房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入

房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入第一頁，共39頁。一、房地產(chǎn)項目的定位與規(guī)劃第二頁，共39頁。1、房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目定位是指經(jīng)過研究市場、技術(shù)和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。第三頁，共39頁。房地產(chǎn)項目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)；研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費使用過程，確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構(gòu)成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

第四頁，共39頁。房地產(chǎn)項目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費群體和他們的特征。研究消費者消費行為、消費動機(jī)以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問題是房地產(chǎn)項目針對哪些不同的消費群體？產(chǎn)品的差異對消費行為的影響程度和影響方式？消費者對房地產(chǎn)項目的消費習(xí)慣？

第五頁，共39頁。房地產(chǎn)項目定位----形象定位找到本樓盤的競爭者，能夠通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對產(chǎn)品的特點進(jìn)行描述和提升；如何讓消費者對項目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購買行為。

第六頁，共39頁。房地產(chǎn)項目定位----定位原則受眾導(dǎo)向原則：市定位必須符合消費者的需要，而且必須為消費者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風(fēng)格、平面布置、垂直交通能及對外交通、價格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

第七頁，共39頁。2、房地產(chǎn)項目規(guī)劃第八頁，共39頁。房地產(chǎn)項目規(guī)劃一規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。第九頁，共39頁。房地產(chǎn)項目規(guī)劃二規(guī)劃設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。第十頁，共39頁。房地產(chǎn)項目規(guī)劃三

規(guī)劃設(shè)計應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！钡谑豁?，共39頁。房地產(chǎn)項目規(guī)劃四規(guī)劃設(shè)計要考慮項目營銷。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

第十二頁，共39頁。房地產(chǎn)項目規(guī)劃五規(guī)劃設(shè)計中的一些專業(yè)術(shù)語：

用地面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠化率第十三頁，共39頁。二、工程質(zhì)量通病第十四頁，共39頁。工程質(zhì)量通病----裂縫裂縫

裂縫的表現(xiàn)和危害

1、窗臺下墻體從窗臺一角向樓板沿450方向形成裂縫，該裂縫絕大部分出現(xiàn)在底層和頂層，尤其是頂層窗外墻體。

2、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板南北外墻角根部有450裂縫，絕大部分表現(xiàn)為頂層和房屋東西山墻端頭單元樓板。

3、在澆注鋼筋砼樓板時，因各種原因留設(shè)的施工縫，由于沒有按規(guī)范要求處理好，當(dāng)業(yè)主入住全部荷載形成后，出現(xiàn)的垂直于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工縫重合的位置出現(xiàn)裂縫。裂縫的防治

1、對于上述第一種裂縫的防止措施，我們要求砌體工程的頂層和底層設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼窗臺梁，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構(gòu)造柱或剪力墻錨固連接(植筋或與預(yù)留鋼筋連接).其它樓層在窗臺標(biāo)高處設(shè)置通長現(xiàn)澆鋼筋砼板帶，板帶高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不小于120mm.

2、對于上述第二種裂縫防治措施，我們要求建筑物兩端單元現(xiàn)澆板設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力轉(zhuǎn)角處設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不小于7φ10，長度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。

3、對于樓板施工縫處理不當(dāng)造成的裂縫，我們防治要求為：

同一層受力樓板（除伸縮縫和沉降縫外），施工過程中嚴(yán)禁留設(shè)施工縫。若由于現(xiàn)有條件限制，不可避免留設(shè)施工縫時，必須上報監(jiān)理和工程部批準(zhǔn)，對留設(shè)位置、形狀進(jìn)行嚴(yán)格控制，并要求在粉刷前對施工縫板底進(jìn)行碳纖維粘貼加固，再進(jìn)行粉刷。

第十五頁，共39頁。工程質(zhì)量通病----滲漏

滲漏的表現(xiàn)和危害

1、外飄窗的下部、側(cè)部窗與砼板墻體連接處，在雨后有滲漏現(xiàn)象。

2、廚房、衛(wèi)生間的煙道、管道井根部，穿樓面管和地漏部位，以及屋面、陽臺地漏部位有滲漏。

3、外墻腳手洞、外腳手架與墻體連接鐵絲等外墻部位滲漏。

滲漏的防治

1、窗與主體結(jié)構(gòu)連接按規(guī)范要求應(yīng)用聚胺脂現(xiàn)場發(fā)泡柔性連接，但現(xiàn)場施工由于窗與主體縫隙過大；發(fā)泡劑施工不連續(xù)和不飽滿；發(fā)泡劑填塞超過窗框人為切割；發(fā)泡劑質(zhì)量不合格等因素影響，造成填縫施工偏差較大，使窗與主體連接部位滲水，特別是外飄窗的下口與主體連結(jié)處滲漏是比較多的。通過對原因的分析和維護(hù)方法的總結(jié)，我們對外飄窗與主體連結(jié)工藝進(jìn)行如下要求：

