成都航空港項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

成都航空港項(xiàng)目可行性分析報(bào)告航空港項(xiàng)目可行性分析報(bào)告航空港片區(qū)簡(jiǎn)介1992年航空港的輝煌記憶早在1992年，航空港就成為眾多開(kāi)發(fā)商所青睞的開(kāi)發(fā)熱土，比起目前的羊西線、桐梓林、雙楠、光華、金沙等居家區(qū)域還要早5年。但好景不長(zhǎng)，最終因成雙路改建為機(jī)場(chǎng)高速路，雖縮短了成都到雙流的距離，去隔斷了人氣和商氣，給各開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的致命的打擊。8年歷練在蟄伏中積蓄潛能2000年以來(lái)，隨著市政配套設(shè)施完善眾多高校和探討院相繼進(jìn)駐，航空港成為了成都少有的教化科研產(chǎn)業(yè)基地，擁有強(qiáng)勁的活力，截至2006年3月，航空港已累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金20億元，建成26條骨架道路；供水廠3座，日供水實(shí)力30萬(wàn)立方米；110KV變電站3座，35KV變電站1座；自然氣日供氣實(shí)力50萬(wàn)立方米；污水廠日處理實(shí)力10萬(wàn)噸，累計(jì)引進(jìn)企業(yè)2<40家，到位資金220億元，建成投產(chǎn)企業(yè)1<45家，上市公司5個(gè)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值201.6<4億元，工業(yè)增加值75.7億元，入庫(kù)稅金10.9億元，利潤(rùn)7.<4億元.2006年釋放潛能樓市騰飛假如說(shuō)，機(jī)場(chǎng)高速路的建設(shè)阻撓了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么拓寬建設(shè)機(jī)場(chǎng)路輔道，則為航空港樓市插上了騰飛的翅膀！去年，機(jī)場(chǎng)路輔道拓寬至<40米，兩邊還有15米寬的景觀綠化帶，機(jī)場(chǎng)路不再是“絆腳石”，變成了航空港板塊的黃金通道，也激發(fā)了航空港釋放積蓄了8年的潛能，房?jī)r(jià)也才能在一年多時(shí)間里，從2500元/平方米漲到3500元/平方米.種種跡象已充分表明，政府相關(guān)部門(mén)特別重視航空港———成都門(mén)戶區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而眾多大型財(cái)團(tuán)對(duì)這一區(qū)域發(fā)展也充溢信念，也使眾多投資置業(yè)者看到巨大商機(jī)，開(kāi)發(fā)商更是趨之若鶩.項(xiàng)目概況項(xiàng)目狀況：位于城南航空港片區(qū)，北距機(jī)場(chǎng)路500米，南距川大1公里，東鄰大眾汽車(chē)職工別墅園區(qū)，西接宗申·流溪麗園和上優(yōu)水岸交通狀況：旁邊有300，30<4，806，80<4B，813公交線規(guī)劃狀況：土地面積：12畝，7966.<49平方米目前建筑狀況：2棟多層住宅樓，7層，六通（水、電、氣、光纖、電話、路），<4/2/2有七套，3/2/1有1<4套，2/2/1有<49套，總共70套。周邊配套：省警官總醫(yī)院，成都商業(yè)銀行，中國(guó)銀行，白家信用社，家園國(guó)際大酒店，航空港管委會(huì)，比鄰四川高校江安校區(qū)，成都信息工程學(xué)院，西南民族高校，棠湖外語(yǔ)試驗(yàn)學(xué)校周邊樓盤(pán)：上優(yōu)水岸，新航印象，宗申·流溪麗園，久福居，書(shū)香尚品，川大河畔，翰林楠城Ⅱ，溫哥華花園Ⅱ。項(xiàng)目位置狀況本案項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)分布狀況本案項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：西臨黃忠路，出行動(dòng)向較為便利，有80<4B公交車(chē)地塊介于高新區(qū)、雙流縣城之間，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)穩(wěn)定的潛在客源基礎(chǔ)地塊方正，有利于坡地景觀的塑造地處各大高校中間地帶，是各高校老師置業(yè)的志向之地項(xiàng)目本身自帶部分建筑及景觀，可巧加利用，在節(jié)約前期成本的同時(shí)，有利于前期項(xiàng)目的塑造項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)：原有地塊的2棟建筑對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃，有肯定程度限制項(xiàng)目西南面為大件路，過(guò)往車(chē)輛以重型機(jī)車(chē)為主，廢氣、環(huán)境污染嚴(yán)峻目前項(xiàng)目