鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告與項(xiàng)目商業(yè)定位建議

..XX市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目商業(yè)定位建議XX發(fā)展城市概況XX東臨黃海,南與XX市接壤,西南與XX市,XX市為鄰,西與XX市相連,北隔灌河和XX市相望,是XX沿海發(fā)展規(guī)劃重要的中心城市之一,也是XX省省轄市中面積最大的市,擁有國(guó)內(nèi)最大的生態(tài)濕地資源。XX轄2區(qū)5縣2市,市轄亭湖、鹽都兩區(qū)158.65萬(wàn)人〔亭湖區(qū)83.90萬(wàn),鹽都區(qū)74.75萬(wàn),市區(qū)居住人口在80萬(wàn)左右。在XX市政府出臺(tái)的《市區(qū)2008-20XX住房建設(shè)規(guī)劃》中明確規(guī)定期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。對(duì)外交通上,沿海高速、寧靖鹽高速、鹽徐高速環(huán)城而過(guò),新長(zhǎng)鐵路XX站已經(jīng)通車(chē),此外,滬通鐵路建設(shè)方案已經(jīng)確定,滬通鐵路的建設(shè)必將為XX等XX沿海地區(qū)城市的發(fā)展建設(shè)提供新的契機(jī)。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展從20XX開(kāi)始XX生產(chǎn)總值進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期,平均增長(zhǎng)率達(dá)15%左右。20XXXX市完成國(guó)民生產(chǎn)總值1917億元,比上年增長(zhǎng)19.6%,繼續(xù)維持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。人均GDP達(dá)25553元〔按20XX匯率約3740美元,較上年增長(zhǎng)14.3%,根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)75個(gè)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GDP之間的研究〔見(jiàn)表1,表明XX房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。表1房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GDP的關(guān)系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存的需要生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純求數(shù)量數(shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合需求未來(lái)城市規(guī)劃根據(jù)XX市發(fā)展規(guī)劃,XX城市發(fā)展戰(zhàn)略為："重點(diǎn)向南,推進(jìn)河?xùn)|,完善城中,改造城北,逐步向西"。河?xùn)|區(qū)發(fā)揮XX汽車(chē)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及鹽工、鹽師高校、亭湖區(qū)政府入駐等優(yōu)勢(shì),加之汽車(chē)站、火車(chē)站等交通樞紐的東移以及跨河大橋的建設(shè),為XX市開(kāi)發(fā)的新一輪重點(diǎn),具有較大的發(fā)展?jié)摿?。城南定位為集行政辦公、商務(wù)、居住為一體的中心區(qū)域,目前,市政府已入駐,世紀(jì)大道兩側(cè)及環(huán)內(nèi)港湖區(qū)域已經(jīng)較為成熟,中南控股、華廈集團(tuán)、金鷹國(guó)際等均已在此取得項(xiàng)目；城西片區(qū)將通過(guò)居住環(huán)境的改善、城中村的改造,逐步成為新型的居住區(qū)域。城西XX分依托鹽都新區(qū)的功能,大力發(fā)展以物流、綜合市場(chǎng)為主的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。XX現(xiàn)有主要商圈分析整體商圈格局分析參考XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,結(jié)合項(xiàng)目組的實(shí)地調(diào)研考察,認(rèn)為現(xiàn)在XX市區(qū)業(yè)已形成商業(yè)氛圍和短時(shí)期內(nèi)〔3-5年之內(nèi)有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘τ?個(gè),分別是建軍中路商圈、鹽瀆商圈、解放南路商圈、招商場(chǎng)商圈和城北商圈〔如圖。