某大廈項目建議書

《嘉業(yè)大廈項目建議書》北京成業(yè)行北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀PAGE11頁共57頁金隅嘉業(yè)大廈項目建議書北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀二00四年九月十三日序本報告就項目的目標市場定位、產(chǎn)品建議、價格定位、營銷推廣的基本原則提出報告，未涉及詳細的執(zhí)行方案。我們希望，在符合開發(fā)商利益的前提下，以專業(yè)的身份，透視市場的紛紜變化，把握項目的機會，全力以赴，以期與開發(fā)商達到共贏的目的。目錄項目背景項目概況族區(qū)域環(huán)境分臟析識區(qū)域市場塊分析鈔研究范圍界柏定中區(qū)域市場分中析炸區(qū)域市場研結(jié)究結(jié)論味區(qū)域市場發(fā)購展趨勢撈市場定位浙及目標客戶糟群定位秧項目SWO倡T分析市場定位客戶群定位產(chǎn)品建議垮項目產(chǎn)品定瑞位生園林景觀建帖議建筑風格響戶型設計建鍛議蓬服務配套設衣施規(guī)劃建議智能化建議老車位配置建由議獎價格定位奴及營銷策略胡合作方式服尿務內(nèi)容報價方案后記爛摘廣要帖項目所屬區(qū)厲域環(huán)境分析堪結(jié)論耽本項目地處塊宋家莊板塊猴，所處位置腎在南三環(huán)區(qū)滅域市場內(nèi)相但對較佳，毗庭鄰城市主干顆道及北京六凱大交通樞紐憑之一的劉家珍窯，斤隨著地鐵5我號線的開通懸，北京南北守地區(qū)的商業(yè)偷流通效率將饅大大加快，污這將提高南斑城產(chǎn)業(yè)的價尼值，并逐漸菌以地鐵站為翻中心或亞中附心，形成新砌的商務圈。智京城新的商僑業(yè)中心一旦趨形成，必將息帶動相關(guān)產(chǎn)虜業(yè)的快速發(fā)腿展。極為顯銷著的交通優(yōu)撈勢，幸良區(qū)域市場研紀究結(jié)論堡本區(qū)域商品貼住宅市場供憐應總量巨大申，各項目樓病盤無論在建柄筑規(guī)劃還是尾在園林景觀胞設計是都極寧具特色，這練是本項目住逆宅部分無法練競爭的。所壓以，本案住忘宅部分如單禮獨包裝，獨知立推出，將熱面臨巨大風剩險和壓力，叮且勝算不大妥。相比之下濟，商住類物淺業(yè)，作為提肅供給成長型權(quán)小公司的物葛業(yè)產(chǎn)品，市廟場上存在著佳供求錯位的讓現(xiàn)象。建議乒將砌本案將商住勺與住宅部分誘統(tǒng)一包裝為父一個整體形介象。恭建議通叉過營銷推廣秘策略的有效摘運用以及部凡分產(chǎn)品調(diào)整外，將本項目壞塑造成兼“弓后CBD時龜代非主流行鋤業(yè)辦公場所船”加，兼具俘“更投資價值的桌新型商務公什寓屑”因。在相對短誦的時間完成悉項目的銷售唱工作，降低乳市場風險，至獲取最大商偶業(yè)回報。煩項目市場定固位慕本項目市場鋤定位：桶便捷、舒適隨、人性化哥商、住分區(qū)端一體化的精移品綜合物業(yè)副本項目目標亞客戶群定位傲：特商住部分客鎮(zhèn)戶群：傍主要為南城魂商務服務的饑小型企業(yè)。棉住宅部分客鞭戶群：鮮本項目客戶災將以附近工溫作的白領(lǐng)為儀主。州本項目價格秋定位：商住部分：肥項目銷售均觀價：建議為駝6500元躬/㎡；鎖獨立公寓部鎖分：源項目銷售均釣價：建議為臣5500元凱/㎡（毛送坯）；忘第一章隨事項目背景項目概況疫主要技術(shù)經(jīng)濫濟指標：捆總建筑面積球：嫌83967叛.29泰平方米夾地上建筑面飽積：655噴31.92蔽平方米辜地下建筑面舒積：184閘36平方米項目位置：煩北側(cè)南領(lǐng)三環(huán)樓南側(cè)順垂三條豬東側(cè)宋驢家莊路狠西側(cè)建位設中的地鐵頁7號線區(qū)位圖：勺項目周邊市棒政交通、環(huán)誤境狀況：莖·晌市政道路：峽項目北側(cè)：慰緊鄰南三環(huán)腐項目西側(cè)：短緊臨規(guī)劃建摸設中的地鐵傾五號線劉家酸窯站。購·擱公共交通：疤地鐵五號線?。菏潜本┫蚩v國際奧委會騾承諾的北京殲市新建地鐵帥線路之一。慈線路南起宋淹家莊，向北女經(jīng)東單、雍千和宮，穿過座北四環(huán)后，因由地下轉(zhuǎn)至犬地面變?yōu)楦邭v架，沿北苑貝路繼續(xù)北行蠢，最終至昌嘩平區(qū)的太平癥莊北。線路漁全長27.戴6公里，共泄設車站24聽座。項目總毯投資120癥億元。目前蛇已開工建設秤，預計到2筒006年底跟通車試運行殘。修公交車輛：瞧三環(huán)路3溪00、73間0、830震、368、隔957、運亡通103、誘特3堂馬家堡小區(qū)艙66、運通孤107、運糾通108佩項目周邊配詞套設施：貼醫(yī)院：馬家鉤堡醫(yī)院、豐梳臺區(qū)婦幼保搖健站、博愛木醫(yī)院翅學校：嘉園矮學校版商場：美廉章美、物美、辨大中電器城得、北方車輛頃大世界、東款方家園、玉訴泉營花卉市家場、洋橋窗猾簾城等杯銀行：建行坡、工行、郵替局儲蓄所煌餐飲：大糖薯梨、大鴨梨鵲、山水間、豬麥當勞階區(qū)域環(huán)境分掀析月區(qū)域價值分犯析漫2003年蔽下半年起，孔北京房地產(chǎn)灣開發(fā)的特點服呈現(xiàn)出由東快向西、由北丸向南、由內(nèi)蹤（四環(huán)內(nèi)）為向外的轉(zhuǎn)移亭趨勢。與北撈部相比，目知前宋家莊區(qū)譯域道路狹窄宵、平房眾多淹、社區(qū)混亂騎，正處于開口發(fā)的前期。齊從目前的價精格上看，該忙區(qū)域地處南晝?nèi)h(huán)卻與北虜五環(huán)價格差銜不多，利潤鮮空間大，可辱塑性強。伴魯隨著地鐵5藥號、10號突線、方莊南抖路的建設，睛首創(chuàng)置業(yè)、物天鴻集團等您大開發(fā)商已附經(jīng)相繼進入丸，宋家莊區(qū)得域的價值已墻經(jīng)開始顯露剃。交通環(huán)境銳在2002齡年6月定稿禍的《北京市幫區(qū)軌道交通血線網(wǎng)近期建剃設方案》中佛，規(guī)劃了2集008年以瑞前北京市區(qū)肉要建成通車漆十幾條軌道甜交通線路。予從這張規(guī)劃行圖上可以看提出，在北京化市區(qū)內(nèi)三條釀軌道交通線你路的交匯點段只有三個：轉(zhuǎn)東直門、西倒直門和宋家夸莊。未來的跑宋家莊將是漁連接CBD侵、亞運村和納亦莊的交通尊樞紐，是北蝕京最大的軌訓道交通樞紐尚之一，也是愛規(guī)劃中南城樹最大的軌道灶交通樞紐。星地鐵5號線施將促進北京鹽南北城一體路化，大大提梁升北京市的完發(fā)展?jié)摿p。臨5號線建成區(qū)后，將使城將南便宜的地氧價和城北完奏善的市政配命套以及北京堤最大的運動健、休閑區(qū)域量——些奧林匹克花摘園有機緊密郵地聯(lián)系在了滿一起，從而猾有助于增加純這兩塊區(qū)域脫的人氣，南徹北共同發(fā)展憐?？焐虡I(yè)配套環(huán)侵境爸作為服裝臨商業(yè)核心區(qū)采的一部分，現(xiàn)本區(qū)域已經(jīng)酷形成牢固的唱商業(yè)基礎(chǔ)和財穩(wěn)定的供需音關(guān)系網(wǎng)，具劣有相當強的乎品牌效應；霉尤其在服裝超產(chǎn)業(yè)供應鏈號上，各環(huán)節(jié)級一應俱全，坡發(fā)展?jié)摿薇谴蟆？梢哉f糠，區(qū)域內(nèi)商正業(yè)氛圍濃厚早，但商務氛尿圍尚處于起聽步階段。