煙臺上海灘花園 ccdi中建國際

煙臺上海灘花園規(guī)劃設(shè)計PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai總平面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一號地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二號地塊G區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)日景鳥瞰沿觀海路透視一、準(zhǔn)確的項目定位核心問題審視項目二號地塊已經(jīng)得到市場認(rèn)可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項目一號地塊是二號地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號地塊如何利用良好的資源，提升項目的品質(zhì)，從而提升項目價值，獲得更高利潤二號地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價：由4000上漲到5200，價格穩(wěn)定一號地塊資源優(yōu)越：學(xué)校配套商業(yè)配套河資源?可建設(shè)用地少導(dǎo)致容積率較高超高層引起建設(shè)成本大幅上升vs可建設(shè)用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過100米時，對抗風(fēng)、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來成本增加約15%～25%。如何規(guī)劃、開發(fā)高層住宅社區(qū)，通過哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來更多的溢價空間?建安成本3500元/㎡核心問題審視核心價值挖掘中心區(qū)位處于商務(wù)中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅?wù)中心：規(guī)劃中的煙臺東部中央商務(wù)區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務(wù)和商貿(mào)設(shè)施，人流、財流效應(yīng)明顯行政中心：基地北面即為煙臺市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺大學(xué)、中國農(nóng)大、國際博覽中心、體育公園等人文設(shè)施交通便利項目所在的觀海路直接煙臺老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺濱海旅游資源核心價值挖掘景觀資源項目獨攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源海景：東臨黃海，一個街區(qū)之隔山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山河景：逛蕩河從社區(qū)流過核心價值挖掘是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式。價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍(lán)灣系列代表。1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導(dǎo)模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.15789106開發(fā)模式選擇按S比（S比=銷售均價/開發(fā)成本）大小可將高層社區(qū)開發(fā)分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導(dǎo)模式形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強(qiáng)勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率約30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復(fù)合功能）自身能力資金實力較強(qiáng)的資本實力雄厚的資本實力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運營的能力表：形象主導(dǎo)模式及價值主體模式適應(yīng)性KPI條件研究本項目S比小于2，資源屬性與形象主導(dǎo)模式的KPI較符合，因此本項目適合采用形象主導(dǎo)的開發(fā)模式開發(fā)模式選擇項目定位發(fā)展定位：濱河高檔生活社區(qū)目標(biāo)客戶：市政府帶來的大量公務(wù)人員、新興商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)和成功人士規(guī)劃理念：——充分利用核心景觀資源——打造濱河生活方式，河不僅是社區(qū)的景觀核心，也是社區(qū)休閑活動的場所——豐富的產(chǎn)品和相對明確的功能分區(qū)——以宜居的生態(tài)景觀和現(xiàn)代簡歐的建筑風(fēng)格彰顯項目的高貴品質(zhì)——完善、合理的配套設(shè)施及人性化物業(yè)管理商業(yè)配套區(qū)：服務(wù)于本項目及周邊居民的大型綜合超市教育配套區(qū)：配套中、小學(xué)，幼兒園濱河社區(qū)：圍繞逛蕩河的高端高層居住區(qū)拆遷安置區(qū)：沿學(xué)院西路和觀海路一側(cè)布置高層住宅，并配適量底商上海灘花園——河岸觀瀾經(jīng)典住區(qū)二、明確的功能分區(qū)

完善的配套設(shè)施用地條件分析1號地塊總用地51.91公頃，凈用地為30.16公頃（不含中學(xué)），內(nèi)含2.81公頃小學(xué)用地，住宅凈用地為27.35公頃，其中約9公頃為安置房用地。沿觀海路是本項目重要的形象展示界面，可著重塑造公共化的城市形象界面。沿金灘南路、雙河?xùn)|路及學(xué)院西路適宜塑造親切宜人的社區(qū)生活界面。逛蕩河兩側(cè)適宜塑造生態(tài)化河道景觀界面。用地條件分析功能布局分析1號地塊結(jié)合2號地塊G區(qū)綜合考慮功能布局，將一號地塊的中小學(xué)用地在保持總用地不變的情況下，適當(dāng)轉(zhuǎn)入2號地塊G區(qū)。可置換出一部分居住用地，使逛蕩河?xùn)|岸住宅布局更加靈活。安置房用地置于基地東南角，商品房用地沿逛蕩河兩岸布局，可最大化利用濱河景觀資源。觀海路作為進(jìn)入煙臺市區(qū)的東門戶，具有重要的形象展示作用，設(shè)計沿觀海路兩端布置大型公共配套用地，提升項目的城市形象。配套設(shè)施分布設(shè)計在北部及東南角形成兩個集中布置的商業(yè)中心，沿觀海路、雙河?xùn)|路設(shè)置線狀的配套商業(yè)，通過這種點、線、面相結(jié)合的方式，形成一定氛圍，以烘托樓盤品質(zhì)，提升樓盤檔次。并結(jié)合2號地塊G區(qū)設(shè)置36班中學(xué)一所，40班小學(xué)一所。三所幼兒園布置在金灘南路、雙河?xùn)|路、學(xué)院西路三個社區(qū)主要入口處，方便接送。會所設(shè)置在G區(qū)南側(cè)，滿足小區(qū)內(nèi)戶主日常生活需要。

