屈家村城中村改造建設(shè)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

屈家村城中村改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE66-屈家村城中村改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概述 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù) 3第三節(jié)可行性研究的范圍和內(nèi)容 3第五節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4第二章項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 5第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景 5第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 7第三章 需求分析及服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 9第一節(jié) 需求分析 9第二節(jié) 服務(wù)規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 10第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 13第一節(jié)項(xiàng)目選址 13第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)自然條件 13第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 18第四節(jié) 項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況 20第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)方案 23第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)和目標(biāo) 23第二節(jié)規(guī)劃方案分析 25第三節(jié)建設(shè)方案 31第六章 消防 46第七章 環(huán)保和勞動(dòng)安全衛(wèi)生 47第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 47第二節(jié)勞動(dòng)安全衛(wèi)生 48第三節(jié)建議 50第八章 節(jié)能分析 52第一節(jié)概述 52第二節(jié)節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 52第三節(jié)能耗分析 53第四節(jié)節(jié)能措施 54第九章 項(xiàng)目組織管理和實(shí)施進(jìn)度 58第一節(jié)項(xiàng)目組織管理 58第二節(jié)進(jìn)度計(jì)劃安排 60第十章 招投標(biāo)方案 62第一節(jié)招標(biāo)管理 62第二節(jié)項(xiàng)目招標(biāo)基本情況 65第十一章 投資估算與資金籌措 66第一節(jié)投資估算 66第二節(jié)資金籌措 70第十二章 效益分析 71第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益 71第二節(jié)社會(huì)效益 73第十三章 結(jié)論 75

第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目主要內(nèi)容1）項(xiàng)目名稱(chēng)：縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目2）項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于縣#######鎮(zhèn)################3）項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積27畝（合18000平方米），總建筑面積27640平方米。4）建設(shè)內(nèi)容要建設(shè)7棟7層住宅樓（其中：臨街2棟1-2層為商業(yè)用房、中間4棟1層為商業(yè)用房），大禮堂，公共服務(wù)中心及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施。5）總投資額：3460萬(wàn)元6）資金來(lái)源：村民自籌資金。7）建設(shè)期限：24個(gè)月8）建設(shè)單位：#########縣############鎮(zhèn)屈家#######村委會(huì)1.2建設(shè)單位概況：1.2.1###########縣#########鎮(zhèn)######位于################縣城東南方向，周普路東，屬于縣工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)地。南依西寶高速，西鄰長(zhǎng)青南路。由四個(gè)自然村組成。即顯西、顯黃、顯田、顯東?，F(xiàn)全轄占地380畝左右，布局住戶600戶，人口共2100人。1.2.2有利條件

隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，######正面臨前所為有的發(fā)展機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件分析：首先，#########擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，與長(zhǎng)青南路及西寶高速相鄰，交通便利。同時(shí)，新1．2．3經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)########在發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，取得了明顯的效益，并有進(jìn)一步發(fā)展壯大的趨勢(shì)。在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，##########把握歷史機(jī)遇，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著成效，建成臺(tái)資工業(yè)園，北顯鑄造廠，村莊部分道路及巷道實(shí)行了硬底化，排水設(shè)施基本完善。為建設(shè)社會(huì)新農(nóng)村和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展奠定了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。臺(tái)資工業(yè)園及北顯鑄造廠的建設(shè)，有效轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力，使村民生活不斷改善。1．2．4軟環(huán)境優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，########在實(shí)行村民自治的過(guò)程中，解放思想，與時(shí)俱進(jìn)，培養(yǎng)了一批懂經(jīng)濟(jì)、會(huì)管理的復(fù)合型干部，干群關(guān)系和諧，村風(fēng)民風(fēng)片樸，社會(huì)穩(wěn)定，營(yíng)造了良好的干事創(chuàng)業(yè)環(huán)境。在抓好物質(zhì)文明建設(shè)的同時(shí)，全村逐步形成了團(tuán)結(jié)拼搏、迎難而上、崇尚科學(xué)，全面開(kāi)展社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的新局面。1．2．5產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：################以傳統(tǒng)種植業(yè)為主，同時(shí)兼盈普通養(yǎng)殖業(yè)。近年來(lái)成為縣工業(yè)園開(kāi)發(fā)地后，引進(jìn)臺(tái)資，與原有的北顯鑄造廠形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)################周邊擁有北顯遺址，出土有大量的西周、戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的文物，該遺址面積廣大，延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，文化內(nèi)涵豐富，對(duì)研究關(guān)中地區(qū)新石器至秦漢遺址的分期和文化類(lèi)型提供了重要的實(shí)物依據(jù)，也為################提供了豐富的旅游資源。1.3可行性研究依據(jù)1）《################省土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020年）2）《################市住房建設(shè)規(guī)劃》(2008—2012年)3）《################市城市總體規(guī)劃》（2006-2020年）4）《################縣城市總體規(guī)劃》(2010—2030年)5）《################縣土地利用規(guī)劃》6）《################縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》7）國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》8）################省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)1.4研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、環(huán)境影響、土地利用及用地指標(biāo)、市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模及設(shè)計(jì)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算方案、財(cái)務(wù)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議。1.5研究目的和意義“城中村”改造是################大開(kāi)發(fā)，點(diǎn)亮################縣城西大門(mén)的綠色工程。是改善人居環(huán)境、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路。有利于改善################縣城市面貌，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，并對(duì)提高人民生活質(zhì)量、協(xié)調(diào)發(fā)展社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)意義重大，具有良好的社會(huì)效益。經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷變遷以及不時(shí)變化的環(huán)境因素，都會(huì)對(duì)土地的使用模式產(chǎn)生一定的影響。那么我們就要隨時(shí)制定能反映這種連續(xù)相互作用的規(guī)劃。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)體系對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)和土地利用起著導(dǎo)向作用。################在積極發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也使其對(duì)居民空間結(jié)構(gòu)，功能分區(qū)和土地的重新規(guī)劃和合理分配提出了新的要求。################“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目正是土地使用模式變化中規(guī)劃變化的良好體現(xiàn)，也是################村民提高生活質(zhì)量的美好愿望。################目前布局結(jié)構(gòu)比較混亂，基礎(chǔ)設(shè)施部分缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問(wèn)題突出，還有部分道路處于泥濘狀態(tài)、污水橫流、垃圾成堆、臟亂差的現(xiàn)象突出，電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。