知名房企地產項目建設中的精細化管理報告圖文并茂

淺談項目建設中的精細化管理二零一零年十一月

目錄一、建立以項目經理為核心的內外協(xié)調機制二、精心做好項目的開工準備工作四、重點攻克施工中的重點、難點問題五、注重交底，樣板先行，技術協(xié)調貫穿始終六、狠抓甲供材的管理，滿足工程建設需要七、嚴格簽證管理，控制工程成本九、監(jiān)控農民工工資發(fā)放，確保勞務隊伍穩(wěn)定十、充分發(fā)揮監(jiān)理的監(jiān)督、紐帶作用，項目管理有的放矢十一、注重工程收尾階段的組織、協(xié)調，合理安排、密切配合十二、小結概述目錄三、加強工程進度計劃管理，確保項目銷售、交樓目標順利實現八、強化安全文明施工管理，促進項目銷售，實現安全生產目標

開發(fā)項目在工程實施階段項目管理的具體工作主要為安全管理、成本控制、質量控制、合同管理及組織協(xié)調等，項目的成本、進度及質量目標實現的關鍵在于過程控制行之有效、落實到底，保利地產重慶公司在工程項目的實施階段一直探討、實踐精細化的管理操控模式，從近兩年已交付的項目情況看，精細化管理初見成效。下面，以重慶保利香檳花園F組團的項目管理為例，與大家一起分享、探討精細化管理的心得與體會。

概述

概述

保利香檳F組團位于重慶龍頭寺火車站片區(qū)，總建筑面積19萬㎡，由7棟高層建筑組成，地下3層，地上30層，人工挖孔樁基礎，框架剪力墻結構。該工程于2007年年底開工，合同竣工日期為2009年12月30日。在工程項目的建設實施中，重慶公司踐行的精細化管理主要體現在以下幾方面：

開發(fā)項目的建設施工由工程項目部負責組織實施，項目部是將項目由圖紙變成實體的最前沿的組織實施部門，圍繞項目的建設施工，公司技術、預算、開發(fā)等部門共同參與，設計、施工、監(jiān)理、材料設備供應商等各施其責，規(guī)劃、建設等政府職能部門進行過程監(jiān)管與驗收。項目部組織實施的核心便是為所有參建單位及有關人員提供良好的工作條件，使各參與單位及人員盡其所能，積極、主動、卓有成效的為本項目服務。

一、建立以項目經理為核心的內外協(xié)調機制

一、建立以項目經理為核心的內外協(xié)調機制

建立以項目經理為核心的項目運作內外協(xié)調機制，要求項目經理必須具備以下素質：1、嫻熟的施工技術管理經驗與基本的預算造價知識；2、充分掌握項目開發(fā)報建、規(guī)劃設計流程及銷售配合事宜。項目經理的上述素質，規(guī)劃、設計

項目經理營銷、銷售

物業(yè)前期介入預算、造價開發(fā)、報建

施工管理保證了協(xié)調工作切入準確、相互銜接順暢自如，項目的開工、銷售及交付按計劃順利、高效完成。項目部員工的具體工作，在《工程項目部管理職責》中予以了明確規(guī)定。

二、精心做好項目的開工準備工作

萬事開頭難，項目的施工建設更是如此。因此，必須精心做好項目開工準備工作，使得施工建設循序漸進、有條不紊的向前推進。重慶公司重點做好了如下幾項常規(guī)的項目開工準備工作：開工準備工作

3、做好技術準備2、做好三通一平1、選好施工隊伍二、精心做好項目的開工準備工作

施工單位是工程建設的具體執(zhí)行者，重慶公司在執(zhí)行合格供方末位淘汰制的同時，重點做好對新隊伍的引進。招標小組對施工單位的考查重點是施工現場，通過對施工現場看得到摸得著的材料碼放、材料利用、安全維護設施、場地文明施工、施工現場的標記標線、工人的技術熟練程度等點點滴滴的實際細節(jié)便可反應出被考查單位的施工技術管理水平及成本控制水平，從中選擇出自身控制標準比較高的施工隊伍作為合格供方。1、選好施工隊伍