尸未來發(fā)展前浮景重隨著地鐵及堤道路的建設遞，佩便捷的交通平和龐大的客婆流量，首將帶動宋家蘇莊的商業(yè)及為居住發(fā)展。窩同時，由于貍地鐵把CB夠D、亦莊與弄宋家莊連在秧一起，宋家嚼莊在兩大商鈴圈的輻射下拆，會成為人渣們向往的生紀活及工作場夢所，需求量濃的增加將提以升區(qū)域價值荷，刺激開發(fā)箱，促使該區(qū)摩域快速發(fā)展達。小結(jié)：班本項目所處稀位置在南三紋環(huán)區(qū)域市場唇內(nèi)相對較佳書，毗鄰城市希主干道及重亞要交通樞紐則，寶隨著地鐵5室號線的開通授，北京南北宅地區(qū)的商業(yè)追流通效率將效大大加快，差這將提高南派城產(chǎn)業(yè)的價搜值，并逐漸吉以地鐵站為絞中心或亞中股心，形成新被的商務圈。希新的商業(yè)中轟心一旦形成區(qū)，必將帶動包相關(guān)產(chǎn)業(yè)的千快速發(fā)展。燦極為顯著的較交通優(yōu)勢，嫁可以有效彌切補本項目因他自身規(guī)模較壽小而導致的消配套設施不全齊的劣勢?！都螛I(yè)大廈項目建議書》北京成業(yè)行北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀PAGE57頁共57頁仇區(qū)域市場分季析結(jié)論：劃我司認為本耕項目將其按廚照商住及住科宅兩部分分恩別進行推廣脆，不僅增加奸推廣成本，撥同時將單面臨較大的輔市場風險和懷相對長的銷粗售周期蠢。陡建議做成施商、住分區(qū)厘一體化的精諸品綜合物業(yè)擺，園既可以滿足圣開發(fā)的利潤唉目標，又可震以有效規(guī)避米市場風險。蠶在盡量不改異變原有規(guī)劃霜方案的基礎(chǔ)議上，通過營號銷推廣策略螺的有效運用速以及部分產(chǎn)頌品調(diào)整，將乏本項目塑造申成繪“阿后CBD時紙代非主流行考業(yè)辦公場所濕”嘩，兼具徑“耗投資價值的歐新型商務公訴寓輛”濟。符在相對短的勉時間完成項撕目的銷售工飛作，降低市鴉場風險，獲謎取最大商業(yè)值回報。野研究范圍界崖定詠根據(jù)金隅嘉竊業(yè)大廈二期執(zhí)的地理位置冶、規(guī)模、建執(zhí)筑形式及區(qū)捆域市場客觀候?qū)嶋H情況，掌我們將重點余研究范圍界另定于：南三蝴環(huán)以南、曹舅家溝以北、式成壽寺路以針西、橫七條駁路以東地區(qū)竭，亦稱后方撕莊（或南方屑莊）經(jīng)濟圈宅，即以下報趴告所稱區(qū)域耽市場。池由于交通的像可達性，對智于購房者而講言，南三環(huán)生的各板塊基越本屬于等價夏競爭圈，因燥此，他們在潮選擇購買住姿宅或者商住閣時通常會沿溉三環(huán)進行比旗較。在下面雖的分析中，會我們主要以贏后方莊板塊盾與馬家堡板撓塊為主要研濱究區(qū)域。欠區(qū)域市場分虧析奮說明：鑒于全本項目開發(fā)括商已經(jīng)預期聚將其劃分為想商住和居住染兩部分物業(yè)研類型，故本尋報告將就研拍究區(qū)域內(nèi)的憲住宅市場和丘商住市場分尋別展開論述赴。掠※貝區(qū)域住宅市預場分析葛（一）發(fā)掉展概述年方莊繼前兩膊年東拓到三舟環(huán)之后，瓶于2003挖年鳥7月下旬，痛方莊路南延疏線開工，意皺味著方莊大爹社區(qū)過方莊減橋向南蔓延司的開始。順共著方莊南路須，南方莊大勾社區(qū)一直延代伸到宋家莊圍一帶。據(jù)了臘解，被稱為姜“三環(huán)半”錢的未來城市宵主干道上的局宋家莊將成顯為京城南部沙的交通樞紐粥，地鐵的五拼號線、十號怪線、十一號足線、亦莊線樹都在此交會紛，并陸續(xù)在宮這幾年開工精、完工。此飼外，與方莊奉南路鏈接的爸石榴莊路也洞將于不2004能年開始動工甩，相鄰平行糟的成壽寺路釣，更是頓2004宜年北京市的側(cè)重點工程。南疤（二）現(xiàn)退狀分析品隨著地鐵5熄號線、10艱號線的開工狂，后方莊地面區(qū)逐漸成為嬸市場的焦點辣，包括商品孕住宅、合作滔社項目、經(jīng)兆濟適用房在敲內(nèi)，供應量豆達到130腸萬平米。目確前，后方莊赤區(qū)域在地鐵日的帶動下，般正處于發(fā)展膽階段。叨馬家堡板塊出與后方莊板吸塊是平等的冠相互影響的刑兩個板塊，好因此，我們露在考慮后方責莊板塊的同視時，也應注秩意馬家堡板絹塊對該地區(qū)慕的影響。所紅以，在下表間中將同時列池出馬家堡板跟塊各項目。技市場供應與收吸納量情況女分析陵截至目前，禽后方莊地區(qū)顏在售、待售昌項目共16勿個，其中包餡括2個經(jīng)濟兩適用房、1暴個合作社項稈目，總建筑恩面積238昌.3萬平米崖，其中已推阿出面積22醫(yī)1.6萬平巖米，存量1飲4.4萬平某米，潛在供勞應量16.抄65萬平米爭。馬家堡板漿塊總建筑面去積282.截4萬平米，度其中已推出領(lǐng)面積220統(tǒng).2萬平米劉，存量73腰.71萬平楊米，潛在供伴應量62.愚6萬平米。刊表1.區(qū)搶域市場供給龍量與吸納量拼情況統(tǒng)計推后方莊板塊撞序號牌項目名稱嚼總規(guī)劃面積甩（萬建m塵2數(shù)）臨已推出面積堤（萬漲m獅2踩）天銷售率貓存量窄（萬青m螞2魯）雅潛在供應量牢（萬屑m遺2過）扯2004年計銷售量諒（萬梁m角2溉）岸1虧筑夢緣榴4.3珠4.3因85%殿0.拖64桌0柿2.1閉2靈方南家園（駐二期）拳6.4紙6.4發(fā)81%泳1.2毛0像3.1身3玉鑫兆雅園還22帶13傲70%物3.9疏9辭2.9飲4姜方安苑富12魄12橋90%番1.2員0泛--嗎5流世紀星攝16塞16歇98%注3.2酷0鍵1.1搬6螞方寶苑道3易3.75朱3.75鳴95%冰0.19瓶0色--增7川靜馨嘉苑線4教.9撇4.9州98%誦0.09償0身0父8舍戀曲70潔2屠.45監(jiān)2.45造98%欠0.049典0仰1.08柿9柔晶城秀府門10而.2擺2.55吐55%國1.14析7頓.65凡1.4己10猛嘉和人家轉(zhuǎn)6慕.4盡6.4寄100%高0策0艷0.67塘11否政馨家園覽40陳40燈100%造0凱0濃--場12抱世紀風景錘25淡25葵100%最0階0敏--四13仆都市綠洲竭24丟24舉92%平1.9責0緞1.31濃14匙北岸萊茵臣4測.7切4.7絡60%董1.88箱0喊--罰15泉彩虹城鍬50糟50針98%聰1炒0看0.63鉗16蘇南曦大廈腸6.2胡6.2身86%楊0.87旗0第1.3膠合計嶄238訓.3悅221輔.6扎88%植14.4蜻16.65俯14.2越馬家堡板塊嘩序號業(yè)項目名稱楊總規(guī)劃面積愿（萬神m耗2很）鞋已推出面積臉（萬條m災2社）濕銷售率他存量謝（萬膏m請2澆）介潛在供應量慮（萬臨m刪2享）卷2004年怖銷售量成（萬伶m扒2故）咸1士北歐春天駿償景二期刮42鈔39鴉--拉--禿3蘭--袍2盒首座綠洲派14.8環(huán)4.9漂89%競0.54括9.9灘3.4島3兆東麗溫泉家倒園爆20白7漫81%遣5.6劫13種1.12么4雖怡然家園循28蘭5.8司97%思0.17悔22.2稀--灣5都未來66免8典8壟100%艙0壽0油1糞6莊瑞麗江畔拐33.6蓬33.6洪3囑3%暴22.6額0侮8.8交7挪星河城仔112師112刮60%朝44.8擴0尖9.4翻8貫未來上層屢（戀日上層南）露21架6.9曠--照--追14.1半--扔9朵京華商住樓冠3鼻3警100%箱0哥0伶0續(xù)合計勇282.4圖220.2派80%咽73.71美62.2瑞23.72甜從表1可看緩出，200惜4年后方莊鄙板塊去化量印為14.2微萬平米，銷鞠售速度緩于魯馬家堡板塊描23.72叔萬平米，其輛原因是后方延莊地區(qū)項目興開盤時間較離早，到20漢04年剩余識量較少，導部致去化量降赤低。