簡(jiǎn)陽(yáng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

序依據(jù)貴公司前期提出的相關(guān)工作要求，本次市場(chǎng)探討的目的是要解決是否進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、進(jìn)入簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)、在簡(jiǎn)陽(yáng)哪個(gè)區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目選址等問(wèn)題。為此，本次市場(chǎng)調(diào)研的重點(diǎn)就是針對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體機(jī)會(huì)、簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分布及土地市場(chǎng)的針對(duì)性探討。依據(jù)我們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀形勢(shì)的駕馭和簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解，簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)主要集中于一般住宅市場(chǎng)。因此，此次市場(chǎng)調(diào)研將緊緊圍圍著前期的要求和初步推斷綻開，主要分析內(nèi)容如下：

第一部分簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展?jié)摿Ψ治龅谝徽潞暧^政策環(huán)境調(diào)研第一節(jié)、規(guī)劃政策簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的規(guī)劃政策指導(dǎo)思想：加快沱東新區(qū)和新市工業(yè)園區(qū)建設(shè)，大力改善城市環(huán)境和對(duì)外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雛形。城市近期將主要依托射洪壩新的城市行政中心和居住建設(shè)。逐步拓展簡(jiǎn)陽(yáng)的居住功能、文化消遣功能和行政辦公職能。隨著沱二橋的建成運(yùn)用，將極大的推動(dòng)舊城區(qū)中心組團(tuán)向河?xùn)|的擴(kuò)展，河?xùn)|新區(qū)的發(fā)展將成為簡(jiǎn)陽(yáng)城市化進(jìn)程跨越式發(fā)展的里程碑。逐步成型的十里壩工業(yè)園區(qū)將成為簡(jiǎn)陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化的基石和中堅(jiān)力氣，其成型將促使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和完善。另一方面，大力的招商引資所帶來(lái)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入提高也將加快簡(jiǎn)陽(yáng)城市化進(jìn)程的步伐。城市近期將重點(diǎn)建設(shè)四大片區(qū)：沱東片區(qū)：射洪壩組團(tuán)主要是行政、文化單位搬遷和居住及商貿(mào)配套區(qū)；中部主城區(qū)：舊城組團(tuán)主要是城市商貿(mào)中心和居住發(fā)展區(qū)，基本保持現(xiàn)有格局及形態(tài)；新市工業(yè)區(qū)：主要是工業(yè)搬遷和新發(fā)展工業(yè)園區(qū)；石橋片區(qū)：北部城市出入口，近期以改善交通及居住條件為主

其次節(jié)、土地政策近期國(guó)家出臺(tái)的主要土地政策：《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于印發(fā)〈招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)規(guī)范（試行）〉》《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償運(yùn)用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項(xiàng)目書目》和《禁止用地項(xiàng)目書目（2006年本）》的通知政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，已逐步起先從根源――土地入手，對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)調(diào)控。如從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償運(yùn)用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將有較大提高，并打算起先征收土地增值稅。政府把城市擴(kuò)張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，托付土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使國(guó)有土地牢牢駕馭在政府手中，通過(guò)“陽(yáng)光土地政策”將土地級(jí)差、土地增值及土地的隱性收入等都主要用于城市建設(shè)和“三農(nóng)”扶持中，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化及安排利用的合理化。簡(jiǎn)陽(yáng)地方近期的土地政策一方面，通過(guò)用土地價(jià)值來(lái)補(bǔ)貼投資商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的政策來(lái)加速城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)。另一方面，快速擴(kuò)大土地年供應(yīng)量以滿意市民日益提高的居住要求，滿意城市發(fā)展的須要。依據(jù)《簡(jiǎn)陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃》，2004至2010年簡(jiǎn)陽(yáng)城市建設(shè)用地的上限為19.5K㎡；新的城市發(fā)展用地選址主要集中在新市工業(yè)園區(qū)和沱江以東的射洪壩組團(tuán)，其中新市片區(qū)主要集中了大量的城市工業(yè)，而河?xùn)|新城則依靠沱江二、三橋和防洪堤壩的建設(shè)為近期發(fā)展行政辦公用地和住宅用地供應(yīng)了佳良的濱江土地資源；簡(jiǎn)陽(yáng)市城市近期用地發(fā)展時(shí)空表單位：ha分布時(shí)序主城片區(qū)沱東片區(qū)新市工業(yè)園區(qū)石橋片區(qū)201079557447010520201332814470110第三節(jié)、金融政策近期國(guó)家出臺(tái)的主要金融政策有：《關(guān)于規(guī)范和銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》央行多次提高存貸款利息央行三次提高存款打算金率《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》在2006年之前，房地產(chǎn)還主要是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)命題。始于兩年前的新一輪的金融宏觀調(diào)控，政府把房地產(chǎn)市場(chǎng)列為重點(diǎn)對(duì)象，采納了收緊銀行貸款、提高存款打算金率、加息等一系列緊縮性措施。2006年，央行仍密集運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，兩次加息，三提存款打算金率。存款打算金利率上調(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展供應(yīng)穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境。加大對(duì)貸款資信和貸款數(shù)額的調(diào)查，防止出現(xiàn)信貸過(guò)快造成的金融秩序紊亂。在今后比較長(zhǎng)的時(shí)間里，銀行的信貸資金仍舊會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源簡(jiǎn)潔的講應(yīng)當(dāng)是兩個(gè)方面，一個(gè)是間接融資，就是來(lái)源于銀行的信貸資金，一個(gè)是干脆融資，包括了通過(guò)股票的融資，債券、信托的融資。

第四節(jié)、房地產(chǎn)政策等《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的看法》《“國(guó)六條”和“15條細(xì)則”》等以上政策值得重點(diǎn)關(guān)注的是國(guó)務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的看法》（“國(guó)六條”）和地方法規(guī)《成都市新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)管理暫行規(guī)定》，后者已于二○○六年十月一日起先實(shí)行，要求經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場(chǎng)所公示新建商品房的銷售價(jià)格及收費(fèi)相關(guān)狀況。從簡(jiǎn)陽(yáng)市政府對(duì)于地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策層面上來(lái)看，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高容積率、低建筑密度的引導(dǎo)。提高了新建居住小區(qū)在環(huán)境影響因素中的重要性。

鑒示：【房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)】從上述四個(gè)方面可以看出,目前中心政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重心放在了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融調(diào)控以及土地監(jiān)管上。一方面是圍圍著國(guó)六條而誕生的各地相關(guān)細(xì)則,另一方面是在政府打擊限制炒房、限制房?jī)r(jià)、改善住房條件、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)下不斷調(diào)整出臺(tái)的銀行、稅收、土地政策以及對(duì)當(dāng)?shù)赝恋乇徽饔玫馁r償問(wèn)題。【對(duì)沱東新區(qū)的政策支持力度明顯】從簡(jiǎn)陽(yáng)的地方政策環(huán)境來(lái)看，政府大力發(fā)展沱東新區(qū)的意圖特別明顯，但因財(cái)政上的制約，不得不借助外力來(lái)進(jìn)行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就使得相關(guān)職能單位在招商引資和開發(fā)條件等方面賜予了開發(fā)單位大量的實(shí)惠政策?！镜胤秸邔?duì)區(qū)域發(fā)展影響大】在全國(guó)一二線城市接連出臺(tái)針對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)、戶型等房地產(chǎn)細(xì)則法規(guī)的急風(fēng)暴雨下，簡(jiǎn)陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)好像依舊一帆風(fēng)順；加之政府為吸引外來(lái)資本介入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實(shí)施的很多如土地、稅收、城市配套等實(shí)惠政策，對(duì)于外來(lái)開發(fā)商而言將是一大利好?！鹃_發(fā)背景的顯性空間較好】在目前相對(duì)較高的房?jī)r(jià)之下，土地成本和建設(shè)成本的削減就意味著開發(fā)利潤(rùn)的增大。從商業(yè)角度來(lái)看，投資簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正是大好時(shí)機(jī)?！拘袠I(yè)鏈的結(jié)合帶來(lái)的利好】由道路、市政工程等基礎(chǔ)建設(shè)所帶來(lái)的開發(fā)商和政府好關(guān)系保持將為開發(fā)單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭(zhēng)取到更大的實(shí)惠條件和政策可變空間的前提?！究陀^的市場(chǎng)執(zhí)行評(píng)估】但依據(jù)前期相關(guān)閱歷，我們認(rèn)為也必需對(duì)政府承諾的實(shí)惠政策在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過(guò)程中可能遇到的阻力做好充分的打算，以免由于政府的相關(guān)變動(dòng)受到的不必要的損失。

