中國長三角一體化發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展?jié)摿Ψ治鰣蟾婕皩Ψ康禺a(chǎn)市場的影響分析報告

2018-3月中國長三角一體化發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展?jié)摿Ψ治黾皩Ψ康禺a(chǎn)市場的影響分析

長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略

在2018年11月舉辦的進口博覽會上，習(xí)近平總書記首次提出將“支持長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國家戰(zhàn)略”。2019年1月3日，上海市副市長許昆林、江蘇省副省長陳星鶯、浙江省副省長王文序、安徽省副省長楊光榮共同簽署了《長三角地區(qū)市場一體化建設(shè)合作備忘錄》。從定位及目標來看，2018年6月長三角地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)座談會指出，上海要發(fā)揮龍頭帶動作用，蘇浙皖要各揚所長，長三角地區(qū)要建設(shè)成為“全球資源配置的亞太門戶”，2020年要基本形成世界級城市群框架，打造全球競爭力的世界級城市群。長三角一體化近期政策表態(tài)數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

就目前而言，長三角一體化發(fā)展距離世界級城市群有較大的差距，根據(jù)《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，上海全球城市功能相對較弱，落戶上海的世界500強企業(yè)總部僅為紐約10%，同時，長三角“三省一市”發(fā)展質(zhì)量亟須提升，同世界主要城市群的對比來看，長三角“三省一市”面積、人口上高于其他世界級城市群，但2018年人均GDP水平為13991美元/人，地均GDP為894萬美元/平方公里，兩項指標均低于其他世界級城市群。世界城市群區(qū)位對比數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角三省一市與其他世界級城市群比較數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化發(fā)展歷程

早在1982年，國務(wù)院就曾發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于成立上海經(jīng)濟區(qū)和山西能源基地規(guī)劃辦公室的通知》，提出建立上海經(jīng)濟區(qū)，長三角區(qū)域發(fā)展已歷時36年有余，下面對其發(fā)展歷程做簡要梳理。我們對長三角一體化的發(fā)展歷程分為四個階段：第一階段：上海經(jīng)濟區(qū)的起步階段（1982-1988）。1982年，由國家計委、經(jīng)委、等11部委會同江浙滬三省，設(shè)立上海經(jīng)濟區(qū)辦公室，以上海為中心，包括蘇州、無錫、常州、南通、杭州、嘉興、湖州、寧波等一共9個城市，并于1984年進一步擴大至江蘇、浙江、安徽、江西全省范圍。上海經(jīng)濟區(qū)成立的主要目的在于協(xié)調(diào)經(jīng)濟區(qū)內(nèi)各地方及部門之間的關(guān)系，促進生產(chǎn)力發(fā)展。但由于諸多原因，1988年國務(wù)院發(fā)文撤銷上海經(jīng)濟區(qū)辦公室，長三角地區(qū)合作發(fā)展的暫時中止。長三角一體化發(fā)展歷程數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

第二階段：長三角地區(qū)自發(fā)合作階段（1990-2005）。上海經(jīng)濟區(qū)撤銷后，長三角地區(qū)各省市仍保持密切的經(jīng)濟合作，1992年長江三角洲協(xié)作辦主任聯(lián)席會在自發(fā)倡議下成立，最初包括14個城市，1996年上升為市長峰會，2001年則進一步上升為由常務(wù)副省（市）長參加的“滬蘇浙經(jīng)濟合作與發(fā)展座談會”。隨著會議制度的不斷升級，長三角地區(qū)在市場、資金、人才方面統(tǒng)籌高度不斷提高，區(qū)域經(jīng)濟得到進一步的鞏固和發(fā)展。

