有關(guān)地價(jià)評(píng)估的一些認(rèn)識(shí)

地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系有關(guān)地價(jià)指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)評(píng)估方法—假設(shè)開發(fā)法（剩余法）建設(shè)用地、地價(jià)與城鎮(zhèn)化建設(shè)用地、地價(jià)與GDP建設(shè)用地、地價(jià)與交通一、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系觀點(diǎn)1，地價(jià)上漲是引起房?jī)r(jià)上漲的主要因素觀點(diǎn)2，地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的因素因素之一，但不是主要因素房?jī)r(jià)上漲的主要因素有：一、土地，二、市場(chǎng)供求（需求：自住、投資、投機(jī)），三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資，拉動(dòng)GDP，四、城市居民收入增加，購(gòu)買力增加，住房升級(jí)換代，五、城市更新改造、拆遷的被動(dòng)需求，六、建材漲價(jià)，七、投資渠道單一，股市不景氣，八、人民幣升值，九、城鎮(zhèn)化加速，九、開發(fā)商左右。概括：四方面：市場(chǎng)供求關(guān)系、開發(fā)成本、開發(fā)商利潤(rùn)、消費(fèi)心理預(yù)期。一、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系商品房定價(jià)（1）成本加成定價(jià)（成本＋利潤(rùn)），（2）盈虧平衡定價(jià)（收支平衡），（3）目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)，（4）需求導(dǎo)向定價(jià)，（5）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，等。介于以上，土地估價(jià)應(yīng)研究：征地補(bǔ)償費(fèi)用，拆遷成本，一級(jí)開發(fā)成本，建筑安裝成本，開發(fā)商利潤(rùn)，土地資源稀缺性，市場(chǎng)供求，GDP與地價(jià)，房地產(chǎn)周期，城鎮(zhèn)化速度，土地供應(yīng)，金融等。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)測(cè)算模型的選取地價(jià)指數(shù)的編制與一般物價(jià)指數(shù)的編制差異較大。特別是在權(quán)數(shù)的確定上。一般物價(jià)指數(shù)編制中，所用的資料都是商品流通過程中實(shí)際的商品交易數(shù)據(jù)。因此，物價(jià)指數(shù)公式中的權(quán)重可以從商品流通的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中求取。而地價(jià)指數(shù)測(cè)算中選取的樣點(diǎn)資料并非全都是真正的土地交易案例，地價(jià)的求取往往通過間接的方法。住宅用地地價(jià)主要通過從房?jī)r(jià)中剝離地價(jià)，商業(yè)地價(jià)則是主要通過從房屋租金中剝離地價(jià)，真正意義上的土地交易案例較少，無法確定從實(shí)際工作中取得各級(jí)各類土地的實(shí)際交易額，因此，在確定分類地價(jià)指數(shù)和地價(jià)總指數(shù)的計(jì)算公式時(shí)就無法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但為了盡量準(zhǔn)確反映地價(jià)的變化幅度，我們借鑒美國(guó)的一種股票價(jià)格指數(shù)：價(jià)值線綜合平均數(shù)。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以報(bào)告期流轉(zhuǎn)量作為權(quán)數(shù)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)價(jià)值線綜合平均數(shù)雖稱為平均數(shù)，實(shí)際上是一個(gè)股價(jià)指數(shù)，由美國(guó)價(jià)值線投資咨詢顧問處編制和發(fā)表。它包括了紐約證券交易所，美國(guó)股票交易所和場(chǎng)外交易市場(chǎng)（OTC）發(fā)行的主要股票。該指數(shù)的計(jì)算方法是不加權(quán)的幾何平均法，即以樣本中的N種的價(jià)格相對(duì)數(shù)之積，開N次方根。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)拉氏或帕氏公式。公式中的權(quán)重，多采用土地面積或宗地個(gè)數(shù)。筆者認(rèn)為以土地面積或宗地個(gè)數(shù)作為土地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)的權(quán)重是不合理的：①在分級(jí)分類地價(jià)指數(shù)的測(cè)算中，若以所選樣本的土地面積或樣本個(gè)數(shù)作為價(jià)格的權(quán)重，由于樣本是人為選取的，樣本的土地面積或個(gè)數(shù)會(huì)直接影響地價(jià)指數(shù)的大小。因此，地價(jià)指數(shù)會(huì)被人為地增大或減小，使得地價(jià)指數(shù)不能客觀反映地價(jià)的變動(dòng)情況。②在地價(jià)類指數(shù)或總指數(shù)的測(cè)算公式中，若以各級(jí)各類土地的面積或各類土地的面積作為權(quán)重，由于各類或各級(jí)土地的面積在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的，而且土地面積的大小不能反映土地市場(chǎng)交易額的大小或交易頻繁程度，因此，以土地面積為權(quán)重測(cè)算的地價(jià)指數(shù)不能客觀反映價(jià)格變動(dòng)中的市場(chǎng)交易量（或頻率）的影響因素。比如某城市一級(jí)商業(yè)用地的價(jià)格變動(dòng)較大而且交易活躍、交易量大但土地總面積較小，其他級(jí)別的商業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)小且交易量很少但土地總面積很大，根據(jù)價(jià)格指數(shù)理論，土地交易市場(chǎng)上價(jià)格的總體變動(dòng)是由一級(jí)商業(yè)用地起主要作用，但若用土地面積作為權(quán)重計(jì)算出的價(jià)格指數(shù)會(huì)呈相反趨勢(shì)。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)采用價(jià)值線綜合平均數(shù)或者說幾何平均數(shù)來測(cè)算地價(jià)指數(shù)有以下優(yōu)點(diǎn)：①在目前我們無法獲取土地交易市場(chǎng)上的客觀交易額的情況下，采用價(jià)值線綜合平均數(shù)法，避免了用土地面積或宗地個(gè)數(shù)為權(quán)重而帶來的人為偏差。②價(jià)值線綜合平均數(shù)法在過去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期中，計(jì)算股票價(jià)格指數(shù)取得了很大成功，在價(jià)格指數(shù)的測(cè)算中值得借鑒。③價(jià)值線綜合平均數(shù)法簡(jiǎn)潔、明了，操作性強(qiáng)。尤其是在土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，交易活躍的城市，采用該方法會(huì)簡(jiǎn)化大量不必要的工作量，而且能很客觀地反映地價(jià)的變動(dòng)程度。二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)（2）各類指數(shù)測(cè)算模型①分級(jí)分類指數(shù)樣本宗地為某類某級(jí)土地中的標(biāo)準(zhǔn)宗地或交易地價(jià)樣點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價(jià)內(nèi)涵一致，交易地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)在用于地價(jià)指數(shù)測(cè)算前首先參照標(biāo)準(zhǔn)宗地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修正，而且在樣點(diǎn)選取時(shí)遵守地價(jià)區(qū)域均勻分布的原則，所以樣本宗地設(shè)置中使它們的地價(jià)標(biāo)示水平大致相似，因而權(quán)重均為1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i級(jí)j類指數(shù);Pt:樣本宗地現(xiàn)期價(jià)格P0:樣本宗地基期價(jià)格nij:j級(jí)i類樣本宗地的個(gè)數(shù)二、有關(guān)地價(jià)指數(shù)②分類指數(shù)以i類各級(jí)指數(shù)的乘積求j次方根，得出i類指數(shù)。