其次章簡(jiǎn)陽(yáng)城市環(huán)境調(diào)研第一節(jié)、城市基礎(chǔ)信息一、歷史沿革■簡(jiǎn)陽(yáng)古為蜀國(guó)地，秦時(shí)屬蜀郡。南朝宋（公元420-479年）稱牛革卑縣，隸益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元555年）改牛革卑縣為陽(yáng)安縣，并置武康郡（郡，縣治今簡(jiǎn)城鎮(zhèn)），以陽(yáng)安山得名。文帝仁壽三年（公元603年）置簡(jiǎn)州，以境內(nèi)有賴簡(jiǎn)池得名（州治今簡(jiǎn)城鎮(zhèn)絳溪北岸），轄陽(yáng)安、平泉、金水（今金堂縣淮口鎮(zhèn)一帶）三縣。明太祖洪武六年（1373年）降簡(jiǎn)州為簡(jiǎn)縣。明武宗正德八年（1513年），升簡(jiǎn)縣為簡(jiǎn)州轄資陽(yáng)縣。清世宗雍正五年（1727年）資陽(yáng)縣復(fù)歸資州?！鲋腥A民國(guó)二年（1913年）改州為縣，摘取簡(jiǎn)州和陽(yáng)安之首字，命名簡(jiǎn)陽(yáng)縣，屬川西道。民國(guó)二十四年（1935年），屬四川省其次行政督察區(qū)（治資中）。1953年撤銷川南區(qū)屬四川省內(nèi)江行政專員公署。1976年又將簡(jiǎn)陽(yáng)縣所轄的洛帶區(qū)9個(gè)公社劃歸成都市。1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立縣級(jí)簡(jiǎn)陽(yáng)市，由地級(jí)內(nèi)江市代管。1998年2月屬資陽(yáng)地區(qū)代管，2000年6月由地級(jí)資陽(yáng)市代管。二、城市區(qū)位及地位■簡(jiǎn)陽(yáng)市位于四川盆地西部，龍泉山東麓，距省會(huì)成都僅55公里，素有“蜀都東來(lái)第一州”的美譽(yù)。簡(jiǎn)陽(yáng)毗鄰國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是最能接受成都向東向南擴(kuò)展輻射的第一縣（市），也是成都平原經(jīng)濟(jì)圈極富發(fā)展前景的縣（市），境內(nèi)辟有省級(jí)旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?！龊?jiǎn)陽(yáng)市域?yàn)榍鹆甑孛玻貏?shì)平緩，氣候溫柔，雨量足夠,屬亞熱帶潮濕氣候,年平均氣溫17攝氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅員2215平方公里,轄55個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng),總?cè)丝?43萬(wàn)?！龊?jiǎn)陽(yáng)市毗鄰成都，有都市后花園之美譽(yù)，境內(nèi)號(hào)稱"天府明珠"的三岔湖，北距成都5公里，湖岸線周長(zhǎng)240公里，大小島嶼114個(gè)，1993年被列入《世界名湖名庫(kù)》；被譽(yù)為"人間瑤池"的龍泉湖僅距成都38公里，湖岸線周長(zhǎng)54公里，14座形態(tài)各異的群島和湖尾長(zhǎng)峽，使該湖自成幽絕風(fēng)韻；丹景山風(fēng)光旖旎，"一山兩湖"農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級(jí)重點(diǎn)企業(yè)6個(gè)，已形成以機(jī)械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。"兩湖一山"開發(fā)（三岔湖、龍泉湖、龍泉山）已被省人民政府列為四川第六大旅游精品線進(jìn)行規(guī)劃和打造?！龊?jiǎn)陽(yáng)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，為川中、川北物資集散地，處于四川省的交通要道，成渝鐵路、成渝高速馬路、川鄂馬路等國(guó)道穿境而過(guò)，火車站、互通式高速馬路立交橋，布局合理；電能足夠，地處四川供電網(wǎng)絡(luò)腹心地帶；自來(lái)水、自然氣基礎(chǔ)完善發(fā)達(dá)，通訊設(shè)施配套齊全，已形成全方位通訊網(wǎng)絡(luò)。三、城市性質(zhì)為資陽(yáng)地區(qū)副中心，發(fā)展以旅游、商貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的中等城市。四、城市功能定位成都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、丘陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范市、成渝經(jīng)濟(jì)帶現(xiàn)代中等城市。五、城市規(guī)模目前，城市總?cè)丝诩s18.5萬(wàn)人，城市建成區(qū)15.6平方公里。簡(jiǎn)陽(yáng)城市規(guī)模規(guī)劃發(fā)展一覽表規(guī)劃發(fā)展期規(guī)劃年限（年）城市人口（萬(wàn)人）建成區(qū)面積（平方公里）當(dāng)期200618.515.6近期20102525遠(yuǎn)期20203026.3六、城市人口簡(jiǎn)陽(yáng)近年城市人口實(shí)際變動(dòng)狀況年份（年）城市主城區(qū)人口（萬(wàn)人）市域總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）200012.5143.3200214.37143.23200517.51422006約18.5約142由以上數(shù)據(jù)我們可以看知，主城區(qū)每年新增人口數(shù)量約1萬(wàn)人左右，這說(shuō)明隨著城市總體建設(shè)的不斷推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市周邊區(qū)域漸漸融入城區(qū)，外來(lái)人口不斷遷入，使得主城區(qū)人口逐年遞增，穩(wěn)定的人口增長(zhǎng)將對(duì)住宅的需求形成自然增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這將是簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的一個(gè)需求群體。簡(jiǎn)陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民歷年可支配收入狀況統(tǒng)計(jì)年份（年）20022003200420052006可支配收入（元）62076979777183789215同比增長(zhǎng)--12.4%11.3%7.8%10.0%鑒示：■簡(jiǎn)陽(yáng)在地域上更趨向成都的現(xiàn)實(shí)在很大程度上減弱了資陽(yáng)對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)的行政管轄作用，比如在城市資源的供應(yīng)傾向，產(chǎn)業(yè)的配置等?！龊?jiǎn)陽(yáng)城市的發(fā)展和定位事實(shí)上已經(jīng)跳出了資陽(yáng)地區(qū)的概念，其定位為成都經(jīng)濟(jì)區(qū)的意義就是簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展的一個(gè)契機(jī)?！鼋?jīng)濟(jì)城市的發(fā)展應(yīng)當(dāng)說(shuō)還處在一個(gè)剛剛起步的階段，其城市規(guī)模及城市人口的發(fā)展水平都將有一個(gè)很大的提升空間。■簡(jiǎn)陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的年增長(zhǎng)保持在10％左右。其次節(jié)、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境■經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)“培育城郊經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)中等城市”的基本思路，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)丘陵農(nóng)業(yè)大市向現(xiàn)代城郊型經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市跨越，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成城郊農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、高新技術(shù)工業(yè)等為主的支柱產(chǎn)業(yè)?！鼋?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)生產(chǎn)總值2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)料將達(dá)到185億元，“十一五”年均增長(zhǎng)14%以上。其中：一產(chǎn)業(yè)增加值35億元，二產(chǎn)業(yè)增加值80億元，三產(chǎn)業(yè)增加值70億元。2010年人均生產(chǎn)總值預(yù)料達(dá)12670元。2020年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到525億元，趕上或超過(guò)全國(guó)當(dāng)年平均水平，“十一五”至“十三五”期間年均增長(zhǎng)11%。固定資產(chǎn)投資2010年達(dá)到64億元，“十一五”期間，五年累計(jì)總投資達(dá)215億元，“十一五”年均增長(zhǎng)25%，2020年達(dá)到160億元，“十一五”至“十三五”年均增長(zhǎng)20%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額2010年實(shí)現(xiàn)47億元，年均增長(zhǎng)17.5%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得較大進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。2010年達(dá)到全省當(dāng)年水平。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為22：38：40，一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達(dá)到18.9：43.2：37.9，2020年力爭(zhēng)達(dá)到10:48:42。地方財(cái)政一般預(yù)算收入2010年達(dá)到3.6億元，“十一五”期間年均增長(zhǎng)14%。簡(jiǎn)陽(yáng)市2006年GDP分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)）第一產(chǎn)業(yè)（萬(wàn)）其次產(chǎn)業(yè)（萬(wàn)）第三產(chǎn)業(yè)（萬(wàn)）房地產(chǎn)業(yè)（萬(wàn)）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）數(shù)值930325252793420588256944265827413城市發(fā)展2010年城市化水平達(dá)到35%，簡(jiǎn)陽(yáng)市中等城市的框架基本形成：以簡(jiǎn)城為中心，石盤為副中心的城鎮(zhèn)體系基本建成。生態(tài)環(huán)境全市森林覆蓋率2010年達(dá)到35%，城鎮(zhèn)垃圾和污水處理取得重大進(jìn)展。社會(huì)發(fā)展人口自然增長(zhǎng)率限制在5.5‰以內(nèi)，廣播電視覆蓋率達(dá)到95%以上，2010年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)夫人均可支配收入趕上全省平均水平。■全市產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)及發(fā)展方向旅游業(yè)以“一山兩湖”開發(fā)為契機(jī)，主動(dòng)融入以成都市為中心的四川旅游經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展城郊型旅游業(yè)，突出自然山水旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游的特色。力爭(zhēng)5—10年時(shí)間，使旅游業(yè)基本成為全市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)以扶優(yōu)扶強(qiáng)和培育新興產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，大力發(fā)展城郊型配套工業(yè)，培育和發(fā)展以高新技術(shù)為特色的工業(yè)園區(qū)，著力壯大醫(yī)藥、機(jī)械、飼料、輕化工等五大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)以高產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)，高效為目標(biāo)，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，基本實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變、農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強(qiáng)市轉(zhuǎn)變。城市建設(shè)建設(shè)中等城市，提高城市化水平，把簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)成為現(xiàn)代化山水園林城市，2010年前加緊構(gòu)建“三環(huán)三縱四橋”的道路布局；配套完善市政公益設(shè)施；建設(shè)“五十年一遇”的城市防洪設(shè)堤；城市氣化率達(dá)到90%；用水普及率100%；電話普及率25%以上；城市污水處理率50%以上；城市垃圾處理率90%；城市綠化率25%。鑒示：■其次產(chǎn)業(yè)成為簡(jiǎn)陽(yáng)市城市發(fā)展的核心動(dòng)力，占總量的45％左右?！?006年簡(jiǎn)陽(yáng)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在全省丘陵地區(qū)居西部百?gòu)?qiáng)縣第63位?！龇康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到10.34％，較05年所占比重有較大提升。第三節(jié)、城市總體規(guī)劃■城市發(fā)展空間布局結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陽(yáng)市城市總體布局：沿沱江呈組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局，形成四個(gè)功能組團(tuán)：中部主城區(qū)，北部石橋片區(qū)，沱東片區(qū)，南部新市片區(qū)。詳細(xì)為：1、城中心相對(duì)集中，各組團(tuán)結(jié)合地形適度分散的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)。2、舊城組團(tuán)用地性質(zhì)保持不變，以商貿(mào)、居住為主。3、西峰嶺組團(tuán)的發(fā)展為全市的科研及高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)。4、范家溝緊靠舊城和葫蘆壩風(fēng)景休閑綠地，規(guī)劃為生活居住用地。5、葫蘆壩組團(tuán)位于絳溪河以北，是城市主要風(fēng)景休閑區(qū)。6、射洪壩組團(tuán)規(guī)劃為新的城市行政、文化中心，帶動(dòng)沱東片區(qū)的發(fā)展。7、北部石橋片區(qū)保持原規(guī)劃所確定的規(guī)劃性質(zhì)，為生活居住及倉(cāng)儲(chǔ)用地。8、擴(kuò)大射洪壩組團(tuán)用地面積，向東邊山體開拓道路，增加一個(gè)鄰居。9、東溪鎮(zhèn)、解放壩的規(guī)劃性質(zhì)和原規(guī)劃保持一樣。10、南部新市片區(qū)保持原規(guī)劃所確定的規(guī)劃性質(zhì)，是城市主要的工業(yè)園區(qū)，并配置適當(dāng)?shù)纳罹幼∮玫亍：?jiǎn)陽(yáng)市近期總體規(guī)劃圖■城市發(fā)展目標(biāo)行政、文化中心的搬遷和建設(shè)初具規(guī)模，工業(yè)園區(qū)發(fā)揮效益，公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施得以配套和發(fā)展更新，城市環(huán)境形象得以全面改善提升，初步建成中等城市雛形，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力顯著增加。鑒示：■簡(jiǎn)陽(yáng)城市規(guī)劃突出了分區(qū)的功能規(guī)劃，這將對(duì)我們進(jìn)行區(qū)域的功能和開發(fā)結(jié)構(gòu)相匹配的市場(chǎng)分析帶來(lái)利好。■從規(guī)劃的明確程度來(lái)看，舊城區(qū)、沱東地區(qū)和新市片區(qū)是三個(gè)核心區(qū)域，其分別對(duì)應(yīng)的商貿(mào)居住、城市行政中心和城市工業(yè)園區(qū)的功能可以說(shuō)基本滿意了簡(jiǎn)陽(yáng)在近期發(fā)展的幾個(gè)主要突出城市建設(shè)和發(fā)展方面。從這一點(diǎn)上講，舊城區(qū)的改造和土地整合利用、沱東地區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以及新市片區(qū)工業(yè)地塊的運(yùn)作和工業(yè)園區(qū)配套建設(shè)應(yīng)當(dāng)是幾個(gè)重點(diǎn)思索方向。

