《房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理概論》第九章房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與結(jié)算

第九章房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與結(jié)算第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本程序第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略第四節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目保修制度一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的概念和任務(wù)1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的概念房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的最后一道程序，也稱為建設(shè)工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。這是對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工進(jìn)行全面檢驗(yàn)和考核的最后一道重要工程活動(dòng)，也是工程建設(shè)項(xiàng)目能否進(jìn)行備案和投入使用的最終確認(rèn)。為充分體現(xiàn)工程質(zhì)量是通過(guò)全過(guò)程控制“做”出來(lái)的，而不是靠最后評(píng)價(jià)“檢驗(yàn)”出來(lái)的這一宗旨，國(guó)家按照“驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制”的指導(dǎo)方針，對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)施驗(yàn)收評(píng)價(jià)。2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的任務(wù)竣工驗(yàn)收的主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)審查工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收情況；聽(tīng)取各有關(guān)單位(設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等)的工作報(bào)告；審閱工程竣工檔案資料的情況；實(shí)地查驗(yàn)工程并對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的工作和工程質(zhì)量情況等作綜合全面評(píng)價(jià)。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述下一頁(yè)返回二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本術(shù)語(yǔ)(1)建筑工程。為新建、改建或擴(kuò)建房屋建筑物和附屬構(gòu)筑物設(shè)施所進(jìn)行的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)和施工、竣工等各項(xiàng)技術(shù)工作和完成的工程實(shí)體。(2)建筑工程質(zhì)量。反映建筑工程滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及在耐久性能、環(huán)境保護(hù)等方面所有明顯和隱含能力的特性總和。(3)檢查評(píng)定。在施工過(guò)程中，由完成者依據(jù)規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)完成的工作結(jié)果是否達(dá)到合格作出確認(rèn)。(4)驗(yàn)收。建筑工程在施工單位自行質(zhì)量檢查評(píng)定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動(dòng)的有關(guān)單位共同對(duì)檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗(yàn)，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書(shū)面形式對(duì)工程質(zhì)量達(dá)到合格與否作出確認(rèn)。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回(5)進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、構(gòu)配件、設(shè)備等按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定要求進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品達(dá)到合格與否作出確認(rèn)。(6)檢驗(yàn)批。按同一生產(chǎn)條件或按規(guī)定的方式匯總起來(lái)供檢驗(yàn)用的，由一定數(shù)量樣本組成的檢驗(yàn)體。(7)檢驗(yàn)。對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目中的性能進(jìn)行量測(cè)、檢查、試驗(yàn)等，并將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定要求進(jìn)行比較，以確定每項(xiàng)性能是否合格所進(jìn)行的活動(dòng)。(8)見(jiàn)證取樣檢測(cè)。在監(jiān)理單位或建設(shè)單位監(jiān)督下，由施工單位有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送至具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)單位所進(jìn)行的檢測(cè)。(9)交接檢驗(yàn)。由施工的承接方與完成方經(jīng)雙方檢查并對(duì)可否繼續(xù)施工作出確認(rèn)的活動(dòng)。(10)主控項(xiàng)目。建筑工程中的對(duì)安全、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)和公眾利益起決定性作用的檢驗(yàn)項(xiàng)目。