房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理總結(jié)-631工程

房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理總結(jié)—631工程第一頁，共56頁。交流內(nèi)容 1、項(xiàng)目管理的“共殤”2、項(xiàng)目推進(jìn)的基本驅(qū)動(dòng)模型&項(xiàng)目工程管理線路圖3、抓前控--我們應(yīng)該做哪些前控的動(dòng)作64、嚴(yán)管理--我們應(yīng)該做哪些過程管理和技術(shù)動(dòng)作35、重提高--如何臺(tái)階式固化成長(zhǎng)提高16、價(jià)值判斷第二頁，共56頁。項(xiàng)目管理的“共殤”讓人又愛又恨的“別墅”第三頁，共56頁。別墅VS高層的優(yōu)勢(shì)我們熱愛別墅多：?jiǎn)蝺r(jià)高，總價(jià)高，EBIT高快：銷售及交房速度快，IRR高好：高端形象，龍湖高端品牌形象入市，客戶群高端省：ROIC高第四頁，共56頁。技術(shù)節(jié)點(diǎn)細(xì)而復(fù)雜管理面大工程量小質(zhì)量管理難風(fēng)險(xiǎn)大階段性工期短，消耗大人海戰(zhàn)術(shù)型，施工組織困難安全文明管理困難投入大別墅項(xiàng)目管理難度大—做別墅難，做龍湖的別墅更難！找到合適的總包單位難、不受政府歡迎別墅共殤第五頁，共56頁。項(xiàng)目推進(jìn)的基本驅(qū)動(dòng)模型兩個(gè)基本思路模型第六頁，共56頁。更高的項(xiàng)目溢價(jià)營(yíng)銷研發(fā)財(cái)務(wù)發(fā)展造采物業(yè)工程更高效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)Part1：擠壓模型第七頁，共56頁。Part2：飛機(jī)模型工程管理是項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)第八頁，共56頁。項(xiàng)目工程管理線路圖抓前控6（前）

啟動(dòng)會(huì)工程研策發(fā)展報(bào)建的前控研發(fā)設(shè)計(jì)的前控招標(biāo)采購的前控工程管理的前控技術(shù)管理的前控成本倒推的前控營(yíng)銷要求的前控物業(yè)需求的前控嚴(yán)管理3（中）控邏輯、找依據(jù)，管指令管好工程變更做好每一次停止報(bào)驗(yàn)、移交反移交管好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程管細(xì)節(jié)，關(guān)鍵功能細(xì)節(jié)深入一線查資源，知己知彼不執(zhí)行=0重提高1（后）

個(gè)人學(xué)習(xí)-組織學(xué)習(xí)技術(shù)總結(jié)和管理總結(jié)個(gè)人經(jīng)歷-組織能力大團(tuán)隊(duì)-團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，持續(xù)裝入我們的思想第九頁，共56頁。抓前控

我們應(yīng)該做哪些前控的動(dòng)作6第十頁，共56頁。我們始終應(yīng)該思考的問題讓飛機(jī)具備自動(dòng)駕駛功能，實(shí)現(xiàn)過程不需大量管理成本投入也能做到75~80分！關(guān)鍵是前控！Tips:只解決了80分的問題，要達(dá)成90分以上的標(biāo)準(zhǔn)，需要付出許多額外努力。抓前控第十一頁，共56頁。啟動(dòng)會(huì)工程研策關(guān)鍵點(diǎn)：?jiǎn)?dòng)會(huì)階段應(yīng)該站在工程角度透徹地想清楚20%關(guān)鍵性問題，80%想清楚一般性問題，并提出對(duì)總圖、研發(fā)、營(yíng)銷的指導(dǎo)性意見。案例：酈城項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)工程部分---哪些變了？哪些沒變？為什么？啟示：總圖的業(yè)態(tài)布局就像基因一樣，它深刻影響項(xiàng)目工程管理及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及成本！抓前控第十二頁，共56頁。啟動(dòng)會(huì)工程部分第十三頁，共56頁。第十四頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)：新地區(qū)公司對(duì)報(bào)建流程的梳理（尤其是第一次進(jìn)入的城市及城市的新區(qū)域）案例：常州市市區(qū)報(bào)建流程的梳理、驗(yàn)收流程的梳理啟示：對(duì)關(guān)鍵線路節(jié)點(diǎn)的明確及各節(jié)點(diǎn)“影響人”的判斷是關(guān)鍵Tips：報(bào)建各體系從“國(guó)土”“立項(xiàng)”到“規(guī)劃”“建設(shè)”等之間的銜接點(diǎn)是最有可能出“?！焙汀皺C(jī)”的地方。發(fā)展報(bào)建的前控抓前控第十五頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)：在清理出關(guān)鍵線路的基礎(chǔ)上，以“主人翁”的精神做好各個(gè)節(jié)點(diǎn)的跟蹤管控和所承擔(dān)的工作。案例：酈城一期報(bào)建進(jìn)程與二期報(bào)建進(jìn)程的對(duì)比啟示：1、主動(dòng)熟悉外部資源，克服畏懼心理，主動(dòng)的溝通比很多事情都重要

