房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理2008年11月培訓(xùn)目的

通過培訓(xùn)，使員工了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，提高業(yè)務(wù)水平，以便每位員工做好工作計(jì)劃，提高工作效。

概況1）、什么是房地產(chǎn)。

2)、房地產(chǎn)的特點(diǎn)。3）、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)：是指建設(shè)在土地上的各種房屋；地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。（包括：土地、在建工程、現(xiàn)房）房地產(chǎn)的特點(diǎn)

固定性、地區(qū)性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長、投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通貨膨脹。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件

必須有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司

（連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等負(fù)責(zé)人有相應(yīng)的中級(jí)職稱（一、二級(jí)），具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售部實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度）問題

1、商品房五證是什么？

2、小毛，你在房地產(chǎn)公司多年，請(qǐng)你幫我參謀一下**大道旁這塊地是否值得買？

3、**大廈項(xiàng)目快開工了嗎？商品房五證

1、國有土地使用權(quán)證（土地局）；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；3、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；4、建設(shè)工程施工許可證（建委）；5、商品房預(yù)售許可證(銷售許可證)（建委）。

五證辦理程序

（房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程）一、辦理用地規(guī)劃許可證

確定項(xiàng)目用地的性質(zhì)、用地的規(guī)模、用地的界限位置、設(shè)計(jì)條件（容積率、建筑密度、綠化率、停車位、退紅線等）

用地面積

項(xiàng)目總用地面積(含建筑物，紅線內(nèi)的總用地面積)

容積率

總建筑面積與占地面積之比（通常不含地下室及架空層面積）；（上限）公共開放空間

各類建設(shè)用地內(nèi)為社會(huì)公眾提供公共開放空間[包括廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內(nèi)外空間（包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺(tái)）]的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按下表的規(guī)定要求增加建筑面積，但增加的建筑面積總計(jì)不得超過批準(zhǔn)總建筑面積的15%。

公共開放空間必須同時(shí)符合以下

條件

1、沿城市道路、廣場留設(shè)；2、在任一方向的凈寬度在6米以上，實(shí)際使用面積不小于150㎡；3、以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接地面或道路,且與地面或道路的高差在+5.0米或-2.0米以內(nèi)(含+5.0米或-2.0米)4、向公眾開放的綠地、廣場的應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施；5、建設(shè)竣工后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志，并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代管；6、常年開放，且不改變使用性質(zhì)。建筑密度

建筑物占地面積與總用地面積之比，密度越大,房子越密。綠地率

綠地面積與總用地面積之比

。

位于市中心城區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目,確實(shí)難以達(dá)到規(guī)定綠化指標(biāo)的,經(jīng)北海市規(guī)劃局及園林管理部門同意,可將屋面地栽綠化(每塊面積不得小于100平方米)停車位

機(jī)動(dòng)車位和非機(jī)動(dòng)車位，屬于住宅用途的，一般要求0.5~1.0個(gè)機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積,2~2.5個(gè)非機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積;屬于商業(yè)、辦公用途的，一般要求1.5~2.0個(gè)機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積,2~3個(gè)非機(jī)動(dòng)車位/100建筑面積;退紅線

建筑物沿用地紅線按規(guī)定退讓

用地規(guī)劃許可證的管理規(guī)定

對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容不得擅自變更。確需變更的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，并辦理變更手續(xù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證不得買賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。建設(shè)單位或個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證一年內(nèi)未辦妥用地手續(xù)，又不辦理延期手續(xù)的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證自動(dòng)失

二、辦理國有土地使用權(quán)證◆需辦理的手續(xù)：1）、辦理土地出讓合同：2）、出宗地圖3）、土地評(píng)估4）、土地閑置處理三、建筑屑工程規(guī)劃茫許可證1、建秒筑方案勤設(shè)計(jì)2、規(guī)番劃信息孤中心審蘋核各項(xiàng)效技術(shù)、嚼經(jīng)濟(jì)指親標(biāo)3、上喚專家評(píng)揪審會(huì)（出評(píng)作審意見婚）4、方案貴報(bào)審5、辦理烏人防工程靠設(shè)計(jì)條件梢、辦理人絮防工程初分步設(shè)計(jì)批迅準(zhǔn)書6、施工歪圖設(shè)計(jì)7、辦理具施工圖施幕工圖審查8、市典政工程嚷報(bào)建9、消匠防報(bào)建10、殖人防報(bào)竊建11、泊環(huán)保報(bào)遣建12、節(jié)攀能報(bào)建建筑方案但設(shè)計(jì)確定項(xiàng)事目的總活平面布搏置、豎撈向布置潛、各戶貿(mào)型平面授布置、菠各戶型腥的立面棉、總建著筑面積枕、戶數(shù)橡等規(guī)劃信息盲中心審核抵各項(xiàng)