窗框與墻體之間的空隙必須在10mm~15mm之間，超出此范圍的窗框不得安裝；

窗的下框與墻體連結(jié)部位（外飄窗還包括側(cè)框與墻體部位），用微膨脹水泥分二次填實；

窗框外側(cè)四周粉刷層與窗框連結(jié)部位留設(shè)8mm凹槽，用黑色硅酮膠填補(bǔ)，硅酮膠應(yīng)限品牌，注重質(zhì)量；

待外飄窗窗扇安裝之后，每個飄窗都進(jìn)行4小時淋水試驗，淋水后檢查窗框內(nèi)側(cè)無水跡方能通過驗收；

2、廚房、衛(wèi)生間煙道、管道根部滲水已經(jīng)是老問題，好的施工工藝方法很多，我們在此就不一一列舉，關(guān)鍵在于施工單位的管理和操作者的責(zé)任心。

3、從我們項目入住維修項目來看，屋面滲漏維修較少，關(guān)鍵還是嚴(yán)格檢查和認(rèn)真試驗、整改的結(jié)果。

4、對于外墻防滲漏，除腳手洞，支模對拉螺栓洞嚴(yán)格按規(guī)范填塞，專人負(fù)責(zé)及時辦理專項隱蔽驗收外，我們還注意以下三個方面要求：

外墻面刮糙用不低于1：3的防水砂漿，刮糙層數(shù)不得少于兩遍，逐層粉刷。下一層施工前應(yīng)把上一層的質(zhì)量缺陷（空殼、裂縫、漏刮等）消除，待監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，方可進(jìn)行下一層刮糙。

在刮糙完畢之后，面層施工前必須在窗臺和欄桿、陽臺處對腳手架進(jìn)行加固，把用于腳手架固定的連墻管和鐵絲全部除去，斷絕一切滲水路線。

兩遍底刮施工結(jié)束后對外墻，特別是山墻進(jìn)行淋水試驗，每個淋水面持續(xù)時間不少于12小時，沒有發(fā)現(xiàn)漏水并得到監(jiān)理、甲方人員確認(rèn)后，才能嵌分格條進(jìn)行外粉面層粉刷施工。

第十六頁，共39頁。工程質(zhì)量通病----室內(nèi)幾何尺寸偏差

室內(nèi)幾何尺寸偏差的表現(xiàn)和危害

天棚平整度和水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝修時發(fā)現(xiàn)。

室內(nèi)房屋凈尺寸有大小頭，特別是有內(nèi)走廊的房間，其走廊兩側(cè)墻距有大小頭。

室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治

1、室內(nèi)幾何尺寸偏差的防治關(guān)鍵在于勤檢查，認(rèn)真檢查，在主體結(jié)構(gòu)施工時，每個軸線標(biāo)高都要認(rèn)真檢查和記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理。特別在房屋室內(nèi)粉刷階段和粉刷成型完成后階段，室內(nèi)幾何尺寸偏差的檢查力度更要加大，在完成全部工作量之后，需有針對性的制定了檢查表格，組織了專業(yè)人員，每間房屋室內(nèi)逐間檢查幾何尺寸。我們在排施工進(jìn)度計劃時，就明確規(guī)定在房屋具備竣工驗收條件后，留有一個月時間進(jìn)行分戶驗收，逐間進(jìn)行質(zhì)量通病檢查和整改工作，全部整改完成后再進(jìn)行竣工驗收和物業(yè)辦理交接手續(xù)。

2、室內(nèi)天棚粉刷為節(jié)省凈空高度和防止水泥砂漿粉刷層起殼脫落，現(xiàn)都采用水泥批嵌法施工，但天棚平整度和水平度偏差出現(xiàn)的問題也較多起來。我們對天棚幾何尺寸偏差的防治方法為：

為避免樓層凈空高度出現(xiàn)負(fù)誤差，我們要求施工單位按設(shè)計要求層高+15mm~20mm為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工。