Ii--i類地價(jià)指數(shù)；Iij—j級(jí)i類地價(jià)指數(shù)。③總指數(shù)城市土地價(jià)格總指數(shù)等于城市各類土地價(jià)格指數(shù)的幾何平均數(shù)

I---地價(jià)總指數(shù)；Ii--i類地價(jià)指數(shù)（如商業(yè)地價(jià)指數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)等）。三、中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)

研究意義描述寫字樓價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，反映寫字樓市場(chǎng)供求變化揭示寫字樓價(jià)格的宏觀水平，預(yù)測(cè)寫字樓價(jià)格未來走勢(shì)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展，便于投資者選擇合適的投資時(shí)機(jī)完善寫字樓價(jià)格公布制度，加強(qiáng)寫字樓價(jià)格管理為房地產(chǎn)稅收提供依據(jù)提高市場(chǎng)通明度，符合WTO規(guī)則為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整提供重要參數(shù)為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與寫字樓價(jià)格動(dòng)態(tài)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)體系建立數(shù)據(jù)基礎(chǔ)三、中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)成本投入法加權(quán)平均法重復(fù)交易法特征價(jià)格法中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)樣本的確定交易價(jià)格指數(shù)樣本數(shù)量：銷售樓盤采取全面抽樣，要求所選樣本應(yīng)該是拿到銷售許可證的并且已銷售2-3個(gè)月的項(xiàng)目（銷售量已超過85%的寫字樓應(yīng)該剔除）。租金指數(shù)樣本數(shù)量：全面覆蓋寫字樓面積在1萬(wàn)平方米以上的所有項(xiàng)目；寫字樓面積在1萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，按上述抽樣原則抽取30個(gè)樣本。樣本采集時(shí)點(diǎn)：每月最后一個(gè)星期五。樣本采集的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：指數(shù)測(cè)算中所需的基本數(shù)據(jù)為每個(gè)寫字樓的交易價(jià)格（實(shí)際成交價(jià)格）和租賃價(jià)格（實(shí)際租金，不含物業(yè)管理費(fèi)）（以離采集時(shí)點(diǎn)最近的一筆合同為準(zhǔn)）。具體數(shù)據(jù)包括：交易價(jià)格/實(shí)際租金、交易（出租）面積、交易（出租）時(shí)間、以及當(dāng)期建筑面積、樓層面積、層高。中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樓層：通過大量調(diào)查及分析，為消除寫字樓不同樓層對(duì)指數(shù)造成的偏差，我們把7層作為10層以上寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)樓層，將3層作為10層以下寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層。標(biāo)準(zhǔn)層是指數(shù)測(cè)算的基本平臺(tái)，所有當(dāng)期調(diào)查的價(jià)格（租金）都要轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)層的價(jià)格或租金，以利于消除由于樓層變化而產(chǎn)生對(duì)指數(shù)波動(dòng)的偏差。樣本數(shù)據(jù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)單位。（1）交易價(jià)格的單位為元/平方米，租金單位為元/平方米·天；（2）幣種：采用人民幣計(jì)算，外幣幣種一律按交易期間匯率折算，并注明折算比率；（3）涉及面積指建筑面積，單位為平方米。中關(guān)村寫字樓價(jià)格指數(shù)建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模型，以消除不同樓層對(duì)價(jià)格指數(shù)測(cè)算造成的偏差。為此，我們根據(jù)數(shù)據(jù)抽樣規(guī)則，抽取37個(gè)樣本，求取各層均價(jià)，并將層數(shù)與價(jià)格建立回歸模型，經(jīng)綜合分析，得出以下標(biāo)準(zhǔn)化處理模型：1、對(duì)于10層以上的在租寫字樓：樓層和價(jià)格之間存在高度相關(guān)（r=0.858）；樓層和價(jià)格之間的線形關(guān)系：Y=0.024*X+4.067（可決系數(shù)=0.839）；7層定為標(biāo)準(zhǔn)層，由于7層成交價(jià)格與報(bào)價(jià)的偏差最小。中關(guān)村厚寫字樓矮價(jià)格指蠅數(shù)對(duì)于10層以下的簡(jiǎn)在租寫字得樓：樓層和價(jià)桑格之間存恐在一定相撐關(guān)（r=0圣.71蜘73）；樓層和泉價(jià)格之懸間的線地形關(guān)系砌：Y=0.貫0859杜*X+3洞.202（可決系異數(shù)=0猾.51根45）；3層定為水標(biāo)準(zhǔn)層捏，由于3層成交哪價(jià)格與掙報(bào)價(jià)的斯偏差最朗小。對(duì)于在籃售寫字侵樓：樓層和價(jià)覆格之間存孕在高度相磚關(guān)（r=0濤.95躺29）；樓層和價(jià)革格之間的命線形關(guān)系擺：Y=99戀.89*腿X+11速475.英44（可決鈴系數(shù)=0寒.90燙8）；10層以上起以7層為標(biāo)準(zhǔn)籃層，10層以下以3層為標(biāo)準(zhǔn)郊層。中關(guān)村去寫字樓既價(jià)格指淚數(shù)根據(jù)抽總樣調(diào)查們所獲得岡上述數(shù)漸據(jù)，采并用拉氏結(jié)公式，憂測(cè)算中領(lǐng)關(guān)村寫禽字樓租覺金指數(shù)棒和價(jià)格呆指數(shù)：中關(guān)村清寫字樓烤價(jià)格指據(jù)數(shù)四、假趙設(shè)開發(fā)隊(duì)法（剩揉余法）馮長(zhǎng)春北京大學(xué)石不動(dòng)產(chǎn)研擁究鑒定中腥心北京大連學(xué)環(huán)境竄學(xué)院城尼市與區(qū)梯域規(guī)劃去系二零零齒六年四擁月一、定訪義假設(shè)開興發(fā)法又漆稱剩余酷法、預(yù)迎期開發(fā)彎法、倒預(yù)算法等籍。它不湊僅被大尖量用于升房地產(chǎn)出價(jià)格評(píng)優(yōu)估，而昏且也是錫房地產(chǎn)辨開發(fā)項(xiàng)催目投資憑分析的抗常用方霜法。其拴基本思肯路是通冶過對(duì)房懷地產(chǎn)開節(jié)發(fā)項(xiàng)目洽的成本胖與效益喘分析，踐從房地潮產(chǎn)開發(fā)磁項(xiàng)目的仗預(yù)期總慕收入或睬房?jī)r(jià)中膨扣除各搜項(xiàng)開發(fā)諷費(fèi)用、躲銷售費(fèi)詢用、銷枕售稅金贈(zèng)及開發(fā)終商利潤(rùn)歉后，倒取算出估此價(jià)對(duì)象田房地產(chǎn)習(xí)的價(jià)格槳。二、剩項(xiàng)余法的攀理論依議據(jù)及基飄本思路簡(jiǎn)而言之曠，剩余法墨測(cè)算地價(jià)飲的理論依既據(jù)是采用縫倒算的公葬式，計(jì)算連出在房地謙產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中踏，完全由饑土地產(chǎn)生辜的超額利遞潤(rùn)部分，址即地價(jià)。杏剩余法的額理論基礎(chǔ)險(xiǎn)可以追溯喊到18世紀(jì)著名挺古典經(jīng)濟(jì)響學(xué)家亞當(dāng)·斯密（Ada扯mS賽mit耐h）關(guān)于思地租原鑄理和19世紀(jì)區(qū)位讀論的創(chuàng)造賽人杜能關(guān)彈于農(nóng)業(yè)區(qū)出位論的論鋪述當(dāng)中。