某社區(qū)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃課程

【福滿花園項(xiàng)目】PAGEPAGE40▲項(xiàng)目投資分析策略▲和生源國際銀齡社區(qū)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、和生源項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于常德市常德大道西側(cè)，青年路以南，項(xiàng)目總用地15504m2，經(jīng)常德市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積11504m2，計(jì)容積率建筑面積率為44180平方米。（表：6-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】須內(nèi)容字指標(biāo)謎內(nèi)容突指標(biāo)災(zāi)建設(shè)地點(diǎn)蒼常德大道應(yīng)與融青年路妙交匯漁規(guī)劃總用地港面積醒15504界m袋2撞實(shí)際用地面訓(xùn)積鐵15472乎m間2摸計(jì)容積率面拔積吉44180帶m召2唇總建筑面積杯38680臘m玉2筍建筑容積率屈2.5橡建筑密度酬25.9小%劣綠地率暈40侮%秘住宅面積悅32703夫m叔2硬商業(yè)面積峽5977士m懷2強(qiáng)地下室面積瞧3960片m牢2獨(dú)居住總戶數(shù)創(chuàng)880床位根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積38680m2，其中住宅32703m2，商業(yè)部分5977m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積3960m2，共177個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積42640m2，擬建2棟17層產(chǎn)權(quán)式自理型養(yǎng)老公寓樓，1棟12層使用權(quán)式護(hù)理型養(yǎng)老公寓樓，1棟2層的商業(yè)配套樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在養(yǎng)老公寓開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為9329萬元，項(xiàng)目分二期建設(shè)整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為2年，是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三、工程承包商墊帶資金進(jìn)場，四是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元，另需貸款額合計(jì)20000萬元。（二）資金動作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)拳第一年麗第二年采第三年桶3340.文15著6582.忽21槳77.122、銀行貸款俊銀行長期貸斯款共有二筆度，共計(jì)20咸0000萬鍛元，占總投字資53%；湯從第一年起遷到第二年止脅每年借一筆節(jié)。誕(表:6-倒1-3)筑世銀行貸款年腿度投入表棋答(單位:萬膏元)橡第一年克第二年咱10000癥10000霧3、銷售收識入再投入。糧銷售收入再鋼投入按銷售教收入的15韻.5%計(jì)算邪，從項(xiàng)目有叫銷售收入最狼后第三年開點(diǎn)始，直到項(xiàng)旺目建設(shè)經(jīng)營躁期結(jié)束，上晴半年為整個(gè)預(yù)銷售收入的惕11.9%竟,下半年為傭整個(gè)銷售收篇入的3.6賓%,總銷售織收入再投入栗為拋7725.座35熊萬元，占總影投資的20終.5%。勢(表:6-毀1-4)貫銷售收入再卷投入年度投顯入表陡(單位耀:萬元)請第三年賠上半年罩下半年摸5931.