技運(yùn)術(shù)、經(jīng)濟(jì)陶指標(biāo)北海市欠從20要07年材12月色起實(shí)行上專家刪評(píng)審會(huì)漿、出評(píng)審意耀見從200侮7年1月堡起，北?？迨幸?guī)劃局淚規(guī)定：設(shè)計(jì)方捕案須經(jīng)片專家評(píng)鴨審會(huì)評(píng)落議，形嶄成專家瞇意見，商重要地資段的項(xiàng)序目須進(jìn)宇行公示藥征詢公孫眾意見諷，作為運(yùn)設(shè)計(jì)方聾案審批主的重要盤依據(jù)。方案報(bào)救審從20暗07年復(fù)1月起饑，北海任市規(guī)劃鴿局規(guī)定洗：必須提獵交個(gè)以巾6上工紙程設(shè)計(jì)盆方案，本并由兩旱家設(shè)計(jì)感院進(jìn)行聲設(shè)計(jì)，萄其中至岸少有一港家是未陰在北海躁注冊(cè)資倦質(zhì)處地唯設(shè)計(jì)。（項(xiàng)目總災(zāi)建筑面積故在3萬平魔方米以下歡的項(xiàng)目直觸接報(bào)建管須科，總建僵筑面積在宏3萬平方唉米以上的崖項(xiàng)目報(bào)規(guī)對(duì)劃科）方案審備核程序慕:1.斃科室初審逝意見2.骨上局務(wù)拔會(huì)討論3.上規(guī)態(tài)委會(huì)討論4、方口案批復(fù)辦理人防婚工程設(shè)計(jì)窩條件、辦娃理人防工竄程初步設(shè)武計(jì)批準(zhǔn)書施工圖愈設(shè)計(jì)建筑設(shè)鮮計(jì)市政工艱程（管查、線、晉路）設(shè)饒計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)美計(jì)消防設(shè)計(jì)人防設(shè)昌計(jì)風(fēng)水電智能系統(tǒng)拔設(shè)計(jì)辦理施工雙圖施工圖羨審查市政工程棵報(bào)建市政工俊程報(bào)審傍，辦棚理管、舉線、路累工程規(guī)踐劃許可湖證（臨絞時(shí)證）擁。消防報(bào)煮建人防報(bào)建報(bào)建程序鏈：1）在規(guī)已劃局批準(zhǔn)老了建筑設(shè)細(xì)計(jì)方案后沫，辦理人訓(xùn)防工程設(shè)將計(jì)條件2）設(shè)市計(jì)人防男工程方氧案、辦切理人防忌工程初施步設(shè)計(jì)潔批準(zhǔn)書3）設(shè)脖計(jì)人防戀工程施球工圖、部辦理人土防工程付施工許伯可證(10層輩以下的，子可以交易蹄地建設(shè)費(fèi)考18元/更平米抗建筑面積糞，10層以誼上的，要論求在本項(xiàng)迅目內(nèi)建人兇防工程，隙如不建，鳴易地建設(shè)饞費(fèi)按應(yīng)建姥人防工程洽面積15器00元/碼平米)環(huán)保報(bào)什建環(huán)評(píng)報(bào)告遭表污水處段理報(bào)告污水處死理施工匪圖填寫環(huán)騾境影響恭審批申寸請(qǐng)表節(jié)能報(bào)怠建條件：1）節(jié)能瓜設(shè)計(jì)經(jīng)審歉核合格2）節(jié)渡能備案規(guī)劃許可莊證的管理密規(guī)定1）在建勝設(shè)項(xiàng)目開紡工前,必紅須在該項(xiàng)底目用地室確外的顯著季位置將規(guī)惡劃局批準(zhǔn)碰的總平面定圖及相關(guān)塞圖紙進(jìn)行燭公示（圖概紙規(guī)格：慶有效圖幅繞不小于A千1），直會(huì)至整個(gè)工抵程項(xiàng)目竣暗工及規(guī)劃杜驗(yàn)收工作服結(jié)束。2）必須芒嚴(yán)格按規(guī)宿劃局核準(zhǔn)窮的圖紙實(shí)另施，不得拍擅自變更抬，確須變肚更的，必飄須向規(guī)劃傅局申請(qǐng)辦郊理變更手柜續(xù)，并依厲照《中華廟人民共和周國行政許裝可法》及值的關(guān)法規(guī)薦規(guī)定履行域必須的手寶續(xù)。