龍頭企業(yè)深圳房地產(chǎn)市場總結(jié)及市場趨勢報告

2015年深圳樓市解讀2016.01宏觀環(huán)境解讀深圳土地市場解析深圳住宅市場解析深圳寫字樓市場解析深圳商業(yè)市場解析深圳市場趨勢展望目錄Content第一篇—宏觀環(huán)境解讀宏觀經(jīng)濟背景國際經(jīng)濟：發(fā)達經(jīng)濟體持續(xù)低速增長，弱復蘇跡象明顯；新興經(jīng)濟體分化嚴重，巴西出現(xiàn)危機，或拖累全球市場數(shù)據(jù)來源：WIND2015年發(fā)達經(jīng)濟體GDP保持低速增長，美國平均增速在2.5%左右，歐盟在1.5%左右，香港在2.5%左右，日本在2.6%左右。2015年較2014年有明顯轉(zhuǎn)好跡象，但仍然為弱復蘇。2015年新興經(jīng)濟體出現(xiàn)分化，印度保持了7%左右的高速增長，南非出現(xiàn)明顯下滑跡象，巴西則出現(xiàn)經(jīng)濟危機，開始負增長。發(fā)達經(jīng)濟體GDP同比增速（%）新興經(jīng)濟體GDP同比增速（%）宏觀經(jīng)濟背景國際經(jīng)濟：發(fā)達經(jīng)濟體需求持續(xù)疲軟，國際貿(mào)易環(huán)境持續(xù)惡劣，沖擊出口導向型經(jīng)濟體美國、歐盟進口同比增速（%）日本、韓國進口同比增速（%）2015年主要發(fā)達經(jīng)濟進口疲弱，其中美國年均為-2.62%左右，日本為-7.32%左右，韓國更是達到-16.58%左右，歐盟情況稍好，年均為2.04%。在第三季度上述主要發(fā)達經(jīng)濟體進口增速均負增長。宏觀經(jīng)濟背景國內(nèi)經(jīng)濟：經(jīng)濟進入低增速“新常態(tài)”，“L”型走勢確立，但探底仍在繼續(xù)；第二產(chǎn)業(yè)增速疲軟，第三產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)較佳數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國GDP增速同比（%）中國三次產(chǎn)業(yè)增速同比（%）2015年中國前三季度GDP增速為6.98%，第三季度更是達到6.93%，創(chuàng)下近5年新低，經(jīng)濟增速仍處于不斷探底之中；從三次產(chǎn)業(yè)來看，第三產(chǎn)業(yè)保持了較好的增速，第二產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)下降，前三季度低于GDP增速，第一產(chǎn)業(yè)持續(xù)維持在低速增長。預期2016年第三產(chǎn)業(yè)增速將持續(xù)高于第一、二產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟貢獻逐漸加大。宏觀經(jīng)濟背景國內(nèi)經(jīng)濟：傳統(tǒng)經(jīng)濟增長動力不足，出口、投資、消費疲軟，拖累經(jīng)濟，2016仍難言樂觀數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2015年中國出口增速同比負增長，且有逐漸惡化的趨勢；固定資產(chǎn)投資同比增速不斷下滑，創(chuàng)2000年以來新低；社會消費品零售總額同比增速在低位企穩(wěn)，2000年以來首超過固定資產(chǎn)投資。中國出口、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額增速同比（%）宏觀經(jīng)濟背景國內(nèi)經(jīng)濟：制造業(yè)受產(chǎn)能過剩和外需疲軟影響，形勢嚴重；非制造業(yè)景氣較好；CPI低位徘徊，通縮風險加大數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2015年中國制造業(yè)PMI自8月以來連續(xù)四個月低于50的榮枯線，表明制造業(yè)環(huán)境持續(xù)惡化，預期2016年形勢仍然不容樂觀；非制造業(yè)PMI好于制造業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟中的作用越來越明顯；2015年CPI持續(xù)低于2%，一方面受國內(nèi)宏觀形勢影響，另一方面受國際大宗商品價格持續(xù)下跌影響。在此背景下，2016年通縮風險加大。中國制造業(yè)、非制造業(yè)PMI同比（%）中國消費者物價指數(shù)同比（%）全國房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比持續(xù)下滑，預計2016年將繼續(xù)維持1%左右的低增速，不排除負增長可能數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2015年11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比僅為1.3%，自2013年以來持續(xù)下滑，目前已跌至2000年以來第二低點，僅次于金融危機后的2009年2月。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比（%）全國房地產(chǎn)市場全國商品房銷售面積穩(wěn)中略降，銷售金額高位企穩(wěn)，預計2016年將維持高位盤整狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2015年1-11月全國商品房銷售面積10.93萬平，同比增長7.4%，自2013年創(chuàng)下13.06萬平的銷售高點后緩慢下降；2015年1-11月全國商品房銷售金額7.45億元，同比增長15.6%，全年銷售金額大概率超過去年。樓市政策背景時間事件要點2015年2月4日降準下調(diào)存款準備金率0.5個百分點2015年2月28日降息一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點2015年3月30日降低二套房首付；營業(yè)稅“5”改“2”330新政2015年4月20日下調(diào)存款準備金率1個百分點降準2015年5月10日降息對稱性降息0.25個百分點2015年6月28日定向降準、降息對稱性降息0.25個百分點2015年8月26日降準、降息2015年8月27日“限外令”松綁外資在華房地產(chǎn)投資、購房限制被“松綁”2015年9月16日公積金二套房首付降至兩成公積金二套房首付由30%降至20%2015年是樓市政策的爆發(fā)年，政府多管齊下，樓市政策迎來史上最寬松年2015年10月24日2015年10月29日降準、降息放開二胎政策對稱性降息0.25個百分點對稱性降息0.25個百分點二胎政策全面放開樓市政策背景貨幣政策持續(xù)寬松，多輪降息直降購房成本2015年，在整體經(jīng)濟緩增長、房地產(chǎn)庫存高企的背景下，央行先后5次降息4次降準。5年以上的商業(yè)貸款基準利率從年初的6.15％降至4.90％。5年以上的住房公積金貸款從年初的4.25％下降為3.25％。多次降息降低了購房利率，本質(zhì)上提升了客戶的購買力。目前，首套房的執(zhí)行利率已經(jīng)接近2008年的低點。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行時間貸款總額（萬元）基準利率還款總額（萬元）支付利息（萬元）月均還款（元）2014年11月降息前1406.55％320.22180.228895.042014年11月降息后1406.15％307.05167.058529.192015年2月降息前1405.90％298.94158.948303.912015年5月降息后1405.65％290.93150.938081.302015年6月降息后1405.40％283.01143.017861.432015年8月降息后1405.15％275.20135.207644.372015年10月降息后1404.90％267.49127.497430.17降息前后等額本金30年按揭購買200萬房屋實際購房成本變化樓市政策背景公積金、降低首付多項政策疊加，助力市場去庫存2015年3月30日，公積金貸款購買首套房的首付比例，已經(jīng)從30%降低到20%。2015年9月1日起，公積金二套房最低首付款比例由30%降低至20%，與首套房一致。2015年9月30日，全面推行異地貸款業(yè)務，拓寬貸款資金籌集渠道。2015年3月30日，對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，購買二套房的最低首付款比例調(diào)整為不低于40％。2015年9月30日，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于25％。公積金首套房首付降至兩成公積金二套房首付降至兩成全面推行公積金異地貸款二套房首付降至四成非限購城市首套房首付降至2.5成首付比例政策公積金政策行業(yè)大事件二三線庫存高企，開發(fā)商將重心轉(zhuǎn)向一線城市2015年，全國房地產(chǎn)市場分化明顯，二三線城市庫存高企，一線城市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，多家開發(fā)商在2015年明確提出將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到一二線城市。從土地出讓情況來看，近年來，一線城市土地出讓金的比例不斷提高，開發(fā)商不惜以高成本進入一線城市。2015年，一線城市土地出讓金占比為12.5％，較上年提升了0.6個百分點。數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院開發(fā)商2015年重大動作碧桂園7月11日，成立一線城市事業(yè)部，開拓一線城市市場。恒大以收購方式進入深圳市場，目前在深圳的預期總建筑面積已超過700萬平，2015年，恒大集團在南山的卓越后海中心租下20層，欲將總部搬遷至深圳。陽光城8月，陽光城以總價17.3億元的地王之價摘得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12地塊，樓面價4.92萬/平，成為2015年上海單價地王。11月，以18.73億元并額外配建4.7萬平方米限價商品住房及4.14萬平方米自住房的代價競得通州臺湖地塊，折合樓面價3.5萬元/平方米。信達12月，以18242元/平的樓面地價，并配建34.5萬平的保障房的代價拍下深圳坪山的G11337-0101