################“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目，既改善了################村民的生活環(huán)境，居住條件，又可以搞好################鎮(zhèn)招商引資工作。把招商引資和“城中村”改造項(xiàng)目建設(shè)作為################鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作的增長(zhǎng)點(diǎn)。國(guó)家在2005年通過(guò)《十一五規(guī)劃綱要建議》，提出要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)土文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)等方面的建設(shè)，最終實(shí)現(xiàn)把農(nóng)村建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的社會(huì)主義新農(nóng)村的目標(biāo)。隨著新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的加快，################村民生活水平提高了，但臟亂差狀況沒(méi)有根本上得到治理、無(wú)法實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境和諧發(fā)展的要求。而且由于歷史等原因，目前################存在三點(diǎn)突出問(wèn)題有待急需解決：1）因居住條件有限，村中現(xiàn)有60多戶無(wú)莊基地。村民居無(wú)定所，關(guān)系到村民的基本生活狀態(tài)和生活質(zhì)量，是################急待解決的民生問(wèn)題，也是新農(nóng)村建設(shè)管理民生的基本要求。2）目前村中有十二戶村民的房屋地址，位于南北通道路址規(guī)劃范圍內(nèi)，如不及時(shí)拆遷，將嚴(yán)重影響道路的鋪設(shè)完成，為周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度埋下隱患，進(jìn)而影響整個(gè)################的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。3）在################的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，臺(tái)資工業(yè)園區(qū)在################征地1000多畝，村民僅余土地300畝，人均不足2分。致使################生活生產(chǎn)發(fā)展受到制約，急待通過(guò)################“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。################“城中村”改造建設(shè)項(xiàng)目的周邊，既有西寶高速、長(zhǎng)青公路，又有臺(tái)資工業(yè)園以及北顯遺址。優(yōu)越的地理位置，新興的工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭，悠遠(yuǎn)的文化氛圍，很適合興建城市居民小區(qū)。在################“城中村”項(xiàng)目改造中，還將增建社區(qū)禮堂等文化休閑場(chǎng)所，為################鎮(zhèn)居民提供良好的棲息之地。同時(shí)，################改造建設(shè)項(xiàng)目的建成對(duì)################的周遍及本身具有幾方面的影響。1）有利于環(huán)境的改善“城中村”高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)，居住與商業(yè)兼容，各種市政配套設(shè)施齊全，對(duì)于徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，節(jié)約利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局意義重大。2）利于住房條件的改善住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢(shì)及房產(chǎn)價(jià)值的提升、居住人群層次的提高，將會(huì)使村民的生活習(xí)慣、文化層次和經(jīng)營(yíng)方式得到改變，從而使村民的文明程度、生活質(zhì)量得到提高。促進(jìn)城市社區(qū)生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境和社會(huì)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化和提升。3）有利于構(gòu)建管理新體制隨著“城中村”改造的深入，有利于穩(wěn)步推進(jìn)村級(jí)管理體制轉(zhuǎn)換，推動(dòng)“城中村”建成新型社區(qū)，建立相應(yīng)的社區(qū)組織，實(shí)行社區(qū)統(tǒng)一管理，規(guī)范運(yùn)行。更有利于加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，對(duì)于城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)建設(shè)等各個(gè)方面都有一定的推動(dòng)作用。4）有利于村民個(gè)人收入的提高“城中村”改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，商業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)給村民提供大量的就業(yè)崗位，同時(shí)為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，村民的個(gè)人收入將大大提高。切實(shí)解決“失地村民人往哪里去”面臨的難題。對(duì)進(jìn)一步提高村民生活水平及質(zhì)量有很大的促進(jìn)作用。5）有利于房產(chǎn)價(jià)值的改變村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可進(jìn)行租賃、自主或?qū)缡?、提高村民的?jīng)濟(jì)收入。1.6可行性研究結(jié)論1）本項(xiàng)目是“################縣################鎮(zhèn)################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于################縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)了社會(huì)和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會(huì)福利，幸福有保障，許多矛盾和問(wèn)題悄然化解在底層，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定和諧意義重大，其總體發(fā)展方向符合################縣城市總體規(guī)劃要求。2）該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家政策，符合################縣土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。項(xiàng)目的實(shí)施，暢通了城市化道路，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面發(fā)展，改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問(wèn)題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化的進(jìn)程，找到了解決城中村長(zhǎng)治久安問(wèn)題的新途徑。3）本項(xiàng)目選址合理，建設(shè)場(chǎng)地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項(xiàng)目供水、供電、供氣、供暖、通訊設(shè)施齊備，具備良好的建設(shè)環(huán)境。項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，可為社會(huì)提供大量就業(yè)崗位，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，也能為國(guó)家增加一定稅收。4）本項(xiàng)目主要建設(shè)多層住宅和商鋪、附屬休閑娛樂(lè)設(shè)施、公共設(shè)施、道路、亮化、綠化等，目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工技術(shù)都十分成熟，項(xiàng)目選址有較好的地質(zhì)地形條件，施工方便。項(xiàng)目投資較大，投資回收期較短，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，社會(huì)效益顯著，同時(shí)又能滿足多住戶的居住需求。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既能改善城中村農(nóng)戶居住條件，提高城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施水平，完善城市職能，增強(qiáng)城市吸引力，同時(shí)又具有較好的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)################縣經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要可行，建議有關(guān)部門(mén)盡快批準(zhǔn)建設(shè)。第二章建設(shè)背景及必要性2.1建設(shè)背景住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)城市住房工作會(huì)議提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家庭為對(duì)象，加大“城中村、棚戶區(qū)”改造力度，使“城中村、棚戶區(qū)”家庭住房條件得到明顯改善。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場(chǎng)潛力和相對(duì)低廉的生產(chǎn)成本已使中國(guó)成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國(guó)家之一。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出了“中################崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財(cái)政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會(huì)向中################地區(qū)傾斜，刺激中################經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。地處中國(guó)腹地的################省################縣面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。在中################崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，################的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，已具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)幾年處于西北部五省前列，從整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力看，################龍頭與支點(diǎn)的地位已基本確定。################省################縣城區(qū)內(nèi)存在多個(gè)城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住房建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，房屋質(zhì)量差，戶均面積大，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了################縣的市容市貌，影響縣城的整體形象。