住宅工程項(xiàng)目申請報(bào)告

PAGE71-第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱XX市XX住宅工程項(xiàng)目。1.1.2\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目地址該項(xiàng)目位于XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)XX村，東鄰XX國道，西臨XX路，處于XX西道以南，XX西道以北。1.1.3城中村改造的意義“城中村”改造成為我國徹底城市化進(jìn)程中的一個必然環(huán)節(jié)。城中村給城市的發(fā)展帶來了“臟、亂、差”等諸多問題，也落下了“治安差”等諸多隱患。“城中村”改造是極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，事關(guān)村民、集體、開發(fā)商、政府等多方利益。都市里的村莊既是我國歷史的遺留物,又是高速城市化進(jìn)程中的新生體?！俺侵写濉备脑煲簿统蔀槲覈鴱氐壮鞘谢囊粋€必然環(huán)節(jié)。1、“城中村”的類型及存在的主要問題當(dāng)前“城中村”在我國存在以下幾種類型:A類,完全沒有農(nóng)用地的農(nóng)村,且己經(jīng)完全被城市包圍;B類,有少量農(nóng)用地的農(nóng)村和處于城市近期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村;C類,有較多農(nóng)用地的農(nóng)村和暫時不列入城市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的農(nóng)村。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，“城中村”存在著諸多問題,其中比較典型的有以下幾點(diǎn):一是“城中村”的管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，由于許多管理關(guān)系不清、責(zé)任不明，導(dǎo)致遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點(diǎn)”。二是“城中村”的規(guī)劃滯后,“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣,外遷入人口難以管理。三是沒有一次產(chǎn)業(yè)用地,或只有少量的一次產(chǎn)業(yè)用地。四是“城中村”村小農(nóng)經(jīng)濟(jì)觀念濃重,安于現(xiàn)狀,受教育程度普遍偏低,綜合素質(zhì)較差,就業(yè)困難,較難滿足城市發(fā)展的需求。2、“城中村”形成的原因第一，從市場的供需關(guān)系上看,“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，從供給方看，村民在短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離正確的軌道。第二，“城中村”土地未能及時收歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因。第三,尚未形成一套真正有效的針對于“城中村”改造的管理制度,相關(guān)的城市建設(shè)管理法規(guī)對于土地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有的“城中村”的建設(shè)無法產(chǎn)生足夠的效用。第四,在各個層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中,對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入研究,未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。3、“城中村”改造的必然性第一，改造“城中村”是推進(jìn)城市化進(jìn)程的迫切需求。城市對周邊地區(qū)具有較強(qiáng)的主導(dǎo)力、聚集力和輻射力，也是現(xiàn)代文明向廣大農(nóng)村輻射的源頭。如果“城中村”不進(jìn)行徹底的改造,城鄉(xiāng)建設(shè)和管理就難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活水平提高的要求。第二，改造“城中村”是建設(shè)現(xiàn)代化城市、營造良好發(fā)展環(huán)境的迫切需要?！俺侵写濉彪s亂的建筑景觀,“臟、亂、差”的生活環(huán)境.在很大程度上破壞了城市的形象,降低了城市的品位,成為城市現(xiàn)代化的一大障礙。因此。要建設(shè)現(xiàn)代化城市。提高城市的品位和競爭力。就必須從物質(zhì)形態(tài)、管理體制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)的迫切需要?！俺侵写濉比狈ε涮谆A(chǔ)設(shè)施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應(yīng)城市發(fā)展的要求。因此,改造“城中村”的物質(zhì)環(huán)境，加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，更新居民的思想觀念和提高其文明素質(zhì)，已成為維護(hù)社會治安和加強(qiáng)城市精神文明建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。4、“城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律,改造是城市發(fā)展的需要,不改,則會制約城市的發(fā)展。其主要作用表現(xiàn)在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群眾的居住質(zhì)量；第二,“城中村”改造有利于集約利用城市土地資源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉動經(jīng)濟(jì)增長；第五,“城中村”改造有利于推動社會進(jìn)步。我國已經(jīng)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會時期，人們生活水平穩(wěn)步提高，XX市“十二五”規(guī)劃突出了堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟(jì)升級、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)XX的發(fā)展目標(biāo)。為此建設(shè)時尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風(fēng)格最美為目標(biāo)，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標(biāo)水平，使XX成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司思想超前，對XX開發(fā)區(qū)XX村進(jìn)行城中村改造，開發(fā)“XX小區(qū)項(xiàng)目”，除部分回遷戶外，致力于為在XX工作的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。1.1.4總用地面積XX小區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃總占地58045㎡（87.0675畝）。1.1.5建設(shè)規(guī)模XX小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為144075.04㎡，其中地上總建筑面積137967.14㎡（地上建筑物中，住宅130919.14㎡，公共建筑7048㎡），地下儲藏室建筑面積6107.90㎡。XX小區(qū)分為南北兩個獨(dú)立組團(tuán)，北部組團(tuán)由1?！?＃共計(jì)五棟24層的高層住宅組成，南部組團(tuán)由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。XX小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，容積率2.37，綠化覆蓋率36.4%。1.1.6主要建設(shè)條件1、供水在XX道北側(cè)有DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從此干線引入。2、雨水、污水排放XX道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100mm的雨水管線和DN1800mm的污水管線，可以就進(jìn)排入。3、供電擬從XX道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室。4、供氣由XX道天然氣管道線引入。XX小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)設(shè)天然氣調(diào)壓網(wǎng)站。5、電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為1500門的程控交換機(jī)，擬由當(dāng)?shù)仉娦挪块T解決。1.1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)XX市XX住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表1-1所示。表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積㎡5804587.0675畝2建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡144075.043.1地上總建筑面積㎡1379住宅建筑面積㎡1309公建建筑面積㎡70483.2地下儲藏室建筑面積房㎡6107.904規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46083.2人/戶6容積率2.377建筑密度%19.08綠化率%36.49停車位輛1440戶10項(xiàng)目能源消耗10.1水m317875510.2電萬度1446.2210.3天然氣Nm338607410.5綜合能耗tce22產(chǎn)品方案根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結(jié)合目前對XX市場所做的調(diào)研分析，在堅(jiān)持走差異化的原則下，結(jié)合項(xiàng)目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項(xiàng)目整體定位，對本項(xiàng)目最終整體規(guī)劃如下1、總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團(tuán)式純居住社區(qū)。2、產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。3、戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。