的居住用地。泰禾12月，分別以27.4億和29.6億拿下位于深圳尖崗山的兩塊居住用地，其中，A122-0345宗地以79907元/㎡的價格創(chuàng)下了全國新地王。2015年典型房企進軍一線市場動作回顧行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)已滲透行業(yè)的各個環(huán)節(jié)行業(yè)大事件伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”國家戰(zhàn)略啟動，社區(qū)智慧化、營銷精準化、平臺聚合化等互聯(lián)網(wǎng)思維下已全面滲透房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)。智慧辦公、智慧園區(qū)，整合內(nèi)外資源從中獲利：綠地智慧辦公、瑞安創(chuàng)智天地園區(qū)智能家居，提高產(chǎn)品附加值，平臺用于后期經(jīng)營：華潤與小米聯(lián)合打造智能家居體驗中心與智慧平臺合作，雙方粉絲流量互導：當代置業(yè)與樂視合作的智慧社區(qū)、智慧酒店等互聯(lián)網(wǎng)+增值服務+物業(yè)：彩生活，將物業(yè)服務標準化，變成平臺上的服務自建云、端，打造服務社區(qū)：龍湖的互聯(lián)網(wǎng)云社區(qū)交互平臺建設全新經(jīng)紀人角色：房多多，平安好房眾籌買房共享收益：房寶寶，遠洋地產(chǎn)讓產(chǎn)品本身擁有互聯(lián)網(wǎng)思維：you+青年公寓眾籌資金、客戶等一切資源萬通自由筑屋3D虛擬施工+工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)龍湖地產(chǎn)開發(fā)策劃階段產(chǎn)品銷售階段后期服務階段行業(yè)大事件在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新驅(qū)動下，房地產(chǎn)企業(yè)積極開展聯(lián)合辦公/眾創(chuàng)空間模式典型案例優(yōu)客工場萬科云工坊SOHO3Q小樣社區(qū)

創(chuàng)始人：毛大慶紅杉資本、真格基金、創(chuàng)新工場等多個投資機構共同投資、與國內(nèi)多為知名企業(yè)家聯(lián)合創(chuàng)始成立

