山?海?湖系列——山系、院海系、雅湖系系列五亞：海系——xx纖?葡醍海岔灣案交例流第一部訊分xx概況五、xx典型項目湖系——玉溪xx?仙湖錦電繡山系——成都小院叔青城案交例流第一部分xx概況五、xx典型項目商業(yè)地普產(chǎn)系列——天街系、懶星悅系、MOCO系系列六：天街系——成都xx?北城天街區(qū)位：成都金牛福五塊石蓉還北商貿(mào)大筐道；物業(yè)類別壩：高端城補市綜合蘿體；建筑類娛別：塔樓、惡多層、淚高層、6+1層電梯零花園洋猶房；項目特色畫：復合地灰產(chǎn)、宜果居生態(tài)最地產(chǎn)、船地鐵沿鉆線；裝修狀描況：毛坯+精裝修；占地面積飾：1998腿00平方米；建筑面積冠：700賠00平方米涉；商業(yè)體量派：30萬平方望米；容積率偏：3.75；綠化率悠：30%；規(guī)劃撲業(yè)態(tài)品切種包括嗓天街系乎大型商泛業(yè)、格江調(diào)精裝尼公寓、寧普通住堵宅、甲阻級寫字灰樓、xx旗艦soh器o產(chǎn)品星躍座系列畢。xx天街是xx商業(yè)地么產(chǎn)的主六要產(chǎn)品占線。最嶺早項目斯發(fā)端重酬慶，其漸定位是明大型超陸區(qū)域及很區(qū)域型飲購物中孤心。xx的商業(yè)地街產(chǎn)產(chǎn)品線永除了天街框系列外，萬還有xx星悅薈和xxMO速CO，據(jù)介硬紹，在衫天街產(chǎn)組品線成最熟后也脅會推廣階到全國。案交例流第一部出分xx概況五、xx典型項鞏目商業(yè)地途產(chǎn)系列——天街系、悼星悅系、MOCO系系列六搭：天街系——成都xx?北城天街案交例流第一部碎分xx概況五、xx典型項目商業(yè)地嫂產(chǎn)系列——天街系、就星悅系、MOC穴O系系列六：天街系——成都xx?北城天街案交例流第一部耕分xx概況五、xx典型項彈目商業(yè)地產(chǎn)災系列——天街系、序星悅系、MOC限O系系列六焦：天街系——成都xx?北城天街案交例流第二部分xx投資拓展糕業(yè)務概況一、項盤目拓展到區(qū)域、取規(guī)模及叼類型構(gòu)屯成項目拓跳展區(qū)域讀及規(guī)模xx在重慶病十年磨佩一劍，200迫4年進軍偵成都，200緞5年進軍北哥京，然后弊開始全國儲布局。由禽北向南、鐵從沿海經(jīng)薯濟圈、中革心城市輻慚射到周邊旺城市，利呢用業(yè)態(tài)和浩區(qū)域的雙階重平衡來邁實現(xiàn)可持交續(xù)的發(fā)展啟。通過中心城城市，進庫行區(qū)域深息耕。利用臟重慶、成研都向西南衛(wèi)地區(qū)輻射濃，利用北楊京向環(huán)渤診海輻射，賀利用上海允向長三角抄地區(qū)輻射寬，而西安漠則是西北嶼地區(qū)的輻投射點。案交例流第二部分xx投資拓抗展業(yè)務輝概況一、項脅目拓展杠區(qū)域、贊規(guī)模及獨類型構(gòu)奔成土地儲費備情況案交例流第二部良分xx投資拓碰展業(yè)務絡概況一、項目赴拓展區(qū)域迅、規(guī)模及尼類型構(gòu)成土地儲富備情況案交例流第二部視分xx投資拓展夠業(yè)務概況一、項棍目拓展兵區(qū)域、逼規(guī)模及雄類型構(gòu)掘成xx進入城市快數(shù)量不求滋多年份新進入城市數(shù)量新進入城市名稱2009年5無錫、常州、沈陽、青島、杭州2010年3大連、煙臺、玉溪2011年1寧波2012年上半年2廈門、紹興案交例流第二部分xx投資拓展陣業(yè)務概況近三年新皇增項目體編量案交例流第二部猶分xx投資拓右展業(yè)務癢概況一、項旺目拓展率區(qū)域、訪規(guī)模及嗎類型構(gòu)青成200蒸9年以來xx新拓展趟項目體屑量分布50萬以50-100萬100萬以上合計2009年953172010年941142011年43182012年上半年5207合計2714546案交例流第二部分xx投資拓展掩業(yè)務概況一、項目洽拓展區(qū)域秩、規(guī)模及禮類型構(gòu)成項目拓庫展特點特點一堅持區(qū)改域縱深抹戰(zhàn)略，僚深耕已談進入城造市，新夏拓展城子市數(shù)量伴較少特點二拿地體量糾約60%集中在50萬平以下頑，拿地類甜型以商住改用地為主特點三從09年起，拿廟地46次，僅有6次為100%權(quán)益，絕歸大部分權(quán)物益在90%以上，只檔有一次權(quán)樹益在50%以下特點三除少量券為收購違之外，披絕大部狗分土地傷的獲得抖為公開浙市場拿霧地，依肥靠產(chǎn)品蠶溢價能顧力以及線天街商肅業(yè)品牌僻的優(yōu)勢束低價獲妹得優(yōu)質(zhì)彎大體量換商住地陜塊案交例流第二部瞎分xx投資拓墻展業(yè)務巧概況一、項聯(lián)目拓展左區(qū)域、護規(guī)模及易類型構(gòu)肯成xx近三年店新增土則地儲備

總土地儲備新增土地儲備

2009年2010年2011年2009年2010年2011年環(huán)渤海地區(qū)

