某服裝城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)馨XX路XX服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEXX服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告安徽XX投資發(fā)展有限公司

目錄一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性（三）可行性研究編制的依據(jù)（四）可行性研究報(bào)告范圍（五）可行性研究結(jié)論二、市場(chǎng)分析（一）XX城市概況（二）XX宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（三）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析（四）XX整體房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分及分析（五）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷（六）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件（一）地塊概況（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（三）建設(shè)條件四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路（三）建筑方案設(shè)計(jì)（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（五）消防設(shè)施設(shè)計(jì)（六）環(huán)境保護(hù)五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃（二）工程進(jìn)度安排六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略（一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式(二)整體開(kāi)發(fā)理念(三)市場(chǎng)定位（四）產(chǎn)品定位：(五)客戶群定位（六）銷售策略（七）競(jìng)爭(zhēng)策略七、投資總額估算及資金來(lái)源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則（三）項(xiàng)目首期投資總額估算（四）首期各季度投資計(jì)劃（五）項(xiàng)目首期資金籌措八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）評(píng)估依據(jù)（二）項(xiàng)目首期銷售價(jià)格推測(cè)（三）銷售面積實(shí)現(xiàn)計(jì)劃及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃（四）項(xiàng)目首期稅收估算（五）項(xiàng)目首期財(cái)務(wù)盈利能力分析（六）清償能力分析（七）資金來(lái)源與運(yùn)用（八）項(xiàng)目首期不確定性分析九、綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議綜合評(píng)價(jià)結(jié)論(二)建議一、總述（一）建設(shè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XX服裝城建設(shè)地點(diǎn)：XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)物流園XX南路東側(cè)。建設(shè)單位：安徽XX投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目概況位置：本項(xiàng)目地塊位于XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物流園XX南路東側(cè)，外環(huán)一路與外環(huán)二路之間。占地面積：項(xiàng)目總占地面積約180畝，其中市場(chǎng)用地地塊規(guī)劃用地面積約120畝；綜合配套用地地塊規(guī)劃用地面積約60畝。容積率：地塊綜合容積率約為1.67，其中商業(yè)市場(chǎng)地塊容積率約為1.5，綜合配套地塊容積率約為2.0。總建筑面積：項(xiàng)目總建筑面積約200000平米，其中商業(yè)市場(chǎng)部分建筑面積為約120000平方米，綜合配套部分建筑面積約80000平方米，。產(chǎn)品組合：綜合配套用地區(qū)域，產(chǎn)品包括酒店區(qū)及多高層住宅公寓區(qū)、配套商業(yè)區(qū)；商業(yè)市場(chǎng)用地區(qū)域,產(chǎn)品以城市綜合體為主題，其它專業(yè)商業(yè)服務(wù)區(qū)合理分布的大型ShoppingMall，包含服裝紡織品購(gòu)物中心、鞋帽飾品主題商場(chǎng)、小商品購(gòu)物街、餐飲風(fēng)情街、休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)及大型配套停車場(chǎng)。商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃按照我國(guó)目前老百姓的購(gòu)物習(xí)慣并結(jié)合國(guó)際商業(yè)的新型模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，裝紡織品購(gòu)物中心和鞋帽飾品主題商場(chǎng)采用現(xiàn)代商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的封閉（結(jié)合半封閉開(kāi)敞空間）的現(xiàn)代模式形成獨(dú)立的城市綜合體，綜合體建筑中配備適合購(gòu)物休閑的快餐飲食、咖啡茶點(diǎn)、影視游戲的點(diǎn)、面狀服務(wù)區(qū)域；小商品購(gòu)物街、餐飲風(fēng)情街采用傳統(tǒng)的開(kāi)放街區(qū)形式，商業(yè)街區(qū)有收有放，輔以景觀點(diǎn)綴，打造消費(fèi)與賞景的兩重功能，餐飲風(fēng)情街以歐式風(fēng)格為主調(diào)，讓身臨其境的人們享受西歐的獨(dú)特風(fēng)情；休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)為小型主題公園，以秀美的園林式建筑和適合淮河流域生長(zhǎng)的常綠木本植物為主，主題公園內(nèi)建造一條景觀河，河邊景觀樹(shù)為香樟、烏桕、垂柳、銀杏等名貴樹(shù)種，景觀河上架設(shè)木棧橋，讓游人有身臨江南水鄉(xiāng)的意境。4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)市場(chǎng)以租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，初步方案為50%自持招租，50%出售，為能在較短時(shí)間內(nèi)培育市場(chǎng)成熟，我公司會(huì)將首期的商業(yè)中大部分鋪面采用租賃的方式，對(duì)規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)帶著品牌入駐的，采取減免管理費(fèi)等優(yōu)惠方法招商，吸引更多大企業(yè)、大品牌的加盟。綜合配套區(qū)域的酒店項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，委托專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的模式；住宅項(xiàng)目的銷售沿用傳統(tǒng)模式，但在首期住宅項(xiàng)目的售價(jià)上將會(huì)低于周邊項(xiàng)目售價(jià)，加速資金回籠，并生成利潤(rùn)投入商業(yè)項(xiàng)目中加大招商，產(chǎn)生成熟的商業(yè)氛圍影響住宅項(xiàng)目的熱銷相互影響的效應(yīng)。5、項(xiàng)目公司概況5.1項(xiàng)目建設(shè)單位與職能安徽XX投資發(fā)展有限公司成立于1998年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)，公司占地總占地110畝。經(jīng)營(yíng)用房【自持】80000余平方米，現(xiàn)有員工150余人，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā).物業(yè)經(jīng)營(yíng)、生物工程、化工類產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建筑安裝工程等。公司前身為安徽XX房地產(chǎn)有限公司，近幾年來(lái)完成開(kāi)發(fā)、建安產(chǎn)值近十億，先后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如下：1、2001年－2004年，開(kāi)發(fā)建設(shè)欣鈺雅苑項(xiàng)目，項(xiàng)目占地50畝，開(kāi)發(fā)建筑面積7萬(wàn)平米，于2004年底全部銷售完畢。2、2005年至今，開(kāi)發(fā)建設(shè)黃山西遞商貿(mào)城、西遞博雅蘭庭渡假酒店和XX·融智工園項(xiàng)目，總建筑面積11萬(wàn)平米，現(xiàn)已建設(shè)完成近8萬(wàn)平米。3、2008至今開(kāi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)XX·融智科技園項(xiàng)目總占地110畝總建筑面積達(dá)21萬(wàn)平方米，現(xiàn)已完成近10萬(wàn)平方米。4、2008年至今，開(kāi)發(fā)建設(shè)合肥蒙城路藍(lán)籌星座項(xiàng)目，總建筑面積為5.5萬(wàn)平米,層數(shù)為30層，現(xiàn)已形成銷售。5、隨著經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要我公司先后與湖南三建集團(tuán)及長(zhǎng)春建工集團(tuán)在皖投資成立安徽公司，經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，先后承攬了安徽省政府集資樓——望湖城項(xiàng)目近18萬(wàn)平方的建設(shè)任務(wù)，安徽中煙蚌埠煙葉醇化庫(kù)工程11萬(wàn)平方米，安徽皖北煤電醫(yī)院工程6萬(wàn)平方米，中國(guó)科技大學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室工程近3萬(wàn)平方米等，兩年間累計(jì)完成建設(shè)產(chǎn)值近十億元，年交納稅金數(shù)千萬(wàn)元?！皠?wù)實(shí)開(kāi)拓、追求卓越”為公司經(jīng)營(yíng)宗旨，公司發(fā)展將依據(jù)這一宗旨，循序漸進(jìn)、誠(chéng)信務(wù)實(shí)。使企業(yè)逐步健康穩(wěn)定發(fā)展，有信心、有能力使企業(yè)在2010年打造成為以生物化工科技、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的現(xiàn)代化大型企業(yè)集團(tuán)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、城市發(fā)展條件1.1良好的交通條件XX市對(duì)外聯(lián)系便捷，交通優(yōu)勢(shì)明顯。北距徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅75km；京滬鐵路、合(肥)徐(州)高速公路和206國(guó)道南北縱貫市區(qū)，規(guī)劃的京滬高速鐵路從市區(qū)東緣穿過(guò)；規(guī)劃的泗永高速公路從市區(qū)北部穿過(guò)；水運(yùn)經(jīng)新汴河入洪澤湖通長(zhǎng)江，水、陸、空立體交通運(yùn)輸系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)。XX開(kāi)發(fā)區(qū)位于XX老城區(qū)的南部，宿蒙公路、宿懷公路、宿固路、303省道和二徐公路穿境而過(guò)，毗鄰高速鐵路客運(yùn)站，交通條件十分便捷。1.2豐富的勞動(dòng)力資源XX市的勞動(dòng)力資源豐富，已形成有一定產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的百萬(wàn)勞動(dòng)大軍。勞務(wù)輸出總量突破120萬(wàn)人。資源豐富、交通發(fā)達(dá)、商務(wù)成本低，營(yíng)造了良好的低生產(chǎn)成本和低交易成本的發(fā)展條件，有利于主動(dòng)承接經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。1.3豐富的土地及自然資源XX土地資源豐富，用地條件良好，水源充足，為城市空間拓展提供了堅(jiān)實(shí)的保證。XX市煤炭資源是淮北煤田的重要組成部分，在全省及至華東地區(qū)都占有重要地位，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)能源供應(yīng)基地之一。同時(shí)XX農(nóng)產(chǎn)品資源充裕，糧、棉、油、水果、蔬菜產(chǎn)量均居全省前列，是全國(guó)重要的糧棉生產(chǎn)基地、水果主產(chǎn)區(qū)、畜牧業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)。2、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇2.1“中部崛起”戰(zhàn)略為XX帶來(lái)新的機(jī)遇國(guó)家在統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程中，于2005年正式提出了“中部崛起”發(fā)展戰(zhàn)略，目前正抓緊制定促進(jìn)中部崛起的各項(xiàng)政策與措施，這是繼東部開(kāi)放、西部開(kāi)發(fā)、振興東北之后的國(guó)家又一個(gè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大戰(zhàn)略。實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略，國(guó)家對(duì)中部地區(qū)的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是糧食主產(chǎn)品區(qū)建設(shè)以及綜合交通運(yùn)輸體系和能源、重要原材料基地等建設(shè)的支持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，并重點(diǎn)扶持中部地區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，積極促進(jìn)中部地區(qū)大市場(chǎng)的開(kāi)拓以及大流通的發(fā)展?！