房地產(chǎn)高端項目精細化運營研討會

房地產(chǎn)高端項目精細化運營高層研討會1、對公司的簡單介紹（總部地點，開發(fā)區(qū)域，規(guī)模等）；2、公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略？3、您如何來看待企業(yè)的“精品戰(zhàn)略”，您把國內(nèi)那個企業(yè)作為標桿來學習？**北京**基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢專家清華大學/北京大學/上海交大房地產(chǎn)總裁班客座講師房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，商會特聘專家《中國房地產(chǎn)報》《城市開發(fā)》特約撰稿人18年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，8年管理咨詢經(jīng)驗；主要從事戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、人力資源管理項目的咨詢和培訓，其專業(yè)水平及豐富的管理咨詢經(jīng)驗獲得客戶的普遍贊賞，由他親自主持咨詢的項目均取得預期效果；對房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、不同類型的房地產(chǎn)公司在集團與項目公司之間管控模式與集分權設計、流程體系設計、成本管理體系設計、項目管理、績效管理、激勵與薪酬體系設計有廣泛而深入的研究；擁有100余家大中型房地產(chǎn)企業(yè)全案管理咨詢經(jīng)驗，400多家房地產(chǎn)企業(yè)管理培訓經(jīng)驗；曾主導咨詢服務的部分地產(chǎn)企業(yè):中海地產(chǎn)，世茂集團，上實地產(chǎn)，北辰置地，復地集團，中華企業(yè)，中房集團，新世界地產(chǎn)，納帕地產(chǎn)，廣廈控股，紫薇地產(chǎn)，銀城地產(chǎn)，宏宇實業(yè)，億達集團，深圳航空城等。講師簡介從地王看精品模式1高端客戶的獨特需求2精品模式的精細化運營流程3精品模式的支撐體系4從地王現(xiàn)象看市場企業(yè)成交時間城市地塊名稱交易總價（億元）樓面地價（元/m2）大龍地產(chǎn)2009.11北京天竺22號地塊50.5（北京地王）29859富力、雅居樂、碧桂園2009.12廣州亞運城地塊255（全國地王）-遠洋地產(chǎn)2009.12北京大興區(qū)亦莊新城III-1街區(qū)F地塊48.3（北京地王）18041中國建筑2009.12上海新江灣城C6地塊37.232484（全國單價地王）證大置業(yè)2010.2上海上海外灘國際金融中心8-1地塊92.2（上海地王）34148華僑城集團2010.2上海上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊70.2（上海地王）52855北京遠豪置業(yè)2010.3北京北京大望京項目1號地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地產(chǎn)2010.3北京大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4（北京地王）1.7萬世博宏業(yè)2010.3北京北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6（北京地王）29913任總：買不起地你就只好到農(nóng)村去

——引自潘石屹微博

MSN理財訊：15日上午陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地以40.8億元的價格被北京遠豪置業(yè)有限公司奪得,地塊樓面價達2.75萬/平方米,參與競拍的華遠集團董事長在微博上表示該價格為高價。

以下為SOHO中國董事長潘石屹和華遠集團董事長任志強在微博上的討論:

任志強:南寧的土地拍到八千六百五十萬一畝.樓面地價己過萬元.房價知多少?政府應報喜還是報憂?怪不得北京數(shù)地塊要推遲拍賣!

潘石屹:任總:你本月十五號去搶“地王”嗎?別去了,你搶不過人家。

剛在飯店大堂遇到華遠孫總。我說,轉(zhuǎn)告任總(任志強)15號別去搶地了,你們比不過別人瘋狂,也比不過別人有錢,也比不過別人無經(jīng)驗。你們搶不過別人,無知者無畏。孫說,我們已經(jīng)付了幾億元的保證金了。我說,你們這是花錢買丟人。

任志強:兩會并沒有就高房價的解決給出明確的辦法.只不過是"總理說行就行"可惜市場不按溫總理說的辦.地方政府與央企并不買總理的賬.一點不給面子的甩了個大耳光.

潘石屹:任總,別生氣!

任志強:華遠拍地再次以失敗告終.自二零零一年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗.我們無法承受這樣的天價.只好承認自己的無能.于是轉(zhuǎn)入二.三線城市希望不是評膽量而是評品牌取勝.

潘石屹:在一次論壇上,任志強對一位要買房的青年人說:“你在北京買不起房,說明你勞動生產(chǎn)率低,應該到二三線城市去買。還買不起,就到農(nóng)村去?！笨吹饺慰傄渤@條路走了。

任總:不是你的無能,是央企太有錢了

——引自潘石屹微博

任總:不是你的無能,是央企太有錢了。

這是任志強有史以來第一次承認自己失敗。在高價地面前低下了那永遠堅強、高昂著的頭。

任志強:小潘嘲笑我不是在花錢買地而是花錢買恥辱.確實每次都損失了大量利息.給政府送了無數(shù)額外利潤.但至少華遠還在參與.而小潘己怕的連參與都不敢了.招拍掛己讓小潘失去了參與的信心與勇氣.

任志強:聰明的北京市政府有效的將土地招標工作推到兩會之后.勇敢的再創(chuàng)天價地的新記錄.四環(huán)之外的望京高達二萬九千多元的樓面地價明顯的是在與溫總理遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲.成功的再一次推高城市整體的樓價水平.北京又為全國的樓價上漲做出了證明和榜樣.

潘石屹:更正任總的錯誤,正確是樓面價:樓面價27529元/平方米。不是二萬九千多元的樓面地。任總是氣糊涂了。

任志強:缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺的向大城市的高地價低頭.朝二.三線城市轉(zhuǎn)移了.而那些對高房價無限憤怒的八零后還在堅持要為大城市的房價作"貢獻".不肯象開發(fā)商一樣選擇"適者生存"的道路.難怪央企有底氣與政策博弈.并高調(diào)的吹捧未來.

潘石屹:北京新的地王誕生了!房價馬上會推高。這是過去幾年的經(jīng)驗,2009年每次地王的出現(xiàn),把房價推高一大節(jié)。又一個地王出現(xiàn),又把房價推高一大節(jié)。但從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米,這樣離奇的地王出現(xiàn)。我們看看房價在市場的反應吧。

公司的同事對剛剛誕生的地王(大望京一號地)做了測算,結論是:銷售單價單價45000元/平方米,才可以有10%的利潤。

此前,我勸任志強不要去參加大望京一號地的拍賣,爭不過人家(中國字頭的公司),任總一意孤行,繳了幾億元的保證金去參加。據(jù)說,舉牌舉到平方米一萬多元就再不敢舉了。真是“花錢買丟人,不是花錢買地?！?/p>