調(diào)查樣本巧為對本項目逢后期市場定杜位及營銷推后廣部分提供躁有效參考，主本次調(diào)研，忙最終確定后夜方莊區(qū)域及付馬家堡區(qū)域費市場中開盤稈時間接近2蝕004年且按有代表性的浴16個項目庫為調(diào)查分析廉的樣本。各肚項目的位置攜和基本情況鈔如下表：施表2.調(diào)案研項目基本厭情況列表喚后方莊板塊疑序號巨物業(yè)名稱頑物業(yè)位置諒發(fā)展商牽目前均價掌（元/㎡）吃開盤時間貢1賢筑夢緣顛豐臺東鐵匠呢營順二條6爺號糞遠中房地產(chǎn)倍6900擦2003-滅9-13枯2姓方南家園題豐臺東鐵匠踐營橫七條4舅4號院過北京市物資南房地產(chǎn)開發(fā)吼公司姨5900叉2003-訓8-16蠶3散鑫兆雅園嘴豐臺宋家莊柱路69號府北京市城鄉(xiāng)桐房屋建設開拐發(fā)公司走塔樓：51般00渣板樓：59驅(qū)00島2002-座4-4專4擇戀曲70臘豐臺方莊橋哲南300米練北京浩鵬房透地產(chǎn)開發(fā)有晃限公司邁4750金2003-咱9-10歸5文晶城秀府燒豐臺方莊南六路向南10病00米路東毒北京山水綠換洲房地產(chǎn)有繼限公司孕6900握2004-易6-18獲6持都市綠洲仆豐臺南三環(huán)異趙公口橋南廉800米爆北京永聯(lián)房紹地產(chǎn)開發(fā)公服司蓄4800射2003-難1-11輩7租北岸萊茵航豐臺木樨園握東南1公里桑長興地產(chǎn)腦4300演2003-炸8-28桑8置彩虹城所豐臺趙公口夜南1800央米潔北京東和嘉排業(yè)房地產(chǎn)開裳發(fā)公司撐46婆00齡2004-疾2-7袋馬家堡板塊庫1俗北歐春天挺駿景二期堵豐臺木樨園愈橋西南角劫北京珠江、結(jié)合生房地產(chǎn)愛開發(fā)公司耀6300健2004-當2-28眼2標首座綠洲木豐臺南三環(huán)伶馬家堡虧北京鑫華利無苑、北京泰床益德縮6400壯2004-疊4-18描3便東麗溫泉家韻園島豐臺南三環(huán)饒洋橋西南1僅50米控北京裕發(fā)東勤瑞房地產(chǎn)開典發(fā)公司氏5100鋪2003-坊4-1謹4貿(mào)怡然家園蘋豐臺大紅門奴西路22號寸北京永安興躁業(yè)房地產(chǎn)開章發(fā)公司額3960描2003-鏟5-30庸5磚未來66鍛豐臺馬家堡黃西路路西別北京宣武城漲市建設綜合家開發(fā)公司撕510盒0僵2003-械9-28憲6緊瑞麗江畔趟豐臺馬家堡罷西路路西賢北京永聯(lián)房行地產(chǎn)開發(fā)公粥司她4700綱2004-物4-17甩7育星河城費豐臺玉泉營濫環(huán)島東南側(cè)境北京璽盟置情業(yè)播4800丈2003-沙3-1賽8三未來上層厘（戀日上層漫）腎豐臺玉泉營少東南-花鄉(xiāng)伐草橋虛北京恒源偉秩業(yè)房地產(chǎn)開栗發(fā)公司賊5280汁2004-箭8-28溜（三）產(chǎn)孫品分析總體規(guī)劃剖項目的總體凱規(guī)劃水平主擁要由項目的賞容積率和綠羅化率兩個指索標來顯示。毫這兩個指標臘直接影響了布項目的建筑乎密度和項目伶內(nèi)部的環(huán)境延優(yōu)劣，關(guān)系淘到客戶入住潑后的舒適程島度。區(qū)域狀叉況見下表：鉛表3.調(diào)傍研項目規(guī)劃耳指標統(tǒng)計一燙覽表首后方莊板塊窗物業(yè)名稱帖占地面積蔽（萬㎡）膽建筑面積貧（萬㎡）遙綠化率糞容積率遞筑夢緣堤1.25奔4.78委43%效3.7幻方南家園雄0.9偵5截36%淹5阻鑫兆雅園掛6.1賽22宿30%扎3.6且戀曲70緊0.84墊2.45誓31%香2.95壺晶城秀府著5侮10.2維33%頃2.13覆都市綠洲睬--丑24興35%渴--淺北岸萊茵駱0.9府4.7各50%完5眾彩虹城絲3脂50瘋40%薯16絞馬家堡板塊抄北歐春天虛駿景二期蝶14.76局42養(yǎng)40%仰2.8揉首座綠洲牌--間14.8現(xiàn)--雙--劑東麗溫泉家盼園帳2.52撇20肝42%真7.9元怡然家園烤14字28湊35%州2業(yè)未來66述0.22清1.8仇30%塔8.1研瑞麗江畔攜10稻33.6潮30%穩(wěn)3.36察星河城鮮41.2帖112午35%宣2.7咸未來上層羨（戀日上層臘）外8旱21謹40%跡2.66纏容積率普遍例偏高。餓少部分項目饒容積率在3南以下。這與埋項目體量小弓是密不可分相的，體量小議的項目容積旺率通常偏高輛，占地面積吳大的項目則丈更加注重品歇質(zhì)，而低密乖度住宅越來悔越受到人們德的青睞。如丹2004年第6月開盤的堆晶城秀府以堅2.13的榆容積率入市船，受到客戶繁的追捧，其船一期開盤2香個月現(xiàn)銷售題已近99%租。承綠化率：現(xiàn)睜在的業(yè)主健躬康意識越來排越強烈，因討此小區(qū)的綠兔化也越來越填受到人們的劑關(guān)注。上表珍表明，綠化彈率在40%掘以上的項目棒基本是在2未003年下沉半年開盤的索，這也進一匙步說明住宅濃市場競爭的星激烈，而業(yè)刷主更加注重妥生活品質(zhì)。樓型分析手樓型是指項爸目的建筑形慮式，從消費則者的接受程患度來看，多煮層優(yōu)于板樓瞎，板樓優(yōu)于放塔樓。區(qū)域咐樓型見下表挪：叔表4.果調(diào)研項目樓運體類型礦物業(yè)名稱代樓體類型蠢統(tǒng)計弊北岸萊茵彼塔樓濾5洋方南家園賊塔樓睛首座綠洲葵塔樓友東麗溫泉家道園徐塔樓倘未來66綁塔樓響鑫兆雅園廟塔板結(jié)合紡5箱都市綠洲擁塔板結(jié)合轟瑞麗江畔灰塔板結(jié)合洪星河城殃塔板結(jié)合腰筑夢緣夠板樓，部分愚塔樓扣戀曲70婦板樓傍6仔晶城秀府矩板樓這彩虹城絨板樓瓣北歐春天涉駿景二期仍板樓屢怡然家園田板樓羅未來上層屈（戀日上層瞎）為板樓呈圖1.區(qū)但域市場不同薄產(chǎn)品形式分暴布比例圖款可以看出，瘋整個南三環(huán)扎的住宅品質(zhì)縫在不斷的提要升。主要原撤因：一方面膜消費客戶的腰需求水平在裁不斷增加，牽對產(chǎn)品的舒徐適性要求也啊在不斷增加嶄；另一方面歌在激烈的市騾場競爭條件姨下，開發(fā)商殼也在不斷豐鵝富、調(diào)整和目優(yōu)化自己的可產(chǎn)品，力圖伯跳出同質(zhì)化急的競爭。硬件分析企項目的硬件概設施主要指協(xié)房屋的配套錯，如供電、趙供暖、電梯另等。因為這單些配套設施蝦關(guān)系到入住淋后居住的便排利程度，也菜越來越受到春消費者的關(guān)翻注。奮表5.調(diào)留研項目硬件巖配套延物業(yè)名稱鳥通訊系統(tǒng)直供暖系統(tǒng)治供電系統(tǒng)嗽筑夢緣濱寬帶入戶臥分戶供暖駝雙路供電棕方南家園療寬帶入戶真集中供暖肌雙路供電弄鑫兆雅園綁寬帶入戶澆集中供暖巨雙路供電劍戀曲70創(chuàng)寬帶入戶學集中供暖法雙路供電六晶城秀府基寬帶入戶畫集中供暖情雙路供電擊都市綠洲徒寬帶入戶辟集中供暖項雙路供電晝北岸萊茵勞寬帶入戶小集中供暖漠雙路供電繳彩虹城電寬帶入戶佳集中供暖垂雙路供電勇北歐春天要駿景二期鋤寬帶入戶孝集中供暖墓雙路供電貧首座綠洲妨寬帶入戶技集中供暖戚雙路供電硬東麗溫泉家肥園乎寬帶入戶獅集中供暖答雙路供電挽怡然家園棍寬帶入戶億集中供暖踩雙路供電干未來66削寬帶入戶隱集中供暖橋雙路供電頃瑞麗江畔譯寬帶入戶壤集中供暖溪雙路供電矮星河城架寬帶入戶角集中供暖掉雙路供電忙未來上層揚（戀日上層池）血寬帶入戶顯集中供暖父雙路供電宮從上表可以東看出：在供螞電系統(tǒng)、通芝訊系統(tǒng)等基股礎(chǔ)硬件配置高方面，雙路希供電和寬帶梁已成為各項得目的必備設更施。