現代房地產異地多項目計劃與運營管理

現代房地產異地多項目

計劃與運營管理運營管理的概念與發(fā)展路徑何為運營（OperationsManagement）？——在分析企業(yè)內、外部環(huán)境的基礎上，通過融資、投資、調度等運營籌劃與管理手段，把控企業(yè)經營狀況，從而實現資源效率的最大化。運營管理的發(fā)展路徑時間、發(fā)展階段管理層級單項目管理多項目粗放式營運管理區(qū)域化、專業(yè)化營運管理以運營籌劃支撐發(fā)展戰(zhàn)略計劃督辦多項目協(xié)調以經營分析實現項目規(guī)劃在戰(zhàn)略框架下支撐投、融資＋＋＋不同發(fā)展階段和管理層級，運營工作的內涵擴展房地產多區(qū)域多項目運營的趨勢分析成長期同城多項目小規(guī)模擴張期異地多項目大規(guī)模突破了這兩大瓶頸，企業(yè)才能更持續(xù)發(fā)展！瓶頸！執(zhí)行力越來越弱！瓶頸！面臨失控風險！初創(chuàng)期單項目穩(wěn)定發(fā)展期異地多項目當今房地產企業(yè)四大關鍵成功要素成本增長，利潤率下降資金融通能力土地獲取能力產品研發(fā)和標準化能力內部運營管控能力行業(yè)內兼并/合作加速宏觀調控力度加大資金需求大增客戶選擇能力增強土地公開交易大勢所趨計劃與運營管理的重要性與意義跨區(qū)域、多項目管控的必然需求。日益規(guī)范的市場的必然要求。企業(yè)實現規(guī)模經營的必然需求。通過高效的運營管理，最大限度地整合資源，最大限度地實現利潤最大化。目前跨區(qū)域、多項目運作的房地產企業(yè)普遍面臨的問題1、地域的選擇與戰(zhàn)略2、不同地域文化之間的差別與沖突3、管理團隊的選擇與建設4、管控跨度與模式5、管理體制6、企業(yè)品牌的影響力第一部分異地多項目運作下的管控模式第一講 房地產企業(yè)的異地開發(fā)戰(zhàn)略思考：為什么要去？知己：拿什么進入異地？知彼：研究透要去的城市。準備：心理準備 人才準備 資金準備 管理準備第一部分異地多項目運作下的管控模式第二講 房地產異地多項目開發(fā)的管控模式明確管控模式的重要性與意義企業(yè)集團的功能定位業(yè)務拓展管理輸出業(yè)務協(xié)同資源整合集團管控的三種模式：投資管控，戰(zhàn)略管控，運營管控。戰(zhàn)略指導下的房地產企業(yè)運營管控體系戰(zhàn)略與規(guī)劃組織架構體系管控模式組織結構權責體系項目運營管理運營體系項目決策產品策劃設計開發(fā)采購管理施工管理營銷管理客戶關系管理支持人力資源保障與績效驅動體系組織績效流程績效部門績效員工績效人力資源IT系統(tǒng)基于對戰(zhàn)略或公司定位的理解分析建立有效的組織管控體系（包括項目管理體系）梳理和完善流程管理體系包括核心業(yè)務流程與管理流程通過流程梳理對組織和崗位職能進行適應性調整，建立崗位和流程的關系項目管控模式流程管理績效管理建立系統(tǒng)的績效管理體系，包括對組織、流程和崗位的績效管理第一部分異地多項目運作下的管控模式第二講 房地產異地多項目開發(fā)的管控模式異地項目開發(fā)對項目總經理的要求制度、流程建設的重要性和必要性總部實體化，組織扁平化，項目直營化，成本透明化。根據企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展思路和特點制定適合的管理組織架構確立產品模式是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提和基礎。第二部分運營管理組織機構不同管控模式的對比與優(yōu)劣分析運營管理部門的設立運營管理部門在企業(yè)組織架構中的定位第二部分運營管理組織機構運營管理部門的職能 運營管理中心不是一個負責某一方面專職業(yè)務的職能部門（如成本管理中心），它是集團決策層的參謀和智囊，它總是站在集團層面、戰(zhàn)略的高度，運用集團標準化運營管理體系，從全面經營管理的角度來發(fā)現問題、分析問題并協(xié)調相關職能部門或項目公司提出解決問題的建議。運營管理中心類似于軍隊中的參謀部，是一個定規(guī)則、搭平臺、管計劃、促糾偏、設指標、訓練人的工作班子——項目管理辦公室（PMO）。運營管理中心履行項目經營績效信息的跟蹤、采集、分析、反饋的職能——運營管理報告。運營中心履行戰(zhàn)略研究職能——宏觀、微觀的戰(zhàn)略研究與規(guī)劃。運營管理和職能管理之間的協(xié)調互補的關系職能管理運營管理縱深的專業(yè)化條線職能管理一英里深跨維度的績效信息集成管理一英里寬整合協(xié)調平衡互補管理體系的搭建、協(xié)調與維護專業(yè)過程咨詢互為支持第二部分運營管理組織機構集團高管區(qū)域高管項目經理風險管控戰(zhàn)略研究信息平臺建立項目開發(fā)節(jié)點、成本經驗值和標準參加工程例會、現場調研、職能部門間聯(lián)席會議等方式了解項目進展情況根據風險管控、戰(zhàn)略發(fā)展需要對有關業(yè)務流程提出調整優(yōu)化根據經驗值、調研情況研判項目風險，提出對策根據考核辦法，參照運營計劃，對實際工作績效進行量化考核完善和優(yōu)化運營管理報告收集、建立各項目基本資料建立月度運營報表填報制度建立項目開發(fā)經驗共享機制，為項目運作提供幫助第二部分運營管理組織機構設立運營管理部門的幾個誤區(qū)數據統(tǒng)計部門第二工程部第二財務部IT和流程管理部門“無本之木”運營管理部門和PMOPMO的職能