XX小區(qū)項(xiàng)目除部分回遷戶外，主要居住對象為在XX及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的XX本地市民家庭。4、技術(shù)設(shè)備條件⑴室外①外墻：采用高級外墻涂料。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計(jì)方案樣板間供客戶參考。⑶配套設(shè)備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。②電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。⑷智能化系統(tǒng)①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。②“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。1.1.9項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)計(jì)劃，從2011年10月起至2014年12月底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)周期為3年。1.1.10投資估算XX市XX住宅工程項(xiàng)目項(xiàng)目總投資36546萬元，其中土地費(fèi)用共計(jì)2559萬元（土地摘牌價(jià)為10369萬元，除去需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡的余額），建安工程費(fèi)共計(jì)25223萬元，工程其它費(fèi)用2413萬元，管理費(fèi)用1498萬元，營銷費(fèi)用2315萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用926萬元，不可預(yù)見費(fèi)1572萬元。1.1.11項(xiàng)目銷售收入與利潤估算項(xiàng)目銷售收入46298萬元，營業(yè)稅金及附加為2546萬元，預(yù)提土地增值稅為694萬元，利潤總額為6511萬元，所得稅為1628萬元，稅后利潤為6023萬元。1.2項(xiàng)目開發(fā)單位簡介本項(xiàng)目由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承辦。廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注冊，企業(yè)住址在廊坊市廣陽區(qū)新世紀(jì)步行街第五大街216號，企業(yè)經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)銷售，注冊資本3000萬元。1.3項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍1.3.1本報(bào)告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：1、國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。2、《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。3、河北省土地增值稅征收管理暫行辦法。4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算。1.3.2本報(bào)告的研究范圍項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、開發(fā)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目選址與自然條件、項(xiàng)目環(huán)境影響分析、投資估算、資金需求與資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)說明、結(jié)論和建議等。在此基礎(chǔ)上，考慮\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。1.4結(jié)論通過財(cái)務(wù)分析，安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡后，本項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為20.13%、所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1194萬元、投資回收期為3.44年，上述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在財(cái)務(wù)上是可行的。該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善XX市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章\"\\t\"_blank"項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。1.5問題與建議考慮到XX小區(qū)項(xiàng)目建成后，除回遷戶外，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，（其用戶多數(shù)為XX私營企業(yè)主和政府官員、外埠高收入人群）結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場及安保措施。另外，在住宅戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于XX經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會效益。

第二章宏觀環(huán)境與市場預(yù)測分析2.1房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長平均為1個百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1.77個百分點(diǎn)。2.1.1房市調(diào)控特點(diǎn)相比之下CPI與房價(jià)關(guān)系更密切，以此確定房價(jià)的合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。2010年政府對房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對比2009年，2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，發(fā)現(xiàn)房價(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房價(jià)同比變動處于二者之間，在CPI進(jìn)入下行通道時，房價(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時，房價(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時，房價(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時更推動房價(jià)上升。相比之下CPI與房價(jià)關(guān)系更密切，以此確定房價(jià)合理區(qū)間符合中國的歷史實(shí)際。房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房價(jià)過快上漲、使房價(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺房價(jià)控制措施，但關(guān)于房價(jià)合理區(qū)間尚未形成共識。對于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比和租售比通常作為衡量房價(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房價(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房價(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個指標(biāo)為主確定房價(jià)合理區(qū)間。下文將對房地產(chǎn)調(diào)控政策做詳細(xì)分析。2.1.2金融手段1、收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的先看貨幣手段，包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：通脹預(yù)期下房價(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對房價(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價(jià)上升，若房價(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。2、限購令臨時性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場反應(yīng)，審勢調(diào)整。在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%～20%，“限購令”將使全國房地產(chǎn)交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500億～4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。當(dāng)前對“限購令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場進(jìn)入觀望，交易量會應(yīng)聲而下，對后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時間，當(dāng)前臨時性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場反應(yīng)，審勢調(diào)整。2.1.3保障性住房與房產(chǎn)稅1、大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個百分點(diǎn)，拉動GDP增長1個百分點(diǎn)。保障性住房既可有效供給、平抑房價(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動經(jīng)濟(jì)，可謂一箭雙雕。如規(guī)劃如期完成，將對房地產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億-1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。房產(chǎn)稅是前段時間熱議的話題。中國指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國每年針對住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補(bǔ)給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房價(jià)，但會對房價(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機(jī)制，對于促進(jìn)商品房市場機(jī)制的形成必不可少。