著45啞1793.林9剖第二節(jié)躺項(xiàng)目的建設(shè)寧工程規(guī)劃與歪安排糊二、福滿花庭園項(xiàng)目建設(shè)墊規(guī)劃及進(jìn)度邊安排跑（一）建設(shè)適方案及規(guī)劃晌說明穗1、建設(shè)方成案。經(jīng)南寧閉市規(guī)劃管理塔局審定，本急項(xiàng)目的建設(shè)姻方案如下：移2、規(guī)劃目韻標(biāo)。纏（1）以建鍵造具有當(dāng)代肉先進(jìn)水平的鏟優(yōu)質(zhì)城市住瓶宅為目標(biāo)，迎滿足人們生漆活環(huán)境和居北住條件的舒花適性、安全巨性和生態(tài)性圣的要求，為調(diào)人們提供多唐樣化、可選公擇、適應(yīng)性皆強(qiáng)的住宅，梁創(chuàng)造具有良嘴好居住環(huán)境乒、有完善基莖礎(chǔ)設(shè)施的文瞧明、衛(wèi)生的奔示范花園。憲（2）依靠偷科技進(jìn)步，食推廣新材料賤、新產(chǎn)品、怖新技術(shù)，提筒高住宅功能機(jī)質(zhì)量水平和蹄花園與住宅臣節(jié)能、節(jié)地樂、節(jié)材效果益，使花園和炭住宅具有較諸高的科技含蔬量。靈（3）合理蛾組織綠化、廢交通體系、粉完善公建布廉局和住宅分糟布，使整個(gè)撤花園具有良朽好的空間布松局形態(tài)承（4）吸收洲各項(xiàng)目好的牲居住規(guī)劃特?fù)Q點(diǎn)，創(chuàng)造有蝦特色的、能埋滿足居住生威活需要的環(huán)罰境功能。鎖（二）建設(shè)么方式及進(jìn)度渡安排緩1、開發(fā)計(jì)頂劃擬定的原變則左①獅本項(xiàng)目作為兩一個(gè)以市場兵為導(dǎo)向的中船高檔住宅項(xiàng)救目,在擬定同項(xiàng)目的開發(fā)鴨建設(shè)計(jì)劃時(shí)活,我們主要食依據(jù)大中規(guī)差模住宅項(xiàng)目胳的基本規(guī)律亂,遵循最佳饞的市場對接釀時(shí)機(jī)與購買香力適應(yīng),以倚及按基地的蛾成熟條件漸狹進(jìn)的原則。民②型本項(xiàng)目經(jīng)測庫算銷售值達(dá)尸49838吸.4摔萬元人民幣科,從南寧樓煙市的發(fā)育及穗?yún)^(qū)域購買力畝,以及合理脊的市場占有盲率角度,我酒們暫定為開閣發(fā)經(jīng)營時(shí)間州為3年，其蠢中銷售期為圖2年。聯(lián)③壺根據(jù)項(xiàng)目基輔地及規(guī)模情慨況,在項(xiàng)目奇的開發(fā)的過贈程中以整體騾開發(fā)為主，擊但為了利于漆資金回收等搬原因，在施僅工的過程中鳳，以滾動開思發(fā)的模式進(jìn)年行開發(fā)經(jīng)營言。者2、建設(shè)方初式。坐采用公開招誦標(biāo)方式選擇辛施工單位，令并聘請工程膛監(jiān)理，從而具有效地控制抱項(xiàng)目的工期騙、成本和質(zhì)踢量。但3、進(jìn)度安碌排。校項(xiàng)目擬用三肺年分三期進(jìn)烈行（見表：匹6-2-1辨）柏根據(jù)南寧市困可外協(xié)配套光的設(shè)計(jì)、施拆工等資源能鄉(xiāng)力，我們初屯步設(shè)定的各由主要分段工燃程進(jìn)度周期租如下：裝A項(xiàng)目倚的設(shè)計(jì)及開做工準(zhǔn)備（初左步及施工圖汽設(shè)計(jì)、三通掛一平、報(bào)建窮、招標(biāo)等）刷：距3個(gè)月巴B住宅縱的主體建筑敢（基礎(chǔ)、主加體、外裝及姓設(shè)備）：丑18個(gè)月是C室外嫁環(huán)境配套（照道路、管網(wǎng)欺、環(huán)藝、驗(yàn)俊收等）：收15個(gè)月周4、項(xiàng)目壘周期設(shè)定數(shù)①北開發(fā)正式啟晚動的時(shí)間設(shè)戀定為項(xiàng)目規(guī)局劃方案通過身規(guī)劃部門審菠批時(shí)間,并致以此時(shí)間為丘項(xiàng)目開發(fā)周蓮期的起始日趴。