當?shù)赝醭蔀榉堑湫?，地產(chǎn)風險加大面粉比面包貴地王名總價/樓面單價在售樓盤均價地王誕生日期中標開發(fā)商北京大望京項目1號地40.8億/27529元約為24000元2010年3月15日北京遠豪置業(yè)有限公司大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4億/1.7萬元10409元2010年3月15日北京中信新城房地產(chǎn)有限公司北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6億/29913元17254元2010年3月15日世博宏業(yè)企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售金額同比增長銷售面積（萬平方米）銷售面積同比增長萬科63032.5%66819.1%綠城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首創(chuàng)106183%101199%當房企百億軍團達到27位的時候，你如何面對百億大鱷？隨著競爭的加劇，各大企業(yè)都通過業(yè)務模式的創(chuàng)新以形成差異化競爭依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動力，進行大城市周邊的區(qū)域開發(fā)及配套開發(fā)業(yè)務，長期分享區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成果華僑城模式（復合地產(chǎn)）碧桂園模式萬科模式（中海、金地等）專注于居住地產(chǎn)，依靠強大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)?；牟少弮?yōu)勢、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的售后服務建立競爭優(yōu)勢以主題公園（如歡樂谷）為動力的成片區(qū)開發(fā)，在城市的非成熟區(qū)域大面積拿地，改變環(huán)境，提升地價，滾動開發(fā)以學校、酒店配套為條件，以極低的土地價格，獲得大面積的土地，進行低密度住宅開發(fā)上實模式（資源為主的國企）綠城模式（綠城、星河灣）依靠強大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場，依靠產(chǎn)品能力帶來的產(chǎn)品溢價構成建立競爭優(yōu)勢它們的競爭不外乎資源型、規(guī)模型和能力型三種規(guī)模型能力型資源型大型國企，擁有強大的資本實力和資源背景，更多依靠資源的競爭和規(guī)模獲取競爭優(yōu)勢依靠綜合能力和規(guī)模效應競爭依靠特有的專業(yè)能力，通常規(guī)模不是很大規(guī)模與快速周轉(zhuǎn)帶來的風險開盤成交40億，創(chuàng)全國之最價格從35000-48000元，超預期銷售的原因在普通地段打造豪宅帶來的啟示上海星河灣項目單盤銷售40億給我?guī)硎裁磫⑹?？星河灣發(fā)展歷程——10年品質(zhì)沉淀星河灣的發(fā)展戰(zhàn)略提升星河灣的市場競爭力管理提升2008年星河灣提出，發(fā)展“企業(yè)現(xiàn)代工程”戰(zhàn)略2008年，星河灣地產(chǎn)做出一個影響深遠、意義重大的戰(zhàn)略決策，那就是——要把企業(yè)建設成一個科學決策、規(guī)范管理、標準作業(yè)、流程運營的現(xiàn)代企業(yè)。我們把這項工程成為“企業(yè)現(xiàn)代化工程”。為榮啊這項工程，星河灣地產(chǎn)展開了一系列重要籌備工作，包括：引進國際最有影響力和專業(yè)水準的咨詢機構，為我們提供管理咨詢服務；聘請有國際化、專業(yè)化管理經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人團隊；引進有國際影響力的戰(zhàn)略投資者；快速推動優(yōu)質(zhì)土地資源的推展；按現(xiàn)代企業(yè)要求進行企業(yè)管理體系的再造等等，今天，這些工作一斤剛去的了重要的進展。特別是一批戰(zhàn)略股東的引進。布局布局珠三角、環(huán)渤海、長三角三大經(jīng)濟圈只做城市高端住宅生活平臺：旨在為業(yè)主整合更多高端品牌資源，提高生活質(zhì)素；事業(yè)平臺：旨在為業(yè)主提供更理財投資，商業(yè)外交等平臺，如商會；修為平臺：旨在為業(yè)主提升個人修養(yǎng)，承擔社會價值資源，世界奢侈品協(xié)會文藝慈善等；客戶價值平臺打造精品工程一個心情盛開的地方（一期~二期）品質(zhì)論（三期~四期）重新定義豪宅（五期星座）上海星河灣2000年2009年星空華墅（北京星河灣三期）星河灣不斷遞進的品質(zhì)演繹在每一個進入的城市成為NO.1或NO.2龍湖學習新鴻基又能給我們帶來什么啟示？目的一1目的二2目的三3集中于高端市場，在城市內(nèi)進行多業(yè)態(tài)布局適時發(fā)展具高潛力的地標性投資物業(yè)龍湖學習新鴻基的理由新鴻基是香港乃至整個東南亞房地產(chǎn)企業(yè)的標桿，其成功經(jīng)驗吸引大批國內(nèi)外房產(chǎn)企業(yè)學習；龍湖選擇新鴻基作為標桿可能主要是看中新鴻基的多元化業(yè)務組合；學習其集中于高端市場的開發(fā)策略，開發(fā)高潛力的地標性投資物業(yè)；學習新鴻基的風險控制能力。龍湖VS新鴻基：企業(yè)宗旨龍湖新鴻基為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。以客為先

以心建家龍湖VS新鴻基：產(chǎn)品設計龍湖新鴻基中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為企業(yè)贏取長期固定資產(chǎn)的增值。產(chǎn)品特色：精雕細琢、精益求精高端產(chǎn)品為開發(fā)為主要，興建的大型住宅及頂級豪宅均成為地區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的指標。具有代表性的住宅項目包括：跑馬地禮頓山、九龍站凱旋門、元朗葡萄園、山頂倚巒、沙田壹號云頂及九龍站天璽等。龍湖VS燦新鴻基切：市場策場略龍湖新鴻基戰(zhàn)略上：一切以客戶為中心，營銷至上。專著目標客戶，目標市場：集中于再改和豪宅市場，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地。標準化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。組織上：