第二部分運營管理組織機構“支部建在連上！”第三部分計劃與運營管理實務第一講 戰(zhàn)略研究與三（五）年經營規(guī)劃進行戰(zhàn)略研究與制定企業(yè)長期戰(zhàn)略的意義。戰(zhàn)略研究與中長期戰(zhàn)略規(guī)劃實務。三（五）年經營規(guī)劃。提高資本回報率提高生產率增加在現有市場及細分市場中的收入增加新產品和服務收入提高運營質量和效率在質量和可靠性方面領先一步提高供應鏈效率和效力提高運營流程的質量，降低其成本，增加其靈活性發(fā)展高價值的客戶關系提供客戶所看重的服務、應用知識和支持優(yōu)化客戶利潤貢獻拓展渠道、產品和市場建立并維護緊密的客戶關系加速產品創(chuàng)新推出高性能的創(chuàng)新產品和解決方案在技術、產品開發(fā)和生命周期管理方面勝人一籌確定下一代產品的市場機遇拓展和培養(yǎng)戰(zhàn)略技能、能力和專業(yè)知識培養(yǎng)領導力和注重執(zhí)行力的文化打造高成績效文化推動并要求持續(xù)的學習和知識共享制定戰(zhàn)略明確使命、愿景和價值觀開展戰(zhàn)略分析制定戰(zhàn)略第一階段戰(zhàn)略計劃

戰(zhàn)略圖平衡計分表戰(zhàn)略支出轉化戰(zhàn)略明確戰(zhàn)略目標和主題選擇衡量標準和指標選擇戰(zhàn)略舉措第二階段第四階段第五階段第三階段規(guī)劃運營改進關鍵流程制訂銷售計劃規(guī)劃資源能力編制預算結果結果績效衡量標準績效衡量標準運營計劃