北京2148994199427918092963713071174134

沈陽2725862288003227716201705826998852

青島6222406654111123136622240

516986

煙臺

69963117777783

6996311696147

大連669724669724669724

669724

長江三角洲地區(qū)

上海983956536932668002146080150254290800

無錫1036204121219912356231036204109452198597

常州2043930214108523773921573130472489

杭州59121411471551076600591214324000

寧波

650017

650017

中國西部地區(qū)

重慶8496715728414370122052945347

848518

成都3689763312577836831651440111

1614754

西安203059521341322084587

251324

玉溪

822100821619

822100

總計25039197316092813376076910431459119686404815819案交例流第二部分xx投資拓景展業(yè)務取概況一、項目招拓展區(qū)域輝、規(guī)模及更類型構(gòu)成201歌1年新增副項目列拋表地區(qū)

項目名稱

城市權(quán)益（%）占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）

環(huán)渤海

青島白沙河F地塊

青島100.00%1930青島山科大地塊

青島97.00%2222煙臺葡醍海灣養(yǎng)馬島B地塊

煙臺100.00%6970上海虹橋天街項目

上海93.48%7929無錫陽山項目

無錫91.30%1220

長三角

寧波滟瀾海岸

寧波100.00%5165

重慶北碚新城

重慶100.00%5485

成都時代天街

成都91.30%3116案交例流第二部鋤分xx投資拓展形業(yè)務概況一、項工目拓展賄區(qū)域、婆規(guī)模及裹類型構(gòu)嚷成2010年新增項智目列表案交例流第二部分xx投資拓旨展業(yè)務下概況一、項目鞏拓展區(qū)域選、規(guī)模及臭類型構(gòu)成200拐9年新增追項目列廟表地區(qū)

項目名稱

城市權(quán)益（%）占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）環(huán)渤海

北京香醍溪岸

北京91.30%187,51431

北京后沙峪

北京91.30%163,6167

青島白沙河

青島84.00%509,30062長三角

上海白銀路

上海95.60%62,81915

無錫太科園

無錫91.30%188,49627

無錫太科園二期

無錫91.30%125,40028

無錫錫滬路

無錫91.30%145,90049

常州青龍項目

常州95.60%164,85542

常州青龍項目二期

常州85.10%143,96535

常州洪莊

常州91.30%294,44081

杭州下沙

杭州100.00%177,47859西部

重慶磨盤山

重慶93.50%224,378117

重慶大學城二期

重慶95.60%588,220177

成都五塊石

成都91.30%184,48790

成都牧馬天堂

成都95.60%448,58254東北

沈陽輝山項目

沈陽93.50%84,0869

沈陽道義項目

沈陽91.30%684,420162對交標流1995年，企業(yè)成立，名為“重慶佳辰經(jīng)濟發(fā)展有限公司”，申請建設2000套小康工程。開工興建xx第一個項目——重慶xx南苑1999年，開發(fā)重慶xx西苑項目，產(chǎn)品定位于中高端物業(yè)，主要產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房2002年，更名為“重慶xx置業(yè)發(fā)展有限公司”，成立北京xx置業(yè)發(fā)展有限公司。標志著xx將走出西南，邁向全國2003年，成立商業(yè)經(jīng)營有限公司，標志著xx正式進軍商業(yè)地產(chǎn)實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品與服務向高端延伸。從普通住宅到別墅專家，實現(xiàn)產(chǎn)品升級精細化設計和施工，產(chǎn)品細節(jié)考慮周全。建筑不張揚但是富有藝術(shù)格調(diào)，以品質(zhì)感獲得中高端客戶的認可第一步禽，從一拌個項目碑、一種旅業(yè)態(tài)開申始做起寧，果決刃放棄多茅種機會爹，把全駁部精力聽放在單未一業(yè)態(tài)掏開發(fā)的起基本功閑錘煉上第二步嘗控試單一業(yè)厲態(tài)的多項陳目化運作盟，這個階另段大概經(jīng)囑歷了兩到陜?nèi)甑臅r攪間第三步派邁向多旨項目、曉多業(yè)態(tài)示的開發(fā)港，不僅沈開發(fā)住待宅，也厲開發(fā)商糧業(yè)地產(chǎn)局，包括屬購物中妄心、寫邊字樓、塵酒店等第二部分xx投資拓展瞎業(yè)務概況二、項昨目拓展鮮動態(tài)、飾拓展邏影輯及特訪點區(qū)極域教深盜耕培育階段項目拓展動態(tài)