第四節(jié)、簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展動(dòng)力及發(fā)展?jié)摿Ψ治鲆?、發(fā)展動(dòng)力分析1、簡(jiǎn)陽(yáng)市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)陽(yáng)市歷年GDP增長(zhǎng)狀況表年份20022003200420052006GDP(萬(wàn)元)525836613606754791777857930325增速（%）10.312.413.814.218.6第一產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元）163267177121224378243130252793增速（%）5.45.05.24.64.0占GDP比重31.028.929.731.327.2其次產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元）145626200243271223308099420588增速（%）16.119.823.027.633.4占GDP比重27.732.635.939.645.2第三產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元）216943236242259190226628256944增速（%）10.310.812.08.313.7占GDP比重41.338.534.329.127.6數(shù)據(jù)來(lái)源：簡(jiǎn)陽(yáng)市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)、2006年統(tǒng)計(jì)快報(bào)■簡(jiǎn)陽(yáng)市近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，GDP增速逐年加快。2006年統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，GDP達(dá)到930325萬(wàn)元，增速為18.6％?！鲆划a(chǎn)業(yè)增加值增速總體放緩，其次產(chǎn)業(yè)增加值增速迅猛，2006年超過(guò)30％，第三產(chǎn)業(yè)增加值增速除在2005年減速到8.3％外，其余年份都保持了10％以上的增長(zhǎng)率?！鰪娜械漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)比重增加值穩(wěn)中有降，其次產(chǎn)業(yè)增加值比重節(jié)節(jié)攀升，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐年下降?！隹傮w來(lái)看，簡(jiǎn)陽(yáng)市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于其次產(chǎn)業(yè)（如四川省簡(jiǎn)陽(yáng)汽車配件有限公司、四川盛捷工貿(mào)有限公司等），簡(jiǎn)陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)在其次產(chǎn)業(yè)?！隹梢钥闯?，簡(jiǎn)陽(yáng)近年來(lái)工業(yè)化發(fā)展步伐加快，和之相伴的城市化進(jìn)程也在主動(dòng)推動(dòng)。工業(yè)化和城市化的加快發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，將帶來(lái)一大批較為穩(wěn)定的中高收入購(gòu)房客群。2、簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2006年簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r表現(xiàn)價(jià)總量（萬(wàn)元）占GDP比重增速（％）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值930325100.018.6其次產(chǎn)業(yè)42058845.233.4工業(yè)增加值38142941.035.5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值34034336.640.9建筑業(yè)增加值391594.216.4數(shù)據(jù)來(lái)源：2006年統(tǒng)計(jì)快報(bào)結(jié)合上面的資料，我們可以看出：■其次產(chǎn)業(yè)在簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位是數(shù)一數(shù)二。從其次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部比重來(lái)看，和建筑業(yè)相比，無(wú)論是從肯定值還是從增速來(lái)看，工業(yè)的都具有壓倒性優(yōu)勢(shì)。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出。因此，工業(yè)是簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，規(guī)模以上工業(yè)對(duì)于全市的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更是至關(guān)重要。■鑒于工業(yè)的特殊地位，簡(jiǎn)陽(yáng)市提出在“十一五”時(shí)期要堅(jiān)決不移地實(shí)施“工業(yè)興市、工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略。力爭(zhēng)到2010年規(guī)模以上企業(yè)達(dá)135戶，培育出年銷售收入50億元的集團(tuán)企業(yè)1戶，20億元的企業(yè)1戶，培育1--2戶企業(yè)成為上市公司，爭(zhēng)創(chuàng)2--3個(gè)聞名商標(biāo)或馳名商標(biāo)?！龊?jiǎn)陽(yáng)市近年來(lái)將依托園區(qū)和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)行集團(tuán)式突破，集群式發(fā)展。想方設(shè)法做大工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，不斷提高工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)工業(yè)由傳統(tǒng)輕工業(yè)為主向現(xiàn)代工業(yè)、新型工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)齊頭并進(jìn)，輕重工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，逐步形成以工業(yè)為主體和支柱的區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。著力培育壯大醫(yī)藥、機(jī)械制造、食品、橡膠制品、紡織等五大支柱產(chǎn)業(yè)。到2010年，工業(yè)增加值目標(biāo)為70億元。

簡(jiǎn)陽(yáng)市支柱產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)名錄醫(yī)藥工業(yè)機(jī)械工業(yè)食品工業(yè)橡膠制品紡織工業(yè)奇力同心公司空分集團(tuán)澳仕達(dá)川橡集團(tuán)玉蘭紡織公司新元制藥公司聯(lián)眾公司若男食品明劍公司精華集團(tuán)港通公司建元油脂港通公司宏達(dá)食品■空間發(fā)展支撐上，重點(diǎn)抓好簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)園區(qū)、賈家工業(yè)集中區(qū)和石橋糧油加工貿(mào)易區(qū)建設(shè)，優(yōu)化配套服務(wù)，吸引大批企業(yè)入園發(fā)展。抓好簡(jiǎn)城、新市、賈家、東溪、草池、平泉、養(yǎng)馬、石橋、石盤、云龍等十個(gè)初具規(guī)模民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)發(fā)展。力爭(zhēng)2010年園區(qū)經(jīng)濟(jì)占市域工業(yè)經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)70%以上。3、簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐實(shí)力分析■近年來(lái)，簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐在于其次產(chǎn)業(yè)，尤其是工業(yè)的迅猛發(fā)展；■工業(yè)發(fā)展的動(dòng)力在于五大支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，尤其是如四川空分設(shè)備（集團(tuán)）有限責(zé)任公司、四川川橡集團(tuán)有限公司等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)強(qiáng)大推動(dòng)和貢獻(xiàn)；■工業(yè)的發(fā)展必定帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)整體快步邁向工業(yè)化高級(jí)階段，同時(shí)推動(dòng)城市化進(jìn)程；■工業(yè)化和城市化的交互作用下，城市基礎(chǔ)設(shè)施提檔換級(jí)，城市面貌為之一新，城市投資硬環(huán)境得到優(yōu)化；■從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間支撐來(lái)看，更新改造中的主城區(qū)，構(gòu)建中的工業(yè)園區(qū)，建設(shè)中的東城新區(qū)，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都將持續(xù)拉動(dòng)簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，這三個(gè)區(qū)域也是簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間支撐點(diǎn)?！鼍C合來(lái)看，無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)還是從空間看簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)，最終都要依托國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本單元――企業(yè)，特殊是以規(guī)模以上大型工業(yè)企業(yè)。