雖說老生常談，但其作用決不容忽視。重慶是名符其實的山城，重慶公司開發(fā)的每個項目的場地高差均起伏較大，前期土石方工程量巨大，到主體施工階段，若施工道路不暢通，將嚴重制約工程進展。因此，重慶公司要求各項目必須在土石方施工期間提前將施工道路修筑完成，且施工道路應最大限度地結合場內永久道路的施工，即避免了工程收尾階段道路施工對其他施工的影響，又可節(jié)約主體施工階段臨時施工道路費用。

2、做好三通一平由于組織及技術協(xié)調問題較多，項目部須精心設計、合理安排，在基礎開工前將場內的永久排水、大型環(huán)境擋墻、地下生化池等主要地上、地下構筑物等協(xié)調技術部完成圖紙設計，并結合現場實際，組織隊伍合理有續(xù)的施工完成。伴隨施工道路的形成，項目部需協(xié)調供電、給水等單位完成施工用水、用電的布設施工，保證土建全面開工的三通要求。另外在土建基礎全面開工前，項目部需組織協(xié)調有關各方完成區(qū)內可能存在的水電氣等管網線路的外遷，從而掃除一切影響土建施工的障礙。

2、做好三通一平3、做好技術準備項目部在組織好常規(guī)的圖紙會審、技術交底、方案審核及坐標控制點的交底等常規(guī)工作的基礎上，重點做好小區(qū)大型環(huán)境附屬工程（如高大擋墻、護坡、生化池、地下主干排水等）與土建基礎同時或提前施工的技術協(xié)調，其間加強內外溝通，及時為設計部門提供現場的實際情況及重要的基礎參數，使整個項目須深開挖的地下工程均在早期基礎施工階段完成，從而減輕進入裝飾裝修及環(huán)境施工時對施工作業(yè)面的壓力。因上述工程提前施工，因此要求放線定位及標高一定準確，從而保證與后施工工程順利銜接。

有關開工準備的詳細工作，在《項目開工準備注意事項》中更加明確。三、加強工程進度計劃管理，確保項目銷售、交樓目標順利實現

工程項目部要求施工單位必須建立以項目經理、技術負責人等為組織構架的項目計劃管理體系，設置專職的計劃管理部門，將總分、分包工程施工進度計劃管理統(tǒng)一納入項目計劃管理體系。圍繞項目的銷售、交樓目標，首先由工程項目部編制項目實施控制性節(jié)點計劃，施工總、分包單位依據控制性節(jié)點計劃制定施工總進度計劃、區(qū)段施工計劃、月度施工計劃、周施工計劃等。通過監(jiān)理、工程項目部審核批準后，各相關單位有組織地進行資源調控，周保月、月?？偟囊徊讲降匕从媱澩瓿擅宽椆ぷ?，確保項目的銷售、交樓目標順利實現。三、加強工程進度計劃管理，確保項目銷售、交樓目標順利實現

有關項目進度計劃管理的細節(jié)，詳見《工程進度計劃管理實施細則》。三、加強工程進度計劃管理，確保項目銷售、交樓目標順利實現

對于工程項目管理者，面對施工中遇到的已出現或可能出現的各種阻礙工程進度、影響工程質量的技術問題、場地問題、相互配合問題、內外協(xié)調問題等，應首先分清問題的大小及輕重緩急，對于重點、難點問題，要求項目經理在工程組織安排上必須具有前瞻性，對可能出現的重點困難及矛盾予以提前解決。四、重點攻克施工中的重點、難點問題如香檳F組團在進行人工挖孔樁施工中，由于1#、2#樓區(qū)域為已掩埋回填的排水河溝，地下水極為豐富，人工成孔到一定深度后便無法繼續(xù)挖進，工程被迫停工。對此，項目部及公司高度重視，除召集公司及施工、監(jiān)理單位的技術人員外，還邀請重慶市的巖土專家一起研究、探討解決方案。四、重點攻克施工中的重點、難點問題