建軍中路商圈：屬于城市級(jí)〔一級(jí)商業(yè)中心,也是XX市商業(yè)起步最早,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中的商業(yè)區(qū)域,未來(lái)該商圈的集聚力合輻射力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng),傳統(tǒng)商圈的核心地位無(wú)法動(dòng)搖。建軍中路商圈處于交通便利的市中心,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布,主要以購(gòu)物類(lèi)為主,集中了XX市百貨商場(chǎng)、服裝專(zhuān)賣(mài)店及超市,高中低檔消費(fèi)均有,但主要以中檔為主。其商業(yè)主體是百貨商場(chǎng),如金鷹百貨、XX商業(yè)大廈、海華廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)和文峰大世界等,還有浠滄步行街和鑫天地步行街也是消費(fèi)集中點(diǎn),但是規(guī)模相對(duì)較小。鹽瀆商圈：屬于區(qū)域級(jí)商圈,以鹽瀆公園為核心形成的商業(yè)圈,是新興商業(yè)圈,主要以中高檔消費(fèi)為主。商圈內(nèi)文化特色較濃,目前主要有寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體〔在建、錢(qián)江方洲的優(yōu)活街〔招商中、東進(jìn)路美食休閑街、鹽鎮(zhèn)水街、繽紛亞洲等商業(yè)體。解放南路商圈：準(zhǔn)確的說(shuō),解放南路商圈是一個(gè)商業(yè)街區(qū),該地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)散商業(yè)輻射范圍,區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋帽、紡織、交通工具等為主。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)"路北區(qū)域集中,路南區(qū)域零散分布"的格局。大型商業(yè)體主要有沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)天瑪特〔二店。招商場(chǎng)商圈：XX招商場(chǎng)商圈位于開(kāi)放大道與黃海路交界處,是一個(gè)歷史較悠久的商圈,人氣足,經(jīng)營(yíng)狀況較好。其主體是XX招商場(chǎng),主要經(jīng)營(yíng)服裝、布匹、紡織品、床上用品、鞋類(lèi)、家用電器、文化用品等4萬(wàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)品種,規(guī)格檔次齊全,但主要以中低檔為主。主要商業(yè)體是招商場(chǎng)、四季服裝城、麗陽(yáng)商貿(mào)城和高力家居港〔老店。城北商圈：位于XX市區(qū)北郊,城北客運(yùn)站附近,主要商業(yè)體有XX白馬服裝大世界、XX義烏國(guó)際商貿(mào)城〔在建、明珠商貿(mào)城和XX裝飾裝潢建材市場(chǎng),屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)性質(zhì),主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非XX主要發(fā)展方向,且離市中心距離較遠(yuǎn),所以人氣不足,尚無(wú)明顯商業(yè)氛圍。重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析〔詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附表根據(jù)XX商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和我項(xiàng)目的主題定位,特選擇如下具有代表性商業(yè)體作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析?！?金鷹國(guó)際購(gòu)物中心XX金鷹國(guó)際購(gòu)物中心是20XX1月開(kāi)業(yè)的一家大型百貨商場(chǎng),也是XX目前檔次最高的購(gòu)物中心,由金鷹商貿(mào)集團(tuán)投資,XX金鷹國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng),功能定位為：高級(jí)時(shí)尚百貨店,突出生活時(shí)尚。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)見(jiàn)下圖。金鷹國(guó)際主要以中檔檔次為主,部分中高檔商戶,購(gòu)物功能為主,中高端市場(chǎng)定位,但是休閑娛樂(lè)缺乏規(guī)模。