2、規(guī)矩做事發(fā)展報(bào)建的前控抓前控第十六頁，共56頁。研發(fā)設(shè)計(jì)的前控關(guān)鍵點(diǎn)1：理出設(shè)計(jì)質(zhì)量控制線路圖，尤其是新進(jìn)合作的設(shè)計(jì)院需在合同簽訂前準(zhǔn)確完成的交流交底我們的出圖要求及設(shè)計(jì)產(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)。案例：上工勘圖紙質(zhì)量的提升及酈城項(xiàng)目的樣板圖啟示：圖紙是工程的憲法及主線，有了這個(gè)主線，工程實(shí)施才能順暢，高效率。Tips：設(shè)計(jì)院是管出來的，如果本地有優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)資源盡量選擇本地資源做施工圖設(shè)計(jì)。抓前控第十七頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)2：從方案階段就投入1/3的精力介入設(shè)計(jì)案例：酈城一期樣板區(qū)的圖紙研發(fā)（改良的類獨(dú)立棟）售樓處的方案確定啟示：從研發(fā)的角度應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)的效果，及體驗(yàn)感等方面，而從工程管理的角度應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注可實(shí)施度，功能性問題及對(duì)整體項(xiàng)目管理的影響Tips：從方案階段開始向研發(fā)部提供讀圖意見，將工程問題（豎向、總平面、戶型、安裝系統(tǒng)、相關(guān)優(yōu)化等）前置解決研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第十八頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)3：關(guān)注單位工程的每一個(gè)細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣，關(guān)注圖紙上的每一個(gè)文字及符號(hào)案例：酈城一期、二期的建筑、結(jié)構(gòu)總說明的持續(xù)改進(jìn)過程啟示：清單計(jì)價(jià)下，圖紙的質(zhì)量至關(guān)重要，一定要做好招標(biāo)圖紙的審核，特別是關(guān)系到報(bào)價(jià)的細(xì)部大樣，要提前向設(shè)計(jì)明確標(biāo)準(zhǔn)做法，避免報(bào)價(jià)后調(diào)整做法，留給施工單位索賠的機(jī)會(huì)；Tips：清理出基本做法大樣及說明與設(shè)計(jì)研究討論，固化在藍(lán)圖中是最多快好省的做法！研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第十九頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)4：從標(biāo)準(zhǔn)樣板圖到設(shè)計(jì)樣板圖的審核案例：樣板區(qū)及一期2次大規(guī)模的集中審圖，蒙圖法讀圖啟示：通過蒙圖法讀圖，解決設(shè)計(jì)上的錯(cuò)、漏、碰、缺及專業(yè)之間的沖突等問題，減少招標(biāo)期間的疑問卷往返，縮短招標(biāo)時(shí)間，減少將來施工返工的機(jī)率；

Tips：必須強(qiáng)制性規(guī)定未經(jīng)甲方審核核準(zhǔn)的圖紙，不允許出藍(lán)圖研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第二十頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)5：抓好設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審工作案例：一期的1次設(shè)計(jì)交底，2次圖紙會(huì)審啟示：施工藍(lán)圖下來，設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審是解決減少后期設(shè)計(jì)變更技術(shù)洽商的最后一次機(jī)會(huì)。Tips:要注意政府的審圖和內(nèi)審圖意見的關(guān)系研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第二十一頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)6：如何最大限度解決設(shè)計(jì)周期短與招標(biāo)時(shí)間緊張及招標(biāo)精度的矛盾？案例：一期別墅招標(biāo)案例啟示：在項(xiàng)目計(jì)劃確無法避免沖突的情況下，標(biāo)準(zhǔn)做法節(jié)點(diǎn)的完善清理至關(guān)重要