經反復論證，推翻了改人工挖孔為機械成孔的施工方案，決定以增加潛水泵連續(xù)強降水的方案進行處理。在片區(qū)內十余條開挖較深的每根樁孔內放置兩至三臺的潛水泵，不間斷的二十四小時連續(xù)抽水，使整個片區(qū)的地下水抽排量大大高于補給量，水位得以降至孔底，人工挖孔樁能夠繼續(xù)向下成孔。由于處理及時，1#、2#樓的人工挖孔樁施工進度滯后不足三十天，對整體工程進度未造成大的影響。若當時改用機械鉆孔樁方案，工期將拖延三至四個月，且造價將增加200余萬，采取簡單的強降水措施，工程費用僅增加了20余萬。四、重點攻克施工中的重點、難點問題五、注重交底，樣板先行，技術協(xié)調貫穿始終

質量控制的根本方法是將施工技術規(guī)范貫穿到施工過程中，形成施工現場看得見、摸得著的施工樣板，作為施工現場進行質量管理的有力依據。項目部在施工現場的質量管理主要做了以下工作：

1、及時組織各專業(yè)施工技術交底，科學合理的安排施工2、注重細節(jié)打造，嚴格驗收標準，以樣板驗證交底

3、嚴格工序交接檢驗，做好前后銜接

各分項工程（尤其是建筑裝飾部分）開工前，組織所有相關的參建單位召開技術交底專題會議，確定各個分項工程所有工序的施工配合順序，確定具體的控制尺寸、規(guī)格、定位及標高等，明確上下道工序的銜接處理及細節(jié)控制的具體參數。1、及時組織各專業(yè)施工技術交底，科學合理的安排施工如進行內岸外裝飾施醋工前，應巴確定門窗碰的具體加削工尺寸及患定位、標闊高；確定鉤內外標高析控制線（豆50線）那；確定室旺內、外地約坪控制標課高；確定察入戶門安免裝標高；跑確定電梯忌門套、按鋸鈕盒安裝術標高；確細定欄桿高腔度與裝飾廊線條的關才系；確定準欄桿底部走擋水與防怖水、保溫辯層的標高筑尺寸關系飛及施工順斷序；確定茶外墻保溫藝在門窗洞肺口、陽臺妙、露臺等誕部位的收丈口方法；繪確定涂料蜘、文化石狐不同飾面凱而引起的粥線條實際繼施工尺寸群；確定空屯調洞內的惰百葉、排狗水立管等盟滿足空調作安放的具精體定位等骨等。1、及時組織各專業(yè)施工技術交底，科學合理的安排施工上述在圖魚紙中無法只具體明確貫表示的施紹工技術參婚數及先后權的施工順量序在施工棉前必須予窯以確定，高使每項工興作的組織千實施者心顧中有數、抵萬無一失拔。通過上纏述精細的略管控措施育，既減少設了施工中沸的錯誤及椒返工，又寶保證了施掉工質量，溝加快了工吧程進度。1、及時組織各專業(yè)施工技術交底，科學合理的安排施工在科學麻、全面嚇、合理配、準確皇地進行效施工技金術交底把的基礎江上，狠貢抓技術貿交底的茶執(zhí)行、之落實，冒各專業(yè)撲分項工鋤程大面少積施工遠前，必逮須按交巨底要求艘先做施培工樣板訊。通過起組織技填術部、趟項目部防及設計喂、施工辨、監(jiān)理吳等單位擱相關技滑術人員殘對施工梁樣板進勾行驗收曉，可以旱檢查設逼計方案東、技術習交底的猶可行性處；考核征班組的輛技術操滔作水平溪；發(fā)現拘設計施擋工中存腫在的質莊量缺陷祖等，從郊而避免孝和減少季了大范閉圍施工倆后出現艦難以返損工的質康量問題娃及功能趙性缺陷耽。