2、土地是平抑房市的權(quán)重力量如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。2010年，全國70個大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%。；全國土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場，形成了土地金融。據(jù)國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場交易。如這期間市場形勢發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時，房價(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房價(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場。2.22011年一季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測2.2.1政策影響分析2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011年度的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時對重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房價(jià)和穩(wěn)定市場的信心和決心。2月份，未出臺限購政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺了限購細(xì)則，限購力度有所加大。截止3月31號，全國657個城市中已有608個城市公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房價(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會對房價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房價(jià)快速上漲的趨勢得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購政策的落實(shí)，全國各重點(diǎn)城市房屋成交量將會繼續(xù)下降，房價(jià)將會在成交量下降3個月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢。2.2.2全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長34.1%，增幅同比下降1.0個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90㎡以下住房增速略有回落。1-3月，90㎡以下住房完成投資1802.4億元，同比增長25.4%，增速較上年同期下降15.3個百分點(diǎn)。分類型看，商品住宅完成投資6253.1億元，同比增長37.4%，增幅比上年同期上升4.4個百分點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資146億元，同比增長8.8%；辦公樓完成投資361.4億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資1058.2億元，同比分別增長19.1%、40.2%。2、房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，同比增長18.6%，增幅比上年同期下降42.8個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款3836.8億元，增長4.4%，利用外資144億元，增長45.2%，自籌資金7126.3億元，增長27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長18.7%，其中個人按揭貸款回落5.3%。與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升0.5個百分點(diǎn)。其他資金來源上升了0.1個百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個百分點(diǎn)，個人按揭貸款比重下降了2.7個百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款比重同比下降2.7個百分點(diǎn)。3、土地購置面積增速加快從購置土地面積看，1-3月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積8180.8萬㎡，同比增長32.7%，比上年同期上升2.7個百分點(diǎn)。全國土地購置費(fèi)用為1555.4億元，同比增長29.3%，與上年同期相比回落27.2個百分點(diǎn)。4、商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速同比大幅回落2010年1-3月，全國商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速同比大幅回落。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。從施工面積上看，1-3月全國房屋施工面積為32.7億㎡，同比增長35.2%，增幅比上年同期下降0.3個百分點(diǎn)；其中，住宅施工25.2億㎡，增長34.4%，比上年同期下降1.1個百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積3.98億㎡，增長23.4%，增幅同比回落37.4個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積3.1億㎡，增長19.6%，同比回落43.1個百分點(diǎn)。從竣工面積上看，1-3月全國商品房竣工面積1.3億㎡，同比增長15.4%，增幅同比上升3.4個百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積1.02億㎡，同比增長14.8%，比上年同期上升5個百分點(diǎn)。5、房屋銷售增速較為平穩(wěn)2011年1-3月，全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)1.76億㎡，同比增長14.9%，與上年同期相比回落21個百分點(diǎn)，與上月相比加快1.1個百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)1.58億㎡，同比增長14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長15.6%，商業(yè)營業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長14.1%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，同比增長27.3%，與上月相比下降0.1個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長25.9%。從各季商品房銷售面積上看（季度值），一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長。6、房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多2011年3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個數(shù)有16個，比2月份增加了12個；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。2.2.32011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測通過對1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2011年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的升級會對市場交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來市場實(shí)際走勢可能要比模型預(yù)測的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個別指標(biāo)尤其是銷售面積會出現(xiàn)負(fù)增長。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長21.1%，增幅回落12.1個百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長24.9%，回落7.9個百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策和房地產(chǎn)市場銷售形勢變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)84554億元，增長16.6%，增速較2010年回落8.8個百分點(diǎn)。2011年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況單位：億元、萬㎡、%3、房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落預(yù)計(jì)2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億㎡，同比增長16.2%；商品住宅施工面積為35.9億㎡，增長14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個百分點(diǎn)。在竣工面積上，預(yù)計(jì)2011年全年商品房竣工面積達(dá)76740萬㎡，同比增長0.7%；商品住宅竣工63043萬㎡，同比增長3.0%。與2010年相比，竣工面積增速有所回落，商品房竣工面積回落7.5年百分點(diǎn)，商品住宅竣工面積回落3.1個百分點(diǎn)。4、商品房銷售壓力增大2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售會出現(xiàn)回落。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年，全國商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積11.08億㎡，增長6.2%；其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積10.58億㎡，增長13.7%。2.2.42011年河北省房地產(chǎn)情況據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，規(guī)模擴(kuò)大，全省商品房銷售面積1671.7萬㎡，比上年同期增長43.5%，商品房銷售形勢較好。