略有差示異的是供暖科形式，有個單別項目采用陜的是分戶式坦供暖，大部徹分是集中供榴暖。分戶式融供暖耗能大說，對于普通蠢常住客戶是鼓不經(jīng)濟的，夕由此可以看屬出兩區(qū)域項達目的常住客病戶為多數(shù)。建筑風格鏡通過對南三伐環(huán)整體市場虹建筑風格的堪調(diào)查，可以悠看出：南三催環(huán)市場建筑蹲風格時間劃嘉分明顯。在勝2002年交以前的項目煮多數(shù)是簡單番的涂料、單恩一的顏色，社時代感不強總烈；200喚2年以后的暈建筑大多是香現(xiàn)代風格，盤都市感強烈含，具有一定曾的差異性。戶型分析誰表6.調(diào)祝研項目戶型孫構(gòu)成情況一凱覽表采序號樸項目名稱欠均價桑（元/㎡）渡一居室等（㎡）膜所占比例庸二居室浩（㎡）坊所占比例愈三居室不（㎡）甲所占比例濫四居、躍層鈴（㎡）顛所占比例加1胞筑夢緣殼6900蝶56-87泉26%漫101-1悼10己48%宰111-1媽55殿21%刺190-2態(tài)30潔5%詢2筐方南家園泥5900直69-70失19%洽105-1臟07剝42%闖136-1磚42薄39%因--灘--烏3敞鑫兆雅園延5100反32-72泛38%信86-10架3豪46%醒121-1搖45逗14%舟150留2%字4少戀曲70昨4750危40-60障46%檔60-89變39%喂90-10老6占15%筍--梁--稅5膨晶城秀府型6900擋99長137-1今43霜200賢6隔都市綠洲鼠4600護59-60仆11%傾100-1倒25裂58%黨136-1富52耗31%慨--舒--行7藥北岸萊茵挎4500信--迅--言87-12憂0服54%辜137-1密42聽36%笛193竊10%訴8昨彩虹城壺4600幻30-60拜16%鵝78-96腐55%筑97-13哭7惠25%程139-1際43經(jīng)4%姥9沒北歐春天掌駿景二期院6300閣48-73勵5辰5%惡98-10暑9暢13%熄124-1恒67男25%逮193綢7%桌10曬首座綠洲正4600脊61逃18%順86-99頂55%擾101-1尖40葬27%訊--密--群11腎東麗溫泉家均園諒5100列48-64勒18%盜77-13績4穗41%較140她40%私153么1%虹12惜怡然家園移3960式--長--耳--呈--火--傘--萬--扯--偶13扇未來66阻5100熄41-54材92%蟲102晉8%期--怪--咬--英--撿14芳瑞麗江畔探4700鬧15郵星河城鐘4800鄉(xiāng)67斯1%凈79-11工0智46%歷114-1艙52情40%專160-1錢80危13%澇16康未來上層盛（戀日上層碎）批5280邪96蕉50%是118貧25%臘159盾25%璃如上表所示筋，才本區(qū)域市場夜戶型豐富多少樣，同一種謀戶型，又分嗓不同面積特疾色，不同項組目之間在供骨給上有交叉負，呈重疊現(xiàn)蟲象，這也表煉明本區(qū)域項遍目競爭的激孟烈，有共同門的目標客戶遍群。扔戶型煉面積范圍心（平米）鮮不同面積范灑圍所占比例晉總比例勇四居室沙140-1裹60泰41劇%烏5%趣161-1攔80川12編%翻190-2別30氣37棍%碧三居室隱90-11逗0該16祥%踐2微2%暢111-1趨30凡34捐%賄131-1矩50義39牲%列151-1核70忘9沃%籍二居室盟60-80雁14岸%紡42%兄81-10歌0罪44殲%刊101-1胸25王42坡%侄一居室遵30-50螞17雅%揭31%周51-70仆69出%椅71-90哲14殖%興圖2.戶系型分布比例仁圖逝如上表所示鍵，句本區(qū)域總體毅供給量最大醒的，辮以經(jīng)濟實用遮的一居室和獎小二居為主請，諸如禁51-70膜㎡的一居、族81-12仗5㎡的二居岸，其次是1慮31-15椅0㎡的三居誘。四居所占擴比例較少，泡但四居兩極托分化較為明艙顯。套（四）銷售扛分析裁調(diào)研項目銷活售價格喪表8.調(diào)袍研項目銷售奶價格表銅序號宵項目名稱龍總建面指（萬㎡）溫開盤均價豪（元/㎡）伴現(xiàn)在均價鑒（元/㎡）膝漲幅率崖（%）惠1自筑夢緣說4.78蛙5850拼6900慚17.9杯2煙方南家園酷5成4600良5900噸28.3糠3矛鑫兆雅園病22雪4100活5100傲24.4梁4爭戀曲70盯2.45抄4300兄4750逼10.5卡5浙晶城秀府裙10.2疲6200淺6900撞11.3釣6論都市綠洲巖24綱4580哥4600助0.賭4捧7抵北岸萊茵效4.7欺3900狐4500概18.4浙8序彩虹城殘50懇3800蹤4600鋤21.1有合計挖123.1廢3圾4710裂5520臨16.5起9旦北歐春天緒駿景二期船42量5980殿6300梳5.3園10燕首座綠洲煮14.8市4600稠4600捧0炸11查東麗溫泉家滑園鼓20香4700訓5100放8.5騙12肯怡然家園駝28劍3960特3960辯--簡13湖未來66狂1.8既4800釀5100去6.25埋14富瑞麗江畔衛(wèi)33.6斜4300咱4700踢9.3首15癢星河城團1目12痰4100嗓4800交17.1真16薄未來上層姐（戀日上層臂）通21竊4900瞞5280己7.75兔合計倘273.2投4660拳4980告7.74長圖3.調(diào)拘研項目價格扶分布圖寄如以上圖表貸所示，區(qū)域副中檔產(chǎn)品依搭然是市場主剛要供給產(chǎn)品兵，后方莊板矛塊在售項目奏最高為69些00元/㎡歇，最低價格炸為4500須元/㎡，區(qū)秧域市場的加飽權(quán)平均價格凳為5520翠元/㎡；馬窗家堡板塊在之售項目最高磚為6300亮元/㎡，最們低價格為3衛(wèi)960元/唱㎡，區(qū)域市菠場的加權(quán)平底均價格為4稀980元/誦㎡。淘從表中可以啟看出區(qū)域市遲場的主流價罷格在470您0--51蛾00元/m衰2（毛坯）訊之間細。漠從漲幅率來船看，后方莊綢板塊平均漲林幅率明顯高叔于馬家堡板弱塊，是因為屑后方莊板塊貪的未來交通拒情況要好于癥馬家堡板塊歷。快總體來看，脂兩區(qū)域市場墓的主流價格鞋在4700獵--510講0元/㎡，版盡管原供應夫物業(yè)類型有笛部分重疊，鋼競爭較為激匆烈，但隨著嘩交通環(huán)境的異改善，產(chǎn)品路多元化的開嗎發(fā)，兩區(qū)域開還是有一定謎的漲幅空間腔的。膠調(diào)研項目銷家售率皂表9.調(diào)拒研項目銷售爆率情況表加項目名稱筋銷售均價鄉(xiāng)（元/㎡）榆開盤時間顛銷售率建（%）瓦2004年摸銷售量紡（萬㎡）割月銷售量狠（㎡/月）尼筑夢緣贈5850膛2003-煌9-13偵85坦2.1棟3698.匙35姨方南家園幸4600糟2003-區(qū)8-16查81蓄3.1致3375小鑫兆雅園艘4100充2002-六4-4坊70喇2.9帥5500芹戀曲70褲4300甜2003-圈9-10攻98負1.1廳2001.眨81團晶城秀府肝6200蔑2004-剛6-18獻55襲1.4瓶4675繁都市綠洲站4580暮2003-可1-11綢1.3儀北岸萊茵魄3900然2003-叼8-28駱60才--怪1484.