2018建工房估理論方法?？键c評講義

模擬試題（二一、單項選擇題（3511判斷一個評估價值的準確性，可以采用的標準是（）『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項A，不可以用實際價格，因為可能是；選項B，實際價格，是相對于名義價格的概念，是日支付的價格，無法判定是否存作為評判是否存在誤差的依據(jù)。參見P10。下列關于估價委托人的說法中，錯誤的是（）拍賣估價中，是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關系人。參見P30。估價對象為一棟復式住宅，其中“復式”表示的是估價對象的（）C.如住宅的戶型如何。復式住宅屬于估價對象的戶型，即該組合完成的功能。參見P50。下列經分類后的房地產中，不屬于按實物形態(tài)分類的是（）C，共有的房地產，屬于按權益狀況劃分的種類。參見P70。下列對某宗房地產狀況的描述中，不屬于位置描述的是（）ADB，交通的描。參見P79～0。2.51800（）元/m2。建筑物價值＝4000－1800＝2200＝土地價值/建筑面積＝22005000＝4400/m2。參見P105一套總價為30萬元的住宅，在下列實際的付款方式中，最經濟的是（）（假定年利率5%）日期時付清，給予3%的價在日期的一年后付見P107。為5000元/平方米，該房每月末凈收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）元/平方米。 2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。參見下列影響房地產價格的自身因素中，不屬于房地產實物因素的是（）選項B，周圍環(huán)境，屬于房地產區(qū)位因素。參見P122～126。下列影響某宗建設用地價格的因素中，不屬于權益因素的是（）『答案解析』本題考查的是房地益因素。房地益因素中，對房地產利用的限制：房地利及其行使的限制；房地產使用；相鄰關系的限制。對房地產估價來說，有意義的使用主B，所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境，不屬于權益因素。參見P128。關于合法原則具體應用的說法，錯誤的是（）『答案解析』本題考查的是合法原則。選項B錯誤，和政策規(guī)定不得抵押的房地產，就不能成為以抵押為估價目的的估價對象。參見P157。某在建工程在抵押之后半年停工，因借款人無力償還，現(xiàn)被某整體拍賣。為此，采用假設開發(fā)法估價評估其拍賣保留價時，關于價值時點和估價對象狀況的說法，正確的是（）。『答案解析』本題考查的是價值時點原則。由于現(xiàn)在被整體拍賣，故價值時點應為現(xiàn)在，采用房地產狀況為未來完工時的狀況（終點狀況）。參見P161～163。95萬元、90萬元，市場上平均率為8%～9%。估價中選取估價數(shù)據(jù)及參數(shù)時，正確的是（）年凈收益為95萬元，率為年凈收益為90萬元，率為年凈收益為90萬元，率為選。參見P171。為征收稅服務的評估，為保證公平性，通常需要遵循的原則是（）待方式進行估價。參見P172。下列實例中，不得選作可比實例的是（）『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。選項D，可比實例的日期不得晚于價值時點。參見P182～183。擔，據(jù)悉，該地區(qū)房地產中應該由賣方繳納的稅費為正常價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常價格的3.9%，若重定中涉及的稅費全由賣方負擔，并在基礎上，相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方實付金額（合同約定價格）為（）元/m2。『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。第一步，計算正常負擔下的價格。賣方稅費轉了買方，站在買方視角分析。設正常負擔下的價格為X，X＝2659＋X×6.8%，X＝2853/m2。參見P186～187。機構受24（）個月。P3465%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。險費、等50萬元，水電供暖費等40萬元，房地產稅等65萬元，年抵押還本付息額70萬元。租賃合同約定，水電供暖費由承租人承擔，其他稅費由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬『答案解』本題查的是收益測的基本理運營費用包含房產抵押還本息額、－65＝485（萬元）。參見P2532年前抵押了一套40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前余額為11.8萬元，現(xiàn)欲該商鋪，類似商鋪目前月為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則該商鋪的合理實得金額為（）關于率的說法，正確的是（）『答案解析』本題考查的是率的求取方法。選項A錯誤，市場提取法求出的率反映的是人誤，風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的率，應根據(jù)估價對不同；選項C錯誤，率已經包含了通貨膨脹的影響；參見P263～266。20306.5%，20%，該房地產的價值為（）某建筑物的建筑面積為500m2，重置成本為3600元/m2，經濟為50年，有效為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置成本為600元/m2，平均為5年，為3年；設備的重置成本為60萬元，平均為15年，為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為（）萬元。采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關概念使用合理的是（）有效、預期經濟、殘值率 物的應采用有效，應采用預期經濟，或者剩余應采用預期剩余經濟。參見P314。0.1m，102.5費用。以重置成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物率為－1/1.130）＝23.57＝超額持有成本的現(xiàn)值＝23.57成本，沒有無效成本的問題。參見P325。計未來期限內每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓的經濟折舊為（）萬元。關于假設開發(fā)法靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項CP349是（）。轉讓開發(fā)前提。參見P341，359。7520（）＝100×90%×20/25＝72萬元。參見P371法預測估價對象，未來第一年的價格為（）元/m2。9455元/m2。參見P387金）。若承租人要求的年率為10%，則可支付的土地為（）萬元/年。10%）0.5＝可承受的最高地價＝可支付的土地年/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年＝144萬元/年。參見P354。5000m22.0800m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元／m2；居住用途建601000m2。該宗地塊理論上應補交的地價為（）萬元。2019（）元/m2。評估某的抵押價值，估價對象的財產范圍包括（）A.的特色裝B.的特許經營C.內的車D.的加油動產、特許經營權。參見P405。2015712015101獲得期限為20年的抵押。該估價報告應保存至（）。年而估價服務的行為尚未結束的，估價資料應保存到估價服務的行為結束。參見P424。