〔2XX商業(yè)大廈XX商業(yè)大廈是本地最早的一家百貨商場(chǎng),也是金鷹進(jìn)駐前XX最高端的百貨,由XX商業(yè)大廈投資股份投資和經(jīng)營(yíng)。商業(yè)大廈地上共有6層,擁有超市業(yè)態(tài),購(gòu)物是唯一功能。其定位也是以中檔和中高檔為主,服裝銷(xiāo)售占比較大,超過(guò)70%?！?中茵海華廣場(chǎng)中茵海華廣場(chǎng)是由XX中茵置業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)的大型綜合型購(gòu)物廣場(chǎng),開(kāi)放式建筑形成購(gòu)物內(nèi)街。海華廣場(chǎng)以中低檔購(gòu)物功能為主,服飾類(lèi)占近80%,其主力店樂(lè)天瑪特〔11號(hào)樓是XX第一家也是生意最好的大賣(mài)場(chǎng)。但是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理混亂,租戶檔次低,形象不佳?！?東進(jìn)路休閑美食街東進(jìn)路休閑美食街是XX市政府為招商引資而建的一條以餐飲、娛樂(lè)和休閑為主的商業(yè)步行街,是XX唯一高端餐飲和娛樂(lè)集中的高端商業(yè)群?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂(lè)為主,單店面積較大。由于市政府提供政策支持,因而發(fā)展很快,但是娛樂(lè)類(lèi)服務(wù)雷同?！?寶龍城市廣場(chǎng)〔在建寶龍城市廣場(chǎng)是由XX寶龍置業(yè)發(fā)展開(kāi)發(fā)的,商業(yè)面積達(dá)20萬(wàn)方的綜合體項(xiàng)目,在老城區(qū)新城區(qū)結(jié)合位置,東鄰鹽瀆公園,西鄰錢(qián)江方舟,是XX較大的購(gòu)、食、娛一體的綜合型商業(yè)中心,由政府招商項(xiàng)目,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。但是整個(gè)新城區(qū)的商業(yè)氛圍并沒(méi)有形成?！?錢(qián)江方洲優(yōu)活街〔招商中錢(qián)江方洲優(yōu)活街是由XX市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè),東靠鹽瀆公園、南靠東進(jìn)路美食街、西有超市樂(lè)天瑪特超市,錢(qián)江方洲為目前XX認(rèn)可度最高的樓盤(pán)之一,自身有近4000多戶業(yè)主。但是市場(chǎng)不成熟,商業(yè)很難在很短時(shí)間形成氣候,且缺乏主力商鋪的帶動(dòng),整體成熟尚需時(shí)日。〔7紫薇國(guó)際廣場(chǎng)〔在建該項(xiàng)目由XX瑞爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設(shè),位于XX市政府東側(cè)、世紀(jì)大道南側(cè),主要打造蘇北最大的ITMALL,由電腦市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)、電子市場(chǎng)所組成,另外建成LIP國(guó)際影城、兒童游樂(lè)園、國(guó)際金品走廊、頂級(jí)娛樂(lè)城堡、地中海美食廣場(chǎng)等。3、河?xùn)|市場(chǎng)分析〔1商業(yè)分布情況目前,河?xùn)|地區(qū)尚無(wú)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目,在建的樓盤(pán)有東方綠苑、加州·東郡、朗地英郡和高教公寓名稱(chēng)商業(yè)面積〔㎡東方綠苑3.5萬(wàn)加州·東郡4700〔規(guī)劃中朗地英郡1000〔規(guī)劃中高教公寓4萬(wàn)〔規(guī)劃中〔2消費(fèi)人群分布A目前當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩s4萬(wàn)人,加上未來(lái)導(dǎo)入人口可以達(dá)到8-10萬(wàn)人。B項(xiàng)目所在地兩個(gè)高?！瞂X師范學(xué)院、XX工學(xué)院的師生共計(jì)約3-4萬(wàn)人。C亭湖開(kāi)發(fā)區(qū)和XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)約有人口4萬(wàn)人。商業(yè)部分消費(fèi)者研究本次市場(chǎng)調(diào)研主要在XX市區(qū)的中心建軍路商圈、城南新區(qū)商圈以及項(xiàng)目地周邊發(fā)放問(wèn)卷300份,共回收有效問(wèn)卷291份。購(gòu)物行為購(gòu)物頻率據(jù)統(tǒng)計(jì),53%的被訪者每周購(gòu)物至少1次以上,其中每周1次的有26%,25歲以下的青年人比率則更高,每周購(gòu)物的1次的占31.5%?！?就餐行為44%的消費(fèi)者每周會(huì)有1天以上在外就餐,其中每周有1-3天外出就餐的占比較高,為21%,說(shuō)明XX消費(fèi)者有一定的消費(fèi)愿望。