案交例流第二部分xx投資拓展圖業(yè)務概況二、項目旋拓展動態(tài)悼、拓展邏蕩輯及特點培育階段xx的發(fā)展演穴進對交標流起璃飛火階僑段把握市場喜調(diào)整機遇炊，進入一遇線重點城憶市深耕重挎慶地產(chǎn)置市場十蒼年之后截，xx首度將其茄業(yè)務拓展鍵至重慶之結(jié)外的城市糟。2004年11月，成窩都xx地產(chǎn)發(fā)索展有限荷公司成縣立。200頃5年，xx在成都推累出xx·晶藍半島碑，以細節(jié)材取勝的xx同樣打磁動了成貨都的購照房者。200銹5年12月，北尖京xx置業(yè)有限蓋公司成立密。北京xx于2007年在順義腦推出xx·滟瀾山，政一舉成為帥北京別墅寇市場的標襪桿項目商業(yè)物業(yè)遼運作鋪開在運作裙模式上皺，xx初步采取泳“擇優(yōu)持返有，少量即出售”的蟻模式區(qū)域主掛題購物濕中心——主力店壟出租，噸其他店秋鋪出售漢。例如琴：重慶瓣紫城天諒街，2個主力蹈店鋪出熔租，引研進沃爾融瑪和百傾安居，糕剩下的匹店鋪全奸部出售大型購簡物中心——所有商鋪梳全部自主撿運營。例海如：重慶棉北城天街榜，主營商咱鋪：法拉趟利、MINI、BMW、APPL群E、UME影院、褲遠東百廟貨200截3年，重睛慶xx北城天骨街開業(yè)玩，改寫臘了重慶豈商圈的攤歷史。xx在商業(yè)地敬產(chǎn)的發(fā)展花，漸成氣膝候。同年12月，重慶xx地產(chǎn)發(fā)展打有限公司殺商業(yè)經(jīng)營婦管理分公亞司成立，丙標志著xx全面開拓叢商業(yè)地產(chǎn)第二部分xx投資拓儲展業(yè)務急概況二、項盯目拓展瞞動態(tài)、貼拓展邏環(huán)輯及特掠點國際時撥尚生活守新都會——所有商遷鋪全部違自主運痛營。例茅如：重迷慶北城金天際，景主營商怪鋪為國鈔內(nèi)外名晃牌在重藍慶的旗厭艦店社區(qū)鄰睬里生活晨中心——所有商腰鋪全部刺自主運狀營，例華如：晶藍酈館1、2、3館，主營墊商鋪為餐瘡飲、家居村展示對交標流起吼飛歐階勸段拓寬融資渠道第二部充分xx投資拓展宣業(yè)務概況二、項目筒拓展動態(tài)揪、拓展邏羊輯及特點2005年，xx和香港房地產(chǎn)強企香港置地合作開發(fā)重慶“大竹林”地帶，雙方合作投資40億元，打造國際標準的時尚生活社區(qū)。通過引入具有國際開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)，xx獲得了大量的資金，有效緩解了擴張期間的資金需求在銀行貸款方面，xx與工行、農(nóng)行、建行形成長期的信貸關(guān)系，獲得了項目開發(fā)所需的主要資金2005年11月，xx與重慶國際信托投資有限公司合作房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)了“xx西城天街信托產(chǎn)品”通過項目合作、銀行貸款、信托、國際房地產(chǎn)信托基金等多種方式積極進行融資，滿足企業(yè)擴張的資金需求2005年，xx把位于重慶第三中央商務區(qū)的項目公司49%的股權(quán)以3500萬美元的價格賣給ING，由此打開了與國際房地產(chǎn)信托基金的合作對交標流騰蓮飛搬階孟段（200摸7至今）渠道多夕樣，融盈資穩(wěn)健第二部分xx投資拓級展業(yè)務嶼概況二、項目觸拓展動態(tài)斑、拓展邏寄輯及特點2009年10月，xx地產(chǎn)獲得農(nóng)行180億元授信額度，12月，再獲建行180億授信金額。此外，xx拓寬融資渠道，通過公開市場加大融資力度與基金、信托合作。2007年4月，xx聯(lián)合ING拍下成都航天通訊地塊。xx在上海xx滟瀾山項目的權(quán)益僅為20%，余下80%股權(quán)為國際基金COFISRL所有發(fā)行企業(yè)債。2009年5月5日，xx在上海證券交易所發(fā)行14億元企業(yè)債，債券信用等級為AA級，期限7年，債券在存續(xù)期內(nèi)前五年票面年利率為6.7%xx逐漸形成3+X+F的戰(zhàn)略融資格局——以工行、農(nóng)行、建行三大國有銀行結(jié)合招行、民生、光大等商業(yè)銀行為融資基礎的格局，同時積極與國際性金融機構(gòu)如ING、花旗、摩根斯坦利等進行戰(zhàn)略合作上市。2009年xxIPO，11月19日香港上市開盤，發(fā)行價7.07港元，公開發(fā)行10億股，融資70.7億港元債券融資及銀團貸款。2011年，xx完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團貸款，融資成本為當期民企最優(yōu)水平對交標流騰絹飛治階搶段潛（2007至今）全國化布駛局第二部分xx投資拓展舟業(yè)務概況二、項紡目拓展糾動態(tài)、猶拓展邏醬輯及特竊點2007年

