鴻泰房地產(chǎn)可行性報(bào)告

PAGEPAGE24南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“鴻泰大廈”項(xiàng)目中國(guó)·南京緒言機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)同在。資本的本質(zhì)是逐利，投資是實(shí)現(xiàn)資本屬性的途徑。項(xiàng)目具有良好的收益和發(fā)展，是投融資雙方合作的前提和根本原因，也是雙方共同利益所在。投融資雙方在項(xiàng)目合作過程中，隨著合作的深入進(jìn)行，如何從實(shí)際意義上防范并降低風(fēng)險(xiǎn)，既要保證投資資金安全，又要實(shí)現(xiàn)保值、增值，是合作雙方關(guān)注的重點(diǎn)。因此，盡管從法律上講，只要不違反國(guó)家禁止性規(guī)定的經(jīng)濟(jì)行為均是可行的。但在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作過程中，合作雙方都必須對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)和預(yù)測(cè)。南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與投資方就其“鴻泰大廈”項(xiàng)目進(jìn)行合作。2011年1月，南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托北京瑞誠(chéng)信通商務(wù)咨詢有限公司對(duì)該項(xiàng)目與投資方合作進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審。本報(bào)告現(xiàn)根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目文件資料，本著獨(dú)立、客觀、公正、市場(chǎng)化的原則，進(jìn)行項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審。本報(bào)告將依據(jù)委托方提供的文件資料進(jìn)行全面的分析，作為項(xiàng)目承辦方，委托方應(yīng)充分理解本報(bào)告中所提出的意見。對(duì)現(xiàn)存的問題及時(shí)整改，并有一套完整的解決方案；同時(shí)要注意，對(duì)方對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)審，通常會(huì)考慮在最壞經(jīng)營(yíng)狀況下，投資資金能否得到相應(yīng)的保障等事項(xiàng)；對(duì)項(xiàng)目可能面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)，委托方應(yīng)客觀、公正、科學(xué)、合情、合理、合法的規(guī)避，以增強(qiáng)投資方對(duì)委托方在資本運(yùn)作能力、管理能力和經(jīng)營(yíng)能力等方面的信心。本報(bào)告參考基準(zhǔn)日為2011年1月6日，有效期為一年。如本報(bào)告中所述事項(xiàng)發(fā)生變化，以實(shí)際情況為準(zhǔn)。以下是南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與投資方合作項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審意見及建議，僅供合作雙方參考。（本報(bào)告中“元”指人民幣）項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱“鴻泰大廈”項(xiàng)目項(xiàng)目單位南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目資金本項(xiàng)目總投資50000萬元人民幣，其中自籌資金25000萬元，融資25000萬元。項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)必要性分析本項(xiàng)目建設(shè)是滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時(shí)我國(guó)居民生活條件的不斷改善帶動(dòng)了樓市的繁榮。目前的市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的位置、設(shè)計(jì)、價(jià)格等都提出了更高要求，尤其是周邊環(huán)境幽美的房地產(chǎn)受到廣大消費(fèi)者及消費(fèi)團(tuán)體的青睞。項(xiàng)目公司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)考察和可行性分析，認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間還很大，前景比較穩(wěn)定。項(xiàng)目的建設(shè)是企業(yè)自身發(fā)展的需要本項(xiàng)目企業(yè)通過建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。為把企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，公司利用現(xiàn)有的資金積極進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并使之成為企業(yè)今后新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。企業(yè)通過該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)于分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完善企業(yè)機(jī)制具有重要意義。本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要本項(xiàng)目實(shí)施后，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的推動(dòng)作用。同時(shí)通過本項(xiàng)目的建設(shè)可安置部分人員就業(yè)，對(duì)緩解地方就業(yè)壓力和提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨骄哂兄匾饬x，因此本項(xiàng)目的建設(shè)十分必要。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?！傍櫶┐髲B”項(xiàng)目地址位于南京市鼓樓區(qū)江東北路378號(hào),是南京市城市規(guī)劃主城布局重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。鴻泰大廈東至住宅小區(qū)、南至省婦幼保健中心、西臨江東北路、北臨龍園北路。