經(jīng)常光顧的商圈和商場(chǎng)66%的被訪者經(jīng)常去建軍中路商圈消費(fèi),另有17%的人群選擇去解放南路商圈,與之對(duì)應(yīng)的是中茵海華、樂(lè)天馬特〔二店以及XX商業(yè)大廈成為消費(fèi)者購(gòu)物的首選。逛街伙伴在逛街伙伴的選擇中,45%的被訪者經(jīng)常與朋友一起逛街,除此之外與同學(xué)和配偶一起逛街也占有相當(dāng)比例,可見(jiàn)家庭購(gòu)物占據(jù)一定比例。消費(fèi)支出每月消費(fèi)支出上,34%的被訪者消費(fèi)支出在200元以下,而每月支出200-399元的占大部分,為51%。其余比例均較低。購(gòu)物中的其他消費(fèi)活動(dòng)消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中均伴有其他的消費(fèi)活動(dòng),主要為就餐〔53%,其次為休閑娛樂(lè)活動(dòng)〔28%,喝茶/咖啡也占據(jù)一定比例,為11%。選擇購(gòu)物目的地的原因在購(gòu)物目的地選擇上,34%的受訪者是因?yàn)橄矚g一站式購(gòu)物,其次為購(gòu)物環(huán)境好〔19%、交通便利〔17%和時(shí)尚新鮮〔16%。XX市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析較多的被訪者認(rèn)為購(gòu)物是XX市區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài),其次是酒店和餐飲。而迫切需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、大型娛樂(lè)場(chǎng)所和便利店。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)需求區(qū)域認(rèn)知51%的被訪者明確表示看好亭湖新區(qū)商業(yè)的發(fā)展前景,僅有8%的人持否定態(tài)度。另外,有17%的受訪者認(rèn)為亭湖新區(qū)適宜居住,僅有13%的受訪者認(rèn)為不適宜居住。消費(fèi)與置業(yè)選擇19%的受訪者明確表示如果亭湖新區(qū)有大型商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng),會(huì)將其作為首選消費(fèi)地,而52%的人群則視需要而定,僅有15%的人群明確表示不會(huì)來(lái)此購(gòu)物。在置業(yè)選擇上,大部分的受訪者對(duì)于在亭湖區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商鋪持觀望態(tài)度,另有11%的人群明確表示會(huì)在亭湖新區(qū)購(gòu)買(mǎi)商鋪?！?客戶群體65%的被訪者認(rèn)為高校學(xué)生將成為本項(xiàng)目的主要消費(fèi)客戶,其次為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)普通職員和亭湖區(qū)政府消費(fèi)。亭湖新區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析與XX市區(qū)調(diào)查結(jié)果一致,較多的被訪者認(rèn)為購(gòu)物也是亭湖新區(qū)最為缺乏的業(yè)態(tài),其次是便民設(shè)施、酒店以及游樂(lè)場(chǎng)。而迫切需要發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)則是文化、體育、娛樂(lè)業(yè)和旅游、住宿、餐飲業(yè),需要增加和完善的業(yè)態(tài)是美食街、百貨商場(chǎng)。項(xiàng)目條件分析宗地概況地塊位于XX市亭湖新區(qū),東至東環(huán)路,南至世紀(jì)大道,西至希望大道,北至亭湖大道。項(xiàng)目總占地約857畝,其中兩塊純商業(yè)地塊〔地塊二、地塊三面積約179.4畝,總建筑面積約32萬(wàn)方。SOWT分析S〔優(yōu)勢(shì)地塊位于XX市東部,西北側(cè)為亭湖區(qū)政府,與規(guī)劃中的亭湖新區(qū)醫(yī)院隔路相望,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。新風(fēng)河川流而過(guò),且地塊中間為規(guī)劃人工湖,自然景觀資源豐富。地塊西側(cè)緊鄰XX工學(xué)院、XX師范學(xué)院等高校,地塊北部和南部是亭湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),有一定的人口支撐,可以保證一定的消費(fèi)需求。地塊體量較大,便于統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一設(shè)計(jì),形成具有鮮明風(fēng)格的大型商業(yè)綜合體。W〔劣勢(shì)地塊商業(yè)體量過(guò)大,市場(chǎng)容