8月，上海xx置業(yè)發(fā)展有限公司成立，順利將長三角納入其全國化發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)域。2007年11月，西安xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立2009年，xx版圖繼續(xù)擴大，蘇南xx、杭州xx、青島xx、沈陽xx先后成立，累計開發(fā)項目達到64個2010年，xx在東部地區(qū)開拓三個新城市——大連、煙臺、玉溪不斷完善自身區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，目前已經(jīng)調(diào)整為多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)的業(yè)務布局，有組織有支持的第一輪快速擴張至此，xx初步完成了全國的多點布局，形成了以重慶為中心的西部區(qū)域，以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域和以上海為中心的長三角區(qū)域一同發(fā)展的戰(zhàn)略版圖案交例流第二部分xx投資拓縮慧展業(yè)務脊概況二、項琴目拓展賀動態(tài)、階拓展邏棍輯及特唱點項目拓匆展邏輯分散風帳險區(qū)域聚啞焦城市領(lǐng)核先案交例流第二部分xx投資拓捷展業(yè)務她概況二、項目冊拓展動態(tài)漢、拓展邏贏輯及特點分散風懲險運用業(yè)蝕態(tài)與區(qū)穿域的雙蠻重平衡胡實現(xiàn)持令續(xù)穩(wěn)步呢發(fā)展，浸分散產(chǎn)吐品結(jié)構(gòu)攝不均衡擁和區(qū)域規(guī)周期不后均衡帶農(nóng)來的風幻玉險，在鋤少于競尊爭對手澡城市布管點的情祝況下，嘩運用多曠業(yè)態(tài)布譯局實現(xiàn)冬領(lǐng)先業(yè)認務規(guī)模兔，在總馳結(jié)多業(yè)促態(tài)開發(fā)撤經(jīng)驗的婚基礎上訪，進入壓快速區(qū)灶域擴張葉階段完成產(chǎn)缺品從單喜一業(yè)態(tài)走到多業(yè)眉態(tài)開發(fā)川的積累平、從住配宅開發(fā)業(yè)向商業(yè)訪、城市狂綜合體嘆的能力共提升，壩實現(xiàn)了罩從重慶同到成都誦、北京佛、西安闖、上?？斓臄U張詢和快速咐“復制吼”，已礙從最初菠發(fā)展和顯成長的社重慶舞土臺走向運全國區(qū)域擴雄張布局村具有戰(zhàn)綠略思考純和戰(zhàn)略雪設計：揀前期采介取“產(chǎn)朽品差異昨化戰(zhàn)略吊”，以脫提供與以眾不同蟻的中高翅檔產(chǎn)品盞與高品孤質(zhì)服務謀為戰(zhàn)略浮中心；雁中期調(diào)殲整為“留產(chǎn)品擴灣張戰(zhàn)略倉”，在夜同一區(qū)抄域掌握室不同業(yè)患態(tài)與產(chǎn)師品習性賣，以高添層公寓腹、花園犧洋房、越別墅、陸購物中玩心并舉陶為核心寫；；后漫期確立肆“區(qū)域聰聚集戰(zhàn)鋼略”，降立體融戴入新城戚市。xx每進入一指個城市，違在當?shù)剡M上行多項目吧、多業(yè)態(tài)海的開發(fā)。xx正運用附并復制禾豐富的族多業(yè)態(tài)蛇開發(fā)經(jīng)拉驗和強榨大的系炕統(tǒng)優(yōu)勢惡邁入?yún)^(qū)慰域擴張尼的新階修段以區(qū)域聚獎集戰(zhàn)略來紛實現(xiàn)高速纏擴張，xx地產(chǎn)的很戰(zhàn)略抉鮮擇是符撓合我國坐房地產(chǎn)充業(yè)規(guī)律襲與特征傭的。各瓶個區(qū)域征市場地裕域廣大梁且發(fā)展結(jié)不平衡袋，各地容的資源情稟賦與蟲政府政陸策也大砌相徑庭燃，xx運用多牽業(yè)態(tài)與吳跨區(qū)域蒼的雙重軟平衡，撇來分散泳產(chǎn)品結(jié)王構(gòu)不均填衡和區(qū)貪域周期丹不均衡消帶來的助風險，綱實現(xiàn)可砌持續(xù)穩(wěn)撐步發(fā)展案交例流第二部啞分xx投資拓展古業(yè)務概況二、項目裁拓展動態(tài)非、拓展邏采輯及特點區(qū)域聚買焦始終堅定休地秉承共解贏為目標幟的戰(zhàn)略原裕則：區(qū)域餡與客群共持贏、xx與市場共惕贏，是xx進入新城濕市持續(xù)創(chuàng)辰造出超越權(quán)自己的深懂層原因抓住中件國房地嚼產(chǎn)業(yè)的踢兩輪重辜大發(fā)展丸機會而劣成功躍哄起，連弱續(xù)騰跳丟，實現(xiàn)虜持續(xù)高鈔成長。猛從199亭7年起，xx經(jīng)歷了單丹業(yè)態(tài)單項場目的串聯(lián)藍、單業(yè)態(tài)名多項目的說并聯(lián)、多殘業(yè)態(tài)多項祖目并聯(lián)等盈不同業(yè)務碧發(fā)展階段壁，一直在孤持續(xù)積累組成長勢頭魂，目前正隆進入異地仗擴張的新殼發(fā)展階段掠，公司遵座循帕爾迪沸模式進行碎區(qū)域布局奏：即由北凍向南、從抹沿海經(jīng)濟警圈、中心萬城市輻射外到周邊城搖市在每個卷城市，xx都堅持進械行多項目健、多業(yè)態(tài)僅的開發(fā)思狼路，目標織是爭取在洗每一個進紫入的城市動都成為業(yè)賄內(nèi)領(lǐng)先的慈企業(yè)。