附1、簡(jiǎn)陽(yáng)市近期重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況簡(jiǎn)陽(yáng)市近期重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱2007年1月項(xiàng)目進(jìn)度1內(nèi)南環(huán)線建設(shè)人行道彩化完成，起先進(jìn)入護(hù)坡建設(shè)2白塔小區(qū)拆遷改造接著實(shí)施C、D區(qū)開發(fā)，累計(jì)開發(fā)3.7萬(wàn)余㎡3陽(yáng)晨新世界開發(fā)部分房屋已建至六層，完成開發(fā)面積約7萬(wàn)㎡4天成路、車站路建設(shè)進(jìn)行人行道墊層施工5沱三橋建設(shè)完成第六孔橋梁安裝6東城新區(qū)南北干道工程加快和投資商洽談南北干道A段建設(shè)協(xié)議7夜月小區(qū)加快完成房屋拆遷打算工作。接著推動(dòng)種子公司改制工作8陽(yáng)峰嘉苑開發(fā)基礎(chǔ)部分完成，房屋建至3層9金絳小區(qū)開發(fā)啟動(dòng)防洪堤建設(shè)，接著進(jìn)行房屋拆遷工作和方案設(shè)計(jì)10利民三橋建設(shè)進(jìn)行樁基施工可見，簡(jiǎn)陽(yáng)市已起先全面啟動(dòng)新城建設(shè)和舊城改造的一系列工作，其中包括陽(yáng)晨新世界、陽(yáng)峰嘉苑、金絳小區(qū)等房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展階段，白塔小區(qū)、夜月小區(qū)也在主動(dòng)加快拆遷改造的相關(guān)事宜?？梢哉f(shuō)，伴隨著內(nèi)南環(huán)線、南北干道、沱三橋等重點(diǎn)工程的實(shí)施，簡(jiǎn)陽(yáng)市的發(fā)展速度將得以提升。附2、簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)區(qū)狀況簡(jiǎn)陽(yáng)市的重要經(jīng)濟(jì)支柱區(qū)包括旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、簡(jiǎn)陽(yáng)新市工業(yè)園區(qū)、四川（石橋）糧油加工貿(mào)易區(qū)、賈家工業(yè)集中區(qū)四大經(jīng)濟(jì)集中區(qū)，其概況如下：【四川省簡(jiǎn)陽(yáng)旅游經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)】位于簡(jiǎn)陽(yáng)市石盤鎮(zhèn)，從事旅游、觀光農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)。規(guī)劃旅游區(qū)5.6平方公里，工業(yè)區(qū)5.4平方公里，已征地3156畝?，F(xiàn)入駐園區(qū)的有四川拓普生物農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、四川澳士達(dá)牧業(yè)公司、金龍山莊等國(guó)內(nèi)外企業(yè)58家，占地1623畝。園區(qū)緊靠成渝高速馬路石盤出口，交通便利?！舅拇ǎㄊ瘶颍┘Z油加工貿(mào)易區(qū)】位于簡(jiǎn)陽(yáng)市以北3公里，距成都48公里，是集糧油加工、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和原料生產(chǎn)的專業(yè)性經(jīng)濟(jì)園區(qū)。加工貿(mào)易區(qū)依托成渝鐵路、321國(guó)道、成渝高速馬路的交通優(yōu)勢(shì)，以321國(guó)道為主線，沿321國(guó)道石橋往賈家方向規(guī)劃布局，建設(shè)規(guī)劃占地1500畝。加工貿(mào)易區(qū)現(xiàn)有糧油加工骨干企業(yè)10戶，年生產(chǎn)實(shí)力25萬(wàn)噸，年產(chǎn)值3億元?！举Z家工業(yè)集中區(qū)】位于簡(jiǎn)陽(yáng)市賈家鎮(zhèn)，毗鄰成渝高速馬路，距成都市區(qū)44公里，“兩湖”路和321國(guó)道貫穿集中區(qū)。園區(qū)規(guī)劃占地3平方公里。區(qū)內(nèi)用地條件優(yōu)越、交通優(yōu)勢(shì)突出、農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富?，F(xiàn)擁有各類企業(yè)70余戶，其中：若男食品、東方潔具、三和標(biāo)件、嘉信電器、云聚鏍帽、興茂膨潤(rùn)土等企業(yè)2005年產(chǎn)值3億元?！拘率泄I(yè)園區(qū)】■簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)園位于簡(jiǎn)陽(yáng)市城南十里壩，地處成渝高速馬路和沱江之間，成渝鐵路、321國(guó)道穿園而過(guò)，距成都55公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)50分鐘車程，交通特別便捷。規(guī)劃面積6.2平方公里，現(xiàn)占地面積2.4平方公里?！鰣@區(qū)自2003年啟動(dòng)建設(shè)，名為簡(jiǎn)陽(yáng)市十里壩工業(yè)集中區(qū)。去年8月以來(lái)，依據(jù)“工業(yè)強(qiáng)省、工業(yè)強(qiáng)市”的要求，簡(jiǎn)陽(yáng)市委、市政府把園區(qū)建設(shè)作為一號(hào)工程來(lái)抓，園區(qū)建設(shè)得到了快速推動(dòng)，園區(qū)也正式命名為簡(jiǎn)陽(yáng)市十里壩工業(yè)園區(qū)，并成立了園區(qū)建設(shè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)、招商引資及服務(wù)企業(yè)工作?！鼋刂?005年底，園區(qū)已經(jīng)打通了從城區(qū)到園區(qū)的快速通道，投入3000余萬(wàn)元完成了園區(qū)長(zhǎng)2650米、寬30米的工業(yè)主干道和長(zhǎng)560米、寬22米的工業(yè)次干道建設(shè)，拆遷農(nóng)戶5.4萬(wàn)平方米，完善了水、電、氣、訊等基礎(chǔ)設(shè)施，形成工業(yè)凈用地1500畝。入駐園區(qū)企業(yè)已有57戶，產(chǎn)值達(dá)到10.96億元，億元企業(yè)有玉蘭紡織、明劍服裝、港通公司等5戶。其中規(guī)模以上企業(yè)10.76億元，占全市規(guī)模工業(yè)的18.9%?！鰣@區(qū)產(chǎn)業(yè)布局園區(qū)規(guī)劃面積6.2平方公里，分為“四區(qū)兩園”，即食品工業(yè)區(qū)、制造工業(yè)區(qū)、藥業(yè)藥械區(qū)、紡織工業(yè)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、科技孵化園。同時(shí)，還規(guī)劃了配套服務(wù)區(qū)和居民小區(qū)，以及污水處理廠和110KV變電站。力爭(zhēng)把園區(qū)建設(shè)成為“工業(yè)園區(qū)、城市新區(qū)”。十里壩工業(yè)園區(qū)總規(guī)圖【園區(qū)發(fā)展重點(diǎn)】■機(jī)械制造業(yè)充分利用四川空分集團(tuán)已成為我國(guó)空分設(shè)備制造行業(yè)的龍頭企業(yè)，具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，抓住“十一五”期間資陽(yáng)市打造中國(guó)“西部車城”、發(fā)展“百億汽車產(chǎn)業(yè)”的機(jī)遇，依托現(xiàn)有8戶汽車配套企業(yè)，大力發(fā)展機(jī)械制造業(yè)，使之成為簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)園區(qū)的強(qiáng)大支柱產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)扶持空分集團(tuán)目前已入駐工業(yè)園區(qū)的通用機(jī)械項(xiàng)目，加快推動(dòng)二期技改項(xiàng)目，提高空分設(shè)備市場(chǎng)占有率，打造馳名品牌，增加核心競(jìng)爭(zhēng)力。2010年，園區(qū)機(jī)械制造業(yè)工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到40億元?！鲛r(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)利用五友綠色肉業(yè)公司租賃國(guó)家產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)四川格瑞公司場(chǎng)地形成50萬(wàn)頭生豬的屠宰實(shí)力，打造五友綠色放心豬肉品牌；充分利用我市紅薯、馬鈴薯等薯類資源優(yōu)勢(shì)，形成家鄉(xiāng)薯業(yè)、裕豐薯業(yè)等薯類制品深加工企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；培育壯大兄弟飼料廠等一批飼料加工企業(yè)。到2010年，全市農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到17億元?！鏊帢I(yè)藥械業(yè)加大發(fā)展醫(yī)用中心供氧、多功能醫(yī)用床、病房ICN室外成套設(shè)備等產(chǎn)品，大力發(fā)展川紅花、木瓜等中成藥保健品，重點(diǎn)抓好新元制藥有限公司青霉素生產(chǎn)項(xiàng)目、港通集團(tuán)藥用真空滅菌設(shè)備生產(chǎn)項(xiàng)目、正田科邦保健藥品和中成藥生產(chǎn)項(xiàng)目。到2010年，園區(qū)藥業(yè)藥械業(yè)產(chǎn)值達(dá)19億元?！黾徔椃b業(yè)以棉紡紡紗、服裝擴(kuò)能為重點(diǎn)，加大承接?xùn)|部、成渝等地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資力度，引進(jìn)一大批紡織生產(chǎn)企業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，開發(fā)和生產(chǎn)自然彩色棉等新品種，重點(diǎn)支持玉蘭公司6萬(wàn)紗綻技改擴(kuò)能，重點(diǎn)發(fā)展牛仔服、休閑服等服裝產(chǎn)品，提升產(chǎn)品檔次，提高產(chǎn)品科技含量和附加值。到2010年，園區(qū)紡織服裝企業(yè)產(chǎn)值達(dá)23億元。由以上數(shù)據(jù)我們可以看出，由工業(yè)園區(qū)漸漸成熟所帶來(lái)的有較強(qiáng)購(gòu)房意愿和購(gòu)房實(shí)力的潛在消費(fèi)人群將對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的需求影響。依據(jù)招商局及相關(guān)單位供應(yīng)的入駐單位基本數(shù)據(jù)，預(yù)料2007年新市工業(yè)園區(qū)的住宅需求量有望達(dá)到5萬(wàn)平米。二、發(fā)展?jié)摿Ψ治?、城市區(qū)位：近成都經(jīng)濟(jì)圈的潛力簡(jiǎn)陽(yáng)地處的近成都的特殊區(qū)位帶來(lái)的意識(shí)形態(tài)――是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分是深受成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響和帶動(dòng)的敏感區(qū)域是和成都有相近消費(fèi)觀念和市場(chǎng)基礎(chǔ)的輻射地區(qū)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)高層電梯住宅的高接受度）。因此，其發(fā)展?jié)摿κ紫葢?yīng)是由于受特大中心城市輻射和帶動(dòng)作用明顯，在經(jīng)濟(jì)一體化和發(fā)展同步化上潛力明顯；2、交通實(shí)力：鏈接成都和川南區(qū)域的潛力成渝鐵路、成渝高速馬路、川鄂馬路等國(guó)道穿境而過(guò)，布局合理的火車站、互通式高速馬路立交橋都給簡(jiǎn)陽(yáng)帶來(lái)便利交通的條件下，也給了簡(jiǎn)陽(yáng)一個(gè)特別好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)――交通成本便宜，這也是簡(jiǎn)陽(yáng)能吸引眾多物流產(chǎn)品量的企業(yè)入住的緣由之一。其其次個(gè)發(fā)展?jié)摿σ蛩厥菢O具競(jìng)爭(zhēng)性的交通成本和便利的交通條件（對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中的居家成本以及擴(kuò)大吸納力范圍都是極為有利的）。3、城市擴(kuò)張：將帶動(dòng)城市化進(jìn)程速度的加快城市建設(shè)的擴(kuò)張和城市人口的迅猛增長(zhǎng)將為當(dāng)前城市建設(shè)還處于初期階段的簡(jiǎn)陽(yáng)帶來(lái)契機(jī)，也是塑造成都經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的絕佳機(jī)會(huì)。對(duì)老城中心商貿(mào)區(qū)、河?xùn)|城市行政新區(qū)以及新市工業(yè)園區(qū)的前瞻性規(guī)劃和具有強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)實(shí)施，已經(jīng)呈現(xiàn)出了簡(jiǎn)陽(yáng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)性發(fā)展和城市建設(shè)大跨步前進(jìn)的實(shí)力，從這一點(diǎn)來(lái)講，簡(jiǎn)陽(yáng)城市發(fā)展的第三個(gè)潛力是城市建設(shè)快速發(fā)展帶來(lái)的城市形象、城市綜合實(shí)力、城市發(fā)展層級(jí)、城市人口吸納力、城市消費(fèi)需求等的極大提升空間。因此，從簡(jiǎn)陽(yáng)城市的脈絡(luò)來(lái)看：城市基礎(chǔ)條件好，后勢(shì)發(fā)展空間較大，具有投資的空間。

其次部分房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析和推斷第一章簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析第一節(jié)、市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析一、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成狀況分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成狀況統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006完成投資總額(萬(wàn)元)1714653785999161974738519環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――281.3931.546.546.40295.19從簡(jiǎn)陽(yáng)市近年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額走勢(shì)我們可以看到：■投資總額總體保持持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是2006年投資出現(xiàn)陡增，說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，投資者普遍看好簡(jiǎn)陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?！鼋甑耐顿Y環(huán)比增長(zhǎng)率較高，說(shuō)明投資增量突出。尤其是2006年簡(jiǎn)陽(yáng)市新城區(qū)建設(shè)的全面啟動(dòng)，使得舊城改造和新城建設(shè)都得到了快速推動(dòng)，引入了大量的房地產(chǎn)投資。

二、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工量定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工量統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006施工面積(平方米)283378255300250084208582442244環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――-9.91-2.04-16.60112.02■在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額不斷增加的同時(shí)，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工面積卻在2003年至2005呈小幅度下降，06年呈現(xiàn)快速反彈的跡象。這說(shuō)明03-0年的市場(chǎng)因一些非正常因素的影響，開發(fā)面積、開發(fā)商開發(fā)熱忱均受到了肯定程度的影響，而將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)正在顯現(xiàn)。三、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工量定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工量統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006竣工面積(平方米)298571045561970001174969991973642環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――250.1988.42-40.36-14.96-26.30■簡(jiǎn)陽(yáng)市近年來(lái)房地產(chǎn)竣工量經(jīng)驗(yàn)了波谷－波峰－波谷的變遷過(guò)程，這和2003-2005的施工面積的改變趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)，在2006年達(dá)到最低值，但可以預(yù)見，2007年的竣工面積將創(chuàng)下歷史最高值。四、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售面積定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售面積統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006銷售面積(平方米)1789445538164200121477144019265496環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――154.49260.58-26.0218.5684.35■受供應(yīng)的干脆影響，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)消化在2004、2005年出現(xiàn)小幅的下挫，但06年隨著市場(chǎng)局勢(shì)的快速好轉(zhuǎn)，銷售面積出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍?！鍪艽蟪啥冀?jīng)濟(jì)圈的輻射影響，簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起先呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因此從總體表現(xiàn)來(lái)看，需求將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。五、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006銷售額(萬(wàn)元)23941153886301229023491環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――381.95-25.2042.4191.14近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)均價(jià)統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006銷售均價(jià)(元/平方米)525.71702.68710.42853.36884.80■和銷售面積的改變趨勢(shì)相同，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額也是在2004年有下挫表現(xiàn)外，其余年份均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！鰪膯蝺r(jià)走勢(shì)上看，簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房?jī)r(jià)水平呈逐年上升的趨勢(shì)?！鰪默F(xiàn)階段簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)實(shí)際水平看，已經(jīng)處于同等城市的中高值，市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)相對(duì)較佳。六、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)空置狀況定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)空置狀況統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006空置面積(平方米)3025773300693262758311562環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――142.26-5.42-60.21-58.08■簡(jiǎn)陽(yáng)市房屋空置面積在2003年出現(xiàn)波峰值后，連續(xù)三年成大幅下降的趨勢(shì)，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明白近年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷釋放的過(guò)程中，市場(chǎng)介入機(jī)會(huì)較佳。