該地塊設(shè)定的開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到“六通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），宗地紅線內(nèi)“一平”（場(chǎng)地平整）。本項(xiàng)目占地面積為4891平方米，建筑面積為42000平方米，容積率為6.64，開發(fā)周期為3年。本項(xiàng)目為辦公、商業(yè)用房，其中1-5層為商業(yè)用房，建筑面積11000平方米，各層次建筑面積相等，6-25層為辦公用房，建筑面積21500平方米，地下總建筑面積9500平方米；地下機(jī)動(dòng)車位260個(gè)，建筑高度≤100米。項(xiàng)目分析結(jié)論從現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，目前南京市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)比較看好。因此，項(xiàng)目方應(yīng)在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程，保證施工質(zhì)量。多年來，南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)始終保持又好又快發(fā)展的勢(shì)頭。2009年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值4170億元，增長(zhǎng)11.5%。完成財(cái)政總收入901.15億元，增長(zhǎng)21.4%，其中地方一般預(yù)算收入434.51億元，增長(zhǎng)12.4%。完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額1961.58億元，增長(zhǎng)18.8%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2668.03億元，增長(zhǎng)23.9%，其中工業(yè)投資1300.4億元，增長(zhǎng)20.3%。居民消費(fèi)價(jià)格總水平漲幅為0.1%。技術(shù)環(huán)境本項(xiàng)目擁有一支過硬的技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)，都擁有較高的專業(yè)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目的實(shí)施將按國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求配套設(shè)計(jì)，并培訓(xùn)了各類專職管理人員，引入先進(jìn)管理機(jī)制和管理理念完善項(xiàng)目公司各項(xiàng)職能。所以，本項(xiàng)目的技術(shù)科學(xué)方便、安全可靠。住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建設(shè)小康社會(huì)階段，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求雙旺盛，是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。供不應(yīng)求是未來幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，判斷房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)和發(fā)展前景必須從基本國(guó)情出發(fā)，充分考慮中國(guó)加速的城市化進(jìn)程和住房市場(chǎng)化改革的影響，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體環(huán)境中去把握。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，形成有效供給相對(duì)于投資期具有滯后性，當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)是投資與需求矛盾雙方以往多年相互作用積累、演變的結(jié)果，所以判斷分析房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不能僅僅依據(jù)同比資料得出結(jié)論，因?yàn)樗且陨夏昊鶖?shù)合理為前提的。目前房地產(chǎn)運(yùn)行主要受金融政策和土地政策宏觀調(diào)控政策兩大因素影響。從景氣分析來看，國(guó)家采取宏觀調(diào)控的效果是非常明顯的，而且通過調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅用地供應(yīng)，在一定程度上遏止了房?jī)r(jià)的快速上漲，也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)質(zhì)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的潛在市場(chǎng)需求目前我國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱主要是由于住房體制改革、長(zhǎng)久以來的福利分房轉(zhuǎn)為貨幣購房后，城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期被舊住房體制壓抑的住房商品化需求集中，所引起的反經(jīng)濟(jì)周期的房地產(chǎn)熱潮。由于潛在的市場(chǎng)需求成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)仍然看好。城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力。這是因?yàn)槌鞘谢且援a(chǎn)業(yè)和人口高度集中為主要特征的，而這種密集經(jīng)濟(jì)為現(xiàn)代生產(chǎn)的專業(yè)化、協(xié)作化和聯(lián)合化提供了有利的空間環(huán)境，也為有效地節(jié)約和利用土地資源、金融資本、人力資本、自然資源、信息資源和公共服務(wù)設(shè)施等奠定了基礎(chǔ)。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大地高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，加快城市化的進(jìn)程，讓農(nóng)民從貧窮落后的狀態(tài)中解脫出來，這不僅有利于緩解國(guó)內(nèi)需求不足，也將對(duì)21世紀(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)和社會(huì)繁榮穩(wěn)定產(chǎn)生決定性的促進(jìn)作用。