項(xiàng)目工程管理重點(diǎn)(OA)

——?jiǎng)⒑殛氐谝徊糠猪?xiàng)目工程管理重點(diǎn)管理重點(diǎn)一、公司管理框構(gòu)二、組織及組織建設(shè)三、制度建設(shè)四、性能成本管理管理重點(diǎn)五、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度六、研發(fā)及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理七、學(xué)習(xí)和善于學(xué)習(xí)一、公司管理框構(gòu)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）企業(yè)文化（二）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（三）戰(zhàn)略（四）組織管理方案及制度（五）機(jī)制綜合性項(xiàng)目和城市運(yùn)營(yíng)的新挑戰(zhàn)A、房地產(chǎn)板塊三級(jí)管控終極形態(tài)：集

團(tuán)——運(yùn)營(yíng)中心地區(qū)公司——PMO體系B、六大制度體系C、建材公司和建筑公司管控D、物業(yè)公司管理歸屬問(wèn)題。5二、組織及組織建設(shè)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)7二、組織及組織建設(shè)（一）團(tuán)伙與組織能人資金項(xiàng)目（資源）團(tuán)伙方向（戰(zhàn)略）價(jià)值（魂、綱領(lǐng)）秩序（機(jī)制）組織81、有清晰的方向2、組織必須創(chuàng)造價(jià)值，并幫助別人創(chuàng)造價(jià)值。3、組織要分權(quán)、分利、分心。9CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)10二、組織及組織建設(shè)（二）管理體系123三級(jí)管控模式制度體系機(jī)制體系CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、組織及組織建設(shè)12二、組織及組織建設(shè)（六）鐵三角管理模式項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理總工三、制度建設(shè)CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）制度標(biāo)準(zhǔn)化１、相對(duì)于一定時(shí)間段的不變和固定。２、操作層面的相對(duì)固定和決策層面的與時(shí)俱進(jìn)。（二）先初后細(xì)重落實(shí)（三）制度的強(qiáng)制性規(guī)范性（四）不斷優(yōu)化和相對(duì)穩(wěn)定相結(jié)合三、制度建設(shè)15四、性能成本管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS成本管理的階段劃分1、投資決策階段2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段3、招投標(biāo)及合約階段4、施工實(shí)施階段5、交付后期成本管理四、性能成本管理(一)、成本管理的階段劃分17CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(二)分級(jí)成本版的核心內(nèi)容1、PM管理的核心內(nèi)容2、銷售價(jià)格3、稅收籌劃4、目標(biāo)考核5、性能管理6、是所有部門分工及共同的責(zé)任7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的有效工具8、必須分期并按現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)制定9、車庫(kù)已經(jīng)成為成本管理的核心內(nèi)容A車庫(kù)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和現(xiàn)金流已產(chǎn)生重大影響B(tài)按分期銷售50%做成本18CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(三)

執(zhí)行版成本的動(dòng)態(tài)管理1、分級(jí)控制超限審批2、97%總控目標(biāo)3、稅收籌劃19五、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）PM第一重要會(huì)議（二）原則目的21（一）PM第一重要會(huì)議一是項(xiàng)目取得、班子搭建完成后必須付出最值得付出時(shí)間代價(jià)的會(huì)議二達(dá)到思想統(tǒng)一，行動(dòng)一致三任何人不任意改變會(huì)議決定（二）原則目的１、作出項(xiàng)目土地取得后第一次、也是最重要的一次決策；２、明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識(shí)、做出承諾；３、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，今天就預(yù)見(jiàn)和決策未來(lái)，設(shè)定項(xiàng)目的決策點(diǎn)、控制點(diǎn)；（二）原則目的４、識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出預(yù)案；5、啟動(dòng)會(huì)是職能部門向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的交底會(huì)；6、針對(duì)目標(biāo)和工作范圍做好減法；7、啟動(dòng)會(huì)成果不完整，不要急于進(jìn)入下一階段。六、研發(fā)及設(shè)計(jì)管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化（四）限額控制設(shè)計(jì)管理（五）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)控制及使用26（一）項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位1、普通成熟住宅項(xiàng)目是流程交接性問(wèn)題。2、特殊項(xiàng)目是協(xié)商協(xié)調(diào)綜合性問(wèn)題。27（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化A住宅B商業(yè)C別墅D酒店E學(xué)校１、產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化２、設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化。３、建造標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化。４、構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)化。（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化5、重視建筑概念設(shè)計(jì)并標(biāo)準(zhǔn)化。A、能實(shí)現(xiàn)任務(wù)書對(duì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的要求；B、總平面布置及道路交通組織設(shè)計(jì)；Ｃ、商業(yè)和住宅或各業(yè)態(tài)比例；（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化5、重視建筑概念設(shè)計(jì)并標(biāo)準(zhǔn)化。Ｄ、豎向設(shè)計(jì)；Ｅ、建筑風(fēng)格及單體建筑效果設(shè)計(jì)；Ｆ、建筑與園林景觀互動(dòng)；（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化5、重視建筑概念設(shè)計(jì)并標(biāo)準(zhǔn)化。G、體驗(yàn)區(qū)及項(xiàng)目分期；H、項(xiàng)目?jī)?nèi)外有利資源利用及不利因素規(guī)避