產(chǎn)品特色：為創(chuàng)業(yè)團隊提供多重服務，旨在打造創(chuàng)投圈

創(chuàng)始人：潘石屹

產(chǎn)品特色：租賃時間以“周”為單位，租賃機制靈活

運營模式：提供開放式辦公服務，創(chuàng)業(yè)交流分享

萬科自建自營

運營模式：重資產(chǎn)模式，低租金拎包入住

產(chǎn)品特色：一是打造“硅谷式”創(chuàng)業(yè)辦公空間；二是強調(diào)實現(xiàn)空間效能最大化提升

世聯(lián)行與清控科創(chuàng)合作創(chuàng)辦

產(chǎn)品特色：為創(chuàng)業(yè)者提供協(xié)同辦公空間、標準化辦公空間、定制化辦公空間等不同產(chǎn)品，滿足創(chuàng)業(yè)團隊不同規(guī)模及全生命周期的辦公需求2015年初，李克強總理在政府工作報告中提出，“打造大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新和增加公共產(chǎn)品、公共服務雙引擎”。國內(nèi)掀起創(chuàng)業(yè)熱潮，并催生新型辦公模式。宏觀環(huán)境小結(jié)發(fā)達經(jīng)濟體需求持續(xù)疲軟，國際貿(mào)易環(huán)境持續(xù)惡劣2015年主要發(fā)達經(jīng)濟進口疲弱，其中美國年均為-2.62%左右，日本為-7.32%左右，韓國更是達到-16.58%左右，沖擊出口導向型經(jīng)濟。國內(nèi)經(jīng)濟增長動力不足，出口、投資、消費疲軟，拖累經(jīng)濟，2016仍難言樂鑒于房地產(chǎn)對經(jīng)濟維穩(wěn)的重要性，在房地產(chǎn)開發(fā)投資未有明顯起色之前，預計管理層在樓市調(diào)控上仍將維持寬松基調(diào)。樓市政策多管齊下，迎來史上政策最寬松年，預計2016年樓市財政政策仍將寬松貨幣政策持續(xù)寬松，公積金、降低首付多項政策疊加，助力市場去庫存，預計2016年樓市財政政策仍將寬松，去庫存仍是工作重點。開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，行業(yè)轉(zhuǎn)型加速2015年，全國房地產(chǎn)市場分化明顯，二三線城市庫存高企，一線城市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，多家開發(fā)商在2015年明確提出將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到一二線城市。行業(yè)轉(zhuǎn)型加速，社區(qū)智慧化、營銷精準化、平臺聚合化等互聯(lián)網(wǎng)思維下已全面滲透房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)。第二篇—土地市場解析歷年土地市場分析增量土地供應緊張，2015年城市更新重建面積首超招拍掛，預計2016年以后城市更新將成土地供應主力深圳2009-2015年招拍掛土地供應（萬平）深圳2012-2015年城市更新拆除重建面積（萬平）2015年深圳招拍掛供應土地面積160萬平，為近7年最低；建筑面積457萬平，同樣為近7年最低；整體招拍掛土地面積近5年維持在200萬平左右。2015年深圳城市更新擬拆除重建面積達696萬平，遠超招拍掛供應建筑面積，為近四年最大供應。數(shù)據(jù)來源：深圳市土地房產(chǎn)交易中心，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2015年各區(qū)招拍掛/城市更新分布寶安區(qū)招拍掛27宗，土地面積42.74萬平，建筑面積176.70萬平，工業(yè)用地為主城市更新42宗，312.45萬平，商業(yè)居住用地和新型產(chǎn)業(yè)用地為主南山區(qū)招拍掛15宗，成交11宗，土地面積17.31萬平，建筑面積64.58萬平，商業(yè)、工業(yè)用地為主城市更新10宗，建筑面積17.15萬平，新型產(chǎn)業(yè)用地為主福田招拍掛1宗，建筑面積0.59萬平，建筑面積0.85萬平，為商業(yè)用地城市更新7宗，建筑面積27.40萬平，為新型產(chǎn)業(yè)用地、居住、商業(yè)用地羅湖招拍掛1宗，土地面積4.72萬平，建筑面積24.41萬平，為居住用地城市更新5宗，建筑面積10.71萬平，為商業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用地龍崗區(qū)招拍掛30宗，土地面積73.51萬平，建筑面積265.70萬平，工業(yè)用地為主城市更新26宗，325.69萬平，商業(yè)居住用地為主鹽田區(qū)招拍掛2宗，土地面積738.97萬平，建筑面積3.66萬平，一宗商業(yè)用地，一宗港口用地城市更新4宗，建筑面積2.88萬平，商業(yè)居住用地為主寶安、龍崗兩區(qū)為全市招拍掛和城市更新主力區(qū)域Par盯t.2201巷5年招拍掛替分析招拍掛土誓地主要集聞中在關外逼地區(qū)的龍草崗和寶安跡兩區(qū)，住稱宅樓面價觸達到4733照1元/㎡201燈5年深圳枝招拍掛曾土地共晃計70宗，主要輛集中在龍鹽崗區(qū)、寶蓋安區(qū)和南既山區(qū)；羅僚湖區(qū)、福吩田區(qū)和鹽姓田區(qū)最少搶，各只有啄一宗土地呀出讓。近萌年來深圳繁住宅樓面粒價幾乎呈姐現(xiàn)翻倍增痕長，到2015年已經(jīng)沫高達473挑31元/㎡。區(qū)域總數(shù)量（塊）居住/商業(yè)用地數(shù)量（塊）居住/商業(yè)用地面積（平米）新型產(chǎn)業(yè)用地數(shù)量（塊）新型產(chǎn)業(yè)用地面積（平米）羅湖區(qū)1123453700福田區(qū)11690000南山區(qū)113326200593400鹽田區(qū)21590000寶安區(qū)2288119002141300龍崗區(qū)3342711006653300總計70181656537138880002011禮-201肉5年深圳住皂宅樓面價貴走勢（元/㎡）201沒5年深圳鳥招拍掛店土地分勤布數(shù)據(jù)來源銅：深圳市泊土地交易污中心Par敏t.2Par貪t.2Part帖.2201博5年城市更蒸新分析201蹄5年深圳各螺區(qū)城市更悠新（萬平恥）201佳5年深圳城化市更新用欄途（%）城市更新諷主要集中獲在龍崗和才寶安，用著途以商業(yè)膚、居住為委主城市更翠新主要皮集中在那寶安區(qū)飼、龍崗梨區(qū)，兩崗區(qū)分別催為42宗、26宗，占員全市總鴉供給宗鋒數(shù)的72.3侄4%；城市毫更新面撈積龍崗堂區(qū)和寶稀安區(qū)分丑別為325唯.69萬平、312寒.45萬平，倍占總更尊新面積屑的91.付65%。城市更新述用途中，陵包含商業(yè)匙、居住的鴉面積占比元達74%，其次繭為工業(yè)例用地，闖占比為26%。Par觀t.2Par怎t.2Part橋.22015年城市更貴新分析城市更新銳面積在100萬平以款上的為相龍崗區(qū)夾、坪山膏新區(qū)和辮龍華新夏區(qū)，40萬平以上碌的為光明責新區(qū)、寶留安區(qū)石巖蘇街道、沙貼井街道福永街道：2宗，擬穴拆除重器建面積12.5員4萬平新安街道唯：4宗，擬拆彎除重建面箏積22.專12萬平石巖街你道：4宗，擬拆掘除重建面隸積44.4楊0萬平松崗街道：4宗，擬拆技除重建面序積6.2盜8萬平沙井街甩道：6宗，擬拆頁除重建面錘積43.艇52萬平福田區(qū)：7宗，擬訓拆除重光建面積27.4沈0萬平大鵬新區(qū)姜：4宗，擬轟拆除重己建面積12.4粒7萬平西鄉(xiāng)街夕道：2宗，擬拆理除重建面串積4.28萬平光明新堡區(qū)：5宗，擬房誠拆除重莖建面積49.6冬4萬平龍華新杰區(qū)：15宗，擬拆護除重建面訴積129努.69萬平羅湖區(qū)南：5宗，擬襪拆除重綢建面積10.7慢1萬平龍崗區(qū)：14宗，擬拆鉗除重建面尖積186腎.46萬平南山區(qū)：10宗，擬拆欣除重建面步積17.樸15萬平鹽田區(qū)勻：4宗，擬灑拆除重咽建面積2.8撕8萬平萬平坪山新區(qū)飛：8宗，擬塊拆除重連建面積126.從76萬平寶安區(qū)龍崗區(qū)城市更鳴新分析企業(yè)深圳城市更新計劃公布拆除重建面積（萬平）佳兆業(yè)大鵬第二工業(yè)區(qū)B區(qū)更新單元、寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）、南門墩城市更新單元、坂雪崗科技城15城市更新單元、大棚第三工業(yè)區(qū)城市更新項目、平湖舊墟鎮(zhèn)項目、平湖紅朱嶺、橫崗安良128.4恒大深圳羅湖建設集團城市更新項目、蔡屋圍項目、華強北城市綜合體項目、南山丁頭村城市更新項目、大鵬葵新白石崗城市更新項目、龍崗吉廈城市更新項目、南山大新村城市更新項目、南山向南村城市更新項目、南油大廈項目、坪山新區(qū)飛西城市更新項目、龍崗區(qū)愛聯(lián)恒大城市廣場、羅湖區(qū)紅寶路城市更新項目、羅湖區(qū)碧波花園城市更新項目、羅湖區(qū)外貿(mào)大院城市更新項目120.3招商溪涌社區(qū)城市更新項目、漁二村舊改項目、南山西麗中心片區(qū)城市更新項目105.8卓越湯坑片區(qū)城市更新單元、龍崗區(qū)葵涌街道高源社區(qū)譚屋圍片區(qū)更新單元、辛養(yǎng)工業(yè)區(qū)更新單元32.9華潤銀湖華潤三九片區(qū)、筍崗冷庫城市更新、湖貝項目53.4深控賽格日立工業(yè)區(qū)升級改造、清水河國際汽車物流產(chǎn)業(yè)園、泰富筍崗項目、觀瀾舊村、車公廟泰然工業(yè)區(qū)第一更新單元、上步第一更新單元（北區(qū)）項目、蓮塘鵬基工業(yè)區(qū)47.0京基清慶新村城市更新單元、上下屋及天心舊村片區(qū)城市更新單元、蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)44.1中糧寶安區(qū)新安街道25區(qū)更新單元、22區(qū)中糧工業(yè)園更新單元、中糧69區(qū)工業(yè)園城市更新單元、25區(qū)城市更新單元、愛聯(lián)社區(qū)A、B區(qū)舊村37.6數(shù)據(jù)來源椅：深圳城陸市更新計蠻劃、公司最公告部分房企扔的城市更疾新項目盤跨點——佳兆業(yè)和忙恒大用地嚴面積均達握百萬平級愉別福建中贏維房地塞產(chǎn)開發(fā)勞有限公錯司奪下臟尖崗山座兩宗居滾住用地呆，其中恰一地塊酸樓面單亡價7.9番9萬/㎡創(chuàng)下傲全國地汪王宗地號A122-0352A122-0345土地用途居住用地居住用地交易方式招拍掛招拍掛土地位置寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山總用地面積（㎡）27459.63㎡21433.33㎡容積率≤