如果在未來幾年中，我國(guó)人口的自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右，城市化率以每年1.2%速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到44.8%，城市人口將達(dá)到6.1億人,凈增加2.3億人，每年新增人口1924萬。為滿足這些新增城市人口的住房需求，以人均居住面積8平方米，換算為建筑面積16平方米來計(jì)算，共需新建住宅36億平方米，這意味著在近幾年，僅為滿足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27億平方米。如果這幾年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率不能控制在10‰以下，城市化年遞增的比率大于1.2%，或新增城市人口對(duì)住宅的需求在于8平方米的低水平，那么城市化所帶來的住宅的需求，將比我們的預(yù)測(cè)要大得多。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求改革開放以來的30年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的30年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1978年的3624億元提高到2009年的335000億元。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和生產(chǎn)率水平的提高，為居民的消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。以城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求變化為例，80年代，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)基本完成了從貧困型向溫飽型的轉(zhuǎn)變，90年開始進(jìn)入由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變。這一時(shí)期城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的最大特點(diǎn)是：消費(fèi)支出大幅度提高，恩格爾系數(shù)明顯下降。80年代初，我國(guó)城鎮(zhèn)居民平均每人全年的消費(fèi)性支出僅為456元，到2009年上升至8697元，是80年代初的19.1倍。在消費(fèi)性支出大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，消費(fèi)支出中食品所占的比重卻在明顯的下降。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，意味著居民在滿足基本生活必需之后，有了更多節(jié)余可用于其他消費(fèi)，例如，近幾年居民在醫(yī)療保健、交通通訊、文化教育和居住等方面的消費(fèi)支出都在穩(wěn)步的上升。換句話說，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)已開始從基本生活消費(fèi)為主轉(zhuǎn)向發(fā)展性和享受性消費(fèi)為主。流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大需求近來年,我國(guó)的一些大城市人口自然增長(zhǎng)率很低，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),如2009年北京人口自然增長(zhǎng)率僅為0.7‰，上海人口自然增長(zhǎng)率為-1.8‰,但是城市化和流動(dòng)人口帶來的人口機(jī)械增長(zhǎng),仍對(duì)城市住宅需求的擴(kuò)大有著不可低估的影響。流動(dòng)人口是指那些不改變戶口登記、不定期在外地的“打工者”，即“人戶分離”人口。流動(dòng)人口不僅緩解了流出地人口與就業(yè)的壓力，帶回了資金、技術(shù)和新的致富觀念，也彌補(bǔ)了流入地勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)性短缺，促進(jìn)了生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合。大量的流動(dòng)人口既是生產(chǎn)者，也是消費(fèi)者。他們衣、食、住、行的消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300萬-400萬，其外來人口與常駐人口之比分別是21：100，10：100和6：100。如此龐大的外來人口，形成了這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按照有關(guān)部門的預(yù)測(cè)，到2010年，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力將達(dá)到2億多，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米計(jì)算，則需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋。雖然目前各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育與服務(wù)還有待完善，但是不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將對(duì)居民轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為產(chǎn)生極其深遠(yuǎn)的影響，無論是居民購置新房，還是以舊換新，由此釋放出的住房需求都將是巨大的。這樣龐大的市場(chǎng)需求，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大展宏圖的機(jī)遇。南京房地產(chǎn)的大環(huán)境南京市地處江蘇省西南部,長(zhǎng)江下游平原,其地理位置優(yōu)越,東望大海,西達(dá)荊楚,南接皖浙,北連江淮,具有兩千四百多年的建成史,素有〝十朝都會(huì)”之譽(yù)。作為全國(guó)首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇的豐姿，綺麗的風(fēng)光，在中華民族的發(fā)展史上占有重要的地位。南京市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省的省會(huì)，華東地區(qū)的重要城市，中國(guó)七大古都和長(zhǎng)江流域四大中心城市之一。南京瀕江近海，是中國(guó)東部地區(qū)重要的交通和通訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式構(gòu)成了全方位、立體化和大運(yùn)量的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。