尿杜能在《獨(dú)立國(guó)懸同農(nóng)業(yè)乖和國(guó)民鎖經(jīng)濟(jì)關(guān)貍系》一書曾指艷出：“有遵一田莊，煌莊上全部舟房屋、樹殊木、垣籬中都遇焚毀倚，凡想購(gòu)哈置這一田斗莊的人，宰在估值時(shí)揮總首先考仗慮，田莊禿建設(shè)完備愈之后，這洗塊土地的至純收益是麗多少，然昏后扣除建阻造房屋等多投資利息突，根據(jù)剩間余之?dāng)?shù)確躍定買價(jià)。趙”可以說扯，這是最板早關(guān)于剩沉余法基本彼思想的闡型述。二、剩余帳法的理論起依據(jù)及基偵本思路剩余法諷的基本藝思想也觀可用這漫樣一個(gè)捏假想的勝例子來頃形象地毛表達(dá)“漠假如有企一家土樣地即將哀出讓，不地產(chǎn)商揉就需首克先研究筐該宗土梳地的內(nèi)軟外條件永，如面贊積大小勞、周圍等環(huán)境、煤允許用批途、規(guī)袍劃設(shè)計(jì)陪要求以鬼及規(guī)定服的容積謀率、覆勒蓋率等少。根據(jù)超土地的豈內(nèi)外條每件，按兇最高效王用和最粘佳利用追原則進(jìn)外行規(guī)劃潑設(shè)計(jì)和塞開發(fā)建濁設(shè)，然冒后預(yù)測(cè)歐開發(fā)完司的建筑鳥物連同須土地轉(zhuǎn)貧讓出去氣的價(jià)格銀，以及睬建造建東筑物所軋花費(fèi)的西建筑費(fèi)伯、專業(yè)爬費(fèi)、測(cè)芒量費(fèi)、贏銷售費(fèi)角和投資數(shù)利息、上開發(fā)利囑潤(rùn)、稅間收等等扶之后，奪再?gòu)念A(yù)牌測(cè)的土釣地與其堤上建筑夠物的共違同轉(zhuǎn)讓右價(jià)格即迅樓價(jià)中吧，減去副建筑費(fèi)左、專業(yè)梳費(fèi)、利畫息利潤(rùn)娃和稅收半之后，匪就可得傘到房地糾產(chǎn)開發(fā)叔商購(gòu)買化這宗土傲地所能蝴承受的菠最高價(jià)馬格。三、基本挎公式地價(jià)＝李樓價(jià)－廳建筑費(fèi)攏－專業(yè)諸費(fèi)用－斥利息－硬發(fā)展商利潤(rùn)－雞稅金式中：（1）建筑費(fèi)依抄據(jù)社會(huì)一吸般發(fā)生費(fèi)份用及行業(yè)鍬慣例預(yù)算罪；（2）專業(yè)喬費(fèi)用包器括建筑薪師、工騙程師、哨測(cè)量師誦的收費(fèi)排，一般施以占建筑費(fèi)蒜的百分子比i計(jì)算，即擺：專業(yè)費(fèi)匯＝建筑費(fèi)×I；（3）正常利稀息率為r，則利息褲＝（建筑斤費(fèi)＋專業(yè)睜費(fèi)＋地價(jià)忠）×r；（4）正常煮利潤(rùn)率創(chuàng)為p，則利潤(rùn)坊＝（建筑岸費(fèi)＋專業(yè)隊(duì)費(fèi)＋地價(jià)是）×p；（5）與地包價(jià)有關(guān)座的稅收洲為t，（6）按上述窄每項(xiàng)費(fèi)用伯的具體計(jì)迫算方法匯染總，即可云得到：地價(jià)＝樓煙價(jià)－建筑越費(fèi)－建筑隸費(fèi)×i－（建筑臟費(fèi)＋專業(yè)櫻費(fèi)＋地價(jià)）×r－（建筑石費(fèi)＋專業(yè)碼費(fèi)＋地價(jià)管）×p－t。三、基間本公式整理上變式，剩北余法評(píng)庫(kù)估地價(jià)復(fù)的公式翼又可表秧示為：待開發(fā)土糕地價(jià)格指違開發(fā)前的工“生地”議或“素地鞭”的價(jià)格淘，用原價(jià)她倒算法。搏具體計(jì)算公史式為：四、難凍點(diǎn)與問脹題大家知道姑，房地產(chǎn)察開發(fā)項(xiàng)目湖從投資建征設(shè)到竣工客驗(yàn)收交付報(bào)使用需要沫一定的周用期，在這斤一周期過屑程中，房嫁地產(chǎn)開發(fā)征的各項(xiàng)資脾金費(fèi)用的危投入和回海收都與它安們發(fā)生的目時(shí)點(diǎn)緊密政相關(guān)，即銷資金的時(shí)奶間價(jià)值運(yùn)姿動(dòng)形態(tài)時(shí)嶺刻貫穿于壁房地產(chǎn)開胞發(fā)的全過熔程中。據(jù)腿此，假設(shè)歌開發(fā)法中肉所涉及的獨(dú)土地取得破與開發(fā)費(fèi)牧用、建筑瞞費(fèi)用、專型業(yè)費(fèi)用等始的投入和利銷售收入雹的獲取都宗表現(xiàn)為開俘發(fā)周期內(nèi)算不同時(shí)段脂上的現(xiàn)金千流動(dòng)量，援充分反映極出資金運(yùn)銀用的時(shí)間白價(jià)值規(guī)律缸特征，因陳此，假設(shè)補(bǔ)開發(fā)法在喜實(shí)際評(píng)估怕中運(yùn)用的沒關(guān)鍵是判斷好各早項(xiàng)費(fèi)用發(fā)梨生的時(shí)點(diǎn)理，運(yùn)用資敲金時(shí)間價(jià)勒值運(yùn)動(dòng)規(guī)疊律進(jìn)行估燥算，才能勸使估算的掩結(jié)果準(zhǔn)確鑒可靠。但是，目蓬前的問題療就在于有溪關(guān)估價(jià)書捷籍對(duì)假設(shè)噸開發(fā)法所飼涉及的各柏項(xiàng)費(fèi)用和頓銷售收入拿等指標(biāo)的矩時(shí)間價(jià)值濱運(yùn)動(dòng)規(guī)律者闡述得不何清楚或理坊解不一致妄，從而造節(jié)成實(shí)際評(píng)壩估結(jié)果的涼偏差。針錦對(duì)這一情虛況，現(xiàn)就留假設(shè)開發(fā)裕法的具體堡計(jì)算公式報(bào)、利息、獄利潤(rùn)的計(jì)酒算等問題圣進(jìn)行討論暴。四、難點(diǎn)濃與問題（一）關(guān)謹(jǐn)于計(jì)算方辮式的選擇從資金程的時(shí)間眾價(jià)值計(jì)潑算角度戒考慮，窩假設(shè)開媽發(fā)法的首計(jì)算方曲法可分湯為動(dòng)態(tài)脆和靜態(tài)錘兩種方歇式。所謂動(dòng)態(tài)鋒方式，就恭是考慮貨采幣時(shí)間價(jià)振值對(duì)房地頌產(chǎn)價(jià)格的幟影響，從紅復(fù)利計(jì)算同公式出發(fā)瘦，運(yùn)用折袋現(xiàn)現(xiàn)金流呼的方法逐弊一考慮不絡(luò)同時(shí)點(diǎn)的變資金變化約情況來估侵算待估房肝地產(chǎn)的價(jià)袍值。靜態(tài)方蔬式，則旨不考慮尸貨幣的鉛時(shí)間價(jià)祝值，僅放從單利杠計(jì)息的方角度著喊眼，考登慮利息蓮支出作遣為一項(xiàng)掏投資機(jī)巨會(huì)成本舌對(duì)房地鼻產(chǎn)價(jià)格答的影響祥。因此柳，在實(shí)艱務(wù)評(píng)估填中，動(dòng)能態(tài)與靜俱態(tài)評(píng)估沸方法的美運(yùn)用，膏應(yīng)針對(duì)稈不同的議估價(jià)對(duì)妹象和估糕價(jià)目的乏進(jìn)行選總擇。（一）資儉金的時(shí)間匙價(jià)值一個(gè)房地憂產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)腎目的建設(shè)桿過程往往葵要持續(xù)較姓長(zhǎng)時(shí)間，眉而投資的紀(jì)資金支出與，大多在逢建設(shè)初期榆發(fā)生；投原資的收益塘大多在建父設(shè)后期發(fā)支生；這些桌資金的流岸出和流入駱發(fā)生在不潔同的時(shí)期視。因此，蔽要評(píng)價(jià)投遣資方案是地否可行，搭必須將這芹些現(xiàn)金流揉量折成到機(jī)同一時(shí)點(diǎn)穴才具可比夢(mèng)性。這樣廁，折現(xiàn)率衫（）的選苗擇必須能春反映“資換金的時(shí)間曬價(jià)值”和否“未來不浮確定因素香所帶來的岔風(fēng)險(xiǎn)”，丙即：折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)普酬率+風(fēng)險(xiǎn)率（一）姥資金的偷時(shí)間價(jià)步值你有6個(gè)橘子、3個(gè)蘋果、1塊手表仗。如果存這三件愧商品是葛市場(chǎng)上煩主要的恥商品，炎你可以租根據(jù)價(jià)道格進(jìn)行它三種商昌品的交膛換，賣逝出你所蕩有的商架品，以猜?lián)Q取你仆想要的詢商品。鴉為了計(jì)國(guó)算你所摘擁有的薦商品，文以它們額的價(jià)值證來計(jì)算姜是一種屋有用的剩方式。杏這樣，晶我們可歪以對(duì)差斑異巨大乳的商品劈燕進(jìn)行比滅較，這嫁種比較吊是為了文方便各紋種商品鞠的買賣管，而不比是為了西消費(fèi)（餅即使用愿）。我她不喜歡蔥鉆石，絲式我喜歡調(diào)冰淇淋鉤蛋筒，幟但是只扇要我進(jìn)膛入了市弓場(chǎng)，我敬寧愿擁效有1克拉的鉆怕石，而不翠要冰淇淋儲(chǔ)蛋筒，不妙管冰淇淋肅有多好吃釀。（一）證資金的奴時(shí)間價(jià)弟值同樣的方羽法可以用鴨來為各種震商品定價(jià)癥，而不受囑時(shí)間的限便制。假設(shè)袖我得到了鳥兩份雇傭歇合同：哈閃佛大學(xué)以榜年薪8萬(wàn)鵝美元雇傭慎我10年取;耶魯大喇學(xué)準(zhǔn)備第突一年給我敵6.2萬(wàn)趴美元，但奏是保證在寺隨后的9尊年里，他染將以每年疏4000噸美元的幅奶度給我增似加工資。巡壽雙方都以貢10年為脫期限，以粉10年的衣工資換取左我10年鑄工作（1糧0年的工遭資換取他還們所要的穴物品）。曬應(yīng)該接受暢哪一份合灶同呢？要拿知道錢的亡價(jià)值每年瀉都在變化國(guó)。（一）決資金的經(jīng)時(shí)間價(jià)潑值為了便于偶比較，我潑用今天的叫現(xiàn)值衡量資兩份報(bào)價(jià)南。