前5個月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成987.3億元，比上年同期增長59.6%，增速同比提高0.7個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資729.1億元，增長50.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成144.2億元，增長95.8%。1-5月，新開工面積4225.3萬㎡，增長19.2%。商品住宅銷售面積1521.8萬㎡，增長38.9%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積99萬㎡，增長1.4倍。商品房銷售額643.7億元，增長62.2%，其中住宅銷售額569.9億元，增長57.5%；現(xiàn)房銷售額增長55.9%，期房銷售額增長63.5%。由于當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大，各地限購政策陸續(xù)出臺，這些措施均會對商品房銷售產(chǎn)生一定的抑制作用，預(yù)期商品房實(shí)際銷售情況要比預(yù)測的數(shù)值更低。2.3XX市房地產(chǎn)市場2.3.1綜述從2003年以來，XX市房地產(chǎn)市場需求旺盛，價(jià)格一路攀升。XX市新建房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售率基本在95%以上，市場年漲幅超過30%，有的樓盤與開盤時售價(jià)相比，其漲幅甚至超過一半。目前XX市上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有十余個，其中名氣較大的有榮盛地產(chǎn)、華夏地產(chǎn)、興勝地產(chǎn)等，目前XX市住宅市場以多層和小高層板樓為主，但高板也逐漸為人們所接受，譬如山水花園與宏瑞御景高板樓盤很受市場歡迎。高檔樓盤均價(jià)由2007年初的每平方米2150元左右，2008年上漲到每平方米2500-2700元以上，2009年上漲到3300-3700元每平方米，有個別樓盤最高價(jià)達(dá)到4500左右（XX山水花園），但隨著城中村改造、XX三年大變樣及XX高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)的開發(fā)，將促使未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)激增的局面，市場競爭將異常激烈。與此同時，XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)也將在未來同時釋放大量的產(chǎn)品面市，XX市樓市將在未來一兩年內(nèi)競爭異常激烈。當(dāng)然，中央推動城鎮(zhèn)化建設(shè)及放寬中小城市戶籍限制及城中村改造將吸引一部分農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)安家等，這就為XX房地產(chǎn)發(fā)展提供了一定的人口支持。2.3.2環(huán)境競爭容量分析1、主要樓盤表2-1XX在建主要樓盤規(guī)模項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬㎡）20221020.710.65建筑面積（萬㎡）403333242.717.04整體銷售率%801、2期銷售98%1、2期銷售98%1期銷售90%1、2期銷售完畢區(qū)域內(nèi)總體建筑面積約為180萬㎡；現(xiàn)存量約為95萬㎡（預(yù)估）。2、銷售價(jià)格表2-2銷售價(jià)格對比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬㎡）20221020.710.65價(jià)格區(qū)間2400～30003300-42003390-45002300-30003100-3400均價(jià)30003600370026003050區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在3000—3600元/㎡左右。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的價(jià)格銷售區(qū)間為2400-4500元/㎡左右之間，價(jià)格差距較大。3、容積率與綠化率對比表2-3容積率與綠化率對比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)痴嫉孛娣e（萬㎡）20221020.710.65容積率41.6綠化率%35.2035363040區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率主要集中在1.6-3.1之間。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的綠化率主要集中在30%-40%之間。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相對容積率低，綠化率較高，舒適性較佳。4、容積率對比表2-4戶型對比項(xiàng)目名稱水岸商城宏瑞御景山水花園溫泉提香小鎮(zhèn)金域?yàn)匙蟀吨髁粜投?、三室三室二室、三室二室、三室二室、三室二室、三室面積區(qū)間㎡80-200105-20070-22088-14090-140120-300區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主力戶型為兩居室，面積為80－105㎡，其次為三居室，面積為120－150㎡左右。2.3.3典型個案1、山水花園⑴基本情況開發(fā)商：中集嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目位置：位于XX市開發(fā)區(qū)XX道北側(cè)。使用年限：70年。物業(yè)費(fèi)用：0.95元/㎡·月。建筑面積：30萬㎡。商業(yè)面積：4萬㎡。綠化率：35%。均價(jià)：3390-4500元/㎡。物業(yè)類型：高層小高層。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。銷售情況：1、2期銷售98%。主力戶型：2室、3室。戶型區(qū)間：90－222.52㎡左右。⑵項(xiàng)目分析項(xiàng)目主要以高層、小高層為主，項(xiàng)目對面是XX市人民政府。優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利，配套齊全：項(xiàng)目位于市政府以北，一中以南，項(xiàng)目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全，三處公園圍合，景觀環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目建筑精良，質(zhì)量安全保證劣勢：價(jià)位較高，產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高。地理位置決定了小區(qū)南側(cè)道路的建設(shè)與開發(fā)對于整個小區(qū)銷售的影響2、宏瑞御景⑴項(xiàng)目概況投資商：北京中天宏瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項(xiàng)目位置：位于XX市開發(fā)區(qū)XX道。使用年限：70年。建筑面積：20萬㎡。物業(yè)費(fèi)用：0.8元/㎡·月容積率：2.1。綠化率：35%。中心花園：1.2萬㎡。銷售價(jià)格：3300-4200元/㎡。物業(yè)類型：高層小高層、洋房。主要客群：當(dāng)?shù)氐娜巳海ㄕ賳T、公務(wù)員）。主力戶型：洋房戶型160㎡左右的3室。⑵項(xiàng)目分析優(yōu)勢：地處核心區(qū)域，交通便利。配套齊全：項(xiàng)目位于市政府以北，一中以南，項(xiàng)目周邊學(xué)校、餐飲、娛樂、購物等配套設(shè)施齊全。產(chǎn)品形象較佳，市場口碑良好。劣勢：產(chǎn)品為塔板型結(jié)構(gòu)，并且成品為厚板（14米），價(jià)位較高。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)很低使未來的服務(wù)質(zhì)量的提高受到影響。產(chǎn)品的性價(jià)比低，相對價(jià)格相對較貴。

第三章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析3.1項(xiàng)目選址3.1.1選址基本條件眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行，有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)：1、符合XX市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。3.1.2項(xiàng)目選址XX小區(qū)項(xiàng)目位于XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)XX村，東鄰XX國道，西臨XX路，處于XX西道以南，XX西道以北，規(guī)劃總占地58045㎡（87.0675畝）。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)匍_發(fā)區(qū)城中村改造項(xiàng)目，從政府規(guī)劃方面可以看出，城中村改造優(yōu)惠政策將使該區(qū)域的面貌發(fā)生翻天覆地的變化，未來區(qū)域內(nèi)配套，交通，市政，景觀，商業(yè)等將更為完善，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提高，這為項(xiàng)目品質(zhì)奠定區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)。3.2XX市投資環(huán)境分析3.2.1地理位置XX市地處東經(jīng)116°15′-116°55′，北緯38°59′-39°13′，東鄰天津市西青區(qū)、武清區(qū)，西接保定市雄縣，南鄰文安縣，北與固安、永清及廊坊市安次區(qū)接壤。XX位于北京、天津、保定三大城市“金三角”中心，北距首都北京90公里，東距天津74公里，西距保定90公里。3.2.2自然條件地形地貌XX市位于冀中平原北部，境內(nèi)地勢平緩，自西北向東南傾斜，呈西高東低之勢，地面高程山海拔11.1米緩降到2.1米(黃海高程)，自然坡降為千分之一，比西北鄰縣低洼，客水多匯于此。全市地貌按地勢和土壤母質(zhì)成因不同，可分為西北部高上區(qū)、東北部風(fēng)沙區(qū)、中部河間洼區(qū)、溢流洼溢洪區(qū)和東淀滯洪區(qū)五個類區(qū)。2、氣候XX市氣候比較溫和，四季分明，光照充足，屬暖溫帶大陸性氣候。春冬多東北風(fēng)少雨雪，夏季多東南風(fēng)多雨，多年平均降水量507毫米，最大降雨量為921毫米，最小降水量為280毫米;平均氣溫12。2℃，平均無霜期176天，全年日照時數(shù)為2493小時，平均日照率為57%。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北——西南風(fēng)，多年平均風(fēng)速3.0米／秒。最大凍土深度67厘米。3.2.3資源狀況1、水文地質(zhì)XX地處海河水系下游，歷史上處于東淀(三角淀)、西淀(白洋淀)之間，上接西淀，下連海河，素稱九河下稍。境內(nèi)港汊交錯，淀泊相連。