流程面板預算損益預估表實施流程和行動計劃檢驗和調整戰(zhàn)略進行贏利能力分析進行戰(zhàn)略相關性分析研究自發(fā)試戰(zhàn)略監(jiān)督和學習召開戰(zhàn)略回顧會議召開運營回顧會議第三部分品計劃螺與運營管婚理實務第二講漲新項瓶目投資夏管理城市研洪究及城呀市評價。項目篩炊選與項事目初判權。地區(qū)成本園調研。項目可行掉性研究報啦告。項目可另行性研尋究報告籍編制過至程中的益專業(yè)意也見提供灘與成果革審核。項目開倘發(fā)中的姿要點雜土地評齡價、規(guī)受劃設計奇、成本陶控制、棕市場營御銷土地獲番取市場研究產品定驕位投資決策規(guī)劃設失計建筑施遲工營銷管理物業(yè)管理成本控制加強前脖期策劃扁工作，罪他高項覆目投資辛決策效布率，合索理儲備柱土地把握細吉節(jié)打造精匠品規(guī)范流辟程和標備準規(guī)范流程們和標準完善內夢部管理提升服務際品質提升品膝牌形象開發(fā)運君營模式棄只是一仗套業(yè)務逮模式，旨最終表遙現為一創(chuàng)系列規(guī)尊范的、哲標準化暫的操作棟規(guī)程、之制度規(guī)唇范等，佛還需要社一套與還之配套玩的管理疫模式（蛇組織、脫人力資穗源等支科撐體系益）做保蛛障成本控制沈活動貫穿黃開發(fā)運營犁模式形成擁的全過程嫩，對于企肆業(yè)提高盈鋸利能力非睜常關鍵業(yè)務活動造主體主要策略重要程度辨（示意皮圖）第三部趕分流計劃與勝運營管悉理實務第三講修項目性計劃管決理計劃管理偷制度的建姜立。中海地產項目發(fā)展管理制度。項目整體祝開發(fā)計劃與經營指柿標。項目分貸期經營奇計劃及其作業(yè)指引與填報。項目目穿標成本與成本分薄攤原則。項目經攀營計劃褲的管理蟻與調整。項目工何程管理赴策劃書。第三部分丈計劃拐與運營管幅理實務第四講鉆項目賭經營分院析與調捏度項目年度敘經營指標與績效考涌核指標趨體系。運營管理“駕駛鉤艙”的概念。項目月度鎖動態(tài)經營夸分析及動態(tài)運營葛報告，成本月報。項目經獵營分析嘉調度例熄會及子公傘司總經持理述職縫制度。項目運賢營巡檢沃與風險管理。年度總結傷與考核評渣估。項目后評腫估管理。項目運營蘇管理信息臘平臺（ERP系統(tǒng)）坑。第三部分島計劃申與運營管桿理實務第五講僑項目運營喘管理部門冰的高級擴逆展職能項目經理魔的“黃埔刮軍校”。項目前期貌的介入者謀。項目管許理“機席動小分戒隊”。第四部分頭制度伸、標準、號流程的建塔設與管理制度、艙標準、陣流程建鑼設與管葬理對于赤跨區(qū)域疾發(fā)展的伯房地產困企業(yè)的卸重要意辣義。運營管躍理部門反是流程睡管理的如主體。建立適合鑄本企業(yè)特錘色的業(yè)務枝流程體系飲。誤區(qū)：敬流程＝腰審批。業(yè)務流間程體系建設介助紹。實現流誓程管理捕的關鍵殖成功因哲素－5搖個重要懂因素管理層悄參與員工認均同培訓引概導績效驅擦動監(jiān)控推動－重大事幅項決策－項目過歉程的參與－流程壯的自我雨遵守－組織資挖源的保證－過程中侄的溝通－反饋意味見的重視－提供饒幫助－充分的水培訓－行為央的改變－習慣的后改變－與績效晴掛鉤－績效激堡勵－績效應較用－建立監(jiān)艦控組織－定期工進行監(jiān)予控－改進自上而薯下的方徒式（目標、為體系、執(zhí)鏟行）第五部童分晃運營管足理的發(fā)圈展方向做“實”害與做“虛覺”。運營管理部門的糠發(fā)展方印向。小運營——多項目計侮劃運營管譜理與流程勢管理中運營——企業(yè)全喝面預算些管理大運營——企業(yè)戰(zhàn)