第一章-房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

第一章房地產(chǎn)經(jīng)紀概述主要內(nèi)容：第一節(jié)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)學習要求：

掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵和必要性、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀的概念和起源，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的現(xiàn)實意義；了解香港、臺灣及國外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展。第一頁，共73頁。第一頁，共73頁。第一節(jié)經(jīng)紀與房地產(chǎn)經(jīng)紀一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀概念、基本含義、作用、特點、經(jīng)紀活動的基本方式、經(jīng)紀收入（二）經(jīng)紀人經(jīng)紀人的概念、起源與發(fā)展、經(jīng)紀人的分類、經(jīng)紀人的基本活動范圍、經(jīng)紀人在市場經(jīng)濟中的作用二、房地產(chǎn)經(jīng)紀內(nèi)涵、必要性、功能定位、服務內(nèi)容、基本活動類型第二頁，共73頁。第二頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀1、概念：經(jīng)紀作為一種社會經(jīng)濟活動，是社會經(jīng)濟活動中的一種中介行為，是指為促成各種市場交易而從事的居間、代理及行紀（hangji)等的有償服務活動。2、基本含義：經(jīng)紀活動是一種中介活動牽線說合，促成交易以營利為目的傭金第三頁，共73頁。第三頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀3、作用：傳播經(jīng)濟信息加速商品流通優(yōu)化資源配置推動市場規(guī)范完善促進社會發(fā)展第四頁，共73頁。第四頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀4、特點活動范圍的廣泛性活動內(nèi)容的服務性活動地位的居間性活動目的的有償性活動責任的確定性活動的非連續(xù)性第五頁，共73頁。第五頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀5、經(jīng)紀活動的基本方式居間：指經(jīng)紀機構向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并從委托人取得報酬的一種商業(yè)行為。代理：指經(jīng)紀機構在受托權限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應法律責任的商業(yè)行為。行紀：是指經(jīng)紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。第六頁，共73頁。第六頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（一）經(jīng)紀6、經(jīng)紀收入傭金是經(jīng)紀收入的基本來源（1）性質：傭金是經(jīng)營收入、勞動收入、風險收入的綜合體。（2）分類：法定傭金指經(jīng)紀人從事特定經(jīng)紀業(yè)務時，按照國家對特定經(jīng)紀業(yè)務規(guī)定的傭金標準獲取的傭金。自由傭金是指經(jīng)紀人與委托人協(xié)商確定的傭金。區(qū)別于回扣第七頁，共73頁。第七頁，共73頁。傭金與回扣傭金以經(jīng)紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀機構而不是具體經(jīng)辦業(yè)務的經(jīng)紀人員個人。只要經(jīng)紀合同合法，傭金就是經(jīng)濟機構正大光明的收入?；乜凼怯少u方暗中轉讓給買方具體經(jīng)辦人的一部分讓利。收受回扣屬于違法行為。第八頁，共73頁。第八頁，共73頁。復習思考題（）以經(jīng)紀合同為依據(jù)，由委托人支付給經(jīng)紀機構而不是具體經(jīng)辦業(yè)務的經(jīng)紀人個人。

A傭金B(yǎng)信息費

C回扣D薪金答案：（A）

第九頁，共73頁。第九頁，共73頁。復習思考題傭金分為法定傭金和(

)兩種。A．定金傭金

B．訂金傭金

C．預付傭金

D．自由傭金

答案：（D）

第十頁，共73頁。第十頁，共73頁。復習思考題經(jīng)紀人在經(jīng)紀活動中，除非事先有(

)，經(jīng)紀人不得要求當事人支付傭金以外的其他費用。A．經(jīng)紀操作

B．經(jīng)紀勞動付出

c．經(jīng)紀合同約定

D．特殊考慮答案：（C）

第十一頁，共73頁。第十一頁，共73頁。復習思考題經(jīng)紀作為一種社會中介服務活動，主要有（）特點。A、活動范圍的廣泛性B、活動內(nèi)容的豐富性C、活動地位的居間性D、活動目的的有償性E、活動對象的靈活性答案：（ACD）第十二頁，共73頁。第十二頁，共73頁。在中國社會主義市場經(jīng)濟中，經(jīng)紀活動的作用具體體現(xiàn)在（）方面。A、