假如我殊今年以1鞭0％的利賠率借入1清000美窗元，明年?yáng)|我要?dú)w還伍1100平美元。按片現(xiàn)值計(jì)算漫，我借入勇的100乓0美元等拔于110色0美元。騾如果我把丑10年的恐工資總和圾按照1.傭1的比率侵折算，我述將得出每住一方出價(jià)割的現(xiàn)值，名應(yīng)該接受汪哪一份合廣同就一目棕了然了。（一）資芒金的時(shí)間謎價(jià)值先計(jì)算哈筋佛的報(bào)價(jià)圣，每一年夫我的收入活是8萬(wàn)美侄元，它的浩現(xiàn)值就是扯8萬(wàn)美元圓。第二年第的8萬(wàn)美手元可以借籍用公式$技8000拐0/1.兄1轉(zhuǎn)換成穿第一年的庸價(jià)值（現(xiàn)永值）；如交果我在第努一年借入搬這筆錢，勵(lì)我正好用褲第二年的愉收入還清擱這筆借款求。第三年青，8萬(wàn)美端元的現(xiàn)值航是$80幟000/竊(1.1越*1.1窗)，以此焰類推。將燭表1－1哄的第三欄苗中的所有饞數(shù)目相加善，我們得譽(yù)出哈佛1妹0年報(bào)價(jià)夏的現(xiàn)值總糠和為54注0723做美元。相組當(dāng)于我在救第一年借涂入這個(gè)數(shù)幅目，然后額用整整1也0年的收驗(yàn)入償還。（一）資橋金的時(shí)間膀價(jià)值年數(shù)哈佛的年薪哈佛年薪的現(xiàn)值耶魯?shù)哪晷揭斈晷降默F(xiàn)值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562總計(jì)$540723$519782表1－1兩份工無作的比電較（一）資盤金的時(shí)間畜價(jià)值用同樣飯的計(jì)算疑方法，樣我得出撫了耶魯10年報(bào)價(jià)咽的現(xiàn)值什，他的安報(bào)價(jià)比叮哈佛低課。通過掙恰當(dāng)?shù)呢?cái)借貸比布較，哈瘦佛提供轟的每一場(chǎng)筆年收調(diào)入都可疤以轉(zhuǎn)換股成耶魯憶提供的襖年收入書，并且退還有盈吧余，由構(gòu)此可以丙清楚的棚看出，盜哈佛的級(jí)報(bào)價(jià)比匹較符合寨我的利唱益。這幫就如同在價(jià)值100美元的商舒品顯然高殿于價(jià)值90美元的旬商品，墓如果我瞞們通過箭商品出村售獲得100美元，對(duì)再用這暢筆錢購(gòu)江買價(jià)值90美元的商咸品，顯然屋有10美元的剩到余，這就隙是我們的羞收益。利用這器種現(xiàn)值劃計(jì)算方括法。我竿們可以盈對(duì)任何月一筆投鼠資項(xiàng)目增、雇用撫合同或械類似的偽經(jīng)濟(jì)行證為作出都評(píng)估。慰我們只溉要能夠摟按時(shí)間住順序?qū)⑷踢@些經(jīng)螞濟(jì)行為合的收益徹（為正施）或成詢本（為驅(qū)負(fù)）一痛一列出泊，就會(huì)觀一清二各楚。如拍果你必澇須從中壇作出選聚擇，你康顯然會(huì)吼選擇現(xiàn)惕值高的氧一列數(shù)伯值。（一）關(guān)事于計(jì)算方津式的選擇我認(rèn)為龜：適合路用動(dòng)態(tài)跌方式計(jì)園算的情僻況有：待開發(fā)饅的土地目?jī)r(jià)格評(píng)沈估；待拆遷改印造的再開違發(fā)房地產(chǎn)板價(jià)格評(píng)估捎；已完成袋拆遷的驅(qū)空地的類地價(jià)評(píng)祥估；正在建設(shè)漿的房地產(chǎn)休價(jià)格評(píng)估員；需要改造止的舊有房桐地產(chǎn)價(jià)格償?shù)脑u(píng)估；待開發(fā)敬房地產(chǎn)劇項(xiàng)目的努預(yù)期投臟資利潤(rùn)裂估算；開發(fā)項(xiàng)目熔需控制的種最大成本城費(fèi)用，以及開局發(fā)商試跑圖獲得租擬開發(fā)蘆場(chǎng)地的槽最高承找受價(jià)格籃。（一）闊關(guān)于計(jì)練算方式含的選擇上述情況摘，都需要撐對(duì)市場(chǎng)進(jìn)稿行分析后顏，預(yù)估開肅發(fā)周期內(nèi)自各項(xiàng)投資彩費(fèi)用發(fā)生御在不同時(shí)膨點(diǎn)的金額桿，以及預(yù)身測(cè)開發(fā)周添期末房屋詢的預(yù)期售拌價(jià)和銷售隙總收入、藏銷售總費(fèi)驢用、稅金黎、利潤(rùn)等褲，然后利棋用不同的景貼現(xiàn)期和掉貼現(xiàn)率將吳它們折現(xiàn)投到開發(fā)期嚼初或估價(jià)鏡時(shí)點(diǎn)，從竭而得到所梯要求的估感價(jià)結(jié)果。原所以，用包動(dòng)態(tài)計(jì)算需方式比較僻合適。（一）安關(guān)于計(jì)飼算方式俊的選擇靜態(tài)方簽式主要唯適合現(xiàn)牧有新舊冒房地中艷的地價(jià)龍?jiān)u估。海因?yàn)橐焉鹘ǔ傻你U房屋價(jià)朱格，可上通過市墾場(chǎng)比較尼法直接趟求得，顫建筑費(fèi)朗用和其盼他各項(xiàng)孝費(fèi)用均固可根據(jù)塞當(dāng)前市溉場(chǎng)上的歡正常一女般情況敢預(yù)算，仔或直接桐用成本洲法測(cè)算笑建筑物紹的價(jià)格扁，然后著從房?jī)r(jià)摸中扣除腔，即可含得到估侍價(jià)時(shí)日懲的土地鐵價(jià)格，栽所以，鋼適宜用賊靜態(tài)方洲式測(cè)算缸。（一）關(guān)盆于計(jì)算方世式的選擇另外，堂應(yīng)注意答兩點(diǎn)：默其一，彩動(dòng)態(tài)與佩靜態(tài)方吵法不能以在同一甩評(píng)估項(xiàng)鮮目中混誤合使用款，這樣攔不僅會(huì)逢產(chǎn)生重麥復(fù)計(jì)算碑，而且縣使估算燒結(jié)果出傻現(xiàn)偏差今；其二巴，同一第項(xiàng)目不聲能用兩掉種方法雹分別計(jì)茂算，這螞樣有可板能出現(xiàn)便測(cè)算結(jié)麥果差別昂較大，鄉(xiāng)豐給人產(chǎn)市生評(píng)估境方法不坊科學(xué)合院理的印豎象，使須評(píng)估價(jià)輕格的可紡信程度嗓受到影熄響。下白面的例撿題中就帝存在這湊些問題萍。[例題1]某七通一利平的空地瘡，面積1200平米，刷允許用拳途為商舟住混合術(shù)樓，容果積率7，覆蓋率刑≦50％，土地婚使用年限50年。1992年8月出售，晚求購(gòu)買價(jià)白。其他估體價(jià)條件：受（1）設(shè)計(jì)建苗筑面積840眼0平方米，14層，1～2層120梳0平方米用滾于商業(yè)，3～14層720賄0平方米魂用于住負(fù)宅；（2）開發(fā)費(fèi)秧用估計(jì)：胖總建筑費(fèi)600萬(wàn)元，專羽業(yè)費(fèi)為建杏筑費(fèi)的6％，利剖息率10％，稅費(fèi)逐按樓價(jià)的4％計(jì)；（3）建設(shè)共旅需3年完成（礙到199跳5年8月），第跨一年投入50％的總送建筑費(fèi)恐，第二代年投入30％，第三跟年投入20％；（4）假設(shè)建睬成后即可狐全部售出孤，預(yù)計(jì)當(dāng)劉時(shí)售價(jià)商正業(yè)樓3000元/平方米，情住宅樓1800元/平方米土，投資漠利潤(rùn)率噴為20％。該題的計(jì)斑算過程與宅結(jié)果為：總樓價(jià)穩(wěn)＝[(30煤00×1前200)免÷(1＋10％)3]＋[(1榜800斯×72啟00)紗÷(1＋10％)3]＝1244蜓1528（元）（2）總建額筑費(fèi)＝[(60輩0000成0×50％)÷(1＋10％)0.5銳]＋[(6駐000賣000她×30％)÷(尖1＋10％)1.笛5]＋[(60瓦0000橫0×20％)÷(弓1＋10％)2.示5]＝536靜618來2（元）（3）總地西價(jià)＝[12患441徹528－5366渡182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－1244革1528美×4％]÷(1＋10％＋20％)＝349廉943淹7（元）（4）單地巷價(jià)＝349踏943峰7÷1陣200＝2916（元/平方米率）這一估齡價(jià)過程井存在如桐下問題約：（1）動(dòng)態(tài)方漏法和靜態(tài)你方法混用搬?？倶莾r(jià)益、總建筑科費(fèi)的計(jì)算腦采取折現(xiàn)橡現(xiàn)金流的增動(dòng)態(tài)計(jì)算止公式；地懲價(jià)計(jì)算卻廊直接套用足靜態(tài)計(jì)算挖的理論公殿式。（2）利息販計(jì)算存齡有偏差棗，與假瞎設(shè)開發(fā)孤法的總湊體評(píng)估否思路矛珠盾。以垮土地利馬息支出忙和建筑星費(fèi)利息頃支出為屬例，兩饅者的計(jì)釀算過程絮為（10％為年朗利率）族：土地利息菜＝地價(jià)×10％；建筑費(fèi)擦利息支貌出＝各死年建筑數(shù)費(fèi)的折延現(xiàn)值之乞和×10％地價(jià)在羅項(xiàng)目開害發(fā)之初聲支付，啄按本題固折現(xiàn)思妻路考慮濫，理應(yīng)社不再存棄在土地貞利息支萄出因素屈；并且豈本題利月息支出雕的算法辛，應(yīng)理麗解為僅描是一年蝴內(nèi)發(fā)生毛的費(fèi)用鉛，是按麻單利計(jì)萄算的結(jié)知果。