某區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)方法及案例

附件1：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究4/29/2023調(diào)研內(nèi)容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費(fèi)能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究返回主報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調(diào)研范圍考慮本項(xiàng)目所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身項(xiàng)目特點(diǎn)等綜合因素，我司將針對(duì)本案，圈定以本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境重點(diǎn)核心區(qū)域?yàn)椋簴|至東二環(huán)；南長(zhǎng)安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機(jī)動(dòng)車(chē)單行線(xiàn)東四北大街東四南大街東四西大街朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽(yáng)門(mén)橋王府井大街東長(zhǎng)安街建國(guó)門(mén)內(nèi)大街本案D項(xiàng)目周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)明年開(kāi)通，將為本項(xiàng)目帶來(lái)豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線(xiàn)路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線(xiàn)路可以分別從東、西、南、北四個(gè)方向直接到達(dá)本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車(chē)場(chǎng)情況區(qū)域內(nèi)停車(chē)場(chǎng)數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氛圍，蘊(yùn)含深厚的文化價(jià)值。名稱(chēng)位置距本項(xiàng)目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域消費(fèi)能力研究區(qū)域消費(fèi)人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對(duì)較低；常住人口素質(zhì)相對(duì)較低，消費(fèi)力較弱2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機(jī)關(guān)，國(guó)家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費(fèi)能力3.流動(dòng)消費(fèi)群該部分消費(fèi)群主要以年輕、時(shí)尚的青年為主消費(fèi)能力一般區(qū)域內(nèi)工作人群的消費(fèi)潛力并未得到有效釋放，其他消費(fèi)群體消費(fèi)能力一般。區(qū)域消費(fèi)支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶(hù)城市居民家庭消費(fèi)支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項(xiàng)

目全

市入

戶(hù)收入戶(hù)收入戶(hù)收入戶(hù)入

戶(hù)