傳播經(jīng)濟信息B、

加速商品流通C、

促進文化交流D、優(yōu)化資源配置E、

推動市場規(guī)范完善答案：（ABDE）第十三頁，共73頁。第十三頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（二）經(jīng)紀人1、經(jīng)紀人概念《辭?！罚骸笆菫橘I賣雙方介紹交易以獲取傭金的中間商人”。經(jīng)紀人是中介人，也稱為居間人，在商業(yè)活動中不歸屬委托人或第三方，完全處于中介地位，并通過其中介服務活動獲得相應的報酬?！把纼~”、“牙人”、“掮（qian）客”第十四頁，共73頁。第十四頁，共73頁。從經(jīng)紀產(chǎn)生的歷史看,經(jīng)紀以商品生產(chǎn)和商品交換為產(chǎn)生和發(fā)展的前提。三次社會大分工：原始社會后期,人類社會發(fā)生了第一次大規(guī)模的社會分工,即畜牧業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。隨著生產(chǎn)力的進一步發(fā)展,在父系氏族公社時期,發(fā)生了第二次社會大分工,即手工業(yè)和農(nóng)業(yè)的分離。隨著商品生產(chǎn)的進一步發(fā)展,第三次社會大分工,出現(xiàn)了商業(yè)。經(jīng)紀的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物,是社會分工的必然結果。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人第十五頁，共73頁。第十五頁，共73頁。經(jīng)紀活動起源于(

)。A．第一次社會大分工

B．第二次社會大分工

C．第三次社會大分工

D．現(xiàn)代市場經(jīng)濟答案：（C）第十六頁，共73頁。第十六頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（二）經(jīng)紀人2、我國經(jīng)紀人的起源與發(fā)展我國歷史上最早的經(jīng)紀人出現(xiàn)于馬市，即兩漢時期的“駔儈”（zukuai）。唐朝出現(xiàn)同業(yè)組織：牙行明朝后，牙商分為“官伢”、“私牙”清朝“買辦”民國“華經(jīng)理”、“掮客”建國后（1950年）被取締，經(jīng)紀業(yè)停頓或轉入地下改革開放后經(jīng)紀活動活躍第十七頁，共73頁。第十七頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（二）經(jīng)紀人3、經(jīng)紀人分類（1）根據(jù)經(jīng)紀人的不同組織結構形式，分為：個體經(jīng)濟人、合伙經(jīng)紀人、公司或企業(yè)經(jīng)紀人（2）根據(jù)經(jīng)紀人服務的不同社會區(qū)域，分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)紀人、城市經(jīng)紀人、邊貿(mào)經(jīng)紀人（3）根據(jù)經(jīng)紀人的素質水平不同，分為：一般經(jīng)紀人、專家型經(jīng)紀人（4）按經(jīng)紀活動所涉及的內(nèi)容不同，分為：一般商品經(jīng)紀人、產(chǎn)權經(jīng)紀人、證券經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人、技術經(jīng)紀人、勞動力經(jīng)紀人、文化經(jīng)紀人、體育經(jīng)紀人和交通運輸經(jīng)紀人等等。（5）從職業(yè)角度劃分為：專職經(jīng)紀人、兼職經(jīng)紀人第十八頁，共73頁。第十八頁，共73頁。一、經(jīng)紀與經(jīng)紀人（二）經(jīng)紀人4、經(jīng)紀人在市場經(jīng)濟中的作用（了解）經(jīng)紀人的中介服務活動，是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要；經(jīng)紀人的中介服務，有利于活躍商品流通，促進人才、文化、體育等的交流，有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會生活的豐富；經(jīng)紀人的中介服務活動，有利于打破地區(qū)封鎖、行業(yè)分割的狀況，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展；有利于人才資源的合理配置第十九頁，共73頁。第十九頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（一）內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。居間：指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。代理：是指以委托人名義，在授權范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。傭金：指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。第二十頁，共73頁。第二十頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金房地產(chǎn)經(jīng)紀收費根據(jù)代理項目的不同，實行不同的收費標準。如房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累退計收：