南京是我國(guó)歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨花臺(tái)、紫金山天文臺(tái)、中山陵等知名景點(diǎn)，是中國(guó)的著名旅游觀光城市，具有較高的國(guó)際知名度。南京曾被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”第五名和中國(guó)城市投資硬環(huán)境“40優(yōu)”城市之一，1993年南京成為全國(guó)24個(gè)率先實(shí)現(xiàn)小康的城市之一，“十五”時(shí)期和本世紀(jì)前十年，將是南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的時(shí)期。南京是副省級(jí)城市，長(zhǎng)三角地區(qū)第二大城市，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)家重要?jiǎng)?chuàng)新基地和科技創(chuàng)新中心，現(xiàn)代服務(wù)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)江航運(yùn)物流中心，濱江生態(tài)宜居城市，長(zhǎng)三角輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶城市，聯(lián)合國(guó)人居署特別榮譽(yù)獎(jiǎng)獲得城市，亦是2014年第二屆夏季青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)舉辦城市。隨著改革深入和對(duì)外開發(fā)力度的加強(qiáng)，南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，政治上的安定團(tuán)結(jié)，生活上的安居樂業(yè)，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展速度，在國(guó)家加大基礎(chǔ)建設(shè)投入，拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)，并采取了一系列促進(jìn)政策。特別是2014年第二屆夏季青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)在南京舉辦，進(jìn)一步推動(dòng)著南京商業(yè)、辦公用房的需求。南京市城市建設(shè)與規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。和全國(guó)一樣，進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在南京得到了快速增長(zhǎng)，逐漸成為南京經(jīng)濟(jì)中隸屬于服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻(xiàn)，發(fā)揮巨大的作用。雖然與我國(guó)其它一些城市相比，南京房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內(nèi)的老城區(qū)，人口密度超過了北京，加上老城改造和新城開發(fā)步伐的加快等等，給南京市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了充實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。特別是1998年以來，南京市通過徹底停止實(shí)物形式分房，讓市場(chǎng)成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通以及物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)都得到了較快的發(fā)展。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來前景光明，除了一般城市要素的分析，南京市更有可能支持起未來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。南京作為我國(guó)唯一的世界級(jí)城市群的三大“支點(diǎn)”之一（上海、南京和杭州），作為長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流中心、長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)中心、全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、全國(guó)重要的科教中心、東部城市綠化中心呈現(xiàn)美好的發(fā)展藍(lán)圖。南京還可以做長(zhǎng)三角專利產(chǎn)品交易中心、機(jī)電化工產(chǎn)業(yè)基地和三大金融中心之一。在江蘇省及南京都市圈，南京還可以做江蘇經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的“發(fā)展極”和蘇南、蘇中、蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“協(xié)調(diào)極”、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新中心、江蘇省域經(jīng)濟(jì)體的金融中心，以及南京都市圈的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展極、區(qū)域經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部管理基地以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的數(shù)字化發(fā)展中心。以往一些全國(guó)性的大開發(fā)商對(duì)于南京市場(chǎng)的重視程度不夠，但隨著南京城市定位的變化和在長(zhǎng)三角以及全國(guó)地位的提升，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于那些有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的品牌開發(fā)商無疑吸引力大增，一些新規(guī)劃的片區(qū)因?yàn)槲磥砜梢灶A(yù)期的巨大發(fā)展?jié)摿⒊蔀槟玫責(zé)岢钡闹鹘?。南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)中國(guó)人喜歡居有定所，不尚遷徙。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房子，才會(huì)覺得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75．6％?？梢姺孔釉趪?guó)人的心目中的位置是何等重要。