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，地塊東南方向?yàn)檗r(nóng)夫回遷房，受其素養(yǎng)影響，會(huì)對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)提升有肯定影響項(xiàng)目在雙流縣域內(nèi)及高新區(qū)等周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)：根據(jù)成都市“住宅開(kāi)發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會(huì)加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無(wú)形之中可提升項(xiàng)目自身的價(jià)值區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，基本吻合項(xiàng)目生活居住理念的設(shè)計(jì)航空港本身區(qū)位優(yōu)勢(shì)及高新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)實(shí)踐，可為項(xiàng)目供應(yīng)肯定的客戶來(lái)源區(qū)域現(xiàn)有各類水景樓盤(pán)，其營(yíng)造過(guò)于表面化，為項(xiàng)目供應(yīng)了潛在機(jī)會(huì)尋求鄙司，建立良好的合作伙伴，使區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)作日趨規(guī)范，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)一個(gè)健康的發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析威逼：項(xiàng)目面積過(guò)小，很難開(kāi)發(fā)出大型高檔樓盤(pán)吸引客源，相對(duì)周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力將大大折扣在售樓盤(pán)及待開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，規(guī)模大且品牌高，客源分流、并會(huì)對(duì)項(xiàng)目推出時(shí)造成肯定的競(jìng)爭(zhēng)壓力地塊周邊區(qū)域尚有大量待開(kāi)發(fā)土地，其動(dòng)向不明晰，這對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較大的潛在競(jìng)爭(zhēng)威逼區(qū)域客源需求理念的轉(zhuǎn)換須要一個(gè)時(shí)間，新進(jìn)項(xiàng)目易面對(duì)日趨緩慢的銷售壓力項(xiàng)目SWOT分析建議項(xiàng)目原有2棟建筑、景觀，可采納因地相宜改造，以最大可能節(jié)約開(kāi)發(fā)成本沿大件路可適當(dāng)建綠地、隔離帶，弱化大件路路噪音、污染等問(wèn)題考慮購(gòu)買(mǎi)力因素及區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的空白，建議采納集中商業(yè)形式，可考慮建設(shè)區(qū)域商業(yè)形態(tài)引進(jìn)先進(jìn)的保安監(jiān)控設(shè)備，確保社區(qū)平安的同時(shí)提升社區(qū)的居住品質(zhì)。產(chǎn)品建議上可適當(dāng)考慮成都地區(qū)或沿海地區(qū)精品高檔樓盤(pán)產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補(bǔ)市場(chǎng)之空白區(qū)域市場(chǎng)的啟動(dòng)尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缇镁痈ｍ?xiàng)目進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。區(qū)域樓盤(pán)分析區(qū)域界定：本次調(diào)研范圍為航空港轄區(qū)，北靠川藏路，西臨長(zhǎng)城路，南至川大路樣本類型：八個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析要素：重點(diǎn)分析點(diǎn)為戶型面積及配比、銷售價(jià)格、物業(yè)狀況、媒體通路等，以對(duì)本案產(chǎn)品打造及銷售推廣工作供應(yīng)重要信息區(qū)域樓盤(pán)分析29—52.8萬(wàn)350083--15183.<4：2/2/183.9：2/2/196.9：3/2/110<4.7：3/2/1116.6：3/2/2118.5：3/2/2118.9：3/2/2122.6：3/2/2150.5：<4/2/2（3/3/2）151.5：<4/2/2（3/2/2）151.9：<4/2/2(3/3/2)1.85500028800上優(yōu)水岸總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析28—56.8360078—15878.2：2/2/186.99：3/2/199.8<4：3/2/2107.9：3/2/2116.2：3/3/2120.8：3/2/2123.7：3/2/2126.