房地產(chǎn)價格總額(萬元)累退計費率(%)500以下(含500)2.5501—200022001—50001.55001-10000110000以上0.5第二十一頁，共73頁。第二十一頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的必要性房地產(chǎn)價格昂貴房地產(chǎn)不可移動房地產(chǎn)交易的復雜性房地產(chǎn)商品自身信息的復雜性房地產(chǎn)交易價格的復雜性房地產(chǎn)交易專業(yè)信心的復雜性房地產(chǎn)交易信息的復雜性第二十二頁，共73頁。第二十二頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀的功能定位1、溝通信息，提供咨詢2、促成交易、提高效率3、公平買賣、保障安全第二十三頁，共73頁。第二十三頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容（了解）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的始終，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)所提供的服務內(nèi)容也有所差別。第二十四頁，共73頁。第二十四頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容1、房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)服務對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)者和土地供求者，包括開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，有權出讓或轉讓土地使用權的土地供應者及諸多土地使用權的受讓者。提供的服務：l

為房地產(chǎn)開發(fā)商尋找項目用地或投資伙伴；l

為房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析與研究；l

為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資與信貸信息服務；l

為房地產(chǎn)開發(fā)代辦申請手續(xù)，代領有關證件；l

代辦工程招投標事宜、協(xié)助選擇承建商等。第二十五頁，共73頁。第二十五頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容2、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)服務對象主要是如新商品房存量房的購買者、經(jīng)營銷售者，房地產(chǎn)權交易房屋出租、承租者，差價換房者，房地產(chǎn)抵押者、典當者。提供的服務：承擔銷售策劃、廣告推介等工作；為房地產(chǎn)開發(fā)商代理銷售或出租新建商品房；為房屋需求者購買或租賃新建商品房；為存量房地產(chǎn)所有者出售、出租、轉讓房地產(chǎn)；為存量房地產(chǎn)需求者購買、承租或受讓房地產(chǎn)；為房地產(chǎn)產(chǎn)權交換者與差價換房者尋找交換目標和換房對象，組織雙方洽談，幫助雙方協(xié)議成交，代辦申請批準手續(xù)，領取有關證件；為房地產(chǎn)抵押、房屋租賃代辦抵押登記與稅賃備案手續(xù)，領取房屋租賃證、抵押貸款登記證件；為購買新房屋者向資金管理中心和商業(yè)銀行融資，代辦抵押貸款手續(xù)等。第二十六頁，共73頁。第二十六頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容3、房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)代理物業(yè)管理．為房地產(chǎn)業(yè)主和物業(yè)管理公司牽線搭橋，為雙方協(xié)商物業(yè)管理事項提供服務為房屋保險者代辦房險手續(xù)。其他房產(chǎn)服務內(nèi)容。第二十七頁，共73頁。第二十七頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)代理第二十八頁，共73頁。第二十八頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型1、房地產(chǎn)居間指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的一種商業(yè)行為。為適應市場需求，房地產(chǎn)居間活動逐漸發(fā)展成為專業(yè)化操作相對獨立的工作領域，如：房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。第二十九頁，共73頁。第二十九頁，共73頁。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型2、房地產(chǎn)代理是指以委托人名義，在授權范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國目前房地產(chǎn)代理活動的主要形式。第三十頁，共73頁。第三十頁，共73頁。房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩類不同的經(jīng)紀活動，在法律性質上有明顯差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務。第三十一頁，共73頁。第三十一頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型除居間和代理兩種基本類型外，還有兩類活動——房地產(chǎn)行紀和房地產(chǎn)拍賣，有時也被視為房地產(chǎn)經(jīng)紀的兩種特殊形式。第三十二頁，共73頁。第三十二頁，共73頁。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員房地產(chǎn)經(jīng)紀人員即在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中直接執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員，應當是依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書并經(jīng)有關主管部門注冊生效的人員。第三十三頁，共73頁。第三十三頁，共73頁。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應取得房地產(chǎn)經(jīng)紀的有關職業(yè)資格，是對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務人員的基本要求。同時，稱職的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還應當具備職業(yè)道德、心理素質、禮儀、知識結構和職業(yè)技能方面的基本素質。第三十四頁，共73頁。第三十四頁，共73頁。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員主要內(nèi)容：一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng)四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能第三十五頁，共73頁。第三十五頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務范圍的不同，分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》第三十六頁，共73頁。第三十六頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試合格，依法取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書》經(jīng)申請執(zhí)業(yè)，由有關主管部門注冊登記后取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書》在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中能以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義獨立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，或可以自行開業(yè)設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或經(jīng)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構授權，獨立開展經(jīng)紀業(yè)務并承擔責任在全國范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)第三十七頁，共73頁。第三十七頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試合格，依法取得《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人從事非獨立性房地產(chǎn)經(jīng)紀工作只能在注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè)第三十八頁，共73頁。第三十八頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試1、報名條件：