南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的重點(diǎn)省會(huì)城市，高校留南京畢業(yè)生，外來務(wù)工人員等強(qiáng)大的剛性需求支撐著的樓市成交量。2009年南京商品住宅和二手住宅共銷售19.86萬套，創(chuàng)歷史最高水平。2009年南京房地產(chǎn)投資等前期指標(biāo)穩(wěn)步趨好。全年房地產(chǎn)投資、土地和上市指標(biāo)呈現(xiàn)逐月走好態(tài)勢(shì)。1-11月，全市實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資549億元，同比增長(zhǎng)20.9%；截至12月底，全年土地共成交381.97公頃，同比增長(zhǎng)1.69%。商品房新開工面積為1006.61萬平方米，同比增長(zhǎng)27.4%；商品房竣工面積834.9萬平方米，同比增長(zhǎng)28.6%。2009年南京商品住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。全年商品住宅上市750.1萬平方米，同比增長(zhǎng)0.9%，但商品住宅銷售面積卻達(dá)到了1120.3萬平方米，同比增長(zhǎng)117.9%，供需比在1：1.5左右。二手住宅的交易也異常旺盛，全年二手住宅成交面積為790萬平方米，同比增長(zhǎng)了221%。從成交套數(shù)看，2009年南京銷售商品住宅10.06萬套，同比增長(zhǎng)106.4%，二手住宅9.8萬套，同比增長(zhǎng)203%。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)地方稅收占全市地稅收入的27%左右；房地產(chǎn)消費(fèi)金額相當(dāng)于全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的七成左右；房地產(chǎn)增加值對(duì)全市GDP貢獻(xiàn)率為17%左右。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)投資環(huán)境鼓樓區(qū)位于長(zhǎng)江下游南岸，南京城西北部，是南京市的中心城區(qū)之一，也是江蘇省委、省政府機(jī)關(guān)所在地。東以中央路、中山路為界，與玄武區(qū)為鄰；南以漢中路、漢中門大街為界，分別與白下區(qū)、建鄴區(qū)接壤；西至長(zhǎng)江夾江，與建鄴區(qū)的江心洲隔水相望；北以護(hù)城河、明城墻、定淮門大街一線為界，與下關(guān)區(qū)相連。區(qū)域面積26.62平方公里，其中主城區(qū)16.82平方公里，江東新區(qū)9.8平方公里。自然環(huán)境鼓樓區(qū)是個(gè)山巒環(huán)繞，湖川相依，山、水、城、林渾然一體的中心城區(qū)，有龍?bào)椿⒕嶂?，依山帶水之勝。秦淮河、金川河穿境而流，萬里長(zhǎng)江擦境而過；鼓樓崗、五臺(tái)山將秦淮河沖積平原和金川河沖積平原南北分開。氣候環(huán)境鼓樓區(qū)位于中緯度的鼓樓區(qū)受海洋氣流影響，雨水充沛，日照充足，四季分明，氣候宜人。經(jīng)濟(jì)環(huán)境鼓樓區(qū)是南京政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育的中心，是江蘇省委、省政府所在地，是一個(gè)古典與時(shí)尚薈萃、歷史與現(xiàn)代交融、精致與美麗映輝的寶地，更是現(xiàn)代城市旅游的最佳目的地。2009年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值344億元，增長(zhǎng)12%；完成財(cái)政收入65.2億元，增長(zhǎng)17.5%，其中一般預(yù)算收入33.2億元，增長(zhǎng)14.3%；完成固定資產(chǎn)投資75億元，增長(zhǎng)6%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額293億元，增長(zhǎng)16%。區(qū)域環(huán)境鼓樓區(qū)是南京市經(jīng)濟(jì)文化較為發(fā)達(dá)的一個(gè)區(qū)，它以濃厚的文化氛圍，發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)在南京市整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)架中占有重要地位?！帮@山、露水、見城、濱江”南京新一輪的“百億新城計(jì)劃”的啟動(dòng)，因它處于城區(qū)或鄰近區(qū)、也聚集了高檔的建筑以及相關(guān)的商業(yè)、旅游、文化、體育、服務(wù)等行業(yè)。南京城市的獨(dú)特魅力與經(jīng)濟(jì)潛力在這里將得到展示與發(fā)展。“百億新城計(jì)劃”徹底打破了一條秦淮河將南京分為內(nèi)外兩城印象，通過新區(qū)建設(shè)消化城市人群，使江東路房地產(chǎn)持續(xù)升溫，這一地區(qū)成為百姓安家熱線，商業(yè)樓如雨后春筍般地拔地而起，如萬達(dá)廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)都是超大型的商業(yè)場(chǎng)所。投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)結(jié)論從我國(guó)宏觀的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的“鴻泰大廈”項(xiàng)目的開展，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，適合時(shí)代發(fā)展的需要。另一方面國(guó)際的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)政策。是項(xiàng)目未來發(fā)展的基石和保障。對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目達(dá)成合作和項(xiàng)目的未來發(fā)展指明了方向；從鼓樓區(qū)投資環(huán)境來分析：投資區(qū)優(yōu)越的交通地理?xiàng)l件、日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施、豐富的自然資源和優(yōu)惠的對(duì)外招商引資政策，為“鴻泰大廈”項(xiàng)目的開展增強(qiáng)了信心。項(xiàng)目建設(shè)有利于優(yōu)化當(dāng)?shù)刭Y源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì),經(jīng)濟(jì)價(jià)值。綜上所述：投資區(qū)內(nèi)政通人和，投資環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)內(nèi)外投資商的理想選擇。公司概述法定代表人：謝同月謝同月，男，1965年12月21日出生于安徽無為縣。1991年起從事建筑工程建設(shè)至今有二十余年，并取得國(guó)家一級(jí)工程建造師資質(zhì)證書。