爸胁酷绕稹弊鳛槲覈?guó)重要的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，隨著規(guī)劃的制定和逐步實(shí)施，無(wú)疑給位在其中的XX市發(fā)展帶來(lái)了更多的機(jī)遇，有利于XX市培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快城市轉(zhuǎn)型，加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，為“搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、奮力實(shí)現(xiàn)安徽省在中部區(qū)域的崛起”創(chuàng)造條件。2.2淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展，將全面提升XX及周邊區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)由蘇魯豫皖4省20個(gè)地、市組成?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是新亞歐大陸橋的東橋頭堡，在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體格局中具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼”地位。盡管目前淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)生產(chǎn)力水平相對(duì)滯后，成為夾在京津冀和長(zhǎng)三角兩個(gè)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)板塊的“斷裂帶”和我國(guó)東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的“經(jīng)濟(jì)低谷”，相對(duì)而言被“邊緣化”，但因其擁有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件，四省分別拿出了針對(duì)邊緣區(qū)域發(fā)展的思路，特別是江蘇省決定加快東隴海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)、山東省提出濟(jì)寧都市圈戰(zhàn)略、安徽省提出皖北崛起戰(zhàn)略、河南省提出豫東大三角戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略對(duì)形成蘇北、魯南、皖北、豫東四版塊城市群將產(chǎn)生重要影響?；春５貐^(qū)正在成為四省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力所在。在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上數(shù)十位代表提出了《關(guān)于“將淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全國(guó)區(qū)域綜合試點(diǎn)區(qū)、促進(jìn)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)快速崛起”的議案》。建議國(guó)家把淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)作為全國(guó)綜合改革及區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體開(kāi)發(fā)試點(diǎn)區(qū)，列入國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，予以優(yōu)先扶持，確保重點(diǎn)推進(jìn)；建立跨省際區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)機(jī)制，對(duì)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的各類資源進(jìn)行集中整合，使其發(fā)揮出更好的效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速、健康、可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與“長(zhǎng)三角”、“珠三角”和“環(huán)渤?！比蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的共同繁榮。淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)以徐州為中心。2002年江蘇省政府正式批準(zhǔn)了《徐州都市圈規(guī)劃》，規(guī)劃的重點(diǎn)是：“培育、發(fā)展、協(xié)調(diào)”，即：突出對(duì)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力、政策環(huán)境等發(fā)展要素的有序培育、擇優(yōu)培育和重點(diǎn)培育，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、引導(dǎo)，深化對(duì)城鎮(zhèn)布局、交通網(wǎng)絡(luò)、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、旅游資源、生態(tài)環(huán)境等重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)。規(guī)劃推動(dòng)人口、產(chǎn)業(yè)向都市圈核心、節(jié)點(diǎn)和發(fā)展軸聚集，形成1個(gè)特大城市（徐州），4個(gè)大城市（XX、棗莊、滕州、宿遷）和一批中小城市、小城鎮(zhèn)的等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。依據(jù)點(diǎn)軸開(kāi)發(fā)理論，結(jié)合區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以徐州為核心，重點(diǎn)發(fā)展隴海/徐連線，京滬/京福線兩條放射狀軸線，將其培育成為“點(diǎn)軸”結(jié)合的產(chǎn)業(yè)軸和城鎮(zhèn)帶。京滬/京福產(chǎn)業(yè)軸、城鎮(zhèn)帶縱貫徐州都市圈煤炭最豐富的“煤帶”，包括徐州、棗莊、滕州、蕭縣、XX等，城鎮(zhèn)密集，應(yīng)憑借能源、區(qū)位、交通和原有基礎(chǔ)等優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，逐漸形成以機(jī)電儀一體化工業(yè)、煤化工、精細(xì)化工、新型建材、電子工業(yè)等附加值和技術(shù)含量高的工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)帶。XX市應(yīng)主動(dòng)承接輻射、主動(dòng)融入?yún)⑴c，將融入淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈作為接軌長(zhǎng)三角的起跳板和突破口，堅(jiān)持以規(guī)劃對(duì)接為先導(dǎo)，以交通對(duì)接為支撐，通過(guò)市場(chǎng)引導(dǎo)、要素互動(dòng)和行政推動(dòng)，全面推進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作、市場(chǎng)聯(lián)接、科技交流和企業(yè)合作，努力打造與徐州都市圈互動(dòng)發(fā)展的工業(yè)品配套基地、生態(tài)旅游休閑基地，開(kāi)辟出一條具有特色的東向發(fā)展道路。2.3安徽省承接長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)加速擴(kuò)大，XX等沿淮城市也將備受裨益長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，在近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)。為此，安徽省委、省政府及時(shí)提出了“向東發(fā)展”戰(zhàn)略，充分發(fā)揮安徽作為長(zhǎng)三角縱深腹地的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、科技和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，利用好長(zhǎng)三角的資本、市場(chǎng)、人才、科技資源，以更強(qiáng)地力度推進(jìn)大開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施，以開(kāi)放促改革、促發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水平。2010年1月12日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》。這是我國(guó)第一個(gè)為促進(jìn)中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而專門(mén)制訂的戰(zhàn)略規(guī)劃，也是安徽省第一個(gè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面的發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于崛起中的安徽具有里程碑式的重要意義。皖江城市帶包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城9市59個(gè)縣（市、區(qū)），輻射安徽全省，對(duì)接長(zhǎng)三角區(qū)域。皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)將依托現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，在空間布局上以沿長(zhǎng)江一線為發(fā)展軸，以合肥和蕪湖兩市為“雙核”，以滁州和宣城兩市為“雙翼”，構(gòu)筑“一軸雙核兩翼”產(chǎn)業(yè)分布的新格局。以裝備制造、原材料、輕紡、高技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為產(chǎn)業(yè)承接發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級(jí)。加快推進(jìn)蕪馬巢、安池銅兩個(gè)省直管集中區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)。《規(guī)劃》明確將皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)定位為合作發(fā)展的先行區(qū)、科學(xué)發(fā)展的試驗(yàn)區(qū)、中部地區(qū)崛起的重要增長(zhǎng)極、全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。皖江城市帶（承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)）的設(shè)立進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)向皖中及皖北轉(zhuǎn)移，從而推動(dòng)安徽沿淮城市群發(fā)展。沿淮城市群包括XX、亳州、淮北、蚌埠、阜陽(yáng)、淮南六個(gè)市，國(guó)土面積3.92萬(wàn)平方公里，約占全省的28%，人口占全省的44%。沿淮城市群是我省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)和難點(diǎn)地區(qū)，加快沿淮城市群的發(fā)展關(guān)系到全省全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到中央“中部崛起”戰(zhàn)略決策的全面落實(shí)。因此，沿淮城市群應(yīng)搶抓機(jī)遇，乘勢(shì)而上，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。2.4京滬高鐵將帶動(dòng)沿途經(jīng)濟(jì)帶的崛起，XX有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)“完美轉(zhuǎn)身”京滬高速鐵路位于中國(guó)東部地區(qū)的華北和華東地區(qū)，兩端連接環(huán)渤海和長(zhǎng)江三角洲兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，總長(zhǎng)度1318公里，計(jì)劃2011年年底投入運(yùn)營(yíng)。設(shè)計(jì)最高運(yùn)行時(shí)速380公里，北京南——上海虹橋站全程運(yùn)行時(shí)間為3小時(shí)45分鐘，列車最小追蹤間隔按3.5分鐘設(shè)計(jì)。年客運(yùn)輸送能力雙向達(dá)到1.6億人次。它的貫通給XX的發(fā)展將會(huì)在空間范圍、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展理念等方面帶來(lái)巨大的機(jī)遇。