高效的決策——對市場變化快速反應，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。強大的團隊執(zhí)行力——明確結果導向。戰(zhàn)術上：建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗感受，特別注重營造項目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。驚艷：通過極具視覺沖擊力的景觀打動客戶。溫馨：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶。秉承“善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。在內(nèi)地興建地標項目：除在香港精心建設優(yōu)質(zhì)物業(yè)外，新鴻基還在內(nèi)地興建地標項目。集團實施專注發(fā)展的策略，有選擇的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場，并將發(fā)展集中于北京、上海、廣州、深圳等主要城市。多元化業(yè)務發(fā)展：多元化業(yè)務包括電訊、信息科技、運輸、基建、物流、收費道路、專營巴士、停車場及機場商用航空等。龍湖V龍S新寇鴻基：殊工程管括理龍湖新鴻基簡單直接的工程管理組織架構嚴格的管理流程規(guī)范的工程施工管理精益求精的工程施工標準集團建筑部旗下設有多間全資附屬公司，從事相關業(yè)務，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽機械工程有限公司及新輝園藝有限公司。這些附屬公司為集團及集團以外的客戶提供各種與建筑相關的服務，范圍包括電機和消防系統(tǒng)、建筑機械設備及機械裝置、以及園藝綠化工程。建筑部亦通過聯(lián)營公司永輝混凝土（香港）有限公司為集團及其他外判承建商供應混凝土。龍湖V郊S新糞鴻基：搜物業(yè)管主理龍湖新鴻基龍湖在起步初期就十分重視物業(yè)管理的重要性，學習萬科，以物業(yè)管理為建立品牌和口碑的重要途徑。細節(jié)成就龍湖。獲得2003年、2005年全國住宅客戶滿意度評比第一名。成為重慶的名片。通過其旗下的康業(yè)服務有限公司和啟勝管理服務有限公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務?？禈I(yè)及啟勝均奉行綠色管理方針，在轄下屋苑推行回收計劃及嚴格執(zhí)行節(jié)約措施，借此以節(jié)約能源、用水及資源，并充分發(fā)揮園景設計的專業(yè)知識，為用戶締造翠綠的生活環(huán)境。除了管理集團旗下物業(yè)外，康業(yè)及啟勝亦為其他機構提供物業(yè)管理服務，如香港房屋委員會及九廣鐵路公司等。為把握內(nèi)地市場的蓬勃商機，康業(yè)及啟勝正在開拓內(nèi)地市場。龍湖·滟移瀾山2007亂年7月2勝1日，龍轉(zhuǎn)湖·滟瀾須山正式對池外開放:當日超過1500人來到叔現(xiàn)場參義觀,憑借：純粹的建獵筑風格舒適的集戶型空畢間精致的揉園林景信觀體貼的月物業(yè)服眉務龍湖·滟瀾山以黑品質(zhì)贏得咸了專家媒介體、業(yè)界兵同行和置在業(yè)者的高某度好評。200撒7年9月1日，龍袖湖·滟瀾山正見式開盤，磁這是龍湖璃地產(chǎn)在北岔京的第一胳個別墅樓葬盤。由此創(chuàng)爭下北京倍別墅市戰(zhàn)場開盤箱數(shù)量最編大；銷宇售套數(shù)煉最多；啞銷售金修額最高孩三大樓暫市紀錄穩(wěn)。龍湖·滟齡瀾山物業(yè)類型偏：別墅建筑類別蹦：聯(lián)排占地面積攪：240拔000平嚼方米建筑面鍬積：1密080恢00平拋方米容積槐率：恒0.6欣7綠化許率：32鐘%裝修狀況堆：毛坯總戶壩數(shù)：共4濟30棟均膜價：均突價260脊00元/丟平方米開盤時間臘：200但7-09烈-01入住時間縫：200渾9-03湯-01開發(fā)微商：卸北京龍炕湖置業(yè)靠有限公樣司建筑設計預單位：美粒國BAS桂SNIA弊N住宅設得計事務所售（巴沙尼紛亞）龍湖·滟銅瀾山項目午檔案思考在土地業(yè)資源日料益稀缺韻地王頻旗出的今粱天，打媽造精品渡，通過范產(chǎn)品溢彩價來贏西利是持露續(xù)型企京業(yè)的必霧然選擇從地王那看精品墳模式1高端客戶叫的獨特需擺求2精品模俗式的精膏細化運駕營流程3精品模式民的支撐體吵系4高端客吼戶有什咽么不一貢樣？從長安奧圓拓vs奧寇迪A8，蹦A8車主泉買的是車質(zhì)嗎？！高端客躁戶關注最點和普注通客戶放有很大眨的差異高端客臺戶關注愈的四個反核心點關注點快速干字道物業(yè)服魂務社區(qū)品質(zhì)生態(tài)環(huán)境高端市紐奉場的“濫新八國察聯(lián)軍”意大利攔石材西班牙那瓦片英國家具美國整體碎櫥柜德國衛(wèi)浴日本電屋氣法國五輔金俄羅斯泊實木地仍板眼睛都看壺花了，不鞋知道該選彈那一個**名究苑**府**1號**別墅**名苑**山犧莊**半山海**物業(yè)：孩星河灣遇的金鑰匙服孟務在中世紀胸歐洲宮廷盼與城堡，探金鑰匙（范Conc討ierg本e）是指捧“鑰匙的謙保管人”共，負責滿范足一些到男豪華場所喚娛樂的貴留族們的最吩高端需求澇。197葉0年司，成立除“國內(nèi)際金鑰植匙大酒燥店組織”UIP趴GH“剝，目前已蓄擁有34咬個成員國陣。為業(yè)主提扎供“六級飄安全屏障牛”服務體之系，提供胖一站式個姻性化服務牌（18項韻常規(guī)服務喬和18項船特約服務警）33傳統(tǒng)的爬產(chǎn)品競袋爭已經(jīng)濕已經(jīng)被毯新的綜捐合體系睛競爭所航取代，偽服務品醫(yī)質(zhì)成為旅關鍵要壟素案例：脊北京星鋪河灣的伶家政秘很書服務設立家政利秘書就是勁要讓業(yè)主顧在入住之值前就體驗環(huán)到無微不果至的關懷扮，由認同癢感上升到歸宿感。真正內(nèi)涵稼——“居胖家秘書、沿生活顧問千”居家秘書種：指業(yè)主涉垮及到家居插的方方面呈面，服務池人員就像廳秘書一樣菌為業(yè)主全方位的分悉心照饒料，無脊需業(yè)主桶任何擔與心。生活顧問域：指服務暑人員除訊為主業(yè)疑料理好取居家事心情外，測在生活臥上亦充趙當顧問飽角色，業(yè)主陡在生活上脆的種種需殿要均可咨短詢服務人鉛員。所以，家銜政秘書不新是普通意揉義上那種庸打理一個財小家庭的旺生活瑣事腥的秘書，配他們是訓尼練有素駐的專業(yè)鳴能力極紗強、服矛務意識余極高、濃綜合質(zhì)命素極好蓬的高級趣物業(yè)管線理服務者耀。在星陵河灣中詠扮演的劣角色是愿相當多灑元化的辛，需要勉極高的嘆自身素率質(zhì)，擁絞有的生活經(jīng)堤驗與專業(yè)葬素養(yǎng)，熟臺知各種禮紹儀，這樣蘭才能為尊測貴的客戶獄提供尊貴染的服務。高端客務戶的非萌關注重距點高端客戶拖對于一些相傳統(tǒng)的關白注點往往松較忽略不關注陪點生活配肯套公共交風通物業(yè)費句用銷售價乏格案例：脂3元的疲物業(yè)費職用，1難00萬令/年的納虧損，輛業(yè)主的鑰鬧事案例：某公司王開發(fā)一之高端別投墅項目碎，為促居進銷售腦，銷售熊要求前災期物業(yè)價費用定魚在3元差/㎡，并交房第曲一年一膜盤算虧敢損100萬猴，為了維消持公司品才牌，地產(chǎn)搭只能補貼己物業(yè)，但獸是提出物銷業(yè)必須要覺節(jié)流，于杠是物業(yè)將春保安從6膚0人減少到30饑人，三班改改為兩班姨，業(yè)主夜網(wǎng)里回來就漏發(fā)現(xiàn)保安燥在打瞌睡瘦，有一次均小偷溜了理進去，在嗓一業(yè)主家碰偷東西，該業(yè)鴉主損失共府20萬現(xiàn)查金及珠寶燦，于是找旋物業(yè)公司辟索賠，后兼來的事情逢就越鬧越舒。。。。念。。啟示：物業(yè)費用飾在前期一毒定要充分富測算。高端產(chǎn)劣品的顯墓著特點滴：豪宅惰價格并碧不完全雄參考區(qū)扒域價格項目開盤時間銷售價格區(qū)域價格上海世茂濱江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河灣200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河灣200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奧林200735000元/㎡25000元/㎡從地王迷看精品屯模式1高端客減戶的獨圣特需求2精品模式恩的精細化兆運營流程3精品模式殊的支撐體腸系4客戶關緊注點最桐終需要狹從流程譯環(huán)節(jié)去茫落實客戶關注點對應業(yè)務流程關鍵點地段價值土地價值提升項目策劃（價值挖掘、定位）產(chǎn)品品質(zhì)設計質(zhì)量控制服務客服物業(yè)設計項目定覽位質(zhì)量控坡制物業(yè)與踏客服土地價巾值提升豪宅運糊營豪宅運營的的五大關巡壽鍵環(huán)節(jié)豪宅運營關鍵點戰(zhàn)一土地價閉值提升土地價美值的重強要性-嚴---甚客戶愿掀意為紅灘線外付違更多錢周邊配套房屋本身小區(qū)內(nèi)部城市位置客戶的“產(chǎn)品”界限開發(fā)商通常所關注的的買別墅盯就是買狀地！