3）凡累不按照茫依法核陣準(zhǔn)的圖虜紙建設(shè)告的，屬熟于違法鞋建設(shè)行淚為，將送依照《筆中華人賭民共和連國城鄉(xiāng)誼規(guī)劃法邁》及相紡關(guān)法規(guī)泊予以查杏處。3.1拋）有以許下情況歇之一的諷，對(duì)城評(píng)市規(guī)劃衡構(gòu)成嚴(yán)治重影響亭或嚴(yán)重胡影響城雁市規(guī)劃逗管理要適求的，陶將受到柿責(zé)令拆都除違法衛(wèi)建筑的幫處罰：3.1瓶.1）騾違反建篩設(shè)工程鑄規(guī)劃許分可證建摟設(shè)的，折以及經(jīng)僑我局責(zé)托令停止休施工而嚇拒不停年工，繼震續(xù)違法循搶建，創(chuàng)情節(jié)嚴(yán)就重的；3.1嗎.2）內(nèi)在廣場企、風(fēng)景載名勝區(qū)認(rèn)、文物街保護(hù)單缺位的保憂護(hù)控制喇區(qū)范圍文以及在驕歷史文燭化保護(hù)箏街區(qū)控膛制范圍亡內(nèi)，不捷按規(guī)劃手局核準(zhǔn)事的施工羅圖進(jìn)行膠施工建悔設(shè)，對(duì)珠原景觀釋造成嚴(yán)烘重影響喬的；規(guī)劃許可曠證的管理更規(guī)定3.1娃.3）恥在江河聾、湖、筒海灘、沒水渠、燈排水設(shè)脅施等保直護(hù)控制趨區(qū)范圍返內(nèi)，不尸按規(guī)劃怕局核準(zhǔn)特的施工婦圖進(jìn)行貧建設(shè)，損造成影輝響泄洪自、排水胸、通航專的嚴(yán)重脅后果及重改變?cè)嵤嫉匦芜z地貌的彈；3.1.屢4)侵占熟城市水源甩地或?qū)Τ潜槭兴吹厥?gòu)成污染堆威脅的;3.1.潮5)違法束建筑對(duì)城你市安全、映公共安全畜構(gòu)成危險(xiǎn)等或存在威友脅的；3.1.棄6)在臨低時(shí)用地上窩進(jìn)行永久給性建設(shè)或憂擅自將臨雜時(shí)建筑改份為永久性青建筑功能唐的;3.1成.7)史臨時(shí)建資筑到期煙不申請(qǐng)凍延期或側(cè)延期的錄申請(qǐng)未糖被批準(zhǔn)扯又不自喝行拆除帳的;3.1牽.8)紫占?jí)旱雷g路用地云的;3.1冠.9)杯占?jí)合麌樂劳ǖ郎彽?3.1.惑10)占趣壓鄰里通弓道造成相扁鄰住戶出孤入不便,服引起鄰里討糾紛的;3.1.倚11)侵殼占公共綠垂地建設(shè)建程筑物、構(gòu)蒙筑物的；3.1有.12蘭)侵占杰公共停健車場建汽設(shè)建筑叔物、構(gòu)劃筑物的繭；規(guī)劃許可既證的管理山規(guī)定3.1叮.13磚)其它得不符合河城市總聞體規(guī)劃繩、分區(qū)楊規(guī)劃和雷詳細(xì)規(guī)廳劃,嚴(yán)羞重影響半城市規(guī)瓶劃實(shí)施患的;3.1.皮14)其音它依法應(yīng)倚拆除的違胸法建筑物散、構(gòu)筑物絹;3.2有寺以下情況斑不之一的量,對(duì)城市陳規(guī)劃構(gòu)成醒一定影響環(huán),尚可采積取措施予端以改正的膊,將受到虎限期改正炸,并處罰螺款的處罰叼:3.2.謎1)擅自循移動(dòng)建筑幸位置或增帽加建筑占敗地面積,撥減少建根筑間距或織擠占道路腳面積密度襪用地、消劃防通道、幅鄰里通道燒的；3.2楊.2)藝擠占公糕共綠地念建設(shè)建冠筑物或爹構(gòu)筑物墾的;3.2館.3)末擠占公音共停車俊場建設(shè)彩建筑物劣或構(gòu)筑育物的;3.2.沖4)擅自怪增加建筑俱層數(shù),影衛(wèi)響相鄰住記戶通風(fēng)、中采光的;3.2.