其次節(jié)、市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量及各項(xiàng)目概況通過(guò)前期多輪的信息采集，簡(jiǎn)陽(yáng)近期在售和即將銷售的十個(gè)樓盤的詳細(xì)狀況如下：簡(jiǎn)陽(yáng)近期在售及擬售項(xiàng)目基礎(chǔ)信息罄和家園開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)陽(yáng)市濱江路南段開發(fā)商自己銷售18F高層06年7、8月預(yù)料08年7月在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶13.656.236.84328%47650-60散戶以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，團(tuán)購(gòu)為人民醫(yī)院?jiǎn)T工。主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注100、120、130套二、套三658%2-7樓：1500，8-18樓：18007樓以下由人民醫(yī)院團(tuán)購(gòu)。凌江虹塬開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司絳溪河人民公園旁開發(fā)商自己銷售34F高層未開盤待定還在拆遷總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶114.95.828％426待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注46、94、121、133套一、套二、套三未開盤未開盤1860三樓起價(jià)，層差303-20層是還房，21層以上才對(duì)外出售?，F(xiàn)在還是詢問(wèn)階段。凌江帝景開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沱三橋橋頭開發(fā)商自己銷售32F高層2006年6月2009年9月打地基總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶約93.29630％182待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注122、132、136、142套三7已售90%1980三樓起價(jià)，層差30有一部分是還房。南苑小區(qū)開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度貴州安順開萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)城鎮(zhèn)白塔小區(qū)開發(fā)商自己銷售7F多層06年12月初2007-12-31在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶2.730.6553.5932%60約30還房10%，其他買房的基本都是本地人主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注90、116套二、套三2已售90%1130-12680606年12月初起先定房。開發(fā)商隸屬簡(jiǎn)陽(yáng)市糧食局，因在貴州開發(fā)項(xiàng)目，故在簡(jiǎn)陽(yáng)沿用貴州的名號(hào)。香港城開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度重慶九城簡(jiǎn)陽(yáng)政府街（原市委舊址）開發(fā)商自己銷售34F高層07-2-10（商業(yè)），07年3月后（住宅）待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶3813(住宅8萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn))4.235%1000多待定勝利生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注80、90、130套二、套三未開盤未開盤中心商業(yè)3萬(wàn)，外圍商業(yè)2萬(wàn)，住宅均價(jià)2100，層差3007年2月10號(hào)推出商業(yè)，住宅在商業(yè)之后推出。現(xiàn)正接受商業(yè)詢問(wèn)，誠(chéng)意金3萬(wàn)。77號(hào)樓均為小戶型，66號(hào)樓大部分是大戶型，88、99號(hào)樓大小戶型均有。

華西美廬開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川華升房地產(chǎn)有限責(zé)任公司四川聯(lián)眾石化機(jī)械設(shè)備有限責(zé)任公司內(nèi)開發(fā)商自己銷售6F多層春節(jié)待定在貼外立面，做綠化總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶13.351.61.7930%132（地上）以華西廠職工為主主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注86、107、127、128套二、套三未開盤未開盤待定不分期塞維利亞小鎮(zhèn)開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川天成置業(yè)簡(jiǎn)陽(yáng)市白塔路開發(fā)商自己銷售6+1F多層2007-1-27待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶242.71.737%350待定政府官員、生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注80-130套三1已售60套1900共14棟。建筑風(fēng)格：歐式藍(lán)水灣開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川省銀谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)中路絳溪河旁成都精業(yè)達(dá)房產(chǎn)詢問(wèn)16F高層6+1多層2月初（目前未開盤）待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶223.62.3942%236165本地客戶占多數(shù)主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注100-130套三未開盤未開盤多層：1500電梯：1600六棟多層、一；現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格棟電梯

陽(yáng)晨新世界開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)陽(yáng)晨房產(chǎn)簡(jiǎn)陽(yáng)陽(yáng)晨房產(chǎn)簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)中路152號(hào)（原川拖廠）全興廣告策劃公司6F多層2006年9月（1期1批次），2007-1-28（1期2批次）200在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶16030（其中：住宅25萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn)）1.731%1期1批次460戶，1期2批次224戶一期1800個(gè)，二期400個(gè)部分空分、空壓、川拖、成勘院職工和外來(lái)購(gòu)房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注80-90套二21期2批次已售180套住宅：1期1批次1100，1期2批次1250。純商鋪3000，底商1000-5000分3期開發(fā)。由于規(guī)劃發(fā)生了改動(dòng)，故現(xiàn)在1、2期全是多層。目前銷售的是1期2批次，其總建面為2.2萬(wàn)。1期1批次總建面為4.5萬(wàn)。06-7-28開工，07-4-28竣工。京龍陽(yáng)峰嘉苑開發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)市蕓輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)西路開發(fā)商自己銷售6F多層、15F、18F電梯2007-1-12008-1-31在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶325.8（多層1.8萬(wàn)，高層4萬(wàn)）3.0830%452（地上）空分廠職工、城區(qū)老居民及部格外來(lái)購(gòu)房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售狀況銷售價(jià)格（元/㎡）備注多層：77、122中高層：86、100、114、128套二、套三130%（內(nèi)部消化的）多層均價(jià)1350（區(qū)間1328-1428），高層1580目前多層銷售狀況良好，電梯（臨街）銷售困難對(duì)以上信息進(jìn)行匯總，我們可以得出：■分布區(qū)域在售及擬售項(xiàng)目主要是沿河分布或接近主要干道。其中高層物業(yè)大部分分布在沱江、絳溪河沿岸和城中心地區(qū)。這和上述地區(qū)的土地稀缺和景觀資源較好有較大關(guān)系?！鲰?xiàng)目規(guī)模大部分項(xiàng)目規(guī)模都集中在13-40畝，占總樓盤數(shù)量的絕大部分，（占地面積跨度從2.73畝到160畝）?！龉?yīng)物業(yè)類型供應(yīng)樓盤中電梯已經(jīng)占據(jù)了較大的比例，說(shuō)明電梯物業(yè)在近期已經(jīng)得到較快的發(fā)展，但從消費(fèi)者的實(shí)際選擇來(lái)看，多層物業(yè)所受到的追捧程度明顯高于電梯，說(shuō)明簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)要發(fā)展到電梯住宅的無(wú)障礙開發(fā)和銷售還須要肯定時(shí)間的培育。二、供應(yīng)分布以下是簡(jiǎn)陽(yáng)近期樓盤分布圖：簡(jiǎn)陽(yáng)近期樓盤分布圖

簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)項(xiàng)目方位分布統(tǒng)計(jì)表方位項(xiàng)目個(gè)數(shù)所占比例城西440%城南330%城東00城北00城中330%從上圖我們可知:■簡(jiǎn)陽(yáng)的樓盤基本集中在城西﹑城南和城中,城西所占的比例最大,占總量的40％；由于川拖﹑川壓﹑川空等大型廠礦都位于城西,因此居民就近消費(fèi)的現(xiàn)象較為明顯;■簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)園位于城南十里壩,潛在的置業(yè)人群和劇烈的購(gòu)房意愿不行忽視。我們認(rèn)為,隨著城南居住環(huán)境的改善和潛在購(gòu)房群體置業(yè)需求的不斷累積，該區(qū)域項(xiàng)目的銷售前景將更加光明;■雖然城中配套完善,但由于舊城改造時(shí)間較為漫長(zhǎng)，加之城中可供土地的日益稀有，城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移等緣由，新建項(xiàng)目數(shù)量屈指可數(shù)?！鲂碌某鞘锌傮w規(guī)劃把城東劃為行政﹑教化﹑文化中心，政府將搬遷到河?xùn)|新區(qū)，在將來(lái)的幾年，城東住宅的供應(yīng)量將會(huì)大幅上升，但真剛要形成較為深厚的開發(fā)和居住氛圍尚須要肯定的時(shí)間培育。

三、供應(yīng)規(guī)模供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)表所在方位樓盤名稱總占地（畝）總建面(萬(wàn)㎡)城西藍(lán)水灣223.5陽(yáng)晨·新世界160（整個(gè)項(xiàng)目）30（整個(gè)項(xiàng)目）京龍·陽(yáng)峰嘉苑325.8華西美廬13.351.6城南磬和家園13.656.23塞維利亞小鎮(zhèn)322.7南苑小區(qū)2.730.66城中香港城3813凌江帝景約83.29凌江虹塬約134.9項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目建面規(guī)模區(qū)間統(tǒng)計(jì)從以上數(shù)據(jù)可知：■占地13-38畝的項(xiàng)目占據(jù)城區(qū)全部項(xiàng)目的70%，總建面為3.29-13萬(wàn)平米的項(xiàng)目在整個(gè)城區(qū)項(xiàng)目中同樣占了70%。由此可見，由于現(xiàn)狀供應(yīng)結(jié)構(gòu)的限制，主流消費(fèi)者的選擇僅能限于中小規(guī)模中小品質(zhì)的項(xiàng)目，但隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善，主流消費(fèi)群體有望成為被將來(lái)的品質(zhì)型中大項(xiàng)目所吸引。■占地160畝，總建面為30萬(wàn)平米的高品質(zhì)樓盤在簡(jiǎn)陽(yáng)市只占總供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)的10%，這一現(xiàn)狀說(shuō)明現(xiàn)階段規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目對(duì)追求高品質(zhì)生活的中高端客群的滿意度還較為有限，品質(zhì)型項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！龃罅繃?guó)內(nèi)外企業(yè)入駐城南十里壩工業(yè)園區(qū)意味著，在該區(qū)域，潛在的中高端客戶群將極有可能推動(dòng)該片區(qū)消化量的提升。