<4：3/2/213<4.1：3/2/3158.8：<4/2/21.7921515.812020新航印象總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析31--55萬(wàn)均價(jià)：360086—1<4285.<49:2/2/186.57：2/2/187.16:2/2/188.<4：2/2/189.66：2/2/1119.33：3/2/2125.36：3/2/2129.5<4:3/2/21<42.52：<4/2/21.885000<46669宗申·流溪麗園總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析28.8—59.29><>370078—16080：2/2/18<4：2/2/187：2/2/189：2/2/190：2/2/1111：3/2/1115：3/2/111<4：3/2/1130以上：<4/2/23.9<4500001533<41久福居總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析16.8—<>37.2330051--12<451.19：1/1/171.16：2/2/165.03：2/2/173.93：2/2/193.<40：2/2/180.08：3/2/195.87：3/2/112<4.58：3/2/10.<4<4000010000書(shū)香尚品總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析31.8—6<4.8<400078--18678.61:2/2/193.75:2/2/185.93:2/2/180.22:2/2/11<46.17:3/2/1躍99.60:3/2/199.8:3/2/1131.16:3/2/1躍110.9:3/2/1108.31:3/2/1121.1<4:3/2/1121.03:3/2/1117.35:3/2/1123.79:3/2/199.32:3/2/112<4.53:3/2/1160.80:別墅躍131.86:別墅躍186.86:別墅躍153.70:別墅躍1.8599600.585085<4.76川大河畔總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析26.6—67.5350076-19380.88：2/2/176.6：2/2/188.17：2/2/193.02：2/2/189.26：2/2/181.50：2/2/188.82：2/2/177.2：2/2/192.93：2/2/192.87：2/2/188.8：2/2/192.87：2/2/188.79：2/2/11.715800010<4627翰林南城2總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析26.6—67.5350076-193139.9：3/2/1157.<47：3/2/1103.33：3/2/1112.66：3/2/1128.72：3/2/1107.93：3/2/1103.20：3/2/1107.93：3/2/1119.6<4：3/2/1102.61：3/2/112<4.63：3/2/197.83：3/2/1136.86：3/2/1108.<>37：3/2/1103.62：3/2/1112.66：3/2/1113.1<4：3/2/11<46.<47：3/2/1117.73：3/2/1115.20：3/2/112<4.59：3/2/1151.92：別1.715800010<4627翰林南城2總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析3<40080—185101.13：2/2/186.38：2/2/190.59：2/2/189.62：2/2/1121.27：3/2/1128.91：3/2/1130.15：3/2/1116.70：3/2/1121.<47：3/2/1126.27：3/2/1125.83：3/2/1125.09：3/2/1107.19：3/2/12.27258500113587溫哥華花園2總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析28.9--62.93<40080—1851<>37.95：3/2/1128.91：3/2/1135.93：3/2/113<4.25：3/2/1108.05：3/2/1110.75：3/2/11<43.26：3/2/1109.95：3/2/1161.17：別150.89：別181.96：別168.32：別182.59：頂躍2.27258500113587溫哥華花園2總價(jià)區(qū)間單價(jià)（元/㎡）戶型配比容積率總建面積/㎡占地面積/㎡樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)分析1.