200舒7年11月，xx地產(chǎn)拍帆得上海古趙巷住塵宅地塊削，形成刮了以北女京、成蛛都重慶鉛、上海維“品”汪字形布迎局，并大又相繼傷進入西雅安、天詞津等城亮市開拓路業(yè)務。狀根據(jù)xx戰(zhàn)略發(fā)礦展規(guī)劃首，200祝8年進入溫天津后舟完成環(huán)譽渤海區(qū)是域中心躍城市布澇局，2009年進入改上海、剃南京基臺本完成序長三角忙區(qū)域中趙心城市助布局，2010年、2011年從中心樓城市向板憑塊內(nèi)其他昆重要城市始滲透案交例流第二部分xx投資拓展剪業(yè)務概況二、項花目拓展巖動態(tài)、期拓展邏溫輯及特防點城市領(lǐng)押先在面臨或城市領(lǐng)資先與新統(tǒng)城市進拴入產(chǎn)生矩沖突時瓜，城市辯領(lǐng)先優(yōu)到先于新怕城市進吃入。因芝為深耕皂城市的唇代價遠啄遠小于奪開辟新北市場的羨成本，相能夠保倦證較為把穩(wěn)定的快利潤回雷報。同烏時xx堅持區(qū)辱域聚焦捧，對已凝進入城只市有著情較為深我刻的認瞎識，同或時之前順開發(fā)的付項目為接以后的勢發(fā)展提沸供了寶眾貴的經(jīng)腐驗沉淀案交例流第二部分xx投資拓展盈業(yè)務概況二、項目拾拓展動態(tài)鼻、拓展邏綁輯及特點項目拓展爛標準在區(qū)域愚拓展方追面主要股基于集植團戰(zhàn)略盼運營中盈心制定3-5年的長劣期戰(zhàn)略靜和年度網(wǎng)戰(zhàn)略所卷規(guī)劃的卸未來進腦入城市桂和開發(fā)彼什么產(chǎn)直品類型柜進行目膽標城市銜遴選。xx城市區(qū)位呼判斷主要虹基于城市膠要素、城本市區(qū)域、甘場地情況肢和規(guī)劃設恰計四個維毫度進行綜裕合性分析xx城市區(qū)向位評估形因素評估方向具體內(nèi)容城市要素政府發(fā)展思路、城市人口素質(zhì)、當?shù)厝藢Φ貐^(qū)發(fā)展的看法、城市GDP城市區(qū)域判別城市擴張模式，屬于離心增長、向心增長還是多中心組團式發(fā)展場地評估地塊高差、地塊規(guī)整程度、地塊與周邊事物的銜接關(guān)系、地塊內(nèi)部可利用或不可利用的因素規(guī)劃設計政府層面、企業(yè)自身層面、市場層面、項目目標平衡方面案交例流第二部分xx投資拓展全業(yè)務概況二、項目蔑拓展動態(tài)推、拓展邏造輯及特點項目選址們判斷主要是基咽于對地塊染的原生價荒值、原創(chuàng)維價值、延祝伸價值的影綜合考量隸，深度挖系掘分析出棚土地的價純值，并結(jié)川合自身產(chǎn)良品線的特啊點，設計涌開發(fā)所適姥宜的開發(fā)緊方案，然壞后經(jīng)過集飛團內(nèi)部報目批，開始筋拿地開發(fā)工流程，最濟終通過多嫂維因素的格整合，實堂現(xiàn)政府、制企業(yè)業(yè)主夾同行輿論漆的共贏案交例流第二部裳分xx投資拓冠展業(yè)務待概況二、項烘目拓展磨動態(tài)、真拓展邏張輯及特紋點xx項目選綱址邏輯案交例流第二部分xx投資拓窄展業(yè)務竊概況二、項目覆拓展動態(tài)凍、拓展邏舒輯及特點土地原念生價值原生價翁值是指而土地內(nèi)召部及其時周邊一南定范圍未內(nèi)現(xiàn)有伍的可以恨為項目時所用的詠一切有資利資源痕，包括制城市發(fā)塞展模式耍與階段癥、自然誼環(huán)境、箏人文環(huán)漸境、商門業(yè)環(huán)境哪等，一炒般以用沒地紅線蒸為界，旁分為紅線外花價值與紅線內(nèi)仰價值紅線外動價值指規(guī)劃紅身線以外一源定范圍現(xiàn)鴨有的可以年為項目所屯用的城市洲發(fā)展、自掙然條件，傾經(jīng)濟條件求，人文條弊件等，（杯如：區(qū)域第、道路、押公園、水晶系、銀行溫、商業(yè)街寫區(qū)、學校心、博物館厭等）。紅紡線外價值竹的特點是廟紅線外價霉值的不可隨榴意更改紙性，紅線外晌價值短時音間內(nèi)的不可替假代性，紅線外原價值經(jīng)常被圾忽略性。紅線外價翼值挖掘的稻關(guān)鍵是如漿何將紅線峰外價值內(nèi)茄化為項目性自身的價豎值紅線內(nèi)笑價值指規(guī)劃愛紅線以味內(nèi)的一踏切可以后為項目株所用的摟一切有遣利自然弦條件，泄人文條昏件等，寺（如：推植物、導現(xiàn)有建西筑、水米系等）副。紅線太內(nèi)價值茫的特點攏是紅線黨內(nèi)價值惠具有可塑性，但又十分有漆限，同時也經(jīng)常被葛浪費性。紅線內(nèi)價租值挖掘的摔關(guān)鍵是如偏何將紅線亞內(nèi)價值的格獨特與稀承缺性升華諷，為項目珠的靈魂,是建筑宏策劃與呀設計的很主線索要實現(xiàn)原猜生價值的豬最大化，理必須要紅浸線外價值柿與紅線內(nèi)都價值有機跪結(jié)合。具新體手段可肥以通過紅恨線內(nèi)外自查然環(huán)境特躁征的保護謙與強化；賀加強紅線亦內(nèi)外作為膽場所記憶時的歷史文澇化資源的錯保護；維百護城市生趟活特色和允生活方式乓的延續(xù)與抹升華；實衰現(xiàn)城市整倉體環(huán)境利辭益的保護實現(xiàn)原鹿生價值最大化案交例流第二部時分xx投資拓展爬業(yè)務概況二、項目桌拓展動態(tài)否、拓展邏夢輯及特點原創(chuàng)價值指在原冠生價值耕基礎上艙，經(jīng)過鍛策劃、篩設計等演概念性暮理念的助植入，諸賦予產(chǎn)慰品新的補靈魂與額生命力霧的價值肌。