同兔樣道理疫，分年墳支出的灶建筑費(fèi)拖折現(xiàn)之融后，利希息因素踩業(yè)已考構(gòu)慮在內(nèi)現(xiàn)；在折界現(xiàn)基礎(chǔ)惑上按單應(yīng)利方式沈加算一晉年利息剩，無疑抖折現(xiàn)和戲計(jì)算方時(shí)法思路罵自相矛羅盾，結(jié)朵果有一作定重復(fù)碌計(jì)算。餓此外，壘依照總跌體評(píng)估知的思路至，各項(xiàng)狂費(fèi)用的告計(jì)算應(yīng)脆統(tǒng)一到顏某一時(shí)搞點(diǎn)上，揀而且再慌逐步分芒解，本借題算法贈(zèng)與此有紗悖。鑒于上述戒分析，本紀(jì)題按不同頂?shù)乃悸酚邪櫜煌恼⒋_解法，乘具體如下抄：靜態(tài)計(jì)盟算思路縫（將計(jì)洪算時(shí)點(diǎn)吳定在銷諸售時(shí)）按本題給忍定條件，勺實(shí)際發(fā)生穴的各項(xiàng)收那支為：總除樓價(jià)165拼6萬(wàn)元，乎總稅費(fèi)66.究24萬(wàn)元，總建筑費(fèi)600萬(wàn)元，忽總專業(yè)模費(fèi)36萬(wàn)元。總利息支川出＝總地蒸價(jià)×10％×3＋第一聽年建筑疫費(fèi)和專菌業(yè)費(fèi)×2.5撇×10％＋第輩二年建之筑費(fèi)和芬專業(yè)費(fèi)×1.5吳×10％＋第蠅三年建去筑費(fèi)和枝專業(yè)費(fèi)×0.洲5×1服0％）＝0.3×總地價(jià)急＋600×（1＋6％）×(5豈0％×2.5衫×10％＋30％×1.州5×1隱0％＋20％×0.5沈×10％)＝0.3索×總地價(jià)支＋114痛.48逮(萬(wàn)元)總利潤(rùn)＝厭（總建筑職費(fèi)＋總專湖業(yè)費(fèi)＋總半地價(jià)）×20％＝0.2×總地價(jià)＋127貍.2（萬(wàn)元）單位地褲價(jià)＝總習(xí)地價(jià)÷土地面章積＝3956（元/平方米?。?2)動(dòng)詠態(tài)計(jì)算思洲路之一（革假設(shè)利息吵計(jì)利潤(rùn)）總樓價(jià)和安總建筑費(fèi)別都參照例園題1的原韻解法，分濤別為12磚4415殘28元和康5366補(bǔ)182元襲?？偟貎r(jià)乏＝[(毫124秩415調(diào)28－吐536遷618泥2)×能(1+煉6％＋蛇20％滅＋6％壁×20怨％)－忘124衛(wèi)415摧28×裙4％]耍÷(1囑＋20帝％)＝盞426擁507辛0（元烏）單位地價(jià)絞為355觸4元/平池方米。（3）動(dòng)態(tài)潮計(jì)算思速路之二耳（假設(shè)降利息不待計(jì)利潤(rùn)披）總利潤(rùn)田＝（總更地價(jià)＋秀總建筑稠費(fèi)實(shí)際呆投入額耗＋總專鄙業(yè)費(fèi)實(shí)存際投入胡額）×20％÷（1＋10％）3＝0.15兼03×總地價(jià)外＋955御672柔.43總地價(jià)椒＝[12效441屯528－5366救182×（1＋6％）－955漸567掌2.4嘆3－124膛415窩28×瘦4％]÷（1＋0.1克503） ＝4607婚530（元）單位地受價(jià)為384尸0元/平方米。從以上計(jì)貫算結(jié)果看忌，靜態(tài)方留法計(jì)算的碧單位地價(jià)燃為3956元/平方米，箱而動(dòng)態(tài)方甩法計(jì)算結(jié)轎果為355場(chǎng)4元/平方米，域兩者相差402元/平方米。煎所以說，蜻不能用兩似種方法同影時(shí)評(píng)估同帥一項(xiàng)目。孫另外，動(dòng)復(fù)態(tài)方法中滾，利息計(jì)并利潤(rùn)和不餡計(jì)利潤(rùn)也葵相差了近300元/平方米。（二）傻關(guān)于利回息額的螺計(jì)算投資利息廚額的計(jì)算采是假設(shè)開請(qǐng)發(fā)法中較槽復(fù)雜的一滅步，應(yīng)注董意：（1）地價(jià)款效一般是在帥投資項(xiàng)目嘆開發(fā)期初餡一次性投尼入，若采廊用動(dòng)態(tài)計(jì)腳算方法時(shí)碼，按資金時(shí)間價(jià)值尚運(yùn)動(dòng)規(guī)律旬，不存在被地價(jià)利息企支出問題中，故不需熄要進(jìn)行折暴現(xiàn)。（2）采用誘動(dòng)態(tài)計(jì)屠算方法絕時(shí)，建辦筑費(fèi)用多、專業(yè)法費(fèi)用和敘其他費(fèi)頂用的折襪現(xiàn)過程森中已含滔有利息曉的支出蹤蝶，無需略單獨(dú)再標(biāo)進(jìn)行利嗽息一項(xiàng)嚷計(jì)算，息否則，駐就產(chǎn)生佳重復(fù)計(jì)顆算，例挪題1中就存宅在此問包題。（3）計(jì)息綢期應(yīng)根爹據(jù)投入爪資金的擇時(shí)點(diǎn)及閉其持續(xù)驕過程確重定，若返是年初梯投入，骨計(jì)息期生為一年困，年中訓(xùn)投入或沒日均勻艙投入，狐計(jì)息期程為1/2年。動(dòng)態(tài)倚方式計(jì)息島期是開發(fā)京期末向開沉發(fā)期初折孔算，而靜拒態(tài)方式則殊是開發(fā)期賞初向開發(fā)驅(qū)期末推算鄉(xiāng)豐。（三）關(guān)筍于開發(fā)商訊利潤(rùn)的計(jì)冒算1.目前，咐我們看困到的房遷地產(chǎn)估余價(jià)書籍沙，計(jì)算偉開發(fā)商臂利潤(rùn)的無方法有億三種：饞（1）以房批地產(chǎn)開發(fā)總收躬益或開祥發(fā)總價(jià)岔值為基讓準(zhǔn)，計(jì)鑒算開發(fā)久商利潤(rùn)供；（2）以房肝地產(chǎn)開換發(fā)投資敞總成本禮為基準(zhǔn)抵，計(jì)算踩開發(fā)商賀利潤(rùn)；洪（3）以總地問價(jià)、總建培筑費(fèi)用、欄總專業(yè)費(fèi)音用之和為問基準(zhǔn)，計(jì)暗算開發(fā)商壘利潤(rùn)。這涂三種方法游究竟哪種識(shí)更為合理抓，需要進(jìn)佛一步研究軌，但從開讓發(fā)利潤(rùn)率似來看，三鑄者的關(guān)系倚應(yīng)為：（1）＜(2)＜(3)。2.如果總利榜潤(rùn)的計(jì)算調(diào)基數(shù)是總孟地價(jià)、總廁建筑費(fèi)用呀和總專業(yè)裂費(fèi)用三者療之和，在代采用動(dòng)態(tài)普方式計(jì)算產(chǎn)時(shí)，不應(yīng)是以折現(xiàn)后鑰的總建筑蜘費(fèi)用和總荷專業(yè)費(fèi)用旱加總地價(jià)畢之和為基然數(shù)計(jì)算利架潤(rùn)額。因照為，按“鵲折現(xiàn)過程援即計(jì)算過敏程”這一松觀點(diǎn)，折握現(xiàn)后的總穿建筑費(fèi)和稠總專業(yè)費(fèi)途中已包含資利息在內(nèi)脆，以致無毅形中，利研息也計(jì)了賴?yán)麧?rùn)。另勾外，應(yīng)注福意利潤(rùn)的蛇取得應(yīng)在郵商品房售暖出之時(shí)，淚無銷售收板入則無利穴潤(rùn)可言。竟因此，總時(shí)利潤(rùn)值也耐應(yīng)進(jìn)行折娃現(xiàn)，以與礙其他指標(biāo)旬相統(tǒng)一。荷據(jù)此分析使，例題1中，總利涂潤(rùn)的正確初計(jì)算式應(yīng)益為：總利潤(rùn)網(wǎng)＝（總煮地價(jià)＋岸總建筑目費(fèi)實(shí)際片投入額筐＋總專呆業(yè)費(fèi)實(shí)羨際投入開額）×20％÷（1＋10％）3＝（總地凡價(jià)＋600愚000糧0＋360淘000）×20％÷（1＋10％）3＝0.1忠503說×總地價(jià)濫＋955廟672未.43五、建設(shè)支用地、地致價(jià)與城鎮(zhèn)籍化、GDP等的關(guān)系腎分析北京大趨學(xué)不動(dòng)從產(chǎn)研究敢鑒定中謊心The看Cent園reo擱fRe飛alE戶stat魄eSt蝕udie揪san勵(lì)dAp凱prai截sals。PKU馮長(zhǎng)春北京大學(xué)獻(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)研絮究鑒定中在心北京大碎學(xué)城市手與區(qū)域沾規(guī)劃系2006年4月昆蹦明一、建設(shè)潤(rùn)用地、地兄價(jià)與城鎮(zhèn)誰(shuí)化的關(guān)系惰分析北京大學(xué)匆不動(dòng)產(chǎn)研腫究鑒定中墾心The毅Cent膀reo田fRe痛alE嶄stat肌eSt識(shí)udie疑san借dAp索prai醒sals。PKU我國(guó)城藥鎮(zhèn)化經(jīng)鮮歷的階支段一、建庭設(shè)用地扁與城鎮(zhèn)辦化的關(guān)襖系分析根據(jù)中填國(guó)統(tǒng)計(jì)覺年鑒的捎數(shù)據(jù)，198搬4-2響003年，我育國(guó)城市涉化水平懇從23.扔01%上升到40.瞎53%，年均增喂長(zhǎng)0.8腦8%；在城市術(shù)建設(shè)用地債方面，根離據(jù)《城市建粉設(shè)統(tǒng)計(jì)事年報(bào)》提供的餐資料，冊(cè)同期我槐國(guó)城市病建設(shè)用籌地由8480赴.4km叮2，增至2897巾1.9k掙m2，建設(shè)闊用地面煎積增加刑了240%，年均增陽(yáng)長(zhǎng)率為12%?？梢哉f悟，城市化墨的發(fā)展在患一定程度陸上推動(dòng)了汽建設(shè)用地曬的擴(kuò)展。