為徹底解決這一問(wèn)題，進(jìn)一步加快城中村改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，################縣人民政府根據(jù)省市加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議及相關(guān)文件精神，擬定了《關(guān)于加快推動(dòng)城鎮(zhèn)化的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》、《################縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理實(shí)施暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》三個(gè)文件。城中村規(guī)劃管理工作是縣住建局的重要職責(zé)，為堅(jiān)持一廳式辦公，一條龍服務(wù)，提高城中村改造項(xiàng)目審批效率。################縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局派駐一名副局長(zhǎng)兼任舊城辦主任，負(fù)責(zé)城中村改造范圍內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)行政管理工作、房屋征收有關(guān)行政管理工作，并聯(lián)系國(guó)土局負(fù)責(zé)城中村改造范圍內(nèi)的土地管理工作。實(shí)施“城中村”改造是利在當(dāng)代，功在千秋的民心工程，對(duì)于創(chuàng)造良好人居環(huán)境，豐富城市特色和內(nèi)涵，提升城市品位，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。################縣################成立專(zhuān)門(mén)工作組負(fù)責(zé)規(guī)劃拆遷安置等工作，統(tǒng)一政策、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)制定“################住宅小區(qū)”總體實(shí)施方案。在實(shí)施總體方案時(shí)從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持規(guī)劃先行原則，采取一村一對(duì)策、一村一方案的辦法，由縣規(guī)劃、土地和建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)制訂拆遷改造建設(shè)方案。鼓勵(lì)采取村民自籌資金的方法，盡快推動(dòng)“################住宅小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目有序進(jìn)行改造。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性1）城中村存在的弊端近幾年來(lái)，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民?！俺侵写濉贝嬖诘谋锥酥饕幸韵聨讉€(gè)方面：1．人口構(gòu)成多元化，社會(huì)治安堪憂“城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：首先是當(dāng)?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬?shí)際上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住房的城區(qū)市民，第三是來(lái)自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復(fù)雜的外來(lái)人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來(lái)人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的發(fā)源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。2.“城中村”的存在，會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染隱患廉租出租屋中，聚集了大量的外來(lái)務(wù)工人員和粗放型小型企業(yè)及加工廠，數(shù)目龐大的生產(chǎn)垃圾和生活垃圾處于無(wú)序管理狀態(tài)，不能及時(shí)清理，造成周?chē)h(huán)境污染，進(jìn)而形成土地污染，甚至地下水污染。再者，城中村中清潔能源使用率低，務(wù)工人員和小加工廠的生活狀態(tài)決定他們會(huì)使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空氣污染，使居住環(huán)境惡化。3.“城中村”缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，國(guó)土資源流失“城中村”房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失。4.管理體制不順，管理難度較大“城中村”周?chē)呀?jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類(lèi)型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大區(qū)別，它們?cè)凇俺侵写濉毙纬擅芎蜎_突，有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門(mén)管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不得力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動(dòng)，亂搭亂建成風(fēng)，違法違章用地十分普遍，住房用地嚴(yán)重超標(biāo)。5.公共設(shè)施缺乏，環(huán)境、交通及安全問(wèn)題嚴(yán)重“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施是與原來(lái)低密度的建筑和低密度的人口相適應(yīng)的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來(lái)人口的入住，小企業(yè)的開(kāi)辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，再加上樓間距小，路徑狹窄，采光差，在原來(lái)污染和混亂的同時(shí)，又存在通風(fēng)設(shè)備缺乏，消防通道不過(guò)關(guān)，致使治安、消防、交通事故頻發(fā)。6.村民素質(zhì)較低，就業(yè)問(wèn)題嚴(yán)峻城中村特殊的建筑結(jié)構(gòu)，造成植被覆蓋率低，配套設(shè)施缺乏，公共娛樂(lè)場(chǎng)所基本沒(méi)有，幼兒園、中小學(xué)覆蓋面小，嚴(yán)重影響村民的身心健康發(fā)展，同時(shí)“城中村”村民和外來(lái)人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進(jìn)取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能上進(jìn)一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨(dú)特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會(huì)公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)文化素質(zhì)的提高。2）城中村改造的歷史使命本項(xiàng)目是積極響應(yīng)國(guó)務(wù)院文件精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”，響應(yīng)省市縣加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和城鎮(zhèn)建設(shè)管理工作會(huì)議及相關(guān)文件精神，加快推進(jìn)城中村改造，具有歷史使命。因此，################縣################鎮(zhèn)################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施非常迫切，也十分必要。第三章項(xiàng)目環(huán)境分析3.1################縣概況3.1.1行政劃分

################地處關(guān)中平原################，全縣共有8鎮(zhèn)（################鎮(zhèn)、蘇坊鎮(zhèn)、################鎮(zhèn)、游風(fēng)鎮(zhèn)、貞元鎮(zhèn)、長(zhǎng)寧鎮(zhèn)、小村鎮(zhèn)、大莊鎮(zhèn)），4個(gè)三農(nóng)服務(wù)中心（代家三農(nóng)中心、河道三農(nóng)中心、南仁三農(nóng)中心、################街三農(nóng)中心），213個(gè)村民委員會(huì)，6個(gè)社區(qū)居委會(huì)，44.72萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口37.4萬(wàn)人，縣政府駐地################鎮(zhèn)。全縣總面積392平方公里，其中耕地42.5萬(wàn)畝，人均1.1畝，是################省人均土地面積較少、人口密度較高的縣區(qū)之一。境內(nèi)以漢族為主，還有回、滿、白、壯、蒙古、侗、傣、朝鮮、土家、錫伯、土族等11個(gè)少數(shù)民族。地勢(shì)平坦開(kāi)闊，地理位置十分優(yōu)越，是關(guān)中地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。3.1.2自然條件################屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)氣候，夏季高溫多雨，冬春寒冷少雪，四季分明。多年平均氣溫為13.2℃，年極端最高氣溫42℃，極端最低氣溫為-19.4℃；多年平均降水量有600mm左右，多集中在6、7、8三個(gè)月，占年降水量的50%以上。平均初霜期在11月上旬，終霜期3月下旬，無(wú)霜期228天。年平均日照時(shí)數(shù)有2160小時(shí)左右。地形西北高、東南低，從北向南呈階梯分布，分為一、二、三道塬，由山前洪積扇前緣地帶和黃土臺(tái)原、河漫灘及河谷沖積階地三種類(lèi)型構(gòu)成。耕地中川、塬平地占97%。境內(nèi)有三條河流，均屬渭河水系，水資源可利用量26553.8萬(wàn)立方米，已開(kāi)發(fā)量17169.8萬(wàn)立方米，地下水年均可利用量1.5988億立方米，已開(kāi)發(fā)量9924萬(wàn)立方米。農(nóng)業(yè)始祖后稷教民稼穡于################，是中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)祥地之一。自古就有“關(guān)中米糧倉(cāng)”之稱(chēng)，全縣水澆地37.22萬(wàn)畝，占耕地的90.7%，人均0.9畝。近年來(lái)，################縣加大土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理工作力度，爭(zhēng)取省、市補(bǔ)助資金，先后實(shí)施了縣級(jí)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾項(xiàng)目，凈增加耕地4074.91畝。農(nóng)作物58種，果樹(shù)10種，林木68種，2011年糧食總產(chǎn)24.54萬(wàn)噸，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3.1.3工業(yè)經(jīng)濟(jì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，先后建立了################縣（臺(tái)資）工業(yè)園、蘇坊工業(yè)園、大莊工業(yè)園，形成了醫(yī)藥、食品、機(jī)械加工、化工、建材、紡織、造紙、鍋爐、服裝等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，################縣（臺(tái)資）工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，達(dá)到了“七通一平”，成為招商引資的洼地，被確定為全省重點(diǎn)建設(shè)的縣域工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)入駐企業(yè)達(dá)到28家，累計(jì)吸引投資50億元。