Tips：寧多勿少原則，絕大多數(shù)情況下別墅和高層及地庫是能夠清理完善做法清單的。研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第二十二頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)7：通過施工單位向監(jiān)理講圖、監(jiān)理向甲方講圖，甲方工程師內(nèi)部講圖等消化圖紙問題；案例：失敗的講圖案例啟示：講圖應(yīng)該=研究圖=熟悉圖，而不是光動(dòng)口不動(dòng)腦的照本宣科研發(fā)設(shè)計(jì)的前控抓前控第二十三頁，共56頁。招標(biāo)采購的前控關(guān)鍵點(diǎn)1：重視前期考察，認(rèn)真調(diào)查研究分供方（尤其是其真正的老板）的背景和歷史案例：蘇南招標(biāo)管理原則中的考察制度啟示：堅(jiān)持“疑罪從有，寧可錯(cuò)殺也不漏放的原則”。

Tips：1、考察是了解新資源誠(chéng)信及合作情況的方式之一，更重要的是要調(diào)查清楚其之前合作人對(duì)其的評(píng)價(jià)絕對(duì)不能認(rèn)為招標(biāo)采購僅僅是造價(jià)采購部的事情，而應(yīng)轉(zhuǎn)變想法，回歸本原，造價(jià)采購是在為項(xiàng)目選擇合理合適的分供方。

2、對(duì)總包單位考察關(guān)注范圍深入至勞務(wù)層面，至少應(yīng)了解到真正出資人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及與項(xiàng)目的關(guān)系、項(xiàng)目主要管理團(tuán)隊(duì)的能力（項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、造價(jià)人員、主要施工員）、管理人員工資水平、勞務(wù)班組的承包方式（不能大包，建議班組僅做勞務(wù)及包簡(jiǎn)單輔材）、項(xiàng)目資金的使用方式（避免挪用）、其它原有業(yè)主對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的真實(shí)評(píng)價(jià)及多方摸底抓前控第二十四頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)2：招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)案例：入戶門招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)、防火門招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)等啟示：通過“招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)”這個(gè)平臺(tái)和節(jié)點(diǎn)設(shè)置，將合同需求與招標(biāo)采購、圖紙與深化設(shè)計(jì)之間聯(lián)系起來，有效提高招標(biāo)效率和質(zhì)量。Tips:每一個(gè)招標(biāo)啟動(dòng)會(huì)的成果都能成為梳理一種材料或服務(wù)的知識(shí)招標(biāo)采購的前控抓前控第二十五頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)3：堅(jiān)持做標(biāo)前輔導(dǎo)---先說斷后不亂，丑話說在前面案例：一期、二期總包投標(biāo)前的招標(biāo)輔導(dǎo)對(duì)整體文明施工的影響二期的外架及整體施工案例啟示：在定標(biāo)前是甲方市場(chǎng)，定標(biāo)后是乙方市場(chǎng)，在招標(biāo)前，一定要盡可能的將所有不利情況和要求講清楚、寫明白。大家好才是真的好.Tips:1、考察—確定入圍單位---發(fā)標(biāo)書（盡可能清楚，并經(jīng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)尤其是工程團(tuán)隊(duì)討論）--標(biāo)前輔導(dǎo)—投標(biāo)---分析技術(shù)標(biāo)---合格技術(shù)標(biāo)開經(jīng)濟(jì)標(biāo)---議標(biāo)—定標(biāo)報(bào)告---定標(biāo)