原創(chuàng)睬價值的粗類型包蹦括策劃嚼定位、蛛規(guī)劃方口案、主燒題概念籍、建筑漁風格、日景觀設廣計、室撞內(nèi)空間扯布局等燭后期的停開發(fā)進價程,實現(xiàn)項目默整體價值祝的升華延伸價值指創(chuàng)造洞出的產(chǎn)圾品通過夾給消費吧者和企膝業(yè)帶來簽的居住扶和效益泉以外的手，給社去會及企悠業(yè)帶來穴更為廣艙泛的價跳值。如造：品牌窮價值、筒服務價逆值等。歉延伸價康值的類棉型包括激社會價泉值、人最文藝術(shù)紹價值、鬧品牌塑款造價值盈、服務昏價值等弦等。延編伸價值泉更多關(guān)牧注社會蜓價值的義多重社矮會影響踐以及時來尚特色收與地方偏文化復睛興。通阻過挖掘觸歷史文譯物價值擾并延續(xù)臉、綜合段價值絕蓬對領(lǐng)先汽，實現(xiàn)兇建筑美黑學、商列業(yè)藝術(shù)揚效果控鉛制領(lǐng)先案交例流第二部超分xx投資拓展旁業(yè)務概況三、項目障拓展績效背評估項目拓挨展業(yè)績年效評估xx項目拓剝展的業(yè)雕績評估賊與其在頓項目啟偵動時所摩制定的福成功標劑尺密切倡相關(guān)。槍根據(jù)萬裙科對于xx的考察分神析得出，xx的項目桿運作考乳核有三去個層次識的成功慘標尺第一，丙完成項賠目既定膊財務指次標，這同預示著效項目管肅理成功第二，在護項目開發(fā)瓜過程中實叼現(xiàn)了對于出內(nèi)部人才著的培養(yǎng)和腫開發(fā)經(jīng)驗污的積累，挨從而拓展繁了自身的析知識管理乒體系第三，傅在所在條區(qū)域通虧過產(chǎn)品略營銷樹嘆立口碑案交例流第二部蝴分xx投資拓響展業(yè)務祝概況項目成功穗標尺項目成功層級成功判別指標第一層級：項目成功項目銷售凈利潤率>20%項目內(nèi)部收益率IRR>69%一次性交房成功率>98%項目一級計劃達成率>80％第二層級：項目管理成功形成PMO制度下高標準的項目運作模板鍛煉出能打硬仗的項目團隊：項目建設過程中，向公司其他項目團隊輸送人才不少于5人。第三層級：公司成功奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位項目品牌知名度進入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查）單項目年度銷售額進入前5三、項槐目拓展容績效評谷估案交例流第二部分xx投資拓展野業(yè)務概況xx2討009年區(qū)域連公司考脅核成績豆單三、項目勒拓展績效執(zhí)評估案交例流第二部擴分xx投資拓展探業(yè)務概況xx2飽009年區(qū)域位公司考燈核成績紹單三、項榆目拓展翁績效評覆估案交例流第二部分xx投資拓銀展業(yè)務噴概況xx2妨009年區(qū)域公高司考核成茂績單三、項白目拓展喪績效評攝估案交例流第二部意分xx投資拓利展業(yè)務鉛概況xx部分項罰目考核躲成績單三、項目削拓展績效株評估案交例流第二部分xx投資拓穿展業(yè)務椅概況xx部分項囑目考核刪成績單三、項目狹拓展績效藏評估案交例流第二部劇分xx投資拓展長業(yè)務概況xx部分項批目考核臘成績單三、項多目拓展蓬績效評援估案交例流第二部器分xx投資拓飾展業(yè)務茶概況xx重慶睿踏城項目捆成功標脂尺：項目項閉目銷售歇凈利潤傷率≥18%內(nèi)部收淡益率IRR恭≥55獲%一次性壺交房成彎功率≥95%(別墅),其它≥98%形成中貌式產(chǎn)品檔和別墅村項目管盾理模板,為公司在找未來多元借化產(chǎn)品領(lǐng)餓域的競爭竿打下堅實的基礎工程質(zhì)危量營銷徐服務業(yè)饞主投訴劃事件控馬制在5件以內(nèi)培養(yǎng)并牧輸送出判項目經(jīng)鉗理成本脾經(jīng)理研創(chuàng)發(fā)經(jīng)理葵營銷經(jīng)西理各一勾名PMO制度下凍項目團燦隊的高邀效運作,項目計政劃達成涂率≥75奇%三、項棚目拓展草績效評束估案交例流第三部分xx投資投資決塘策管理下模式一、公司哥組織架構(gòu)xx總部是典煉型的“戰(zhàn)高略型總部繡”，是一腰個較為強掙勢的集權(quán)予管控組織寨，在投資剝決策、產(chǎn)愉品設計、副定價與銷許售計劃上反都有較大難決策權(quán)力因。PMO系統(tǒng)形成蒜總部對項紀目的管控賺，強化集凍權(quán)集團組鋼織架構(gòu)撿條線分怪明，形究成“一逐室四部狼十七中鬧心”的巨總線職電能式組蘭織體系甚，高度說專業(yè)化膜、極度喉扁平化竊，通過捎設計標仆準化的做運營流外程，再桶輔之以制充分的誓授權(quán)，撈就使得面決策鏈輸條非常賭短。xx成熟區(qū)夸域公司險呈現(xiàn)公振司“大丈矩陣”瞧、部門拘“小矩駐陣”的境強矩陣以結(jié)構(gòu)目前全國噴有7個區(qū)域事字業(yè)部，每客個事業(yè)部券有一個總骨裁，一個潛法律顧問朝，一個財唯務總監(jiān)，污一個采購騎經(jīng)理和有徒限的辦公告助理人員主。每個區(qū)狡域事業(yè)部貸總裁及其日管理團隊緩監(jiān)管下設棉最多8個單獨乖的運營要公司。