二、多項選擇題（15222上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；或多選的，不得分；少選或選擇正確的，每個選項得下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。C.估價師按銀行要求對率進行取值應正直誠實，不得作任何虛估價，不得按估價委托人或其他單位、個人的高估或低估要求進行估價，也不得按預先設定的價值或價格進行估價。參見P37。關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）A，越不容找到買，變現(xiàn)力越弱例，廠房一比住宅變現(xiàn)能弱；廠，特B力弱，型商場般比小的變能弱；選項C該房產的開程度，常情況，在建程一般現(xiàn)房的現(xiàn)能力。見P66。下列影響房地產供給的因素中，能增加房地產供給量的有（）房地產的開發(fā)技術水平；（4）A開發(fā)企業(yè)就會開發(fā)的房地產。選項D存在雙重影響?？赡茉黾右部赡軠p少供應量。選項E持有成本，就是稅，會增加供給。本題有跨度。參見P116。對帶租約的房地產進行估價，應考慮租約對價值產生影響的有（）『答案解析』本題考查的是完全價值、無租約限制價值、出租益價值和承租益價值。為房地產、抵押目的評估帶租約的房地產或已出租的房地產，就應考慮租賃合同約定的（簡稱合同、租約）與市場差異的影響。不破租賃，所以抵押也好，拍賣也好，轉移不承租人的權益?；馂碾U投保估價，為的是確定價值和保費。價值包括建筑物的重置成本和修復期間的經濟損失（停產停業(yè)損失，損失）。房屋征收補償估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。參見P99。評估某幢住宅樓內的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）圍環(huán)境等，選項B、E屬于位置因素；選項C屬于周圍環(huán)境。參見P129～135。關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。選項A4條件：（1）法律上允許；（2）技術上可能；（3）經濟上可行；（4）C提。參見P166～170。關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）E.房地產狀況調整的內容包括租賃、、拖欠稅費因素同之處較多的房地產為可比實例；選項C錯誤，可比實例應是其價格所對應或反映的狀況，而不是它在價值時點的狀況，也不一定是在其日期的狀況。參見P197～200。求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括（）稅承租人支付的物業(yè)本費用有所不同，通常不包含房地產抵押還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。參見P253。下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）定因為原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權因拍賣而消滅，因拍賣而解除。選項B是依據(jù)不足假設；選項C是一般假設；選項E是未定事項假設。參見P419。（）建筑結構相同?？此瓶嫉某杀痉?，實際考的是比較法。比較法的原理在成本法中的應用。參見測算）的說法，正確的有（）。E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均率率是某個特定的投資者所要求的最低收益率。參見P348。（）下列關于重新購建成本的說法，正確的有（）303070的全新價格。參見P303。運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”。參見P364。在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）估價項目應為房地產估價非自己估價的房地產估價報告上簽名、蓋章。參見P401。房地產被征收的，應給予被征收房地產價值補償：被征用的，一般只給予被征用房地產補償，但房地產被征用后滅失的，應給予被征用房地產價值補償。（）償金額相當于），房地產被征用后滅失的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地值的補償。參見P20。（『答案解析』本題考查的是估價當事人。在房地產司法拍賣估價中，是估價委托人和報告利害關系人。參見P30。房地產自然增值。（）制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見P67。合法利用條件下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。（） 格下降。（）『答案解析』本題考查的是制度政策因素。房地產持有環(huán)節(jié)的，如稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對收益性房地產來說，稅會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。參見P139和賣方在中應繳納的稅費分別為稅費正常負擔下價格的3%和6%，則該房地產在稅5851/m2。（）可比實例有債權而估價對象沒有，統(tǒng)一財產范圍時，應將可比實例帶債權條件下的價格減去加上債權，統(tǒng)一為不帶債權的價格。（）債權時，統(tǒng)一財產范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權的房地產范圍，并利用下列對價格進行換算處理：不帶債權的房地產價格＝帶有債權的房地產價格－債權＋。（剝離法）參見P185。（掛牌價，是房地產時公開標出的要價。它不是價格，且通常高于價格。掛牌價一般不能作為估價依據(jù)，但可作為了解市場行情的參考。參見P86。某收益性房地產的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長短無直接關系。（參見P271。分估”路徑。（）參見P303～304。值增值額，則該項目稱為不可修復項目。（）之，是不可修復的。參見P321。50%，根據(jù)有關政策規(guī)讓開發(fā)前提。（）權是受到限制的。而且被迫轉讓需要通過拍賣的環(huán)節(jié)變現(xiàn)。參見P341。（的周期長度進行移動平均。參見P390。同一街道不可以有兩個或多個路線價。（口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。參見P365。括估價方法如何具體運用。（）徑和指導整個估價過程的技術思路，其中包含估價方法如何具體運用。參見P408。四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計算過程；需按計算的，要寫出；只有2）某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月為60元/m2，且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經濟和土地使用剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動售貨機、投幣 入15萬元。維修費、用、水電費用、稅、其他稅費等每年為200萬元，房屋年折舊費為220萬元，房屋設備等需重置項目的年重置提撥款為40萬元。經得知，該寫字樓用地重新購建價格的樓面價為1000元/m2，土地率為7%，建筑物率為9%，請求取該寫字樓的房地產價格。（8分）寫字樓年凈收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（萬元）年凈收益＝1376