在空間范圍上，時(shí)速高達(dá)350公里的全新客運(yùn)線路2012年投入運(yùn)營(yíng)后，京滬間的陸上行程將從14小時(shí)縮短為5小時(shí)。京滬高鐵將與現(xiàn)有京滬鐵路實(shí)現(xiàn)客貨分流。高鐵將成為客運(yùn)專線，而京滬鐵路則會(huì)改為貨運(yùn)主線。如此一來(lái)，京滬鐵路的單向年貨運(yùn)能力將達(dá)到1.3億噸以上，比目前增加5000萬(wàn)噸。這將從根本上解決京滬通道運(yùn)輸能力緊張狀況。根據(jù)國(guó)際慣例，鐵路客運(yùn)量的增長(zhǎng)與地區(qū)GDP發(fā)展之間的彈性系數(shù)為9：10。據(jù)初步研究計(jì)算，京滬高鐵建成后可使沿線地區(qū)GDP增長(zhǎng)率提高19%-21%左右。從全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，京滬高速鐵路的建設(shè)將加快XX與長(zhǎng)三角、環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈的融合與對(duì)接。XX位于兩大經(jīng)濟(jì)圈的中點(diǎn)站，也是兩大經(jīng)濟(jì)圈之間的“經(jīng)濟(jì)洼地”。京滬高速鐵路建成后，XX將同時(shí)進(jìn)入長(zhǎng)三角和環(huán)渤?！?小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，為“洼地”的“隆起”創(chuàng)造了極為有利的條件。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，京滬高鐵建成之后，沿線城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)將加速，貨運(yùn)能力的大幅提升，XX應(yīng)充分發(fā)揮煤炭，農(nóng)產(chǎn)品和人力資源優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，在滿足長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)能源的需求缺口中，搶占先機(jī)。另外長(zhǎng)三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級(jí)。XX作為沿線重要城市之一，由于土地成本、人力成本、資源成本、辦公成本、運(yùn)輸成本等巨大的組合優(yōu)勢(shì)，在京滬高鐵的催化下，將有可能在未來(lái)較短時(shí)間內(nèi)成為長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)輻射和轉(zhuǎn)移的主要腹地之一。機(jī)遇再一次垂青于XX，無(wú)論是從“促進(jìn)XX有效迎接長(zhǎng)三角工業(yè)輻射”、“提高XX的在全國(guó)的知名度和價(jià)值認(rèn)可度”還是“優(yōu)化XX城市發(fā)展格局”的角度，京滬高鐵對(duì)XX的作用都是深遠(yuǎn)和不可替代的。3、從城市形象看項(xiàng)目建設(shè)的必要性XX缺少規(guī)模大、檔次高、功能齊全的商業(yè)中心，本項(xiàng)目將極力打造XX市商業(yè)名片，建成XX市標(biāo)志性的建筑群，成為XX市人人喜歡的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，從而為提高城市的整體形象作出貢獻(xiàn)。該項(xiàng)目建成后將會(huì)吸引像家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)這樣的外資零售企業(yè)和華聯(lián)、永輝、合家福等國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的入駐。所以，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。4、從提高XX市整體環(huán)境看項(xiàng)目建設(shè)的必要性一個(gè)城市的商業(yè)氛圍、居住環(huán)境的提升離不開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)的努力與協(xié)作?？v觀整個(gè)XX市商業(yè)住宅樓盤(pán)，缺乏居住環(huán)境優(yōu)秀的，能引領(lǐng)人居進(jìn)程的標(biāo)志性樓盤(pán)。本項(xiàng)目毗鄰美麗的自然景觀蒙河與陳河，項(xiàng)目規(guī)劃大、園林景觀優(yōu)美、配套齊全，具備建設(shè)成為XX市一流的商業(yè)人居環(huán)境樓盤(pán)的先天條件。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是有積極意義的。5、從區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展看項(xiàng)目建設(shè)的必要性XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成初具規(guī)模的服裝生產(chǎn)加工產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)內(nèi)的知名品牌服裝就有百麗、杉杉、歐路等一線品牌的服裝生產(chǎn)機(jī)加工企業(yè)，在加上本土的服裝企業(yè)的現(xiàn)狀，建設(shè)XX服裝城是相宜得章、一舉二得的事情，勢(shì)必形成大產(chǎn)業(yè)、大物流、大集散的中心，也是符合地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然性。本項(xiàng)目的建設(shè)將增加地方投資近十億元，年拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)數(shù)億元，市場(chǎng)培育成熟后將是地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政新的增長(zhǎng)點(diǎn)。本項(xiàng)目完成后將會(huì)新增常住人口約10000人，流動(dòng)人口約30000人，人口的增長(zhǎng)繁華了周邊的商業(yè)，不僅對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的推動(dòng)作，而且還可以幫助政府解決大量的就業(yè)人口，所以說(shuō)，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（三）可行性研究編制的依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（1990年）2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》3.建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》4.建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（建規(guī)【1995】333號(hào)）5.建設(shè)部《開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》6.《安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》（1995－2010年）（四）可行性研究報(bào)告范圍根據(jù)項(xiàng)目可研和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主動(dòng)要是市場(chǎng)分析、營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能、工程建設(shè)方案、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。（五）可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬于以商業(yè)為主配套功能為輔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城市商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。自有資本金比率達(dá)到國(guó)家規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件基本具備，現(xiàn)場(chǎng)拆遷工作已順利進(jìn)行。根據(jù)對(duì)XX市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)與住宅物業(yè)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。根據(jù)精確的財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益也是可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。二、市場(chǎng)分析（一）XX城市概況XX是安徽的北大門(mén)，位于黃淮平原南端，處在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹地、是淮海經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出海口最近的城市。全市總面積9787平方公里，截止到（2009年末全市戶籍人口639.15萬(wàn)人，其中常住人口566萬(wàn)人）。XX地處黃淮海平原南端，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。XX市與蘇、魯、豫3省11縣接壤，北鄰江蘇徐州市和山東菏澤市，西接河南永城市，東連江蘇宿遷市，是承接?xùn)|部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南北經(jīng)濟(jì)文化交匯的要沖。XX市農(nóng)業(yè)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)小麥、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋(píng)果、梨、桃、葡萄、湖桑等。XX工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，全市已基本形成食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等五大支柱產(chǎn)業(yè)。1.1、【行政區(qū)劃】XX轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里，總?cè)丝?26.06萬(wàn)人。XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2001年經(jīng)省政府批準(zhǔn)成立，2003年正式啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃面積6.8平方公里，目前管轄面積23.5平方公里。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個(gè)鎮(zhèn)，總面積1193平方公里，總?cè)丝?4萬(wàn)。蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1885平方公里，人口138萬(wàn)，轄23個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積2054平方公里，人口120萬(wàn)。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，人口90萬(wàn)。埇橋區(qū)位于安徽省北部，地處蘇豫皖三省交界處，是全國(guó)最大的縣級(jí)區(qū)。全區(qū)總面積2868平方公里，人口180萬(wàn)。1.2、【自然資源】XX區(qū)內(nèi)水果產(chǎn)區(qū)從面積和產(chǎn)量均占到全省70%以上；地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；大理石儲(chǔ)量4000萬(wàn)立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個(gè)以上；靈璧奇石為中國(guó)“四大奇石”之一；碭山酥梨為果中精品，為海內(nèi)外顧客所青睞；符離集燒雞，色佳味美，為《中國(guó)名菜譜》中的一品名肴；夾溝香稻米，清香濃郁，“一家煮飯十家香，十家煮飯香滿莊”，清嘉慶年間曾作為貢米。1.3、【交通區(qū)位】XX地處安徽的北部，交通便利，京滬線、隴海線以及在建中的京滬客運(yùn)專線（京滬高鐵）、鄭徐客運(yùn)專線（高鐵），京武客運(yùn)專線（高鐵）也穿行而過(guò)，并分別設(shè)立XX高鐵站。境內(nèi)擁有多條高速公路，XX內(nèi)沒(méi)有機(jī)場(chǎng)，但距離觀音機(jī)場(chǎng)只有70公里。每天?？縓X火車站的列車次達(dá)到65輛之多，?？繒r(shí)間從2分鐘到13分鐘不等，在市XX站內(nèi)乘坐1、2、6、7、9、13、15路公交車都可以到達(dá)XX火車站。XX的長(zhǎng)途客運(yùn)分為跨省、省內(nèi)、區(qū)內(nèi)幾種班線，跨省的班車線路共有85條，可到達(dá)周邊各省市和北京、上海等地。其中XX高速客運(yùn)快客站是國(guó)家一級(jí)站。省內(nèi)班線有62條，而區(qū)內(nèi)班線有38條，每20分到30分一班。到達(dá)XX市運(yùn)輸總公司，市內(nèi)區(qū)縣包括淮北?？吭赬X汽車東站。在市內(nèi)可乘坐2、7、9、13路公交車。1.4、【旅游名勝】國(guó)家森林公園－皇藏峪風(fēng)景區(qū)國(guó)家森林公園、中國(guó)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)、安徽省風(fēng)景名勝區(qū)、安徽省自然保護(hù)區(qū)、XX市愛(ài)國(guó)主義教育基地。位于皖北蕭縣東南。東靠京浦鐵路、206國(guó)道，西有連霍、合徐兩高速公路可達(dá)。北臨隴海鐵路、310、311國(guó)道。北距徐州市區(qū)30公里，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)60公里；南距XX市50公里；西南距淮北市25公里。是江北罕見(jiàn)的暖溫帶落葉闊葉林區(qū)，亞熱帶和暖溫帶交匯地帶，為皖北地區(qū)唯一的保存最為完整的原始次生林。景區(qū)內(nèi)有木本植物190多種，700多種中草藥，58種鳥(niǎo)類，和野兔、刺猬、蛇、獾等野生動(dòng)物。國(guó)家級(jí)生態(tài)示范縣－中國(guó)梨都碭山碭山縣位于安徽省最北端，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東臨歷史名城徐州、西傍古都商丘、開(kāi)封，碭山酥梨是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。碭山縣歷史悠久，人文薈萃，乃秦設(shè)三十六郡之一，李白等名人墨客曾流連此地。是漢高祖斬蛇舉義之地，五代君王朱溫故里，近代畫(huà)壇宗師齊白石祖籍地。碭山以盛產(chǎn)酥梨聞名于世，素有“梨都”之稱。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)－五柳風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)位于安徽省XX市埇橋區(qū)西北部夾溝鎮(zhèn)、符離鎮(zhèn)及曹村鎮(zhèn)境內(nèi)。京滬鐵路和206國(guó)道及景區(qū)西部的合徐高速公路縱貫?zāi)媳?。距安徽省XX市區(qū)30公里、淮北市區(qū)20公里、江蘇徐州市區(qū)30公里。是集自然保護(hù)區(qū)與風(fēng)景名勝景觀為一體。具有深厚文化積淀以山、水兼?zhèn)錇橐劳械钠皆蜕叫投燃傩蓍e風(fēng)景旅游區(qū)。五柳省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，以五柳龍泉湖為核心，包括閔祠、馬皇后故里、流溝寺、大芳寺等游覽區(qū)?？偯娣e46平方公里。（二）XX宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2.1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展（GDP發(fā)展）XX宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁2009年XX全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值540.6億元，比上年增長(zhǎng)12.10%，其中第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為19.1%，第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)率為11.4%，所以XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)大后力在于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來(lái)來(lái)10年XX第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)完全主導(dǎo)XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.2、固定資產(chǎn)投資情況2009年XX固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大2009年全市固定資產(chǎn)投資為295.38億元，增長(zhǎng)率為40.20%，固定資產(chǎn)投資為五年最為強(qiáng)勁的一年，其中第三產(chǎn)業(yè)投資額為154.52億元，而在房地產(chǎn)投資額為36.32億元，比上年增長(zhǎng)16.4%。