2、注重細節(jié)打造，嚴格驗收標準，以樣板驗證交底。在施工吊過程中拾嚴格控水制工序盞間的交鹿接驗收倆，要求訪下道工劑序對上加道工序成嚴格檢罰查，發(fā)帳現問題物及時通逮報并做續(xù)好現場鄰標識，原以方便腥上道工潔序的返怖工處理污。上道盡工序質全量不合廳格，禁昂止下道丟工序施始工。有關工咸程質量牌控制的漫具體操蔬作，在憶《工程教質量管局理及驗帝收實施蘇細則》譜中做出樓了系統(tǒng)向規(guī)定。3、嚴格工序交接檢驗，做好前后銜接。對土建、驕安裝工程秒的主要材汁料進行甲牽供是保利倆重慶公司拾適應當地風建筑市場游環(huán)境而采炎取的降低雁工程造價幸、控制工談程質量的珍一種嘗試味。在重慶蛇建筑市場屯，相對具脅有較強資靈金實力與籮良好信譽佩的施工企墻業(yè)相對沿尼海發(fā)達城裝市較少，搭因此，重鼻慶的多數吩開發(fā)商均細采用甲供珠主材的方糾式進行工棵程發(fā)包。業(yè)重慶公司熱在甲供材希的管理上刻主要做了摟以下工作悼：六、狠抓華甲供材的喬管理，滿躺足工程建玻設需要1、鋼協(xié)筋、水鏡泥及砼旗等主材嚴供應商掘由預算繭部組織近，通過臺招標小慰組嚴格假的考查牲、評標絹等程序臺確定；2、材正料的計澇劃審核禍、現場啞查驗、匙款項支爽付與扣拍除等環(huán)崗節(jié)通過定公司制險定的《碑甲供材戒管理辦法法》由怨預算部劇、項目福部及財斬務部等童分工配何合完成默；六、狠抓智甲供材的爺管理，滿淹足工程建粱設需要具體細節(jié)坐：⑴計劃超審核由奶預算部乳根據項司目的結秩構特點耕及經驗墊參數提貝供主體各各部分秤的主材粘含量指敵標，監(jiān)總理、項坑目部根鐘據上述松參數及俗現場進舉度審核從施工方時報審的繳材料需旨用計劃條，經預辜算部終傻審后轉弟供應商耗按計劃泥供貨；⑵材料進浴場由監(jiān)理喊公司實施蠢進場檢驗摘，供應商莫與施工方繡核點數量哪，經監(jiān)理脊、項目部輩確認并形著成臺帳記銹錄后轉預崖算部備案派；六、狠抓企甲供材的敢管理，滿呈足工程建茄設需要⑶每月初腸，項目部噴、預算部霧及財務部席進行各自早臺帳復核浸，相互核級對無誤后狠辦理材料倦款支付手掘續(xù)。甲供材通唱過公司各段部門分工裁協(xié)作、密窄切配合的糕精細化管世理，包括比香檳花園囑F組團在兩內的重慶木公司各個饑項目，未牛出現因主懲材質量問林題及供應濁不及而嚴鎮(zhèn)重影響正章常施工的詞情況。同纏時，因通士過招標選曬定主材供篇應商，主祝材的價格區(qū)較市場價承降低5%供左右。甲供材的緞管理詳見它項目部的雨《工程款扒管理臺帳沾》。六、狠犬抓甲供貧材的管處理，滿晶足工程催建設需本要七、嚴免格簽證填管理，淹控制工朋程成本在施工建拜設期，由兵于設計變用更、方案地調整、技塊術難題、養(yǎng)圖紙疏漏跡及銷售配帆合等原因擾，施工現川場出現合乓同、圖紙儀外的增加臘工程在所逮難免，由潔于不確定旺性因素較泥多，如若淋管控不當沒，很容易句出現較嚴鑼重的預算角超支及管極理上的混召亂。為此傳，重慶公營司主要采三取了以下糊簽證管控聽措施：簽證管理措施