；I、車庫(kù)處理；J、小區(qū)大門設(shè)計(jì)（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化６、建筑方案設(shè)計(jì)重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化。

方案設(shè)計(jì)除優(yōu)化和加深概念設(shè)計(jì)重點(diǎn)內(nèi)容外，還必須解決：

A、必須滿足任務(wù)書對(duì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的要求Ｂ、窗地面積比和體系系數(shù)控制C、綜合管網(wǎng)布置設(shè)計(jì)D、地下室、頂層和各樓層的贈(zèng)送E、私家花園劃分F、慢行交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)G、小區(qū)內(nèi)部便民店布局H、入戶大堂或單元入口設(shè)計(jì)I、圍墻工程此外，建筑方案設(shè)計(jì)還應(yīng)重點(diǎn)為施工圖設(shè)計(jì)解決（不限于）后面細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)列出的問(wèn)題創(chuàng)造條件。（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化７、園林景觀工程設(shè)計(jì)

A必須在建筑方案設(shè)計(jì)基本確定后實(shí)質(zhì)性開(kāi)展工作B積極介入建筑方案設(shè)計(jì)C嚴(yán)格控制單方造價(jià)和總價(jià)D必須有明確的軟硬景觀和軟景投資比例E特大規(guī)格喬木數(shù)量和布置控制F概念設(shè)計(jì)仍然是重點(diǎn)G硬裝景觀工程品種數(shù)量和模數(shù)H多層和高層植物配置方式和標(biāo)準(zhǔn)I排水系統(tǒng)J與建筑和綜合管網(wǎng)的合圖。34（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化8、體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)。A、標(biāo)準(zhǔn)化；B、靈活性；