前②綁根據(jù)南寧市贈可外協(xié)配套紋的設(shè)計(jì)、施嫁工等資源能糖力，我們初司步設(shè)定的各繁主要分段工懇程進(jìn)度周期兵如下：見③假根據(jù)項(xiàng)目基弦地及規(guī)模情叛況,在開發(fā)旺建設(shè)中設(shè)清扎晰的分期,畏從項(xiàng)目基地階較成熟的衡藍(lán)陽西路漸次傅向西推進(jìn),少按總建設(shè)面嶼積的1/3霞左右為一個(gè)畫工程流水節(jié)谷奏,間隔六祝個(gè)月哀(一季左右溫)扎的動工時(shí)間剝,形成項(xiàng)目搖整體開發(fā)的曲形象及市場項(xiàng)影響。文5、分段蓄周期設(shè)定沃①細(xì)開發(fā)正式植啟動的時(shí)間吧設(shè)定為項(xiàng)目朵規(guī)劃方案通脊過規(guī)劃部門議審批時(shí),設(shè)璃此時(shí)間為項(xiàng)章目開發(fā)周期封的起始日。生②棍開發(fā)計(jì)劃艱安排調(diào)③舞根據(jù)的規(guī)村劃方案及開駝發(fā)總周期、見各主要分段楚工程周期的霸設(shè)定，本項(xiàng)倆目的開發(fā)粗?jǐn)缆杂?jì)劃擬定糊如下表（以量季度為單位飽）。（見圖違表:6-2朋-1）座（表：6-倚2-1）爆記做半止項(xiàng)目倦實(shí)施計(jì)劃表蔥朵歲缸渠尾第三節(jié)慘項(xiàng)目投資估鞏算及資金籌徐措計(jì)劃昆一、福滿花晝園項(xiàng)目投資膝與成本費(fèi)用孟估算粒（一）開發(fā)蜘成本估算熟（1）暗土地使用權(quán)純出讓金、土洋地征用及拆廣遷安置補(bǔ)償貞及前期工程牛費(fèi)的三通一懼平、各種稅騾費(fèi)，共計(jì)投蔬入資金尿6000萬間元松人民幣。覆（2）成前期工程費(fèi)柜：宵1199.銷26萬元比，詳見本項(xiàng)雞目前期工程醫(yī)費(fèi)估算表勢（見表：6坦-3-1）婚。父（表：6-智3-1）紹堪究救前期工裹程費(fèi)估算表錫堡饞備耍蝴(單位:萬該元)逃序號直項(xiàng)目膏計(jì)算依據(jù)增計(jì)價(jià)（萬元丙）炮1絞規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)飯建安工程費(fèi)膛×遼3%天620.3君0溉2指可行性研究腔費(fèi)躬建安工程費(fèi)笨×董0.15%等31.02掙3楚水文、地質(zhì)禮、勘察費(fèi)紫建安工程費(fèi)盲×辨0.15%莊31.02回4航籌建開辦費(fèi)寫建安工程費(fèi)唉×收2.5%野516.9項(xiàng)2貿(mào)合計(jì)慌1199.大26秘(3)建春安工程費(fèi)斑：望20676燃.77萬元樣。舅（見表：6陶-3-2）雞（表：6-嚇3-2）干目幼高層建勢安工程費(fèi)用吳組成每平方脫米建筑面積主造價(jià)要澤(單位:萬并元)鏟項(xiàng)目紹高層（元/向平方米）聞項(xiàng)目應(yīng)高層（元/而平方米）攪樁基礎(chǔ)忠70浩土建工程麥750羞電梯筑120搶消防五30臺一般水電安向裝長100像煤氣釣10畜通訊賢5活公用天線療3搜普通裝修爬50熄對講機(jī)系統(tǒng)聚12詠地下室費(fèi)用合130墓智能化設(shè)施規(guī)80責(zé)★瓶高層建安工灶程費(fèi)用組成霜每平方米建炮筑面積造價(jià)戀=70+7許50+12餃0+30+愁100+1警0+5+3陷+50+1莊2+130迫+80=浮1360元導(dǎo)/平方米均建安工程費(fèi)吐：擾①蓮高層建安工鉆程費(fèi)疾=1360付×欲14965裹2.53+方(300+揉50)銷×賀8527.侄04=慮20676球.77萬元察注:其中(哨300+5據(jù)0)為裙樓彎玻璃墻和中皇央空調(diào)的每沈平方建筑面替積造價(jià)。齊（4）基礎(chǔ)鈴設(shè)施費(fèi)（紅洲線內(nèi)外工程核費(fèi)）換：視1348.狹62萬元玻，巴（詳見表：永6-3-3穿）袖。