2.1≤1.6建筑面積（㎡）57665㎡34290㎡商業(yè)5000㎡，住宅50545㎡、6班幼兒園2000㎡（獨立占地不少于2100㎡）、物業(yè)服務用房120㎡。商業(yè)5000㎡，住宅29140㎡，社區(qū)警務室50㎡，物業(yè)服務用房100㎡建筑密度≤50%≤50%綠化覆蓋率≥40%≥40%建筑限高高層并滿足航空限高要求高層并滿足航空限高要求機動車泊車位數(shù)350350競拍企業(yè)福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（母公司泰禾集團）成交價格（萬元）296000274000樓面價（萬元）5.137.99A12肅2-0縮慧35A122眼-034口5重點地拒塊分析—尖崗山為地塊地塊信捷息樓面地價補超越北京常上海，A122讀-034陷5宗地成為2015年全國新辨單價地王城市地塊名稱地塊性質(zhì)起拍價成交價可售樓面價溢價率深圳尖崗山A122-0345宗地居住用地/27.4億元79907元/㎡/北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地居住用地33億元49.5億元75000元/平50％上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊住宅用地40.2億元72.99億元61440元/平81％對比北煙京上海菜單價地差王的樓練面地價不，從可惱售樓面嬌地價比感較，A122宮-034途5宗地以799繭07元/平的可售樓非面地價超蔑越北京的犧豐臺區(qū)花搞鄉(xiāng)樊家村毛宅地（可喉售樓面價750皇00元/平）及上海辯的楊浦區(qū)遞新江灣城N091鈴104單元C1-0桑2（D7）地塊雨（可售猜樓面價6144塌0元/平），成為201躁5年全國新章單價地王嚼。尖崗山哄片區(qū)歷卸年地塊此地塊樓煩面價創(chuàng)下抖新單價地確王，相比準同區(qū)域，壤較200趣3年上漲達超10倍，較2012年上漲5-8倍年份地塊投標價樓面價投標人樓盤名稱樓盤現(xiàn)價地址2003年A012-0078、A012-0070、A012-0071、A012-02975.8億元5440元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2004年A012-0085、A012-009116.85億元8575元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2009年A122-03325.3億元18875元/㎡招商、華僑城招華曦城90000元/㎡寶安新區(qū)街道廣深高速公路東側(cè)2012年A122-034120億元10983元/㎡中海中海九號公館65000元/㎡寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鐵崗片區(qū)（廣深高速寶安出口處）2015年A122-034527.4億元79907元/㎡福建中維///A122-035229.6億元51331元/㎡A12夠2-0疾345樓面單價799鄉(xiāng)豐07元/㎡，創(chuàng)下深圳灰市場新單山價地王，跟同區(qū)雁域其他地燭塊相比，哄較200帶3年上漲州超10倍，較2012年樓面震地價上驅(qū)漲5-8倍。重點地塊克分析：坪漢山居住用而地地所處位度置在坪均山門戶栽區(qū)域，北未來規(guī)緩劃發(fā)展芬潛力較大地塊編號G11337-0101土地用途居住用地交易方式招拍掛土地位置坪山新區(qū)中山大道以南、振環(huán)路以西、錦龍大道以東總用地面積（㎡）36911.51容積率≤4.5建筑面積（㎡）166101保證金（萬元）19000使用年限（年）70年居住用地貞所在中山大道錦龍大反道G11盼337役-01階01由于本覽地塊須聲與政府配簽訂監(jiān)榜管協(xié)議柏，因此風險提從示如下：1.競拍人堆應向甲方提幸供總建筑之面積為4酸5000表平方米、總套鳴數(shù)為7岔00套夫的公共議租賃住抬房。占建筑艱面積27%的保障蘭房建設透，會增符加開發(fā)碧成本；2.競拍人須持與帖甲方簽類訂《保持障性用竭房房號朱確認表什》及書灶面審核歇意見，啟方能申贊請辦理哨商品房挺預售（游銷售）事許可證；保障性用波房須與本由項目整體逃工程同時庸竣工驗收逐，本項目散分期開或發(fā)建設機的，保垃障性用記房須在提一期竣可工驗收連；3.項目須禽于201筐8年12月21日前完成。周邊為皺坪山中懼高端居鬼住用地艇，地塊沫當前樓基面價已悠經(jīng)超過騙周邊樓黨盤價格深業(yè)東背城國際力高君標御東城上緞邸金地朗腐悅京基御景目標地塊項目名稱建筑年代歷史戶型歷史開盤均價在售情況離地塊距離京基御景印象2015-06加推75-107平3-4房22000元/平售罄1.1km力高君御國際2015-09第三次加推78-89平3-4房21500元/平；開盤即售罄住宅已售罄0.8km金地朗悅2014-0788-98平3房17000元/平二手房約18000元/平2.2km深業(yè)東城國際2013-0676-110平2-3房18000元/平二手房約20900元/平0.8km深業(yè)東城上邸2009-0562-159平1-4房7500元/平二手房約15000元/平2.4km重點地塊創(chuàng)分析：坪盲山居住用罷地重點地爐塊分析斜：坪山三塊冊商業(yè)用地坪山新區(qū)元三塊商業(yè)劇用地均被濱龍光地產(chǎn)稿奪下地塊編號（1）G11336-0063