2、標(biāo)前交底應(yīng)包括公司介紹及項(xiàng)目概況、項(xiàng)目工程管理要求（工期、節(jié)點(diǎn)、質(zhì)量、文明施工、配合、停止點(diǎn)、樣板帶路及點(diǎn)評(píng)、月度檢查、技術(shù)管理要求等）、資金支付（時(shí)間、報(bào)表、方式、比例等）、違約金及合同處罰等、后期的發(fā)展計(jì)劃，樹立投標(biāo)單位信心等招標(biāo)采購的前控抓前控第二十六頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)4：深入理解項(xiàng)目TQR的基礎(chǔ)上，提供合約規(guī)劃的指導(dǎo)意見案例：酈城1、2期合約規(guī)劃的制定及優(yōu)化計(jì)劃啟示：合約規(guī)劃的界面適合項(xiàng)目，能框出面積最大的TQR三角招標(biāo)采購的前控抓前控第二十七頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)5：細(xì)核清單案例：一期總包合同清單描述的清理及遺留問題啟示：細(xì)核清單項(xiàng)中工作內(nèi)容的描述：清單項(xiàng)的描述影響施工單位的報(bào)價(jià)，細(xì)微的描述差異將導(dǎo)致雙方理解不一致，報(bào)價(jià)有偏差，引起后期的扯皮，同時(shí)注意總分包的描述要一致。Tips:細(xì)核項(xiàng)目總分包界面、措施項(xiàng)目（如檢驗(yàn)及測(cè)試費(fèi)）、項(xiàng)目技術(shù)規(guī)范等，將項(xiàng)目的界面、重要分部的管理要求等描述清楚加強(qiáng)圖紙的理解和熟悉有助于清單項(xiàng)的審核招標(biāo)采購的前控抓前控第二十八頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)6：評(píng)好技術(shù)標(biāo)案例：一、二期總包技術(shù)標(biāo)的審核啟示：技術(shù)標(biāo)審核要重點(diǎn)關(guān)注對(duì)投標(biāo)輔導(dǎo)及招標(biāo)文件的響應(yīng)情況，避免出現(xiàn)“力爭(zhēng)”“盡力”“宜”等虛詞Tips：關(guān)鍵點(diǎn),如工期（尤其是階段性工期要求），整體施工場(chǎng)地布置，關(guān)鍵崗位管理人員應(yīng)重點(diǎn)審核招標(biāo)采購的前控抓前控第二十九頁，共56頁。工程管理的前控關(guān)鍵點(diǎn)1：招標(biāo)前、各分部工程開始前要做到“心中有樹”案例：酈城二期招標(biāo)前整體的工程管理思路形成啟示：招標(biāo)前理清楚怎么管，項(xiàng)目管理的思路應(yīng)相對(duì)清晰（標(biāo)段劃分、交通組織、水電接口、道路成型及維護(hù)、圍墻、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析、總分包界面劃分及提供的條件、材料供應(yīng)界面、土方調(diào)配場(chǎng)地等）Tips:要清晰地告訴分供方我們想要的東西是什么？抓前控第三十頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)2：管理策劃匯報(bào)案例：酈城2期的管理策劃匯報(bào)；涂料、保溫單位的管理策劃比拼啟示：施工單位的管理策劃匯報(bào)（如何實(shí)現(xiàn)市級(jí)文明工地和優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)桿和安全文明施工標(biāo)桿、重要分部分項(xiàng)控制要點(diǎn)、農(nóng)民工管理、土建和安裝的配合、對(duì)分包的管理、應(yīng)急預(yù)案、內(nèi)部的資料管理等）雙方共同樹立標(biāo)桿，要細(xì)化到圖文并茂，落實(shí)到可操作程度上，它是提高施工單位標(biāo)準(zhǔn)的利器Tips：管理策劃匯報(bào)不僅適用于總包工程管理的前控抓前控第三十一頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)3：對(duì)分供方尤其是關(guān)鍵的分供方應(yīng)引入風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及平衡機(jī)制和措施案例：二期總包第一次招標(biāo)的失敗，鋼筋供貨方選擇問題啟示：通過考察、議標(biāo)過程答疑，第三方了解等，基本了解擬中標(biāo)單位的優(yōu)缺點(diǎn)，并有如何揚(yáng)長(zhǎng)避短及應(yīng)對(duì)的管理方案，對(duì)癥下藥，提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案Tips：2>1>3的理論工程管理的前控抓前控第三十二頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)4管理交底與技術(shù)交底案例：一期、二期所做的管理交底及實(shí)際效果啟示：1、堅(jiān)持做好施工單位進(jìn)場(chǎng)后的甲方管理交底，明確甲方管理標(biāo)準(zhǔn)和管理要求