貨21催彩虹城辯3800倚2004-再2-7籠0.64憶1梁060.5互6財北歐春天寬駿景二期半6300繳2004-爛2-28逆--衣--隆--惰首座綠洲宮4600煎2004-蠢4-18詠89鏡3.4司7874.波75止東麗溫泉家妨園瞧5100蛋2003-即4-1毀81則1.12喊1427.批44丑怡然家園軌3960邪2003-行5-30測97婦--善--橡未來66唇5100燃2003-庸9-28潛100膚1統(tǒng)1638.敬5梁瑞麗江畔招4700鄉(xiāng)2004-螺4-17大33螞8.8火--嘉星河城捕4800紋2003-鄉(xiāng)3-1捷60從9.4訴14010某.25愈未來上層勝（戀日上層制）減5280脅2004-穩(wěn)8-28義--倘--附--聽圖4.調(diào)置研項目銷售雙率情況圖肚圖5.調(diào)眾研項目月銷臟售量爪從以上圖表偏中，我們可筑以看出：在盤2004年涂銷售速度較開快的幾個項佛目分別是：口星河城、首水座綠洲、鑫億兆雅園以及晌晶城秀府。判其中，星河瞎城以大盤的舍氣勢、強大糊的推廣吸引性了眾多客戶斃的眼球，加丹之偏低的價臟位、適中的棒戶型面積創(chuàng)編造了1.4丑萬㎡/月的逐銷售業(yè)績。買兩板塊調(diào)研京項目中最高妻價格的兩個眼項目分別是碧晶城秀府和宴北歐春天（掙珠江駿景二賢期），其中理晶城秀府為驕6層帶電梯礎(chǔ)板樓，社區(qū)雜品質(zhì)高，即涌使單價高出新市場平均價饞1000元紡/㎡以上，班去化速度相爹當快；北歐岔春天為珠江靠駿景推出的牲小戶型項目敵，單價高的慎同時總價適他中，銷售速半度迅速。訂（五）旺銷芬樓盤總結(jié)：周通過對兩區(qū)窯域市場不同副檔次旺銷樓蕩盤的對比分漢析，從中可封以看出，這脖些樓盤具有著以下一些共深同特征，我義們將其歸納睛為以下2條相，以期為本擠項目的市場鏡定位和產(chǎn)品芬定位提供可透借鑒依據(jù)：郊市場定位差頁異化：如北以歐春天推出知的小戶型，稈抓住該區(qū)域蹄小戶型相對威缺乏的市場陵空白點，從渴眾多普通住往宅項目中脫邊穎而出，有斯利地搶占了薄市場份額。北產(chǎn)品創(chuàng)新：士通過創(chuàng)新定搭位使產(chǎn)品在蜜市場競爭中坑取優(yōu)；通過緞定位使項目付擁有更多的俱附加值，從憑而使項目物責超所值，通偉過定位使產(chǎn)躺品處于超前蹦，領(lǐng)先的市串場地位，形堅成絕對差異渣化產(chǎn)品，在濱競爭中形成孟無競爭局面旁，把握市場無主動。如晶乖城秀府的感“配六層帶電梯刻板樓浮”塞，在高密度伴住宅區(qū)中獨泊樹一幟，營胖造了良好的漁口碑。凳（六）住宅軟市場需求分置析稀——仙客戶群分析車調(diào)研項目客扮群特征尚筑夢緣：C仍BD及附近退二次置業(yè)者竄，看中地鐵注方南家園：庸CBD及附儀近工作白領(lǐng)泄，一次置業(yè)討者，投資者蛛，看中地鐵吉鑫兆雅園：癢局域內(nèi)升級頌置業(yè)客戶，插看中地鐵愈世紀星：附委近工作者，號升級置業(yè)客雕戶，臨近三句環(huán)及方莊南側(cè)路哥方安苑：附皺近工作者，鏟升級置業(yè)客堆戶，臨近三怪環(huán)及方莊南坦路筆從該各項目蝴的客戶群可東以看出，該琴區(qū)域客戶主技要集中在C床BD及附近雁地區(qū)。油主要特征為扶：彎原先就在方喉莊附近住，需在該區(qū)域升括級置業(yè)嚷看中宋家莊批地鐵優(yōu)勢，含進行投資。影附近工作的妥白領(lǐng)，看中夾貼近三環(huán)的肌優(yōu)越位置和稀便捷的交通皮。溪※移區(qū)域商務市籠場的分析捆（一）發(fā)希展概述賢木樨園商圈湊的發(fā)展歷史云大致分為三彩個階段。最妹早是從19美84年開始訓，浙江人開采始艷進咳入木樨園從醬事服裝生意卻。硬因為是采用蹲露天的集貿(mào)揚市場作為交周易場所，故涉稱作“大棚省式”經(jīng)濟。襲直到199鴿6年5月，恰位于木樨園棉的大紅門服時裝商貿(mào)城破混土動工，“揚大棚式”經(jīng)典濟開始向“蝦商城式”經(jīng)尖濟轉(zhuǎn)化。其幼后，天海、另新世紀、龍櫻湫、京溫等際20個大型叮服裝批發(fā)市唇場陸續(xù)建立壺，木樨園也糕發(fā)展成為享侮譽京城的八汽大商圈之一膚。至今，全短區(qū)域內(nèi)共有槐各類商戶1倆萬多個，從絞業(yè)人員5萬渣人，總營業(yè)押面積50萬復平方米，年宮總交易額2鑒0多億元，遲年總交易額者占北京市同難類商品的5閃4.5%。頑去年9月份壯，南苑鄉(xiāng)政壯府借首屆大饅紅門服裝商銀務節(jié)的契機閥，確立了C廣BC（Cl筐oth－i茄ngBus燕sines罪sCent亞er）的發(fā)抹展規(guī)劃，提拒升該地區(qū)整售體檔次，形取成面向全國感的服裝、面降料交易中心嶄和功能配套擇的特色區(qū)?？蹈鶕?jù)北京市音加快南城開皆發(fā)建設的規(guī)瀉劃，圍繞北搖京中軸路南幅端木樨園地檔區(qū)、三環(huán)路搬商業(yè)帶和南記苑路特色商槳業(yè)街交叉的慕區(qū)域，將形議成北京的“夾第五商圈”蹤?！暗谖宥倘Α钡囊?guī)唇劃建設將極都大地促進北稈京南城經(jīng)濟羊的發(fā)展，改飽善這里的投伍資環(huán)境。一紅旦形成京城辱新的商業(yè)中回心，必將帶皂動南城相關(guān)用產(chǎn)業(yè)的快速格發(fā)展。震（二）現(xiàn)中狀分析宗目前南三環(huán)額上的商業(yè)環(huán)孤境雖然已經(jīng)惠有一定基礎(chǔ)解，但大量的擔服裝、建材搞批發(fā)、裝修唉裝飾等缺乏晌合理布局的毅商業(yè)環(huán)境使汗得南三環(huán)一書帶人流混雜抽，春不僅沒有帶胳動沿線的物霉業(yè)發(fā)展，反組而在另一個獅方面對現(xiàn)有停物業(yè)形成了刻不小的負面裹影響。肌豐臺區(qū)政府宴的戀“鎖十五雞”話規(guī)劃中將南津三環(huán)木樨園擊到大紅門一紗帶劃為北京庸的哲“們第五商圈露”階，將對原有澡的建材、裝像修、花卉、蠅服裝等商業(yè)埋進行較大的轎調(diào)整，調(diào)整弱后的南三環(huán)勝沿線將建造下一條妻“葉精品商業(yè)街搏”慰。亞洲最大吼的物流中心項不久將落址鞏于此，沃爾點瑪、麥德隆去、家樂福這掉些跨國商業(yè)鼓巨頭都表示還出濃厚的興植趣，家樂福喜甚至有可能跳將其北方區(qū)蔽采購中心搬白到這一交易貿(mào)中心。脊市場供應與晉吸納量情況狐分析項截至目前，筐后方莊板塊耐和馬家堡板簡塊商住樓盤腎僅有2個。份表10.謠區(qū)域市場供第給與吸納情警況統(tǒng)計棗序號爺項目名稱師總規(guī)劃面積參（萬堅m插2縮）練已推出面積陡（萬屆m告2弊）漠銷售率壓存量芹（萬大m拔2違）慮潛在供應量椅（萬跡m坊2刑）良2004年俊銷售量浩（萬歸m哄2乖）填1名南曦大廈痕6.2躍6.2排86%繡0.87溫0染1.3間2剝京華商住樓邪3蛾3狐100%姑0臭0慈0調(diào)查樣本添表11.威調(diào)研項目基肅本情況列表感序號皆物業(yè)名稱貨物業(yè)位置堵發(fā)展商怪目前均價裳（元/㎡）份開盤時間宜1儉南曦大廈腫豐臺南三環(huán)臘木樨園橋東史南角睡北京楠曦房胃地產(chǎn)開發(fā)公撓司踢5800谷2003-玉3-30鄭2串京華商住樓攻豐臺南三環(huán)盤洋橋南60堡0米角門植北京華銀京僑華房地產(chǎn)開榮發(fā)公司停5000柏1998-盈12-1瘋（三）產(chǎn)歌品分析總體規(guī)劃橋表12.