Ｃ、重視售樓中心和樣板房軟景；

Ｄ、綜合平衡；（二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化A、立面設(shè)計(jì)效果是產(chǎn)品精品化重點(diǎn)B、加大投入C、由建筑設(shè)計(jì)單位完成管網(wǎng)綜合布置設(shè)計(jì)D、專業(yè)設(shè)計(jì)盡量不作大調(diào)整E、安全在于強(qiáng)電和化糞池外立面和綜合管網(wǎng)布置設(shè)計(jì)F、工期和投資控制在于排水I、調(diào)戶外機(jī)維護(hù)設(shè)計(jì)E、安全在于強(qiáng)電和化糞池F、工期和投資控制在于排水G、地埋深度H、與園林和職能系統(tǒng)合圖I、空調(diào)戶外機(jī)維護(hù)設(shè)計(jì)（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１、公共樓梯間開(kāi)窗與住戶房間之間的防盜安全。２、住戶與住戶之間的防盜安全。（包括上下左右，如客廳陽(yáng)臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)和樓上樓下）３、飄窗高度應(yīng)設(shè)定為550，以便住戶入住二裝后的高度達(dá)到500以上，以便飄窗玻璃可以使用非安全防護(hù)玻璃。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化４、陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)設(shè)置的地漏或水斗必須靠近建筑外側(cè)布置，而且保證陽(yáng)臺(tái)有1%、露臺(tái)有2%的排水坡度。５、衛(wèi)生間一律采用同層排水，其結(jié)構(gòu)板下層高度最少380MM。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化６、廚房和衛(wèi)生間設(shè)置的排水立管應(yīng)首先考慮設(shè)置在生活陽(yáng)臺(tái)上，否則必須設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)，不得設(shè)置在廚房?jī)?nèi)。７、所有建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)門都必須設(shè)計(jì)100的門垛。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化８、廚房如果設(shè)置地漏，其中心到墻邊尺寸750。９、衛(wèi)生間必須使用磨砂玻璃，使用上懸窗。（高層防風(fēng)，多層防盜。）１０、廚房和衛(wèi)生間必須設(shè)置直徑100排氣孔，并保證有1%向外坡度或外接彎頭，其窗口上緣必須低于結(jié)構(gòu)板底200。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１１、衛(wèi)生間窗戶不一定設(shè)計(jì)在窗間墻中間，結(jié)合其大小要保證淋浴房全部靠實(shí)體墻布置。１２、必須設(shè)計(jì)各房間、客廳和餐廳的戶外空調(diào)機(jī)位的安裝位置。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１３、所有空調(diào)室外機(jī)的維護(hù)結(jié)構(gòu)要盡量采用公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)的矩管方案，自行設(shè)計(jì)必須滿足室外機(jī)的有效散熱和便于安裝、拆卸、維修，并使用矩管不得使用百葉方案。１４、陽(yáng)臺(tái)欄桿、露臺(tái)欄桿、上人屋面女兒墻和窗臺(tái)的高考慮二裝因素高度應(yīng)提高100，施工及驗(yàn)收規(guī)范要求上人屋面女兒墻不低于1200MM。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１５、生活陽(yáng)臺(tái)地漏應(yīng)按照室內(nèi)設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)四個(gè)，一個(gè)用于陽(yáng)臺(tái)有組織排水，一個(gè)用于拖布才池排水，另二個(gè)為大小二個(gè)洗衣機(jī)使用。１６、洗衣機(jī)使用的地漏位置要保證其側(cè)向排水要求。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１７、每個(gè)房間包括廚房的窗間墻凈空最小尺寸必須滿足700。１８、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)和女兒墻泛水必須有向內(nèi)1%的排水度。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化１９、單元入口門廊的設(shè)計(jì)要確保相鄰一、二層住戶的防盜安全。２０、信報(bào)箱必須設(shè)計(jì)在單元入口樓宇對(duì)講的外面。２１、室內(nèi)強(qiáng)弱電配電箱高度統(tǒng)一設(shè)置距樓地面1700。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化２２、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)的標(biāo)高必須低于室內(nèi)樓地面60。２３、多層建筑的樓梯間統(tǒng)一設(shè)計(jì)1200高的瓷磚墻裙。２４、外立面統(tǒng)一必須采用有組織排水。（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化２５、分體空調(diào)機(jī)和柜式空調(diào)機(jī)的穿墻孔洞必須預(yù)留，其孔徑分別不小于50和75，并設(shè)置向外2%的排水坡度。２６、小區(qū)出入口一般僅設(shè)一個(gè)崗?fù)?