2、堅(jiān)持做好每個(gè)分部工程的前置交底Tips：管理交底和技術(shù)交底是一項(xiàng)以少時(shí)間撬動(dòng)大效果的買賣！不論有無積累都應(yīng)該堅(jiān)持。工程管理的前控抓前控第三十三頁，共56頁。抓前控技術(shù)管理的前控關(guān)鍵點(diǎn)1：樣板帶路（現(xiàn)場(chǎng)樣板點(diǎn)評(píng)、工法樣板墻、樣板房）案例：酈城項(xiàng)目實(shí)施工藝樣板墻的案例及在政府部門的影響啟示：樣板是標(biāo)準(zhǔn)的高度，堅(jiān)持樣板帶路，不僅僅是工程第三十四頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)2：系統(tǒng)清理各分部工程的關(guān)鍵技術(shù)細(xì)節(jié)，重分統(tǒng)一和運(yùn)用施工、監(jiān)理單位，尤其是地方性特色的新技術(shù)問題的清理。案例：樁基施工，空氣源熱泵，外遮陽，江蘇省質(zhì)量通病防治規(guī)程啟示：對(duì)地方性規(guī)范、規(guī)定的清理和執(zhí)行力度確認(rèn)是技術(shù)管理重點(diǎn)，關(guān)鍵性地方規(guī)范、規(guī)定會(huì)影響啟動(dòng)會(huì)工程策劃的內(nèi)容技術(shù)管理的前控抓前控第三十五頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)3：統(tǒng)一技術(shù)及工藝做法標(biāo)準(zhǔn)案例：一期1、2標(biāo)段地下室擋墻與底板的澆筑方式、防水反坎一次性整澆到位的統(tǒng)一啟示：倡導(dǎo)、引導(dǎo)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)先恐后的氣氛Tips：對(duì)于沒有質(zhì)量追求、得過且過的分供方管理人員，堅(jiān)決剔除技術(shù)管理的前控抓前控第三十六頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)1：分析找出真正影響成本的關(guān)鍵因素，并在此基礎(chǔ)上參與造價(jià)的合約規(guī)劃案例：土石方工程的合約規(guī)劃如何達(dá)到系統(tǒng)價(jià)值最優(yōu)化啟示：我們要抓住“西瓜”獎(jiǎng)勵(lì)“芝麻”招標(biāo)之前必須確定參考報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以此為準(zhǔn)線分析判斷風(fēng)險(xiǎn)及采取相應(yīng)的防范措施成本倒推的前控抓前控第三十七頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)2：景觀成本的倒置控制設(shè)計(jì)案例：苗木清單列表啟示：景觀目標(biāo)成本制定后要結(jié)合苗圃的實(shí)際囤貨，進(jìn)行限定性設(shè)計(jì)，將效果和圖紙的準(zhǔn)確性結(jié)合起來對(duì)設(shè)計(jì)資源進(jìn)行考核成本倒推的前控抓前控第三十八頁，共56頁。營(yíng)銷要求的前控關(guān)鍵點(diǎn)：從工程的角度前置思考和解決營(yíng)銷的客戶體驗(yàn)及銷售的進(jìn)度要求案例：香醍漫步樣板區(qū)的位置選定香醍漫步銷售節(jié)奏調(diào)整啟示：營(yíng)銷的節(jié)奏調(diào)整會(huì)極大影響工程及運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。工程流水的劃分除了盡可能在啟動(dòng)會(huì)階段思考清楚外，在樣板區(qū)開放及銷售前期，要主動(dòng)交流討論銷售的節(jié)奏，以應(yīng)需而變。抓前控第三十九頁，共56頁。物業(yè)需求的前控關(guān)鍵點(diǎn)：1、分析物業(yè)實(shí)際需求和政府規(guī)定要求（物管用房的面積及定位），安防、門崗、綠化保潔用水需求，從物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)行的角度進(jìn)行配置2、交房后的人車管理動(dòng)線分析案例：物業(yè)用房與商業(yè)用房合并調(diào)整的案例啟示：應(yīng)站在全項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的角度思考地產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系，合理配置物業(yè)設(shè)施抓前控第四十頁，共56頁。嚴(yán)管理

