國有土地拆遷補償條例解讀

解讀《國有土地上房屋

征收與補償條例》二0一一年三月提綱一、該條例的制訂背景和制訂過程二、該條例的主要內(nèi)容三、學(xué)習(xí)落實該條例的注意事項一、制訂背景和制訂過程--1991年，為規(guī)范城市建設(shè)中的拆遷行為，國務(wù)院制訂了《城市房屋拆遷管理條例》。--2001年，為適應(yīng)城市建設(shè)的新形勢，國務(wù)院修訂了《城市房屋拆遷管理條例》，對相關(guān)規(guī)定進行了完善。

但是，隨著時代的變遷，該條例越來越不適應(yīng)社會發(fā)展。

--2004年版《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”--2007年出臺的《物權(quán)法》也明確規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”

一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程拆遷中的“釘子戶”暴力拆遷--新條例的制訂工作從2007年就已經(jīng)啟動，最終于2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，并于2011年1月21日正式公布并施行。--該條例的制訂過程中，參與部門之多，社會關(guān)注度之高，應(yīng)該說是空前的。一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程指導(dǎo)思想：--第一，統(tǒng)籌兼顧。--第二，補償公平。--第三，程序參與和保障。二、條例的主要內(nèi)容（一）基本原則：--公平補償。條例第二條規(guī)定：“征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?-決策民主。強調(diào)的是百姓對決策過程的參與，或者說為了保證征收和補償行為的科學(xué)性。二、條例的主要內(nèi)容--程序正當(dāng)。該聽證的要聽證，該告知的要告知，該公開的要公開。涉及到個人權(quán)益時，個人要有話語權(quán)，要有機會為自己進行申辯。并注意公開程序的設(shè)計。--結(jié)果公開。在很多環(huán)節(jié)上都要強調(diào)公開。二、條例的主要內(nèi)容（二）征收與補償主體條例第四條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?-政府由管理者的角色徹底轉(zhuǎn)變?yōu)檎魇张c補償?shù)闹黧w。二、條例的主要內(nèi)容

房屋征收部門：（市、縣級人民政府確定）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。如果委托，則應(yīng)負責(zé)監(jiān)督并承擔(dān)法律責(zé)任。

房屋征收實施單位：受房屋征收部門委托，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。不得以營利為目的。二、條例的主要內(nèi)容條例第五條規(guī)定：“房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。“房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任?！倍l例的主要內(nèi)容

條例第六條規(guī)定：“上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。”“國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。”二、條例的主要內(nèi)容（三）征收制度

1.征收標(biāo)準：為“公共利益”才能征收。--何為公共利益？

二、條例的主要內(nèi)容1.國防和外交的需要；2.由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；二、條例的主要內(nèi)容4.由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。二、條例的主要內(nèi)容

2.形式要件--這些征用項目要列入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。--保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。二、條例的主要內(nèi)容

3、征收決定的程序

第1步：房屋征收部門擬定征收補償方案。要論證和公布，并征求公眾意見。因舊城區(qū)改造，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，要組織聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

第2步：要進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

二、條例的主要內(nèi)容

第3步：作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

第4步：市、縣級人民政府作出房屋征收決定。涉及被征收人數(shù)量較多時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。 征收決定應(yīng)當(dāng)用征收房屋的情況，國有土地使用權(quán)收回，補償方案、救濟事項等。二、條例的主要內(nèi)容

第5步：發(fā)布征收公告。公告后，不得在征收范圍內(nèi)新建、擴建、改建和改變房屋用途，違法者，不補償。相關(guān)部門停辦相關(guān)手續(xù)。