(11)一般項(xiàng)目。除主控項(xiàng)目以外的檢驗(yàn)項(xiàng)目。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回(12)抽樣檢驗(yàn)。按照規(guī)定的抽樣方案，隨機(jī)地從進(jìn)場(chǎng)的材料、構(gòu)配件、設(shè)備或建筑工程檢驗(yàn)項(xiàng)目中，按檢驗(yàn)批抽取一定數(shù)量的樣本所進(jìn)行的檢驗(yàn)。(13)抽樣方案。根據(jù)檢驗(yàn)項(xiàng)目的特性所確定的抽樣數(shù)量和方法。(14)計(jì)數(shù)檢驗(yàn)。在抽樣的樣本中，記錄每一個(gè)體的某種屬性或計(jì)算每一個(gè)體中的缺陷數(shù)目的檢查方法。(15)計(jì)量檢驗(yàn)。在抽樣檢驗(yàn)的樣本中，對(duì)每一個(gè)體測(cè)量其某個(gè)定量特性的檢查方法。(16)觀感質(zhì)量。通過(guò)觀察和必要的量測(cè)所反映的工程外在質(zhì)量。(17)返修。對(duì)工程不符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的部位采取整修等措施。(18)返工。對(duì)不合格的工程部位采取的重新制作、重新施工等措施。(19)隱蔽工程。為后續(xù)工序、工程或分項(xiàng)工程的需要，覆蓋或包裹或遮擋或埋藏的前一項(xiàng)工序、工程或分項(xiàng)工程。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回(20)極限質(zhì)量。在抽樣方案中，對(duì)應(yīng)于一個(gè)規(guī)定接受概率下限值的材料、構(gòu)配件或工程項(xiàng)目的驗(yàn)收質(zhì)量水平。(21)嚴(yán)重缺陷。對(duì)材料、構(gòu)配件或工程項(xiàng)目會(huì)引起失效或顯著地降低其預(yù)期性能的缺陷。(22)輕微缺陷。不會(huì)顯著降低材料、構(gòu)配件或工程項(xiàng)目預(yù)期性能的缺陷，或雖偏離標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，但僅輕微影響材料、構(gòu)配件或工程項(xiàng)目有效使用或操作的缺陷。(23)檢驗(yàn)項(xiàng)目。對(duì)材料、構(gòu)配件或工程項(xiàng)目的質(zhì)量按規(guī)定要求需要進(jìn)行檢驗(yàn)的一些特性項(xiàng)目。三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的依據(jù)1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的主要依據(jù)工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的法令、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)文件進(jìn)行驗(yàn)收。主要依據(jù)包括：(1)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回(2)國(guó)家、地方現(xiàn)行的勘察、設(shè)計(jì)、施工等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。(3)施工執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，主要是施工的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)，可以是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(JGJ)、地方標(biāo)準(zhǔn)(DB)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(QB)、協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)(CECS)等。這些標(biāo)準(zhǔn)是施工操作的依據(jù)，是施工全程控制的基礎(chǔ)，也是施工質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)和依據(jù)。(4)施工圖設(shè)計(jì)文件，包括設(shè)計(jì)變更、洽商文件等。(5)建設(shè)單位與參建單位簽訂的合同。(6)其他有關(guān)規(guī)定和文件。2.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的類別(1)工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按等級(jí)分，包括：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)(GB)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(JGJ)、地方標(biāo)準(zhǔn)(DB)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(QB)。下級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可以作為補(bǔ)充，但不得與上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)矛盾，即上級(jí)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下級(jí)標(biāo)準(zhǔn)具有指導(dǎo)和制約關(guān)系。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回(2)工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按性質(zhì)分，包括：強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)(GB、JGJ)、推薦性標(biāo)準(zhǔn)(GB/T、JGJ/T)和協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)(CECS)。推薦性標(biāo)準(zhǔn)一旦簽約，必須執(zhí)行；強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)對(duì)推薦性標(biāo)準(zhǔn)有指導(dǎo)和制約關(guān)系。