（2）G11336-0064

（3）G11336-0065

土地用途商業(yè)用地交易方式招拍掛土地位置中山大道與榮昌路交匯處西北角總用地面積（㎡）10101.335701.614370.28容積率≤5.35≤6.32≤3.44建筑面積（㎡）540003600015000保證金（萬元）750045002000使用年限（年）40年4040競拍企業(yè)龍光地產(chǎn)競拍金額6.9億元2.62億元1.3億元三塊商業(yè)喇用地所巾在中山大餡道錦龍大懂道321三塊商業(yè)粉用地位于本坪山中小吃企業(yè)總部津基地內(nèi)，鉗基地一期低已動工，塘未來將會鍬成坪山新鹽區(qū)商務聚稠集區(qū)之一基地目標亂：打造成據(jù)為坪山句新區(qū)新熟地標、廁企業(yè)聚販集地、判坪山新劈燕區(qū)上市粒企業(yè)加專速器和時成長企吊業(yè)孵化網(wǎng)器?；胤謪^(qū)：上市架企業(yè)總望部辦公夜和研發(fā)掏區(qū)、擬勞上市企觸業(yè)加速最器、創(chuàng)柔投和上社市服務敵區(qū)等主排要功能祥分區(qū)；已入駐企羅業(yè)：新宙邦（A股上市公隱司，主營順新型電子糕化學品）瘡、樂安居（主營井裝潢材減料、酒勻店等綜墓合業(yè)務休）、潮汕商仰會等。未來中澡小企業(yè)抱總部基寧地寫字偶樓體量勿約70萬平中小企算業(yè)總部殲基地中小企業(yè)份總部基地口一期共四突宗地，其遷中一宗地?。ǔ敝萆檀謺┮褎涌庸?塊商務末用地重點地腥塊分析遍：坪山三腰塊商業(yè)之用地樓面價較護所在中小梨企業(yè)總部練基地一期400兇0元/㎡增長2-3倍（1）G11336-0063（2）G11336-0064（3）G11336-0065拿地成本（億元）6.92.621.3樓面價（萬/㎡）1.280.730.87建安成本（萬/㎡）0.450.450.45配套建設成本（萬/㎡）0.20.20.2預估稅前利潤16%-20%最低售價（萬/㎡）2.2-2.31.6-1.71.7-1.8地塊編號樓面價（萬/㎡）

總地價（萬元）建筑面積（㎡）土地用途G11340-80190.362879380250二類商業(yè)用地G11340-80180.471450031009商業(yè)性辦公201夫5.1昏2.2達2所拍地往塊樓面網(wǎng)價2013年年底瓜中小企爐業(yè)總部徐基地一煎期所拍單地塊樓誦面價G11跳340泰-80灘18地塊G113膜40-8殿019地塊重點地塊邁分析：坪山三枕塊商業(yè)閱用地城市更新侵方面：擬晴拆除重建粗面積遠超錯招拍掛供刪應建筑面破積，為近染四年最大柏供應2015全年共五威批城市更呀新項目，朵共計95宗，696萬平，其炕中寶安、蒼龍崗區(qū)合艦計69宗，為城姻市更新應主力區(qū)域竹；招拍掛方閉面：宗地守建筑面積裙為近7年最低，漆土地供應六方式緊缺201估5年全年祥招拍掛洗共76宗，合牙計457萬平，其然中寶安、懇龍崗兩區(qū)纖成交占比造在80%以上，工抽業(yè)用地為槽供應主力弓。居住用房誠地由于稀芬缺性，均俊以高價拍鏈出，尖崗由山一地塊鴉樓面單價蘭為全國地島王。土地市場架小結(jié)第三篇—商品住宅市場解析01商品住宅指一手市場雪分析201賭5年住宅市涼場綜述2015年深圳市反商品住宅借供銷量及如價格（萬篇㎡，元/㎡）時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年715.59665.89334262014年587.08403.0623973同比變化（％）↑21.89%↑65.21%↑39.43%2015年，受氣益于寬蒙松的樓略市政策連影響，棚商品住拿宅供求條量爆發(fā)灘性增長五，價格掩一路攀遠升，11月均價突圍破四萬2015年，深圳組商品住宅訂表現(xiàn)火爆愚，量價齊毫升?？偣嫦惴e715膏.59萬㎡，同標比上漲21.叔89％；總玩成交面妄積665僵.89萬㎡，同踩比上漲65.右21%；成交童均價334姻26元/㎡，同比渾上漲39.伙43%。受多輪集貨幣寬唇松政策薄的直接之刺激，地除受春船節(jié)等季診節(jié)性因界素影響黎之外，祥市場成芳交持續(xù)堆維持在揀高位，迫年中和腦年尾分鵲別迎來尚小高潮訴，價格炎一路攀歇升，11月成交均務價突破4萬/平。深圳市201條4-2脫015年供應銷凈售情況渾對比圖2015年住宅克市場綜凳述2015年深圳房翅價全面超鴨越北京、數(shù)上海、廣如州，躍居窮全國最高201癥5年，深澆圳新房翅成交均境價持續(xù)膜攀升，攪躍居全憑國第一堆。201滑4年第四羅季度，撇深圳房渣價超越免北京，201鍬5年第三音季度，塔超越上冊海，躍共居全國普第一。曾第四季瘦度，深鉤圳均價405吃99元/㎡，較城上海3380岸3元/㎡高出20.考10%，較北鉛京287綠47元/㎡高出41.順23%，較廣州1505仇2元/㎡高出169.嗚72%。2010挨-201夜5年深圳恨、北京導、上海夾、廣州啞各季度懲房價走渾勢圖（蒸元/㎡）201其5年供應市矛場分析2015年整體從供應同辛比增長201柏5年，受寬盲松政策環(huán)吳境及上半撓年股市利假好等因素姐，客戶積鋸極入市，貸開發(fā)商推碌盤意愿強耐，深圳市商嚷品住宅批細售面積面逮積715.扯59萬㎡，堤同比上叼漲21.星89％。年中、年鄭底分別迎恰來推盤高炊峰期二季度和偶四季度分末別迎來推治盤高峰期，二季趴度主要麗受寬松啊貨幣政燭策影響膽，7、8月份稍有口回落，四紡季度受政寺策及開發(fā)佩商業(yè)績目激標壓力原嗓因驅(qū)動，禍再次迎來么推盤高峰場。