未來(lái)一段時(shí)期，XX將以工業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，全面發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其在房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)偏重。2.3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變（2009年）2008年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：30.0：33.1：36.9，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比例開(kāi)始增加；2009年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為29.7:33.8:36.5，，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例加大。2.4、人均生產(chǎn)總值XX人均生產(chǎn)總值每年增長(zhǎng)較為平穩(wěn)2009年XX人均生產(chǎn)總值為9551元，比上年增加1058元。2008年爆發(fā)金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)受到影響，但是當(dāng)年人均GPD增長(zhǎng)比是五年來(lái)最多的一年。2.5、人口變化年份全市戶籍人口（萬(wàn)人）增加人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）2006年609.945.425722007年617.27.065692008年626.068.865692009年635.199.135662009年全市戶籍人口為635.19萬(wàn)人，比上年增加9.13萬(wàn)人，常住人口為566萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為33.2%。從圖上可以看出，XX人口位居其他城市首列，較之于省會(huì)合肥戶籍人口之上。小結(jié)：XX戶籍人口居百萬(wàn)人口之上，比合肥人口都多，2009年城市進(jìn)程率33.2%，城市化發(fā)展較快，人口每年不斷增加，客觀帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。XX近年來(lái)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展平穩(wěn)，未來(lái)發(fā)展后力較為強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資強(qiáng)勢(shì)，投資力度之大。XX人均生產(chǎn)總值每年發(fā)展平穩(wěn)，但是城市規(guī)模有限，2009年人均生產(chǎn)總值額9551元，沒(méi)到一萬(wàn)，可以看出城市人均收入水平較低。（三）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析3.1XX市主要商業(yè)百貨調(diào)研分析名稱

區(qū)位面積

業(yè)態(tài)

租金水平備注

金鷹購(gòu)物中心卞河中路宿懷路交匯處

1600平米共2層其中二樓是女子時(shí)尚用品專場(chǎng)，別的不做。一樓全部出租給散戶經(jīng)營(yíng)2樓經(jīng)營(yíng)有二種方式：一種是租金2000元每平米每年另外百分之20扣點(diǎn)；一樓門(mén)面租金約400元每平米每月.招商工作將要結(jié)束只有一個(gè)鋪位約70平米。面積分割不限制。目前人氣尚可，定位較為明確。缺點(diǎn)是檔次低與租金高的矛盾，模太小難成氣候。金茂商城卞河中路宿懷路交匯處

3060平米

商業(yè)共3層其中1樓門(mén)面經(jīng)營(yíng)品牌皮鞋\男裝\休閑服\運(yùn)動(dòng)系列2樓經(jīng)餐飲\咖啡\休閑茶座；3樓足療門(mén)診

其中一樓租金約400元每平米該商城位置較好，缺點(diǎn)是規(guī)模小，也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自發(fā)經(jīng)營(yíng)格局。沒(méi)有定位。XX商之都1，2層3024平米，3層1512平米商業(yè)共3層其中1樓食品百貨，化妝用品，黃金鐘表，鞋皮具，2樓男裝，女裝，時(shí)尚流行服飾，3樓針織內(nèi)衣，羊毛衫，兒童玩具，床上用品租金不詳旁邊有肯德雞，面積300平米，人氣較旺。不過(guò)商場(chǎng)結(jié)構(gòu)和裝修都比教落后。據(jù)說(shuō)將要被拆由家樂(lè)福投資重建一家規(guī)模更大的超級(jí)購(gòu)物中心。XX城隍廟勝利路與淮海路交匯處約60000平米，分2層。一層主要有女子時(shí)尚用品、皮鞋賣(mài)場(chǎng)、男女服飾專賣(mài)、運(yùn)動(dòng)休閑服飾專賣(mài)、皮具用品。2層正在招商經(jīng)營(yíng)品種限？門(mén)面空置率達(dá)到一半以上。本市場(chǎng)雖然營(yíng)業(yè)已有10年，但一直未能成功運(yùn)營(yíng)。在本地市民心中也未得到認(rèn)可?，F(xiàn)今少有人光顧，經(jīng)營(yíng)處于癱瘓狀態(tài)。租金從600元一間每月到2000元不等。每間面積約40平米。開(kāi)間3.6米招商政策是免4個(gè)月管理費(fèi)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與武夷商城有同樣的不足。主要通道過(guò)窄而且是其動(dòng)線布局不夠順暢！內(nèi)部管理水平低，主要通道的路面嚴(yán)重破損也無(wú)人修理。招商力度不夠，門(mén)面空置率達(dá)到一半以上。武夷時(shí)代廣場(chǎng)汴河路８萬(wàn)多平方米。一樓售價(jià)約每平米1萬(wàn)左右。市場(chǎng)總面積40000平米商業(yè)共2層，1300間門(mén)面，1層經(jīng)營(yíng)服裝，鞋子，皮包皮具，小商品，床上用品，2層電腦，家電等！招商政策免收一年管理費(fèi)（1-7號(hào)樓）免收一年工商費(fèi)。租金是1500元-2000元每間每月。銷售是1萬(wàn)元每平米3年返租，第一年6％，第2年7％，第3年8％。付款時(shí)可以把前2年返還扣除后總房款再優(yōu)惠1萬(wàn)。30-40/平米*月目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，1樓門(mén)面有1/3空置，2樓也只有幾家餐館和電器店在營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目位置較好，處于市中心地帶，附近有銀行、移動(dòng)公司。外部沿街人流尚可。缺點(diǎn)是規(guī)劃上主出口只有一個(gè)和廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)樓梯不利流通。因?yàn)楣芾聿簧?，主入口被部分商家占?jù)已經(jīng)嚴(yán)重堵住人流。第3多元化定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的矛盾。業(yè)態(tài)劃分不清晰與招商不到位。綜合導(dǎo)致目前經(jīng)營(yíng)差和銷售困難。金茂商城商業(yè)街卞河中路宿懷路交匯處每間商鋪60平米商業(yè)門(mén)面共163家，全部2層格局；其中主過(guò)道較寬，已經(jīng)全部用于做早點(diǎn)小吃。1500-2000元/間每月小吃租金因?yàn)楦浇琰c(diǎn)小吃較少，而這里比較集中所以帶來(lái)不少人氣。華夏商場(chǎng)淮海路與卞河路交叉處約24000平米商場(chǎng)分3層。1樓有超市2000平米。位于商場(chǎng)的西南面。精品區(qū)位于商場(chǎng)的東面。金銀首飾、手表、鞋類、服飾、皮具。2樓有品牌服飾、羽絨服、時(shí)裝、羊毛衫、襯衫、床上用品。3樓有家電、皮鞋、電子運(yùn)動(dòng)系列備注：1、進(jìn)場(chǎng)要求市級(jí)品牌代理，租金是以保底加扣點(diǎn)，但要根據(jù)所租面積定。2、精品賣(mài)場(chǎng)是華夏大酒店經(jīng)過(guò)改造而成。每層面積約3200平米。于2007年12月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)生意很好，現(xiàn)金有所下降，業(yè)績(jī)還沒(méi)穩(wěn)定。商場(chǎng)內(nèi)部西邊有一部走梯、一部扶梯。中間有3部升降電梯。東邊有2部扶梯。本商場(chǎng)是XX市位置最好、規(guī)模最大的商業(yè)體。經(jīng)營(yíng)歷史悠久，在XX市有較高知名度和影響力，但因?yàn)樵械纳虉?chǎng)裝修和經(jīng)營(yíng)品種已落后于人們的消費(fèi)需求，故該商場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾次大的改造。但是改造之后的商場(chǎng)布局有點(diǎn)混亂。整體感觀不協(xié)調(diào)、動(dòng)線設(shè)計(jì)也不夠通暢。華潤(rùn)蘇果淮海路北側(cè)20000平米另外廣場(chǎng)有6000多平米，可提供近300車位。共有2層，一樓是精品百貨。其中有金銀首飾，化妝品，品牌服裝，品牌皮鞋皮具等。2樓是超市賣(mài)場(chǎng)。超市門(mén)前有6000平米廣場(chǎng)可供近300個(gè)免費(fèi)車位。租金不祥:本超市雖不處最繁華地段，卻因?yàn)榇筚u(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生活用品齊全行成一站式購(gòu)物。所以能吸引大量遠(yuǎn)道來(lái)的消費(fèi)者。而且車位充足。3.2勝利路商業(yè)分析整條街東啟XX火車站西至合徐高速。全長(zhǎng)約6公里是XX市主城主要交通主干線之一。商業(yè)店面集中于沿勝利路的火車站與淮海路之間。其中勝利路的環(huán)城湖至車站之間的門(mén)面主要與經(jīng)營(yíng)旅館、小百貨、小飯店為主。門(mén)面租金約30元每平米。勝利路的環(huán)城湖至淮海路之間的大部分門(mén)面是家用電器專賣(mài)，電器經(jīng)營(yíng)品種也較豐富。拒某電器專賣(mài)老板介紹這條街主要特點(diǎn)也是電器集中市場(chǎng)，目前是XX市民主要電器購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所。主要缺點(diǎn)是門(mén)面較小都只有50平米左右。租金水平約40元每平米。據(jù)說(shuō)在原市政府處要建一處大型商場(chǎng)欲打造家用電器3.3淮海路商業(yè)分析該路南至XX外環(huán)路北至沱河長(zhǎng)約10公里。是主城南北主要交通主干線之一也是XX商業(yè)積聚中心地帶。其中有大型購(gòu)物中心華夏商場(chǎng)、蘇果超市、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、市百貨大樓等。另外有XX賓館、新華書(shū)店。其中淮海路與卞河路交叉處是XX市商業(yè)中心地帶，這里人流密集，商家眾多。門(mén)面租金也是全市最高的地段。沿街主要商業(yè)以精品鞋類、服飾專賣(mài)；品牌運(yùn)動(dòng)休閑、品牌手機(jī)賣(mài)場(chǎng)為主。3.4市中心主要商業(yè)樓盤(pán)情況3.4.1尚街（安徽滬豐實(shí)業(yè)）、京華國(guó)際尚街位于東昌路西側(cè)，規(guī)劃六大區(qū)域，休閑商業(yè)區(qū)，SOHO辦公區(qū)，餐飲酒吧，文化娛樂(lè)區(qū)，城市生活區(qū)，河岸住宅區(qū)。占地面積78.75畝，總建筑面積18萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積8萬(wàn)平米，住宅建筑面積10萬(wàn)平米，住宅戶型91-131平米，尚街規(guī)模為全XX最大。引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)綜合大型超市，投資1.5億，營(yíng)業(yè)面積2.5萬(wàn)平米。3.4.2位于XX市百貨大樓南面的淮海路上，整個(gè)大廈商業(yè)部分有3層。商業(yè)整體營(yíng)運(yùn)面積1100平米。每層有2部扶梯位于樓面的中心。1樓左側(cè)是精品鞋類，右側(cè)是運(yùn)動(dòng)休閑裝。2樓左側(cè)是女子時(shí)尚裝，右側(cè)是品牌男裝。3樓左側(cè)是品牌運(yùn)動(dòng)鞋，右側(cè)是品牌運(yùn)動(dòng)裝。-1樓是羽絨服賣(mài)場(chǎng)。目前經(jīng)營(yíng)情況較好。是XX市現(xiàn)有商業(yè)中定位、檔次、內(nèi)部環(huán)境最好的商場(chǎng)。優(yōu)點(diǎn)：1、大廈內(nèi)部裝修整潔靚麗，空間開(kāi)闊。走進(jìn)內(nèi)部讓人感覺(jué)舒適，扶梯的位置布置恰到好處，既縮短了顧客的行走距離又讓人站在電梯上即可瀏覽兩邊的豐富的高檔商品。2、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)分割設(shè)計(jì)合理，業(yè)態(tài)劃分比較清晰。讓人很容易找到目標(biāo)商品。3、商場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)施比較完善，如衛(wèi)生間的面積足夠大，能滿足商場(chǎng)人流高峰時(shí)斷用廁需要。而且衛(wèi)生間的裝修也非常講究，還有專人隨時(shí)清潔，保持衛(wèi)生。給人一種服務(wù)無(wú)微不至的感覺(jué)。4、管理上，每層樓面都有專人隨時(shí)清潔打掃。銷售人員的綜合素質(zhì)能夠高給滿足客戶的服務(wù)需求。5、經(jīng)營(yíng)理念上，公司總經(jīng)理對(duì)進(jìn)場(chǎng)品牌要求嚴(yán)格，立志打造XX商業(yè)第一品牌目標(biāo)。缺點(diǎn)：1、大廈現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積小，規(guī)模小，長(zhǎng)期看難以與周邊大型商場(chǎng)抗衡。2、-1樓的羽絨服與整個(gè)商場(chǎng)的定位標(biāo)準(zhǔn)不符，會(huì)影響本公司的商業(yè)品牌形象。3.5淮海路上的門(mén)面租金分析1.華夏商場(chǎng)附近的門(mén)面主要以品牌服飾、皮鞋、運(yùn)動(dòng)休閑為主。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度高租金高，大約在400元／㎡每月。2.蘇果社區(qū)店附近的門(mén)面主要以品牌服飾、皮鞋、運(yùn)動(dòng)休閑為主。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在300元／㎡每月。3.