四、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的形式在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)踐中，因承包的范圍不同，交工的形式也會(huì)有所不同。通常，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程交付竣工驗(yàn)收按以下三種形式分別進(jìn)行：1.單位工程竣工驗(yàn)收以單位工程或某專業(yè)工程內(nèi)容為對(duì)象，獨(dú)立簽訂建設(shè)工程施工合同的，達(dá)到竣工條件后，承包人可單獨(dú)進(jìn)行交工，發(fā)包人根據(jù)竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，按施工合同約定的工程內(nèi)容組織竣工驗(yàn)收。按照現(xiàn)行建設(shè)工程項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)，單位工程是單項(xiàng)工程的組成部分，有獨(dú)立的施工圖紙。承包人施工完畢，征得發(fā)包人同意，或原施工合同已有約定的，可進(jìn)行分階段驗(yàn)收。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回這種驗(yàn)收方式在一些較大型的、群體式的、技術(shù)較復(fù)雜的建設(shè)工程中比較普遍地存在。在施工合同“專用條款”中，雙方一旦約定了中間交工工程的范圍和竣工時(shí)間，如群體工程中哪個(gè)(些)單位工程先進(jìn)行交工，則應(yīng)按合同約定的程序進(jìn)行分階段的竣工驗(yàn)收。2.單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收指在一個(gè)總體建設(shè)項(xiàng)目中，一個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的工程內(nèi)容完成建設(shè)，能滿足要求或具備使用條件；承包人向監(jiān)理人提交“工程竣工報(bào)告”和“工程竣工報(bào)驗(yàn)單”，經(jīng)簽字后，應(yīng)向發(fā)包人發(fā)出“交付竣工驗(yàn)收通知書(shū)”，說(shuō)明工程完工情況、竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備情況，具體約定交付竣工驗(yàn)收的有關(guān)事宜。對(duì)于投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)承包的單項(xiàng)工程施工項(xiàng)目，則根據(jù)施工合同的約定，仍由承包人向發(fā)包人發(fā)出交工通知書(shū)請(qǐng)予組織驗(yàn)收。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回竣工驗(yàn)收前，承包人要按照國(guó)家規(guī)定，整理好全部竣工資料并完成現(xiàn)場(chǎng)竣工驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作，明確提出交工要求，發(fā)包人應(yīng)按約定的程序及時(shí)組織正式驗(yàn)收。3.全部工程竣工驗(yàn)收全部工程竣工驗(yàn)收指整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目已按設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)由發(fā)包人組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和檔案部門(mén)進(jìn)行全部工程的竣工驗(yàn)收。全部工程的竣工驗(yàn)收一般是在單位工程、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行。對(duì)已經(jīng)交付竣工驗(yàn)收的單位工程(中間交工)或單項(xiàng)工程并已辦理了移交手續(xù)的，原則上不再重復(fù)辦理驗(yàn)收手續(xù)，但應(yīng)將單位工程或單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為全部工程竣工驗(yàn)收的附件加以說(shuō)明。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的全部工程竣工驗(yàn)收而言，大量的竣工驗(yàn)收基礎(chǔ)工作已在單位工程和單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收中進(jìn)行。實(shí)際上，全部工程竣工驗(yàn)收的組織工作大多由發(fā)包人負(fù)責(zé)，承包人主要是為竣工驗(yàn)收創(chuàng)造必要的條件。第一節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)下一頁(yè)返回全部工程竣工驗(yàn)收的主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)審查建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收情況；聽(tīng)取各有關(guān)單位(設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等)的工作報(bào)告；審閱工程竣工檔案資料的情況；實(shí)地查驗(yàn)工程并對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的工作和工程質(zhì)量情況等作綜合全面評(píng)價(jià)。承包人作為建設(shè)工程的承包(施工)主體，應(yīng)全過(guò)程參加有關(guān)的工程竣工驗(yàn)收。