1984亦-200窩1年，建底設(shè)用地點(diǎn)增加了64%，年均增桶長(zhǎng)率為6.3本9%；而同甜期城市慮非農(nóng)業(yè)麥人口增洗加41%，年均折增長(zhǎng)率蜘為4.3招9%?？梢妵诔鞘杏脿€地增長(zhǎng)升率已超豪過城市慌人口增巾長(zhǎng)率。一、建底設(shè)用地剖與城鎮(zhèn)巡壽化的關(guān)延系分析北京大學(xué)既不動(dòng)產(chǎn)研扶究鑒定中微心The暴Ce項(xiàng)ntr絞eo舅fR港eal摟Es琴tat蝴eS蟻tud相ies蹄an浴dA乎ppr登ais投als。PKU北京市霧近年城薪市化水碎平與建粱設(shè)用地蘭規(guī)模關(guān)享系分析北京泥市1994－2003年的數(shù)據(jù)油情況，發(fā)研現(xiàn)在城市否化發(fā)展的盛不同階段械（不同的猶城市化水零平），對(duì)膝建設(shè)用地歲的增量需肝求也不盡辣相同，呈轎現(xiàn)出一定菜的階段性夏變化規(guī)律續(xù)，這與我漂國(guó)特色的霜城市化發(fā)災(zāi)展、土地誼利用情況陡都有一定熄的關(guān)系。工業(yè)化各貝個(gè)階段對(duì)狼土地結(jié)構(gòu)蠢的影響北京大予學(xué)不動(dòng)挺產(chǎn)研究針鑒定中齡心The婚Ce興ntr速eo呢fR出eal誘Es漲tat拌eS槳tud痛ies除an狗dA押ppr針ais素als。PKU一、建迎設(shè)用地燭與城鎮(zhèn)績(jī)化的關(guān)悲系分析如上圖所溫示，在工凡業(yè)化初期慶，大機(jī)器腥工業(yè)體系柔正在建立洽之中，工愁業(yè)迅猛發(fā)雄展，城市污用地規(guī)模走增大，城晝市內(nèi)部或陰郊區(qū)興建虎大量工業(yè)吵區(qū)，城市變呈同心圓已式向外擴(kuò)產(chǎn)展，工業(yè)嬸用地面積世隨工業(yè)的孕高速發(fā)展猶不斷擴(kuò)大露。工業(yè)化中憤期，工業(yè)攻成為國(guó)民溫經(jīng)濟(jì)的主滴體，工業(yè)粱結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換放加快，工兩業(yè)部門門稼類齊全，共工業(yè)內(nèi)部末的產(chǎn)業(yè)聯(lián)婆系更加密蹤蝶切，工業(yè)孔區(qū)域開始廁由分散走毀向集中。乖這一時(shí)期跨由于城市善人口的增寄加，基礎(chǔ)爪設(shè)施的完震善，居住連用地比重肚不斷上升脆。工業(yè)化后弄期，第三腥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值鑼接近或超愈過工業(yè)產(chǎn)屬值，居住恨區(qū)快速發(fā)伙展，工業(yè)鉤區(qū)只單純沉的承擔(dān)“極生產(chǎn)功能寶”，居住披用地的比病重不斷上勢(shì)升，同時(shí)尿帶動(dòng)商業(yè)誘、廣場(chǎng)、悉道路、綠統(tǒng)地等各類蛙用地比重看大幅上升英。此時(shí)期萬(wàn)工業(yè)以高避技術(shù)為特蠻點(diǎn)，土地碰的產(chǎn)出效奔率大幅提效高，工業(yè)仍用地的比告重減小。北京大學(xué)柜不動(dòng)產(chǎn)研罰究鑒定中秘心The居Cent雖reo痕fRe規(guī)alE悟stat純eSt職udie癥san欺dAp妻prai圣sals。PKU城市化、粥工業(yè)化影溉響建設(shè)用蛛地需求的顯動(dòng)力機(jī)制北京大必學(xué)不動(dòng)鄉(xiāng)豐產(chǎn)研究礦鑒定中兼心The防Cent組reo塔fRe扒alE畢stat拾eSt撲udie攏san雪dAp貿(mào)prai冶sals。PKU隨著城市蘋城市化、賴工業(yè)化的響發(fā)展，產(chǎn)骨生了各種結(jié)驅(qū)動(dòng)力，耍包括經(jīng)濟(jì)黑發(fā)展、產(chǎn)攝業(yè)變遷、阻科技進(jìn)步康、人口增肥長(zhǎng)等，各肯種驅(qū)動(dòng)力垂綜合影響積建設(shè)用地遵的需求，蔬使建設(shè)用犯地的規(guī)模蒸不斷擴(kuò)展患，土地利究用結(jié)構(gòu)不豆斷演變。遵同時(shí)，隨住著人流、駐物流、信止息流、能暖量流的流民動(dòng)傳播，極對(duì)自然環(huán)膀境和資源仿也帶來了蛙一定的影喜響，當(dāng)自呈然環(huán)境和羊資源條件復(fù)不堪重負(fù)販的時(shí)候，籍也會(huì)約束米城市工業(yè)羞化、城市僻化的發(fā)展妻。工業(yè)化城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)變遷驅(qū)動(dòng)力科技進(jìn)步驅(qū)動(dòng)力人口增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力規(guī)模擴(kuò)展結(jié)構(gòu)演變自然環(huán)境與資源人流物流信息流能量流反饋與約束合力建設(shè)用地城市化撤、工業(yè)猛化發(fā)展靠的速度犧對(duì)土地?cái)R利用的戶影響1）巴西肉的過度仇城市化20世紀(jì)70年代以頓前，巴應(yīng)西大力萍推行工授業(yè)優(yōu)先賄發(fā)展政薯策，以脊圖民族貫獨(dú)立和祥國(guó)家強(qiáng)啄大。在怪傳統(tǒng)工當(dāng)業(yè)部門姨沒有得的到改造全的情況桂下，在定少數(shù)大告中城市部集中大薄量資金減、人力茂、物力顏進(jìn)行大殼規(guī)模工倒業(yè)化建婦設(shè)，城半市化速洗度迅速堆提高。究早在20世紀(jì)90年代初雅，城市虹化水平電已達(dá)到75％，出現(xiàn)險(xiǎn)了“過渡站城市化”還的現(xiàn)象。難然而，其申農(nóng)業(yè)用地俯的利用率廈低下，生劉態(tài)破壞嚴(yán)聾重，形成好了惡性循飾環(huán)。2）印度的縫滯后城市焦化從20世紀(jì)60年代起，忘印度農(nóng)業(yè)禿國(guó)內(nèi)生產(chǎn)乓總值中的儲(chǔ)比重明顯拾下降，但虛是其農(nóng)業(yè)寺人口比重戀缺高居不誦下，城市兼化水平較羅低。工業(yè)慈在農(nóng)村分他散布局，步占用大量畝耕地，土凝地利用效掛益較差，西也造成了據(jù)嚴(yán)重的環(huán)葉境污染，會(huì)影響農(nóng)地兔質(zhì)量。據(jù)配統(tǒng)計(jì)，印脾度全國(guó)70％以上的博地表水遭母到了污染旱。其次，輔城市化水嘆平滯后、樸失業(yè)與人趴口增長(zhǎng)等潛存在惡性役循環(huán)，也搖增加了對(duì)婦土地需求糾的壓力，占影響生態(tài)傻環(huán)境和土澤地質(zhì)量的暴提高。3）臺(tái)灣地唉區(qū)的均衡功發(fā)展型城盈市化臺(tái)灣地條區(qū)的經(jīng)稀濟(jì)發(fā)展術(shù)在相當(dāng)濱長(zhǎng)的時(shí)鳳間內(nèi)始射終把勞須動(dòng)密集司型的輕毯工業(yè)放砍在工業(yè)勤化的首立位，吸火納了大售量的農(nóng)爛業(yè)剩余分勞動(dòng)力繡，同時(shí)探對(duì)農(nóng)業(yè)動(dòng)實(shí)行有位效的保郊護(hù)，在拳實(shí)現(xiàn)城愚市化的的同時(shí)，維農(nóng)地資摔源也得漸到了合終理的利蠅用和保巴護(hù)。其領(lǐng)城市化鄰率從195驗(yàn)2年的47.6第%一直上升陶，到90年代初隨已達(dá)到80％多，而畝耕地面積殃在90年代后期焰還維持在1952年的水盈平。北京大細(xì)學(xué)不動(dòng)期產(chǎn)研究雀鑒定中珍心The疊Ce杠ntr費(fèi)eo庸fR劇eal昂Es貿(mào)tat冠eS泰tud瘡ies重an礎(chǔ)dA瘦ppr鹿ais現(xiàn)als。PKU臺(tái)灣之滿所以能透夠?qū)崿F(xiàn)少耕地面社積、城許市化水賢平、經(jīng)僚濟(jì)發(fā)展蓬和人口跪的同步檢增長(zhǎng)主撇要緣由胸有以下版幾個(gè)方照面：土地開術(shù)發(fā)。為俗了確保飽糧食生設(shè)產(chǎn)與經(jīng)鹿?jié)l(fā)展蝴對(duì)土地維的需求粥，臺(tái)灣硬不斷開牌發(fā)山坡己地、海稱埔地與網(wǎng)河川地倡等邊際灰土地，哭以增加筐耕地及乳其他用沈地。土地重劃妙。土地重碎劃是提高釣土地利用鐘效率、緩浴解土地資罵源稀缺的均一種重要規(guī)手段，臺(tái)籠灣土地重兄劃包括農(nóng)值地重劃與答市地重劃.集中的城捧市化道路途。臺(tái)灣走咸的是一條壇典型的集雨中型城市攏化道路，次其城市化賊過程是人觸口從農(nóng)村粉及小城鎮(zhèn)樓地區(qū)向西刑海岸城市萍移動(dòng)的過畏程，結(jié)果海形成臺(tái)北士、臺(tái)中和幫高雄三大獸都市區(qū)。而集中型城繞市化模式印是對(duì)資源釘環(huán)境的恰謠當(dāng)回應(yīng)，醫(yī)這與美國(guó)色的模式正將好相反，愛體現(xiàn)了不淺同人地關(guān)貨系下的不追同取向。一、建供設(shè)用地首與城鎮(zhèn)鄉(xiāng)豐化的關(guān)聞系分析正確的除城市化縱道路（雷政策）貨和適當(dāng)皇的城市吧化速度舍，對(duì)于京實(shí)現(xiàn)土臉地資源肆保護(hù)、姻土地合矛理利用輔和農(nóng)業(yè)貸可持續(xù)桿發(fā)展具細(xì)有十分紗重要的湯作用。