境內(nèi)現(xiàn)舊河多廢，已構(gòu)成新的水系，有大清河、中亭河、牤牛河、新河等四條季節(jié)性河流，以及大型排灌渠50條，全長275公里。橫貫全境東西的中亭堤與大清河之間為溢洪區(qū)，西段稱溢流洼，東段為東淀。地下水分為全淡、淺淡、咸水三個水質(zhì)區(qū)。2、土壤植被XX境內(nèi)土壤為沖積母質(zhì)，土層深厚，大部分屬于潮土類型，共有56個土種，對發(fā)展多種經(jīng)營極為有利。3、礦藏XX平疇百里，物阜民豐。素有“東部搖錢樹、西部聚寶盆”之美譽(yù)。西部盛產(chǎn)小麥、玉米、西瓜和蔬菜；東部是蘋果、鴨梨、桃、杏等鮮果主產(chǎn)區(qū)。XX境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的石油、天然氣和地?zé)岬荣Y源。石油年開采量12萬噸，天然氣年開采量1.5億m3，主要分布在南孟油區(qū)、岔河集油區(qū)、王莊子油氣區(qū)(蘇橋油區(qū))、信安楊各莊油氣區(qū)。市區(qū)生活用氣主要由蘇橋氣區(qū)供應(yīng)。熱水田面積達(dá)500㎡公里，熱水儲量達(dá)220億m3。天然氣和地?zé)豳Y源的利用開發(fā)前景十分廣闊。3.2.4區(qū)位條件XX市對外交通便利。京九鐵路南北縱貫市域西部，在京九鐵路線上，XX站是京南第一大站，是北京的南大門；津霸鐵路與京九鐵路在XX市區(qū)北部交匯并通往天津。橫穿市域東西的津保高速公路、112國道(津保公路)，縱貫市域南北的益津北路都是我國廣大地區(qū)與京津聯(lián)系的重要交通干線。省道廊霸公路、廊泊線分別是溝通XX市區(qū)和勝芳的高等級公路。縣道霸楊公路、永信公路、碼楊公路、采留公路等道路，構(gòu)筑了XX四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系，拉近了XX與京津廊保四大城市的時空距離，使其區(qū)位優(yōu)勢更加突出，經(jīng)濟(jì)地位、戰(zhàn)略地位不斷提高，XX已初步成為環(huán)京津經(jīng)濟(jì)帶上新興的交通樞紐型城市。3.2.5XX“十二五”布局XX市“十二五”規(guī)劃突出了堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為主題，圍繞以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高效都市農(nóng)業(yè)雙翼驅(qū)動的“一體兩翼”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)定位和國際化生活品質(zhì)之城的城市定位，著力抓好城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、品牌文化支撐、民營經(jīng)濟(jì)升級、園區(qū)集群擴(kuò)張四項(xiàng)重點(diǎn)工程，爭創(chuàng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建設(shè)文化名城，打造品質(zhì)XX的發(fā)展目標(biāo)?！耙惑w兩翼”產(chǎn)業(yè)體系是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐?！耙惑w”就是以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、電子信息、先進(jìn)制造、生物醫(yī)藥和新能源等產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)規(guī)模和核心競爭力。“兩翼”就是以休閑業(yè)、會展業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和面向京津市場、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的高效都市農(nóng)業(yè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、溫泉休閑、康體養(yǎng)生、文化博覽、鄉(xiāng)村旅游、商務(wù)會展、金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)。高效都市農(nóng)業(yè)就是面向京津兩大消費(fèi)市場，開發(fā)具有濃郁鄉(xiāng)村特色的旅游產(chǎn)品，建設(shè)一批休閑度假型、觀光旅游型、精品高效型和特色種養(yǎng)型的高度集約化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目。在突出文化引領(lǐng)，傾力打造主題城市，建設(shè)更具內(nèi)涵的新XX方面。提出要繼續(xù)完善公共文化服務(wù)體系建設(shè)，突出重點(diǎn)、打造亮點(diǎn)、營造熱點(diǎn)，全力建設(shè)文化創(chuàng)意之城、名人匯聚之城、時尚消費(fèi)之城、商務(wù)休閑之城。彰顯城市文化特色。建設(shè)文化創(chuàng)意之城，著力發(fā)展工藝美術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、傳媒影視、演藝娛樂等產(chǎn)業(yè)，建設(shè)20個以上民間博物館，吸引京津冀收藏家藏品匯聚XX。建設(shè)名人匯聚之城，高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆打造體育冠軍園、文學(xué)創(chuàng)作園、書畫家創(chuàng)作園等文化交流平臺，吸引京津冀乃至全國藝術(shù)界、科技界、新聞界的名仕大家匯聚XX。建設(shè)時尚消費(fèi)之城，打造集觀光旅游、文化博覽、運(yùn)動休閑、體育健身、康體養(yǎng)生、金融服務(wù)等為一體的高檔次文化休閑消費(fèi)城市，最大限度地吸引京津高端消費(fèi)。建設(shè)商務(wù)休閑之城，以生活品質(zhì)最高、建筑風(fēng)格最美為目標(biāo)，提升“凈、綠、亮、美、韻”等必備指標(biāo)水平，使XX成為自然和諧、安全舒適、溫馨高雅的商旅城市。

3.3開發(fā)地址的獲取與開發(fā)3.3.1土地使用權(quán)獲取該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：1、申請選址向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。2、制訂方案由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。3、申請批準(zhǔn)向XX市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。4、發(fā)布用地通告由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。5、簽定補(bǔ)償、安置合同由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。6、發(fā)證由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。3.3.2地塊開發(fā)成本對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項(xiàng)目的總投資估算表)。3.4建設(shè)條件項(xiàng)目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：3.4.1供水在XX道北側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入，在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，有地?zé)釡厝晒┒救∨腿粘Ｏ丛〉葴厝盟?.4.2雨，污水排放XX道大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入XX路城市管網(wǎng)。3.4.3供電擬從XX道開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。3.4.4供氣從XX道引入了天然氣高壓線，規(guī)劃建設(shè)天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由廊坊市力通偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。3.4.5電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為1500門的程控交換機(jī)，擬由XX市聯(lián)通解決。

第四章項(xiàng)目建設(shè)方案4.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)思想在方案設(shè)計(jì)中，要在建筑總量及建筑質(zhì)量的均好性中取平衡。同時充分考慮商業(yè)建筑的布局。保證商業(yè)建筑的完整性及可變性并形成復(fù)合空間有利于銷售。另外通過對住宅房型的推敲完善節(jié)能、新技術(shù)的運(yùn)用，降低建安成本，并在設(shè)計(jì)中充分利用地形的特點(diǎn)把原有的不利因素轉(zhuǎn)化成可利用的條件。高度關(guān)注文化，在建筑風(fēng)格上的具有持久的地緣特色，現(xiàn)今一些城市的特色正在消失，地域特征在弱化，建筑的文化素質(zhì)停留在較低的層次上，文化與建筑慢慢脫離。在XX具有文化底蘊(yùn)的地區(qū)保留傳統(tǒng)的人文，突出地方特色，采用現(xiàn)代的技術(shù)，創(chuàng)造出既是“經(jīng)典的”又是“現(xiàn)代的”住宅建筑，運(yùn)用成熟的建筑形式突出高貴品質(zhì)。4.1.1設(shè)計(jì)構(gòu)思經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境。高品質(zhì)的象征，具有傳統(tǒng)印記的，是人們理想的經(jīng)典住宅。精心設(shè)計(jì)宅前午后的綠化，營造安靜舒適的環(huán)境，形成良好的住區(qū)小氣候，經(jīng)典的充滿細(xì)節(jié)的立面營造不同凡響的品質(zhì)感。4.1.2小區(qū)設(shè)計(jì)理念營造美麗舒適的生活環(huán)境，打造居住小區(qū)精品。1、注重建筑和綠化景觀的精心布局，使小區(qū)住宅盡可能不同程度的親近自然合理進(jìn)行規(guī)劃。利用地塊內(nèi)現(xiàn)有的大量植被，同時借以系統(tǒng)化的人文生態(tài)景觀設(shè)計(jì)構(gòu)建富有特色、內(nèi)外交融的人居生態(tài)環(huán)境，營造綠色社區(qū)。突出外部空間、道路系統(tǒng)與環(huán)境的整體設(shè)計(jì)及安排。2、堅(jiān)持以人為本的原則，注重鄰里間人際交往和感情溝通的場所設(shè)計(jì)，滿足居民交往的需要；從人的心理和審美要求出發(fā)營造居住環(huán)境，并兼顧內(nèi)外部環(huán)境的均好性，為居民提供一個放松心情、恢復(fù)體力、舒適健康的環(huán)境。3、全方面、多角度地創(chuàng)造住區(qū)獨(dú)特的人文氛圍，將室內(nèi)空間、室外社區(qū)環(huán)境空間、視覺與聽覺所及的空間融合在一起，使其具有思想內(nèi)容和反映文化意識，使住戶獲得最大的精神享受；強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的文化功能，更多的體現(xiàn)成熟社區(qū)的高尚居住文化。