芳（表：6-威3-3）監(jiān)博已討翅基礎(chǔ)梨設(shè)施費(fèi)估算桿表壇斜慘煮炕鬧(單位:萬漠元)勢序號街項(xiàng)目鉆計(jì)算依據(jù)晝金額（萬元打）宇1快供電工程橋65萬元/漁公項(xiàng)候×丘47375痛.75=3紋07.94槍307.9澆4油2雜供水工程呼15萬元/團(tuán)公項(xiàng)堡×刻47375糠.75=7項(xiàng)1.06炭71.06劉3簽電信工程軍7萬元/公治項(xiàng)購×陽47375光.75=3宰3.16掌33.16腥4拍煤氣工程慚7萬元/公僚項(xiàng)透×靠47375犧.75=3翻3.16熱33.16恢5嬌綠化工程炸5.4萬元化/公項(xiàng)來×梢47375確.75=2毫5.58獸25.58顆6亦道路工程舅42.13鞏萬元/公項(xiàng)欄×慶47375侮.75=1柿99.59送199.5讀9同7發(fā)排水工程撫37.6萬菠元/公項(xiàng)橡×駕47375能.75=1研78.13遇178.1奔3壞合計(jì)堅(jiān)500+8遞48.62幻=1348腔.62鋪848.6鐵2身注：本項(xiàng)目為是一個(gè)高綠廣化花園小區(qū)畝，在原來的突綠化成本內(nèi)趟再增加能500萬亡建設(shè)中心花斃園險(xiǎn)（5）公建邪配套設(shè)施費(fèi)昆：漿485萬元皂,刮詳見表:6修-3-4沉（表：6-乎3-4）珍北花佳趴公建配套悲設(shè)施費(fèi)估算悼表亭詠稀堵姓(單位:萬車元)倍（6）開發(fā)準(zhǔn)期間稅費(fèi)賓：蓄2657.捉38萬元辨,字詳見表6-月3-5愉。歸（表：6-碰3-5）煙榨事藏娃巷開發(fā)期間典稅費(fèi)一覽表致趟果針膽軟(單位:萬股元)遠(yuǎn)(7)不可爺預(yù)見費(fèi)倚。歉711.2勻9萬元肌,覽取上面1-稠5項(xiàng)之和的伴3%便不可預(yù)見費(fèi)億=（0+丸1199.屈26+隊(duì)20676悲.77+1乖348.6菊2+485素）佩×挑3%=71貢1.29萬爛元必（注：第一鍵項(xiàng)土地使用航權(quán)出讓金為雷政府公布數(shù)斯據(jù)，不存在炮不可預(yù)見性珍）耐（8）開發(fā)許成本默。納33078溪.32萬元拆,盲以上1-7顆項(xiàng)小計(jì)撞:退開發(fā)成本=借6000+蒸1199.稠26+懶20676則.77+1猛348.6猾2+485介+2657構(gòu).38+7館11.29草=3307趕8.32卻二、開發(fā)費(fèi)勤用估算康1、管理費(fèi)縱用閉：府891.2寨9萬元按,趁取上面1-古5項(xiàng)之和的搬3%展(6000冷+顛1199.缸26+招20676冰.77+1符348.6私2+485冒)托牌×鐵3%=89伶1.29萬勸元牲2、銷售費(fèi)開用剪：簽1495.息14萬元跌,敵詳見表6-草3-6。椒（表：6-系3-6）躁至肥甘吧銷售費(fèi)用估逆算表宮曾殃旬示(單位:萬凈元)馳序號踢項(xiàng)目僻計(jì)算依據(jù)判計(jì)價(jià)（萬元絡(luò)）睛1非廣告宣傳及壟市場推廣費(fèi)道(4983浙8.4)銷輝售收入漫×秋1%飽498.3天8玩2敞銷售代理費(fèi)蛛(4983懷8.4)銷判售收入按×敘1%獨(dú)498.3刃8負(fù)3濫其他銷售費(fèi)芹用寨(4983枯8.4)銷梯售收入抽×筍1%行498.3朵8炎合計(jì)紡1495.竄14垮3、財(cái)務(wù)費(fèi)早用：爹2260.胞6萬元友,聚詳見貸款還赤本付息表游4、開發(fā)費(fèi)現(xiàn)用：廢4647.撿03萬元財(cái),乖前面1-3護(hù)項(xiàng)之和識三、總成本擱費(fèi)用匯總及貞分?jǐn)偙砹鞅卷?xiàng)目的總畜成本費(fèi)用詳冠見投資成本楚費(fèi)用估算匯趕總表鏟（表：6-捕3-7）路（表：6邊-3-7）迫殊愁店課投資成本夜費(fèi)用估算匯間總表焰主兵舞宇移(單位:萬競元)壯注：投資分烏攤的原則：菜總原則：所劫有的總投資駝均應(yīng)分?jǐn)偟礁箍墒郏勺獯牛┑拿娣e中梅去。捏細(xì)則：（1白）按計(jì)算投社資的各項(xiàng)成永本來分?jǐn)偢袀桑?）各分肝項(xiàng)中能按各屑功能使用容裳量來分?jǐn)偟膽野锤鞴δ苁箰炗萌萘糠謹(jǐn)偼辆浚?）若不建能按使用數(shù)坐量或容量來德分?jǐn)?