2000年敏銳進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年成立無為縣東潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商品房面積40多萬平方米，其中有無為縣世紀(jì)花園小區(qū)面積5萬平方米、宏業(yè)家園小區(qū)18萬平方米、新百大廈3萬平方米、清真寺小區(qū)1萬平方米、車站老城改造12萬平方米、東潤(rùn)佳園小區(qū)3萬平方米、無為縣德龍大酒店1.8萬平方米、無為縣府苑商城1萬平方米。由于不滿足本地房地產(chǎn)開發(fā)，2007年又開拓江蘇南京市場(chǎng)，成功收購南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并取得南京市江東路一塊商業(yè)開發(fā)用地，該項(xiàng)目正在規(guī)劃籌建中。謝同月目前擁有多家企業(yè)，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩家，即無為縣東潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司和南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，兩家商業(yè)公司，即無為縣德龍大酒店和無為縣德龍商貿(mào)有限公司。目前個(gè)人已擁有資產(chǎn)6個(gè)億以上，現(xiàn)又收購了無為省級(jí)二壩開發(fā)區(qū)內(nèi)的一家生產(chǎn)企業(yè)，將生產(chǎn)各種木門、窗。不久將成立德龍集團(tuán)公司，集中資金優(yōu)勢(shì)運(yùn)著德龍門業(yè)上市，將德龍集團(tuán)打造成國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和品牌。項(xiàng)目公司：南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)實(shí)踐中堅(jiān)持精品路線，致力于專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。以其精致優(yōu)美的前瞻性園區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)及居室設(shè)計(jì)主張，嚴(yán)格的建筑工程質(zhì)量把握，齊備的園區(qū)配套設(shè)施、極盡完善的專業(yè)化物業(yè)管理，全力營(yíng)造環(huán)保、科技、親和、人性化、品位獨(dú)到的居住區(qū)。公司組織結(jié)構(gòu)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，協(xié)助其工作的是三名副總經(jīng)理，分別由總工程師、總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師擔(dān)任。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)管理層開發(fā)部工程部辦公室營(yíng)銷部項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有江東北路、草場(chǎng)門大街、龍園西路等城市主次干道，道路通達(dá)度高，附近有多路公交汽車和在建的地鐵站點(diǎn)，交通十分便利。基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)勢(shì)供水、供電保證率100%，排水設(shè)施就近排入城市排水體系，通信設(shè)施、煤氣管網(wǎng)齊全到位，所在區(qū)域毗鄰居住小區(qū)、空氣清新、噪音較小、環(huán)境質(zhì)量好，周圍各種服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，吃、穿、住、用、行、教較為方便，能夠充分滿足項(xiàng)目建設(shè)需求。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)縱觀房?jī)r(jià)走向，就是一路直線攀升。從2009年前金融危機(jī)房?jī)r(jià)的微漲到2010年來的一路爆漲，鴻泰大廈周邊的住宅房?jī)r(jià)格已達(dá)到或超過兩萬元平方米，如江東中路98號(hào)萬達(dá)廣場(chǎng)平均售價(jià)18761元/平方米、江東北路88號(hào)璞邸花園平均售價(jià)20661元/平方米，同時(shí)商業(yè)用房?jī)r(jià)格更高已達(dá)到或超過叁萬元平方米，如江東中路98號(hào)萬達(dá)廣場(chǎng)平均售價(jià)27179元/平方米、江東北路88號(hào)璞邸花園平均售價(jià)32172元/平方米。實(shí)際證明該地段的發(fā)展勢(shì)頭不可小覷，南京樓市整體“旺盛”，相信未來兩三年內(nèi)在南京樓市大環(huán)境不變的前提下，房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)將是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，目前可供開發(fā)的土地越來越少，土地的稀缺性，從而使那些本身具有良好環(huán)境資源與配套資源的產(chǎn)品將在今后一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升級(jí)，項(xiàng)目公司的樓盤將有很大的升值空間。綜上所述：“鴻泰大廈”項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)前景廣闊。團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目公司本著“誠(chéng)實(shí)守信，客戶至上”的經(jīng)營(yíng)宗旨，堅(jiān)持不懈的努力，不斷的發(fā)展壯大，積累了大量的市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，另一方面公司在不斷發(fā)展中，注重團(tuán)隊(duì)建設(shè)，逐步形成一支從組織開發(fā)管理到市場(chǎng)運(yùn)作的高績(jī)效團(tuán)隊(duì)。本項(xiàng)目建成后項(xiàng)目公司將成為當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，隨著項(xiàng)目開發(fā)完成后，項(xiàng)目公司將在房地產(chǎn)領(lǐng)域起著不可替代的作用。公司團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和技術(shù)服務(wù)力量都將位居同類企業(yè)的前列，無論從社會(huì)服務(wù)還是從其他方面項(xiàng)目公司都將作到符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?。