薪5)擅您自增加建薄筑物懸挑軟(房間、珍陽臺(tái)、梯拳間等),三造成與相佛鄰建筑間達(dá)距滿足不銳了通風(fēng)、搬采光要求隨的;3.2蹤蝶.6)約擅自萍在批準(zhǔn)益的建筑課物前、弱后通道脅上或與播相鄰建吐筑的間獄距之間壁建設(shè)圍斗墻或其怎它建筑設(shè)物、構(gòu)預(yù)筑物的內(nèi);規(guī)劃許可柄證的管理港規(guī)定3.2簡.7)踩擅自曠封閉騎過樓或公蜂共走廊憂,影響病建筑整他體景觀招效果的兼;3.2.療8)擅拾自移動(dòng)頂振層位置或陳增加頂層像建筑面積競,對(duì)相鄰擾建筑造成糧不良影響余的;3.2裂.9)將小區(qū)配乏套用房(級(jí)教育用房洪、物業(yè)管網(wǎng)理用房、襲會(huì)所、公坦廁、配電稍等)改建效為商業(yè)、憑住宅或其通他非公共體用途的;3.2.葬10)會(huì)擅自改變半建筑朝向由或總平面燃出入口的碗;3.2乞.11朵)擅糕自改變削建筑平勇面形狀質(zhì)或比例臟的;3.2翼.12員)擅迷自改變耀建筑室媽內(nèi)地面射標(biāo)高或夜改變建秤筑層高股的;3.2捆.13鋒)擅洞自增加醋室外樓寸梯、電然梯、雨濱蓬或其糟它設(shè)施護(hù)的;3.2.燦14)元擅自將敞搭開陽臺(tái)改繩為封閉陽抽臺(tái)或改為色房間的;3.2紀(jì).15裝)擅立自改變差門窗位毅置、形領(lǐng)狀或改千變門窗貿(mào)、外墻李主要細(xì)曾部裝飾葬的;規(guī)劃許誼可證的駱管理規(guī)話定3.2.揉16)擅自改涌變建筑落外裝修桿材料或室色彩的極;3.2.累17)鑄擅自在禁頭開門窗的回位置開門沫窗,滿足佛不了消防夸要求或影拴響鄰里關(guān)臂系的;3.2.航18)筋擅自減少廳建筑層數(shù)瘦的;3.2鴿.19讓)擅攀自將商瞇業(yè)樓或控綜合樓躺改為垂遼直分戶著的(增矛加分戶暢樓梯用江隔墻分絨割空間跪等);3.2岸.20叛)擅石自增加漆地下室肆而影響摔地下管圍線或相庫鄰建筑雁安全的碧;3.2.夫21)擅自改怖變建筑載物使用攪性質(zhì)的丹;3.2.吸22)不理按核準(zhǔn)的褲設(shè)計(jì)圖建牲設(shè)地下停素車場或地花下配套用還房的;3.2第.23藏)擅仙自將架附空層、妄首層車分庫或雜框物間改舌為其它狀用途的康;3.2.鴿24)將規(guī)劃趴綠地鋪弊成硬地認(rèn)面或半繩硬地面躁的;3.2掏.25退)不按核準(zhǔn)悉的綠地規(guī)承劃建設(shè)的錘;3.2.畫26)其賊它雖然影這響城市規(guī)裂劃,但尚娛可采取改月正措四）、辦價(jià)理建設(shè)工利程施工許濟(jì)可證辦理工貓程招標(biāo)辦理安避全、質(zhì)廣監(jiān)報(bào)批品等手續(xù)施工合肅同備案辦理安全炊、質(zhì)監(jiān)報(bào)剛批等手續(xù)前提：已墓中標(biāo)、完似成施工現(xiàn)霜場三通一妥平、圍墻岔、門前洗柏車用水、配槽、4*俗6路面硬由化等；需交的費(fèi)徐：1、縮慧質(zhì)監(jiān)喬費(fèi)：錦中標(biāo)哲價(jià)的0塔.21幕%。、2、定額肉測(cè)定費(fèi):裙中標(biāo)遲價(jià)的0.攏04%、3、墻勇材專用宜基金:挑8元/普平米建哨筑面積爭、4、勞保棚費(fèi):貼中標(biāo)價(jià)猶的2%、5、培訓(xùn)姥費(fèi)：6、交易悠服務(wù)費(fèi):毫約為甲中標(biāo)價(jià)的租0.1~蹈0.2排%、7、團(tuán)繳體人身引保險(xiǎn)：噴約為中飼標(biāo)價(jià)的圍0.涼06%刺。、8、農(nóng)民爸工工資保彩證金:掀甲乙雙紐奉方各交中勸標(biāo)價(jià)的2遍%。9、市政賺建設(shè)配套魯費(fèi)：中標(biāo)圈價(jià)的1.兵5%10、白冷蟻防治費(fèi)拼：1.6安元/㎡建源筑面積11、建相筑垃圾處濾置費(fèi)施工建設(shè)一）.耳施工準(zhǔn)備二）.條建安工程我施工三）.讓單諒體工程濾質(zhì)量驗(yàn)責(zé)收四）.垮配套惠工程施工五）.