確調(diào)研項目規(guī)穗劃指標統(tǒng)計臂一覽表旱物業(yè)名稱尊占地面積們（㎡）傷建筑面積圓（萬㎡）姑綠化率滔容積率冊車位凈南曦大廈還0.7裹6么30%攏8.6進1：1曬京華商住樓擺0.7按3叢50%鎖4.3踐1：1直車位充足是訓寫字樓、商綢住公寓必備殲的條件。掠隨著人們健擠康意識的不乏斷加強，高窄綠化率現(xiàn)在湖也成為衡量滾優(yōu)質(zhì)寫字樓丑、商住公寓延的條件。硬件分析儀表13.矛項目硬件統(tǒng)湖計表問物業(yè)名稱答通訊系統(tǒng)鞏供暖系統(tǒng)版（空調(diào)系統(tǒng)支）葉電梯尖供電系統(tǒng)吼南曦大廈嗽寬帶附集中供暖狼--好雙路供電罷京華商住樓蝴寬帶體集中供暖帳上海三菱毫雙路供電屢客戶對商住懲公寓的硬件反設施較為看壽重，尤其是恥通訊、電梯蹤設施。建筑風格皇商住公寓的暑外觀是影響啊客戶購買的催一個重要因社素，該區(qū)域繩項目的建筑航風格多是現(xiàn)召代風格。筋（四）銷售確分析樣表14.鄙各項目銷售拳價格統(tǒng)計表卻序號灣項目名稱氏總建面薯（萬㎡）墓開盤均價諸（元/㎡）尤現(xiàn)在均價覽（元/㎡）兩漲幅率儉（%）餅1借南曦大廈曬6僚5650職5800蔽2.6隱2飯京華商住樓陜3距4600末5000廈8.7炸表15.焦各項目銷售肉率統(tǒng)計表叛項目名稱燦銷售均價燒（元/㎡）多開盤時間瓜銷售率賄（%）油2004年餡銷售量固（萬㎡）鞋月銷售量壟（㎡/月）考南曦大廈坊5800彈2003-體3-30裝100拘1.3叢4615.歲38架京華商住樓列5000愛1998-荷12-1槳100抵--迫--凳上兩表說明棍，南三環(huán)地賽區(qū)有對商住稻公寓的需求澇。以去年3奔月開盤的南逗曦大廈為例密，每月銷售釣量可達到4襯615.3扭8㎡/月，疫銷售速度之伸快充分說明惠該地區(qū)對商勇住公寓的需家求。著區(qū)域市場研遵究結(jié)論死區(qū)域市場特場征：愈各項目體量拉小：尤其是繞后方莊板塊估，占地面積燭基本上不超遭過10萬平姐米。開發(fā)商刪為了利潤最艘大化，只有噸加大容積率筐，但由于占蛛地面積較小杜，因此總建暖筑面積也不蘋多，少部分禮項目總建面胡在20萬平狂米以上，罕午有星河城這態(tài)樣的規(guī)模。苗住宅供應量燦加大：雖然躬后方莊板塊羊的項目多快堵結(jié)案，只有廳少量的供應隙量，但在馬謹家堡板塊中雀將會有大量牙的二期、新絮盤上市，從宣總體上看，尖整個南三環(huán)但的住宅競爭靈將隨著木樨宮園商圈的成廟熟，更加激進烈。頁產(chǎn)品相對滯無后：由于項澆目多數(shù)在2欣001、2爬002年左雨右開盤，產(chǎn)察品較為單一班，基本以塔汗樓為主，外非立面以單一宇色調(diào)、簡單網(wǎng)涂料為主。外個性不明顯她：支區(qū)域市場具暫有鮮明個性德的項目比較迅缺乏。大部融分項目在產(chǎn)竿品差異性上蕉不夠重視，膊產(chǎn)品類型和豆檔次相對集怕中，項目缺油乏鮮明的個掏性。斑物業(yè)功能單罪一：綜觀全踏區(qū)域，物業(yè)晃功能較為單普一。除個別天寫字樓外，惱其他項目均達定位為住宅油，商住項目籮更是鳳毛麟敗角。整個區(qū)評域市場更如呆同一個大型逐住宅區(qū)，商漫業(yè)、寫字樓盲項目較為缺疊乏。魯困惑與問題川：皆外部環(huán)境相擦對惡劣：南勢城改造勢在凈必行，但改興造是需要時達間的，而改紋造前的整體芝外部環(huán)境相李對惡劣，低驚矮的平房、暫破舊擁擠的駝馬路，對項倆目的銷售起衛(wèi)到一定的負煎面作用。象一旦該區(qū)域泛改造開始啟棚動，混亂的撓施工環(huán)境同凳樣會影響銷瓦售。隆區(qū)域市場發(fā)喜展趨勢市場方面供給：窗目前區(qū)域多吃數(shù)項目銷售膝已接近尾盤波，在售商品叮房主要有晶阻城秀府和鑫媽兆雅園二期棒，還有一些如經(jīng)濟適用房武和合作社項子目。因此整韻個區(qū)域商品動房供應量很障少，經(jīng)濟適梳用房等低檔狀項目占大部三分。需求：傳從各在銷項便目客戶需求估分析，目前耳看中宋家莊句交通優(yōu)勢的停企業(yè)及個人凝占大部分，持但是由于亡目前區(qū)域配盞套不夠全面巖，對買來自牛用的客戶有抄了很大的限望制；而投資拋者不急于居雄住，往往投文資物業(yè)費低舟、總價低的凡房屋。產(chǎn)品方面熊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品災多為中低檔膨，以高層塔健樓及板樓為腫主。隨著市堵場的開發(fā)，執(zhí)已經(jīng)出現(xiàn)了債晶城秀府這繁樣的6層低舒板，隨著區(qū)初域交通的發(fā)杏展，供應多皮樣化趨勢明謠顯，會更加令注重品質(zhì)。價格方面塑目前高層塔嚷樓在510方0元/平米短左右，高層慕板樓價格在禽5500元亦/平米左右漢，低層板樓以在6500投元/平米左跨右，因為社才區(qū)品質(zhì)不同坡略有差異。隨隨著交通的霧改善、樓盤咽的不斷開發(fā)恢，區(qū)域環(huán)境辜將不斷變好潛，該區(qū)域房敏屋價格將有絡大幅度的提凍高。屠市場空間分腐析結(jié)論：于綜合以上分稻析，本區(qū)域頌商品住宅市徑場供應總量撕巨大，各項連目樓盤無論眾在建筑規(guī)劃啄還是在園林統(tǒng)景觀設計都鬼極具特色，飛這是本項目賀住宅部分無超法競爭的。趣所以，本案究住宅部分如群單獨包裝，國獨立推出，器將面臨巨大秧風險和壓力倚，且勝算不籠大。相比之懷下，商住類沿物業(yè)，作為洽提供給成長拾型小公司的水物業(yè)產(chǎn)品，蟲市場上存在中著供求錯位撕的現(xiàn)象。默因此，建議明本案將商住他與住宅部分考統(tǒng)一包裝為桿一個整體推遵出。她在盡量不改后變原有規(guī)劃沉方案的基礎(chǔ)挪上（不影響障工期的前提示），通過營們銷推廣策略殿的有效運用酬以及部分產(chǎn)勵品調(diào)整，澤建議本案將攜商住與住宅龍部分統(tǒng)一包珠裝為一個整磚體形象，夫?qū)⒈卷椖克苊嬖斐扇坝X后CBD時無代非主流行垮業(yè)辦公場所軍”防，兼具測“博投資價值的載新型商務公筍寓并”獵。潛在相對短的斧時間完成項棋目的銷售工狠作，降低市服場風險，獲房取最大商業(yè)既回報。閣第三章都市場定位及厘目標客戶群把定位貢項目SWO勢T分析優(yōu)勢車地處后方莊減商圈的交通揮核心區(qū)，地寨段標識性顯橋著；雕面市時機較勝好。鴨體量不大，慨便于規(guī)劃包蜻裝，利于整蛙體銷售。雕產(chǎn)品可自由段劃分，。劣勢肆整體環(huán)境較四差漲缺乏大型生環(huán)活配套住宅規(guī)模小糠本項目住宅瓦只有一棟樓呆6個單元，拍規(guī)模上顯得宰單薄，體量孩太小。只能瓜做少量推廣腔，無法引起半社會的關(guān)注當，創(chuàng)造更多和的需求。機會分析律北部為CB摩D，東南為繞亦莊，商業(yè)抄機會顯著蛾宋家莊區(qū)域銷商住供應量畢小斧市政地鐵規(guī)執(zhí)劃帶來的關(guān)航注及社會影艦響力舅南北城價格獵差異威脅努各大開發(fā)商聲開始進入宋殺家莊，競爭它將更加激烈戒目前，許多危敏銳的發(fā)展味商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)樂宋家莊區(qū)域鄙的潛力，如帖首創(chuàng)置地已桃經(jīng)買下了宋繁家莊往南、星涼水河以北棕的一塊土地沸，規(guī)劃面積棉近30萬平服方米，再加怎上早期進入忽正在開發(fā)石抗榴園小區(qū)的彼天鴻集團，纖幾銷大國企已經(jīng)撇擺下了短兵軟相接的陣勢且，都要搶奪駁軌道交通樞飄紐。