四、供應(yīng)物業(yè)類型及面積比例供應(yīng)物業(yè)類型及面積比例統(tǒng)計(jì)物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬(wàn)平米）高層27.52多層14.4項(xiàng)目物業(yè)類型及面積比例統(tǒng)計(jì)表由以上數(shù)據(jù)可知：簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)高層物業(yè)供應(yīng)面積占整個(gè)市場(chǎng)的63%，多層占37%，從建筑面積上來(lái)看，在現(xiàn)階段電梯公寓供應(yīng)已經(jīng)大大超過(guò)了多層，我們認(rèn)為這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要基于以下幾方面緣由：■從2006年起先，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，開發(fā)商在相對(duì)較高地價(jià)取得土地的狀況下，開發(fā)高層電梯公寓漸漸成為將來(lái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)?！龊?jiǎn)陽(yáng)因隸屬大成都經(jīng)濟(jì)圈，受成都房產(chǎn)市場(chǎng)的輻射影響，消費(fèi)者對(duì)高層電梯公寓接受度正在漸漸提高。■高層電梯公寓往往能夠成為代表一個(gè)城市現(xiàn)代化水平凹凸的標(biāo)記，因此受到地方政府的大力支持和激勵(lì)，這也是導(dǎo)致簡(jiǎn)陽(yáng)市內(nèi)高層物業(yè)的建面占主流的一大緣由。五、供應(yīng)產(chǎn)品戶數(shù)供應(yīng)產(chǎn)品戶數(shù)統(tǒng)計(jì)樓盤名稱總戶數(shù)藍(lán)水灣227陽(yáng)晨·新世界（一期一、二批次）684京龍·陽(yáng)峰嘉苑452華西美廬132罄和家園476塞維利亞小鎮(zhèn)350南苑小區(qū)60香港城1100凌江帝景182凌江虹塬426合計(jì)約4100從以上數(shù)據(jù)可知：■當(dāng)期在售的全部物業(yè)總戶數(shù)約4100戶，供應(yīng)量相對(duì)較大。■規(guī)劃戶數(shù)在201-500戶的樓盤占整個(gè)城區(qū)樓盤的50%，60-200戶的樓盤占30%，這說(shuō)明簡(jiǎn)陽(yáng)目前中小體量的樓盤在整個(gè)樓市中扮演中堅(jiān)力氣的角色，500戶以上的較大規(guī)模的樓盤比例很小。六、供應(yīng)價(jià)格改變2002-2006年簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)改變趨勢(shì)年份20022003200420052006歷史價(jià)格（元/平米）650左右750左右800左右900左右1500左右七、銷售周期銷售周期統(tǒng)計(jì)樓盤名稱開盤時(shí)間銷售速率（套/月）銷售周期（月）藍(lán)水灣未開盤未開盤未開盤陽(yáng)晨·新世界07年1月28日（一期二批次）902（開盤強(qiáng)銷）京龍·陽(yáng)峰嘉苑07年1月1日1001（開盤強(qiáng)銷）華西美廬未開盤未開盤未開盤罄和家園06年7月466塞維利亞小鎮(zhèn)07年1月27日302（開盤強(qiáng)銷）南苑小區(qū)06年12月272香港城未開盤未開盤未開盤凌江帝景06年6月237凌江虹塬未開盤未開盤未開盤簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)銷售項(xiàng)目月銷售速率統(tǒng)計(jì)月銷售套數(shù)區(qū)間（套）20-30套40-50套90-100套項(xiàng)目個(gè)數(shù)312所占比例50%17%33%簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)分物業(yè)月銷售速率統(tǒng)計(jì)表月銷售套數(shù)區(qū)間（套）20-30套40-50套90-100套多層物業(yè)個(gè)數(shù)112所占比例17%17%33%高層物業(yè)個(gè)數(shù)110所占比例17%17%0從以上圖表獲悉：■市區(qū)項(xiàng)目單期推出房源的銷售周期主要集中在6個(gè)月－1年?！龀菂^(qū)項(xiàng)目的月均銷售速率為20-50套/月?！龇治飿I(yè)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，銷售速率最快的物業(yè)類型為多層?！鰪碾娞蒌N售速率來(lái)看，臨江靠河的樓盤的銷售速率明顯高于景觀條件較次的項(xiàng)目。七、市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)境分析小結(jié)■市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量及各項(xiàng)目概況樓盤主要是沿河分布，接近主要干道，占地面積從2.73畝到160畝不等，面積跨度大，大部分樓盤都集中在13-40畝?！龉?yīng)分布簡(jiǎn)陽(yáng)的樓盤全部集中在城西﹑城南和城中,城西所占的比例最大。新的城市總體規(guī)劃把河?xùn)|劃為行政﹑教化﹑文化中心，政府將搬遷到河?xùn)|新區(qū)，在將來(lái)的幾年，城東的住房潛在需求量將直線上升，河?xùn)|新區(qū)將成為簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的集中區(qū)域?！龉?yīng)規(guī)模中小規(guī)模項(xiàng)目的供應(yīng)已滿意了簡(jiǎn)陽(yáng)市大部分中低端客戶群體的基本需求，品質(zhì)型項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！龉?yīng)物業(yè)類型及面積比例簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)電梯物業(yè)占整個(gè)市場(chǎng)的大部分，因樓市的宏觀調(diào)控政策和受成都房產(chǎn)市場(chǎng)的輻射影響，對(duì)高層電梯公寓有所青睞。■供應(yīng)產(chǎn)品戶數(shù) 簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)中小體量的樓盤占據(jù)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分，以基本滿意了中低端客群的需求，大體量、品質(zhì)上乘的樓盤在將來(lái)幾年中有極大的發(fā)展空間，漸漸占據(jù)市場(chǎng)?！鲣N售周期簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)項(xiàng)目的月均銷售速率主要集中在20-50套/月，優(yōu)于以往的樓盤銷售速度，由此推斷簡(jiǎn)陽(yáng)的購(gòu)房需求量正呈逐步上升的趨勢(shì)，房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿^大。第三節(jié)、市場(chǎng)需求環(huán)境分析一、歷史年消化量分析簡(jiǎn)陽(yáng)歷史樓盤分布圖02－06年簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)已消化的主要樓盤統(tǒng)計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)類型總建面萬(wàn)㎡建成時(shí)間備注1泰康大廈正中街，簡(jiǎn)州酒店對(duì)面12F小高層0.701-02年位置很好，外立面較為陳舊2濱江市場(chǎng)金水街7F多層3.502-03年居住環(huán)境較差3城南市場(chǎng)住宅群長(zhǎng)榮街－長(zhǎng)順街7F多層.3.502-03年商品房，居住環(huán)境較差4利民小區(qū)新民街7+1F多層1.503年西峰集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，較為偏僻5農(nóng)行集資樓新民街7F多層2.803年業(yè)主大多為農(nóng)行職工，建筑外立面較為陳舊6廣電局住宅區(qū)紅建路7F多層1.203年業(yè)主多為廣電局員工7河景馨城沱江大橋西南側(cè)6+1F多層3.503年天成國(guó)際社區(qū)1期，目前入住8“水利局”旁住宅小區(qū)“水利局”旁7F多層0.803年業(yè)主多為水利局員工9萬(wàn)興苑華西美廬旁7F多層0.503-04年這是華西美廬旁的一塔樓，03年建成，共五層。其中四層住宅，一層底商。10宏發(fā)苑電材巷8F多層0.1503-04年業(yè)主多為空分廠職工，11濱江花園住宅群紅建路－濱江路7-8多層2003-04年居住環(huán)境較好，主要由大量半圍合式的多層住宅組成12祥和苑小區(qū)建設(shè)西路7F多層2.804年環(huán)境較差、外立面陳舊13光明大廈北街15F小高層1.504年位置較好，外立面較新14金泰公司項(xiàng)目建設(shè)中路7F多層0.3504年簡(jiǎn)陽(yáng)市金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，外墻較陳舊15某住宅樓簡(jiǎn)陽(yáng)市通達(dá)貿(mào)易有限公司旁7F多層1.604年全是120-130平米的大戶型住宅，03年建成，共7層（1層商業(yè)，6層住宅）16永興建司項(xiàng)目順華街7F多層0.304年永興建司建設(shè)，緊鄰鐵路，環(huán)境較差17金水花園濱江路、金水街7F多層1.904年簡(jiǎn)陽(yáng)建陽(yáng)房產(chǎn)建設(shè)18“信用社”住宅小區(qū)紅建路7F多層0.704年業(yè)主多為信用社員工19韻馨小區(qū)紅建路聚龍公寓旁花園洋房、一般多層3.304-05年為人民醫(yī)院職工小區(qū)，花園洋房總建筑面積約0.8萬(wàn)平米，一般多層總建筑面積約2.5萬(wàn)平米。20聚龍公寓樓紅建路小高層1.405年為交警和保險(xiǎn)公司職工公寓樓。21寧豪電器塔樓（川劇院綜合樓）城北路寧豪電器12F小高層1.905年現(xiàn)已入住，外立面較為惹眼，由兩個(gè)塔樓組成22國(guó)稅局職工小區(qū)長(zhǎng)城購(gòu)物中心旁11和13F小高層305年業(yè)主多為國(guó)稅局職工員工23港通花園農(nóng)興街7F多層1.505年商品房，居住環(huán)境較好24馬德里小鎮(zhèn)白塔路多層405-06年為天成國(guó)際社區(qū)的二期25麗茗佳苑金康橋頭，利民街口12+1小高層2.6806年底紅塔集團(tuán)建設(shè)，框剪結(jié)構(gòu)，05-10-8開工，06-10-8竣工，尚未入住。26華海公寓政府街，簡(jiǎn)州大飯店16F中高層1.306年底華海公寓為簡(jiǎn)州大飯店的塔樓之一，另一塔樓為酒店客房。面積80-268平米，已售完，均價(jià)180027學(xué)府苑政府路和濱江路交匯處15-16F中高層2.206年商品房，居住環(huán)境較好28簡(jiǎn)陽(yáng)百匯燃?xì)庥邢薰緦W(xué)府苑對(duì)面11F小高層1.206年業(yè)主基本是百江然氣公司職工，居住環(huán)境較好29成勘院職工樓建設(shè)中路和鐵西路交匯處多層0.606年底共7層，含底一商，約04年底05年初修建。30紅馨苑建設(shè)中路7F多層0.806年該區(qū)域目前較新的房源之一31陽(yáng)晨新世界建設(shè)中路(原川拖廠)8F多層4.506年06年9月新推出項(xiàng)目,已銷售完畢32南苑小區(qū)鎮(zhèn)白塔小區(qū)7F多層0.606年底06年12月開盤33凌江帝景沱三橋橋頭32F高層2.106年2006年6月開盤34罄和家園濱江路南段18F高層3.306年06年7月開盤35京龍·陽(yáng)峰嘉苑建設(shè)西路6F多層、15F、18F1.206年底近期新開樓盤2002－2006年簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際消化量統(tǒng)計(jì)年限性質(zhì)地點(diǎn)建筑面積（萬(wàn)平米）2002年居住簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)約4.22003年居住簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)約20.152004年居住簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)約14.852005年居住簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)約15.92006年居住簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)約23.98從以上分析我們可以得出：■從02年起先，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，5年間共消化80萬(wàn)平米左右。其中，03年和06年的年消化量達(dá)到20萬(wàn)以上，盡管在04、05年間出現(xiàn)了波動(dòng)，但總體趨勢(shì)依舊是呈上升趨勢(shì)。這說(shuō)明簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是具有肯定的消化潛力的?！鼍C合近年來(lái)的年消化建筑面積可知，簡(jiǎn)陽(yáng)市年均消化量大約維持在18萬(wàn)平米/年左右?！鲆?004、2005年區(qū)域消費(fèi)有積淀的成分，從消化量發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，07年的實(shí)際消化量有望超過(guò)30萬(wàn)平米。但07年之后，在沒(méi)有過(guò)大波動(dòng)的狀況下，市場(chǎng)將會(huì)保持30萬(wàn)㎡左右的消化量。二、消費(fèi)者主要來(lái)源分析據(jù)前期對(duì)各項(xiàng)目消費(fèi)群體的分析，結(jié)合個(gè)體訪談結(jié)果，我們認(rèn)為目前簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體構(gòu)成狀況大體如下：簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)2-3年內(nèi)主流客群及其需求潛力分析消費(fèi)者類別購(gòu)買目的年需求量城區(qū)公務(wù)員及各企事業(yè)單位從業(yè)人員人口或戶數(shù)增加滿意生活須要/換房300-600套城區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)中高級(jí)從業(yè)者（含部分拆遷戶）滿意生活須要/改善居住條件400-700套周邊工業(yè)企業(yè)中高級(jí)從業(yè)者滿意生活須要500-1000套下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、老師及中高收入人群改善居住條件/滿意心理須要300-600套外出從業(yè)返鄉(xiāng)購(gòu)房人群改善居住條件/滿意心理須要200-500套合計(jì)整體加權(quán)，總需求量約在2000-3500套之間，對(duì)應(yīng)的年總需求面積在25-30萬(wàn)平米左右（注：以上數(shù)據(jù)為前期對(duì)各項(xiàng)目消費(fèi)群體的分析，結(jié)合個(gè)體訪談的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，再結(jié)合區(qū)域的發(fā)展前景推斷）三、主流需求物業(yè)類型主要需求物業(yè)類型當(dāng)期已消化的各物業(yè)類型的總建筑面積（萬(wàn)平米）當(dāng)期成交面積占當(dāng)期供應(yīng)總面積的比例（％）高層4.918%多層7.854%合計(jì)12.730%從以上圖表可知：■當(dāng)期簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消化的總建筑面積約為12.7萬(wàn)平米，約占總供應(yīng)量的30％左右■分物業(yè)來(lái)看，高層電梯公寓的銷售量?jī)H為4.9萬(wàn)平米，僅占電梯總供應(yīng)量的18％，這說(shuō)明，開發(fā)商一廂情愿的高層開發(fā)意向并沒(méi)有得到消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)前景不好；■多層物業(yè)的需求量約為7.8萬(wàn)平米，占多層供應(yīng)量的54％，這也說(shuō)明，消費(fèi)者置業(yè)更傾向于選擇多層物業(yè)，認(rèn)可度更高。