產(chǎn)品面：區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以多層、小高層為主。戶型以三房為主、戶型面積在110-130平米為主戶型類型及戶型面積相對(duì)偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶型是適度放大。區(qū)域產(chǎn)品多為新盤(pán)、且產(chǎn)品規(guī)模大區(qū)域樓盤(pán)分析2.客源面：三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購(gòu)房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士，三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時(shí)一個(gè)不容忽視的客源來(lái)源渠道為團(tuán)購(gòu)。區(qū)域客源對(duì)諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出肯定的關(guān)注度區(qū)域樓盤(pán)分析3.銷售推廣面：區(qū)域價(jià)格漲幅較大，主要表現(xiàn)為景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響據(jù)官方消息，在一年時(shí)間內(nèi)，航空港片區(qū)從2005年的2500元/平方米漲到2006年的3500元/平方米。目前仍在持續(xù)增長(zhǎng)。商報(bào)、華西報(bào)是樓盤(pán)推廣的主要手段區(qū)域樓盤(pán)分析目前為兩棟多層7966本項(xiàng)目28.9--62.93<4002/2/1，3/2/1別墅，頂躍多層高層258500113587溫哥華花園Ⅱ26.6—67.535002/2/1，3/2/1別墅，頂躍多層10<4627158000翰林楠城Ⅱ31.8—6<4.8<40002/2/1，3/2/13/2/1躍，別墅多層小高層5085<4.7699600.58川大河畔16.8—<>37.233001/1/1，2/2/13/2/1商住樓10000<40000書(shū)香尚品28.8—59.2<>37002/2/1，3/2/1高層1533<41<450000久福居31--55萬(wàn)36002/2/1，3/2/2<4/2/2多層<4666985000宗申·流溪麗園28—56.836002/2/1，3/2/13/2/2，3/2/3<4/2/2多層1202021515.8新航印象29—52.8萬(wàn)35002/2/1，3/2/13/2/2，<4/2/2多層2880055000上優(yōu)水岸總價(jià)（元/平米）均價(jià)（元/平米）主力戶型物業(yè)類型占地面積（平米）建筑面積（平米）樓盤(pán)名稱區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)1.重點(diǎn)項(xiàng)目戶型比例：區(qū)域產(chǎn)品中戶型排在前三位的是3/2/1（30%）、2/2/1（28%）、2/1/1（20%）,這體現(xiàn)出區(qū)域以提升居住品質(zhì)為主的需求在功能上的體現(xiàn)。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)2.面積配比區(qū)域產(chǎn)品面積呈現(xiàn)偏大的趨勢(shì)，110-130平米的占到<41%，90-110平米的占到3<4%，較大戶型130以上的也占到12%，說(shuō)明區(qū)域?qū)γ娣e需求是放大的。(該數(shù)據(jù)為上優(yōu)水岸、川大河畔、翰林南城2抽樣調(diào)查)區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)3.各戶型面積分布二室三室二室的戶型中，以二室二廳一衛(wèi)為主體，所占比例為98三室二廳二衛(wèi)戶型為區(qū)域產(chǎn)品的主體，這種戶型的面積在110-130平米的比例最高，約占96%區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)<4.戶型面積與銷售關(guān)系分析調(diào)研顯示:暢銷戶型：一是面積在100平方米左右的二房，二是110-130平米的三房，且此類戶型上市場(chǎng)供應(yīng)的主體。滯銷戶型：150㎡以上的四房和復(fù)式住宅。區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)5.銷售價(jià)格該區(qū)域住宅市場(chǎng)的價(jià)格集中在3500-3600元/m??上，其它價(jià)格是由于各自產(chǎn)品特性確定的區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)6.物業(yè)費(fèi)1.00.6多：0.61.21.50.70.60.65物業(yè)費(fèi)溫哥華花園Ⅱ翰林楠城Ⅱ川大河畔書(shū)香尚品久福居宗申·流溪麗園新航印象上優(yōu)水岸案名區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn)車(chē)位1：0.