墻巴西、西印度、斧臺(tái)灣地默區(qū)在土只地利用掛、保護(hù)描上出現(xiàn)鍬的不同寧結(jié)果，錯(cuò)原因雖集然是多僅方面的管，但城良市化道仁路和形港態(tài)的不去同也是嘩一個(gè)重進(jìn)要的原譯因。我雹國(guó)現(xiàn)有凍城市化疲水平明權(quán)顯滯后穗于工業(yè)叮化的發(fā)謊展，在脂這樣的竹背景下射，我國(guó)嗽的建設(shè)挽用地需杰求會(huì)有悔怎樣的廳影響？坑我國(guó)應(yīng)右該選擇熱怎樣的芹城市化駛道路？營(yíng)需要多撿大的建團(tuán)設(shè)用地儉規(guī)模來?yè)熘С趾褪诒Ｕ?？蠅?duì)于不低同發(fā)展占階段的碗?yún)^(qū)域，駕怎樣因情地制宜塊的制定及土地政抹策？這槳些都是選我們亟針待解決螺的問題土。城市化慎的過程征是土地給集約利光用的過抽程誠(chéng)然，職無論從紅土地投忍入強(qiáng)度巨，土地討產(chǎn)出效戴益等各咸個(gè)方面罷來看，螺城鎮(zhèn)建崇設(shè)用地舒的集約魔利用程酒度要遠(yuǎn)牽大于農(nóng)牌村建設(shè)朵用地，儀在城市褲化的過欺程中必銜然促進(jìn)插了土地金的節(jié)約權(quán)、集約么利用。塊我國(guó)城抄市化、炭工業(yè)化盼過程中殖建設(shè)用編地使用拿效率有疼怎樣的竊發(fā)展趨止勢(shì)？同睛世界其漫他國(guó)家廣相比，壟我國(guó)土燭地集約欄利用的至問題在場(chǎng)哪里？壓怎樣才藥能在城廁市化進(jìn)貝程中使程土地利瞎用效率脆維持在鳴較高的撒水平之辟上？如何滿俱足城市卸化的土顛地需求從上文附的分析狹來看，鉆在一定撫時(shí)期內(nèi)向，城市仔化、工嚴(yán)業(yè)化對(duì)堂建設(shè)用小地存在既需求，騙需要有澆一定量逃的建設(shè)面用地來令保障社遭會(huì)的發(fā)肚展。但霞是，是上不是城舞市化水續(xù)平提高大就一定撇意味著巨建設(shè)用切地總量柜的增加竟以及耕騎地的減顫少呢？城鎮(zhèn)建常設(shè)用地物需求的磨來源主辟要為兩翼個(gè)方面齊：外延櫻式擴(kuò)張博和內(nèi)涵杏式挖潛羞。外延批式擴(kuò)張范包括農(nóng)爐用地轉(zhuǎn)稅用和未守利用地襯開發(fā)；啄內(nèi)涵式奴挖潛主浪要針對(duì)陽(yáng)存量建問設(shè)用地納，即存量量城鎮(zhèn)亮建設(shè)用貫地和農(nóng)立村集體膨建設(shè)用聾地。如黃果選用御適合的胳建設(shè)用亦地開發(fā)豎模式，掘配以內(nèi)集涵式挖充潛方式制對(duì)城鎮(zhèn)所、農(nóng)村多建設(shè)用訪地進(jìn)行冒合理的疲整理、低改造、浴開發(fā)，肺就在一噸定程度援上解決衛(wèi)了二者后之間的月矛盾。于如何在筍不同的樓環(huán)境、比條件下屠，確定享適宜的捏開發(fā)模研式？如顯何以建躲設(shè)用地她的供應(yīng)帳保障社葉會(huì)城市波化、工弓業(yè)化發(fā)岡展的要獻(xiàn)求？這笨些都是攀解決矛山盾的關(guān)勻鍵問題撥，有必熄要進(jìn)行厚系統(tǒng)的銜研究二、建編設(shè)用地帳與GDP關(guān)系分擋析建設(shè)用地籍規(guī)模和結(jié)蓄構(gòu)影響GDP總量GDP是全社會(huì)黎勞動(dòng)力、舉資產(chǎn)、土應(yīng)地、技術(shù)南等諸多因印素的函數(shù)壩。GDP=具f(L,道K,T,薪E…N)。建設(shè)澆用地作扛為土地像利用中構(gòu)創(chuàng)造價(jià)充值和財(cái)悲富的一叛部分，北是影響餃國(guó)內(nèi)生赴產(chǎn)總值GDP的重要因跌素。同時(shí)監(jiān)生產(chǎn)函數(shù)槽也表明在薄一定技術(shù)慌條件下，仔特定投入莊品組合有尺效使用能蕩夠帶來最信大產(chǎn)出的沉可能性，燒也即在給賤定技術(shù)下穴，勞動(dòng)、邪資本、土扔地等投入查數(shù)量與產(chǎn)戰(zhàn)出GDP之間具裙有對(duì)應(yīng)全關(guān)系，嘩當(dāng)除土榴地以外醫(yī)的經(jīng)濟(jì)竹變量不姻可變時(shí)棋，土地懲的規(guī)模海數(shù)量也堅(jiān)是不可抬變的。二、建設(shè)積用地與GDP關(guān)系分析與1990年相比班，到2001年全國(guó)建漸設(shè)用地一昨共增加5632萬(wàn)畝，平膨均每年增饞加512萬(wàn)畝。辨其中199嚴(yán)0－1996年建設(shè)低用地增國(guó)加3722萬(wàn)畝，同貼期GDP增加493探37億元，平色均每年增洪加822萍3億元。199婦6－200救1年建設(shè)葡用地增納加191鉤0萬(wàn)畝，贏平均每扇年增加382萬(wàn)畝，悶對(duì)應(yīng)的GDP增加值為2804激9億元，平活均每年增雜加5610億元。十甜一年平均筑每增加1億元的GDP，建設(shè)用擠地增加728畝，其弊中，199智0－1996年每增翻加1億元GDP，建設(shè)腐用地增逮加754畝，1996－2001年每增加1億元GDP，建設(shè)蛛用地增舌加681畝。總體吃上，隨著綠經(jīng)濟(jì)的發(fā)群展和人均GDP的增長(zhǎng)耍，單位慢面積建訪設(shè)用地環(huán)的產(chǎn)出哪也相應(yīng)讓增加，勢(shì)每增加1億元GDP的建設(shè)單用地增譽(yù)加量呈前現(xiàn)遞減亮趨勢(shì)。二、建設(shè)撞用地與GDP關(guān)系分析1.建設(shè)用地媽增加值（△C）我國(guó)目利前正處雕于由農(nóng)脂業(yè)社會(huì)齊向工業(yè)網(wǎng)社會(huì)的糞過渡時(shí)續(xù)期，工瞎業(yè)化、朽城市化荒進(jìn)程加閃快，經(jīng)寶濟(jì)發(fā)展托的途徑粉主要是存依靠外量延擴(kuò)張葡。比如辮，基礎(chǔ)描設(shè)施建今設(shè)、城插市規(guī)模姑擴(kuò)張，牲采掘業(yè)府、加工迎業(yè)和第亂三產(chǎn)業(yè)鳴也主要倦是依靠吼增量，閃等等，取都要占揭用大量腦的土地問資源，縮慧而上述痰產(chǎn)業(yè)的拆發(fā)展都情會(huì)體現(xiàn)杰在GDP的增長(zhǎng)上根。因此，母在我國(guó)完淚全實(shí)現(xiàn)工付業(yè)化之前謠，GDP增長(zhǎng)也主種要依靠建器設(shè)規(guī)模、峽投資規(guī)模周的增長(zhǎng)，拉依靠資源犧的投入，財(cái)土地資源聞的投入也福是必然的姓。另外，楚資源的投知入產(chǎn)出比挑也是隨著肌經(jīng)濟(jì)發(fā)展腎水平的提桐高而提高尊，單位土肺地資源的燈投入所得壞到的GDP也將提攏高。2.人均GDP人均GDP是反映剩經(jīng)濟(jì)發(fā)紹展水平柏的重要論指標(biāo)。您隨著人嫁均GDP的增長(zhǎng)，必單位GDP所消耗的魄資源呈現(xiàn)度下降趨勢(shì)昌，土地資線源的投入克也會(huì)減少圣。3.G殺DP增加值?。ā鱃）GDP的增加與次建設(shè)用地續(xù)的增加密論切相關(guān)。測(cè)通過對(duì)大插量統(tǒng)計(jì)數(shù)醋據(jù)的分析闊，找出建爪設(shè)用地增憐加與GDP增長(zhǎng)的相掉關(guān)關(guān)系，街建立數(shù)學(xué)艷模型，并負(fù)依據(jù)未來GDP增長(zhǎng)指標(biāo)猶，預(yù)測(cè)對(duì)暴建設(shè)用地糾的需求。4.單位GDP增加所如需建設(shè)槐用地的機(jī)增加（△C/△韻G）按照經(jīng)換濟(jì)發(fā)展貞規(guī)律，伐單位GDP所需建設(shè)瞧用地應(yīng)當(dāng)葡隨著人均GDP的增長(zhǎng)而幟下降，這奮是經(jīng)濟(jì)增術(shù)長(zhǎng)所帶來躲的勞動(dòng)生乏產(chǎn)率提高速的結(jié)果。人均GDP變化與撒建設(shè)用繁地面積坡變化具默有如下婦特征：（1）“人均GDP焰”很大或綢者很小斗時(shí)，每擱增加一轎億元GDP需要新增刊建設(shè)用地暑較少，低返于565畝；（2）當(dāng)LnX取其均適值時(shí)，盛即8.4顛805，函數(shù)取寫得最大值僻，此時(shí)X=4夸819左右，者說明“殼人均GDP”在481部9元/人左右徐時(shí)，每張?jiān)黾右或T億元GDP需要占駕用的建僑設(shè)用地偏相對(duì)最磁大，為598畝；（3）“人均GDP僵”小于481菊9元/人，隨著蠟人均GDP的減少隊(duì)，每增奏加一億盜元GDP需要占副用的建怕設(shè)用地伸也相應(yīng)甜的減少測(cè)。如在200溉0元的基冷礎(chǔ)上，啄減少100邁0元，相刻應(yīng)的單猶位GDP建設(shè)占絞地大約病平均減閣少6.2怨6畝左右叔（可以瓜通過近桶似公式華估計(jì)）直。（4）“人飼均GDP”大于4819元/人，隨著溝人均GDP的增加隔，每增遲加一億晶元GDP需要占用屈的建設(shè)用鍬地反而減紫少；如在100縮慧00元的基礎(chǔ)繪上，增加150錢00元，相應(yīng)艷的單位GDP建設(shè)占擊地大約廚減少8.89畝左右。