改變土地漿價值挖掘土像地價值評估土嗎地價值土地價諷值土地價值惰提升的三荷個環(huán)節(jié)萬科的章土地價紛值評估獸體系區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域所在區(qū)域文化氛圍濃厚所在區(qū)域被普遍認為是高檔區(qū)域所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機構集中的區(qū)域靠近繁華商業(yè)區(qū)可選擇的交通工具比較多方便的公交路線交通設施周邊道路好，交通順暢出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設施靠近比較好的醫(yī)院靠近大超市、購物中心、餐飲等生活設施教育設施靠近大學等高等教育院?？拷哔|(zhì)量的小學、中學學校休閑設施靠近公園、綠化帶等人工景觀靠近運動場館等比較好的健身、休閑設施自然設施風水比較好靠近山、水、運河等自然風景物不同客姑戶對土盆地需求蕉的特點營差異非偵常大不同客戶庫對土地需砌求的特點豪差異非常秘大不同客筐戶對土陣地需求暴的特點憂差異非超常大不同客戶秋對土地需腹求的特點袍差異非常婆大不同客題戶對土好地需求勉的特點賽差異非捏常大萬科東海吊岸土地屬性需求清單XXXXXX年X月X日目標客戶：富貴之家最關心運土地價前值屬性包：臨近高拋速公路析的入口康或出口高檔區(qū)所在區(qū)全域文化睡氛圍濃自然風景傲好重風水紅線外評價地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品萬科東本海岸：臨近鹽腿壩面向大海大梅沙風質(zhì)景區(qū)三面環(huán)山豪宅并失非只能蓋建在傳迅統(tǒng)的中近心區(qū)或巖景觀區(qū)浦東版悄“新江系灣城”剪——上牽海森蘭弦國際社請區(qū)森蘭板塊拉位于浦東誼新區(qū)北部糧，上海市白政府在此阿規(guī)劃了面積為泉5.74友平方公里額的大型綠傾地，將作輸為浦東新區(qū)下一輪扣發(fā)展中主獵要的生活繪居住社區(qū)肺。該區(qū)域忙交通極為發(fā)五達，向帥南通過嗚軌道交滅通線與躺陸家嘴些金融中肯心相連，婆向西穿粱越翔殷導路隧道裳可以到匹達上海逮市城市臭副中心—弱—五角餐場，東咸、北兩回面則分旋別是國泊家級開減發(fā)區(qū)金橋出罷口加工區(qū)敬和外高橋址保稅區(qū)。奔周邊金融氧服務業(yè)、物流肆貿(mào)易及現(xiàn)篩代工業(yè)的儀蓬勃發(fā)展乖將吸引大賤量高收入就業(yè)圾人口，森般蘭地區(qū)的脫住宅開發(fā)東擁有非常先好的前景。2008綢年7月2消5日，仁銀恒地產(chǎn)在醫(yī)當時市場固最為悲觀搜時，獨家調(diào)以底價1棒1.9億地元摘取森率蘭A1-歉1、A1床-2地塊政，折合樓惡板價約7400元/平韻方米。臨200懶9年市巾場的持熔續(xù)高漲掃，此次恐仁恒以頁26.溝14億膏元拿下置相鄰地案塊，樓霜板價已序經(jīng)飆升銳至161比15元/平方狹米。接入快朗速干道快速抵濕達機場快速抵達胡商務中心快速抵黃達社交末圈事業(yè)出行生活社交臨近公園哨成為豪宅卸必要因素區(qū)域規(guī)劃孫是非核心旬區(qū)豪宅的蓄增值點案例2北京星感河灣北京CB截D東擴案例3上海森雙蘭國際上社區(qū)浦東外擴案例1上海世茂侮濱江浦東大化發(fā)展半小時難內(nèi)生活廉配套超市、雨便利店醫(yī)院、刺醫(yī)務所運動場所餐廳客戶能買聽到他所需作要的客戶愿意陪去的客戶會去脖的客戶喜敘歡去的開發(fā)前慮的星河逆灣原始貝地塊江邊原射始灘涂土地價丹值是可攝以改變盜的--搬---翅廣州星造河灣：船中國改鋪變土地忽價值第卡一案例沿江木歡道改造輔中改造后的見1830咐米騎江木偏道夜幕下嚴的騎江圣木道開發(fā)前的爹北京星河塊灣開發(fā)前的愉青年溝現(xiàn)在的北菌京星河灣星河灣商筒業(yè)街廣州星河掩灣廣州星知河灣星河灣判商業(yè)街軟通過高留端定制或為主，禽引進具睛有悠久券歷史的搖國際頂禁級品牌避。8配套規(guī)劃咸可以改變咐土地價值星河灣在勻教育配套照方面規(guī)劃見有小學、礦幼兒園，嗓以“大社鑰區(qū)、大教乓育”的理盾念，努力及為業(yè)主孩蓮子提供卓事越教育，給孩子虛營造一貝個高尚舞的成長鐵氛圍。廣州星且河灣配套有番脆禹執(zhí)信中小學，邀靈格風國際幼杠兒園北京星河翅灣配套有星困河實驗小學，其德福雙語幼兒柄園星河灣你小學配套規(guī)百劃可以刷改變土將地價值會所分專為兩種脊：泛會良所及四遮季會?泛會所卸分散于各舅個組團中情，如底層大堂等雨交流空煤間?四季會匹為項目星誘級會所，熱包括中西奧餐廳、康鐮體娛樂中毒心等配套規(guī)鳳劃可以古改變土遲地價值星河灣會秒所星河灣酒勻店致力于故打造成為投政界、商發(fā)界、體育張界等各界跟知名人士枯的頂級休托閑商務酒膨店，浦東蟻星河灣配有雀白金五有星級標任準酒店北京星河避灣四季會至，中國首飽家超五星雪級精品酒流店，以國遍際頂級的品紛質(zhì)標準沖，囊括止酒店、鵝俱樂部怠等多種己功能星河灣辨酒店擁生有32譽9套客舞房和上販千平米刷的國際慌宴會廳膽和六個黨多功能會議室，漸有紅酒雪艘茄吧、星摔級食府以敵及私家游腎船，其采銅用地中海式的城舌堡設計蔬，室內(nèi)宣裝潢彌沾漫歐洲李宮廷貴仙族氣息廣州星盟河灣酒杜店建筑上面積近塞700更00㎡么，投資細超過7方億元，帝突破社前區(qū)配套毫極限，惠目的在掀于締造夏名流生之活文化偵圈以及馳國際社動交商務射平臺。四季會樓追高12層首，設有3紛0間豪華忘客房及3鉤7套25撫0㎡米三畜房兩廳服務式公慌寓。配有各菌式餐廳紀，酒吧儀，戶內(nèi)鞭戶外豪誼華泳池盞，桑拿塵，網(wǎng)球泛場，羽掘毛球，臺傻球，乒回乓球以逗及設備判齊全的帳健身房女和9洞達高爾夫亞球生態(tài)科公園。配套規(guī)劃死可以改變包土地價值星河灣酒趨店豪宅運營關鍵點二產(chǎn)品定位豪宅的顏標準是辣什么，匹精裝修竹1萬，衣還是1題萬2？老板總粉覺得員幣工的思路有問駝題項目定扁位不是訪拍腦袋秋，是一瓶套嚴謹削的流程競爭研公究土地與刷目標客舊戶匹配土地屬性妨研究項目初步嚇定位產(chǎn)品測試需求價值督排序客戶細嫂分產(chǎn)品設計僚流程客戶之間微有差異的芒，找準典捧型客戶非漲常關鍵富貴之家【家庭嗎特征】絲式家庭高收入睬，是社壓會所認測同的成猶功人士生?！举彿繕銊訖C】糧社會地某位提升：希望顏和跟我朱家社會個地位相好當?shù)娜藷o住一起獨立功施能：想有標一個單幼獨的健捧身房、陜一個單霞獨的書數(shù)房等跟風：周圍明人都買君,自己派也想買扔；消費部存在一結定炫耀師心理【對房焰子的態(tài)樣度】社糾會標簽校：是我事業(yè)遙成功的標遭志、可以告給我家掙膠得面子、深體現(xiàn)我家陷社會地位【房屋雪特征需罵求】帶有社會仆標簽意味弄的房屋特壓征明顯。夾周邊小野區(qū)的檔次騙也要很好謎、擁有高鐮素質(zhì)的小躍區(qū)居民、甩有名氣的割開發(fā)商深入細致鑄的調(diào)查是渠第一步項目名主力戶型二房三房四房復式雙拼世茂濱江（三）223●仁恒河濱城（四）226●財富海景（三）190-202●仁恒河濱花園（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河灣（四）245●世茂湖濱（四）230●王子晶品（四）288●中鷹黑森林（三）216.18●純水岸（三）205●香蜜湖一號（四）320●目前上海指在售的高方檔公寓主沒力戶型為擠三房與四索房。示例目前上低海在售奸的高檔牙公寓主始力戶型滔為三房蹦與四房此。房型——主力賭戶型項目名主力面積（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂濱江●仁恒河濱城●財富海景●仁恒河濱花園翠湖天地●星河灣●世茂湖濱王子晶品●中鷹黑森林●純水岸●香蜜湖一號●●●由上面肅的細分鼠表格可尼以看出肯，高檔虎公寓的林主力面瓣積不小飽于19善0平方慎米。競爭個案此的詳細數(shù)具據(jù)會把思逢路理清示例一切的細懼節(jié)判斷都樹來自于市非場調(diào)查項目名面寬（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂濱江6.4●仁恒河濱城5.1●財富海景4.5●仁恒河濱花園5●翠湖天地4.5●星河灣5.1●中鷹黑森林8.4●純水岸6.7●目前上海醋在售高檔林公寓客廳貓的面主要綁不小于4斥.5米。示例項目名面積（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂濱江30.7●仁恒河濱城38.2●財富海景30●仁恒河濱花園27●翠湖天地21.6●星河灣33.6●世茂湖濱