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，并具備下列條件之一者，可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試：

※取得大專學歷，工作6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作3年。

※取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年。第三十九頁，共73頁。第三十九頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試2、考試科目

※房地產(chǎn)基本制度與政策

※房地產(chǎn)經(jīng)紀概論

※房地產(chǎn)經(jīng)紀實務

※房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識第四十頁，共73頁。第四十頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊

房地產(chǎn)經(jīng)紀主管部門接到房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊登記的申請后，應對其進行審查，申請注冊的人員必須同時具備以下條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書無犯罪記錄身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作。經(jīng)所在經(jīng)紀機構考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊，由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構送省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門初審合格后，統(tǒng)一報建設部或其授權的部門注冊。準予注冊的申請人，由建設部或其授權的注冊管理機構核發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證》。第四十一頁，共73頁。第四十一頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊

房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。再次注冊者，除符合上述規(guī)定外，還須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)。第四十二頁，共73頁。第四十二頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊不予注冊的情形：不具有完全民事行為能力受刑事處罰，至刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的；不在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè)或者同時在兩個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)業(yè)的；依規(guī)定被注銷注冊的，自被注銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿三年的；法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形第四十三頁，共73頁。第四十三頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人有下列情況之一的，由原注冊機構注銷注冊：不具有完全民事行為能力受刑事處罰脫離房地產(chǎn)經(jīng)紀工作崗位連續(xù)2年(含2年)以上同時在2個及以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行房地產(chǎn)經(jīng)紀活動嚴重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀行業(yè)管理規(guī)定。第四十四頁，共73頁。第四十四頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利與義務（掌握）1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權利依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構關鍵崗位指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務經(jīng)所在機構授權訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀合同等重要文件要求委托人提供與交易有關的資料有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理傭金

第四十五頁，共73頁。第四十五頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利與義務1、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利：（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的權利有權加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理的報酬第四十六頁，共73頁。第四十六頁，共73頁。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利與義務2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構執(zhí)行業(yè)務向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務為委托人保守商業(yè)秘密接受國務院建設行政主管部門和當?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平第四十七頁，共73頁。第四十七頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。