1、簽證因依據范圍釋明確3、簽證團量價分離泰，內部有捏效監(jiān)督2、簽證球內容規(guī)范曉真實七、嚴洋格簽證綿管理，紙控制工泳程成本引起簽證蔽發(fā)生的事遷由必須通推過公司相敢關部門及言領導按規(guī)嚴定的權限間形成書面姿審批文件搬。如設計饞變更必須并由技術部型、總工及肢總經理按閘不同費用損級別簽字欺并蓋章確告認；工程撒變更須經蜜項目經理些、主管領撓導等呈批陽批準后實家施；1、簽證腰依據范圍扭明確技術問培題的處油理、銷勢售配合陡等簽證萌項目須故通過公蘆司會議欄或專題趴會議確毯定后方毅可實施榜；簽證辭的工程星內容均慘為合同罵圖紙外畢、屬甲擋方責任券、須增蹄加或認醋可的項刮目，甲驢方責任睬外的增厘加項目拘不予簽珠證。2、簽證鏈內容規(guī)范學真實包括簽混證項目眼的發(fā)生睜事由、廈時間、曠數量等悔等，簽年證人員攪必須如戴實規(guī)范貼填寫，勇簽證經輛辦人員慚必須檢纖查質量笛滿足要疫求且親展自丈量定后才能采簽字，蔑同時必徐須執(zhí)行辣雙簽制購度，即孫甲方應綿有二人灰以上人廁員簽字矩，且其鍋中一人名必須為罷項目經救理，否序則視為剖無效。3、簽證聞量價分離鋒，內部有尚效監(jiān)督工程項目絞部僅對發(fā)印生簽證的膛數量進行蛇確認，其閉單價或計最價辦法由斗預算部核吸實確定；莫預算部不獨定期對項三目部發(fā)生拾的簽證項浮目進行實噸地抽查，冰確保簽證輝內容真實摸準確；簽秩證手續(xù)須燭在規(guī)定的米時效期內精辦理完成參。有關項炒目的成祖本控制頁具體操成作，在煩《保利塵地產簽拳證管理山規(guī)定》涉與《項稻目成本視管理實級施細則須》中予存以了明判確規(guī)定匹。做好施工幫現場的安瓦全文明施饞工管理，喊即保障了舌施工作業(yè)精人員的人瀉身安全，漫又可為銷俱售提供客所戶參觀體幕驗的機會貪，有力地母促進了項焦目的銷售霧工作。為洽此，工程設項目部依炊據《重慶首市建筑工該地文明施增工標準》鎮(zhèn)，分基礎娛、主體、卻裝飾裝修柱及道路（趟管網）工疾程等不同取施工階段量，制定細模致、具體鼻的文明施院工管理要轉求，項目無開始銷售錦后，每周漁安排周六敬、日兩天浮為客戶參草觀體驗日宇，在完善厭的安全防炮護措施與徐保證客戶帶安全的基月礎上，文趙明、有序艘地組織施錯工。有關項目晴安全文明虧施工的具擴體管理，詳見《折安全文央明施工糾管理實總施細則鹿》。八、強覆化安全習文明施到工管理伴，促進笑項目銷帽售，實聞現安全美生產目拆標九、監(jiān)俊控農民聽工工資還發(fā)放，綢確保勞低務隊伍嘩穩(wěn)定近年來，謹隨著國民俱經濟的發(fā)魂展與維護費社會穩(wěn)定昨的需要，馬維護農民系工的切身只利益與監(jiān)糠控農民工傳工資發(fā)放梅已納入各近級政府的棗日常監(jiān)管喚事務。作哲為央屬企煎業(yè)，保證各公司所開幼發(fā)項目的紅參建農民旦工足額領隸取工資更禍是企業(yè)義杯不容辭的撫社會責任繭。只有這出樣，才能艇確保勞務暴隊伍穩(wěn)定伴,提高農工民工的工售作積極性百，保證開擊發(fā)項目的蕉工程進度椅與質量。為此，立在包括束香檳花漸園F組勵團在內汗的所有憐項目管即理中，穗特別增爸加了監(jiān)仔控農民槳工工資孫發(fā)放的雖管理內塔容。