第一節(jié)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收概述上一頁(yè)返回房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是指房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部完成，并已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位有關(guān)人員進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。一、竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位組織實(shí)施由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施建設(shè)工程竣工驗(yàn)收工作，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程竣工驗(yàn)收實(shí)施監(jiān)督。二、竣工驗(yàn)收小組由建設(shè)單位組織由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收小組，驗(yàn)收組組長(zhǎng)由建設(shè)單位法人代表或其委托的負(fù)責(zé)人擔(dān)任，驗(yàn)收組副組長(zhǎng)應(yīng)至少有一名是工程技術(shù)人員。驗(yàn)收組成員由建設(shè)單位的上級(jí)主管部門(mén)、建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、建設(shè)單位項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理人員及勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位與項(xiàng)目無(wú)直接關(guān)系的技術(shù)負(fù)責(zé)人或質(zhì)量負(fù)責(zé)人組成，建設(shè)單位也可邀請(qǐng)有關(guān)專家參加驗(yàn)收小組。驗(yàn)收小組成員中應(yīng)包括土建及水電安裝專業(yè)人員。第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本程序下一頁(yè)返回三、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)家及地區(qū)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范、經(jīng)審查通過(guò)的設(shè)計(jì)文件及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定：(1)由竣工驗(yàn)收小組組長(zhǎng)主持竣工驗(yàn)收。(2)建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察單位分別書(shū)面匯報(bào)工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量情況、合同履約及執(zhí)行國(guó)家法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況。(3)驗(yàn)收組分為施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)三部分，分別進(jìn)行檢查驗(yàn)收。四、竣工驗(yàn)收具體工作竣工驗(yàn)收的具體工作內(nèi)容如下：(1)檢查工程實(shí)體質(zhì)量。(2)檢查參與工程建設(shè)各單位提供的竣工資料。第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本程序上一頁(yè)下一頁(yè)返回(3)對(duì)建筑工程的使用功能進(jìn)行抽查、試驗(yàn)。例如：廁所、陽(yáng)臺(tái)潑水試驗(yàn)，浴缸、水盆、水池盛水試驗(yàn)，通水、通電試驗(yàn)，排污主管通球試驗(yàn)及絕緣電阻、接地電阻、漏電跳閘測(cè)試等。(4)對(duì)竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行匯總討論，并聽(tīng)取質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)該工程質(zhì)量監(jiān)督情況的報(bào)告。(5)形成竣工驗(yàn)收意見(jiàn)，填寫(xiě)“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表”和“建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”，驗(yàn)收小組人員分別簽字，建設(shè)單位蓋章。(6)當(dāng)在竣工驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題、達(dá)不到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，驗(yàn)收小組應(yīng)責(zé)成責(zé)任單位立即整改，并宣布本次驗(yàn)收無(wú)效，重新確定時(shí)間組織竣工驗(yàn)收。(7)當(dāng)在竣工驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)一般需整改質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，驗(yàn)收小組可形成初步驗(yàn)收意見(jiàn)，填寫(xiě)有關(guān)表格，有關(guān)人員簽字，但建設(shè)單位不加蓋公章。驗(yàn)收小組責(zé)成有關(guān)責(zé)任單位整改，可委托建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織復(fù)查，整改完畢符合要求后，加蓋建設(shè)單位公章。第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本程序上一頁(yè)下一頁(yè)返回(8)當(dāng)竣工驗(yàn)收小組各方不能形成一致竣工驗(yàn)收意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決辦法，待意見(jiàn)一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。當(dāng)協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)裁決。五、竣工驗(yàn)收備案建設(shè)工程竣工驗(yàn)收完畢后，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，在15天內(nèi)向備案部門(mén)辦理竣工驗(yàn)收備案。