，則按餃各功能的面影積比例來分誓攤緞接（4）各種庭稅費(fèi)中與工游程有關(guān)的按胡同一分項(xiàng)功酸能工程成本齊比例分?jǐn)?，秀同工程無關(guān)撓的按功能面烘積比例分?jǐn)偣~倆（5）與卸工程無關(guān)的遠(yuǎn)分項(xiàng)按各功琴能面積比例盒分?jǐn)偘运摹①Y金籌作措、投資計(jì)個(gè)劃及借款利箱息銜（1）資金淡籌措與投資勒計(jì)劃紐本項(xiàng)目開發(fā)窮投資的資金傷來源有三個(gè)兵渠道：一是土企業(yè)自有資戚金，二是銀柿行貸款，三屆是銷售房收漲入用于投資特部分。本項(xiàng)襖目開發(fā)商投禽入自有資金求10000江萬元作為啟按動資金，另糾需向銀行貸雜款2000矛0萬元用于填投資，剩余嗚部分772壺5.35萬練元由銷售房曬收入補(bǔ)充，?？偼顿Y為3姐7725.技35萬元，渾其中226弊0.6萬元羽的銀行貸款狡利息從住宅投銷售收入中透支付。崗詳細(xì)泊投資見計(jì)劃囑與資金籌措站表袋（表：6-滾3-8）眉（表：6-尖3-8）憤屢篇圍投資嘉計(jì)劃與資金葛籌措表血劫建星澡(單位:萬慕元)源（2）貸款獄本金的償還追及利息支付賴琴長期借款采休用每年本金壇等額償還方洞案，最后1通年還清，從幼建設(shè)經(jīng)營期妨第三年開始松計(jì)算。詳見爺貸款還本付遠(yuǎn)息表。愧（央行20歪00年9月葡起執(zhí)行的貸鼓款利率：5特.463%世）魚（表：6-剩3-9）粒刃該乓盜批貸款還本獄付息結(jié)算表嗓指押卷嬸約(單位:萬洞元)疲序號余項(xiàng)目名稱閃合計(jì)狠建設(shè)經(jīng)營期斥早第一年蔽第二年撲第三年女1虹借款還本付拿息尿1．1筐年初借款累妖計(jì)端哥紅項(xiàng)無第一筆借款禍本年借款嗎10000農(nóng)10000襪10273卵．15憤10834壓.35玉本年應(yīng)計(jì)利點(diǎn)息停1426.羽25燭273．1批5續(xù)561.2壺591.9瞇年底還本付僑息朋11426廉.25斤楚膨11426爸.25院年末借款累錯(cuò)計(jì)鄰10273捆．15倍10834僵.35藏0雕1．2疼第二筆借款錄年初借款累排計(jì)評泳挖珍10273鐮．15徑本年借款亂10000通瑞10000賴性本年應(yīng)計(jì)利識息恰834.3童5脫蘇273．1玻5菠561.2夜年底還本付傲息例10834任.35傘紙他10834售.35盟年末借款累想計(jì)絮舊號10273扭．15潔0芬1．3殘借款匯總魄年初借款累全計(jì)崇相0巾確江本年借款洪20000加10000株10000邁0貓本年應(yīng)計(jì)利漸息并2260.更6燦273．1謊5汽834.3禽5嗽1153.伶1夸年底還本付來息奔22260猶.6亮0舍0擱22260就.6址年末借款累涼計(jì)錦晃厲繪胖2短借款還本付兩息的資金來庭源錢2．1嘴投資回收窩尺荷22260臉.6娃注：1、貸輪款利率為5埋.463%傍;豆2害、當(dāng)年利息鵲=躲（年初借款嗚本息累計(jì)+役當(dāng)年借款/光2）茫×顯年利率右第四節(jié)探項(xiàng)目銷售和慘租賃收入測鏟算詞一、住宅銷習(xí)售單價(jià)的確況定贈用房地產(chǎn)市血場比較法確悼定銷售價(jià)格順上限（平均寇價(jià)格）弟詳細(xì)見本項(xiàng)雞目價(jià)格定位珠與策略部分擔(dān)：由上次測悼算可知道本鳳項(xiàng)目房地產(chǎn)閃價(jià)格為：困2500元余/平方米短（二）建議疼銷售測算單梨價(jià)樣線為了方便計(jì)剛算本項(xiàng)目的種銷售總額，勸我們?nèi)∧?500元狐/平方米撫為計(jì)算單價(jià)信（三）總銷系售收入的確均定破根據(jù)估算出睡來的結(jié)果，侵確定住宅部拌分從建設(shè)經(jīng)碎營期的第二良年中開始出蒙售，整個(gè)銷遞售過程大概庫分四批進(jìn)行豐，住宅部分暗分別為10關(guān)%、20%逢、30%、艦40%，價(jià)傅格分別為：飽2500、烤2600、最2700、裙2800，恥銷售率10單0%；商鋪惡部分從建設(shè)母經(jīng)營期第三婆年中開始出臂售，整個(gè)銷敢售過程分二挨批進(jìn)行，商坦鋪部分分別歐為：30%何、35%，豆價(jià)格分別為滴：1100舅0、125楚00，銷售蛾率65%；奶車位部分從魔建設(shè)經(jīng)營期蔬第三年中開虎始出售，整災(zāi)個(gè)銷售過程載分二批進(jìn)行皇，車位部分址分別為：5仆0%、20約%，價(jià)格分壽別為：15挨萬/個(gè)，銷關(guān)售率70%番。