國(guó)貿(mào)附近的門(mén)面主要以品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑為主。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在200元／㎡每月。4.尚之都附近的門(mén)面主要以品牌服飾、皮鞋、運(yùn)動(dòng)休閑為主。因?yàn)槿肆髁看笊虡I(yè)集中度較高，大約在200元／㎡每月。3.6機(jī)動(dòng)車配件城位于宿懷路與高開(kāi)路交匯，總占地面積3萬(wàn)平米，總建筑面積3.6萬(wàn)平米，市場(chǎng)內(nèi)共14棟商鋪，300間鋪面，可容200家經(jīng)營(yíng)戶或投資者，沿街門(mén)面有1，3，5，8，13，14#，均可自由分割。市場(chǎng)內(nèi)配備停車場(chǎng)，洗車場(chǎng)，垃圾收集站。206國(guó)道車流量3600輛/小時(shí)。皖北唯一大型機(jī)配專業(yè)市場(chǎng)，輻射人口5000萬(wàn)，其中皖北人口2000萬(wàn)，市場(chǎng)內(nèi)路寬12米。業(yè)態(tài)分布：小、大車系，美容裝潢用品區(qū)，快修、輪胎，潤(rùn)滑油、農(nóng)機(jī)，摩配系。優(yōu)惠政策：1.免收工商管理費(fèi)一年。2.免收物管費(fèi)一年。（限1-7#）免收物管費(fèi)半年。（8-14#）3.免租期半年。（8-14#）4.政府強(qiáng)力扶持。（四）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及需求分析4.1、近三年商品批準(zhǔn)預(yù)售情況2007年2008年2009年商品房預(yù)售面積（萬(wàn)方）93.7389.3490.43住宅預(yù)售面積（萬(wàn)方）81.6578.977.62預(yù)售住宅套數(shù)7139686769124.2、近三年商品房銷售面積以及住宅銷售面積2009年XX商品房成交量以及住宅成交量均呈現(xiàn)新高2009年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大好，全國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，作為安徽的一個(gè)城市XX，房地產(chǎn)也同時(shí)呈現(xiàn)大好形勢(shì)。2009年XX商品房銷售面積為123.97萬(wàn)方，其中住宅成交面積113.35萬(wàn)方。4.3、近三年住宅商品房銷售套數(shù)2009年房地產(chǎn)火爆一年，XX住宅商品房成交套數(shù)突破一萬(wàn)套XX房地產(chǎn)市場(chǎng)受到大的環(huán)境變動(dòng)較為脆弱，2009年之前XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，原由是XX是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)鏈。2009年是XX房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆一年，當(dāng)年住宅商品房成交量為10399套。4.4、近三年XX住宅商品房銷售均價(jià)近三年商品房銷售價(jià)格一直漲幅不大2007年是XX房?jī)r(jià)上升的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但是由于在2008年受到全球金融危機(jī)的影響，2008年XX商品房銷售價(jià)格為2457元/㎡,在經(jīng)歷一年之后房?jī)r(jià)為2533元/㎡,比2008年增長(zhǎng)76元/㎡,整個(gè)房地產(chǎn)并未恢復(fù)過(guò)來(lái)，主要是XX城市人均可支配收入低，一旦受到大環(huán)境變動(dòng)，首先是房地產(chǎn)業(yè)的影響較為長(zhǎng)遠(yuǎn)。4.5、2010年1月份至4月份XX商品房成交分析2010年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)表象呈現(xiàn)“金三銀四”的現(xiàn)象XX房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“金三銀四”現(xiàn)象，XX整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅市場(chǎng)為主，從圖上可以看出每月的銷售面積住宅幾乎占全部，其他非住宅類占極少。2010年2月份由于正值新年時(shí)期，備案量延遲，市場(chǎng)部認(rèn)為造成3月份商品房成交猛增源于此。4.6、2010年1月份至4月份XX住宅銷售價(jià)格及銷售套數(shù)分析2010年XX房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均每月上漲幅度約在100元/㎡,相對(duì)于09年XX房?jī)r(jià)在2533元/㎡來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)有了較大上升。4.7、2010年4月份XX商品房預(yù)售2010年4月份XX市區(qū)商品房預(yù)售面積14.12萬(wàn)方，其中住宅面積13.40萬(wàn)方，非住宅0.72萬(wàn)方，批準(zhǔn)預(yù)售住宅1426套，非住宅131套。批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售面積（萬(wàn)方）住宅套數(shù)非住宅套數(shù)上河城2.372399金鑫名城1.9816812美廬奧城1.4922022麗景灣1.3310614陽(yáng)光城1.3018045新景第1.111120清華苑0.744626祥福園0.73720陽(yáng)明別院0.62590祥和居小區(qū)0.52500天鵝灣0.51440藍(lán)水灣0.51430碧御豪庭0.49440平安園0.43430說(shuō)明：4月份XX市區(qū)商品房預(yù)售面積14.12萬(wàn)方，預(yù)售住宅套數(shù)為1426套，其中4月份商品房備案面積為8.72萬(wàn)方，住宅成交套數(shù)879套，從數(shù)據(jù)上XX可以看出市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。4.8、XX購(gòu)房結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）87%為XX市區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)，30～40歲為XX主要購(gòu)房群體，說(shuō)明XX受到經(jīng)濟(jì)水平、人們收入水平影響較大，當(dāng)?shù)刭?gòu)房主要為剛性需求客戶，第一次置業(yè)的客戶占據(jù)多數(shù)。4.9、XX購(gòu)買(mǎi)房型結(jié)構(gòu)分析（2010年1月份至4月份）在對(duì)購(gòu)房需求面積段調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，90～120㎡是XX購(gòu)房者需求最為主要面積段，占到購(gòu)房者的43%，其次是90平方以下的戶型占到39%，從而可以看出隨著房?jī)r(jià)不斷漲幅，XX當(dāng)?shù)刭?gòu)房者將傾向于90平方以下的戶型將會(huì)加大。總結(jié)：2010年1月份至4月份XX批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為57.77萬(wàn)平方米，其中住宅面積50.39萬(wàn)平方米，非住宅面積7.38萬(wàn)平方米;批準(zhǔn)預(yù)售住宅5095套，非住宅962間。而在1月份至4月份商品房備案面積為32.12萬(wàn)方，住宅商品房備案面積為29.02萬(wàn)方，實(shí)際商品房銷售面積大于57.77萬(wàn)方，需求大于供給。2010年1月份至4月份住宅商品房銷售3116套，而預(yù)售套數(shù)5095套，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，銷售量較低，需要較長(zhǎng)的時(shí)間消化。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，受到宏觀環(huán)境影響較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)非常良好；當(dāng)?shù)厥且詣傂孕枨鬄橹鳎顿Y客極少，房地產(chǎn)發(fā)展處在良好循環(huán)當(dāng)中；2010年XX房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，主要緣由是需求大于供給，未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)呈現(xiàn)上漲；（五）XX整體房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分及分析XX房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊可以劃分為：老城區(qū)、汴南片區(qū)、西南片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、東關(guān)區(qū)西南片區(qū)老城區(qū)汴南片區(qū)開(kāi)西南片區(qū)老城區(qū)汴南片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)東關(guān)區(qū)5.1、各板塊內(nèi)主要樓盤(pán)一覽汴南新區(qū)：代表樓盤(pán)：上河城、明日新城事、天鵝灣、港力錦繡江南、銀河綠灣、銀河廣場(chǎng)、河畔一號(hào)物業(yè)類型：多層、小高層、別墅均價(jià)：多層3200～3400元/m2、小高層3600～3800元/m2、別墅6000元/m2西南片區(qū)代表樓盤(pán)：光彩美廬奧城、安廈新街坊、陽(yáng)明別院、香林麗景灣、新景第、金鑫名城物業(yè)類型：多層、小高層、高層均價(jià)：多層2800～3200元/m2、小高層3200～3400元/m2老城區(qū)代表樓盤(pán)：兩淮XX新城、家樂(lè)福世紀(jì)廣場(chǎng)、安廈時(shí)代廣場(chǎng)、欣意國(guó)際城、世茂廣場(chǎng)、藍(lán)水灣、鳳凰假日物業(yè)類型：小高層、高層均價(jià)：高層4200～4300元/m2、小高層3500～3900元/m2東關(guān)區(qū)代表樓盤(pán)：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫來(lái)嘉苑物業(yè)類型：多層、小高層均價(jià)：多層2200～2400元/m2、小高層2600～2700元/m2開(kāi)發(fā)區(qū)代表樓盤(pán)：南方國(guó)際花園、東方明珠、祥福園、藍(lán)石春天花園、天蘊(yùn)康城物業(yè)類型：多層、小高層均價(jià)：多層3000元/m2、小高層2900～3000元/m2小結(jié)：XX房地產(chǎn)市場(chǎng)是以多層為主、小高層和高層住宅開(kāi)始在市場(chǎng)嶄露頭角。老城區(qū)由小高層開(kāi)始向高層轉(zhuǎn)變，因老城市成熟配套，商業(yè)價(jià)值高，土地稀缺性而不可改變。XX市多層售價(jià)范圍2200～3400元/㎡、小高層售價(jià)范圍2600～3900元/㎡、高層售價(jià)范圍4200～4300元/㎡、別墅售價(jià)約在6000元/㎡.產(chǎn)品類型上，住宅產(chǎn)品占據(jù)XX主導(dǎo)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始興起。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)近期因城市規(guī)劃轉(zhuǎn)向于汴南新區(qū)、西南片區(qū)。5.2、板塊特征分析老城區(qū)板塊：近年來(lái)城市化不斷發(fā)展，土地稀缺性，房?jī)r(jià)不斷攀升，XX老城區(qū)因城市配套齊全、商業(yè)配套繁華、交通配套便捷，房?jī)r(jià)也居于其他區(qū)域之首。汴南板塊：沿城市南北主軸線發(fā)展形成汴河新城區(qū)，以行政辦公、文化休閑、商貿(mào)服務(wù)和科技信息、居住等功能為主。西南板塊：西南片區(qū)土地待開(kāi)發(fā)量大，但是區(qū)域荒蕪項(xiàng)目較少，房?jī)r(jià)較低，但是周邊學(xué)區(qū)資源豐富。東關(guān)區(qū)板塊：城市改造區(qū)域，環(huán)境較差，房?jī)r(jià)較低，樓盤(pán)項(xiàng)目少。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱度大，但是距離市區(qū)較遠(yuǎn)，受到區(qū)域內(nèi)配套及交通影響，房?jī)r(jià)較低。（六）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷6.1、市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小由于城市所處的區(qū)位，是安徽省距離出?？谧罱某鞘?，東、北、西部分別與江蘇淮安、徐州，山東荷澤，河南商丘等市、地接壤。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)首先將著重于工業(yè)發(fā)展，目前食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等已經(jīng)形成XX五大支柱產(chǎn)業(yè)。市區(qū)人口只有30萬(wàn)余人口，加之前期市場(chǎng)消化一部分，市場(chǎng)主要為剛性需求為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量需要漫長(zhǎng)的等待時(shí)期。商品房供需較為平衡2009年商品房預(yù)售面積為90.42萬(wàn)方，加上08年存量房供應(yīng)，而商品房成交面積為123.97萬(wàn)方，基本上是商品房供需較為平衡。商品房?jī)r(jià)格有新的突破XX房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，但是雖然09年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)大好，但是XX房?jī)r(jià)僅比08年上漲約100元/㎡,房?jī)r(jià)真正起步于2010年初，XX房?jī)r(jià)上升到一個(gè)新的階段。6.2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)城市規(guī)劃利好，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好表現(xiàn)XX城市規(guī)劃，近期人民路改造項(xiàng)目進(jìn)行，政府控制著土地供應(yīng)量，以及XX房地產(chǎn)市場(chǎng)操作規(guī)范化，政府對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控力度較大。隨著城市化進(jìn)程不斷加大，遠(yuǎn)期（2020年），達(dá)到市區(qū)人口73萬(wàn)，新一輪的置業(yè)潮流會(huì)加大。