第二節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基本程序上一頁(yè)返回房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算應(yīng)按如下步驟有條不紊地進(jìn)行：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算的關(guān)鍵就是依據(jù)合同中約定的原則、依據(jù)定額、依據(jù)圖紙、依據(jù)規(guī)范等，將圖紙轉(zhuǎn)換為工程量、轉(zhuǎn)換為造價(jià)的過(guò)程。一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算的步驟(1)零星工程結(jié)算任意抽取。零星工程結(jié)算送審的項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)任意抽取。(2)將預(yù)算送交審價(jià)機(jī)構(gòu)。計(jì)劃預(yù)算部按公司原定結(jié)算審核程序工作，結(jié)算工作完成后，同財(cái)務(wù)部任意抽取一或兩家具有甲級(jí)資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，由預(yù)算部把整套結(jié)算資料、竣工圖送交審價(jià)機(jī)構(gòu)。移交資料時(shí)須附資料清單，并做好簽收登記。(3)明確結(jié)算資料的內(nèi)容。結(jié)算資料中包括施工單位的結(jié)算承諾書(shū)、結(jié)算備忘。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略下一頁(yè)返回(4)明確結(jié)算承諾書(shū)的內(nèi)容。施工單位結(jié)算承諾書(shū)的內(nèi)容包括：①在審價(jià)過(guò)程中不再增加任何結(jié)算資料，包括圖紙、簽證單、價(jià)格憑證等；②在送審結(jié)算書(shū)中項(xiàng)目的工程量如發(fā)生變化，可作調(diào)整；若項(xiàng)目遺漏，施工單位作讓利給甲方，不作增價(jià)調(diào)整；③甲方與審價(jià)單位執(zhí)行市審價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，若由于施工單位的高估算，核減額大于5%，則兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)引起的差額由施工單位承擔(dān)。(5)做好結(jié)算備忘。結(jié)算備忘內(nèi)容包括甲、乙雙方初審時(shí)的審核情況、有爭(zhēng)議的問(wèn)題以及要求重點(diǎn)審核的項(xiàng)目的說(shuō)明。(6)預(yù)算部與財(cái)務(wù)部溝通。在送審期間，預(yù)算部與財(cái)務(wù)部一起參加審計(jì)工作會(huì)議，并保持良好溝通。(7)復(fù)核審計(jì)結(jié)果。審計(jì)結(jié)束后，應(yīng)對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核與確認(rèn)工作。(8)施工單位簽字、蓋章。施工單位在審定單上簽字、蓋章。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(9)預(yù)算上報(bào)總經(jīng)理。施工單位認(rèn)可后，由預(yù)算部主辦人員及部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行復(fù)核確認(rèn)，再將結(jié)算資料與審定單上報(bào)分管副總經(jīng)理復(fù)核、確認(rèn)，最后上報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理。(10)總經(jīng)理將預(yù)算送審計(jì)事務(wù)所。經(jīng)總經(jīng)理認(rèn)可的審定單蓋章后，送審計(jì)事務(wù)所蓋章簽字。(11)甲、乙及審計(jì)三方確認(rèn)。甲、乙及審計(jì)三方確認(rèn)后，則審計(jì)結(jié)果生效。(12)結(jié)算資料存檔。審計(jì)結(jié)果生效后，審計(jì)結(jié)果、整套結(jié)算資料返回計(jì)劃預(yù)算部存檔，做好退還、簽收手續(xù)。二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算工程造價(jià)控制策略開(kāi)發(fā)商只有充分利用自身在項(xiàng)目建設(shè)及投資控制中的主導(dǎo)地位，以主動(dòng)控制為前提，以設(shè)計(jì)階段控制為重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行全過(guò)程的控制，才能更有效地節(jié)約建設(shè)資金。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(一)做好竣工決算審核建設(shè)項(xiàng)目竣工決算的審核是控制工程造價(jià)的最好環(huán)節(jié)。在施工中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種變化，如地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價(jià)款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實(shí)地反映業(yè)主對(duì)工程所作的變更情況。開(kāi)發(fā)商要實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)投資的有效控制，除了自身因素外，還與現(xiàn)行工程建設(shè)管理體制及項(xiàng)目建設(shè)各階段的價(jià)格形成機(jī)制等外部因素有關(guān)，因此，開(kāi)發(fā)商還要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行工程建設(shè)法律法規(guī)的研究，積極探索在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下有效控制工程建設(shè)投資的新方法。(二)分析工程結(jié)算影響因素工程結(jié)算直接關(guān)系到建設(shè)單位和施工單位切身的經(jīng)濟(jì)利益。在結(jié)算的編審過(guò)程中，由于編審人員所處的地位、立場(chǎng)、目的不同以及編審人員實(shí)際工作能力的差異，編審結(jié)果存在不同程度的差距純屬正常。但是如果差距較大，就存在有意壓低造價(jià)或高估冒算的可能。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回1.