4.1.3園林景觀設(shè)計(jì)理念XX小區(qū)是分享經(jīng)典的成熟美好社區(qū)，風(fēng)格為燕趙現(xiàn)代風(fēng)格。功能上強(qiáng)調(diào)社區(qū)功能與生活需求，渲染和諧生態(tài)的生活方式，營造建筑、景觀、人居和諧生存的融合。通過層次分明的空間序列組合貫通，使居住者真正享受到輕松，休閑的生活。4.2工程概況4.2.1建設(shè)地點(diǎn)該項(xiàng)目位于XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)XX村，東鄰XX國道，西臨XX路，處于XX西道以南，XX西道以北。4.2.2總用地面積項(xiàng)目總占地58045㎡（87.0675畝）。4.2.3建設(shè)規(guī)模XX小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑規(guī)模為144075.04㎡，其中地上總建筑面積137967.14㎡（地上建筑物中，住宅130919.14㎡，公共建筑7048㎡），地下儲藏室建筑面積6107.90㎡。主要建筑設(shè)計(jì)如表4-1所示。表4-1主要建筑物設(shè)計(jì)序號樓號結(jié)構(gòu)尺寸戶型代號戶型面積戶型結(jié)構(gòu)單元數(shù)層數(shù)電梯戶數(shù)居住人口單體總建筑面積總建筑面積備注11＃、2＃50.4×12.9D299.98三室兩廳兩衛(wèi)324328892214397.8428795.6823＃～5＃60.2×15B3111.2三室兩廳兩衛(wèi)0.524457618431953658608B488.8兩室兩廳一衛(wèi)2B5-97.22三室兩廳一衛(wèi)1B6111.6三室兩廳兩衛(wèi)0.536＃60.2×15B3111.2三室兩廳兩衛(wèi)0.518414446114847.3614847.36B488.8兩室兩廳一衛(wèi)2B5-97.22三室兩廳一衛(wèi)1B6111.6三室兩廳兩衛(wèi)0.547＃73.8×15B180兩室兩廳一衛(wèi)41862166911738817388一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)458＃49.2×15B180兩室兩廳一衛(wèi)21841444611159211592一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)269＃24.6×15B180兩室兩廳一衛(wèi)11827223057965796一梯四戶B281兩室兩廳一衛(wèi)1合計(jì)253414404608137027.04XX小區(qū)總居住戶數(shù)1440戶（需要安置回遷戶數(shù)為256戶，需要安置面積40196㎡），規(guī)劃總居住人口4608人，容積率2.37，綠化覆蓋率36.4%。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如表4-2所示。表4-2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積㎡5804587.0675畝2建筑物占地面積㎡110293總建筑面積㎡144075.043.1地上總建筑面積㎡1379住宅建筑面積㎡1309公建建筑面積㎡70483.2地下儲藏室建筑面積房㎡6107.904規(guī)劃戶數(shù)戶1440戶5規(guī)劃居住人數(shù)人46083.2人/戶6容積率2.377建筑密度%19.08綠化率%36.49停車位輛14404.2.4建筑布置XX小區(qū)分為南北兩個獨(dú)立組團(tuán)，北部組團(tuán)由1＃～5＃共計(jì)五棟24層的高層住宅組成，南部組團(tuán)由6?！?＃四棟18層高層住宅組成。4.2.5產(chǎn)品方案根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、規(guī)劃條件、市場競爭格局和市場需求狀況，結(jié)合目前對XX市場所做的調(diào)研分析，在堅(jiān)持走差異化的原則下，結(jié)合項(xiàng)目自身用地規(guī)劃情況及上述所提到的項(xiàng)目整體定位，對本項(xiàng)目最終整體規(guī)劃如下：1、總體規(guī)劃思路經(jīng)典城市住房，精致空間環(huán)境，組團(tuán)式純居住社區(qū)。2、產(chǎn)品定位明快、豐富、簡潔、自由的，純居住中高檔精品物業(yè)。3、戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以高層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。XX小區(qū)項(xiàng)目除部分回遷戶外，主要居住對象為在XX及周邊地區(qū)工作的離退休人員、中高檔白領(lǐng)階層、企業(yè)高層管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的XX本地市民家庭。4、技術(shù)設(shè)備條件⑴室外①外墻：采用高級外墻涂料。②屋面：現(xiàn)澆平屋面或坡屋面。⑵室內(nèi)設(shè)計(jì)理念：本案是以毛坯房形式供應(yīng)客戶，可提供若干設(shè)計(jì)方案樣板間供客戶參考。⑶配套設(shè)備①電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。②電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。③天然氣：天然氣管道安裝到廚房。④給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表，給水分為生活用水、溫泉水兩套系統(tǒng)。⑤排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。⑷智能化系統(tǒng)①安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。②“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。5、道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把二個組團(tuán)串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。6、小區(qū)建筑小品⑴入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。⑵指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。⑶庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。⑷座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既美化又方便使用。⑸欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。⑹宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，以便觀看。⑺垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。⑻廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。

第五章工程建設(shè)方案5.1建筑方案5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、主要設(shè)計(jì)依據(jù)中已列舉的有關(guān)規(guī)范。2、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006。3、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001。4、《屋面工程技術(shù)規(guī)范》GB50345-2004。5、《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/50353-2005。6、《民用建筑工程建筑初步設(shè)計(jì)深度圖樣》05J802。7、與本工程有關(guān)的其它國家和地方現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。5.1.2平面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)應(yīng)注重功能的實(shí)用性和面積的緊湊性，結(jié)合保障性住房的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)方案在限定面積范圍內(nèi)，平面布置力求緊湊合理，不浪費(fèi)面積，對每個功能空間的尺度經(jīng)過精心布局，使人的活動和家具布置相適宜，并且在相同面積情況下盡可能多分隔出可用的功能空間。從充分利用土地的角度出發(fā)，形成南北兩個大小不一的景觀中庭，上百米尺度大中庭景觀空間，有利于日照的解決，并給中心綠化營造留有巨大發(fā)揮余地。小中庭，尺度適宜，綠化豐富，最大程度地給小區(qū)居民提供了更大的景觀空間和休閑場所。本項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注建筑節(jié)能技術(shù)，如通風(fēng)、采光的設(shè)計(jì)，建筑墻體保溫、太陽能的有效利用等。5.1.3豎向交通設(shè)計(jì)小區(qū)在臨街兩面均設(shè)有車行出入口及人行出入口。各樓棟樓梯設(shè)置位置及形式詳見建筑專業(yè)各層平面圖及剖面圖。5.1.4立面設(shè)計(jì)建筑造型根據(jù)總體布置、建筑規(guī)模、平面形式、使用功能、采用河北民居建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式，整體效果上滿足不同方向視覺均較豐富、完整的要求，同城市環(huán)境具有良好的視覺關(guān)系，與周邊建筑體量共同組成統(tǒng)一和諧的城市空中輪廓線。立面以灰色，白色為主，局部棕黃色外墻面磚的使用，使建筑顏色立即生動起來。5.1.5剖面設(shè)計(jì)剖面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮。具體為：公建層高為3.90-4.40m，住宅各層層高均為2.90m。室內(nèi)外高差不低于0.15m；樓梯每個梯段的踏步數(shù)不超過18級，也不少于3級；樓梯平臺上部及下部過道處的凈高，不小于2m，梯段凈高不小于2.2m。5.1.6建筑物無障礙設(shè)計(jì)應(yīng)建設(shè)方要求，本項(xiàng)目不設(shè)計(jì)無障礙住宅。5.1.7建筑安全1、面積大于1.5㎡的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5㎡的有框門玻璃均應(yīng)采用安全玻璃（鋼化玻璃或夾層玻璃）。無框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113-2009表5.1.2-1選用。2、外墻飾面磚工程施工執(zhí)行《外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程》JGJ126-2000的有關(guān)技術(shù)要求。