3.1.4文化教育近年來(lái)，################經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)生機(jī)勃勃。1997年榮獲全國(guó)“兩基”工作先進(jìn)縣和“全國(guó)農(nóng)村物價(jià)管理”先進(jìn)縣稱(chēng)號(hào)，1999年通過(guò)省、市“普及實(shí)驗(yàn)縣”評(píng)估驗(yàn)收，并獲得全省“社會(huì)治安模范縣”稱(chēng)號(hào)；2000年榮獲“全國(guó)雙擁模范縣”稱(chēng)號(hào)，被市委、市政府命名為計(jì)劃生育綜合管理服務(wù)先進(jìn)縣；2003年12月再獲全國(guó)“雙擁”工作“二連冠”和全省“四連冠”，2008年榮獲“################省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)幭冗M(jìn)位獎(jiǎng)”，2010年在全省縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展監(jiān)測(cè)考評(píng)中排在全省第25位。3.1.6醫(yī)療衛(wèi)生全縣醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展較快。建國(guó)后，經(jīng)過(guò)幾十年的努力，逐步建立健全了縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)衛(wèi)生醫(yī)療保健組織。到2010年，全縣有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)28個(gè)，村衛(wèi)生室350個(gè)，醫(yī)務(wù)人員900多人，與1949年相比，機(jī)構(gòu)增加了將近30倍，人員增加了100多倍，病床由1952年的10余張?jiān)黾拥?000多張。3.1.7名勝古跡################縣名勝古跡較多，有豐富的文物寶藏。全縣有各類(lèi)文物點(diǎn)150處，其中古遺址47處，古墓葬5處，古建筑10余處，石刻碑碣50多個(gè)。報(bào)本寺塔、城隍廟、蘇武墓等10處被列為省級(jí)重點(diǎn)文物。到1990年底，全縣出土文物共1780余件，珍貴文物有商代的乳丁紋簋、蟬鼎和玉戊，西周的駒父盨蓋、戈祖已尊，戰(zhàn)國(guó)的信安尹，北宋的金棺銀槨，唐代的金碗、鎏金魚(yú)紋銀耳杯。3.2################縣################鎮(zhèn)概況################鎮(zhèn)地處城關(guān)，鎮(zhèn)域面積22.5平方公里，耕地面積2.3萬(wàn)畝，轄20個(gè)行政村，4個(gè)社區(qū)居委會(huì)，人口共計(jì)7.53萬(wàn)人（其中農(nóng)業(yè)人口2.66萬(wàn)人，非農(nóng)人口4.87萬(wàn)人），群眾收入主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，是一個(gè)城郊型經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。近年來(lái)，鎮(zhèn)黨委、政府按照“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)富民”的發(fā)展思路，逐步闖出了一條建設(shè)大基地、舞活大龍頭、做強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)鎮(zhèn)富民新路子。2010年、2011年連續(xù)兩年被縣委、縣政府評(píng)為“產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進(jìn)單位”，2011年目標(biāo)責(zé)任制考核評(píng)為全縣優(yōu)秀鎮(zhèn)。1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有宏偉的發(fā)展規(guī)劃鎮(zhèn)黨委按照“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)做大，已有產(chǎn)業(yè)做優(yōu)，后續(xù)產(chǎn)業(yè)做實(shí)”的發(fā)展思路，堅(jiān)持以壯大兩園為重點(diǎn)，以五大產(chǎn)業(yè)帶為總抓手，積極實(shí)施沿渭河發(fā)展苗木產(chǎn)業(yè)帶，沿高速路發(fā)展獼猴桃種植產(chǎn)業(yè)帶，沿南環(huán)路建設(shè)特種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)帶，圍繞（臺(tái)資）工業(yè)園區(qū)建設(shè)三產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，以城中村為中心，建設(shè)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)帶，全力打造五大經(jīng)濟(jì)板塊，發(fā)展15個(gè)特色產(chǎn)業(yè)村，壯大一批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。2）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大從2008年開(kāi)始，鎮(zhèn)黨委、政府積極鼓勵(lì)，引導(dǎo)群眾打破傳統(tǒng)的種植結(jié)構(gòu)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，搶抓機(jī)遇，2009年在史家村建成設(shè)施蔬菜大棚96座，占地180余畝。尤其是2010年、2011年以來(lái)，通過(guò)土地大流轉(zhuǎn)的方式，在與楊凌新世界苗木有限公司合作建成1057畝核桃苗木示范園的基礎(chǔ)上，繼續(xù)在沿河洪寨等8村發(fā)展優(yōu)質(zhì)核桃苗木3000余畝，成為全省唯一的核桃種苗示范基地，280多名群眾在基地長(zhǎng)期務(wù)工，人均月增收1000元以上，有效地增加了農(nóng)民收入。同時(shí)，按照縣委縣政府做強(qiáng)獼猴桃產(chǎn)業(yè)的要求，進(jìn)一步采取土地大流轉(zhuǎn)的方式，在西寶高速以南令新等10個(gè)村發(fā)展優(yōu)質(zhì)獼猴桃11000多畝，目前井渠路電基礎(chǔ)設(shè)施已基本到位，并完成一期7000畝苗木嫁接，長(zhǎng)勢(shì)良好。3）“一村一品”產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步凸顯按照“科學(xué)布局、逐村定品、集中連片、整體推進(jìn)”的思路，全面實(shí)施一村一品推進(jìn)工程。令新、營(yíng)上、北顯鑄造機(jī)械加工已形成規(guī)模，規(guī)模專(zhuān)業(yè)戶達(dá)到80余戶，年創(chuàng)收1.2億元。西高寨、董家村、朱家村養(yǎng)豬，義老村獺兔、義南村鵪鶉，董家村烏雞，營(yíng)西村標(biāo)準(zhǔn)化大棚養(yǎng)雞等產(chǎn)業(yè)已成為我鎮(zhèn)養(yǎng)殖的特色品牌。以蘇繪、木楠公司為龍頭，按照“公司﹢基地﹢農(nóng)戶”的模式，在營(yíng)南、營(yíng)西發(fā)展土織布，在史家村發(fā)展十字繡產(chǎn)業(yè)，極大地拓寬了農(nóng)村閑散婦女致富增收的渠道。4）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織的建立為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了強(qiáng)大的發(fā)展后勁按照“政府引導(dǎo)、群眾志愿、大戶牽頭、利益聯(lián)結(jié)”的原則，發(fā)動(dòng)群眾和有關(guān)經(jīng)濟(jì)組織，進(jìn)一步建立健全農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)合作社，先后組建成立了史家村金光蔬菜種植專(zhuān)業(yè)合作社和十字繡專(zhuān)業(yè)合作社及營(yíng)上村養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)合作社，并落實(shí)了合作社章程和辦公地點(diǎn)。通過(guò)這些專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織的建立，極大地解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化社會(huì)化生產(chǎn)和群眾個(gè)體經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的矛盾，實(shí)現(xiàn)了互惠雙贏共同發(fā)展的目標(biāo)。第四章土地利用及用地指標(biāo)4.1項(xiàng)目建設(shè)用地方案4.1.1項(xiàng)目選址原則在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)下，按照地方發(fā)展規(guī)劃和土地政策的要求,選擇交通方便、配套設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美地域。4.1.2項(xiàng)目選址的基本要求：1）區(qū)域位置（1）遠(yuǎn)離重要的大型橋梁、大型儲(chǔ)油庫(kù)、重要軍事設(shè)施、飛機(jī)場(chǎng)等戰(zhàn)略目標(biāo)。（2）避開(kāi)高壓輸電線路，不壓城市地下管線。（3）滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。（4）在文物地區(qū)或風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)，應(yīng)有當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)同意文件。2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求3）給水排水：具有可靠的水源、排水應(yīng)方便，施工臨時(shí)用水應(yīng)能方便引入，污水排放滿足環(huán)保。4）工程地質(zhì)與水文地質(zhì)：應(yīng)避開(kāi)斷層、滑坡、塌陷區(qū)、溶洞等不利的地質(zhì)地帶。（1）不在溶巖、斷層、滑坡、泥石流、土崩、八級(jí)以上的地震區(qū)和礦藏區(qū)。（2）盡量避免因工程地質(zhì)問(wèn)題而使工程基礎(chǔ)復(fù)雜化。地基承載力等條件滿足項(xiàng)目要求。（3）地下水位最好低于地下室和地下構(gòu)筑物的深度，最好無(wú)侵蝕性。5）氣象（1）考慮高溫、高濕、云霧、風(fēng)沙、暴風(fēng)、落雷、滾雷區(qū)對(duì)項(xiàng)目的影響。（2）考慮冰凍線對(duì)建筑物基礎(chǔ)和地下管線敷設(shè)的影響。4.1.3土地利用評(píng)價(jià)本項(xiàng)目嚴(yán)格按照《################縣城市總體規(guī)劃》進(jìn)行規(guī)劃，以土地使用的性質(zhì)及其相應(yīng)的指標(biāo)進(jìn)行管理與控制，并與國(guó)家和省、市、縣的其它法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實(shí)施多因素控制，以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，合理控制各項(xiàng)用地指標(biāo)，以促進(jìn)################縣發(fā)展為目標(biāo)。依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū)明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。1）開(kāi)發(fā)利用地下空間在符合城鄉(xiāng)規(guī)化、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積極建設(shè)地下設(shè)施，市政工程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來(lái)水等城市管網(wǎng)建設(shè)推行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設(shè)共溝。