淺談項田目管理漿中的精損細化操達控九、監(jiān)綿控農民槽工工資滲發(fā)放，鉤確保勞租務隊伍鍵穩(wěn)定1、項彩目部對萬各標段剪的勞務報公司及破以下屬出班組進策行登記慣備案，新包括班負組承包乏內容、舍工人數僻量、班豎組長姓驚名及電擋話等；2、勞扣務班組加承包合和同由監(jiān)停理公司作備案，節(jié)以方便綢項目部霸掌握各敗標段農飾民工工竹資發(fā)放涌的節(jié)點柜與期限嬸等；3、各標勿段按合同武支付工程膜款前，各協(xié)施工單位且必須提交慌農民工工極資發(fā)放計助劃，并經稿各勞務班芬組長簽字流確認，確欠認的工資般發(fā)放計劃衫須現場公鞠示；4、農嶄民工工牛資發(fā)放派須在總殃包、監(jiān)礎理及項腿目部的活現場監(jiān)吵督下進漿行；5、將燥施工單彈位農民復工工資烤發(fā)放管亭理納入脫誠信檔來案，若鵲發(fā)生一鑄次嚴重孔拖欠行蠻為，取緞消該施翁工單位粉繼續(xù)參路與工程能投標資冬格。通過上述湊辦法，香算檳花園F天組團從開蔥工到竣工陳驗收，未東出現一例編民工工資斧嚴重拖欠旦事件。淺談項洋目管理他中的精睜細化操仗控十、充分合發(fā)揮監(jiān)理冤的監(jiān)督、桑紐帶作用銹，項目管筐理有的放番矢對監(jiān)理恭單位的假管理方鄰針為：信任、支持、監(jiān)控1、信任籌：充分授眉權監(jiān)理對乎總包、專匪業(yè)分包單悠位、甲供銷材料設備是供應商等領進行質量電、進度、菜成本、進深度款審核閱、安全文淘明施工等鍋方面按照既合同規(guī)定龍實施管理榮；2、支持剃：對監(jiān)理濕在管理工疤程中遇到尚項目總包努、專業(yè)分矛包單位、說甲供材料柜設備供應躍商的阻力搖，甲方給湖予大力支降持，并協(xié)概同監(jiān)理做刻好供方的口管理工作在；3、監(jiān)控傾：對監(jiān)理盞在實施管免理過程中機出現未嚴糧格按正常頂管理程序亦或未能充拼分實施管泉理職責時珠進行監(jiān)督匪，使之管雞理行為在癢受控狀態(tài)隊下正常進皮行；對影壩響質量、游安全、進鼻度、文明授施工、成吐本、工程穩(wěn)款的審核將等關鍵點柜實施二級爽管理，如曾土石方驗痛收、樁基比礎驗收、散分項工程密施工樣板折驗收、防委水工程驗晌收等，項噸目部的專奔業(yè)工程師狹必須親自登參與，確軟保整個項姻目處于受逆控狀態(tài)。十、充分渴發(fā)揮監(jiān)理賢的監(jiān)督、油紐帶作用值，項目管聯理有的放但矢淺談項目研管理中的乒精細化操閃控十一、秋注重工止程收尾五階段的神組織、棗協(xié)調，留合理安棟排、密攪切配合工程進薯入竣工剪收尾階雁段，土嘴建裝飾燭接近尾鈴聲，公蠢共裝修它進場施姓工，排鋪水、給績水、電陵力、消荒防、燃蠅氣、電唐信、有毫線、寬援帶、智需能化、檔園林綠底化等幾菜乎同步蛋進入，狀多專業(yè)檢、多隊攀伍的同立場地施丑工極易橫造成混姓戰(zhàn)局面砍。為保栽證各專河業(yè)工程繭保質、冤有序、塵科學的隆組織施擴工，項棗目部主蕩要做好惜以下工磨作：淺談項目車管理中的岸精細化操慎控1、合理鄭劃分施工寸區(qū)塊及各恒專業(yè)施工皮順序，避智免同一工疤作面下多原專業(yè)交叉舍施工。如類各區(qū)塊必摸須排水先速行，并與莫環(huán)境擋墻術配合穿插耗；電力及餓給水、消骨防、燃氣火等緊隨其繞后，期間具注意協(xié)調列盡可能多壺管線共用默同一溝槽堡，以減少蕉同走向的綱專業(yè)管線凍重復多次杯開挖。十一、注嗎重工程收欄尾階段的絞組織、協(xié)沫調，合理餅安排、密允切配合十一、骨注重工順程收尾宜階段的沿組織、肚協(xié)調，良合理安隨排、密族切配合2、加強泛土建、水地電、園林蟻等不同專腿業(yè)間的配逮合協(xié)作，暖及時處理焰施工現場迷的交插技鹽術問題。購項目部的沖專業(yè)工程屠師間交換毛審查圖紙苗，及早發(fā)怕現各專業(yè)夢管線與園花建、土建釣間的矛盾咸。如各專避業(yè)管線的超檢查井應階避開單元飼出入口道蛇路；避免