四、需求價(jià)格水平需求價(jià)格水平物業(yè)類型成交均價(jià)（元/平米）多層（非成熟區(qū)域）1250左右多層（成熟區(qū)域）1600左右高層（非臨江及市中心地段）1600左右高層（臨江或城中心）1900左右從多層和高層的價(jià)格比較中我們可以發(fā)覺：■目前簡(jiǎn)陽(yáng)購(gòu)房者能夠接受的物業(yè)均價(jià)為：非成熟區(qū)域多層1250元/平米左右；成熟區(qū)域多層1600元/平米左右；非臨江及市中心地段高層1600元/平米左右；高層（臨江、城中心）1900元/平米左右?！鰪南M(fèi)者的接受上限來(lái)看，少數(shù)數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)可以接受2000元/平米以上的價(jià)格，這說(shuō)明，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)居于一個(gè)相對(duì)較高的水平；■隨著簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善及河?xùn)|新城居住環(huán)境的改善，預(yù)料在將來(lái)兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)還將有上升空間。五、其它需求特征戶型大多數(shù)人都還是比較偏愛套二、套三的戶型；關(guān)注因素消費(fèi)者越來(lái)越重視居住環(huán)境，對(duì)社區(qū)配套、綠化景觀等品質(zhì)化要求也越來(lái)越高；購(gòu)房者看重因素主流排序?yàn)椋涵h(huán)境－區(qū)位－價(jià)格－配套－產(chǎn)品－開發(fā)商品牌；產(chǎn)品形態(tài)從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)簡(jiǎn)潔的平層結(jié)構(gòu)戶型依舊情有獨(dú)鐘；購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期購(gòu)房者普遍對(duì)簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景持樂(lè)觀看法。

其次章、簡(jiǎn)陽(yáng)土地市場(chǎng)探討第一節(jié)、簡(jiǎn)陽(yáng)土地市場(chǎng)概況簡(jiǎn)陽(yáng)市城市建設(shè)繼“2000”總規(guī)實(shí)施以來(lái)，老城區(qū)正逐步起先實(shí)施局部的舊城改造和向外擴(kuò)展工作，但由于城市發(fā)展受用地條件的限制，新的城市發(fā)展用地主要分布在新市工業(yè)片區(qū)和沱江以東的新城區(qū)。依據(jù)規(guī)劃資料顯示，目前的建設(shè)總用地1250萬(wàn)平米，人均72平米/人。其中：居住用地377萬(wàn)平米，占30.18％，人均21.6平米/人；工業(yè)用地321萬(wàn)平米，占25.72％，人均18.4平米/人；道路廣場(chǎng)用地81萬(wàn)平米，占6.48％，人均4.6平米/人；綠地133.7萬(wàn)平米，占10.7％，人均7.64平米/人。其次節(jié)、簡(jiǎn)陽(yáng)市近年內(nèi)土地出讓狀況一、05-06年城區(qū)土地出讓分析2005年簡(jiǎn)陽(yáng)市城區(qū)成交土地統(tǒng)計(jì)編號(hào)宗地編號(hào)交易時(shí)間地塊位置凈用地面積（畝）成交單價(jià)(萬(wàn)元/畝)競(jìng)得人成交總價(jià)（萬(wàn)元）土地現(xiàn)狀12005-4號(hào)2005-9-23簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)中路12.2429.00四川省安岳縣宏達(dá)建筑工程公司355.11拍賣成交22005-122005-12-19簡(jiǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)路1.4328.00四川京龍置業(yè)有限公司39.98拍賣成交2006年簡(jiǎn)陽(yáng)市城區(qū)成交土地統(tǒng)計(jì)編號(hào)宗地編號(hào)交易時(shí)間地塊位置凈用地面積（畝）成交單價(jià)(萬(wàn)元/畝)競(jìng)得人成交總價(jià)（萬(wàn)元）土地現(xiàn)狀32006-3號(hào)2006-5-31簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)，東至濱江路,西至規(guī)劃道路，南至成渝馬路，北至內(nèi)南環(huán)線78.3916.33四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市紅塔建設(shè)集團(tuán)有限公司1280.37河堤建設(shè)補(bǔ)償42006-5號(hào)2006-5-31簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)56.5539.67四川省都江堰龍泉山灌區(qū)管理處2243.03水利公司52006-6號(hào)2006-5-31簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)120.9930.67簡(jiǎn)陽(yáng)市永盛建設(shè)開發(fā)有限公司3710.22補(bǔ)償沱二橋62006-16號(hào)2006-8-29簡(jiǎn)城鎮(zhèn)安象街金絳小區(qū)114.369.16簡(jiǎn)陽(yáng)市南方房地產(chǎn)開發(fā)公司1047.00金絳小區(qū)72006-18號(hào)2006-9-25簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)政府街，東至南街,西至簡(jiǎn)陽(yáng)中學(xué)，南至順城街，北至政府街34.2043.04重慶九城置業(yè)有限公司1472.00香港城82006-72006-9-30簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)文化廣場(chǎng)旁83.3612.26四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市紅塔房地產(chǎn)開發(fā)公司1022.00夜月小區(qū)92006--11號(hào)2006-10-23簡(jiǎn)城鎮(zhèn)白塔小區(qū)2.7338.00簡(jiǎn)陽(yáng)市紅塔糧油食品站103.87南苑小區(qū)102006--152006-11-21簡(jiǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)西路小峰包山12.8982.67簡(jiǎn)陽(yáng)市蕓輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1065.90京龍陽(yáng)峰嘉苑112006--17--12006-11-21簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)21.6337.33簡(jiǎn)陽(yáng)市鴻和福建設(shè)發(fā)展有限公司807.69拍賣成交122003--11號(hào)2006-12-29簡(jiǎn)城鎮(zhèn)白塔小區(qū)7.6829.00四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市紅塔房地產(chǎn)開發(fā)公司222.79紅建路和沱橋交匯處132003--122006-12-29簡(jiǎn)城鎮(zhèn)白塔小區(qū)8.1156.00四川省簡(jiǎn)陽(yáng)市紅塔房地產(chǎn)開發(fā)公司454.44紅建路和沱橋交匯處142006--12、2006--13、2006--222006-12-29簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)155.8734.00資陽(yáng)喜悅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、資陽(yáng)永吉市政工程有限責(zé)任公司5299.92拍賣成交 152006-17-22006-12-29簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)20.5537.00王付均760.35拍賣成交162006--192006-12-29簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)濱江路46.5642.95四川千駒房地產(chǎn)開發(fā)公司2000.00拍賣成交土地成交位置示意圖小結(jié)：■從近兩年簡(jiǎn)陽(yáng)市區(qū)土地成交狀況來(lái)看，成交土地共16宗，總成交金額為21884.67萬(wàn)元，總成交面積777.56畝?！?5年城區(qū)成交僅2宗,共13.67畝，成交金額為395.09萬(wàn)元。■06年城區(qū)成交共14宗，共763.89畝，成交金額為21489.58萬(wàn)元。分析：從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可知，05至06年，簡(jiǎn)陽(yáng)土地成交面積增長(zhǎng)了近55倍，總成交金額也增長(zhǎng)了53倍。通過(guò)相關(guān)資訊的梳理，我們認(rèn)為，出現(xiàn)此種差異的主要緣由在于以下幾個(gè)方面：■在簡(jiǎn)陽(yáng)市政府大力發(fā)展河?xùn)|新城規(guī)劃政策的驅(qū)動(dòng)下，眾多房地產(chǎn)商和地方企業(yè)單位紛紛起先主動(dòng)參和新城區(qū)土地交易。■隨著地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)舊城區(qū)的拆遷和改造，一大批老城區(qū)的閑雜土地被清理出來(lái)用于新的商住用地參和土地拍賣?！龊?jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)增幅的不同步促成出了大量積淀需求?！銮捌谝蚨喾矫娴囊蛩氐挠绊憣?dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，但作為具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力又隸屬于大成都經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的簡(jiǎn)陽(yáng)，其市場(chǎng)需求的釋放是發(fā)展的必定，在整體大勢(shì)的帶動(dòng)下，2006，簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)出現(xiàn)了井噴。