2）合理節(jié)約利用地面空間從嚴(yán)控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，科學(xué)確定項(xiàng)目定位、功能目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，增強(qiáng)綜合承載能力，統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、綠化、公共建設(shè)、生活服務(wù)設(shè)施等用地，嚴(yán)格控制道路標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟(jì)可行、控制時(shí)序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類(lèi)交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4.1.4項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于################縣################鎮(zhèn)################?？偨ㄖ娣e平方米。建設(shè)幢層磚混結(jié)構(gòu)的安置房套，住宅建筑面積平方米；商業(yè)用房建筑面積平方米；大禮堂平方米、公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)中心平方米及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施。4.1.5項(xiàng)目選址地塊概況項(xiàng)目地塊位置交通十分便捷，區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。地勢(shì)較平坦，水、電、氣、通信管網(wǎng)均可接入，具備房地產(chǎn)建設(shè)條件。第五章市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)5.1市場(chǎng)分析5.1.1################縣房地產(chǎn)分析1）普通住宅################縣當(dāng)前除為數(shù)不多的幾個(gè)較大樓盤(pán)外，3—5棟樓的袖珍小區(qū)較多，特別是在縣城中心區(qū)，基本上都是含蓋多層、高層（戶型設(shè)計(jì)以110130平米的三居室為主，7090平米的二居室、130平米以上的三居室輔之）的綜合社區(qū)，停車(chē)場(chǎng)小，休閑廣場(chǎng)小，噴泉綠地幾乎沒(méi)有。大部分項(xiàng)目均處縣城新建區(qū)，交通不便捷。2）商業(yè)地產(chǎn)################縣城市人口較多、大量商業(yè)樓盤(pán)短時(shí)期迅速崛起，使中心區(qū)、亞中心區(qū)的銷(xiāo)售情況十分良好，根據(jù)市場(chǎng)變化及當(dāng)前################縣的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際情況，如大型商業(yè)超市的進(jìn)入，帶動(dòng)了相當(dāng)大部分的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售。5.1.2################縣商品房需求分析1）################縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、吸引越來(lái)越多的投資者隨著招商引資力度的加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，################縣將會(huì)承接越來(lái)越多的、來(lái)自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專(zhuān)業(yè)技術(shù)等人員在################縣長(zhǎng)期工作和生活。因此，他們非常有必要在################縣購(gòu)房生活，這無(wú)疑會(huì)為################縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。2）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)由于################縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目住戶群體主要為################村民。近年來(lái)，################縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，縣政府致力于改善民生，使群眾生活質(zhì)量明顯提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過(guò)渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速，縣委、縣政府對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿了信心和把握。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng)，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到################縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。提升################縣的住宅品質(zhì)目前################縣的住宅產(chǎn)業(yè)處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段。隨著################城市建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長(zhǎng)，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同。因此，人們對(duì)高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。因此，這類(lèi)優(yōu)質(zhì)住宅將有良好的市場(chǎng)消費(fèi)前景。4）適應(yīng)################縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象近年來(lái)，################縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升################縣作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”副中心的功能。按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)中心城區(qū)，精心實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步完善中心城區(qū)服務(wù)功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。5.2區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)################未改造前，為一到三層不等的民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狹窄，衛(wèi)生狀況極差，居住環(huán)境惡劣，既影響城市景觀，又損害了群眾的身心健康，影響################縣邊緣城區(qū)的整體發(fā)展。改造后總體規(guī)劃棟多層建筑，樓與樓之間空間大，采光面大，綠化率達(dá)36%，小區(qū)還建有大禮堂、生活服務(wù)中心等公用設(shè)施。項(xiàng)目的實(shí)施大大提高了################縣城的城市品位。第六章建設(shè)條件、規(guī)模與設(shè)計(jì)方案6.1建設(shè)條件6.1.1工程地質(zhì)################縣地質(zhì)結(jié)構(gòu)部位處于中朝準(zhǔn)地臺(tái)的陜甘寧臺(tái)坳南緣，區(qū)內(nèi)主要第四紀(jì)構(gòu)造是在繼承第三紀(jì)構(gòu)造的基礎(chǔ)上發(fā)展演化而來(lái)。巖性為河湖粗黃土狀粉砂石、砂礫石層堆積，厚度26-40m。剖面黃土狀粉砂土呈砂粒結(jié)構(gòu)。6.1.2地質(zhì)水文條件

################縣位于關(guān)中平原渭北################，屬地下水資源較豐富的地區(qū)，南部渭河階地區(qū)地下水富水性好，淺水、承壓水均較豐富；北部黃土塬區(qū)淺水資源匱乏，而淺部承壓水資源較豐富；全縣開(kāi)采資源為14835.53×10^[4]立方米/年，其中淺水11479.67×10^[4]立方米/年，承壓水3355.86×10^[4]立方米/年；地表水和地下水能滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展需要?！?###############縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”建設(shè)場(chǎng)地，地層主要為沖洪積形成的表耕土、粉土、砂土，從上而下劃分為三層。粉層土：地基承載力160千帕，埋深0.4～0.5米，可見(jiàn)厚度0.6～1.6米，土黃色，稍濕，硬塑：可塑，松散：稍密。圓礫層：地基承載力300千帕，可見(jiàn)埋深在1.6～3.5米，可見(jiàn)厚度2.7～5.5米，青灰色，最大粒徑50毫米，一般粒徑5～20毫米，中細(xì)粒填充，稍密—中密。卵石層：地基承載力400千帕，可見(jiàn)埋深在5.6～7.5米，可見(jiàn)厚度2.5～3.5米，未見(jiàn)底，青灰色，最大粒徑120毫米，一般粒徑10～40毫米，中細(xì)砂填充，中密—密實(shí)。建設(shè)場(chǎng)地地下水屬淺水類(lèi)型，穩(wěn)定水位在地表以下約5.1米，升降幅度小，水質(zhì)良好無(wú)腐蝕性。6.1.3公用設(shè)施1）供電################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目用電由################縣電網(wǎng)供應(yīng)，供應(yīng)充足安全可靠，供電容量和供電率能夠滿足項(xiàng)目用電需求。供水################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目用水由################縣自來(lái)水公司供應(yīng)，水源充足安全可靠，能夠滿足項(xiàng)目用水需求。3）排水################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目的排水，經(jīng)過(guò)污水處理后，排入城鎮(zhèn)排污管網(wǎng)中。4）供熱################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目，供熱由################縣綠源公司供熱系統(tǒng)提供。5）通訊################縣全縣均開(kāi)通電信網(wǎng)和覆蓋移動(dòng)通訊網(wǎng)，能夠滿足項(xiàng)目的通訊需要。6）交通隴海鐵路、西寶高速公路、西寶中線、北線和107省道穿境而過(guò)，交通十分便利。城區(qū)東距古城西安70公里，################國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里，西距寶雞市80公里，普乾公路溝通南北,縣、鎮(zhèn)公路交織成網(wǎng)，四通八達(dá)。擬建的################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目所處地理位置交通便利。6.1.4建筑材料采購(gòu)砂子、石子、粘土磚在當(dāng)?shù)夭少?gòu)，鋼材、水泥、裝飾材料在西安及省內(nèi)市場(chǎng)采購(gòu)。6.1.5施工條件擬建的################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目施工場(chǎng)地能滿足施工要求，水、電可以就地解決。6.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目涉及的城中村改造占地面積畝。