第四十八頁，共73頁。第四十八頁，共73頁。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本要求（掌握）主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念三個方面。我國目前對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德的基本要求是：1、守法經(jīng)營2、以“誠”為本3、恪守信用4、盡職守則5、公平競爭、注重合作第四十九頁，共73頁。第四十九頁，共73頁。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng)（一）心理素質（掌握）自知、自信樂觀、開朗堅韌、奮進第五十頁，共73頁。第五十頁，共73頁。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng)（二）禮儀修養(yǎng)（掌握）電話中的禮儀儀容與著裝接待客戶時的儀態(tài)第五十一頁，共73頁。第五十一頁，共73頁。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng)（三）知識結構核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識。房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識相關專業(yè)基礎知識文化修養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的知識結構第五十二頁，共73頁。第五十二頁，共73頁。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的構成（掌握）1、收集信息的技能2、市場分析的技能3、人際溝通的技能4、供求搭配的技能5、把握成交時機的技能第五十三頁，共73頁。第五十三頁，共73頁。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的培養(yǎng)1、認真學習有關操作方法2、反復練習，不斷實踐3、形成日常工作習慣4、勤于思考，善于總結第五十四頁，共73頁。第五十四頁，共73頁。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度第五十五頁，共73頁。第五十五頁，共73頁。一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀人的歷史沿革（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀（三）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展趨勢（四）港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展第五十六頁，共73頁。第五十六頁，共73頁。（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史沿革1、1949年之前中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)宋代“典賣田宅增牙稅錢”元《通制條格》卷十八《關市》“房牙”1840年鴉片戰(zhàn)爭之后“房地產(chǎn)掮客”特點：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動時，多有不適當行為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在其發(fā)展過程中，沒有形成行業(yè)組織政府已開始重視對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的管理，但力度不夠第五十七頁，共73頁。第五十七頁，共73頁。（一）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的歷史沿革2、1949年以后中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展解放初期民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動較為活躍，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)混亂20世紀50年代至改革開放前房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本消失改革開放后房地產(chǎn)經(jīng)紀活動活躍第五十八頁，共73頁。第五十八頁，共73頁。（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的特點：規(guī)模小，資金實力弱起步晚，操作水平低從業(yè)人員素質不一，良莠不齊影響不大，知名度低各地區(qū)經(jīng)紀服務水平參差不齊，服務內(nèi)容也有差別政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理進一步加強第五十九頁，共73頁。第五十九頁，共73頁。（三）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展趨勢1、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的規(guī)?；?、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的專業(yè)化3、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的規(guī)范化4、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)信息網(wǎng)絡化與共享化5、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)服務的品牌化6、政府、專業(yè)協(xié)會、經(jīng)紀企業(yè)、消費者的相互關系明晰化第六十頁，共73頁。第六十頁，共73頁。（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在香港被稱為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被稱為地產(chǎn)代理業(yè)。大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。1997年5月21日，香港頒布《地產(chǎn)代理條例》，標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法治化管理的軌道。20世紀90年代跨區(qū)經(jīng)營成熟的地產(chǎn)代理公司由據(jù)點式發(fā)展轉變?yōu)榫W(wǎng)絡式拓展，本地地產(chǎn)代理公司日漸成熟。第六十一頁，共73頁。第六十一頁，共73頁。（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展1、1949年以后香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀特點：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與政府關系密切。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與銀行等金融機構息息相關。地產(chǎn)代理商與開發(fā)商之間既競爭又合作。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與法律界緊密聯(lián)系。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)具有較強的彈性和適應性，經(jīng)營手法靈活多樣。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的傭金較低。存在的主要問題：與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，代理企業(yè)處于相對弱勢的位置。經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員過多，整個行業(yè)過度膨脹。第六十二頁，共73頁。第六十二頁，共73頁。（四）中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展2、1949年以后臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展（1）傳統(tǒng)時期（1970年以前）“跑單幫”，無固定營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例（2）中介雛形時期（1971—1980）有組織的中介機構（3）零星戶時期（1980—1985）“零星屋供銷公司”（4）中介公司建立時期（1985——1991）“房屋介紹公司”（5）中介發(fā)展時期（1991—1996）拓展項目，全面服務調整薪獎，注重品牌同業(yè)聯(lián)盟，交易安全第六十三頁，共73頁。第六十三頁，共73頁。第六十四頁，共73頁。第六十四頁，共73頁。二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度美國房地產(chǎn)交易有85%通過中介服務業(yè)交易而成。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從業(yè)人員有銷售員和經(jīng)紀人之分，目前美國中介業(yè)領有執(zhí)照的經(jīng)紀人和銷售員約占美國人口的1%，地位較高。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務傭金率高：對未開發(fā)土地轉讓的銷售傭金率為銷售總額的6%~10%獨戶住宅的傭金率為3%~8%大型商業(yè)用房地產(chǎn)的傭金率為3%~6%第六十五頁，共73頁。第六十五頁，共73頁。二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度1、經(jīng)紀人組織全國性的經(jīng)紀人組織房地產(chǎn)師協(xié)會——有執(zhí)照的經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會——有執(zhí)照的銷售員州經(jīng)紀人協(xié)會——FALK第六十六頁，共73頁。第六十六頁，共73頁。二、美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度2、美國經(jīng)紀