本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)較為明顯，且得到政府大力支持，因此威脅較小。風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略是指從全局和相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度做出的金融風(fēng)險(xiǎn)防范與化解的總體運(yùn)謀籌劃和行動(dòng)綱領(lǐng)，它是金融風(fēng)險(xiǎn)控制的基準(zhǔn)點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)。金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融的健康平穩(wěn)發(fā)展是保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要前提條件。因此，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)管理策略的研究對(duì)于防范和規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全，提高資金效益具有十分重要的意義。南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在合作過程中將通過以下措施完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略，保障投資方資金安全：1、建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與度量體系。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系作為風(fēng)險(xiǎn)管理的重要組成部分，將輔助企業(yè)將潛在的可能影響項(xiàng)目整體水平的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來；風(fēng)險(xiǎn)度量主要是運(yùn)用數(shù)學(xué)的方法將風(fēng)險(xiǎn)量化，然后將量化出來的風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)并顯示出總體情況。2、編制風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)后果與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督與控制。3、健全權(quán)責(zé)體系，建立危機(jī)應(yīng)對(duì)措施。監(jiān)管體系投資方通過選派董事參與公司決策，但不得干預(yù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理。投資者可向公司委派一名財(cái)務(wù)監(jiān)督員，監(jiān)督公司資金運(yùn)用情況。若不委派財(cái)務(wù)監(jiān)督，可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所行使監(jiān)督工作。在企業(yè)的擬建、實(shí)際建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理過程中，需加強(qiáng)與投資咨詢公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所的合作，在建設(shè)方與投資方之間建立平等、有效、合理、合法的合作流程。公司每月向董事會(huì)和投資者提供現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。公司總經(jīng)理必須向董事會(huì)書記匯報(bào)當(dāng)月經(jīng)營(yíng)狀況和下月財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃。投資者可要求總經(jīng)理向其匯報(bào)經(jīng)營(yíng)狀況，但每季度最多一次。公司與管理層向投資方責(zé)任，要求建立保證機(jī)制，比如管理層的組成人員交納一定數(shù)量的保證金，以便對(duì)形式一種壓力，明確管理層和公司經(jīng)理的職責(zé)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力在產(chǎn)品、服務(wù)公式化的今天，提升未來公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須有效發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槠放聘?jìng)爭(zhēng)力包含了我們?cè)谫Y源、服務(wù)、技術(shù)、管理、營(yíng)銷、人力資源等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，是形成并實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力源泉，是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的外在表現(xiàn)。南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于人性化的公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制和資源優(yōu)勢(shì)。低成本的市場(chǎng)推廣策略，緊跟國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；钠髽I(yè)運(yùn)作策略以及這些創(chuàng)造性的思維和年輕活力的核心團(tuán)隊(duì)，是公司未來走向強(qiáng)大的重要保障。專業(yè)化的服務(wù)優(yōu)勢(shì)是公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位的“穩(wěn)定器”，未來項(xiàng)目公司將加大對(duì)房地產(chǎn)的綜合開發(fā)力度，不斷完善市場(chǎng)開發(fā)管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，使其成為公司未來穩(wěn)步、快速規(guī)?；瘮U(kuò)張的“助推器”。產(chǎn)品贏利能力分析政府主管部門大力支持，優(yōu)惠政策傾斜。政府主管部門大力支持，優(yōu)惠政策傾斜。成本價(jià)格與銷售價(jià)格獲利能力及議價(jià)能力強(qiáng)?？沙掷m(xù)發(fā)展策略，產(chǎn)業(yè)縱深拓展、風(fēng)險(xiǎn)防范能力好。項(xiàng)目合作策略，地區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。綜合能力、人員素質(zhì)、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)策略。