攻宋家莊區(qū)域憐可開發(fā)地塊穗較多，新盤活的出現(xiàn)會影掘響本項目價花格的制定兩宋家莊是各朋界看好的區(qū)憐域，周邊可磁開發(fā)地段依地然很多。而繩本項目商住密又屬于早期阻入市，在未資來一兩年內(nèi)霉，新項目開瘦發(fā)商將會根刮據(jù)我們的情昌況來制定銷坡售策略，從舞而影響本項袋目的銷售。市場定位予從以上整體班分析可以看陶出，本項目丈所處區(qū)域地膝理位置、交攻通條件是最狂為突出的優(yōu)護勢所在，在托此基礎(chǔ)上挖輸掘產(chǎn)品的可成延展性，提柴升產(chǎn)品形象撫是本項目的些機會所在。鏈因此，本項親目的市場定滿位、形象定告位和產(chǎn)品提致升建議中都崇將圍繞以上窩方面展開。音市場最終定肆位為：仇便捷、舒適姓、人性化鈴商、住分區(qū)這一體化的精轟品綜合物業(yè)客戶群定位春1、商住部薯分客戶群定尼位伐定位依據(jù)：忽源于對周邊番項目的分析隔，尤其是已燥經(jīng)全面入住艇的嘉業(yè)大廈隆。蟲客戶群描述默：動主要為南城陽商務服務的攏小型企業(yè)。貿(mào)易公司工程公司科技公司晶企業(yè)駐京辦援事處投資者瘡客戶群特征史：壓這些企業(yè)多氏數(shù)缺乏資金爬，希望在節(jié)傷省投資的前來提下，盡可堅能的選擇良陣好的位置，堅并希望將房眉屋作為一種麻投資，待將渠來成長之后諒將房屋出售治。而本項目爭商住部分戶艇型面積小，粒位置好，區(qū)慕域發(fā)展?jié)摿Ψゴ?，非常適祖合經(jīng)常在南嘩城辦公的中電小企業(yè)。魯2、住宅部薦分客戶群定佩位肝定位依據(jù)：忘區(qū)域市場研叫究/項掙目基本情況畏/本項控目的基本定銷位泰客戶群描述芒：陰本項目客戶痛將以附近工型作的白領(lǐng)為訂主。陜本項目商住兼客戶。這部網(wǎng)分群體需要紹居住方便就筋近，以小戶三型為主的住也宅剛好迎合親他們的需求稀。通在周邊工作古關(guān)注交通便仇捷性的白領(lǐng)船。這些人整初天忙碌，因職而忽略了生刻活的質(zhì)量，過不很重視環(huán)仗境，希望交佩通方便，本近項目同時存芬在投資潛力賢，將更加吸停引這些人。比由于地鐵非野常便捷，所朋以不少公司中白領(lǐng)都會租宜賃地鐵旁邊乘的物業(yè)，而辟這些地鐵一康族在買房時蠟也會偏愛地踏鐵沿線的房搭產(chǎn)。甩投資客戶。秒由于地鐵城五號線符合炒在南城居住疼在北城工作悄人群的需求依，因此沿線叔物業(yè)必然會閥隨著其開通瘡而升值。目弊前北京有5彼6%的外來莊人口集中在診五號線經(jīng)過察的五個區(qū)，表所以保證了氏房屋的出租巖率及回報率離，投資者可姑及早關(guān)注。災第四章柏產(chǎn)品建謠議替在產(chǎn)品同質(zhì)術(shù)化日益嚴重霜的今天，如為何做到使產(chǎn)薯品差異化、蝦個性化將是孔未來發(fā)展的填趨勢，對本慕項目而言更幣是如此。因再此，我們在囑原規(guī)劃的基宿礎(chǔ)改造產(chǎn)品陳風格，使本欲項目與競爭徐樓盤達到差慣異化。忘因此，本項觸目前期策劃欠的重點應在粒產(chǎn)品風格的窯個性化設計率及配套上的摸合理搭配上淘，在盡可能努不拉高成本餐的前提下，竊改變產(chǎn)品形康象。蹄項目產(chǎn)品定退位產(chǎn)品定位特本項目產(chǎn)品妻定位：懂便捷、舒適曾、人性化座商、住分區(qū)唇一體化的精弦品綜合物業(yè)孝產(chǎn)品定位支冠撐點煤東南三環(huán)板宏塊，連接談CB唉D蛾與亦莊的稀串缺位置和三環(huán)、地鐵房5號線極其橋便捷的交通探條件炭毗鄰方莊大尾社區(qū)，便利呼生活配套的脫共享小園林景觀建霞議費園林景觀的瞧主題風格建煮議靜主題風格建丸議內(nèi)容購建議園林景頸觀的主題風勵格定位為：脈強調(diào)公共空芬間與人性交蛾融的絡交流、近人拾的原創(chuàng)主義徐園林芝主題風格詮雖釋啊交流、近人呼：現(xiàn)代人越峽來越追求個潔性、自由、稱返樸歸真，艇千篇一律的境設計思想與昨手法不能滿耐足需求。本火項目的園林搖設計應體現(xiàn)按出開放性的問交流、貼近貞性的尺度的姓風格，滿足鴿商務社交、垃自然生活的講需求。畢原創(chuàng)主義：玉原創(chuàng)是種誠服實自信的精刊神，對于商輩、住分區(qū)一還體化的精品絲綜合物業(yè)而凡言，我們更綱需要的是一澆種符合時代叨特色、人文啊特色的原創(chuàng)涉主義園林。建筑風格愈商住部分建攜筑風格建議贈簡潔明快的眾新現(xiàn)代主義曉的建筑風格賴小戶型公寓柔部分建筑風嬸格建議梢精致、時尚恰的新都市主配義建筑風格拴戶型設計建蝴議隔商住部分戶維型設計建議梯商住部分戶身型總體規(guī)劃客建議忽建議本項目粱商住部分的綱戶型采用可甜以自由組合弓、自由分割悄的大開間設仆計，每單元跳戶型面積在靜100寒—皂120平米扎之間。率大堂：喘建議本項目悉的大堂入口嬌挑高超過8挑米，強調(diào)空坊間的開放性元與高品質(zhì)。候鋪設花崗巖抱、大理石地燥面，塑造南鴉城高品質(zhì)的貪商住典范。箱立面：困建議本項目今的外立面采稻用一些現(xiàn)代狡感強的直線壘型或弧型陽亡臺、外飄窗撒、簡單線角尿的手法設計跌。外立面材嶺質(zhì)可選用優(yōu)制質(zhì)玻璃幕墻前結(jié)合鋁扣板夢使用。外立龜面的色彩可吵采用白色、感銀灰、灰藍損、黑色、淡忽綠等表現(xiàn)強未烈的現(xiàn)代感幻的色彩。竹戶型特色賣階點建議塵賣點一：自刑由分割戶型糊，實現(xiàn)辦公芹空間無限制程賣點二：戶粥型靈活多變主，發(fā)展商可研以根據(jù)不同層需要，靈活此調(diào)整建筑空奧間，滿足不拆同的辦公、脾投資需求。嶼小戶型公寓央部分戶型設煙計建議形小戶型公寓毛部分戶型總耍體規(guī)劃建議璃我們認為本賴案應綜合考惹慮項目自身娃狀況、目標繼客群的特點較、尤其是區(qū)遮域市場發(fā)展宰的現(xiàn)狀及走勺勢等，進行陪合理的戶型扎規(guī)劃設計。論本案小戶型汁公寓部分的也戶型總體規(guī)樓劃建議為：淡精致一居為賄主、溫馨兩偽居為輔按戶型面積經(jīng)討濟、合理距戶型設計方供便、人性妹建議本項目纏在保證原規(guī)羽劃不變的情務況下，在戶防型設計上做析些調(diào)整，具末體調(diào)整方案報見下表：獲3#戶型設稍計調(diào)整方案凳單元汪戶型堆面積（平方粥米）港備注誰A襖單元掛一居、兩居頂40琴—綱80捎B授單元居一居、兩居畢40闊—望70腸C珠單元界一居乒60參—野75櫻D敲單元系一居遞50勝—秧65燙E慧單元尸一居、兩居宰40籠—肆83給塔樓，不做墊調(diào)整糾F能單元蜓一居聰60椒—榮71律塔樓，不做翻調(diào)整密戶型特色賣違點建議用賣點一：大期部分戶型為擴板樓，通風死采光較好，莖戶型方正；毀賣點二：戶害型面積適中策，經(jīng)濟合理皆；俯服務配套設神施規(guī)劃建議偉我們希望本游項目不僅能夏夠從硬件設固施上提高項炒目的品質(zhì)，虹更希望能夠貼從軟性服務溜上提升項目燃整體的檔次勢，增加項目縫的競爭力。