對樓板模板在綁扎鋼筋之前用水平儀、靠尺檢查其水平度和平整度，并認(rèn)真檢查模板剛度，對不合格的模板堅決整改。

天棚樓板成型后，在主體驗收準(zhǔn)備階段，應(yīng)在墻上彈出水平線，每間房逐個檢查水平度和平整度，發(fā)現(xiàn)超過2cm的不合格點馬上進(jìn)行修整，在主體驗收之前處理完畢，嚴(yán)禁把缺陷帶入粉刷階段。

在天棚批嵌施工前對模板拼縫處砼進(jìn)行打磨處理，對天棚平整度和水平度做控制性標(biāo)高點（灰餅），對缺陷較大部位應(yīng)先局部處理。

3、室內(nèi)房屋和走廊兩墻凈尺寸大小頭超標(biāo)，其主要原因是粉刷的控制標(biāo)高點（灰餅）制作方法不當(dāng)和沒有引起足夠重視所致，我們認(rèn)為制作粉刷灰餅的正確方法是：

根據(jù)墻體軸線和粉刷內(nèi)凈尺寸要求，在地坪上沿墻體根部彈出，滿足粉刷要求的內(nèi)凈尺寸控制線，此控制線應(yīng)與垂直方向墻體內(nèi)凈控制線成方，并沒有大小頭。

根據(jù)墻根均凈尺寸控制線、墻體粉刷垂直度和平整度要求，制作墻體粉刷控制標(biāo)高點（灰餅）。

第十七頁，共39頁。工程質(zhì)量通病----鋁合金門窗質(zhì)量通病

鋁合金門窗質(zhì)量通病主要表現(xiàn)與危害

1、鋁合金平開門扇、窗扇下沉，造成門窗關(guān)不上。

2、推拉門開啟不順暢、不靈活。

鋁合金門窗質(zhì)量通病的防治

1、在門窗型狀設(shè)計時，應(yīng)盡量多推拉，少平開，平開窗扇尺寸不宜大于600×1400mm，平開門扇尺寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門扇過大，下沉在所難免。

2、為防止平開窗扇、門扇下沉變形，平開窗扇滑撐鉸鏈選用優(yōu)等品，平開門鉸鏈必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗扇、門扇均加提升塊。

推拉門開啟不順暢、不靈活，我們經(jīng)過對實物分析，得出以下防治結(jié)論：

推拉門為防止重量過大，建議設(shè)計尺寸不宜大于1000×2000mm；

推拉門的滑軌應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)實腹鋁軌，空腹鋁軌嚴(yán)禁使用；

推拉門的滑輪要使用加強(qiáng)輪；

第十八頁，共39頁。三、物業(yè)如何在房屋品質(zhì)和質(zhì)量上起到監(jiān)督的作用關(guān)注使用功能；關(guān)注施工過程第十九頁，共39頁。使用功能切入點1----安保布局便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速第二十頁，共39頁。使用功能切入點2----消防布局消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。第二十一頁，共39頁。使用功能切入點3----交通布局各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及匯車余地。機(jī)動車位配置充分（套型面積大于130平米的每戶2個，90平米1個）。非機(jī)動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。第二十二頁，共39頁。使用功能切入點4----生活配置根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。

一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能；如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開；如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。第二十三頁，共39頁。使用功能切入點5----設(shè)備配套水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施第二十四頁，共39頁。使用功能切入點6----智能化配置安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。第二十五頁，共39頁。使用功能切入點7----房屋單體屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。

陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。第二十六頁，共39頁。使用功能切入點8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置。室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。第二十七頁，共39頁。使用功能切入點9----綠化配置綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。第二十八頁，共39頁。使用功能切入點10----景觀配置景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

第二十九頁，共39頁。使用功能切入點11----公共空間應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。第三十頁，共39頁。施工階段關(guān)注點1----房屋整體情況了解了解各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。第三十一頁，共39頁。施工階段關(guān)注點2----地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以下事項：無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，應(yīng)重點檢查：底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。第三十二頁，共39頁。施工階段關(guān)注點3----回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無地下室結(jié)構(gòu)的)、室外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無窮。第三十三頁，共39頁。施工階段關(guān)注點4----樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點注意。

①鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其下料長度、綁扎位置、搭接位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

②砼澆注：物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。第三十四頁，共39頁。施工階段關(guān)注點5---