供應區(qū)夠域主要敏集中在啞關外區(qū)捉域主要供殺應仍集怪中在關蠟外區(qū)域，寶安茶及龍崗排區(qū)累計美占比為79.話82％；關內(nèi)析以南山區(qū)疏供應最高樓，占比為15.繭59％。201鼻5年總供及應量為715同.59萬平，同僵比增長21.錄89％，主敘要供應己仍以關察外為主從，關內(nèi)話以南山反區(qū)集中吳供應2015年1－12月深圳倒商品住豪宅供應射面積(萬㎡)201航5年成交市場暢分析201狡5年深圳市化場需求爆炮發(fā)，龍崗惰區(qū)成交占惱比最高，恒龍華熱點簽凸顯，南舒山區(qū)為關酬內(nèi)成交主描力201冬5年成交同怪比上漲，怕市場在7-8月短期栗回調(diào)上隱迅速回艇升2015年，深圳樸市商品住胖宅總成交面況積665.寫89萬㎡，同氣比上漲65.2拆1%，除2月份受春拳節(jié)季節(jié)性壩影響以外錢，全年成交果量均處在雹高位，7-8月，市任場在價競格高位嗚略有回咱調(diào)，但銷在四季虜度迅速瘦回升。主要成交謙區(qū)域仍集鍵中在關外棕，南山區(qū)慎為關內(nèi)成囑交主力從各區(qū)域惡成交來宵看，主要期成交仍來熔自關外，遠占比為78.高68％；龍崗羊去成交占認比最高，使為32.2釋3％；龍華構熱點效應腐凸顯，成險交面積占捉比16.瓶57％，超過蹈寶安中心宵區(qū)；南山純區(qū)為關內(nèi)波成交主力般，成交面維積占比13.特12％。201索5年成交市場子分析2015年商品住黨宅市場成冬交面積TOP1交0（萬㎡，晝元/㎡）201哥5年住宅市察場成交金極額TOP壁10（億元，妙元/㎡）熱銷樓獻盤主要葬集中在遵龍崗區(qū)買，高端價樓盤表沒現(xiàn)不俗2015年，從親成交面降積來看環(huán)，熱銷樓盤壓主要集中雖在龍崗區(qū)，華潤種兩個項磁目入圍蠅前十。煤其中，筍位于京仰基·御景印沫象以20.歲34萬平的成鬼立量位居學第一，華包潤城以17.9誰6萬平位居劉第二，港氏鐵·天頌以15.6萬平位酸居第三拆。從成交金定額前十來昆看，高端樓票盤表現(xiàn)齒不俗，梨位于南道山的華的潤城以106.騾51億元位毅列第一。2015年價格走勢述分析201咽5年深圳肺市商品瓶住宅成從交均價(元/㎡)2015年價格震表現(xiàn)——影響因頭素受春節(jié)主等季節(jié)靈性影響章，走量戶緩慢，價格較并為穩(wěn)定“330”政策及坐兩輪降息粥相疊加，?？蛻舴e極斬入市，價格持團續(xù)上漲擇，6月均價突女破3萬/平7、8月成交緞量短暫推回調(diào)，債但價格持礦續(xù)上漲四季度僚開發(fā)商欣推盤意閑愿強烈江，高端劈燕樓盤占孫比高，受成交勤結(jié)構影延響，成摧交均價霉再創(chuàng)新庭高，突足破4萬/平深圳商載品住宅3342敞6元/㎡，同比2014年的2397稈3元/㎡上漲39.殼43%商品住宅牲成交均價黑實現(xiàn)三連種跳，全年陽均價站穩(wěn)3字頭，11月均價夢突破4萬/平前海輻共射效應趣明顯，胖南山領售漲全市友，寶安拉漲幅明矩顯201甘5年價格走鳳勢分析201距4-2肯015年深圳衡市各區(qū)紋商品住磁宅成交迫均價及違同比增碧幅（元/㎡，％）2015年，從各校區(qū)成交均兄價的變化套來看，受益于大頭前海的規(guī)經(jīng)劃利好，綁南山區(qū)商覺品住宅成慘交均價及進價格同比江漲幅均位產(chǎn)于全市首請位，受前認海的輻億射效應萍，寶安帆區(qū)漲幅蘭位居全洪市第二液，同比遙增長34.記49％；鹽田圈區(qū)漲幅最像低，為7.93％。深圳區(qū)域價格新平拳臺關外核心區(qū)域2.8-8.0萬元/㎡關內(nèi)5.5-15.0萬元/㎡發(fā)展中的鎮(zhèn)區(qū)2.2-4.5萬元/㎡西麗：5.5駁-6.煩5萬元/㎡福田北：6.0宇-7.脊0萬元/㎡南山中泉心區(qū)：6.5-榴7.5萬元/㎡前后海醬：8.0坐-15梅.0萬元/㎡龍坂新區(qū)列：3.5-別6.8萬元/㎡寶中/新安片映區(qū)：5.0拿-8.批0萬元/㎡龍崗中心度區(qū)：2.8附-4.友0萬元/㎡福永片區(qū)牢：3.0-食4.5萬元/㎡坪山片毯區(qū)：2.2兆-2.說8萬元/㎡觀瀾片區(qū)滋：2.8-聚3.5萬元/㎡光明新片區(qū)：2.2-輔2.8萬元/㎡注：福松慚沙包括福輸永，松崗抵和沙井深圳各區(qū)扒域價格進持入新平臺恥，已經(jīng)基臺本形成去“關內(nèi)腎高端化眾，近郊酒中產(chǎn)化語，關外桃剛需化備”的發(fā)義展格局2015上半年成交結(jié)構示分析總價段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計（套）套數(shù)比例（％）100萬以下65800006582.12%101-150萬75631502200773524.87%151-200萬4999158270220544917.52%201-300萬68393947342801824826.52%301-500萬3806406130781554638820.54%501-1000萬15797343127613120046.44%1001-2000萬0011243724971.60%2000萬以上00001201200.39%合計（套）2402212052677251767831099100.00%套數(shù)比例（％）77.24%3.87%8.61%8.09%2.18%100.00%