我們過程應(yīng)該做哪些管理和技術(shù)動(dòng)作3第四十一頁，共56頁。關(guān)鍵點(diǎn)：用工程師指令解決管理正規(guī)性和嚴(yán)謹(jǐn)性問題案例：使用工程師指令體系后，減少了人為隨意性，所有的技術(shù)類資料均有2條線進(jìn)行控制啟示：圖紙/審圖意見及回復(fù)/圖紙會(huì)審/設(shè)計(jì)交底/變更洽商與工程實(shí)際應(yīng)該絲絲入扣Tips：工程師指令內(nèi)容主要包含以下幾個(gè)方面：

a、下發(fā)研發(fā)部送達(dá)的施工圖給施工單位、監(jiān)理單位、造價(jià)顧問單位；

b、下發(fā)完善手續(xù)的設(shè)計(jì)變更（洽商）給施工單位、監(jiān)理單位、造價(jià)顧問單位；

c、對(duì)施工單位現(xiàn)場(chǎng)工作的指示或提醒；

d、相應(yīng)公司要求、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或其它公司指令轉(zhuǎn)發(fā)；

e、其它特殊事項(xiàng)（局部工作界面的調(diào)整等）?？剡壿?、找依據(jù)，管指令嚴(yán)管理第四十二頁，共56頁。管好工程變更關(guān)鍵點(diǎn)：應(yīng)盡量減少過程變更；在清單體系下必須嚴(yán)控變更的內(nèi)容和形式，盡量規(guī)避合同清單體系中無單價(jià)的項(xiàng)目案例：招標(biāo)圖紙與最終施工不一致的案例（砌體材料變更）啟示：變更是施工單位經(jīng)濟(jì)索賠的重要手段，施工單位會(huì)不平衡報(bào)價(jià)，工程變更會(huì)增加其額外獲利的機(jī)會(huì)；Tips：設(shè)計(jì)變更前做好費(fèi)用估算，做好經(jīng)濟(jì)分析，細(xì)部的調(diào)整盡量少做（比如窗洞口、空調(diào)位、安裝管線移位等）；不要隨意變更合同范圍、工藝做法；求施工單位做投標(biāo)時(shí)的單價(jià)分析和構(gòu)成，有利于材料更換和變更管理嚴(yán)管理第四十三頁，共56頁。做好每一次停止點(diǎn)報(bào)驗(yàn)、移交反移交關(guān)鍵點(diǎn)：讓第一次有深刻的記憶，讓移交和反移交有據(jù)可查案例：移交記錄改為四方存檔啟示：關(guān)鍵是堅(jiān)持Tips：停止點(diǎn)是質(zhì)量控制的關(guān)鍵手段嚴(yán)管理第四十四頁，共56頁。管好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程關(guān)鍵點(diǎn)：每個(gè)分部工程的管理一定做到施工前有方案研討、開始有樣板點(diǎn)評(píng)和標(biāo)準(zhǔn)確立、過程中有檢查、完成后有評(píng)定和總結(jié)（PDCA循環(huán)）案例：擋墻筏板整體一次性澆筑啟示：各個(gè)分部的質(zhì)量和成品保護(hù)決定了總體工程的質(zhì)量Tips：在每個(gè)分部分項(xiàng)開工前均進(jìn)行分部分項(xiàng)的管理交底，力求實(shí)用性，指出哪些正向行為（附照片）是標(biāo)桿，哪些負(fù)向行為（附照片）是高壓線，交底交透。這個(gè)管理交底在客觀上也應(yīng)是現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理工程師技術(shù)工作的指南嚴(yán)管理第四十五頁，共56頁。管細(xì)節(jié)，關(guān)鍵功能細(xì)節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)：在審圖前先對(duì)施工圖紙的大樣進(jìn)行合理調(diào)整與深化設(shè)計(jì)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)做法（土建或安裝專業(yè)細(xì)部做法、土建安裝配合做法），再通過討論施工工藝，固化操作和管理流程，比如防水節(jié)點(diǎn)、門窗洞口及線條、露臺(tái)排水做法等案例：一、二期出圖的大樣清理會(huì)啟示：在清理出標(biāo)準(zhǔn)大樣做法并固化在施工藍(lán)圖后，應(yīng)該用照片、樣板等形式明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Tips：把節(jié)點(diǎn)固化在藍(lán)圖中是最好的做法，而不是后面出一張大樣匯總嚴(yán)管理第四十六頁，共56頁。深入一線查資源，知己知彼關(guān)鍵點(diǎn)：系統(tǒng)梳理調(diào)查勞務(wù)組織結(jié)構(gòu)清理及承接單價(jià)案例：施工單位勞務(wù)的組織結(jié)構(gòu)圖啟示：勞務(wù)是真正執(zhí)行層面的人，勞務(wù)的組織架構(gòu)勞務(wù)款項(xiàng)支付方式、支付