第三階段：長三角一體化制度建設(shè)時期（2005-2014）。2005年交通部、發(fā)改委發(fā)文，重提長三角地區(qū)軌道交通、公路、水路建設(shè)，再一次從國家層面對長三角地區(qū)規(guī)劃進行統(tǒng)籌安排。2008年國務(wù)院發(fā)文明確指出推動區(qū)域經(jīng)濟一體化，提高長三角地區(qū)的服務(wù)業(yè)比重、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。到2010年，《長三角地區(qū)區(qū)域規(guī)劃（2009-2015）》正式出臺，第一次從人口、產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)新區(qū)域建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)和體制改革等多個方面對長三角的協(xié)調(diào)發(fā)展進行全面規(guī)劃，成為國家層面對長三角一體化規(guī)劃建設(shè)的起點。

第四階段：長三角一體化國家戰(zhàn)略時期（2014年至今）。2014年，“長江經(jīng)濟帶”及“一帶一路”寫入當年政府工作報告，上升至國家戰(zhàn)略。2016年，發(fā)改委聯(lián)合住建部發(fā)布《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》，在2010年規(guī)劃文件的基礎(chǔ)上，對長三角地區(qū)的未來階段性發(fā)展進行調(diào)整和完善。2018年則是長三角一體化政策密集落地的一年，3月20日長三角區(qū)域合作辦公室在國務(wù)院的推動下成立，隨后人才一體化、警務(wù)一體化、教育一體化、醫(yī)療一體化等多方面合作政策密集落地。進入2019年，“將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略”正式寫入政府工作報告，同時要求編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。

由于發(fā)展規(guī)劃綱要仍未正式落地，我們以2018年6月編制的《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》主要內(nèi)容梳理長三角一體化發(fā)展方向?！度暧媱潯肺募赋觯唐谀繕艘?020年基本形成世界級城市群框架，文件覆蓋12個合作專題，重點推進“六個一批”。長三角一體化三年計劃文件“六個一批”表述及內(nèi)涵數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

從內(nèi)容來看，《三年計劃》文件主要從六個維度推進長三角一體化。其一是交通的互聯(lián)互通，在公路、軌道交通、機場、港口等方面實現(xiàn)互聯(lián)互通；其二是能源互濟互保，尤其推進新能源合作；其三是建設(shè)信息網(wǎng)絡(luò)，在2020年完成5G網(wǎng)絡(luò)部署；其四是強化創(chuàng)新驅(qū)動，如推進G60科創(chuàng)走廊建設(shè)，推動產(chǎn)業(yè)跨行政區(qū)合作等；其五是加強生態(tài)管理，如湖水的多地聯(lián)合治理、污染聯(lián)合監(jiān)控等；其六是完善一體化的公共服務(wù)，如在司法、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等多方面一體化，同時對信用行為實現(xiàn)互聯(lián)互通。長三角一體化短期發(fā)展方向數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

值得一提的是，“六個一批”首條提到的是提升長三角基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通水平，從當前規(guī)劃文件來看，長三角地區(qū)早在2005年就發(fā)布了城際軌道交通規(guī)劃，隨后江蘇、浙江均發(fā)布了都市圈乘積鐵路規(guī)劃文件，在南京都市圈、蘇錫常都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈加快建設(shè)鐵路網(wǎng)。從交通部數(shù)據(jù)來看，2017年長三角三省一市鐵路客運量達到6.3億人，且逐年穩(wěn)步上升，同時從長三角鐵路客運量占全國比重也在逐步提升。長三角地區(qū)杭州、無錫、合肥等重點城市軌道交通（地鐵等）在建規(guī)模同比上漲超過60%。此外，長三角一體化三年規(guī)劃文件中提到的17個“斷頭路”項目也正穩(wěn)步推進，互聯(lián)互通建設(shè)有助于促進都市圈內(nèi)人員的流動，從而帶動圈內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展。長三角都市圈軌道交通規(guī)劃文件數(shù)據(jù)來源：公開資料整理長三角一體化三年規(guī)劃中17個斷頭路項目穩(wěn)步推進數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化戰(zhàn)略正加速推進