剛需產(chǎn)畜品占主免導，90平以下產(chǎn)本品以100趕-30莫0萬為主，承改善性產(chǎn)疊品成交以120-薪200平為主總價段90㎡以下（小戶型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合計（套）套數(shù)比例（％）100萬以下38700003871.14%101-150萬1975710019835.84%151-200萬33719827140351010.34%201-300萬975253152723611104732.54%301-500萬787610591361651441099132.38%501-1000萬14606427631277121426312.56%1001-2000萬0014689950315484.56%2000萬以上00002192190.65%合計（套）2482123372825307788833948100.00%套數(shù)比例（％）73.11%6.88%8.32%9.06%2.62%100.00%

2015下半年成交結(jié)構辣分析剛需產(chǎn)扯品仍為賠主導，殲但產(chǎn)品于總價有弱所提高朋，受總刮價因素瞇影響，翁改善性督面積段拾成交產(chǎn)償品面積吃下降2015年成交結(jié)陡構對比分巾析201元5年總價段珍產(chǎn)品成交薪結(jié)構對比培（％）剛需門魂檻進一旁步提高籃，下半牽年多個杜豪宅項習目入市云，改善生性產(chǎn)品梅成交比辨例上升201膽5年面積段閃產(chǎn)品成交答結(jié)構對比展（％）從總價削段產(chǎn)品其成交結(jié)秤構對比州來看，剛需產(chǎn)杜品的門諷檻進一漂步提高，200萬以下的況產(chǎn)品占比爐由上半年概的44.鉛51％下降兵到17.觀32％，剛需產(chǎn)品陳的主力總懇價段集中晉在200-樂500萬，占比從此上半年的47.0獵6％上升撇到下半竄年的64.9擺2％；從面積繁段產(chǎn)品燈成交結(jié)晶構對比襖來看，汁受市場燥供應結(jié)致構的影漿響，改善性產(chǎn)使品的成交劇比例上升，主要集投中在91-煮120㎡產(chǎn)品成篩交的增長，占比提怨升了3.01％。區(qū)域分川析——羅湖時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年26.8625.08486362014年20.5913.4442480同比變化（％）↑30.45%↑86.61%↑14.49%羅湖區(qū)2015年供應銷謝售情況蜻對比圖201照5年，羅譽湖區(qū)新愁增供應26.凡86萬㎡，同比增垃長30.4叉5％；主要囑供應來自【華潤銀屆湖藍山】、【靖軒豪垮苑】及【錦緣里·嘉園】。從成交量葡來看，商去品住宅成受交25.0依8萬㎡，同比債增長86.兄61%，以【華潤銀湖海藍山】、【新世界四橡季御園】等項目棚助推片脹區(qū)整體效去化。從成交引均價來尿看，均揉價4863樓6元/㎡，同比上羊漲14.頸49%。主要是從受【華潤銀檔湖藍山】、【天璽1號】等均價超5萬項目遙推動。供應同比乓增長，新后房及庫存將消化速度縱均較快，舟價格小幅流上漲羅湖區(qū)2014秀-201識5年供應銷準售情況繭對比圖區(qū)域分析——福田時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年9.7418.83544612014年25.2411.3542445同比變化（％）↓61.41%↑65.90%↑28.31%福田區(qū)201周5年供應銷售鴨情況對比鉛圖福田區(qū)201看4-2左015年供應銷售不情況對比役圖福田區(qū)春新增供梨應9.74萬㎡，同比下紙降61.雕41％；全區(qū)顧全年僅【寶能公傳館】1個新增項傻目入市。從成交量熟來看，商亮品住宅成死交18.訂86萬㎡，同比增姓長65.9駛0%，主要成論交來自【綠景虹奪灣】、【寶能公執(zhí)館】。從成交抗均價來鍵看，均注價544沒61元/㎡，同比牌上漲28.塌31%。【寶能公館】成交均價794巨59元/平極大提互升了片區(qū)浪均價。供應稀缺第，成交同毫比增長65.泳90％，供盟求比近域兩倍區(qū)域分詠析——南山時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年111.5987.41564842014年62.4536.2241257同比變化（％）↑78.69%↑141.33%↑36.91%南山區(qū)2015年供應銷售王情況對比搖圖南山區(qū)201務4-2奏015年供應銷售武情況對比助圖南山區(qū)濕新增供風應111.稈59萬㎡，同比增裝長78.6桑9％；主要柱供應來自刻科技園、李蛇口及西慶麗片區(qū)。從成交量父來看，商唉品住宅成剝交87.暮41萬㎡，同比增投長65.必90%，【華潤城】、【前海時代】、【華暉·云門】、【博林天清瑞】、【海上世續(xù)界雙璽】表現(xiàn)不俗沖。從成交均膽價來看，緣瑞全年均價5648儲4元/㎡，同比上寧漲36.9如1%。11月起，南只山區(qū)多個甚高端項目循入市，均辣價突破7萬/平。項目集徑中入市將，成交鍛同比大卻幅增長141摘.33％，主要要成交諒集中在味蛇口、腿西麗區(qū)域分析——鹽田時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年10.4810.69304982014年5.044.4728256同比變化（％）↑107.94%↑139.15%↑7.93%鹽田區(qū)2015年供應銷拾售情況宏對比圖鹽田區(qū)201及4-2籌015年供應銷售秩情況對比各圖鹽田區(qū)新晌增供應10.皮48萬㎡，同比增木長107.缺94％；新庭增供應象項目為【璽悅山】、【合泰御樂景翠峰】及【上善梧桐雷苑】。從成交因量來看憲，商品繼住宅成瘡交10.6繼9萬㎡，同比增場長139灑.15惠%，主力青成交項枯目為【鵬廣達俘山海四濾季城】、【御景臺雅衡園】及【璽悅山】。從成交均張價來看，遷鹽田區(qū)仍泰屬全市價康格洼地區(qū)畜，均價為3049幟8元/㎡，同戒比增長7.9裳3％。供應集鏈中在下癢半年，具全年成御交平穩(wěn)相，價格鍋仍屬洼傲地區(qū)域分析——龍崗時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年173.26213.23271722014年190.11175.0819607同比變化（％）↓8.86%↑21.79%↑38.58%龍崗區(qū)2015年供應銷蕉售情況摘對比圖龍崗區(qū)2014州-201妖5年供應銷綿售情況濱對比圖龍崗區(qū)新販增供應173.扇26萬㎡，同比下卡降8.86％；主要腦供應來自閱布吉的【鴻榮源·尚峰】、【宇宏健康毀花城】，橫崗臂片區(qū)的【恒地悅山島湖】，龍崗燒中心城采的【頤安都溫會中央】及【萬科廣學場】；從成交毫量來看高，商品訴住宅成惱交213.還23萬㎡，同比增徑長21.7世9％，主蒜力成交熔項目【鴻榮源·尚峰】、【宇宏健康殼花城】、【萬科廣秒場】、【萬科麓霧城】成交套數(shù)綁均超過千濃套；成交均價2717薪2元/㎡，同比項增長38.5厲8％，【萬科廣蹈場】、【星河worl核d·銀湖谷】等區(qū)域標靜桿項目助拍推了區(qū)域登均價。供應有所囑下滑，成優(yōu)交量價齊聚升201白5年供應稀循缺，受全佳市成交帶密動及價格箭優(yōu)勢，成諷交大幅上梨漲，價格隔同比增長17.憶24％區(qū)域分語析——坪山新呀區(qū)坪山新區(qū)2015年供應銷螺售情況松對比圖從供應甩情況來休看，坪伍山新區(qū)招全年新寧增供應派較少，檔區(qū)域全行年僅5個項目千供應，鹽商品住稅宅成交哨面積28.汁26萬㎡，芬同比下助降37.7皺9％，【京基御謠景印象】為區(qū)域催的主力扎供應項表目；201醬5年，坪悲山新區(qū)蹦成交46.頸49萬㎡，同勻比增長58.衛(wèi)02％；主紫力成交鞭項目為【京基御景羽印象】，成交面傍積占全區(qū)進成交的43.恒76％。從成交均饒價來看，民受全市普籃漲的影響寇，坪山新帖區(qū)成交價更格上漲了17.絮24％，為159甚98元/㎡。時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年28.2646.49159982014年45.4329.4213645同比變化（％）↓37.79%↑58.02%↑17.24%坪山新往區(qū)201伏4-2按015年供應銷售田情況對比足圖大鵬新區(qū)星仍屬較沉貞寂區(qū)域，雖受政策利橫好影響，葬整體供應翻成交均大貍幅上升，紛但成交價賊格有所下巧降區(qū)域分美析——大鵬新鑄區(qū)大鵬新區(qū)201塵5年供應銷售承情況對比發(fā)圖201備5年，大纖鵬新區(qū)引新增供托應15.3記6萬㎡，同訴比增長超7倍；全命區(qū)全年唱僅【金眾云山醉棲】1個項目承；從成交量撞來看，2015年商品住清宅成交15.3研6萬㎡，腹同比增庭長162.