分析送審結(jié)算中存在工程預(yù)算多報(bào)現(xiàn)象的原因多報(bào)的原因大致有三種：第一，極少數(shù)的結(jié)算編制人員業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)，以致計(jì)算“失真”；第二，建設(shè)單位在發(fā)包合同及現(xiàn)場(chǎng)簽證中用詞不嚴(yán)謹(jǐn)而導(dǎo)致結(jié)算與實(shí)際有出入；第三，施工單位顧慮結(jié)算在審核時(shí)被卡得太緊。送審結(jié)算是建設(shè)單位委托中介機(jī)構(gòu)審核的，中介機(jī)構(gòu)一般是通過(guò)核減核增的額度來(lái)收取業(yè)務(wù)費(fèi)，這就存在忽略施工單位有意加大“水分”的可能。2.分析造成結(jié)算“失真”的原因造成結(jié)算“失真”的原因有以下幾種：(1)聯(lián)系單盲目簽證。事后補(bǔ)簽，簽證表述不清、準(zhǔn)確度不夠、時(shí)間性不強(qiáng)以及簽證內(nèi)容與開(kāi)辦費(fèi)相重疊。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(2)工程量計(jì)算方面。工程量的計(jì)算是依據(jù)竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則來(lái)編制的，是結(jié)算編制的基礎(chǔ)。工程量計(jì)算誤差主要包括在定額中子目錄再次計(jì)算、計(jì)算單位不一致而造成工程量的小數(shù)點(diǎn)錯(cuò)位。(3)套用定額方面。對(duì)定額中的缺項(xiàng)套用子目錄或換算的理解有出入、忽略定額綜合解釋，不換算系數(shù)、故意套高定額；對(duì)綜合定額所包含的工作內(nèi)容了解不詳細(xì)造成重復(fù)計(jì)算。(4)費(fèi)用計(jì)算方面。不按合同要求套用費(fèi)用定額。沒(méi)有嚴(yán)格根據(jù)工程類別來(lái)劃分，如三類工程卻套用二類工程、土建項(xiàng)目套用市政定額或園林定額、在縣城(鎮(zhèn))的工程稅金卻套用市區(qū)的費(fèi)率等。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(三)客觀反映工程總造價(jià)1.搜集、整理好竣工資料竣工資料的內(nèi)容包括：(1)工程竣工圖?？⒐D是工程交付使用時(shí)的實(shí)樣圖。對(duì)于工程變化不大的，可在施工圖上變更處分別標(biāo)明，不用重新繪制；對(duì)于工程變化較大的，一定要重新繪制竣工圖，對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件和門(mén)窗重新編號(hào)?？⒐D繪制后要請(qǐng)建設(shè)單位建筑監(jiān)理人員在圖簽欄內(nèi)簽字，并加蓋竣工圖圖章?？⒐D是其他竣工資料的綱領(lǐng)性總圖，一定要如實(shí)地反映工程實(shí)況。(2)設(shè)計(jì)變更通知。設(shè)計(jì)變更通知必須是由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)的，必須要有設(shè)計(jì)人員的簽名和設(shè)計(jì)單位的印章。由建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員發(fā)出的不影響結(jié)構(gòu)案例和造型美觀的室內(nèi)外局部小變動(dòng)也屬于變更之列，必須要有建設(shè)單位工地負(fù)責(zé)人的簽字并征得設(shè)計(jì)人員的認(rèn)可及簽字方可生效。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(3)各種簽證資料，包括：①合同簽證，它決定著工程的承包形式與承包資格、方式、工期及質(zhì)量獎(jiǎng)罰。②現(xiàn)場(chǎng)簽證，即施工簽證，是由施工單位、工程監(jiān)理等單位人員共同簽證。凡是圖紙有變動(dòng)，必須由設(shè)計(jì)單位簽證承認(rèn)。③主體工程中隱蔽工程簽證。④暫不計(jì)入但說(shuō)明按實(shí)際工程量結(jié)算的項(xiàng)目工程量簽證以及一些預(yù)算外的用工、用料或建設(shè)單位原因引起的返工費(fèi)等。其中主體工程中的隱蔽工程及時(shí)簽證尤為重要，這種工程事后根本無(wú)法核對(duì)其工程量，所以必須在施工的同時(shí)畫(huà)好隱蔽圖，檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，再請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位等有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收簽字；手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致方可列入結(jié)算。這些簽證最好在施工的同時(shí)計(jì)算實(shí)際金額，交建設(shè)單位簽證，這樣就能有效避免事后糾紛。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(4)主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價(jià)格簽證。因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙對(duì)一些裝飾材料只制定規(guī)格與品種，而不能指定生產(chǎn)廠家。目前市場(chǎng)上的偽劣產(chǎn)品較多，即使是同一種合格或優(yōu)良產(chǎn)品，不同的廠家價(jià)格差異也比較大。特別是一些高級(jí)裝飾材料，進(jìn)貨前必須征得建設(shè)單位或監(jiān)理同意，其價(jià)格必須要建設(shè)單位簽證。對(duì)于一些涉及工程較多而工期較長(zhǎng)的工程，價(jià)格漲跌幅度較大，必須分期多批對(duì)主要材料與建設(shè)單位進(jìn)行價(jià)格簽證。簽證是決算的重要依據(jù)，所以必須數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。2.深入工地全面掌握工程實(shí)況由于從事預(yù)決算工程的預(yù)算員對(duì)某單位工程可能不十分了解，而對(duì)于一些施工工藝較為復(fù)雜的施工或裝潢工程來(lái)說(shuō)，竣工圖不可能面面俱到、逐一標(biāo)明，因此，在工程量計(jì)算階段必須要深入工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)、丈量、記錄，才能做到準(zhǔn)確無(wú)誤。