改革開放40年以來，中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，區(qū)域經(jīng)濟大放異彩，在沿海形成了京津冀、長三角、珠三角三大城市群，與京廣鐵路和長江流域經(jīng)濟帶沿線的城市群一起形成了中國區(qū)域經(jīng)濟的“弓箭型”格局。長三角作為“箭頭”，在國家經(jīng)濟格局中分量最重，發(fā)展?jié)摿薮?。中央高瞻遠矚，陸續(xù)出臺《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》（2015.3）、《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》（2019.2）等國家戰(zhàn)略規(guī)劃，加強區(qū)域經(jīng)濟內(nèi)部協(xié)作，提升區(qū)域經(jīng)濟能級，將深化改革和對外開放在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中落地生根。長三角作為中國經(jīng)濟的重要一極，其一體化戰(zhàn)略也將上升為國家戰(zhàn)略，為長三角的發(fā)展注入新的動力。

為落實長三角一體化國家戰(zhàn)略，目前國家發(fā)改委正編制長三角一體化發(fā)展規(guī)劃綱要，從頂層設(shè)計描繪長三角發(fā)展藍圖。實際上，自2018年以來，上海、江蘇、浙江、安徽三省一市一體化發(fā)展不斷加速：2018年2月，三省一市聯(lián)合組建的長三角區(qū)域合作辦公室正式掛牌成立；7月，《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》正式印發(fā)，進一步明確了長三角一體化發(fā)展的任務(wù)書、時間表和路線圖；11月，中央提出將長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，各個領(lǐng)域的合作駛?cè)肟燔嚨馈?019年政府工作報告明確提出“將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略”。中國區(qū)域經(jīng)濟“弓箭型”格局數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化發(fā)展示范區(qū)進展

從區(qū)域規(guī)劃來看，根據(jù)《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》文件，長三角要構(gòu)建“一核五圈四帶”的網(wǎng)絡(luò)化空間格局，其中一核指上海，五圈指南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈以及寧波都市圈。而在“一核”的附近，根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》，上海市要“統(tǒng)籌戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)共同發(fā)展”，其中包括四大協(xié)同區(qū)：東部沿海戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)、杭州灣北岸戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)、長江口戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)以及環(huán)淀山湖戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)。長三角城市群空間格局及上海地區(qū)戰(zhàn)略協(xié)調(diào)區(qū)圖數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

在上海市四大協(xié)同區(qū)中，環(huán)淀山湖戰(zhàn)略協(xié)同區(qū)位置最為特殊，其地處上海、江蘇、浙江交界處，包括上海青浦、江蘇吳江、浙江嘉善等城市。3月6日，人大代表、上海市委書記李強在上海市代表團全體會議上表示，上海、江蘇、浙江交界處將設(shè)立長三角一體化示范區(qū)。從各地新聞報道來看，上海、浙江、江蘇三省領(lǐng)導(dǎo)均已實地調(diào)研，其中上海市委書記李強于18年11月19日訪問青浦區(qū)淀山湖，表示“盡快探索一體化發(fā)展的體制機制”，浙江省委書記19年2月13日前往嘉善調(diào)研，了解“長三角一體化發(fā)展示范區(qū)先行啟動區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作”，2月21日江蘇省省長吳政隆到吳江調(diào)研，強調(diào)“搶抓長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略重大機遇”。我們認為，青浦、吳江、嘉善區(qū)域作為“上海、江蘇、浙江交界處”，其試點方案對于長三角一體化的整體建設(shè)具備示范作用。青浦、吳江、嘉善有關(guān)長三角一體化建設(shè)的新聞報道數(shù)據(jù)來源：公開資料整理青浦、吳江、嘉善一體化示意圖數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