按照上述拍確定的每年癥出售比例和貿(mào)銷售單價(jià)，得計(jì)算實(shí)際銷粘售總收入。轟（詳細(xì)見表覽：6-4-戴5）處（表：6-留4-1）蠅查貢舒賊住宅銷售總追收入預(yù)測器往言椅搏(單位:萬峽元)頃項(xiàng)目厭可銷售面積抵建議銷售單朗價(jià)（元/平疼方米）何銷售收入（漫萬元）里第一批顏10%高層僚14112冠.55敞2500加3528.項(xiàng)14拜第二批淚20%高層蛋28225忠.10嘗2600兵7338.和53當(dāng)?shù)谌?0%高層娘42337陪.65豆2700義11431月.17理第四批沃40%高層閉56450甲.20泊2800耀15806菜.06貧合計(jì)伙38103獸.9柳（表：6-檢4-2）辨壩示雀商勞鋪銷售總收針入預(yù)測社圓忌盈薦(單位:萬鞭元)薦項(xiàng)目堂可銷售面積餓建議銷售單病價(jià)（元/平暴方米）皺銷售收入（逆萬元）笛第一批鞏30%鋪旦面奸2558.坦11秘11000校2813.由92明第二批紅35%鋪擁面艘2984.冒46辮12500遙3730.四58園合計(jì)理6544.耗5刃（表：6-奉4-3）襯含跡辦車位悉銷售總收入榨預(yù)測糠圍曠諸微(單位:萬灶元)厚項(xiàng)目漁可銷售個(gè)數(shù)矛建議銷售單婆價(jià)（萬/個(gè)念）扇銷售收入（漢萬元）異第一批驅(qū)50%比例堤247學(xué)15俱3705狹第二批過20%比例片99墨15傳1485舞合計(jì)梢5190亂（表：6-杰4-5）挽煎專駁全部銷售收謝入分批比例霧預(yù)測眉粉冊誠潛(單位:萬稍元)雖銷售計(jì)劃致建設(shè)經(jīng)營期嚷年收入(萬弱元)丹合計(jì)刮批數(shù)輝比例撇面積惹2005名2006羅2007等上半年患下半年布上半年瞞下半年末1傻10%高層英14112蘋.55址3528.口14衫3528.活14斯2牌20%高層常28225嫩.10奔7338.菠53匹7338.蜘53疑3德30%高層只42337既.65牽11431巾.17莖11431嗎.17欣4勢40%高層像56450尋.20撕15806開.06瞇15806影.06襖5打30%鋪架面愛2558.網(wǎng)11釀2813.腔92趣2813.咽92釘6蔥35%鋪殼面襪2984.必46素3730.鳥58吐3730.填58駛7嫂50%比例件247糟3705撐3705黨8著20%比例嚼99霉1485排1485豐合計(jì)底3528.瓶14蒙7338.普53休17950勵(lì).09庫21021死.64卷49838揪.4償注：1、項(xiàng)豈目銷售計(jì)劃放1.1銷售予的政策限定早莖根據(jù)國家現(xiàn)幼行的商品房料銷售政策《痕商品房銷售話管理辦法》更（2001激年6月1日湯執(zhí)行）中規(guī)止定,房地產(chǎn)毛項(xiàng)目須投資昏達(dá)到總投資返的百分之二決十五后方后競預(yù)銷售,南絹寧市一般的擾執(zhí)行原則是陡工程形象達(dá)膏二層以上時(shí)者發(fā)給《商品反房預(yù)售許可庫證》。桶鄰按現(xiàn)行軌的中國央行雹的住房信貸相政策,對于事多層建筑須損主體封頂、窄高層建筑達(dá)酒主體三分之諒二工程形象斬進(jìn)度時(shí)，可資以辦理按揭耽手續(xù)并向開撓發(fā)商支付按配揭款項(xiàng)。房滋根據(jù)項(xiàng)半目建設(shè)計(jì)劃顧安排,每一蛇流水片達(dá)到糠預(yù)售條件時(shí)免,應(yīng)在該流榮水片開工后哭的第二季,季達(dá)到銀行按寸揭款支付的詢條件是,應(yīng)約是該流水片房動工后的第遣三季。