當(dāng)基層的抗拉強(qiáng)度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度時，必須進(jìn)行加固處理，加固后應(yīng)對樣板進(jìn)行強(qiáng)度檢測。找平層材料的抗拉強(qiáng)度不應(yīng)低于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強(qiáng)度。3、安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護(hù)措施。保護(hù)措施應(yīng)視易發(fā)生碰撞的建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示（在視線高度設(shè)醒目標(biāo)志）或防碰撞設(shè)施（設(shè)置護(hù)欄）等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護(hù)欄。4、樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應(yīng)小于900。靠梯井一側(cè)水平長度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計(jì)算為1050。5、陽臺、外廊、室內(nèi)回廊、內(nèi)天井、不上人屋面及室外樓梯等臨空處欄桿（板）下部離地0.10m高度不應(yīng)留空。臨空高度在六層及以下時,欄桿高度不應(yīng)低于1.05m。如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計(jì)算。6、低窗臺（窗臺凈高度低于0.8m或住宅窗臺低于0.9m時）的防護(hù)措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于0.45m時，護(hù)欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺面起算；窗臺高度高于0.45m時，護(hù)欄或固定扇的高度可自地面起算（但護(hù)欄下部0.45m高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位。如有可踏部位應(yīng)從可踏部位起算）。5.1.8門窗工程設(shè)備用房為甲級防火門，管井門為丙級防火門，入戶門為鋼制防盜木門（定制），內(nèi)門為實(shí)木門，外窗均為白色單框塑鋼窗。建筑外門窗的水密性等級：不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》GB/T7108-2002規(guī)定的2級。玻璃幕墻氣密性不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑幕墻物理性能分級》GB/T15225規(guī)定的3級，保溫性能見節(jié)能設(shè)計(jì)。5.2建筑結(jié)構(gòu)5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001。2、《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2004。3、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）。4、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001。5、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001（2008年版）。6、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50005-2002。7、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002。8、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-2001。9、《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》GB50330-2002。10、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）2002年版。5.2.2設(shè)計(jì)要求1、根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001，本工程的建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級。2、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年。3、根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011－2001）（2008年版）附錄A（我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組）：XX地區(qū)抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計(jì)地震分組第三組，地震特征周期0.45秒。4、根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223－2008），本工程為丙類建筑。5、根據(jù)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007－2002，本工程的地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙級。6、本地區(qū)基本風(fēng)壓為0.30KN/㎡；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為：0.30KN/㎡。地面粗糙度類別：B類。7、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值見表5-1。

表5-1建筑荷載表序號荷載類別標(biāo)準(zhǔn)值(KN/㎡)備注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04衛(wèi)生間2.05樓梯3.56陽臺2.57其它未列項(xiàng)目見現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)的荷載5.2.3工程地質(zhì)及水文地質(zhì)場地尚未進(jìn)行工程地質(zhì)勘察，參照附近類似工程地質(zhì)資料：場地地形緩坡起伏，高差不大，交通便利，無影響場地穩(wěn)定性及建筑安全的不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。場地地下水地下水位5～10米，年變化幅度約1.0米，地下水對砼結(jié)構(gòu)不具腐蝕性。1、無不良地質(zhì)情況，場地適宜該項(xiàng)目建設(shè)。地場類別：II類。2、該場地穩(wěn)定，地下水水位低于地下室標(biāo)高，水文地質(zhì)條件簡單，無不良地質(zhì)情況。3、本工程采用天然地基方案，結(jié)合本工程的特點(diǎn)，地下車庫采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)，高層住宅基底為卵石地基無軟弱下臥層時采用筏板基礎(chǔ)。持力層為圓礫層，承載力特征值為200Kpa。5.2.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑均采用現(xiàn)澆鋼筋砼剪力墻結(jié)構(gòu)，利用樓、電梯間鋼筋砼剪力墻作為主要抗側(cè)力構(gòu)件，形成整體性能好、抗震能力強(qiáng)、施工簡便且較為經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，剪力墻的抗震等級為二級。本項(xiàng)目地下室無上部結(jié)構(gòu)部分，采用框架結(jié)構(gòu)。地下室有上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級為二級，地下室無上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級為三級。建筑基礎(chǔ)可選擇條形基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)，可根據(jù)下一步地質(zhì)勘探資料進(jìn)一步明確基礎(chǔ)選型。5.2.5主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料1、柱、剪力墻砼等級（層，砼等級）見表5-2。表5-2混凝土強(qiáng)度等級表序號構(gòu)件名稱及范圍混凝土強(qiáng)度等級混凝土抗?jié)B等級1基礎(chǔ)底板墊層C152框架柱C353抗震墻C354梁板C35（2.55米以下）5梁板C30（2.55米以上）2、圈梁、構(gòu)造柱為C20，屋面構(gòu)造柱、壓頂梁為C25。3、砌體材料(燒結(jié)頁巖實(shí)心磚)及強(qiáng)度等級見表5-3。表5-3砌體材料強(qiáng)度等級表序號范圍磚等級混合砂漿等級16.000以上墻體MU10M52地坪～6.000MU15M103地坪標(biāo)高以下墻體MU15M10(水泥砂漿)4、鋼材（鋼筋、型鋼）及焊接材料的選型：鋼筋：直徑≤10為冷軋帶肋鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《冷軋帶肋鋼筋混凝土構(gòu)件技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定。直徑≥12mm時為HRB335級(或HRB400級)鋼筋，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《鋼筋混凝土用熱軋帶肋鋼筋》(GBl499)的規(guī)定。焊條：HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列；HRB335鋼筋焊接：E50系列；HRB400鋼筋焊接：E55系列。5.2.6環(huán)境邊坡及深開挖設(shè)計(jì)采用放坡處理。5.3給排水工程5.3.1給排水設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范。⑵《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003。⑶《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005。⑷《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50013-2006。⑸《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50014-2006。⑹《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-2002。⑺建設(shè)單位提出的設(shè)計(jì)要求和本工程周圍的市政管道資料資料。2、設(shè)計(jì)范圍⑴本工程室內(nèi)給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。