氣商務服務為悲主題的會所猴穹幕商務會搬所銹功能齊全的哲商務會議室商務中心外商務休閑中棵心，如：健劍身房、桑拿謀室等無商業(yè)服務配廁套醫(yī)藥店小型超市西餅屋洗衣店鮮花房美容美發(fā)店長家政服務中援心洪……智能化建議建議說明遭項目智能化倒水平同項目坊造價和客戶泊對象有很大聰關(guān)系，由于居商住部分的遲目標客群同幼小戶型公寓暗部分的目標姑客群有一定拴的重合性，球因此，項目艇整體的智能銅化要求標準戀應偏向商住病部分，保證酒項目整體的尊均好性。態(tài)部分智能化莊設施標準愿物業(yè)管理及叫安防惕社區(qū)應做到益閉路電視監(jiān)擠控、電子巡機更系統(tǒng)、防薦災應急聯(lián)動局、物業(yè)停車艷場管理、三施表計量、給繩排水/變配徑電集中監(jiān)控群、電梯/供上暖監(jiān)控等較醬高標準的配岔置。踩信息通訊服售務蔬提供社區(qū)信姑息服務平臺轎、社區(qū)綜合奴信息管理及枝綜合通訊網(wǎng)鞏絡系統(tǒng)。住宅智能化尚提供家庭保漢安報警、防欲火/防煤氣跪泄露報警、佩緊急求助報盈警以及提供苗家庭通信總食線借口等服柄務。霉供暖及空調(diào)降系統(tǒng)鍋商住部分采頌用集中供暖混和分戶式中爸央空調(diào)系統(tǒng)撇；損小戶型公寓槐部分采用集顆中供暖，預榜留空調(diào)機位撓。供水暑商住部分鋪賓設管道直飲信水系統(tǒng)，及燙24小時管張道熱水，小鏡戶型公寓提朵供24小時課管道熱水。電梯系統(tǒng)腫臘商住捐部分必須配侮備足夠數(shù)量珍的電梯設備坦，每棟不少適于6部，以怎滿足上下班杏高峰期間用裕戶的需求?？娨暯邮障灯拷y(tǒng)抬默建議物設置有線電章視及衛(wèi)星電適視接收系統(tǒng)雀；各居室均句預留有線電孫視接口。痰車位配置建表議味由于基礎(chǔ)數(shù)杯據(jù)指標的缺確乏，我司主依要依據(jù)市場耗通則確定車弱位配置比例異建議：獨商住部分車綱位配置比例刊為貨袋1：1.我2驅(qū)小戶型公寓玉部分車位配衫置比例為厘1：訪0.5剃第五章倚極價格定位及機營銷策略云一、價格定系位格價格定位是毀房地產(chǎn)項目期運作過程中岔的重要環(huán)節(jié)誰，科學合理栽的價格定位搶是在研究整伙體區(qū)域市場烤變化和供需嫩狀況的同時魄，結(jié)合項目焦開發(fā)成本以見及競爭對手聰?shù)亩▋r策略蝦，對項目銷范售價格進行美測算，并不沉斷根據(jù)銷售珠策略的執(zhí)行咳和市場動態(tài)點的變化進行捎相應的調(diào)整迫。府由于我公司襪對本項目成飲本數(shù)據(jù)掌握由不全，因此婦只能采用市祥場比較法進附行定位，包揀括住宅市場友及商務公寓胖部分。霸商務公寓部恨分閱根據(jù)本項目乒的市場定位駱和產(chǎn)品建議曾，在結(jié)合北猛京市房地產(chǎn)瑞市場和區(qū)域駕市場的競爭著情況下，我鑒們選擇以下礙項目為比較折對象：疲項目名稱懇銷售均價（耽元/㎡）書銷售面積（挎萬驅(qū)㎡集）強加權(quán)均價嶺（元/㎡）展南曦大廈蝕5800樸6.2蔽6232館甲方乙方架6500敲10住宅部分稻同樣是根據(jù)霜本項目的市怎場定位和產(chǎn)串品建議，在口結(jié)合北京市禁房地產(chǎn)市場勿和區(qū)域市場弓的競爭的情膝況下，我們家選擇以下項吉目為比較對拜象：延項目名稱廈總建面?。ㄈf㎡）寫開盤均價勁（元/㎡）湖加權(quán)均價搬現(xiàn)在均價嬸（元/㎡）災加權(quán)均價希筑夢緣面4.78挪5850覽4727嗽6900（專精裝）品5490偽方南家園妹5紡4600嫩5900（救精裝）萌鑫兆雅園雨22很4100較5300濤戀曲70上2.45反4300規(guī)475嗎0益潤景家園縮6繪4300零4600良未來明珠壤1.8株4800舅5100陽北岸萊茵鋤4.7盤3900嘉4500仆躍城UP3養(yǎng)65默5.3秩5000痰5200舒晶城秀府慚10.2止6200艘6900陵綜合以上分夜析：我們建在議本項目的蒜“繳定價模型郵”胡為：商住部分：診（1）項練目銷售起價熊：建議為6肥000元錄/㎡佳；介（2）項視目銷售均價還：建議為6嗓500元妻/㎡；無獨立公寓部斗分：劫（1）項功目銷售起價更：建議為4巾800元關(guān)/㎡童（精裝：5貧300元/虎㎡）；房（2）項殿目銷售均價桿：建議為5勝500元宋/㎡（精裝昏：6000賭元/㎡）；微（3）項春目戶型同層緊差價：建議翻控制在10墊%的范圍內(nèi)赴；課（4）項蘆目戶型垂直慶層差價：建立議控制在3護0%的范圍棕內(nèi)。爺推廣部分略誰述：倘本項目無論拼在項目規(guī)模孟、產(chǎn)品硬件賞還是宣傳推毒廣力度上都膀難以占據(jù)優(yōu)忽勢，因此，婦我司認為本貫項目在營銷匆推廣時運用互整合營銷模盞式，圍繞項拼目主題及主披題的延展，慈深化項目主緣要賣點蛙——話交通及商務古成長空間和鈴投資價值，篇深入細致地幫表達本項目紅的產(chǎn)品特征速及所倡導的躬經(jīng)營方式。推廣原則：華——素差別競爭策存略：雪“尖差別競爭策瓶略無”頃是個性化消詞費時代的必谷然選擇，有左效的差別競生爭策略可以喂獲取進入產(chǎn)“戶無競爭領(lǐng)域刻”頑的最大利益葛。具體實施小的類型及手腳段包括：丈A.體安現(xiàn)產(chǎn)品功能搶（效用）和趙服務的差別必化；望B.體言現(xiàn)個性、情友感的形象差清別化；仿C.體羨現(xiàn)物業(yè)形態(tài)毫的差別化；幣D.體闊現(xiàn)某種價值堡的符號差別彈化；賞第六章萄合作方式和嫁服務內(nèi)容合作方式叢獨家代理銷敲售，工作內(nèi)羅容包括開盤個前的企劃工蘇作，開盤后脹銷售執(zhí)行，兔以及入住階魄段的協(xié)助交若屋及產(chǎn)權(quán)辦右理服務。怪具體服務內(nèi)真容冶（一）企劃吃階段獅產(chǎn)品及項目淘定位方面攝對項目區(qū)域若市場之供給垮狀況（即替亂代產(chǎn)品）進持行市場調(diào)研告，對目標客苦戶情況進行疾調(diào)研。在市肯場供求調(diào)研抵的基礎(chǔ)上，宵結(jié)合開發(fā)商完提供的項目滲相關(guān)資料及身本公司長期假積累的數(shù)據(jù)薪庫系統(tǒng)，出頃具完整的策菜劃報告。衣規(guī)劃方案及季單體設計方節(jié)面抱協(xié)助開發(fā)商炸對規(guī)劃方案劈進行市場前旗景的評估，夢并提出修改列意見；對單努體設計、戶及型設計、外錫立面、建筑捷材料、設備揀選型、環(huán)境偉景觀提供意問見。方案基冊本確定后，彼在適當范圍瓣內(nèi)進行市場鎮(zhèn)摸底，以利曾進一步修正烏。希售樓處及樣長板間原內(nèi)協(xié)助開發(fā)商扒：必提供售樓選球址意見。若提供售樓處佩建筑及環(huán)境壞設計的風格初定位意見，只從營銷角度師對設計方案愧進行評估及秒修改。腳對售樓處的丸內(nèi)外裝修裝獎飾提供意見離及方案。彈協(xié)助開發(fā)商冤確定樣板小與區(qū)的位置，很樣板樓（間訓）的戶型及浙樣板環(huán)境的稠風格定位。其他配合律在開發(fā)商協(xié)驕助的下，為張開發(fā)商進行撤投資效益分擔析。廁協(xié)助開發(fā)商唉選擇物業(yè)管龜理公司，廣現(xiàn)告公司及公垂關(guān)推廣公司量，按揭銀行戴、相關(guān)律師境、產(chǎn)權(quán)辦理若部門、公積淘金代辦部門抵等協(xié)作單位呼。營銷方面維在營銷準備敲工作階段，陵出具營銷策羞劃方案，