項(xiàng)目建成后，根據(jù)################縣城中村改造詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目范圍內(nèi)將形成住宅用房建筑面積平方米，商業(yè)用房建筑面積平方米。本地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，自然環(huán)境恬淡優(yōu)美，市政設(shè)施基本完備，交通便利，地質(zhì)條件良好。本次規(guī)劃包括地面附著物拆遷搬運(yùn)、土地整理、村民安置用房建設(shè)及配套管網(wǎng)理設(shè)等。6.2.1規(guī)劃指導(dǎo)思想1）依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時(shí)參照縣政府對(duì)縣城建設(shè)的意見(jiàn)，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)的地形特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃。2）遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的要求。3）重視整體設(shè)計(jì)。地段內(nèi)部力求合理布局，注重土地開(kāi)發(fā)綜合效益。地段外部處理好與城市大環(huán)境的有機(jī)聯(lián)系，提供高質(zhì)量居住空間及景觀序列。4）考慮人的活動(dòng)空間和行為心理，突出以人為本的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)城市環(huán)境對(duì)人的關(guān)照。6.2.2規(guī)劃原則在整個(gè)規(guī)劃編制的過(guò)程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。改造區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近城市主干道、城市公園和城市新區(qū)的特點(diǎn)，為廣大住戶創(chuàng)造良好的居住環(huán)境、休閑環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，在保障居民妥善安置和開(kāi)發(fā)商微利的前提下，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)，配合科學(xué)的規(guī)劃方案，促進(jìn)流暢的建筑空間，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的城市風(fēng)光。6.2.3規(guī)劃目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)是未來(lái)################縣較為活躍有發(fā)展前景的片區(qū)。隨著該區(qū)域居住人口的進(jìn)一步增加，這里商住用房的需求量將會(huì)越來(lái)越多，銷(xiāo)售量和房屋價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高，尤其將新舊商業(yè)中心，人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價(jià)值將會(huì)首先被挖掘出來(lái)。目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、社區(qū)配套尚處初級(jí)階段。隨著這些工作的逐步完善，隨著市區(qū)居住人口的進(jìn)一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會(huì)越來(lái)越來(lái)越多，價(jià)格也會(huì)逐步穩(wěn)定提高。市場(chǎng)定位：高品質(zhì)精致住宅小區(qū)和商業(yè)旺鋪；形象定位：首席景觀住宅，新的商業(yè)中心；目標(biāo)定位：以################縣################村民居住為主。6.2.4建筑設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《地下工程防水技術(shù)措施》GB50108-2001《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-956.2.4建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建設(shè)幢層磚混結(jié)構(gòu)的安置房套，住宅建筑面積平方米；商業(yè)用房建筑面積平方米；大禮堂平方米、公共服務(wù)中心平方米及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施。其中：多層住宅樓：棟住宅部分建筑面積平方米,其中臨街棟層為住宅；中間棟層為住宅；最后一棟層全為住宅；每棟按個(gè)單元和個(gè)單元戶設(shè)計(jì)，每個(gè)單元均配置高檔名牌電梯1部；外墻采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。商住樓：臨街層為商業(yè)用房,中間層為商業(yè)用房，建筑面積平方米，磚混結(jié)構(gòu)；外墻采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部石材裝飾。連體樓，大禮堂：1棟磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積平方米。社區(qū)服務(wù)中心：1棟三層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積平方米。6.3設(shè)計(jì)方案6.3.1總平面布置1）項(xiàng)目區(qū)位于################縣城################鎮(zhèn)################，南鄰西寶高速、西依長(zhǎng)青南路，總規(guī)劃占地畝，主要為################莊基地。項(xiàng)目根據(jù)用地自身情況、周邊關(guān)系、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)步驟等因素，確定整個(gè)小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一個(gè)功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎、使用便利的居住小區(qū)。2）規(guī)劃區(qū)總體布局上均采用排列布局，按照標(biāo)準(zhǔn)樓宇間距布置0棟0層磚混單元結(jié)構(gòu)商住樓、一座0層磚混結(jié)構(gòu)生活服務(wù)中心和一座磚混結(jié)構(gòu)大禮堂，各個(gè)建筑呈平行或錯(cuò)位布置，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀。小區(qū)主入口設(shè)在項(xiàng)目區(qū)00正中間，進(jìn)入大門(mén)，一條主道路將小區(qū)分為東西兩個(gè)片區(qū)，東片區(qū)主要有二棟2單元7層商住樓（1層均為商業(yè)用房）和一座大禮堂，西片區(qū)有二棟2單元7層商住樓（1層均為商業(yè)用房）和一座3層生活服務(wù)中心；臨街兩棟7層商住樓（1-2層為商鋪，3-7層為2單元住宅用房），小區(qū)最北邊（正后方）為一棟5單元7層住宅樓。3）通過(guò)建筑圍合的各個(gè)組團(tuán)廣場(chǎng)，通過(guò)鋪地設(shè)計(jì)、綠化園林配置、水面營(yíng)造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風(fēng)格與特點(diǎn)，同時(shí)通過(guò)不同組團(tuán)的不同建筑色彩設(shè)置，使不同的組團(tuán)之間避免雷同，依據(jù)建筑的體量來(lái)確定組團(tuán)廣場(chǎng)的尺度、形式與主題，使人覺(jué)得每一個(gè)組團(tuán)綠地都是為周邊建筑量身定做，從而增強(qiáng)人們的歸屬感。6.3.2戶型設(shè)置項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)多層模式的住宅樓，其中沿街2棟連體1-2層為商鋪。總建筑面積27640平方米,其中多層住宅房（22660平方米）占82%，商業(yè)用房（3520平方米）占12.7%；生活服務(wù)中心(3層500平方米)占1.8%；大禮堂(960平方米)占3.5%；同時(shí)實(shí)施小區(qū)綠化亮化等配套工程。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?！?###############縣屈家村城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”主要居住對(duì)象為城中村（屈家村）改造拆遷安置村民。根據(jù)屈家村村民原有住宅面積大小的不同，并考慮改造拆遷村民對(duì)各種住房面積的需求程度故選擇了多種戶型，設(shè)計(jì)主要以98.5平方米2室2廳1衛(wèi)的小戶型及120多平方米3室2廳2衛(wèi)大戶型為主，總戶數(shù)206戶。其中：多層住宅房共76.3.3裝修標(biāo)準(zhǔn)1）室外A外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。B屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2）室內(nèi)：A墻面：為水泥砂漿壓光墻面。B地面：廳、房為混凝土墊層毛地面。C門(mén)窗：分戶門(mén)為高級(jí)防盜防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)；戶外窗采用塑鋼窗。D衛(wèi)生間：預(yù)留熱水器接口位、預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。E樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。6.3.4功能設(shè)計(jì)1）配套設(shè)備：A電梯：每個(gè)單元均配置高檔名牌電梯一部。B電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。C電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表。D天燃?xì)猓禾烊細(xì)夤艿腊惭b到廚房。E給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。F排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。2）智能化系統(tǒng)：A安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。B“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門(mén)禁。C信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3）道路系統(tǒng)項(xiàng)目區(qū)主干道寬度為10m，在靠近小區(qū)出入口附近寬度為8m，主干道為雙向雙車(chē)道，兩塊板構(gòu)造，混凝土路面；宅間路寬度為2.5～3m，為一塊板構(gòu)造，混凝土路面。步行道采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。A、機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)小區(qū)主要機(jī)動(dòng)車(chē)出入口向人民路開(kāi)口，小區(qū)內(nèi)主干道呈環(huán)行布置，機(jī)動(dòng)車(chē)可直接抵達(dá)或者通過(guò)宅前道路順暢抵達(dá)各個(gè)單元入口，宅間局部設(shè)置地面停車(chē)場(chǎng)，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達(dá)性。B、非機(jī)動(dòng)車(chē)系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)部建筑物前設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來(lái)。非機(jī)動(dòng)車(chē)可方便快捷的到達(dá)各個(gè)單元入口，宅間設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。C、步行系統(tǒng)在樓前和綠地設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。整個(gè)步行系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，貫穿整個(gè)小區(qū)，空間效果豐富，適宜居住人群休閑活動(dòng)。