2010年市場(chǎng)供應(yīng)量增大，市場(chǎng)壓力加大2010年預(yù)估預(yù)售商品房面積約170萬(wàn)方，但是隨著城市不斷發(fā)展，更多的置業(yè)者需要解決住房問(wèn)題，從XX需求住房面積來(lái)看，90～120㎡（兩房和三房主力需求面積段），XX市場(chǎng)第一次置業(yè)符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，投資性客戶較少，市場(chǎng)未來(lái)需求量將會(huì)加大。購(gòu)買(mǎi)者為本地客源本地客群（包括在外地打工的XX人群）是XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購(gòu)買(mǎi)客群，而周邊的縣市及外地客群所占比例較小，且多集中在汴河區(qū)購(gòu)房；擁有中高收入的社會(huì)中上階層是現(xiàn)階段的主力目標(biāo)客群；（七）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1、XX整體市場(chǎng)環(huán)境向好（1）XX城市框架的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)處于跨越式發(fā)展的階段，市場(chǎng)處于供需兩旺的格局。（2）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升期，具有相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。（3）XX作為安徽省北部區(qū)域性、綜合型的商貿(mào)中心、物流中心的商業(yè)功能定位，為本項(xiàng)目構(gòu)筑區(qū)域性的商業(yè)功能中心提供機(jī)遇。2、區(qū)域板塊價(jià)值日趨顯現(xiàn)（1）眾多大型企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，人流、物流的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)的提升，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供動(dòng)力。（2）眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，表明區(qū)域板塊具有發(fā)展?jié)摿Γㄟ^(guò)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的共同炒作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏。（3）隨著開(kāi)發(fā)力度加大、區(qū)域環(huán)境日漸成熟，其地段價(jià)值、投資價(jià)值逐漸被消費(fèi)者認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將成為置業(yè)投資新熱點(diǎn)。（4）按照XX市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將人民南路定為城南區(qū)商業(yè)中心區(qū)之一。3、合理制定項(xiàng)目發(fā)展策略（1）合理制定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的策略步驟，形成滾動(dòng)分期發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用的最優(yōu)化。（2）綜合考慮項(xiàng)目影響因素，在開(kāi)發(fā)量與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之間找到平衡，是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。（3）做好商業(yè)的規(guī)劃，以精確的定位和業(yè)態(tài)組合形式，在招商和銷售方面做好控制，達(dá)到短期經(jīng)濟(jì)效益與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。（4）打破區(qū)域的局限，拓展有效目標(biāo)客戶群體，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍及影響力。（5）針對(duì)市場(chǎng)的空白，以創(chuàng)新的產(chǎn)品形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（6）完善自身的生活服務(wù)配套，以優(yōu)越的性價(jià)比吸引客戶。4、XX市場(chǎng)處于低水平的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，新型的推廣手段容易發(fā)揮奇效（1）目前XX的房地產(chǎn)推廣手段單一，市場(chǎng)亮點(diǎn)不足，本項(xiàng)目通過(guò)整合高效的營(yíng)銷推廣手段和銷售渠道，形成壓倒性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）通過(guò)體育休閑與娛樂(lè)休閑的結(jié)合、居住與教育相結(jié)合的發(fā)展模式，突破傳統(tǒng)的單純商業(yè)和住宅的發(fā)展局限，成為XX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)。5、目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的范圍內(nèi)缺少核心購(gòu)物商圈，本項(xiàng)目的發(fā)展必將成為區(qū)域的商業(yè)核心（1）目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)基本上以零散的馬路商業(yè)模式為主，以滿足附近居民的日常生活為目的，缺乏有效的輻射力；（2）開(kāi)發(fā)區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然對(duì)綜合型購(gòu)物消費(fèi)產(chǎn)生需求，本項(xiàng)目的建成，將成為區(qū)域的綜合購(gòu)物消費(fèi)中心，城市商業(yè)的副中心，成為聯(lián)系市中心區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)紐帶；

三、項(xiàng)目地塊概況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及建設(shè)條件地塊概況本項(xiàng)目主要由商業(yè)市場(chǎng)用地及綜合配套用地組成，住宅用地位于XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)物流園，XX南路和人民南路之間。項(xiàng)目總占地面積180畝，其中商業(yè)市場(chǎng)地塊規(guī)劃用地面積120畝；綜合配套地塊規(guī)劃用地面積60畝。（二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)綜合容積率1.67綠化率35%以上停車量按國(guó)家規(guī)定配置總占地面積12000平方米(合180畝)商業(yè)部分占地面積80000平方米(合120畝)綜合配套部分占地面積40000平方米(合60畝)總建筑面積200000平方米商業(yè)部分總建面積120000平方米綜合配套部分總建面積80000平方米社區(qū)配套2000-3000平方米（三）建設(shè)條件1、主要規(guī)劃指標(biāo)：建筑密度不大于40%，容積率不大于1.67，建筑高度不大于100米，綠化率不小于35%，集中綠地面積不少于1.02、建筑退規(guī)劃用地邊界距離：建筑退讓XX南路路經(jīng)線多層不小于10米，高層不小于15米，退城市次干道道路紅線多層不小于8米，高層不小于10米3、沿XX南路需按商業(yè)文化街進(jìn)行設(shè)計(jì)，沿其它道路商業(yè)建筑不得超過(guò)沿街總長(zhǎng)的三分之二；同時(shí)該地塊中保留建筑的消防及出入口等問(wèn)題需一并處理好。4、建筑間距：南北正面不小于1：1.25。5、停車：住戶機(jī)動(dòng)車停車（庫(kù)）按總戶數(shù)不小于30%的比例留足（其中室外停車位可結(jié)合綠化設(shè)置其比例不大于總停車位的30%），住宅底層設(shè)架空層供住戶機(jī)、非機(jī)動(dòng)車停車。6、市政：用地范圍內(nèi)所在市政管線均須下地敷設(shè)并實(shí)行雨污分流。7、配套：嚴(yán)格CB50180—93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行公用配套建設(shè)。其中居委會(huì)用房不少于400平方米，物業(yè)管理用房不少于500平方米。8、所有設(shè)計(jì)內(nèi)容均須滿足各有關(guān)規(guī)范及《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》及各類相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求。9、結(jié)合周邊環(huán)境做好沿街景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)。

四、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（一）整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則高綠化，低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)保證XX市的領(lǐng)先性；整體規(guī)劃注重實(shí)用性與節(jié)約成本性。（二）項(xiàng)目規(guī)劃思路1、產(chǎn)品規(guī)劃布局（1）商業(yè)市場(chǎng)部分：空間布局：沿街商業(yè)呈“點(diǎn)、線、面”布局，商鋪之間通過(guò)多個(gè)小廣場(chǎng)緊密聯(lián)系在一起，通過(guò)實(shí)體空間的收放變化，形成強(qiáng)烈的空間感。臨XX南路設(shè)置多個(gè)入口，其中一個(gè)大型的主入口，使整個(gè)商業(yè)形成有機(jī)的整體。產(chǎn)品組合：酒店、餐飲街、購(gòu)物街、娛樂(lè)城、休閑配套等。（2）綜合配套部分：空間布局：以中軸景觀帶為核心，形成中心花園、組團(tuán)綠地、院落綠化三級(jí)空間結(jié)構(gòu)。整個(gè)住宅分成多個(gè)組團(tuán)區(qū)，其中以多層住宅組團(tuán)為主，局部配以點(diǎn)式分布的小高層、高層。產(chǎn)品組合：高層酒店、多層小高層住宅、社區(qū)便民店、社區(qū)配套。2、建筑風(fēng)格：采用現(xiàn)代而不簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，全面提升XX市的商業(yè)居住環(huán)境和生活空間。3、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)1）綠化系統(tǒng)由集中綠化、組團(tuán)綠化、宅前綠化組成，集中綠化以景觀綠軸為核心，配以水體貫穿其中，使綠化系統(tǒng)形成一個(gè)自然的生態(tài)整體；2）居住社區(qū)的住宅組團(tuán)自然分布，形成豐富的景觀界面，小區(qū)步行區(qū)域與水系相交，增強(qiáng)整個(gè)社區(qū)的景觀功能；3）在綠軸上布置各種觀賞性和參與性強(qiáng)的建筑小品，如雕塑、休息椅、兒童游戲設(shè)施等。4、交通組織1）項(xiàng)目在有效組織商業(yè)功能區(qū)的基礎(chǔ)上，交通系統(tǒng)與城市交通系統(tǒng)密切融合；2）交通系統(tǒng)以“有節(jié)制的人車分流”為指導(dǎo)思想，分成小區(qū)級(jí)和組團(tuán)級(jí)兩個(gè)級(jí)別，小區(qū)級(jí)車行系統(tǒng)以城市支路為依托，滿足居民便捷、順暢的出行需求，組團(tuán)之間形成完整連續(xù)的綠化系統(tǒng)。3）為保證城市干道的交通職能，避免人流密集與城市主干相沖突，緩解小區(qū)與城市道路的壓力，應(yīng)設(shè)2-3個(gè)出入口，住宅主入口可考慮設(shè)在XX南路與外環(huán)一路。4）商業(yè)地塊人行主出入口設(shè)置在靠近XX南路一側(cè)，并輔設(shè)多個(gè)次出入口，有利于吸引更多的人流縱向流動(dòng)，提高商業(yè)價(jià)值。（三）建筑方案設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎夥阑?、?jié)能、隔聲等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)遵循有關(guān)的規(guī)劃范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。1、建筑方案總體構(gòu)思項(xiàng)目設(shè)計(jì)緊緊把握“以人為本”這一開(kāi)發(fā)理念，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)；項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和形式不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用輕松明快的“現(xiàn)代豐富而不簡(jiǎn)約”的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。2、平面設(shè)計(jì)（1）結(jié)構(gòu)形式根據(jù)使用功能，項(xiàng)目采用框架結(jié)構(gòu)形式。單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅與商業(yè)建筑基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。（2）公用建筑車庫(kù)采用地上停車場(chǎng)與地下停車場(chǎng)相結(jié)合的形式，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〈汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范〉的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理處、會(huì)所、配電室等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、建筑小品與庭院綠化帶等。（3）立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代建筑特色，整體風(fēng)格要與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。本項(xiàng)目的基礎(chǔ)形式主要采用獨(dú)立樁基。2、上部結(jié)構(gòu)項(xiàng)目由低層、多層、小高層、商業(yè)物業(yè)及公用建筑組成，地上建筑物采用框架結(jié)構(gòu)，地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按7度設(shè)防。（五）消防設(shè)施設(shè)計(jì)1、建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。