⑵本工程紅線以內(nèi)室外給水排水和消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。3、給排水現(xiàn)狀本工程附件規(guī)劃道路已基本形成，給排水管網(wǎng)系統(tǒng)已至項(xiàng)目區(qū)。本工程可就近搭接。5.3.2給水系統(tǒng)1、水源小區(qū)設(shè)地下兩個大水池保證小區(qū)生活和消防用水，由市政分別引來二條DN100給水管。此外，專設(shè)溫泉水供應(yīng)居民洗浴等。2、小區(qū)泵房采用變頻供水系統(tǒng),統(tǒng)一供水至每棟單體,采用下行上給式供水至各戶。3、每戶設(shè)水表計(jì)量用水，水表采用智能水表，水表安裝于戶外公共水表間。4、每戶設(shè)熱水器進(jìn)水口。5、給水系統(tǒng)采用最新材料PP-R給水管供水。6、生活用水計(jì)算本規(guī)劃設(shè)計(jì)人口為4608人,根據(jù)建筑內(nèi)部規(guī)劃有給水衛(wèi)生設(shè)備和淋浴設(shè)備的要求,最高日用水量標(biāo)準(zhǔn)定為120L/日·人，供水普及率按100%考慮，具體指標(biāo)和計(jì)算如表5-4所示。表5-4用水量測算表序號用水項(xiàng)目單位規(guī)模用水定額時間（h）最高日用水（m3/d）平均（m3/h）最大（m3/h）時變化系數(shù)1住戶人數(shù)人460812024552.9623.0457.602.52綠化用水㎡215001.5632.255.388.061.53澆灑道路㎡120002624.004.006.001.54公建用水㎡70482814.101.762.641.55合計(jì)623.3134.1874.316未預(yù)見用水%1062.333.427.437總計(jì)685.6437.5981.74本項(xiàng)目最高日生活用水量為686.54m3/d，最大時用水量為81.74m3/h。年消耗水量=686.54m3/d×365d÷1.4=178755m3。5.3.3排水系統(tǒng)1、排水量⑴污水量：本工程污水量按生活給水量的90%計(jì)算，則最高日污水量617.87m3,最大時污水量約73.57m3。⑵雨水量：雨水采用廊坊市暴雨強(qiáng)度公式：q=【16.956＋13.017LgT】/（t+14.085）0.785式中設(shè)計(jì)參數(shù)：t=t1+mt2，重現(xiàn)期P=1.5年，徑流系數(shù)Φ=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水時間t1=10分鐘，m=2，t2－管渠內(nèi)雨水流行時間（分鐘）。2、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)⑴小區(qū)排水系統(tǒng)分為污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)。⑵小區(qū)污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)分別連接城市污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)排放。⑶每幢單體排水采用分流制糞便污水經(jīng)三級化糞池，再排入污水管網(wǎng)，生活污水直接排入污水管網(wǎng)。⑷雨水經(jīng)組織排至雨水管網(wǎng)。⑸小區(qū)沿道路布設(shè)雨水口，排放地面雨水。⑹建筑物里排水系統(tǒng)采用UPVC塑料管，小區(qū)排水系統(tǒng)采用混凝土預(yù)制管。⑺所有衛(wèi)生潔具采用指定之節(jié)水產(chǎn)品。⑻所有消防電梯井底設(shè)集水坑，由污水泵排放污水。3、管道規(guī)劃⑴雨水管道規(guī)劃：雨水的及時排除是保證生產(chǎn)和生活的必要措施，因此在設(shè)計(jì)中應(yīng)妥善解決，雨水井的特點(diǎn)是：流量大，歷時短，因此設(shè)計(jì)雨水管道時，既要經(jīng)濟(jì)又要合理的推算暴雨徑流量，作為雨水管道設(shè)計(jì)的依據(jù)。依據(jù)道路的豎向規(guī)劃圖鋪設(shè)管網(wǎng)，雨水就近排入旁邊河區(qū)，材料選用混凝土管，最小覆土深度大于當(dāng)?shù)貎鐾翆由疃?0cm，雨水口每隔25米設(shè)置一個。水泥管的最小規(guī)格是300mm管徑，所以計(jì)算中小于300mm管徑的都按300mm管徑敷設(shè)。⑵污水管規(guī)劃：在整個排水區(qū)域，以最短和埋深較小的方式把污水排入城市污水管中。規(guī)劃中采用分區(qū)排污的方式進(jìn)行布置管道，材料選用混凝土管，最小覆土深度為0.6m。污水管在主路上布置一條主管道，支管分布到各個組團(tuán)內(nèi)部排除周圍各個區(qū)域的污水。4、管材⑴室外①污水管道直徑≤400mm選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（HDPE）,采用承插連接；直徑＞400mm選用鋼筋混凝土承插管。②雨水管道直徑≤300mm選用高密度聚乙烯雙壁波紋管（HDPE），采用承插連接；直徑＞300mm選用鋼筋混凝土承插管。⑵室內(nèi)及屋面①污水管道選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。轉(zhuǎn)換層的污水管道:選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。②屋面雨水管道選用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接連接。5.3.4節(jié)水設(shè)計(jì)專篇1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴甲方設(shè)計(jì)委托書；⑵《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）?！妒彝饨o水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）?！妒彝馀潘O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）。⑶建筑專業(yè)提供的資料。2、設(shè)計(jì)內(nèi)容⑴無塔供水；⑵衛(wèi)生潔具選型；⑶管網(wǎng)敷設(shè)；⑷中水系統(tǒng)。3、無塔供水⑴本工程屋頂不設(shè)生活水箱。⑵生活供水采用變頻設(shè)置供水。⑶供水管網(wǎng)下行上給式供水。⑷住宅水表安裝于戶外公共水表間。4、衛(wèi)生潔具選型⑴水嘴采用浮動閥芯全塑產(chǎn)品。⑵便器采用6L以下沖洗水箱。⑶沖洗閥采用國家規(guī)定的節(jié)水型延時沖洗閥。5、管網(wǎng)敷設(shè)⑴無塔變頻設(shè)置供水采用下行上給式供水系統(tǒng)。⑵給水管采用PP-R給水管材。⑶每戶設(shè)智能水表計(jì)量,水表安裝于戶外公共水表間。5.4強(qiáng)電工程5.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92。2、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004。3、《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-94。4、《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95。5、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95。6、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50055-94。7、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999。8、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005。9、建設(shè)單位本專業(yè)的設(shè)計(jì)要求。5.4.2設(shè)計(jì)范圍1、本工程所有用電負(fù)荷均為三級負(fù)荷。2、本工程10kV配電所設(shè)在地下室設(shè)備用房內(nèi)，由供電部門提供一路10kV電源。并設(shè)應(yīng)急電源：設(shè)置1臺500KW(主用功率)自啟動柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源，在市電停電又無消防要求時供平時需用電的消防負(fù)荷及所有保障負(fù)荷用電，而市電停電又有消防要求時，由火警信號自動切斷除所有非消防保障負(fù)荷的柴油發(fā)電機(jī)電源，僅保證消防用電。3、小區(qū)各幢的供配電、電話電纜系統(tǒng)、電視電纜系統(tǒng)；高層住宅樓的電力、照明、自動控制、防雷接地、火災(zāi)自動報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)、緊急廣播、保安對講系統(tǒng)以及三表出戶計(jì)量系統(tǒng)等。5.4.3負(fù)荷測算按每戶合計(jì)用電容量18kW測算。取需用系數(shù)為0.4，則每戶計(jì)算負(fù)荷為7.2kW。該小區(qū)共有住戶1440戶，由于住宅小區(qū)內(nèi)居民的作息時間不同，按照本地區(qū)生活習(xí)慣，取同時系數(shù)為0.6，則折算后該住宅小區(qū)的總計(jì)算負(fù)荷Pjs為：有功功率Pjs(kW)=7.2×1440戶×0.6=6220.08kW，由于居民用電基本沒有無功補(bǔ)償，故取負(fù)荷功率因數(shù)COSφ=0.65。公建配套用電負(fù)荷按352.42kW估計(jì)，小區(qū)其他公共用電負(fù)荷按33.4kW估計(jì)。1、變壓器配置考慮到變壓器的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，取變壓器最佳負(fù)荷率k為0.85，則變壓器容量S應(yīng)為：S=Pjs／(k×cosφ)=6603.74KW／(0.85×0.65)=11952.47kVA，選用6臺2000kVA干式變壓器。2、用電量估算XX小區(qū)住宅小區(qū)全年用電量：6603.74kW×6h/d×365d=1446.22萬kWh。5.4.4供配電系統(tǒng)10千伏高壓電源用電纜直埋地引入高壓配電室。當(dāng)工作電源發(fā)生故障或檢修時，備用電源投入工作。1、配電設(shè)備10千伏配電柜和低壓配電柜。2、過電流保護(hù)10千伏真空斷路器設(shè)有延時速斷和過電流保護(hù)，變壓器設(shè)有溫度保護(hù)；變壓器低壓側(cè)自動開關(guān)設(shè)有短延時及長延時過電流保護(hù)，低壓柜出現(xiàn)開關(guān)設(shè)有瞬時、長延時過電流保護(hù)。3、計(jì)量高壓10千伏進(jìn)線設(shè)總計(jì)量，低壓側(cè)設(shè)電力分計(jì)量。4、補(bǔ)償在變電所220/380伏母線上設(shè)功率因數(shù)自動補(bǔ)償裝置，高壓側(cè)功率因數(shù)為0.92。5、供電系統(tǒng)⑴10kV配電系統(tǒng)采用單母線不分段形式。⑵選用6臺1000kVA干式變壓器。。⑶低壓采用放射式和樹干式相結(jié)合的供電方式。6、接地及電氣安全⑴10kV配電系統(tǒng)接地型式采用IT系統(tǒng)。⑵其余子項(xiàng)低壓配電系統(tǒng)