有經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算人員在編制結(jié)算時(shí)，往往是先查閱所有資料，再粗略計(jì)算工程量，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)、出現(xiàn)問(wèn)題就到工地逐一核實(shí)。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回一個(gè)優(yōu)秀的預(yù)算員不僅要深入工地實(shí)地掌握實(shí)際，還要深入市場(chǎng)了解建筑材料的品種及價(jià)格，做到心中有數(shù)，避免造成計(jì)算誤差較大，使自己處于被動(dòng)。3.掌握專業(yè)知識(shí)預(yù)算人員不僅要全面熟悉定額計(jì)算，掌握上級(jí)下達(dá)的各種費(fèi)用文件，還要全面了解工程預(yù)算定額的組成，以便進(jìn)行定額的換算和增補(bǔ)。另外，還要掌握一定的施工規(guī)范與建筑構(gòu)造方面的知識(shí)。竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失。這是一項(xiàng)細(xì)致、具體的工作，計(jì)算時(shí)要認(rèn)真、耐心，同時(shí)要尊重實(shí)際，不高估冒算，不存僥幸心理。第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)下一頁(yè)返回(四)項(xiàng)目竣工結(jié)算期間的成本控制項(xiàng)目竣工結(jié)算期間的成本控制措施有以下幾條：(1)調(diào)整上報(bào)審計(jì)流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。將竣工決算審計(jì)調(diào)整為“監(jiān)理—工程部—預(yù)算部—設(shè)計(jì)部—首次外審—第二次外審”的六次擠壓過(guò)程，來(lái)取代現(xiàn)在一次審計(jì)完成的做法。(2)審計(jì)匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算。在分包項(xiàng)目較多的工程竣工決算中，很容易發(fā)生施工項(xiàng)目重復(fù)計(jì)算的事情，如專業(yè)分包項(xiàng)目又在總承包項(xiàng)目決算當(dāng)中出現(xiàn)、建設(shè)單位供材款在決算當(dāng)中重復(fù)計(jì)算等。(3)實(shí)行相關(guān)控制部門(mén)會(huì)簽制度。財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)決算要系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。

第三節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算及造價(jià)控制策略上一頁(yè)返回一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的保修范圍及內(nèi)容建設(shè)企業(yè)應(yīng)按法律、行政法規(guī)或國(guó)家關(guān)于工程質(zhì)量保修的有關(guān)規(guī)定，對(duì)交付開(kāi)發(fā)商使用的工程在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。1.質(zhì)量保修書(shū)建設(shè)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收之前，與開(kāi)發(fā)商簽訂質(zhì)量保修書(shū)，并作為施工合同的必需附件。質(zhì)量保修書(shū)的主要內(nèi)容包括：(1)質(zhì)量保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容及范圍。(2)質(zhì)量保修期。(3)質(zhì)量保修責(zé)任。(4)質(zhì)量保修金的支付方法。(5)雙方違約責(zé)任、索賠、爭(zhēng)議的約定。第四節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目保修制度下一頁(yè)返回2.質(zhì)量保修范圍及內(nèi)容房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目保修的范圍應(yīng)按照國(guó)家及地方法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)單位與施工單位在協(xié)議內(nèi)進(jìn)行約定。一般來(lái)說(shuō)，建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工的所有工程項(xiàng)目，如出現(xiàn)施工質(zhì)量缺陷或施工質(zhì)量隱患，建筑施工企業(yè)必須履行保修義務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目保修的內(nèi)容主要包括如下幾點(diǎn)：(1)地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻的防滲漏。(2)供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程。(3)雙方約定的其他項(xiàng)目。第四節(jié)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目保修制度上一頁(yè)下一頁(yè)返回二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的保修期限1.保修期的起始期(1)質(zhì)量保修期限一般是以工程取得竣工驗(yàn)收備案證明、建筑施工企業(yè)將竣工檔案和竣工工程全部移交給開(kāi)發(fā)商的次日起算，通常以雙方的交接記錄為依據(jù)。(2)若工程移交給開(kāi)發(fā)商時(shí)還存在質(zhì)量問(wèn)題且建筑施工企業(yè)選擇自行進(jìn)行整改時(shí)，則該工程的質(zhì)量保修期自全部質(zhì)量問(wèn)題整改合格的次日起算。通常以包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的有關(guān)方簽署的驗(yàn)收合格書(shū)