柔（可以通百過近似公輔式估計(jì)）（5）人均GDP大于481示9元/人，每增拿加一億元GDP需要占套用的建丸設(shè)用地壩減少，股但減少術(shù)的速度附逐漸趨委緩，所鳴表現(xiàn)的翻曲線逐竟?jié)u趨平渠。（6）總體組的變化與規(guī)律為躲：隨著傳人均GDP的增加免，單位GDP占地的瓜數(shù)目也性相應(yīng)增恐加，當(dāng)少人均GDP指數(shù)超過孝一定數(shù)值附后，如500蛙0元/人左右籌，隨著茄人均GDP的增加揭，每增寺加一億悲元GDP需要占用壤的建設(shè)用它地反而會(huì)勵(lì)減少，但芝減少的速衫度逐漸趨膀緩。實(shí)證分析（1）九十年嚷代以來一聾直到二十幅一世紀(jì)的呈今天，我淚國(guó)各級(jí)各滲類開發(fā)區(qū)終方興未艾鍬，城市化宰進(jìn)程不斷弦加快。然超而這些都靠是與經(jīng)濟(jì)橫發(fā)展和資償本積累分宋不開的。賞據(jù)調(diào)查，遵在開發(fā)區(qū)蝦建設(shè)中，口每平方公諒里的基礎(chǔ)拆設(shè)施建設(shè)(七通一英平)投資平均伍為2-3億元人鬼民幣。挖人均GDP低，反盒映了經(jīng)斬濟(jì)發(fā)展相水平不侮高，大胃規(guī)模建渠設(shè)的能就力有限甘。按照榮線性分肆析的結(jié)黃論，也建就是人涼均GDP達(dá)到5000元人民湖幣（相球當(dāng)于600美元左右咳）作為分遼水嶺。（2）人均GDP不足5000元人民民幣，當(dāng)皆地的投傲資不足飲，主要匙是依靠技農(nóng)業(yè)生碎產(chǎn)增加招收入，GDP的增長(zhǎng)使也主要斤依靠大蹲農(nóng)業(yè)。免建設(shè)用德地增加詳很少，鞏因此每茄增加一上億元GDP所需新增卸建設(shè)用地放自然也少?zèng)?。?）人均GDP在500辜0元人民幣潤(rùn)左右，投鏟資能力增襯強(qiáng)，人均GDP增長(zhǎng)仍栗然依靠臟農(nóng)業(yè)的動(dòng)潛力已提經(jīng)不大至。要想斜加快GDP的增長(zhǎng)，爪必然要轉(zhuǎn)械向工業(yè)和慰城市服務(wù)籌業(yè)等，但搜由于是剛胡剛起步，權(quán)工業(yè)、服磁務(wù)業(yè)的勞棟動(dòng)生產(chǎn)率悶較低，單敵位投資的抬產(chǎn)出也較屈低。因此晴，人均GDP每增加一橡億元需新僚增建設(shè)用弄地也最高算。（4）人均GDP接近500掏0元人民通幣，即600美元左右功，人們初丈步解決了唯衣食，便筋開始轉(zhuǎn)向艇解決住的池問題，建鐘房用地大妙幅度增加志。我國(guó)蘇粉南地區(qū)及掙浙江福建槐廣東一帶贈(zèng)的第一輪耀建房熱出附現(xiàn)在八十詢年代中期等，當(dāng)時(shí)除亡蘇州、無互錫、溫州蜓和珠江三迷角洲的一鋒些市縣人南均GDP已經(jīng)達(dá)到費(fèi)或接近800美元外，鋒而它們周校圍的多數(shù)挑市縣處于500低-60陽(yáng)0美元的鈔水平，魄從而引兆發(fā)了當(dāng)忠地的建膨房熱。（5）人均GDP大于5000元，經(jīng)爐濟(jì)發(fā)展偷已經(jīng)有疑了一定錯(cuò)的基礎(chǔ)提，勞動(dòng)驚生產(chǎn)率媽也相對(duì)皮較高，幣開始追議求單位欲資本、錦土地的員投入產(chǎn)漸出率，沉每增加鏟一億元烏的新增舟建設(shè)用早地開始潮下降。（6）土地的統(tǒng)投入產(chǎn)出襯率也是有慘極限的，士按照邊際截效益遞減嘩規(guī)律，到壟了一定水伸平之后單敢位土地上巧的投入產(chǎn)恨出率將呈倡現(xiàn)下降趨盈勢(shì)，必須鳴增加土地?zé)煹耐度?。土地收益便邊際遞減刪性級(jí)差地租涌原理說明魂，在同一置塊土地上猜連續(xù)追加紡?fù)顿Y，這營(yíng)塊土地所煮產(chǎn)生的級(jí)射差地租II是隨投資損量邊際遞凈減的，因鄙此土地的崗集約利用太有一定的栗限度。當(dāng)買建設(shè)用地梢開發(fā)的邊誕際成本超攏過邊際收矮益時(shí)，建減設(shè)用地產(chǎn)米生的收益耽開始遞減撒，拿到全智社會(huì)的范病圍來看，底即國(guó)內(nèi)生還產(chǎn)總值GDP增加的愉比例低裁于投入乘勞動(dòng)力段與資本急的增加酬比例。仔由此可古見，在宇一定的凳技術(shù)、狐經(jīng)濟(jì)條除件下，揚(yáng)建設(shè)用句地開發(fā)猛必須注凡意投資明的強(qiáng)度謀，確定遇適當(dāng)?shù)哪弁顿Y結(jié)柱構(gòu)，不埋斷改進(jìn)予技術(shù)，刃以便提鵝高建設(shè)夢(mèng)用地利展用的經(jīng)柔濟(jì)效果肯，防止益出現(xiàn)建嘩設(shè)用地饒報(bào)酬遞楊減的現(xiàn)鈴象。建設(shè)用每地利用雁結(jié)構(gòu)建設(shè)用地歇?jiǎng)澐譃榫庸P住用地、直公共設(shè)施閱用地、工刺業(yè)用地、虜倉(cāng)儲(chǔ)用地甜、對(duì)外交溪通用地、范道路廣場(chǎng)歲用地、市貌政設(shè)施用環(huán)地、綠地姥、特殊用懲地等。城俊市建設(shè)用燥地利用結(jié)罩構(gòu)的調(diào)整柄必然引起喉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)群的調(diào)整。室由于第三掉產(chǎn)業(yè)用地襪比第二產(chǎn)貿(mào)業(yè)集約,而且效益祖也高,比重的提蔽高,則會(huì)引鞋起GDP的變化露。這說湊明產(chǎn)業(yè)葛結(jié)構(gòu)的通微小調(diào)腦整帶來典的城市穩(wěn)用地效開益變化多非常顯記著。建設(shè)用地努空間結(jié)構(gòu)由于土地蔥資源具有館集聚效應(yīng)結(jié)和規(guī)模效都應(yīng)的特性麥，建設(shè)用鐮地的空間餐結(jié)構(gòu)則是蘆影響產(chǎn)出冤效應(yīng)的重俯要因素。天一方面，莖閑置土地些在空間上妥阻隔了同矮種性質(zhì)用樣途建設(shè)用倉(cāng)地的利用箭效率，造腥成建設(shè)用碗地分散化弓，不利于旅經(jīng)濟(jì)的發(fā)岡展。另一許方面，同冤種用途建愿設(shè)用地利雀用空間分藍(lán)布分散化推，例如工躍礦用地的灑零散化，銳則較之土節(jié)地的集約覺利用的產(chǎn)獵出水平相辦對(duì)較低。GDP的總量和間結(jié)構(gòu)反映刺了建設(shè)用梨地的總量顧及結(jié)構(gòu)GDP的總量擠可反映鄰建設(shè)用擴(kuò)地的規(guī)啄模GDP結(jié)構(gòu)可碎反映建址設(shè)用地霸的結(jié)構(gòu)人均GDP的增加對(duì)畜建設(shè)用地岡的影響人均GDP與建設(shè)念用地之趨間存在詞很強(qiáng)的饑相關(guān)性弱，隨著鍵人均GDP的增加組，單位GDP占地的隆數(shù)目也句相應(yīng)增耽加，當(dāng)漸人均GDP指數(shù)超過走一定數(shù)值抖后，隨著蛋人均GDP的增加懇，每增費(fèi)加一億菠元GDP需要占用豪的建設(shè)用塊地反而會(huì)咐減少，但記減少的速暢度逐漸趨等緩?！段覈?guó)建設(shè)美用地變化摩與區(qū)域經(jīng)躺濟(jì)可持續(xù)衡發(fā)展研究》碩士論文悲利用199譽(yù)6年以后歷續(xù)年的GDP與建設(shè)勒用地?cái)?shù)鳳據(jù)，表旺明了人點(diǎn)均GDP增量與單絲式位GDP占用建坊設(shè)用地鞭的關(guān)系雜。在理朵論上說喜明土地靈的投入眉產(chǎn)的，答按照邊價(jià)際效益瓶遞減規(guī)喪律，到禽了一定冷水平之婆后單位擠土地上鑰的投入爐產(chǎn)出率剖將呈現(xiàn)惕下降趨賄勢(shì)，必爛須增加溜土地的杠投入。法規(guī)政押策決定頸建設(shè)用顛地與國(guó)痰內(nèi)生產(chǎn)蝦總值關(guān)槐系的中駁間環(huán)節(jié)在此互撿動(dòng)過程梯中，建免設(shè)用地挪是一切絲式產(chǎn)業(yè)和怨經(jīng)濟(jì)活往動(dòng)的載啞體，建頂設(shè)用地功變化是裳落實(shí)國(guó)告家或地牽區(qū)計(jì)劃快、方針交政策的友結(jié)果。腳方針政永策通過躲左右土籃地利用境方向來忌調(diào)整區(qū)萍域產(chǎn)業(yè)循結(jié)構(gòu)，憲而分析陳并掌握鐘一定社脹會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)條件下土的建設(shè)欣用地供幸求規(guī)律忌，反過即來又可痕以為科序?qū)W地制扶定區(qū)域詞方針政的策服務(wù)妙。目前續(xù)我國(guó)實(shí)響行建設(shè)仍用地年命度計(jì)劃諸管理制浸度、土踢地用途笛管理制導(dǎo)度、土幟地規(guī)劃牙管理制罰度、城球市建設(shè)奸用地計(jì)澇劃指標(biāo)條管理制寸度等都薦表現(xiàn)出福政策對(duì)筑建設(shè)用五地使用鞭的導(dǎo)向誤作用。坦城市規(guī)基劃和土柴地利用槽規(guī)劃對(duì)舟于建設(shè)怒用地的煤需求都傍起著重線要的作毫用。從區(qū)域的搬角度考慮狂