文經(jīng)營公該司的機叉構(gòu)非常憤精簡，脊一般來岸說，每寶個運營疼單元有舒一個總粱經(jīng)理、障一個辦司公室經(jīng)瞧理、一畏個銷售堆經(jīng)理、打一個建枝筑經(jīng)理質(zhì)及各部叼門雇員案交例流集團和估區(qū)域公現(xiàn)司管理煎的聚焦失點承擔職能管控方面定位集團承擔戰(zhàn)略性、指導性、控制性資源集成、業(yè)務流程、關(guān)鍵節(jié)點、成本控制、績效考核投資決策、管理調(diào)控、資源配置、信息整合、品牌文化輸出區(qū)域公司注重全過程的管理和戰(zhàn)略執(zhí)行研發(fā)設計、工程、造價、營銷、商業(yè)運營、物業(yè)服務項目成本、利潤及執(zhí)行中心第三部分xx投資投資決策標管理模式一、公司銳組織架構(gòu)案交例流xx集團組糊織結(jié)構(gòu)第三部分xx投資投資決策缺管理模式一、公循司組織迷架構(gòu)案交例流集團集境權(quán)管控告各城市/區(qū)域公司匹，區(qū)域公慢司設立完敲備的采購睛、研發(fā)、院工程、營爐銷等部門圾，但重要洞節(jié)點通過PMO體系由集寶團總部管暈控xx總分部春管控體糊系第三部分xx投資投資決策冊管理模式一、公尾司組織藥架構(gòu)案交例流集團投象資決策壟委員會項目投乓資決策造組織集團投梢資決策劑委員會賠是xx所有擬開鈔發(fā)項目投殿資決策的并最高權(quán)利超機構(gòu)，直悅接受集團粉董事會領(lǐng)流導，董事獻會主席吳釋亞軍擁有活項目決策沸一票否決沸權(quán)xx投資委員待會成員姓名職位職責董事局主席負責公司戰(zhàn)略、投融資、風險管控、人力資源、重點項目審批、企業(yè)文化，擁有項目決策一票否決權(quán)首席執(zhí)行官日常運營管理，部分業(yè)務上擁有一票否決權(quán)首席運營官曾任重慶業(yè)務營運的總經(jīng)理首席市場官負責營銷策劃首席投資官負責項目投資管理首席財務官負責管理財務部商地產(chǎn)部總經(jīng)理負責商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營第三部分xx投資投資決宇策管理浮模式二、項目投巨資決策訂組織案交例流集團投漏融資管遙理中心集團投融嬸資管理中描心是為集儲團投資決陣策委員會儀提供決策膊支持和進橫行集團范蜂圍內(nèi)投資揭計劃執(zhí)行壤管理的常按設機構(gòu)，個受集團公震司總經(jīng)理竹領(lǐng)導區(qū)域公司例計財部（傘管理組）區(qū)域公司憶計財部（相管理組）迎為區(qū)域公罷司擬投資紡項目提供招初步?jīng)Q策兄支持，負丸責項目投命資計劃具師體執(zhí)行情安況的信息圈收集和反昌饋，受區(qū)問域公司總沉經(jīng)理和集蓮團投融資喝管理中心妥的雙重領(lǐng)虹導區(qū)域公俗司總經(jīng)丸理區(qū)域公司里總經(jīng)理負恒責組織項肥目團隊討戶論形成各袖階段的《項目投資屠分析基礎桂資料》并提交閘給區(qū)域遭公司計臂財部進辣行相應帖的投資疫分析，經(jīng)在投資蝴業(yè)務過岡程管理有方面接何受集團注投融資沙管理中矩心的監(jiān)鍋督和指椒導第三部扁分xx投資投資決團策管理癢模式二、項目投資摟決策組織案交例流xx的投資浩決策流筑程是一刊個自下胖而上的搭投資決傾策流程存，在基底于集團另發(fā)展戰(zhàn)浮略的前周提之下敏，由區(qū)鞋域公司贈選擇適愛合xx產(chǎn)品線的米優(yōu)良地塊嗚，由區(qū)域郊公司投資差從測算專惱員進行項日目投資測兆算，完成恢上會資料功交由區(qū)域搶公司PMO會議討論裁通過之后伶之后上報鐘集團投融國資管理中狠心復審，厭并開展一返系列的投互資測算，督復審合格板之后上報選投資決策留委員會進啟行終審決秘策，集團趨董事長吳伸亞軍具有布一票否決篩權(quán)投資項目筑經(jīng)投資決蝦策委員會聰表決通過老后，對該懇項目的投訴資管理進狹入投資計揚劃執(zhí)行管倉理階段，完其日常項毀目計劃和手資金計劃賭執(zhí)行管理料由各區(qū)域包公司計財墊部相應崗蛋位負責，項集團范圍輛內(nèi)的總控拿和監(jiān)督由歉集團投融造資管理中賀心負責土地投買資論證弊階段集董團總部疤全程參忽與土地筑投資成緒本測算到，緊握阻成本管蝦控大權(quán)棋，土地倚投資論商證階段慘中成本后管理作距業(yè)指導第三部甲分xx投資投資決策公管理模式三、項目投資糟決策階段始與流程案交例流xx項目投牌資決策圍流程第三部分xx投資投資決繳策管理遣模式三、項目投夸資決策務階段與是流程案交例流投資分答析模型第三部孩分xx投資投資決蝴策管理皮模式三、項目投資謊決策階段畏與流程案交例流投資決裂策運營役流程第三部分xx投資投資決策角管理模式三、項目投帳資決策擱階段與宅流程案交例流根據(jù)對重疊慶某房企凱負責項目鄙拿地的負參責人調(diào)查這顯示，xx拿地的基犁準考核指取標為：銷售凈拐利率不斃小于19%內(nèi)部收便益率不小于29%根據(jù)萬科暮對于xx的考察分躍析，xx的項目吧運作考喇核有三套個層次獨的成功尺標尺：第一，完悔成項目既肝定財務指勝標，這預圓示著項目廈管理成功第二，在桂項目開發(fā)嫁過程中實壓現(xiàn)了對于凱內(nèi)部人才侍的培養(yǎng)和侍開發(fā)經(jīng)驗么的積累，貪從而拓展了自身的笛知識管理訊體系第三，在躍所在區(qū)域禽通過產(chǎn)品逆營銷樹立扔口碑第三部煙分xx投資投資決飼策管理它模式四、項目投天資決策拉標準與巴評價指齊標體系案交例流對xx項目成麻功標尺胸解讀項目成功層級成功判別指標第一層級：項目成功項目銷售凈利潤率>20%項目內(nèi)部收益率IRR>69%一次性交房成功率>98%項目一級計劃達成率>80％第二層級：項目管理成功形成PMO制度下高標準的項目運作模板鍛煉出能打硬仗的項目團隊：項目建設過程中，向公司其他項目團隊輸送人才不少于5人。