2、對(duì)于商業(yè)物業(yè)，根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置多個(gè)對(duì)外直接疏散出口，疏散出口間距離均符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。3、盡量在每棟建筑設(shè)一個(gè)防火分區(qū)。4、消防水源可以由市政水供給，在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)狀消防給水管網(wǎng)。5、在重要的建筑（如大型餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所）內(nèi)均設(shè)自動(dòng)水噴灑滅火系統(tǒng)。6、每棟建筑室內(nèi)外均設(shè)消火拴。各建筑內(nèi)還根據(jù)需要設(shè)置干式滅火器。7、除一般照明外，設(shè)置自帶電源的應(yīng)急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用現(xiàn)代科技的冷光疏散指示標(biāo)志。8、按國(guó)家頒布的消防61號(hào)令的要求，建立健全逐級(jí)防火責(zé)任制和各項(xiàng)防火安全制度，普及消防安全和應(yīng)急自救知識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)控管理，并制定消防應(yīng)急預(yù)案，適時(shí)進(jìn)行演練，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。（六）環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理公共污水、商業(yè)排污及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。2、固體垃圾處理采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。3、噪聲處理設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)有建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。五、首期建設(shè)計(jì)劃及實(shí)施進(jìn)度安排（一）首期的建設(shè)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)指標(biāo)備注1占地面積90畝2總建筑面積10.0萬(wàn)m22.1其中商業(yè)總建筑面積6.0萬(wàn)m22.1.1商業(yè)銷售面積3.0萬(wàn)m22.1.2未售商業(yè)面積3.0萬(wàn)m2自持租賃2.2其中綜合配套總建筑面積4.0萬(wàn)m22.2.1綜合配套(住宅)銷售面積3.0萬(wàn)m22.2.2未售住宅面積1.0萬(wàn)m23預(yù)計(jì)銷售面積綜合7.0萬(wàn)m2（二）工程進(jìn)度安排項(xiàng)目首期實(shí)施進(jìn)度安排表期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間商業(yè)一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年元月上旬正式開(kāi)工建設(shè)2011年4月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年4月上旬—20銷售2011年6月—2011年6月配套住宅一期前期準(zhǔn)備工作（戡察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等）現(xiàn)階段—2011年6月上旬正式開(kāi)工建設(shè)2011年6月上旬主體建筑、園林、建筑安裝工程2011年6月上旬—2012年6月上旬銷售2011年10月上旬—2012年10月上旬六、項(xiàng)目的核心定位及核心策略（一）商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的認(rèn)知與模式1價(jià)值層面的差異1.1物業(yè)價(jià)值商業(yè)物業(yè)價(jià)值在于經(jīng)營(yíng),通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目必須要系統(tǒng)考慮項(xiàng)目商業(yè)定位、招商、經(jīng)營(yíng),才能實(shí)現(xiàn)高水平商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā),達(dá)到預(yù)期贏利目標(biāo)。而住宅價(jià)值在于居住,保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費(fèi)群體定位,最后通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。1.2利益關(guān)系從主體上說(shuō),住宅地產(chǎn)價(jià)值鏈單一,即開(kāi)發(fā)商—終端消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)利益參與者復(fù)雜,其價(jià)值鏈?zhǔn)峭顿Y者—開(kāi)發(fā)商—營(yíng)運(yùn)商—經(jīng)營(yíng)者—終端消費(fèi)者。其中包含開(kāi)發(fā)者、所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者的權(quán)益,它們與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式密不可分。開(kāi)發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,通過(guò)項(xiàng)目獲得利益;所有者是商鋪真正的擁有者,通過(guò)出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營(yíng)者是進(jìn)入這個(gè)商業(yè)里從事商品經(jīng)營(yíng)者,通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)效益;大型與中小型商場(chǎng)都需要有統(tǒng)一的管理者實(shí)施有效的管理,通過(guò)管理獲取管理利益。住宅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買(mǎi)者兩環(huán)節(jié)就可構(gòu)成單一價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈上除了開(kāi)發(fā)商,還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者,每個(gè)參與者都有自己利益出發(fā)點(diǎn),存在許多矛盾,發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣(mài)而經(jīng)營(yíng)者要求好用,投資者要求高回報(bào)而經(jīng)營(yíng)者要求先培育市場(chǎng),及商鋪?zhàn)馀c售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛(ài)”利益關(guān)系。因此,為平衡不同主體利益,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要考慮地段,更要考慮市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報(bào)等因素。1.3開(kāi)發(fā)利潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上有著本質(zhì)區(qū)別,住宅的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)可使用普通會(huì)計(jì)利潤(rùn)來(lái)預(yù)算,而商業(yè)地產(chǎn)如不使用經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)來(lái)預(yù)算,將難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,并且將潛藏風(fēng)險(xiǎn)。1.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí),也存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外,一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少,加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)須具備有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素,以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的,這樣才能增強(qiáng)投資者的信心,降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià)值。而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小,因住宅消費(fèi)群體較廣,住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能,也具有投資功能,其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購(gòu)買(mǎi)群體。1.5消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端,經(jīng)過(guò)裝修就可以居住,可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)后,是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的,這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的,它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以,住宅是一個(gè)終端,售后就進(jìn)入了終端消費(fèi),商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端,銷售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)始。開(kāi)發(fā)商賣(mài)住宅時(shí),來(lái)的都是客,有鈔票就行。賣(mài)商業(yè)地產(chǎn)呢?不但要有投資能力,還要有經(jīng)營(yíng)能力,如果投資了商鋪今后活不了,那開(kāi)發(fā)商也是活不好的。所以,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣,不能用住宅的思維模式來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。1.6投資回報(bào)形式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)形式有三種:銷售獲利、后期經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)升值,住宅投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷售只能獲取短期資金回籠或解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題,而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)最主要形式。所以商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售,而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。2開(kāi)發(fā)層面的差異2.1產(chǎn)品功能屬性住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品,主要功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外,無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn),因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅是產(chǎn)品,更是資本,它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值,增值空間很大,但風(fēng)險(xiǎn)更大。商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施,承擔(dān)商品的流通展示功能,對(duì)人而言就是滿足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能,例如餐飲功能、娛樂(lè)功能、商務(wù)功能等,因商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變,故對(duì)其操控相對(duì)復(fù)雜。其次,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式更多,有購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)要求住宅主要是基于一般性使用功能的需要,考慮住戶對(duì)于戶型、層高、朝向、景觀、外立面、使用率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃及配套等要求。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是滿足商家尤其是主力商家對(duì)場(chǎng)地的使用要求,如面積、貨梯、排污排水、停車位、廣告位等,另外交通動(dòng)線的規(guī)劃也十分重要,體現(xiàn)在垂直交通和平面交通以及外場(chǎng)交通組織上,強(qiáng)調(diào)動(dòng)線對(duì)消費(fèi)人流的引導(dǎo)和各個(gè)店鋪的到達(dá)率,避免或減少死角位的產(chǎn)生,最大程度上提高每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初,根本就沒(méi)考慮過(guò)做什么的問(wèn)題,他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái),到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了,不是結(jié)構(gòu)不合理,就是布局不規(guī)范,從而導(dǎo)致招商異常困難,往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn),進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。