王子晶品

中鷹黑森林45.3●純水岸42.2●香蜜湖一號

示例公寓需求頸調(diào)查購買公途寓，您占主要考碗慮的公端寓類型必（樓層水）是？面積多層1-6層小高層7-18層高層19-30層超高層30層以上人數(shù)18164比例3%28%55%14%公寓產(chǎn)品熔，客戶對星高樓層接允受度較高摩，低樓層旬接受度最季低。選擇高犬層（1附9-3牲0層）影的客戶副最多，佩這部分葬客戶主裂要看重弊高層景怪觀開闊禍視野好。住高一點載不那么壓勺迫，景觀冒開闊視野顫好在亞熱帶泛的氣候條信件下，住寶高層不那羊么潮濕燥挺熱，更利拉于健康選擇小關高層（房誠中間樓南層）的由客戶比檔例也比肌較高，花呼聲同榮樣比較棕重要樓層太競高看湖挨景就沒策有那種鈔置身其遲中的感軍覺了，漿如果為匯享受湖央景，樓黎層一定主不能太藍高太高的樓授層風大，桐住起來不盟舒適能夠接受青超高層的縮慧有4組，主腔要看重茶超高層丟視野開奔闊的優(yōu)垃點。相對而言謊，低矮樓鼻層的接受直度最低。就也熱淚帶氣候講而言，舍低樓層穿濕熱，翠對身體刊不好示例產(chǎn)品測試再（客戶深掏訪）是必英修的功課購買公噸寓，您防更喜歡鬧平層還泉是樓中互樓？平層2069%樓中樓831%大平層站的客戶斥需求度疤更高，著尤其是掛相對高角端的客產(chǎn)戶更加踐傾向于留大平層錢結構。20組客油戶更喜歡圍平層的戶咸型結構。玻其中相當鋪一部分客搞戶是有過燭別墅或者欲樓中樓居胖住經(jīng)歷的篇客戶，他蘆們認為大魂平層更有辮檔次，更證加方便。樓中樓多不如平紋層有檔禽次，如呈果住樓飯中樓不渠如住別余墅算了考慮到年視紀大了，眼樓中樓會授很不方便低，爬上爬敵下太累了反正家里之人少，不忠需要搞得炮那么復雜8組客戶諸更喜歡咬樓中樓堂的戶型寒結構。烘其中一勿半客戶謊沒有樓賠中樓的恩居住經(jīng)豈歷。家里人饑比較多歸，樓中織樓功能凡區(qū)間分灶隔更加殲明確，澆比較適流合我很喜歡汁樓中樓攀的感覺藏，覺得枯比較有童檔次也許因象為之前祝住別墅評吧，更既習慣于肆有樓梯螺樓層的臟分隔示例產(chǎn)品測試表（客戶深涌訪）是必繡修的功課戶型戶型主力戶型四房主力面積大于等于190平方米客廳客廳面寬大于等于5米客廳面積大于等于36平方米臥室主臥面寬大于等于4.5米主臥面積大于等于20平方米次臥面積大于等于13平方米廚房間廚房面積大于等于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積大于等于9平方米次衛(wèi)面積大于等于6平方米入戶門尺度1.5米功能空間入戶花園、獨立玄關、獨立書房、家庭室、復式客廳的上方挑空設計、空中花園、儲物間、工人房產(chǎn)品細節(jié)譜建議示例產(chǎn)品測試禁（客戶深轟訪）是必旁修的功課一期二期一期二期戶型戶型主力戶型三房三+一房四房四+一房主力面積160-180平方米200平方米190-220平方米300客廳客廳面寬不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客廳面積不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米臥室主臥面寬不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主臥面積不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次臥面積不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米廚房間廚房面積不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次衛(wèi)面積不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入戶門尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空間入湖花園、獨立玄關、儲物間較一期增加功能房（與主臥形成套房設計，可作書房）入戶花園、獨立玄關、獨立書房、如復式客廳的上方挑空設計、空中花園、儲物間、工人房較一期增加家庭室、四個臥室均套房設計、主臥雙衣帽間、雙用餐區(qū)。產(chǎn)品細禮節(jié)建議示例產(chǎn)品測試致（客戶深摩訪）是必佛修的功課對以下蓄功能空肝間的是即否有特辛別需求評？客戶認寇同存在此分歧空間增加興趣理所當然無所謂不需要備注1.5米寬雙開入戶門，實木材質(zhì)，防火處理，雕花工藝94131現(xiàn)在1.2米的雙開入戶門就覺得很夠用了豪宅的入戶門當然大一點好更在乎高度，覺得現(xiàn)在的已經(jīng)夠用門當然要大，不然搬一些大的家居都麻煩對豪華妹入戶大雖門表示簽無所謂塞的客戶果有13襪組，占昂到有效低答案的邪50%離。實際碰上，這專部分客晉戶對于膜豪華入納戶大門帖沒有具趨體的感把覺，只建是直覺污的認為鍬大小無逐所謂。豪華的印入戶大調(diào)門作為湖細節(jié)之筑一，可類以彰顯志豪宅的遷氣質(zhì)，勻同時對旺于成本虜影響不迫大。在設計湖允許的莫情況下創(chuàng)，建議碧做大尺訴度的豪戚華入戶葉門，作早為產(chǎn)品社亮點。示例產(chǎn)品測試地（客戶深禮訪）是必抽修的功課請問您董對于以宮下單體相配置的牢傾向性傳喜好？空間增加興趣理所當然無所謂不需要備注1核1戶的奢侈空間享受71127公攤太大，沒必要，兩戶人不會感到不便1核2戶就夠了藝術品大堂63153對藝術品沒什么感覺可以放置畫和瓷器超級豪華電梯（10平米以上，4米高）45126不如電梯廳做大一些電梯的空間感很重要，尤其長寬的尺度一定要有空調(diào)，速度要快比較看重高度，現(xiàn)有電梯沒什么問題常規(guī)就可以，人又不多，內(nèi)部裝修好點實用為主，本來一棟樓住戶也不多，搞得太大好像貨運電梯一樣電梯做得太大比較浪費，還不是要計入公攤面積的，而且一棟樓也沒多少戶人，電梯不會不夠用獨立車庫，帶工具房62163不會考慮購買這樣不錯，估計成本也不高，而且也可以當成一個小的儲藏間客戶認同扯度較低以上功邊能配置并客戶認油同度普洪遍較低營，建議脆不要設愚置。示例產(chǎn)品測試愚（客戶深喝訪）是必豬修的功課不同客戶棍的價值排招序是不一唯樣的，這鎮(zhèn)是設計產(chǎn)朵品配比的抗關鍵綠色標出地是最重要潤的因素,近黃色標半出次重要表的因素,系購房預廳算不同的階人,對著因素的重駐要性排序顏略有不同怎.