二、河?xùn)|新區(qū)土地利用狀況分析1、土地規(guī)劃利用分析從《簡(jiǎn)陽(yáng)市東城新區(qū)限制性詳規(guī)》中可知，本規(guī)劃區(qū)居住用地由四個(gè)小區(qū)構(gòu)成，其中三個(gè)小區(qū)為二類居住用地，東面毗鄰鰲山的小區(qū)為一類居住用地。二類居住用地一類居住用地二類居住用地一類居住用地河?xùn)|新區(qū)土地利用規(guī)劃詳細(xì)而言，■本區(qū)總體輪廓是北高南低，呈梯狀漸漸上升，充分利用現(xiàn)狀和淺丘地貌特征，分布分布部分一類居住用地，規(guī)劃高品質(zhì)山地別墅區(qū)。■主要地塊規(guī)劃為二類居住用地，而沿沱江濱河地帶可適當(dāng)設(shè)置高層建筑，塑造特色各異的水景住區(qū)，為城市中高收入階層供應(yīng)居處。■規(guī)劃居住總用地302.37萬(wàn)平米，占規(guī)劃區(qū)城市建設(shè)用地48.44％。人均30.24平米（注：A-26-2和A-27-2）為市級(jí)中學(xué)，除去該項(xiàng)用地后，人均居住用地為28.57平米）2、東城新區(qū)土地現(xiàn)狀占用狀況分析河?xùn)|新區(qū)AB段土地編號(hào)狀況隨著簡(jiǎn)陽(yáng)市河?xùn)|新區(qū)開發(fā)進(jìn)程的不斷深化，沱二、三橋兩側(cè)的土地已大部分有所歸屬，整個(gè)新區(qū)的一級(jí)土地市場(chǎng)起先呈現(xiàn)白熱化的狀態(tài)。詳細(xì)的土地歸屬狀況為：河?xùn)|新區(qū)土地占用狀況一覽表地塊編號(hào)地塊面積（畝）開發(fā)用途歸屬單位A2040商住簡(jiǎn)陽(yáng)市國(guó)土局（20畝）某房地產(chǎn)企業(yè)（20畝）A21-220商業(yè)某企業(yè)拍賣取得A22-120商業(yè)某企業(yè)拍賣取得A21-1上半20辦公簡(jiǎn)陽(yáng)市法院A22-240辦公簡(jiǎn)陽(yáng)市檢察院和公安局A11、A1、A2155商住資陽(yáng)喜悅房產(chǎn)（沱三橋補(bǔ)償）A10、A20、A27430商住農(nóng)夫拆遷安置和簡(jiǎn)陽(yáng)中學(xué)A3下半A4下半56商住水利公司拍賣取得A3上半30教化學(xué)校A9上半30醫(yī)療醫(yī)院A8部分80商住沱二橋補(bǔ)償B6123商住十里壩東干道B9120教化紅塔職中已占用土地合計(jì)1164畝河?xùn)|新區(qū)土地尚未占用土地一覽表地塊編號(hào)地塊面積（畝）開發(fā)用途地塊編號(hào)地塊面積（畝）開發(fā)用途A21-2下半20商住B1部分20商住A4上半30商住B288商住A1630商住B381商住A8部分30商住B455商住A570商住B5101商住A1223商住B792商住A1424商住B891商住A9下半30商住A1532商住A1743商住A1843商住A1932商住A標(biāo)段尚未占用土地合計(jì)407畝B標(biāo)段尚未占用土地合計(jì)528畝注：因A23地塊的規(guī)劃目前已經(jīng)出現(xiàn)了較大的變更，可用地較少，且依據(jù)最近的規(guī)劃資料顯示該地塊土地形態(tài)較為狹長(zhǎng)，利用相對(duì)較為困難，因此暫不進(jìn)入以下土地整合的建議范圍。河?xùn)|新區(qū)土地出讓位置示意圖A標(biāo)段剩余土地位置編號(hào)從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，■河?xùn)|新區(qū)06年出讓土地總量約為1200畝，且主要分布在濱江沿線、沱二橋周邊和新政府辦公用地兩側(cè)?！瞿壳霸贏標(biāo)段內(nèi)可開發(fā)用地僅有少量地塊臨江，大部分位于新政府辦公區(qū)南側(cè)，總量約407畝,B標(biāo)段可供土地約530畝，合計(jì)940畝左右?！鲆罁?jù)目前整個(gè)新區(qū)建設(shè)的實(shí)際狀況，結(jié)合簡(jiǎn)陽(yáng)市A區(qū)土地已經(jīng)完成征用、B區(qū)僅完成部分土地征用的實(shí)際，我們?cè)诔浞志粗赝恋噩F(xiàn)狀的狀況下，形成兩種可能整合的、總體規(guī)模接近200畝的方案，作為決策參考，詳細(xì)狀況如下：可能整合開發(fā)的土地編號(hào)及面積表整合序列地塊編號(hào)地塊面積（畝）整合后面積（畝）整合一A8部分30191A9臨河側(cè)30A1424A1532A1843A1932A21-2下半2020（因地塊分布特性不便整合）整合二A4上半30196A570A1630A1223A1743整合一整合二整合一整合二■此可整合土地建議主要是建立現(xiàn)狀用地的狀況下所作出的建議。三、簡(jiǎn)陽(yáng)市07-08年土地潛在供應(yīng)量狀況調(diào)研簡(jiǎn)陽(yáng)在將來(lái)兩年內(nèi)的商住類用地土地儲(chǔ)備共計(jì)約2000畝左右。其中包括：擋水堤壩西南側(cè)潛在供應(yīng)土地70畝；內(nèi)南環(huán)線舊城改造潛在供應(yīng)量500畝左右；白塔小區(qū)舊城改造潛在供地300畝；市政搬遷及周邊舊城改造潛在供應(yīng)量70畝左右；沱東片區(qū)潛在供應(yīng)量1000畝左右。簡(jiǎn)陽(yáng)近期主要儲(chǔ)備土地分布圖分析：■簡(jiǎn)陽(yáng)近期所儲(chǔ)備的2000畝土地中：有45%屬于舊城改造，55%屬于新城建設(shè)，故簡(jiǎn)陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出向新城區(qū)拓展和接著深化舊城區(qū)改造的雙軌發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！鱿鄬?duì)而言，老城江岸線和東城新區(qū)江岸線、主干道側(cè)地塊的開發(fā)前景較佳，尤其是老城江岸線一帶?！鍪形?、市政府的東遷將帶動(dòng)城東新區(qū)逐步成為城市發(fā)展重心，進(jìn)而帶動(dòng)新城區(qū)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但發(fā)展的進(jìn)展速度和政府的啟動(dòng)力度和外來(lái)投資者的投資力度休戚相關(guān)，須要至少2-3年時(shí)間的積累。因此，在選擇投資方向時(shí)，建議實(shí)行慎重的看法。

第三章、簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析一、市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)受區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)及外部大環(huán)境的帶動(dòng)，2006年簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)房地產(chǎn)出現(xiàn)了井噴，供應(yīng)量陡增，需求市場(chǎng)消費(fèi)熱忱也得到了極大的激發(fā)。隨著簡(jiǎn)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性快速發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在近年內(nèi)保持肯定的增長(zhǎng)速度。二、市場(chǎng)需求量從前期推導(dǎo)可知，基于2004-2005年市場(chǎng)需求的沉淀，2007年整體消化量可望在2006年基礎(chǔ)之上保持增長(zhǎng)，突破30萬(wàn)平米，之后的2-3年內(nèi)的正常消化量將在25萬(wàn)平米/年左右。此總量將隨著市場(chǎng)需求的重要支撐：工業(yè)區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r及其帶來(lái)的房地產(chǎn)需求的釋放量而發(fā)生改變，以上數(shù)值僅考慮了一般性增長(zhǎng)。三、主流供應(yīng)及需求區(qū)域隨著城東新區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，前期已拍賣土地將接連入市，該區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)最為集中的區(qū)域；但因老城區(qū)域部分規(guī)模型項(xiàng)目的入市，將對(duì)新區(qū)開發(fā)帶來(lái)巨大威逼。而消費(fèi)者認(rèn)可的區(qū)域在近期內(nèi)仍將保持老城優(yōu)于新區(qū)態(tài)勢(shì)。四、供應(yīng)及需求物業(yè)類型老城區(qū)供應(yīng)將接著保持目前電梯為主的趨勢(shì)格局，而新城區(qū)項(xiàng)目近期將以多層供應(yīng)為主體。消費(fèi)客群接受的物業(yè)類型仍將以多層為主。但在老城＝電梯，多層＝新區(qū)的選擇中，消費(fèi)者的傾向?qū)⑹艿礁黜?xiàng)目實(shí)際推廣狀況的影響。五、需求價(jià)格隨著老城區(qū)拆遷進(jìn)程和城東新區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)肯定的兩極分化的趨勢(shì)，濱江電梯將成為市場(chǎng)價(jià)格領(lǐng)頭羊，其價(jià)格將有望全線突破2000元/平米，而近城區(qū)一般多層的價(jià)格也將于2007年全線突破1500元/平米。

六、土地供應(yīng)狀況從2006年已供應(yīng)土地資料的整理狀況，結(jié)合2007-2008年土地儲(chǔ)備狀況，新老城區(qū)土地供應(yīng)量均較大。從全市土地儲(chǔ)備狀況來(lái)看，主要在河?xùn)|新區(qū)，白塔小區(qū)和內(nèi)南環(huán)線區(qū)域，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這和城市總體發(fā)展方向是相契合的。從城市發(fā)展前景和推動(dòng)方一直看，河?xùn)|新區(qū)和白塔小區(qū)的商住開發(fā)在當(dāng)期具有肯定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而內(nèi)南環(huán)線的開發(fā)則在很大程度上取決于該區(qū)域市政配套的健全和完善程度。假設(shè)均依據(jù)3-4年基本啟動(dòng)計(jì)算，其供應(yīng)量已經(jīng)明顯大于前期推算的需求量，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此，綜合簡(jiǎn)陽(yáng)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史、發(fā)呈現(xiàn)狀及可預(yù)期的發(fā)展前景等一系列信息，我們可以得出如下結(jié)論：相對(duì)較高的發(fā)展起點(diǎn)，較好的發(fā)展時(shí)機(jī)以及深受成都房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的發(fā)展特征表明，在將來(lái)2-3年內(nèi)，簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持相對(duì)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，具備投資進(jìn)入的機(jī)會(huì)。

第三部分三意向地塊優(yōu)選比較分析依據(jù)前期和貴司溝通的相關(guān)精神，我們以下針對(duì)前期已經(jīng)進(jìn)行初步接觸的糖廠、東城新區(qū)、人民公園三個(gè)意向地塊進(jìn)行對(duì)應(yīng)的分析，力圖對(duì)找尋到更為滿意貴公司戰(zhàn)略發(fā)展須要的地塊。三意向地塊比較分析三地塊區(qū)域分布區(qū)域示意圖第一節(jié)、三地塊所在區(qū)域地域?qū)傩员容^三地塊所在區(qū)域地域?qū)傩员容^表地塊名稱糖廠地塊東城新區(qū)地塊人民公園地塊位置規(guī)劃中的沱四橋東南側(cè)，南望簡(jiǎn)州大橋,西倚沱江,東接射洪壩規(guī)劃干道東城新區(qū)南北干道兩側(cè)北臨簡(jiǎn)州大橋道路,南臨沱三橋,東接規(guī)劃射洪壩干道,西望沱江老城北門橋頭，人民公園側(cè)區(qū)域功能破產(chǎn)企業(yè)原有用地，城市規(guī)劃用地處于開發(fā)中的河?xùn)|新城區(qū)中心地帶,屬新興區(qū)域主城區(qū)內(nèi)，城市公園側(cè),原為市府款待所用地,現(xiàn)地上建筑為酒店?duì)€尾樓區(qū)域規(guī)劃城市近中期商住用地，和規(guī)劃中的沱四橋相鄰，中遠(yuǎn)期發(fā)展前景較佳城市新行政及居住中心，近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域老城區(qū)商貿(mào)居住區(qū)，區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)已經(jīng)成型區(qū)域特質(zhì)具備較佳發(fā)展遠(yuǎn)景，但短期內(nèi)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。區(qū)域發(fā)呈現(xiàn)狀較次，區(qū)域發(fā)展成熟尚需較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展前景可預(yù)期。消費(fèi)者認(rèn)可度較高，可望在2-3年后初步發(fā)展成型。但2年內(nèi)發(fā)展成型可能性極。小發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)凸顯，較成熟其次節(jié)、三地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r比較三地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r比較表地塊名稱糖廠地塊東城新區(qū)地塊人民公園地塊市場(chǎng)起源區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃區(qū)邊緣，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未得到發(fā)展區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步區(qū)域隸屬于老城區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)始于上世紀(jì)末發(fā)