2.3招商與經(jīng)營(yíng)招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,如百貨、專業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等,一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷策略,以招商來(lái)帶動(dòng)銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”,以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài),它本身不具備“聚客”能力,所以也不具備使商鋪升值的潛力,只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值,使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。而住宅一般不存在招商?wèn)題,帶底商的住宅,具體銷售依住宅定位而定,是以招品牌連鎖店為主,或是一般經(jīng)營(yíng)戶,但一般前者居多,以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷售,提升住宅價(jià)值。但底商需科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例,這點(diǎn)也非常重要。3營(yíng)銷層面的差異3.1營(yíng)銷主題消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)任何一種商品的時(shí)候,購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想,這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求,所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō),消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是一種他們需要的“生活方式”,因?yàn)闊o(wú)論怎樣講,房子本身沒(méi)有特別大的差異,不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言,回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。3.2推廣對(duì)象—目標(biāo)客戶住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種:用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者,他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多,但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)上,推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標(biāo)也分兩類:用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后,推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng),從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象,這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。3.3消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是:價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問(wèn)題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功,很大程度上是由地段等先天因素決定的?？傊?商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別,必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、專業(yè)、合理、繁榮的方向發(fā)展,在贏得巨大財(cái)富的同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。(二)整體開(kāi)發(fā)理念詩(shī)意棲居豐盛人生詩(shī)意是美、舒適與愉悅的體驗(yàn)，預(yù)示著一種極佳的精神狀態(tài)，以詩(shī)意棲居為開(kāi)發(fā)目標(biāo)，是對(duì)客戶追求美好人居夢(mèng)想的認(rèn)同；豐盛的人生則是城市主流階層所追求的現(xiàn)代化、多元化的愉悅體驗(yàn)。(三)市場(chǎng)定位1、商業(yè)部分市場(chǎng)定位城南區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)核心泛XX地區(qū)最具特色的一站式ShoppingMall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)城南區(qū)商業(yè)核心從目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，尚未出現(xiàn)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)存在空白。而從經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的商業(yè)發(fā)展需要分析，確實(shí)也存在一個(gè)區(qū)域商業(yè)核心的需求，本項(xiàng)目的建成，將成為城南區(qū)域的商業(yè)龍頭核心。最具特色、一站式ShoppingMall休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)本項(xiàng)目以XX服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂(lè)為配套核心，首創(chuàng)泛XX地區(qū)情景式、體驗(yàn)式的街區(qū)，提供購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)等一系列消費(fèi)、娛樂(lè)功能，構(gòu)筑一站式的情景式休閑消費(fèi)街區(qū)，必然超越XX目前單一的消費(fèi)模式，成為XX商業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)袖。2、配套住宅部分市場(chǎng)定位XX最具購(gòu)買(mǎi)力和最佳性價(jià)比樓盤(pán)最具購(gòu)買(mǎi)力：本項(xiàng)目要在各個(gè)方面全面領(lǐng)先市場(chǎng)同類產(chǎn)品，以讓人無(wú)法拒絕的魅力全面征服消費(fèi)者，成為XX住宅市場(chǎng)的最向往的人氣物業(yè)。最佳性價(jià)比：以推動(dòng)XX人居進(jìn)程的綜合素質(zhì)拉升住宅的心理價(jià)位，再用低于消費(fèi)者心理價(jià)位的起價(jià)徹底摧毀消費(fèi)者的心理防線，形成XX市的熱銷明星樓盤(pán)。（四）產(chǎn)品定位：1、商業(yè)部分產(chǎn)品定位以服飾購(gòu)物、精品餐飲、休閑娛樂(lè)為核心，情景式休閑產(chǎn)業(yè)街區(qū)以休閑購(gòu)物、精品餐飲、康體娛樂(lè)為核心本項(xiàng)目以XX服裝城為龍頭，以餐飲、休閑娛樂(lè)為配套核心，從該業(yè)態(tài)類型的特征考慮，以精品高檔的形態(tài)，吸引中高檔消費(fèi)群體來(lái)消費(fèi)，拉動(dòng)XX夜間消費(fèi)的發(fā)展，構(gòu)筑XX的不夜城。情景式休閑娛樂(lè)街區(qū)：建筑一種開(kāi)放的空間，能夠讓消費(fèi)群享受到的是一種無(wú)拘無(wú)束的體驗(yàn)式消費(fèi)的模式，結(jié)合了休閑、娛樂(lè)等多元化的形態(tài)，形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、配套住宅部分產(chǎn)品定位：低密度、高舒適的西式小鎮(zhèn)在一個(gè)充滿詩(shī)意的地方，構(gòu)筑一個(gè)全XX的中堅(jiān)階層都為之向往的詩(shī)意棲居之所。代表歐美先進(jìn)居住文化的低密度、高舒適度的西式小鎮(zhèn)從此走進(jìn)了XX人的生活，極大推動(dòng)了XX人的人居進(jìn)程。同時(shí),運(yùn)用現(xiàn)代豐富而不簡(jiǎn)約的價(jià)值風(fēng)格，滿足中堅(jiān)階層健康豐盛的人生境界(五)客戶群定位1、商業(yè)部分客戶群定位高檔消費(fèi)群體及中檔消費(fèi)群體高檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍：包括政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)業(yè)主、高收入群體。中檔消費(fèi)群體的涵蓋范圍，包括中青年階層、具有高消費(fèi)能力的家庭。2、住宅部客戶群定位中堅(jiān)階層中堅(jiān)階層的涵蓋范圍:開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)、市區(qū)中級(jí)公務(wù)員和白領(lǐng)、市區(qū)經(jīng)商人士、來(lái)XX工作或經(jīng)商人士、XX市或外地的投資客等。（六）銷售策略強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，聚集人氣，以高性價(jià)比提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；2、整合各類資源不斷制造銷售高潮、銷售高峰期；3、各銷售階段內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷售，實(shí)現(xiàn)“短、平、快”；4、實(shí)價(jià)“低開(kāi)平走高收”，營(yíng)造物超所值的市場(chǎng)效應(yīng)。（七）競(jìng)爭(zhēng)策略1、盡可能提高銷售比率，盡快回收成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)；2、善用策略、全面領(lǐng)先，快速推進(jìn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)；3、建立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象，塑造發(fā)展商及項(xiàng)目品牌；4、以全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)的功能轉(zhuǎn)型為例證，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)知；5、主動(dòng)融入城市東擴(kuò)進(jìn)程，變被動(dòng)為主動(dòng)；6、商業(yè)先行，以商業(yè)熱點(diǎn)帶動(dòng)住宅熱銷。

七、投資總額估算及資金來(lái)源評(píng)估（一）項(xiàng)目總投資的估算的依據(jù)《項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》；南京中林美業(yè)地產(chǎn)推廣機(jī)構(gòu)的<財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告>；項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與實(shí)際投資使用情況。（二）項(xiàng)目首期投資成本估算原則充分利用公司資源原則；合理利用與節(jié)約利用原則；工程質(zhì)量至上原則；合理現(xiàn)金流原則；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效益雙贏原則。（三）項(xiàng)目首期投資總額估算項(xiàng)目首期總投資成本為29800.00萬(wàn)元，平均每平方米建設(shè)成本為2980.00元。該投資成本包括土地成本、前期工期費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、宣傳與銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及其它費(fèi)等。（詳見(jiàn)下表）1、項(xiàng)目首期投資成本構(gòu)成項(xiàng)目首期投資成本費(fèi)用估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目成本總額（萬(wàn)元）可售面積成本總額（萬(wàn)元）可售面積單位成本(元/m2)1土地費(fèi)用(一期90畝)1800.001080.001802前期費(fèi)用1400.00840.00140（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)800.00480.0080（2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)300.00180.0030(3)勘察、監(jiān)理、審圖、標(biāo)底編制等300.00180.00303小區(qū)配套費(fèi)3600.002160.00360（1）景觀、綠化費(fèi)1000.00600.00100（2）水、電、氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等2600.001560.002604建安工程費(fèi)20000.0012000.002000（1）建筑工程18600.009300.001500（2）設(shè)備安裝工程3000.001800.00300（3）公用配套建筑2400.001200.002005直接費(fèi)合計(jì)26800.0016080.0026806財(cái)務(wù)費(fèi)用1000.00600.001007管理費(fèi)用500.00300.00508銷售推廣費(fèi)用800.00480.00809基本預(yù)備費(fèi)700.00420.0070投資成本總計(jì)29800.0017880.002980說(shuō)明:以上平均單位建設(shè)成本是計(jì)算依據(jù)是按總建筑面積10.0萬(wàn)平方米和可售面積6.0萬(wàn)平方米分別計(jì)算。2、項(xiàng)目首期投資成本：29800.00萬(wàn)元由上表計(jì)得項(xiàng)目首期總投資成本為29800.00萬(wàn)元，可售面積投資成本為17880.00萬(wàn)元。4、首期平均建設(shè)成本：2980.00元/平方米總成本/總建筑面積=2980.00元/平方米。（四）首期各季度投資計(jì)劃項(xiàng)目首期計(jì)劃從2011年4月上旬開(kāi)始興建，其中商業(yè)部分從2011年4月上旬開(kāi)始興建，建設(shè)工期約為1年，配套住宅部分從2011年6月上旬開(kāi)始興建，建設(shè)工期約為1年。整個(gè)項(xiàng)目首期在2012年6月上旬前竣工。2011年02季度計(jì)劃完成投資額約4470.00萬(wàn)元（可售物業(yè)投資額約2682.00萬(wàn)元）,占總投資額15%；2011年03季度計(jì)劃完成投資額約5960.00萬(wàn)元（可售物業(yè)投資額約3576.00萬(wàn)元）,占總投資額20%；2011年04季度計(jì)劃完成