在購房預累算較高的宵人群中,誼“造園挖形式”,塘“教育擺配套”和熊”高爾夫亂球場”相臨對重要.撥而”物堪業(yè)管理模伴式”相對殿重要較低豪宅運營關鍵點三設計細節(jié)決愈定豪宅刃成敗！顛?。↑S文仔舍得用心舟創(chuàng)新宏宇集團占于200斜0年推出抓的“星河晉灣”，以與“打造中健國房地產(chǎn)欠勞斯萊斯炒”為旗幟換，成為當時國內(nèi)滅最受矚敗目的房盒地產(chǎn)品貓牌之一碌，黃文挽仔也因佛此奠定居了在業(yè)羊內(nèi)的強套勢地位寫。在制獄造“星河灣燃神話”的贈同時，與毛和記黃埔騙聯(lián)手把海礦怡半島打霧造成廣州級的“長島狂”，成為鳳頂級富豪的家稅園。2000愉年廣州怠星河灣2005永年北京漏星河灣2009跨年浦東垂星河灣產(chǎn)品設計每最值得學鞏習的是星震河灣星河灣籌，給業(yè)出主打造謙的不僅谷是單一壯區(qū)域的遷豪宅產(chǎn)錫品而是通過跨完整社區(qū)澤營造為業(yè)昏主提供高威端的生活葡與社交平錯臺！那么，癢星河灣轎如何打升造社區(qū)踩整體感車？》功能茫完善和藏城市意廢象手法革是關鍵惡。社區(qū)營惜造》完整配捐套星河灣塊的完善何之處在灑于：不懶僅有住和宅街區(qū)秤、物業(yè)巷、商業(yè)漆街等生然活要素手，也包珍括學校論等教育賢配套和會所倚社交配紛套，還蠅擁有五屯星級酒角店配套壯。商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店五大要應素完善居嗚住、生襲活、社予交各個悲方面，瀉打造星疊河灣社區(qū)社區(qū)營造污/配套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店廣州星河飛灣廣州星放河灣浦東星剝河灣商泥業(yè)街將字以高端僑定制為炎主，引早進具有俊悠久歷固史的國祝際頂級陽品牌及膊私屬定騰制的貼璃身VI喪P服務脈。通過頂級柿品牌入駐袍，進一步瓦強化跨界盟營銷以及負生活方式點、交流平鍵臺的塑造程。社區(qū)營造豎/配套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店物業(yè)服務智方面，浦擁東星河灣乘統(tǒng)一為酒屢店式管理炒，且引入哥“金鑰匙由”管理標例準。星河踩灣是第一痰個把金鑰匙酒店服歇務引入住毛宅管理服朵務的房地陣產(chǎn)企業(yè)。社區(qū)營租造/配鵝套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店浦東星河徹灣在教育臂配套方面敲規(guī)劃有小帽學、幼兒押園，以“泡大社區(qū)、艱大教育”炕的理念，準努力為業(yè)墓主孩子提毫供卓越教流育，給孩子腐營造一角個高尚患的成長草氛圍。廣州星河燃灣配套有番聾禹執(zhí)信中小學，杰靈格風國際幼覺兒園北京星偵河灣配套有星帆河實驗小學，德名福雙語幼兒園社區(qū)營造勵/配套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店會所分為境兩種：泛狀會所及四家季會?泛會翠所分散扇于各個盞組團中答，如底扔層大堂等交刃流空間?四季朋會為項唐目星級答會所，三包括中丟西餐廳既、康體辣娛樂中垮心等200夫8年6依月3日桿，世界麻奢侈品辜協(xié)會中悼國俱樂女部正式辯落戶北業(yè)京星河清灣會所勵，同時餓，北京京外商俱炸樂部也蒼入駐到塞星河灣鋼。在北堪京星河敢灣會所富的門口私，掛著許多機殘構的牌激子，這際里匯聚歸了在中掉國經(jīng)濟汪大潮中的崛起的蘿各代表霜性高端潑圈層、蛋協(xié)會和饑機構。星河灣懼項目配柄置有四裝季會會缸所，以不國際頂愛級的品腎質(zhì)標準食，為高叉知、高悼貴、高很雅的品思質(zhì)精英鬧，打造雙獨特、優(yōu)雅的旺體驗空位間。功能上包右括會議、觸餐飲、康瘡樂等常規(guī)恨會所項目富，同時也粉承載各種王跨界活動掠和交流。社區(qū)營造香/配套商業(yè)街物業(yè)教育會所酒店星河灣酒姻店致力于棗打造成為爸政界、商角界、體育續(xù)界等各界繼知名人士酸的頂級休潑閑商務酒考店，浦東爪星河灣配有白金抄五星級標嶺準酒店北京星河理灣四季會埋，中國首挺家超五星猶級精品酒陸店，以國偽際頂級品期質(zhì)標準，踏囊括酒濟店、俱刻樂部等疏多種功頭能星河灣慢酒店擁虧有32蜘9套客聾房和上近千平米桑的國際視宴會廳女和六個階多功能會議室，丘有紅酒雪液茄吧、星偉級食府以爆及私家游咽船，其采貢用地中海式的城漏堡設計置，室內(nèi)禿裝潢彌山漫歐洲矮宮廷貴耐族氣息廣州星河蠶灣酒店建蕩筑面積近濫7000提0㎡，投團資超過7霞億元，突秤破社區(qū)配套極限賺，目的在款于締造名大流生活文暢化圈以及扔國際社交玻商務平臺什。四季會樓污高12層閉，設有3爐0間豪華尖客房及3懂7套25狂0㎡米三每房兩廳服務式公項寓。配有各堡式餐廳爭，酒吧宰，戶內(nèi)評戶外豪術華泳池花，桑拿音，網(wǎng)球嬸場，羽勇毛球，臺戴球，乒他乓球以牙及設備凈齊全的蹈健身房踩和9洞肌高爾夫勢球生態(tài)標公園。社區(qū)營造課/配套》城市匙意向手邀法星河灣門在空間倍上包括奇居住、星商業(yè)、掘會所、并學校和永酒店五道大功能懶區(qū)域，如何在功妥能完整的團基礎上實悔現(xiàn)社區(qū)整贊體感？建筑符號畫反復使用紅線外大渠環(huán)境改造社區(qū)營混造/城柄市意象聞手法通過反奸復應用檔建筑符騰號強化香項目印揮象建筑符號紅線外乖景觀星河灣所淚有建筑，包括耍住宅、酒店、浪會所、汽幼兒園都乒采用同浩樣的建筑孟風格廣州、擋北京、上海各地蓬項目建筑符編號反復利用，環(huán)形成星河灣獨特擾風格建筑符坡號從住注宅建筑擾延伸到苗配套建繼筑，整肥個社區(qū)表采用統(tǒng)林一風格航，塑造嬸項目整塔體感，足增強整很體性社區(qū)營造塵/城市意挑象打法營造市咸政道路次景觀化濟解對社擦區(qū)的分匹割建筑符號紅線外景童觀北京星柄河灣北京星熄河灣北京星磨河灣星河灣營造造榴紅線外遣景觀，孟注重大功環(huán)境改述造北京星乞河灣手法以提升燦項目整筐體形象營，強調(diào)叢社區(qū)意版象將市政道愚路納入項遭目道路體蓄系，使其議成為社區(qū)首道路體系傭的一部分楊，從而將烈?guī)讉€組團街區(qū)娘緊密聯(lián)系庭在一起。北京星河他灣社區(qū)營造存/城市意甚象打法》小結廣州、北井京、上海螞三大項目掉一氣呵成棒，風格、挑材質(zhì)、工浸藝、手法催一脈相傳宮，使得具賓有很高糞的形象花識別度良，成功撿塑造星宴河灣高唐端居住睛、生活采、社交姓平臺社區(qū)營造星河灣社品區(qū)規(guī)模較墾大且功能怎完整，通過規(guī)圍劃布局菜使得空饑間距離疑最大化南！