，人車同崗管理。２７、消火栓?yīng)半嵌（對(duì)室內(nèi)無(wú)影響時(shí)要考慮全嵌），背部細(xì)石混凝土現(xiàn)澆或鋼絲加磚.（三）細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化２８、廚房及廁所除外圍護(hù)墻外應(yīng)采用120MM實(shí)心磚砌筑。２９、電梯廳旁的水表房、垃圾房、配電間等應(yīng)設(shè)門檻，有水房間應(yīng)設(shè)地漏。３０、消防電梯門口應(yīng)做反坡，防止梯井進(jìn)水。希望大家來(lái)完善100條。（四）限額控制設(shè)計(jì)管理1、鋼筋和砼的用量控制。A、沒(méi)有必要追求最佳匹配量；B、必須雙控；C、控制及方法；D、知識(shí)積累是基礎(chǔ)；49（四）限額控制設(shè)計(jì)管理1、鋼筋和砼的用量控制。E、設(shè)計(jì)過(guò)程跟蹤和參與；F、樓板厚度宜厚；H、鋼結(jié)構(gòu)的使用產(chǎn)生影響；I、地基基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)。50（四）限額控制設(shè)計(jì)管理2、門（窗）地面積比限額。3、地勘及基坑、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)控制。4、軟硬景觀和軟景觀投入比例控制。5、建筑體型、平立面及屋面工程設(shè)計(jì)控制。51（五）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)控制及使用1、容積率和建筑密度同時(shí)滿足效益最大。2、面積贈(zèng)送愈大愈好。3、車庫(kù)盡量少修。4、內(nèi)外景觀利用愈多愈好。1、強(qiáng)度、質(zhì)量必須保證2、建筑物地面標(biāo)高0.000以下（地下室非承重內(nèi)隔墻除外）3、專用砌筑砂漿專用于砌筑灰縫厚度≤15mm的蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑材料。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治4、專用粘結(jié)劑專用于砌筑灰縫厚度3—5mm的蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑材料。5、砌體的日砌筑高度宜控制在1.8m以內(nèi)。砌至接近梁、板底時(shí)，應(yīng)留一定空隙，待砌體施工完成7天后再補(bǔ)砌，補(bǔ)砌時(shí)應(yīng)按照構(gòu)造設(shè)計(jì)要求嵌填密實(shí)。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治6、切鋸砌塊應(yīng)采用專用工具，不得用斧子或瓦刀任意砍劈。洞口兩側(cè)，應(yīng)選用規(guī)格整齊的砌塊砌筑。7、砌筑外墻時(shí)，不得在墻上留腳手眼，可采用里腳手或雙排外腳手。8、按照國(guó)標(biāo)和省規(guī)從嚴(yán)設(shè)置構(gòu)造柱。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治9、廚房、衛(wèi)生間、盥洗室等潮濕房間的砌塊砌體部位應(yīng)設(shè)高度不小于200mm的混凝土翻邊，厚度同砌體厚度。10、門窗洞兩側(cè)應(yīng)保證洞口平直。防盜門、防火門、金屬門及外窗洞口兩側(cè)蒸壓加氣混凝土砌塊砌體上、中、下位置應(yīng)砌入C20混凝土塊，作為門窗框的連接固定點(diǎn)。其他門窗可按構(gòu)造設(shè)計(jì)要求采用可靠的連接固定方法。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治11、所有門窗安裝固定后，門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)采用現(xiàn)場(chǎng)發(fā)泡聚氨酯填充。12、加氣混凝土墻面抹灰前，應(yīng)在其表面用專用砂漿或其他有效的專用界面處理劑進(jìn)行基地處理后方可抹底灰。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治13、加氣混凝土外墻的底層，應(yīng)采用與加氣混凝土強(qiáng)度等級(jí)接近的砂漿抹灰，如室內(nèi)表面宜采用粉刷石膏抹灰。14、抹灰層的厚度應(yīng)予控制。當(dāng)抹灰層超過(guò)15mm時(shí)應(yīng)分層抹，每層抹灰厚度不宜超過(guò)10mm，下一層抹灰層應(yīng)待前一層抹灰終凝后進(jìn)行，抹灰層總厚度宜控制在20mm以內(nèi)。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治15、水、電管線的暗敷工作，必須待砌體砌筑完成7天后方可進(jìn)行。開(kāi)槽時(shí)，應(yīng)使用專用工具，嚴(yán)禁錘斧剔鑿。砌體開(kāi)槽埋設(shè)暗管時(shí)，水平開(kāi)槽總深度不得超過(guò)墻厚的1/3，且不得破壞整塊蒸壓加氣混凝土砌塊。應(yīng)避免交叉雙面開(kāi)槽。（告知客戶）（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治16、在開(kāi)好的槽中埋好管線后應(yīng)清理干凈，再用蒸壓加氣混凝土砌塊專用砂漿填實(shí)。所有開(kāi)槽及線盒安裝部位，均應(yīng)在抹面層施工時(shí)壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布加強(qiáng)層，網(wǎng)格布應(yīng)超出開(kāi)槽周邊100mm。管線的埋設(shè)應(yīng)在抹灰前完成。（三）、蒸養(yǎng)加氣砼砌塊開(kāi)裂防治17、蒸壓加氣混凝土砌塊砌筑前，應(yīng)認(rèn)真熟悉圖紙，核實(shí)門窗洞口位置及洞口尺寸，明確預(yù)埋、預(yù)留位置，熟悉相關(guān)構(gòu)造及材料