三地已落實《青浦、吳江、嘉善2019年一體化發(fā)展工作方案》，初步確定了今年推進一體化發(fā)展的51項重點工作。從產(chǎn)業(yè)建設(shè)方面來看，要推進上海股交長三角中心建設(shè)，推動科技創(chuàng)新券通用通兌及大型科學(xué)儀器開放共享。同時，華為青浦基地和人才公寓基地年內(nèi)開工，促進亨通光電、京東方等華為核心供應(yīng)企業(yè)共同打造萬億級信息產(chǎn)業(yè)集群。我們從土地的角度可以看到，華為、京東方以及亨通光電均已在這一區(qū)域完成前期拿地工作，此外，步步高參與投資建設(shè)大數(shù)據(jù)人工智能產(chǎn)業(yè)園，中新集團（蘇州高新參股公司）參與建設(shè)中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園項目?！肚嗥帧墙?、嘉善2019年一體化發(fā)展工作方案》重點內(nèi)容數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

青浦、吳江、嘉善一體化產(chǎn)業(yè)基地土地出讓信息數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

除打造萬億級信息產(chǎn)業(yè)集群，青浦、吳江、嘉善一體化方案還在旅游、信息平臺建設(shè)、醫(yī)療、教育、環(huán)保等方面提出一系列工作方案，我們認為青浦、吳江、嘉善一體化過程中，相關(guān)高新技術(shù)、制造業(yè)、污水處理等企業(yè)值得關(guān)注。注冊地或業(yè)務(wù)布局在青浦、吳江、嘉善的部分上市企業(yè)一覽數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化發(fā)展?jié)摿薮?/p>

長三角三省一市（滬蘇浙皖）的地域面積35.9萬平方公里、常住人口2.2億，分別占全國的1/26和1/6，2017年經(jīng)濟總量19.5萬億元，占到全國的近1/4，在京津冀、粵港澳和長三角三大區(qū)域中位居首位。三省一市四地經(jīng)濟各有側(cè)重和特色，互補性較強，具體而言：上海是金融和航運中心，跨國公司總部所在地，江蘇集體經(jīng)濟發(fā)達，浙江民營企業(yè)眾多，安徽發(fā)展速度較快。當然，和歐美、日本等發(fā)達國家的城市群相比，無論是在經(jīng)濟總量還是在人均GDP或地均GDP上相對遜色，所以長三角城市群還有很大的發(fā)展?jié)摿ΓL三角一體化將有利于提升長三角各個城市的發(fā)展。2017年長三角、粵港澳和京津冀GDP總量對比（億元）數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

參照京津冀、粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃和規(guī)模，長三角跨省市的規(guī)?？赡芨?。長三角一體化區(qū)域范圍可能在《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》（國家發(fā)改委，2016.6）的基礎(chǔ)上進行豐富完善。該規(guī)劃涵蓋的城市主要在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省范圍內(nèi)，由以上海為核心、聯(lián)系緊密的多個城市組成，主要分布于國家“兩橫三縱”城市化格局的優(yōu)化開發(fā)和重點開發(fā)區(qū)域。規(guī)劃范圍包括：上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮(zhèn)江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市，國土面積21.2萬平方公里，2017年地區(qū)生產(chǎn)總值約17.61萬億元，總?cè)丝诔?.5億人，分別約占全國的2.2%、18.5%、11.0%長三角城市群各城市規(guī)模等級數(shù)據(jù)來源：公開資料整理長三角城市群區(qū)位圖數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化：基建先行、地產(chǎn)受益

2018年6月審議通過了《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》和《長三角地區(qū)合作近期工作要點》，“三年行動計劃”明確提出：到2020年，長三角地區(qū)要基本形成世界級城市群框架，建成樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本形成創(chuàng)新引領(lǐng)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系和協(xié)同創(chuàng)新體系，綠色美麗長三角建設(shè)取得重大進展，區(qū)域公共服務(wù)供給便利化程度明顯提升。三年行動計劃主要聚焦交通互聯(lián)互通、能源互濟互保、產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新、信息網(wǎng)絡(luò)高速泛在、環(huán)境整治聯(lián)防聯(lián)控、公共服務(wù)普惠便利、市場開放有序等7個重點領(lǐng)域，并提出打造世界級產(chǎn)業(yè)集群和全國首位的新技術(shù)應(yīng)用示范引領(lǐng)區(qū)、加快布局城際軌道交通、優(yōu)化長三角機場群、5G協(xié)同布局先行試用等多項具體內(nèi)容。