第三層級：公司成功奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位項目品牌知名度進入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查）單項目年度銷售額進入前5第三部汗分xx投資投資決策嗎管理模式四、項目投資旁決策標準論與評價指活標體系案交例流xx集團的事整體管橡控主要羞靠集團旬運營體洞系來實村現(xiàn)，集撫團各區(qū)繳域公司墓、各職訊能部門蕩的運作歐、管理栗、監(jiān)督眼和控制南主要通皇過公司洞的運營題體系來賓達成。在確定公時司的組織榆架構(gòu)之前泛，xx集團首先墊對公司的蹦組織方式疫進行界定罰。組織方冤式一般可脹分為直線維管理、矩瞞陣式管理朵和混合管脫理三種，佳而矩陣式寧管理又可逆細分為弱尚矩陣、平尊衡矩陣和茅強矩陣三甲種。xx認為職鴨能部門艷是技術(shù)救和資源陡中心，此職能要挺進行專牛業(yè)、技尿術(shù)研究把并模塊驚化，高廁效吸附兵和管控溜資源，暖力爭成光為地區(qū)肯和行業(yè)糊領(lǐng)先者受，并強胃化服務磁項目意走識。項畫目團隊懷是一個祥高效執(zhí)語行機構(gòu)抹，項目礎團隊應劃通過PMO（運營決唯策機構(gòu)）疲組織體系雕和運營體混系，調(diào)動雹職能和資而源，達到東項目高效勸運轉(zhuǎn)，達踐成運營目躲標。同時略，通過項漫目團隊，繼鍛煉和培荒養(yǎng)人才。排矩陣式管辯理能較好餐地達成xx的這些構(gòu)孩想，因此板，xx選擇了強息矩陣式組肅織管理。第四部分xx投資管控刪模式一、公司全價右值鏈投資漏管控模式案交例流弱矩陣組任織方式第四部雞分xx投資管畏控模式一、公司全價嶺值鏈投資晝管控模式案交例流平衡矩陣冬組織方式第四部肯分xx投資管適控模式一、公司全價男值鏈投資梁管控模式案交例流強矩陣掛組織方筑式第四部分xx投資管控需模式一、公司全價其值鏈投資狼管控模式案交例流在明確集里團組織方臟式之后，xx開始搭前建集團財組織架浪構(gòu)，把公司經(jīng)毫營活動的聾重心放在磚區(qū)域公司卡，項目層竹面決策權(quán)貓通過PMO體系下嗽放到區(qū)橡域公司持。第四部分xx投資管喘控模式一、公司全眠價值鏈紅投資管?？啬Ｊ桨附焕鱴x的PMO（Proj輪ect躺Mana明geme傷ntO犯ffic網(wǎng)e）即項目輝管理辦公凍室，是區(qū)標域公司項蘆目運營決陡策機構(gòu)。第四部瓶分xx投資管控閥模式二、項目決策航后投資管涉控組織案交例流項目運魔營管理舅系統(tǒng)第四部分xx投資管控工模式二、項目決認策后投攪資管控竟組織案交例流PMO體系主要斑由區(qū)域公音司會議管憤理系統(tǒng)、絲式項目進度傭計劃管理涉體系構(gòu)成升，同時結(jié)合合與PMO體系密快切相關(guān)抽的項目暢階段性險成果管賣理體系仆和知識荷管理體怒系構(gòu)成珠了xx項目運營柿管理體系筍的核心。xx的運營管資理體系以裝項目經(jīng)營盞會議為主丘線，通過漂節(jié)點的會釣議系統(tǒng)貫架穿整個項攜目經(jīng)營的趨流程。第四部炭分xx投資管的控模式二、項目決萄策后投宏資管控瓜組織案交例流運營管理糞體系的功每能運營管理體系內(nèi)容主要功能區(qū)域公司會議管理系統(tǒng)貫穿項目，實現(xiàn)PMO各項功能項目進度計劃管理體系目標細分，便于監(jiān)控項目階段性成果管理體系過程監(jiān)控，人員激勵知識管理體系沉淀知識，實現(xiàn)共享第四部斑分xx投資管控祖模式二、項目決策籌后投資管腫控組織案交例流PMO由區(qū)域里公司總辨經(jīng)理和楚各職能痛部門負槐責人組掙成，主男要是做弟好項目桐進度計較劃管理萍，這是xx決策管橋理的核調(diào)心。從嶺管理層愚面看，PMO系統(tǒng)實現(xiàn)云集團對各擠地項目的射有效監(jiān)控妹，從運作佩層面看，PMO系統(tǒng)大熊幅提高惜項目運邀作的效云率和各惱方協(xié)調(diào)通性。第四部分xx投資管控追模式二、項目決伍策后投腥資管控原組織案交例流PMO主要流寺程PMO邏輯關(guān)系PMO主要流程第四部您分xx投資管燥控模式二、項目決約策后投縫資管控冠組織案交例流PMO最高負責逆人一般為堤區(qū)域公司屈總經(jīng)理，劈燕以下情況總，由PMO最高負責堂人作最后錦的決定：申當PMO成員之骨間不能捆達成共選識；不翼能實現(xiàn)蟲相互承宮諾；資嚇源不能差完成相解互支持爭和配置摸時。PMO召集人則虛由區(qū)域公笨司總經(jīng)理院任命，負華責審核PMO會議議題漁，負責除PMO會議決策碼以外的項擋目溝通、桐協(xié)