規(guī)劃上海浦堆東星河挪灣占地面斑積：容積率：總建面積座：開盤時翻間：車位配比帶：裝修標飾準：小區(qū)景觀隔：配套面積債：服務內(nèi)酸容：銷售價格栗：23.2幕萬㎡1.3修841.8宮萬㎡（住燙宅）2009隨年8月8處日1：1回.45100塞00-彩120群00元藥/㎡組團景觀北綠化，戶劍外游泳池笨，下沉式電園林4900擾0㎡（占備地）室內(nèi)泳機池;壁映球館;暗桌球館乘;網(wǎng)球溜場;閱徹覽室;甚健身房串;多功趨能宴會廳;僵餐廳;嘩社區(qū)主特題商業(yè)480括00元槽/㎡規(guī)劃會所住宅面劉積2900兆00㎡商業(yè)面積恩（商業(yè)街耳）2156霜0㎡住宅商獄業(yè)配比幸：13驚.45茫：1總戶數(shù)206序3車位數(shù)商業(yè)街2983貝（其中地剃下290商5，地面7鏟8）地上面積霸：109屠07㎡地下面已積：1莊065使3㎡基底面猶積：5撥640駱㎡地上面誤積：5蘭793哲㎡地下面積連：112肆88㎡車位配委比1：周1.4溫5商業(yè)街嘗為地上陪2層+腸地下形式，戶眠均面積既10.耐45㎡會所形謠式為地忌上2層朵+地下乞部車庫下瞧沉式庭脈院道路面曲積平均棟東距建筑密度基底面翠積：2抓956證㎡2500左0㎡約70哄m12.9忘4%（住填宅）分，戶均淋面積8.薦28㎡路網(wǎng)占尊比：1張0.7玻6%建筑密俘度低，像視野開統(tǒng)闊會所地上棵2層下沉園林松與地下會切所規(guī)劃/經(jīng)首濟技術指嘗標解析居住上海浦東抬星河灣主帶要分為教稠育（小學堆及幼兒園跪）、商業(yè)僵街、會所這及酒店、居住區(qū)踢五大功蹦能區(qū)位于項目爆西側，分級為三期開電發(fā)，形成綠三大組團祥，相對居住區(qū)小學及幼兒園商業(yè)街會所獨立會所及擔酒店位于東軋南角，謠既擁有制河道景勇觀滿足路高尚會醒所對景攤觀的需求，又幣臨錦繡路零具有較好指的昭示性商業(yè)街位于錦繡穿路臨街面熄，以地上聽商業(yè)與地礙下商業(yè)相恒結合，商業(yè)外街謊與商業(yè)內(nèi)異街相結合祥的形式教育位于地塊禁東北角突食出位置，蜜距離居住教和會所區(qū)歇域較遠，有森效規(guī)避緊學校早航操等事伍件可能估對居住探和會所釀帶來的干擾和法影響居住區(qū)與士其他功能改區(qū)，形成辰相對獨立軟而配套又教充分滿足嚷居住需求暴的格局規(guī)劃/奪功能排洲布一期樓王慢建筑（特與A/特A莊1戶型）車擁有最大啟棟距和景誰觀視野分為A、取B、C三錯大組團，泥每個組團壺以圍合和抖半圍合排布，通過麗大尺度中執(zhí)央景觀、貴綠化帶、倆水景等達剛到均好：宅間以7盜0m以上矮的景觀寬易度形成景電觀帶；北面后悲排住宅吳擁有2挖0m左理右的北祥向綠化賊帶；南面前排六住宅擁有程浪水浜水免景景觀。組團間釘通過加度設圍墻古相互獨庫立。采倉用堆坡夏形式保召證組團利內(nèi)私密派性。規(guī)劃/建孔筑排布組圖建筑組合錯落有致付。相鄰兩傷個單元樓波皆采用不噸相同的高軋度，使得最終表睡現(xiàn)為建筑垮高低錯落古有致的空臉中形態(tài)。錯落天因際線避皇免建筑練規(guī)整、稠呆板。建筑高塌度相異病形成錯馬落屋頂駐形態(tài)，加增加天挺際線的胡曲線。22規(guī)劃/宮建筑排岡布星河灣在撥路網(wǎng)規(guī)劃誼上采用人手車分流形句式，項目腸內(nèi)部車輛暗不通行上海浦東電項目車行承路網(wǎng)圍繞貝三個組團珍而行，內(nèi)努部全人行恥系統(tǒng)，路絡網(wǎng)占比車行系統(tǒng)10.7勺6%車行道源路人行道路地面停付車場地下車介庫出入宿口車行道鼻圍繞組濱團而行催，連接猴居住區(qū)冒三個組否團以及肯商業(yè)街和會決所，組抹團內(nèi)部證人車人熱流停車每個組團啄設置2-狹3個車行產(chǎn)出入口，家會所及商瞧業(yè)街出入口與臨近昂居住區(qū)共冊用會所旁視設有地是面停車鉆，滿足慕外向型云活動需與要步行系栗統(tǒng)小區(qū)內(nèi)壞部消防渡通道與均步行系演統(tǒng)相結幻玉合，通勝過景觀雖處理增加實際嘴景觀面積鉤和綠化率各組團抹內(nèi)部人后車分流米，內(nèi)部五道路通永過景觀唐處理作桿為組團完景觀面啞積的進浙一步延別伸規(guī)劃/幟路網(wǎng)和保動線分儉析星河灣，歌經(jīng)過8年右的發(fā)展、銀沉淀，在犁建筑上已項形成一套肺體系，立面風誦格、用清材、符透號應用朽等方面胞與以往廉項目有雖很強的慶延續(xù)性級，星河灣特屯色已逐漸融形成建筑星河灣從甚廣州到北約京、上海啄，一直延串續(xù)同樣的鼻新古典主盯義建筑風組格廣州星河詢?yōu)潮本┬呛硬铻成虾Ｆ盅矇蹡|星河霞灣通過符號論的反復應艇用，形成宇星河灣獨福特的建筑塞表現(xiàn)，具黃有很好的招識別性建筑/惹立面風燒格》標志性尿建筑符號胞：八角亭項目每俯棟建筑辰上均會哨出現(xiàn)八鹿角亭突出的尖閃頂增加項括目識別度實際上唱是對建硬筑電梯避筒和水宴箱的隱叮藏處理鞏手法鐘塔為標衣示型建筑會所也且?guī)в袠顺笾拘园苏冀峭そㄖL談格具有想很好的唇項目識丹別度建筑/濾立面風特格》標志痛性建筑貝符號：停荷花浮搶雕柱體、單驗元入口等已處，常以險荷花浮雕饞修飾材質(zhì)為旁澳洲砂欠巖增強建筑燭外立面表吊現(xiàn)力會所風跟雨廊柱層體住宅樓單川元入口會所外駐部修飾建筑/屬立面風矛格》標志性績建筑符號蠶：八角窗建筑/宵立面風狗格》標志乳性符號弟：鐘塔適樓上海星河蕉灣廣州星蹦河灣建筑/攏立面風撈格色系選序擇上仍求沿襲一椅貫的米斷黃色，芳以明亮夢和柔和脂的色彩敢，避免勇樓體顯姨得厚重建筑/立運面風格立面材料殖的使用主第要分為三隱部分：基義座、主體吳墻身和屋三頂瓦片瓦片為西揉瓦（西班仙牙瓦的簡輪稱）主體墻身憶采用加拿值大佛漆，成色彩明快基座為澳驕洲淡水砂第巖建筑/根立面材息料》西瓦西瓦，是魚西班牙瓦秘的簡稱，鹽英文名炸Span壓ish旁tile幟,因其外型型象英文綠字母“S癢”，所以君俗稱又叫巾S型瓦，豆因其最早搏是在西班脆牙等西歐叢國家出現(xiàn)并流闊行，逐漸嘴傳入亞洲盡。西瓦造新型起伏變踐化多，富瓦有古典的子歐式風味武，鋪蓋后恐自然高雅舒，格調(diào)獨止特。國內(nèi)能真宵正生產(chǎn)西鋤瓦的廠家椅較少，且砍集中于廣與東佛山一文帶。星河肢灣源于廣泳州，一直招使用西瓦美鋪設。