第6步：對被征收范圍內(nèi)房屋的情況進行調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

第7步：行政復(fù)議和行政訴訟。二、條例的嘉主要內(nèi)居容（四）補盟償制度1、補償伐標(biāo)準被征收房惹屋價值的羨補償：不君低于公告挽之日被征醉收房屋類姓似房地產(chǎn)無的市場價常格。因征收房蓬屋造成的科搬遷、臨白時安置的霉補償：支職付搬遷所窗需費用，崇臨時安置深費或提供服周轉(zhuǎn)用房川。停產(chǎn)停業(yè)攜的損失。二、條例的促主要內(nèi)異容2、優(yōu)先修補償和痕未登記眼的房屋肝補償征收個芹人住宅虹、被征員收人符交合住房仆保障條頌件的，肺作出房鬼屋征收破決定的幣市、縣辦級人民呀政府應(yīng)彈當(dāng)優(yōu)先吧給予住垃房保障賴。未登記越的房屋渡，應(yīng)進嗓行調(diào)查遼、認定穿和處理鋼。合法注的予以輝補償，習(xí)不合法誕的不予宣補償。二、條例的焦主要內(nèi)熊容3、補償方插式（1）貨幣補摟償。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)巴換：舊城糧區(qū)改造的寨，被征收淡人選擇在茅改建地段值進行房屋姨產(chǎn)權(quán)調(diào)換倉的，作出貌房屋征收強決定的市禾、縣級人溉民政府應(yīng)脂當(dāng)提供改躁建地段或朋就近地段芒的房屋。二、條例的主跡要內(nèi)容4、房屋創(chuàng)價值評苗估由房地產(chǎn)額評估機構(gòu)江評估。具帖體評估機案構(gòu)，由被映征收人協(xié)明商選定。媽協(xié)商不成杯，通過多屋數(shù)決定、津隨機選定顏等方式確叮定。房地產(chǎn)牢評估機晶構(gòu)應(yīng)當(dāng)旋獨立、酷客觀、計公正的原開展房歌屋征收日評估工續(xù)作，任候何單位輝和個人申不得干而預(yù)。評估辦法每由住建部歷制定，還贈在制定過鬼程中。二、條例的蒼主要內(nèi)趕容5、訂立補盈償協(xié)議房屋征收查部門和被舟征收人在浮雙方協(xié)商獎一致的基怪礎(chǔ)上，訂酬立補償協(xié)喝議。內(nèi)容鬼包括：補譽償方式、稿補償金額住和支付期憲限；產(chǎn)權(quán)揀調(diào)換房屋友的地點、而面積；搬互遷費、安箭置費；停嗓產(chǎn)停業(yè)損父失；搬遷佳期限、過善渡方式和產(chǎn)期限。二、條例的主襲要內(nèi)容6、補償決扇定條件：房餡屋征收部爺門和被征職收人在簽懇約期限內(nèi)尤達不成協(xié)崖議。被征收類房屋所澤有權(quán)人演不明確米的。房屋征攤收部門賴報請市豈、縣級資人民政怖府作出啦補償決鼓定。7、行政腥復(fù)議和告行政訴浙訟。二、條例的主何要內(nèi)容（五）偏執(zhí)行制挑度1、先補償釀、后搬遷柱。2、被征賊收人主古動履行祝。在補償協(xié)丙議約定或至者補償決恐定確定的謎搬遷期限煙內(nèi)完成搬啞遷。二、條例的主芝要內(nèi)容3、申請法伏院強制搬妨遷作出房偵屋征收察決定的叨市、縣粉級人民機政府申轟請人民公法院強概制執(zhí)行俯。申請書樂應(yīng)當(dāng)附就具補償吼金額和弓專戶存紙儲賬號習(xí)、產(chǎn)權(quán)傻調(diào)換房塘屋和周紅轉(zhuǎn)用房箏的地點哭、面積鞭等。4、房屋征親收補償檔斷案要將分赤戶補償蘆情況在畏房屋征拼收范圍鄉(xiāng)豐內(nèi)向被蘭征收人買公布。二、條例的暫主要內(nèi)閉容（六）法船律責(zé)任1、不履職麗的責(zé)任。人民政府愿的責(zé)任：絲式改正錯誤宇、賠償損目失；工作人牢員的責(zé)伙任：行追政責(zé)任群、刑事津責(zé)任。二、條例的帆主要內(nèi)盡容2、違法謀或非法就搬遷的繪責(zé)任。采取非法籌手段，如形采取暴力隊、威脅或除終止供水揪、供熱、陷供氣、供賽電和道路豎通行等非階法方式迫鬼使被征收鎮(zhèn)人搬遷，定給予行政臣處罰，嚴化重的給予德刑事制裁劍。3、用暴侮力手段許阻礙征然收與補攏償?shù)呢?zé)顛任。任何人采接取暴力手錯段阻礙的童，給予行側(cè)政處罰、廊嚴重的刑途事制裁。二、條例的主暢要內(nèi)容4、非法使槽用征收補陶償費用的暗責(zé)任。限期改隙正，對亭單位通焰報批評小，警告下；賠償宰。對個預(yù)人行政川處分或收刑事制幫裁。5、非法啄進行房蜓屋評估迎的責(zé)任讀。出具虛假替報告或者鍋有重大差灣錯的評估路報告，行標(biāo)政處罰或麻刑事制裁才。三、學(xué)態(tài)習(xí)落實地該條例而的注意梯事項1、配套制遍度的制定極。--各級政府艷部門應(yīng)當(dāng)建盡快完善斯相關(guān)的配丑套制度，眾保證該條醋例的可操梨作性。三、學(xué)濁習(xí)落實故該條例儉的注意仁事項2、工作人歇員的培訓(xùn)歌。--包括地僑方政府膊的領(lǐng)導(dǎo)住，尤其專是市縣嗓級政府傅領(lǐng)導(dǎo)。屑再就是歸征收管段理部門游的人員廉，實施足單位的吵人員，計具體操敢作人員俊等。--另外財玩政、發(fā)層改、土曲地、城粘市規(guī)劃支等相關(guān)代部門也殿要經(jīng)過委培訓(xùn)，僻熟悉相說關(guān)內(nèi)容肅。三、學(xué)習(xí)鍬落實該條選例的注