4）建筑小品A、入口：設(shè)保安門(mén)衛(wèi)室。B、指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。C、庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。D、座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、道路，既綠化又方便使用。E、欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主，居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。F、宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。G、垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。H、廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。5）綠化A、小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)，公共綠地和樓前綠化。公共綠地包括大面積的公共綠地、道路兩側(cè)的綠化和行道樹(shù)。除必要的道路、停車(chē)場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周?chē)乃型恋鼐M(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。B、綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來(lái)，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。小區(qū)的總綠化率為36%。C、注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯(cuò)落有致，遠(yuǎn)近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹(shù)種配置合理的綠化景觀。同時(shí)注意選用抗旱樹(shù)種和灌木等，以適應(yīng)本地區(qū)的干燥氣候條件。6.3.7結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為“################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”，位于################縣################鎮(zhèn)################。住宅樓7棟均為7層磚混結(jié)構(gòu)（沿街2棟1-2層、中間4棟1層均為商業(yè)用房）；生活服務(wù)中心1棟3層磚混結(jié)構(gòu)；大禮堂1棟磚混結(jié)構(gòu)。1）上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為多層住宅樓建筑，結(jié)構(gòu)體系采用磚混結(jié)構(gòu)。特殊技術(shù)說(shuō)明：為了降低造價(jià)，結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件采用高強(qiáng)度鋼筋，從而達(dá)到降低用鋼量的目的。2）地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：A地質(zhì)情況：本工程未提供地質(zhì)勘察報(bào)告，暫按非濕陷性場(chǎng)地考慮。B基礎(chǔ)方案：本工程地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，基礎(chǔ)開(kāi)挖采用大開(kāi)挖，外放2.5米，2:8灰土換土2米，基礎(chǔ)型式采用鋼筋砼梁筏基礎(chǔ)。3）主要結(jié)構(gòu)材料：A混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)砼強(qiáng)度等級(jí)為C30，墊層為C15；主體梁、柱的強(qiáng)度等級(jí)：一層至四層為C30，五層至七層為C25。B鋼筋：梁、柱主筋：HRB400，箍筋：HPB235；圈梁、構(gòu)造柱主筋：HRB335，箍筋：HPB235；各層現(xiàn)澆板主筋及付筋均采用HRB400。6.3.8抗震項(xiàng)目所在地為################省################市################縣。氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶图撅L(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同季。地勢(shì)由東南向西北呈階梯型。根據(jù)國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：抗震設(shè)防烈度為7度。6.3.9建筑防火設(shè)計(jì)1）多層住宅建筑防火主要應(yīng)考慮三個(gè)原則：（1）從設(shè)計(jì)上保證建筑物內(nèi)的火災(zāi)隱患降到最低點(diǎn)。（2）以最快地知曉和最及時(shí)地依靠固定的消防設(shè)施消除火災(zāi)火警。（3）保證建筑結(jié)構(gòu)具有規(guī)定的耐火強(qiáng)度以利于建筑內(nèi)的居住者在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)有效地安全撤離?；谝陨系脑瓌t，可將建筑防火設(shè)計(jì)分為主動(dòng)防火系統(tǒng)和被動(dòng)防火系統(tǒng)兩大部分。2）住宅建筑被動(dòng)防火系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)把握的防火對(duì)策要點(diǎn)（1）安全疏散方面關(guān)于疏散樓梯的設(shè)置，住宅建筑每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)。建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是火災(zāi)時(shí)最重要的疏散通道。（2）防火分區(qū)方面防火分區(qū)包括水平和豎向兩種。水平防火分區(qū)是當(dāng)住宅建筑樓層面積超過(guò)一定規(guī)模時(shí)，應(yīng)用防火墻、防火門(mén)及防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個(gè)或幾個(gè)防火分區(qū)。豎向防火分區(qū)的概念是指上、下層間分別以耐火極限不低于1.5小時(shí)或1小時(shí)的樓板等構(gòu)件進(jìn)行防火分隔。（3）管道井防火方面電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道，應(yīng)分別獨(dú)立設(shè)置，其井壁應(yīng)為耐火極限不低于1小時(shí)的不燃燒體；井壁上的檢查門(mén)應(yīng)采用丙級(jí)防火門(mén)，其電纜井、管道井應(yīng)每隔2—3層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。3）住宅建筑主動(dòng)防火系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)把握的防火對(duì)策要點(diǎn)（1）消防給水設(shè)計(jì)方面消防給水系統(tǒng)由消防水源、水箱（屋頂及分區(qū)減壓水箱）、水泵、控制室、消防管網(wǎng)和消火栓等幾部分組成。在撲救失利的火災(zāi)案例中，有80%以上是由于消防給水不足造成的。因此，確保住宅滅火時(shí)的給水需要尤其是確保消防水源十分重要。（2）防排煙設(shè)計(jì)方面住宅建筑火災(zāi)死亡人數(shù)中60%以上均死于煙氣，因此防排煙設(shè)計(jì)是建筑防火中必不可少的環(huán)節(jié)，防排煙方式分為兩類(lèi)。一是自然方式，即通過(guò)外窗、陽(yáng)臺(tái)及至豎井將煙排出。二是機(jī)械方式，它又分為加壓防煙和減壓排煙兩種。自然方式因易受風(fēng)向、地區(qū)影響而效果難以保證。（3）電氣防火設(shè)計(jì)方面住宅建筑的電氣防火設(shè)計(jì)主要有兩個(gè)方面的意義，一是從被動(dòng)防火意義上來(lái)增強(qiáng)電氣安全，避免因線路長(zhǎng)期超負(fù)荷運(yùn)行，絕緣老化嚴(yán)重而引起電氣火災(zāi)的可能；二是從主動(dòng)防火意義上如何保障消防電源及配電，如何保障火災(zāi)應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志和實(shí)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防總控。第七章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施7.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置################################縣################鎮(zhèn)################對(duì)于“################縣################城中村改造建設(shè)項(xiàng)目”專(zhuān)門(mén)成立了建設(shè)項(xiàng)目部。借鑒國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：1）分工協(xié)作原則：按照職能與專(zhuān)業(yè)相同或相近的工作合并到一個(gè)部門(mén)，不同部門(mén)之間業(yè)務(wù)的交叉盡量少。2）權(quán)責(zé)對(duì)就原則：組織機(jī)構(gòu)中每一崗位的權(quán)利和責(zé)任應(yīng)該對(duì)等，避免兩者不對(duì)稱(chēng)。配備各管理機(jī)構(gòu)人員時(shí)，本著少而精的原則，注重人員素質(zhì)，保證工作負(fù)荷飽滿、人員精干，做到人盡其用、高效動(dòng)作。項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)籌建辦，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決日常建設(shè)中的相關(guān)問(wèn)題。安排抽調(diào)專(zhuān)人負(fù)責(zé)制項(xiàng)目建設(shè)的具體領(lǐng)導(dǎo)指揮工作，以保證項(xiàng)目按時(shí)運(yùn)營(yíng)。監(jiān)督委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施全過(guò)程。項(xiàng)目部下設(shè)：工程管理部、項(xiàng)目規(guī)劃部、合同管理部、資產(chǎn)管理部、協(xié)管部、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部。具體見(jiàn)如下管理體系圖：財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)部項(xiàng)目規(guī)劃部資產(chǎn)管理部協(xié)管部市場(chǎng)部工程管理部合同管理部項(xiàng)目部項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人監(jiān)督委員會(huì)7.2項(xiàng)目部職責(zé)7.2.1工程管理部職責(zé)：負(fù)責(zé)管理工程質(zhì)量、工程進(jìn)度及安全生產(chǎn)。A.工程質(zhì)量：審查建立、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項(xiàng)目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；督促檢查工程建設(shè)是否符合設(shè)計(jì)要求、符合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范要求；督促檢查工程材料是否符合要求。B.工程進(jìn)度：根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃；定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查；按施工承包合同監(jiān)理合同中工期、進(jìn)度，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制；控制對(duì)投資的投放速度，控制對(duì)物資的供應(yīng)。C.