<477003003003<400600120300車(chē)位溫哥華花園Ⅱ翰林楠城Ⅱ川大河畔書(shū)香尚品久福居宗申·流溪麗園新航印象上優(yōu)水岸案名客源分析針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)以及項(xiàng)目產(chǎn)品定位的須要，我們對(duì)項(xiàng)目的客源進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查和探討，并通過(guò)以下部分分別探討目前客源的現(xiàn)狀及需求，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客源的圈定及產(chǎn)品定位供應(yīng)相關(guān)的依據(jù)客源分析目標(biāo)客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。詳細(xì)分布入下圖所示結(jié)論：客源的區(qū)域歸屬概念強(qiáng)、跨區(qū)域置業(yè)行為一般，據(jù)此本案客源應(yīng)來(lái)自高新區(qū)和航空港區(qū)域的為主，接近高新區(qū)的城西部分客源為輔，其它區(qū)域的為補(bǔ)充客源分析區(qū)域購(gòu)房者志向建筑類型選擇分析結(jié)論：多層是該區(qū)域購(gòu)房者的首選，也充分體現(xiàn)出了購(gòu)房者的居住慣性客源分析消費(fèi)者房屋朝向選擇分析對(duì)購(gòu)房者的消費(fèi)行為進(jìn)行探討后，我們發(fā)覺(jué)，在區(qū)域內(nèi)，購(gòu)房者對(duì)房屋朝向的選擇極其看重，如下圖所示：結(jié)論：南北對(duì)流的純板式住宅最受關(guān)注，其次為朝南的房型，而朝北及東西向的房型有明顯抗性客源分析區(qū)域客源對(duì)房屋面積的選擇結(jié)論：80--110平方米的房屋面積占62％，為需求主體。其中80－90平方米占38％，90－100平方米占13％,100－110平方米占11％。80以下平方米的需求占19％，從側(cè)面說(shuō)明白單身客源占有相當(dāng)?shù)谋壤??？驮捶治鱿M(fèi)者房型結(jié)構(gòu)需求分析結(jié)論：二房占據(jù)主體地位、為53％，其次為三房、占據(jù)35％，這兩者為購(gòu)房者的首選客源分析消費(fèi)者客廳需求分析因區(qū)域客源對(duì)光照有相當(dāng)程度的要求，因此我們對(duì)客廳需求作了專項(xiàng)分析，如下圖所示結(jié)論：區(qū)域客源極為看中對(duì)客廳功能的細(xì)分，二廳占有肯定比重。三廳以及四廳所占比例很少，說(shuō)明區(qū)域目前仍以滿意基本居住需求為主，并未過(guò)渡到享受型需求?？驮捶治鱿M(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間需求分析因產(chǎn)品設(shè)計(jì)的須要，我們對(duì)衛(wèi)生間的需求狀況也作了特殊的分析，如下圖所示：結(jié)論：一個(gè)衛(wèi)生間的需求為<45％，二個(gè)衛(wèi)生間的需求為5<4％，兩者占據(jù)主體，為99％。對(duì)三個(gè)衛(wèi)生間甚至更多的需求極少，這和區(qū)域客源對(duì)房型和面積的需求基本吻合。客源分析消費(fèi)者對(duì)房屋志向單價(jià)需求分析結(jié)論：區(qū)域客源的心理單價(jià)區(qū)間在3000－3500元/平方米的占有主要比例，為67％。對(duì)3500－<4000元/平方米的單價(jià)有肯定心理承受實(shí)力，對(duì)3000元/平方米有相當(dāng)?shù)男睦眍A(yù)期。這與市場(chǎng)單價(jià)區(qū)間基本相符，說(shuō)明目前單價(jià)區(qū)間基本得到區(qū)域客源認(rèn)可客源分析消費(fèi)者對(duì)房屋志向總價(jià)的需求分析結(jié)論：總價(jià)區(qū)間在25－30萬(wàn)之間的，得到區(qū)域客源的普遍認(rèn)同，對(duì)25萬(wàn)以下的總價(jià)有肯定程度的憧憬，與房屋面積需求以及單價(jià)預(yù)期相乘所得總價(jià)預(yù)期基本一樣?？們r(jià)在70萬(wàn)以上時(shí)，所占比例明顯削減，說(shuō)明區(qū)域高端客戶有限，與區(qū)域房產(chǎn)整體狀況基本相符?？驮捶治鱿M(fèi)者購(gòu)房主要考慮因素分析對(duì)區(qū)域客源購(gòu)房主要考慮因素的分析有利我們對(duì)客源需求進(jìn)行細(xì)分，有側(cè)重的打造和宣揚(yáng)產(chǎn)品，其詳細(xì)分布如下圖所示結(jié)論：價(jià)格仍舊是區(qū)域客源考慮的最主要因素。其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋朝向選擇?？驮磳?duì)物業(yè)