平

均20%20%20%20%20%消費(fèi)性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項(xiàng)商品與娛樂(lè)服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來(lái)源：2005統(tǒng)計(jì)年鑒區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)集中于食品與教育兩方面，尚處于滿(mǎn)足日常生活消費(fèi)的層次。區(qū)域黨政機(jī)關(guān)分布國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心中華醫(yī)學(xué)會(huì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)治金機(jī)關(guān)服務(wù)局中國(guó)民用航空總局國(guó)家冶金工業(yè)機(jī)關(guān)服務(wù)局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國(guó)家稅務(wù)局國(guó)家廣播電影電視總局電影事業(yè)管理局中國(guó)城市發(fā)展研究會(huì)東城區(qū)商會(huì)外交部機(jī)關(guān)及駐外機(jī)構(gòu)服務(wù)中心中華人民共和國(guó)新聞出版總署.中國(guó)婦女旅行總社中國(guó)公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)北京市東城區(qū)國(guó)家稅務(wù)局進(jìn)出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機(jī)關(guān)云集，主要為出入境、新聞出版、稅務(wù)、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會(huì)計(jì)函授學(xué)校東城分校禮士胡同小學(xué)北京市第166中學(xué)史家胡同小學(xué)燈市口小學(xué)北京市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校正綱藝術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京景山學(xué)校北京市東城區(qū)體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校分校北京市二十五中學(xué)東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學(xué)分校北京印刷職工中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校北京市東城區(qū)藍(lán)海文化藝術(shù)學(xué)校中央教育研究中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京市第一聾人學(xué)校燕京文化專(zhuān)科學(xué)校區(qū)域中小學(xué)校繁多，且不乏知名的重點(diǎn)學(xué)校。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)類(lèi)別物業(yè)類(lèi)型代表物業(yè)及數(shù)量消費(fèi)特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶(hù)；銀街俊景188戶(hù)；森豪公寓；消費(fèi)力強(qiáng)：中高層知識(shí)分子為子女上學(xué)購(gòu)買(mǎi)；外埠商人、機(jī)關(guān)高級(jí)人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費(fèi)力弱，下崗職工、外來(lái)人口。流動(dòng)人口寫(xiě)字樓（20個(gè)）已入住可類(lèi)比項(xiàng)目消費(fèi)力強(qiáng)，商務(wù)宴請(qǐng)類(lèi)、品牌專(zhuān)賣(mài)類(lèi)為主。黨政機(jī)關(guān)（32個(gè)）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費(fèi)力強(qiáng)，宴請(qǐng)類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)、會(huì)議類(lèi)為主以及品牌專(zhuān)賣(mài)類(lèi)。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機(jī)構(gòu)13個(gè)；中小學(xué)14個(gè)；大專(zhuān)院校6個(gè)；幼兒園1個(gè)。消費(fèi)力強(qiáng)，教育培訓(xùn)類(lèi)為主。合計(jì)：常住人口約25萬(wàn)；流動(dòng)人口18萬(wàn)。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費(fèi)為主，消費(fèi)能力較弱。區(qū)域流動(dòng)人口消費(fèi)力沒(méi)有得到完全釋放，具有一定的消費(fèi)潛力。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究隆福大廈菜市場(chǎng)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽(yáng)門(mén)小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類(lèi)時(shí)尚類(lèi)文教類(lèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類(lèi)為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車(chē)店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次以中檔為主。商店名稱(chēng)檔次價(jià)位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛(ài)家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商殿業(yè)經(jīng)營(yíng)卡狀況、度消費(fèi)人壇群分析區(qū)域整體亡商業(yè)經(jīng)營(yíng)半狀況一般鏟，目標(biāo)客絹戶(hù)群消費(fèi)令力偏低。商店名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費(fèi)低人群摯友一般中年，消費(fèi)低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費(fèi)低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費(fèi)力較高同仁堂較好不分年齡、消費(fèi)層張一元茶莊一般不分年齡、消費(fèi)層鴻升金榜一般中青年，有一定消費(fèi)力愛(ài)家紡花布店不太好中老年，消費(fèi)低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費(fèi)力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費(fèi)力東四北大壺街租金分續(xù)析道路東側(cè)龜，由北向鎮(zhèn)南序號(hào)商家名稱(chēng)業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護(hù)國(guó)寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類(lèi)358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛(ài)家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時(shí)尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北念大街租黃金分析序號(hào)商家名稱(chēng)業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號(hào)商家名稱(chēng)業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf(wàn)元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專(zhuān)營(yíng)服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國(guó)煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍(lán)禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書(shū)音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專(zhuān)賣(mài)328011.07中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會(huì)服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類(lèi)308010.311時(shí)尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場(chǎng)分店15508.212食草堂皮革401209.126美國(guó)加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西怠側(cè)，由紐奉北向南東四北大脾街街鋪?zhàn)鈶纸鹪?0喉~50萬(wàn)與/年不等曲，街鋪面壓積在10浪~300壓平方米之鹿間，平均儀日租金為叉8.3元每/天/平嬸方米。區(qū)域商巡壽業(yè)市場(chǎng)貍小結(jié)返回區(qū)域商業(yè)禾缺乏統(tǒng)一馬規(guī)劃，商禁業(yè)業(yè)態(tài)混甘雜；以餐飲和婦服裝服飾國(guó)兩大類(lèi)為軟主；區(qū)域商業(yè)查經(jīng)營(yíng)檔次霉以中、低冠檔為主；區(qū)域商磁業(yè)經(jīng)營(yíng)您狀況一蓮般，客拜戶(hù)群消險(xiǎn)費(fèi)力偏饒低；單鋪面積事在10~鵲300平方米蕩之間；各商業(yè)街孤商鋪?zhàn)饨鹪虏町愝^大區(qū)域內(nèi)各噸商業(yè)片區(qū)乒驅(qū)動(dòng)因素許分析1.時(shí)尚鎖商業(yè)街驅(qū)獅動(dòng)引擎—奴—電影院電影院時(shí)尚青施年時(shí)尚的鋪服裝服謀飾2.日常消費(fèi)強(qiáng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)競(jìng)引擎——朝內(nèi)菜知市場(chǎng)朝內(nèi)菜沒(méi)市場(chǎng)日常居獅民日常消握費(fèi)業(yè)態(tài)3.中高端商緣瑞業(yè)驅(qū)動(dòng)引它擎——品牌店、策高檔的美投容美發(fā)美容美塘發(fā)及品充牌店孟銀街中高檔忠的消費(fèi)沫群體返回明清年急間二十世篩紀(jì)五、申六十年刺代八十年代冒末九十年那代初九三年至恩本世紀(jì)初現(xiàn)狀隆福寺貝商業(yè)步強(qiáng)行街發(fā)落展回顧明代三獄禪并駐君的寺院率、京師任著名大繪廟會(huì)：新東廟；省“隆福魚(yú)寺，每件逢月九壩、十有不廟市，巷古玩字帥畫(huà)，風(fēng)映味小吃但，花鳥(niǎo)痕魚(yú)蟲(chóng)，棗為諸市產(chǎn)之冠”柜。寺廟經(jīng)劉濟(jì)起源東四市人套民廣場(chǎng)建脖立，廟址涌改成大型項(xiàng)百貨商場(chǎng)謀，有回民衣漢民兩個(gè)疾小吃攤?cè)簱p起，逐漸摘盛興，演搜變成隆福譯寺小吃店快，并且成拔為北京小刺吃業(yè)的精桶華。民俗文赴化商業(yè)陵街寺廟建謊筑蕩然樸無(wú)存，破蓋起高制八層的廳隆福寺黨大廈：堂當(dāng)時(shí)第溫一家擁摧有中央歇空調(diào)和黎自動(dòng)扶熔梯的商凱場(chǎng)，主挑要以批路發(fā)為主彩，五金豪受到青蜜睞。京城最火卸爆商圈之使一曾經(jīng)多娃次進(jìn)行歐轉(zhuǎn)型，烈服裝、臉數(shù)碼等腹，但均抄告失敗特，經(jīng)營(yíng)桌每況愈豬下，隆桌福商圈蹤蝶日益衰繁落。多次轉(zhuǎn)型日益衰落以娃哈驕哈、長(zhǎng)悼虹影院燥為代表進(jìn)的高檔淹食府、暗娛樂(lè)場(chǎng)堵所與傳字統(tǒng)民俗房誠(chéng)文化并危存。娛樂(lè)、抗零售混雪雜目標(biāo)客群