安全生產(chǎn)：建立健全符合該工程項(xiàng)目的安全生產(chǎn)制度；督促參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求；做好及時(shí)有效的安全檢查。7.2.2項(xiàng)目規(guī)劃部：負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理以及項(xiàng)目有關(guān)的審核、監(jiān)督檢查A.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作；嚴(yán)格按照國(guó)家《招投標(biāo)管理方法》制定招投標(biāo)方案；采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同；在工程建設(shè)招標(biāo)、材料供應(yīng)招標(biāo)、建立招標(biāo)中應(yīng)按照合同法和工程建設(shè)有關(guān)管理制度和規(guī)章與中標(biāo)單位簽訂完善的合同條款，并嚴(yán)格按照合同管理。B.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理；在項(xiàng)目承包階段和施工階段采取有力措施糾正發(fā)生的偏差，將工程造價(jià)發(fā)生在批準(zhǔn)的造價(jià)限額內(nèi)；項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，確定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出并實(shí)施，并在執(zhí)行中對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查；及時(shí)收集費(fèi)用支出數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，及時(shí)糾正偏差加以控制，保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。C.項(xiàng)目有關(guān)的審核、監(jiān)督檢查7.2.3合同管理部合同管理是工程建設(shè)管理的重要內(nèi)容之一，在工程實(shí)施過(guò)程中的每一個(gè)項(xiàng)目，均要以合同形式確定雙方或多方的責(zé)、權(quán)、利，以保證工程目標(biāo)和工作任務(wù)的完成。制定具體的《合同管理方法》對(duì)合同管理的原則、范圍、內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、對(duì)合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出具體的要求，對(duì)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等作出符合法律規(guī)定的程序要求和解決方法，使合同管理有章可循。對(duì)工程管理過(guò)程中的文件、負(fù)責(zé)工程驗(yàn)收及移交工作資料進(jìn)行有效管理。7.2.4資產(chǎn)管理部項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)在指定銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬戶，專(zhuān)款專(zhuān)用。制定每月用款計(jì)劃，確定建設(shè)資金足額、恰當(dāng)、適時(shí)用于工程建設(shè)。7.2.5協(xié)管部A.配合發(fā)改委、城建、土地、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)工程實(shí)施過(guò)程中.B.全面負(fù)責(zé)工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備及審查工作。組織專(zhuān)業(yè)工程師及相關(guān)部門(mén)對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)/方案》措施和經(jīng)濟(jì)方案進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)C.協(xié)調(diào)建設(shè)單位、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及相關(guān)單位之間的關(guān)系，負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)單位、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)工作。D.負(fù)責(zé)整個(gè)施工過(guò)程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。特別是與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)工作，參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作，組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審、委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審，對(duì)會(huì)審中提出的共性問(wèn)題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。確保建設(shè)項(xiàng)目的各種預(yù)期目標(biāo)按時(shí)完成。7.2.6財(cái)務(wù)部對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的資金采用專(zhuān)人管理的方式，保證資金準(zhǔn)確、及時(shí)到位，并確保資金安全。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家財(cái)政法律法規(guī)，并接受上級(jí)財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的檢查、審計(jì)。做到手續(xù)齊全，收支賬目相符，精打細(xì)算，不得截留或挪作它用。7.2.7市場(chǎng)部項(xiàng)目建設(shè)中負(fù)責(zé)項(xiàng)目的材料供應(yīng)采購(gòu)，簽訂有效的項(xiàng)目材料合同，及時(shí)為項(xiàng)目提供合格的材料，確保工期如期完成。7.3人力資源配置項(xiàng)目部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人，項(xiàng)目副經(jīng)理1人。建筑結(jié)構(gòu)工程師2人、水暖電給排水工程師1人、預(yù)算資料人員1人、辦公內(nèi)勤人員2人。7.4員工招聘項(xiàng)目部將建立和健全管理體制。在人員的聘用上實(shí)行公開(kāi)招聘、擇優(yōu)錄取、嚴(yán)格考證、開(kāi)放流動(dòng)的方針，招聘有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)專(zhuān)家，現(xiàn)有企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的干部和有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員，可招收大、中專(zhuān)畢業(yè)生。全面實(shí)行合同聘任制。嚴(yán)格實(shí)行目標(biāo)管理，定期的嚴(yán)格考核，實(shí)行績(jī)效掛鉤，。7.5員工培訓(xùn)項(xiàng)目部按照現(xiàn)代化管理體制運(yùn)行。員工的培訓(xùn)：運(yùn)用視聽(tīng)法教學(xué)設(shè)備為主要培訓(xùn)手段。對(duì)員工在上崗前，集中組織進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)、安全、勞動(dòng)紀(jì)律的教育。對(duì)技術(shù)復(fù)雜、難度較高的崗位，先派素質(zhì)較高的員工到國(guó)內(nèi)類(lèi)似企業(yè)進(jìn)行實(shí)地技術(shù)培訓(xùn)，所有人都要考核合格后才能準(zhǔn)予上崗操作。7.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理7.6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等十幾個(gè)部門(mén)，幾十個(gè)單位，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7.6.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方法房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)的復(fù)雜性和目標(biāo)的多樣性，使得項(xiàng)目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)志，項(xiàng)目管理方法劃分為下列不同的形式：1）按管理目標(biāo)劃分，項(xiàng)目管理方法有進(jìn)度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場(chǎng)管理方法等2）按管理方法的量化程度劃分，項(xiàng)目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。3）按管理方法的專(zhuān)業(yè)性質(zhì)分，項(xiàng)目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟(jì)管理方法、管理技術(shù)方法和法律管理方法，這是最常用的分類(lèi)方法。綜上所述，項(xiàng)目管理本身是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由多項(xiàng)分項(xiàng)工程活動(dòng)所構(gòu)成，而且是一個(gè)完整的工作過(guò)程的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對(duì)項(xiàng)目管理的整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行全面的管理。作為一個(gè)完整的項(xiàng)目管理系統(tǒng)應(yīng)將項(xiàng)目的各職能工作、各參加單位、各個(gè)階段、各項(xiàng)活動(dòng)融合成一個(gè)完整的整體。7.7實(shí)施進(jìn)度與時(shí)間控制1）前期階段成立項(xiàng)目工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期的考察論證、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)準(zhǔn)備等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。2）實(shí)施階段在工程建設(shè)中堅(jiān)持項(xiàng)目負(fù)責(zé)制、招標(biāo)制和工程監(jiān)理制。由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組公開(kāi)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程質(zhì)量管理和監(jiān)理工作，并積極協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)中的具體事宜。3）竣工驗(yàn)收組織工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、中介機(jī)構(gòu)和有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收備案。確保工程質(zhì)量符合要求。4）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃3個(gè)月完成前期準(zhǔn)備工作，擬定整個(gè)建設(shè)周期為24個(gè)月。 工程建設(shè)進(jìn)度表序號(hào)階段（月）12345-2223241定點(diǎn)立項(xiàng)可行性研究2規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批3施工圖審查、審批4施工5配套項(xiàng)目施工6竣工驗(yàn)收第八章環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生8.1環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)與標(biāo)