翠1.2銷售左計(jì)劃設(shè)計(jì)氏菊按南寧瘡市目前行業(yè)臂的慣例,初千步考慮本項(xiàng)樓目每流水片墻在開工后第尚二季取得預(yù)錯(cuò)售許可證后南開始住宅正頁式對市場發(fā)擊售期房。大黑根據(jù)本項(xiàng)蝕目的區(qū)位及含項(xiàng)目的綜合乒競爭力分析然,每一流水墾片在開始預(yù)軋售后，前兩疲季為期房，浙后兩季為準(zhǔn)勁現(xiàn)房和現(xiàn)房蹈，根據(jù)南寧瞧市房地產(chǎn)市握場的發(fā)展態(tài)苦勢及消費(fèi)者票對期房現(xiàn)房赴的不同接受規(guī)程度，我們宣設(shè)定每一流恒水片從開始鏟預(yù)售的首季氏開始，一年偽內(nèi)完成銷售晉。錫寬根據(jù)然項(xiàng)目的開發(fā)萌和銷售進(jìn)程沫，車庫在銷墻售的項(xiàng)目取魂得預(yù)售證或么者項(xiàng)目成為潑準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開臥始發(fā)售，并食在每個(gè)流水養(yǎng)片的最后一傅個(gè)季度中銷篩售。初二、鋪?zhàn)赓U泰單價(jià)的確定鳴（一）用市康場比較法確園定租賃價(jià)格臟的上限（平包均價(jià)格）染根據(jù)價(jià)格定菠位與策略部趙分得出可知膏：本項(xiàng)目的聲商鋪部分為但：兇11000醬元/平方米背，汽假設(shè)本項(xiàng)目主商鋪經(jīng)營年鵝限無為無限子期，則根據(jù)偏公式a=v滿r來求其租反賃價(jià)格（其咐中r=8%扒）落：心月租賃價(jià)格剃=（110繳00尋×凝8%）/（猾12借×框65%）=北112.8蠟2元/平方拔米歐(二)建議旁平均月租金世為鄰110元/疾平方米蟻(三)商鋪臺出租總收入郵估算表虹（見表：6蠟-4-6）蝴（表：6-炸4-6）憂庫裙出租激計(jì)劃和出租筆收入估算表殘躬艙憑休（單位：萬趕元）討序號從項(xiàng)目甘名稱成建設(shè)期助經(jīng)寄營期刮1卻2銅3把4愛5岡6跪7怨8禮9冠10怒11缺12殃13性14胳15督16兩17樹18遲19蒜20飽21酷22督23勝1箱可出租面積泛0號0清0幅8527.拌04白2味單位租金(尋元/平方米肆)和0煮0盯0查1飽00犧1疫00規(guī)1宿00菠1蚊00逆1稅00易1援00豆1智10鉛1溉10意1騙10巷1果10纖1位10畫1醉10而1池10附1茫10匙1學(xué)10出1僅10勤1脂10葡1扒20黃1構(gòu)20卡1似20冰3星可能的毛租駝金收入(萬殿元)盒0劈0仙0翻10響23弓10君23須10磁23房10午23迅10文23涌10膚23過11挪25堅(jiān)11煌25加11雪25環(huán)11聚25賄11巨25室11同25勇11握25燦11慶25譯11羨25賴11芳25偽11句25紙12慰27職12臺27賊12圾27撓4桐出租率(%原)之0切0飄0趣65敏70歉75山80拐85揉90瀉90戶90咳90篇90賽90碌95斷95餡95漿95殲95率100購100忙100始100坊5達(dá)有效毛租金瓦(萬元)肚0運(yùn)0耀0令66講4哄71之6拼76前7邊81峰8痛86盞9盯92快0胖10仙12傍10禮12積10輪12尤10懲12僑10暗12卸10戲68填10搶68裝10喚68猛10境68荷10襪68景11勢25捧12均27檔12點(diǎn)27將12怕27密6扒轉(zhuǎn)售單價(jià)(灘元/平方米奪)嚷13000挪7冊轉(zhuǎn)售收入(塘萬元)犧11085邊8該合計(jì)盯31045硬萬元望注:假設(shè)商曠鋪出租在第經(jīng)五年開始,駕在24年末紛轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售狗單價(jià)為13型000元/房平方米蝦三、車庫租仿賃單價(jià)的確柏定險(xiǎn)（一）采用鄭市場比較法快確定租賃價(jià)景格（平均價(jià)此格）踩根據(jù)市場價(jià)輛格定位策略替部分，我們婆可知：本項(xiàng)銹目的車位月擦租賃單價(jià)為絕：恢250元/跌個(gè)越售時(shí)的單價(jià)吼：畢15萬元/壞個(gè)凱。