共建互聯(lián)互通綜合交通體系、建設(shè)暢達便捷長三角是排在首位的內(nèi)容。具體包括：1.加快軌道交通網(wǎng)假設(shè)，2.全面提升省級公路運輸能力，3.持續(xù)推進區(qū)域港航協(xié)同發(fā)展，4.協(xié)力打造長三角世界級機場群，5.強化交通運輸聯(lián)合執(zhí)法，6.完善公交服務(wù)一體化。由于長三角具備豐沛的人流、物流和資金流，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進行較大規(guī)模的基建協(xié)同和升級，有利于提升投資效率，形成有效投資，為長三角的未來發(fā)展注入活力，所以受益者之中將有基建產(chǎn)業(yè)鏈和地產(chǎn)企業(yè)。2018年6月長三角地區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)座談會期間部分簽約項目數(shù)據(jù)來源：公開資料整理《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》“六個一批”內(nèi)容數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

長三角一體化對房地產(chǎn)市場的影響

作為中國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要引擎，長三角在房地產(chǎn)市場初期占有較大的市場規(guī)模，2001年長三角三省一市銷售面積7815萬方，占全國商品房銷售面積的30%，伴隨著各地房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，到2018年，這一比例也逐步降低且穩(wěn)定在19%左右。從規(guī)模來看，長三角銷售面積2018年同比下滑2%，新開工面積同比上漲14%，新開工絕對量高于銷售，導(dǎo)致中期庫存抬升，2018年商品房口徑中期庫存（累計新開工-累計銷售）為14.58億平米，對應(yīng)去化周期55個月，低于2014年水平。分線來看，長三角一二線重點城市18年同比下滑0.7%，降幅較17年收窄18.7pct，三四線城市增速連續(xù)兩年回落，同比由正轉(zhuǎn)負，下滑2.6%。而價格方面，長三角地區(qū)一二線、三四線18年均價同比分別上漲4.5%、12.0%。三角地區(qū)商品房中期庫存及去化周期數(shù)據(jù)來源：公開資料整理長三角重點一二線、三四線商品房銷售面積增速數(shù)據(jù)來源：公開資料整理長三角重點一二線、三四線房價增速數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

從土地市場角度來看，2018年長三角地區(qū)全類型土地成交面積占300城市的比重為32%，受地價較高的影響，出讓金占300城市的比例為37%。從趨勢來看，土地出讓金規(guī)模自16年以來逐步上升，其中16年主要為樓面價大幅上漲帶動，17年量價齊升，而18年土地市場成交建面同比上漲14%，樓面價回落同比下滑12%，整體出讓金規(guī)模較17年小幅上升0.1%。長三角地區(qū)土地出讓金情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理長三角地區(qū)成交建面與樓面價增長情況數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

我們認為長三角一體化對于房地產(chǎn)市場的直接影響體現(xiàn)為需求端，在短期主要體現(xiàn)為各產(chǎn)業(yè)對于人才的需求，各地積極推出人才落戶政策，為人才提供購房資格，如南京對40歲以下本科學(xué)歷可直接落戶，寧波對于大專應(yīng)屆畢業(yè)生可零門檻落戶，合肥對于40歲以下本科、中級技術(shù)人員、高級工等人才放寬落戶門檻，可購置首套房，上海市同樣對13個重點領(lǐng)域人才及家屬提供落戶機會。長三角部分城市人才落戶政策一覽數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

而從中期和長期人口角度來看，長三角地區(qū)人口密度及城鎮(zhèn)化率將進一步提升。一方面，從城鎮(zhèn)化率的角度來看，根據(jù)各省