巡壽56％；主勸要成交耐項目為【金眾云山扣棲】及【承翰半山卡?！浚饕山薪粦粜鸵?0㎡以下斃小戶型澇為主。從成交放均價來涌看，2015年大鵬漂新區(qū)成贏交均價170執(zhí)02元/㎡，同變比下降10.2財0％。時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年15.3616.03170022014年5.851.9418933同比變化（％）↑162.56%↑726.29%↓10.20%大鵬新區(qū)201燃4-2伐015年供應銷紡售情況頓對比圖時間橫崗龍崗中心區(qū)坂田布吉坪山2015年1月22482169312767424189138822015年2月22787181272964230825139052015年3月22130160512879127005138372015年4月23894164822812226492138152015年5月24867205402928127908150692015年6月24167219523150328964167272015年7月24944259833708835419177452015年8月25189296833293534014184352015年9月25908276173338133468200012015年10月28480289501839735129225442015年11月28876305074673435480236912015年12月28070331362873235777260322015年龍崗各就片區(qū)價格膝變化圖（狂元/㎡）201競5年龍崗各廊片區(qū)價格偵變化（元/㎡）區(qū)域分析——價格變甜化受全市價稼格普漲的造影響，2015年龍崗造各片區(qū)瞎?jié)q幅明鳥顯。其錘中，坪漢山新區(qū)菌從年初律的1388紀2元/平上漲到謙年末的260蟲32元/平；龍臥崗中心識城均價緊從年初懶的1693彈1元/平上升到331泛36元/平。坂山田區(qū)的【星河wor柜ld·銀湖谷】價格超仰過了6萬/平。各片區(qū)較價格上巡壽漲明顯灰，其中號以龍崗句中心城賄、坪山男新區(qū)及暖坂田片悔區(qū)的價蔥格漲幅羨最為明里顯區(qū)域分全析——寶安時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年120.5199101.7678.9226310同比變化（％）↑18.43%↑25.62%↑36.19%寶安區(qū)2014卷-201棄5年供應銷脾售情況恐對比圖寶安區(qū)2015年供應銷售頑情況對比上圖從供應窗量來看灶，寶安護區(qū)2015年商品住貸宅供應120.偉51萬㎡，同比賞增長18.4繡3％；主虛要供應貝來自【領航城·領秀】、【聯(lián)投東排方】、【華聯(lián)城粘市全景】等，主要問供應集中摘在下半年宏；從成交量掩來看，2015年商品劣住宅成助交99.1醒4萬㎡，同比竭增長25.吉62％；【領航城·領秀】、【聯(lián)投東顛方】、【懷德峰儉景】成交火爆側(cè)，主要成則交項目來逐自福永、青松崗、西頑鄉(xiāng)片區(qū)。從成交均債價來看，2015年寶安坊區(qū)成交路均價3583謎1元/㎡，同比廳增長36.身19％。新增項目龍集中在下幕半年入市煙，成交區(qū)犁域以福永笑、松崗、伶西鄉(xiāng)片區(qū)歌為主，價灰格同比增藥長36.1牧9％區(qū)域分析——龍華新區(qū)時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年126.03110.29328262014年53.6637.6824514同比變化（％）↑134.87%↑192.70%↑33.91%龍華新猜區(qū)2014霸-201挨5年供應銷售企情況對比鍛圖龍華新區(qū)201監(jiān)5年供應銷售才情況對比尊圖從供應量悟來看，商蝴品住宅新豆增供應126憶.03萬㎡，同比屯增長134摔.87％；【中海錦城】、【港鐵·天頌】、【鴻榮源壹惕城中心】【萬科九黨龍山】等項目嶺集中放斜量；從成交排量來看射，201掃5年商品住驅(qū)宅成交110丙.29萬㎡，同比壟增長近傳兩倍；【港鐵·天頌】、【金地鷺挽湖1號】、【星河傳厘奇】、【萬科九龍糕山】等項目師成交火偷爆；從成交膏均價來寒看，201幼5年龍華鵲新區(qū)成朋交均價3282嗽6元/㎡，同比增與長33.胡91％。熱度持續(xù)聲，供應快唇速消化，策成交增長紙近兩倍，任價格同比招增長33.餅91％區(qū)域分堆析——光明新區(qū)時間供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交均價（元/㎡）2015年19.7637.30187862014年28.5310.8919120同比變化（％）↓30.74%↑242.52%↓1.7%光明新紋區(qū)201屈4-2敢015年供應銷售追情況對比丙圖光明新區(qū)201渠5年供應銷抓售情況快對比圖從供應量搜來看，光虎明新區(qū)商春品住宅新梯增供應19.7渴6萬㎡，同比鉆下降30.7滾4％；主要幻玉供應來自【新地中央】、【宏發(fā)嘉御】等；從成交狀量來看菠，2015年商品自住宅成幕交37.3袖0萬㎡，同比增緞長242.枝52％；主要約成交項目圓為【光明峰記薈】、【光明1號】等；從成交扣均價來弟看，成涂交均價1878妖6元/㎡，同砌比下降1.7％，價竿格下降凱主要是棍由于2014年部分角別墅項薯目拉高銷了區(qū)域資的均價輩，201濃5年的成交鏟項目以高鐮層產(chǎn)品為揀主。供應下降指，成交倍題增，受區(qū)遣域成交結(jié)曾構影響，止價格有所販下滑時間寶安中心區(qū)光明松崗觀瀾龍華福永2015年1月017196167432093128206215112015年2月01787901850029605199062015年3月017766164611935926461217082015年4月017966171922499427915199772015年5月018369179322494431583198422015年6月7654119360181132768234151202642015年7月7954821028173822902434943212582015年8月8026420103169022672935932241752015年9月796182070202790736938252022015年10月8193821008264052815240782297262015年11月8234720734268873038944706340932015年12月815302210827640299334629034585區(qū)域分抱析——價格變晶化受前海姨輻射效惠應影響撲，寶安斜各片區(qū)2015年價格漲銷幅明顯，絕各鎮(zhèn)區(qū)價逢格上漲明宿顯。其中絡，光明宏區(qū)均價薪由年初倡的171恭96元/平上漲到2210撥8元/平；觀瀾鑰漲幅接近1萬/平，松崗呢、福永漲鉆幅超1萬/平；龍華怒片區(qū)熱點礎持續(xù)，價摔格由年初纖的2820朱6元/平上漲到六年末的4629柜0元/平，同比柄增長64.1躺1％。各鎮(zhèn)區(qū)價謹格漲幅明遙顯，寶安挨中心區(qū)均姓價已達8萬/平201洗5年寶安各繡片區(qū)價格關變化圖（律元/㎡）201梅5年寶安服各片區(qū)被價格變流化（元/㎡）201華5年各區(qū)仙域市場變價化總結(jié)區(qū)域供應量（萬㎡）同比變化（％）成交量（萬㎡）同比變化（％）成交均價（元/㎡）同比變化（％）羅湖26.86↑30.45%25.08↑86.61%48636↑14.49%福田9.74↓61.41%

18.83↑65.90%54461↑28.31%南山111.59↑78.69%87.41↑141.33%56484↑36.91%鹽田10.48↑107.94%10.69↑139.15%30498↓7.93%龍崗173.26↓8.86%213.23↑21.79%27172↑38.58%大鵬新區(qū)15.36↑162.56%16.03↑726.29%17002↓10.20%坪山新區(qū)28.26↓37.79％46.49↑58.02%15998↑17.24%寶安120.51↑18.43%99.14↑25.62%35831↑36.19%龍華新區(qū)126.03↑134.87%110.29↑192.70%32826↑33.91%光明新區(qū)19.76↓30.74%37.30↑242.52%18786↓1.70%南山，龍醒華熱點凸梨顯，全市鏡成交全面閥上漲，主稠力區(qū)域價烤格漲幅明年顯庫存去化情況分析商品住繼宅出清頃周期始連終保持聰在較低念水平，漢去化周息期短201仙4年10月，央行忙首輪降息庫之后，市行場快速反菌映，去化錄持續(xù)加快慘，市場去樸化周期不跌斷縮短。2015年，深訓圳商品蠅住宅出碑清周期俯均保持使在9個月以崇下，從庫存摘量來看安，