建筑/立控面材料》澳洲慎淡水砂靜巖淡水砂巖懂形成于江來河，由于鄉(xiāng)豐河澗的流劣量恃恒，批故淡水石仇的組成砂參粒較之咸請水石細致擺，繼而堅興密。不會疾因為雨水機的侵蝕而蓋反堿泛白。此外，銷砂巖擁巷有漂亮紐奉的紋理諷變化。建筑/立啦面材料》澳洲渣淡水砂料巖浦東星離河灣，狠單元入投口配以挪砂巖浮綠雕建筑/投立面材象料》澳洲主淡水砂圾巖北京星惹河灣浦東星河褲灣基座2-走3層以砂愁巖鋪設寬窄相間圖的石材豐怕富線條變?nèi)曰?，同時堂也增加鋪身設難度北京星燦河灣建筑/們立面材儉料單元入橡口精雕酸細琢，奇景觀建緊筑互相壓融合北京星欄河灣入口處胡精雕細丙琢，配常有花壇蘆、壁燈費、紋路蜘裝飾等紛。單元入辭口與水東系結合旗處理，反充分體艘現(xiàn)建筑剝與景觀悼的融合鑒。入口處里所側也用砂慘巖鋪設裝施飾沒有踏萌步建筑/桃細部每個入口鐵的處理是競重點塑造曬節(jié)點，從熱室外到室番內(nèi)自然過菠渡建筑/陸細部首層為脊整層大錦堂，大劑理石鋪男地、馬鑒賽克飾雜墻面以弄及挑高掛空間塑敘造富麗齡堂皇的蚊入戶體驗大理石壯拼花大理石拼毛花每個單甩元均設將有入口可和車庫景雙大堂舌，且以媽相同標犁準打造大理石拼維花地面、功穹頂裝飾惹、挑高空獲間為其主慚要特色挑高部萬分車庫大堂虜大理石拼問花地面以群大理石拌為主，皮墻面采屈用大理燒石+馬亦賽克拼悠圖建筑/霧細部水晶吊燈馬賽克拼貼飾面天花繁復線條修飾大理石拼花地面水晶吊壤燈地面大盟理石拼花墻面大相理石飾面鐵藝扶苦手馬賽克飾象面建筑/汁細部注重材質(zhì)零和工藝的駛同時，也廣關注人性磚化設計大理石燈乘箱大理石拼永花地面馬賽克織拼花墻面無障礙通道，大求理石鋪設，增勻加防滑處眠理鐵藝扶手建筑/合細部大堂挑芳高，通碌透性好入戶大堂希與地下車替庫大堂相焦連接的樓常梯建筑/細器部建筑/桿細部檐口處理困通過柱體唱、浮雕的做不同組合團顯現(xiàn)出變?；S富而熟又風格統(tǒng)姐一的檐口北京星漿河灣北京星河導灣北京星河撥灣浦東星刺河灣浦東星顫河灣建筑/瘦細部車庫入口玩增加節(jié)點偽設計全吊頂形蛋式保證車夕庫美觀，徒無梁樓板耗增加車庫傳凈高，建筑/偶細部車庫與下疏沉式園林朋景觀相結定合，為地板下空間引漁入自然風虎景，解決序地下車庫深通風采光嚼的問題地下車庫塘自然通風匠口車庫與步瀑布景蹈觀結合地下車饞庫自然誼通風口建筑/細栗部星河灣的識景觀是獨號一無二的鐘，不光是督布景，還獄有其中種紀植的每一腹棵樹，每間一塊石…日…景觀??主動創(chuàng)造兵場地高差鹽，?立體婚式園林?與建牙筑交融注重紅線亂外景觀改造細節(jié)塑造通過庭院念空間的高涂低錯落，除形成豐富禍的庭院空嗓間，下沉式花汽園結合地歲下車庫，蝦下沉的園查區(qū)泳池結尚合地下室辟。連綿不斷澡的綠化體淘系和流動賢的景觀空逆間，以花險園圍繞建附筑，建筑坐落像在花園中對小區(qū)周冊邊環(huán)境的押改造，不附局限于小炕區(qū)本身設計、駕施工、誼選材等脹各環(huán)節(jié)顏的親密潮合作完喝成各個瓜細節(jié)的裁塑造景觀主動營造鮮高差，通準過坡地和洲下沉式庭矛院等營造朽立體園林從廣州回到北京嫩、上?？?，星河炊灣皆采辮用獨特您的立體忘式園林碑景觀，翻主動創(chuàng)編造場地遣高差，穗通過3士6種高炎差的變克化，形連成自然案的起伏藏。●有效增文大綠化面丑積●使園林壯景觀產(chǎn)生遞豐富的層褲次感，便胃于植被搭伴配，實現(xiàn)乳大小喬木柏、灌木、戰(zhàn)地被植物呆的結合●增強首登層住戶的賣私密性，升使其與環(huán)廟境形成有泳一定距離頂?shù)挠H近感景觀大手筆裹對周邊抵環(huán)境（情紅線外眠）進行鐵改造，芒營造社約區(qū)感以北京星爬河灣為例服：將社區(qū)淋環(huán)境的外稻延延伸到演了周邊的蹤蝶非紅線內(nèi)蜓的青年溝仇、朝陽北覽路、四周尺邊的圍墻類、道路改造和綠核植?！駥ρ亟纸蛑M行粉唇刷，種植泊了近百棵粘大葉法國繩梧桐樹；查把13公斷頃綠化代失征地，先點期投入形販成北京星次河灣生態(tài)梨公園●完成青年齡溝改造；過完成四周音圍墻、道誤路的改造溪和綠植●在道路綱的斷面玩處理上流，通過胸高差的擦變化，注加上“寫面磚→蠻各類大厭小灌木夏→喬木眉→圍墻?！钡膶訚翊巫兓囀沟缆焚従坝^十亦分豐富●街角處拌理創(chuàng)造誓豐富景蕉觀層次脅。(幾廟條主要處道路的鄰交叉口據(jù)，四角油都有一眨定后退寇，建造憤了10喬個形態(tài)學各異的度景觀噴惠水池，歡形成怡漫人的環(huán)籠境和園區(qū)勻景觀的體延伸)景觀項目內(nèi)部禁為人行系漏統(tǒng)，不通留車輛。通遠過各種不目同的鋪裝扣材質(zhì)增加銀景觀步道暫的可觀賞延性和趣味含性裂紋片腳石鋪設迎賓樹內(nèi)部道壩路鳥瞰綠化隔酸離帶碎石道路防腐木條星河灣跪的內(nèi)部都道路為低步行系巧統(tǒng)，除觀園林步技道以外加，通過陽對消防蔬車道的俊景觀處原理形成插景觀步飲道內(nèi)部道路層以弧線型陵為主，道改路兩旁景騰色不斷更口迭，各種撈各樣的景誓觀小品和浮各種材質(zhì)征的道路交或相輝映。景觀社區(qū)內(nèi)部部景觀中應對用各種石趙材營造水旨景、步道補和小品等黃臘石畝：大型石景旅常采用的竿種類，體型較大蕉較完整吳?，撉嗥郏嘿|(zhì)地光滑耳，以水為畫鄰，重塑大自然油的原始況風貌。斜裂紋片刻石：質(zhì)地堅硬超，耐磨損品，常用于地面鋪捎設，能目夠仿造往天然形成的石路掘。青色鵝軟濤石：鋪設在父水底，段表明光夫滑，能令水景更趟顯晶瑩剔攝透，靈動活潑。澳洲沙訴巖片石鍵：適用與大布面積鋪貼編，倍增質(zhì)感；色批系分為早黃色、桂淺灰色等，淋漓枕盡致展現(xiàn)析沙巖永恒的質(zhì)感蘿。人造環(huán)棍保地磚盆：色彩豐富屢，形狀規(guī)柏則，綠色環(huán)保，號鋪設人馬行道和嶺盲道。景觀各種小品肉在形態(tài)、詢用材、雕使花等方面類的具有統(tǒng)奧一性和一欄致性星河灣的企內(nèi)部景觀事以軟景為傅主，配以拜少量的硬融景設施，園林小品園主要為花偽壇、小亭喬、噴水雕涂塑、休閑嚼座椅等。景觀在植物的亡選配上采掠用樹多、儲花多、草煌少，強調(diào)揉以喬木為薯骨干的綠陵色植物作造為主體，形成脈良好的生滔態(tài)效益。樹木：草坪：近百種樹節(jié)木錯落有致買地排布，令小舞區(qū)綠樹成蔭，鑄四季常青。坡地：既美觀也竿能起到消除禮雜音，過濾空溪氣的作用。認真分析壩當?shù)貤l件句。(了解循分析所在裹地的氣候甘、土壤與乞水源條件響)廣泛選怪擇植物笨種類。廊(提前