產(chǎn)品營(yíng)銷特性及市場(chǎng)開拓、防守難度有優(yōu)勢(shì)。技術(shù)能力、優(yōu)勢(shì)的取得及項(xiàng)目保護(hù)性強(qiáng)度高。產(chǎn)品市場(chǎng)贏利能力分析企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審建議南京鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過不斷的發(fā)展逐漸建立了一支高績(jī)效團(tuán)隊(duì)，不斷完善企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)運(yùn)作，工程開發(fā)等方面的管理，為項(xiàng)目的順利合作提供保障。提請(qǐng)項(xiàng)目方在公司成立后在資產(chǎn)、資源控制、人才配套以及公司體制，運(yùn)營(yíng)機(jī)制等方面加強(qiáng)管理。以壯大公司實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增強(qiáng)投資人信心。PAGE財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)篇本項(xiàng)目總投資50000萬元人民幣，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《方法與參數(shù)》（第三版）中規(guī)定的方法計(jì)算新增效益與新增費(fèi)用。從而進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。銷售收入估算本項(xiàng)目用款計(jì)劃貫穿整個(gè)工程，分兩年建設(shè)，第三年開始銷售?？偨ㄖ娣e為42000平方米，銷售單價(jià)為26000元/㎡（該宗地的西面江東中路98號(hào)萬達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)達(dá)27179元/㎡，東面江東北路88號(hào)璞邸花園均價(jià)達(dá)32172元/㎡，由此可見本項(xiàng)目的定價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)力），本項(xiàng)目總銷售收入為109200萬元。財(cái)務(wù)盈利能力分析投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率：又稱投資報(bào)酬率，是指投資中心所獲得的利潤(rùn)與投資額之間的比率。計(jì)算公式是：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)/投資額×100%以上公式中投資額是指投資中心的總資產(chǎn)扣除對(duì)外負(fù)債后的余額，即投資中心的凈資產(chǎn)，所以該指標(biāo)也可以稱為凈資產(chǎn)利潤(rùn)率，它主要說明投資中心運(yùn)用公司產(chǎn)權(quán)供應(yīng)的每一元資產(chǎn)對(duì)整體利潤(rùn)貢獻(xiàn)的大小，或投資中心對(duì)所有者權(quán)益的貢獻(xiàn)程度。根據(jù)此公式，我們得出本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為22.4%。價(jià)值評(píng)估篇社會(huì)效益1、該項(xiàng)目符合當(dāng)前的國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)位址合理，建設(shè)條件具備，建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案切合實(shí)際，經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)果可靠，有利于增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。2、該項(xiàng)目為高產(chǎn)值、高附加值項(xiàng)目，不僅創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，增加了收入，同時(shí)也帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。3、該項(xiàng)目對(duì)于推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義。經(jīng)濟(jì)效益根據(jù)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為5258.46萬元，其投資利潤(rùn)率為22.40%，財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率為11.11%，投資回收期2.72年。這些財(cái)務(wù)定量指標(biāo)都表明：該項(xiàng)目是一個(gè)投資回報(bào)高，投資回收時(shí)間短，現(xiàn)金流充盈的投資項(xiàng)目。綜上所述,本報(bào)告認(rèn)為“鴻泰大廈”項(xiàng)目在實(shí)際投資行為中風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為“低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)”。建議：投融資雙方關(guān)注本報(bào)告提出的各方面風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)報(bào)告所述風(fēng)險(xiǎn)，投融資雙方酌情商定雙方可接受的風(fēng)險(xiǎn)可控制范圍。投融資雙方通過對(duì)本報(bào)告中提到和涉及到的風(fēng)險(xiǎn)采取有效的措施，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，降低項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，以促進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。目錄1、企業(yè)概況 11.1企業(yè)簡(jiǎn)介 11.2企業(yè)所在地理位置： 91.3公用設(shè)施 101.4自然條件 102、評(píng)價(jià)單元的劃分和評(píng)價(jià)方法的選擇 112.1評(píng)價(jià)單元的劃分 112.2評(píng)價(jià)方法選擇 113、危險(xiǎn)、有害因素識(shí)別與分析 133.1物質(zhì)的危險(xiǎn)、有害因素辨識(shí) 133.2作業(yè)過程中的的危險(xiǎn)、有害因素辨識(shí) 143.2.1起重作業(yè)中的危險(xiǎn)、有害因素分析 143.2.2機(jī)床操作中的危險(xiǎn)、有害因素分析 PAGEREF_T