三、成財熟的道湖路交通宮組織模毫式基地交通統(tǒng)條件分析基地東瞧側(cè)觀海綱路是城患市主干笛道，不嶺適宜布妙置機(jī)動跨車開口肚。金灘妻南路、柿雙河?xùn)|非路、學(xué)引院西路尊都可為揪居民出邊行合理煎的開口找道路。三灘項讀目2號地塊意在金灘芝南路上絞已有兩甲個開口繼。設(shè)計館中可考宿慮對接稠，以此體現(xiàn)1、2號地塊的肅有機(jī)整體燃性。車行系統(tǒng)噴分析道路設(shè)計仙考慮與周午邊城市道洋路及已開喉發(fā)建設(shè)2號地塊道喜路交通的圓銜接。拆遷安案置區(qū)、為商品房取住宅區(qū)滿獨立的戶道路開慕口設(shè)計路，便于蓋分開管綢理。商品房蠅住宅區(qū)粉的大量滑交通在活上下班踢高峰時呀段可通銳過沿金稼灘南路綠和雙河冶東路兩齡個主要屋入口及蹲一個次笑要入口丘進(jìn)行合竿理分流枯，并在墊出入口稀附近入簽地下車怕庫，在區(qū)內(nèi)實現(xiàn)糖適當(dāng)?shù)娜怂萝嚪至?。中小學(xué)杏設(shè)置獨陶立的出毅入口，窄避免了顫流線的頑穿插。步行系論統(tǒng)分析設(shè)計以步抹行系統(tǒng)的可達(dá)性貢、連續(xù)滾性、便秧利性為目標(biāo)，磁綜合考慮報濱河、沿慰街商業(yè)、挎住宅區(qū)主快要出入口仆，內(nèi)部組他團(tuán)景觀等定的行為聯(lián)奮系，有機(jī)浴組織步行件交通系統(tǒng)肉，營造豐捆富的步行棒環(huán)境。停車系跨統(tǒng)分析按煙臺卻市規(guī)范1：1.5配置，共里有1401病5個停車位療，其中地弄下有126陪00個停車旬位，按35平米/輛計算谷，共計44萬平米。軍本項目實從際可開挖滿用地為22萬平米船，可采部用機(jī)械稻停車形夕式與二倘層停車鑄相結(jié)合扒，同時駕局部停懼車可采產(chǎn)用有自魯然通風(fēng)舊采光的勻設(shè)計。四、高品愧質(zhì)生態(tài)景觀塑造景觀結(jié)構(gòu)宿分析南北向什的逛蕩缸河是本項目的綱景觀骨架，串聯(lián)圖起社區(qū)彈內(nèi)的開赤敞空間腔和組團(tuán)冷綠地。觀海路綱側(cè)主要控節(jié)點公細(xì)共建筑島形象的雙塑造，姑打造了睬豐富的擠城市景元觀界面城。設(shè)計中點、線盲、面開河放性景使觀系統(tǒng)而有機(jī)結(jié)奏合，塑造了剛特色鮮明籃的社區(qū)形論象。景觀視線茅分析住宅布冷局充分嫌考慮面鎮(zhèn)向逛蕩閉河的良險好的景迎觀朝向嬌，為住芳宅提供超更寬闊梁的景觀撒視野和抬景深。啟同時利黃用基地蒸暗溝塑考造的住僅區(qū)綠地膠景觀，并實現(xiàn)住遇宅的均明好性。銹其中商品房貿(mào)住宅可鋤以欣賞撈到水系路景觀的烈超過70%。設(shè)計中辟還考慮恐了住宅桃的次要秒景觀朝石向，塑列造雙景秒觀朝向撫極佳的針純景觀倦住宅產(chǎn)鉆品，提銅升產(chǎn)品扁的品質(zhì)害。濱水景蠅觀意向水系景觀枕是本項目海最大的景粉觀資源，刑通過濱水跳空間人性晴化環(huán)境的贈設(shè)計，為析住區(qū)居民娘提供了日邊?；顒拥睦菆鏊Ｉ虡I(yè)景扒觀意向服務(wù)商業(yè)構(gòu)設(shè)計成純報步行空間究，結(jié)合四汁個主要的云廣場節(jié)點底，營造了項豐富的商糕業(yè)空間景漁觀與氛圍光。組團(tuán)景辮觀意向—濱海主題人工沙普灘景觀組團(tuán)景肯觀意向—濱海主題海洋主奧題休閑突設(shè)施海洋主題像兒童游樂喚設(shè)施地下車臥庫景觀量意向沿街立屢面沿街立面沿街立電面日照分驅(qū)析本項目旬住宅大饑寒日有握效日照均達(dá)到葵和超過2小時。五、住腹宅產(chǎn)品坊設(shè)計建筑高僵度分析項目凈容正積率約為3