典（見表：6警-4-7）鑒（注：假設(shè)等車位出租在月第五年開始秤，在24年瞞末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)馳售價(jià)格為酒15萬元/紛個(gè)記）回（表：6-冠4-7）脖粘介參車址位出租計(jì)劃壯和出租收入猴估算表咳數(shù)顫遼（單位：千粗元）周序號倍項(xiàng)目拋名稱虛建設(shè)期芳經(jīng)傷營龜期盛1獅2歇3慕4蹈5撿6秒7米8泳9眠10差11光12湖13筆14正15殲16薪17錄18纖19沫20呢21猜22翻23筍1秒可出租個(gè)數(shù)輝0弦0沿0常494樹2驅(qū)單位租金(紋元/個(gè).月亭)沃0銀0助0傭200繁200目200錄200影200屑200控250凡250辱250言250暴250航300擁300命300困300冷300扒35敢0碰35薯0亮35估0隸35迅0剛3蔬可能的毛租嘩金收入(萬只元)號0壞0渡0襖118滾118臘118衡118壁118棗118植148甚148著148仇148激148支177攻177憤177踐177叫177拍207壞207醫(yī)207園207眉4獸出租率(%詢)欲0寸0班0籌65肚70睛75安80竟85魄90欣90城90瀉90盒90儉90炎95佛95漫95燦95勁95慶100膜100染100杜100巡5賢有效毛租金明(萬元)魔0件0旋0屢76毅82悶88場94延100犯106嘴133誠133柄133獄133恐133促168附168火168烤168期168姑207龍207校207榜207播6靠轉(zhuǎn)售單價(jià)(靈元/個(gè))呆15000呈7字轉(zhuǎn)售收入(等萬元)搜741咐8逆合計(jì)鄙3620萬榨元黃第五節(jié)陵建設(shè)項(xiàng)目的談財(cái)務(wù)評價(jià)春一、稅金計(jì)尚算崇1、住宅銷摧售稅金及附拔加估算：詳迷見住宅銷售錯(cuò)稅金及附加?xùn)|估算表鏈（表：6-揭5-1）衰扒召住宅部悼分銷售稅金看及附加表江緊盡病骨(單位:萬屯元)仁2、商鋪?zhàn)饨瀑U稅金及附印加估算：棋詳見商鋪?zhàn)夥U稅金及附問加估算表（殺表：6-5顯-2）燥3、車位租竟賃稅金及附積加估算：估詳見車位租皂賃稅金及附洞加估算表（激表：6-5任-3）珠日（表：6-由5-2）線邀聽勤曾叉商鋪?zhàn)赓U稅津金及附加枕茶米史晴(單位:萬批元)茅（表：6-窄5-3）潤攔殘展育車位護(hù)租賃稅金及混附加餡醬坐罩稠(單位:灘萬元)塌注:各種稅鞏金及附加估廣算表中均包路括土地增值魄稅項(xiàng)目)。俯二、損益表接與靜態(tài)盈利窩分析善1、住宅部井分損益表。戰(zhàn)（表：6-但5-4裙）奮質(zhì)彼胳撤住宅部舊分損益表頁書傭辰橫再(單位:萬閱元)督序號廁項(xiàng)目覺合計(jì)鋪建設(shè)墓經(jīng)雖營糟期車2005航2006半2007貨1文銷售收入片49838我.4會0畜10866素.67舟38971堂.73收2挨總成本費(fèi)用認(rèn)37725館.35境0由9431.旋3375判28294健.12易3催土地增值稅乎498.3移8罵0聰108.6草6品389.7仁2正4暮銷售稅金及粉附加墳3104.芳93淋0脂676.9浮9助2427.賄94知5柄利潤總額撕5404.逃8萌0呢649.6策83邪7859.希95泛6頌所得稅底1783.吧58辰0屑214.3親954股2593.望78冶7鹽稅后利潤仔3621.賭22亞0壺435.2另88吼5266.認(rèn)17懂8易盈余公積金券362.1穗22間0寒43.52壓88就526.6我17瑞9譜可分配利潤冷3259.扎098扛0毯391.7并6攝4739.寄55筋投資利潤率繡14.33聽%啄說與希投資利稅率岡23.88轟%項(xiàng)迎抬垂資金本利潤詳率戀54%駱狗碧評價(jià)指標(biāo)：貸（1）住宅暢部分投資的錦投資利潤率亡=（利潤總藏額/總投資怨額）推×捎100%墓=(54伴04.8/赤37725諷.35)蘆勁×德100%=使14.33膊%苗（2）住宅缺部分投資的夾投資利稅率鞠=（利稅總暑額/總投資鴨額）串×封100%土=(540岔4.8+4貧98.38樓+3104企.93)/澆3772費(fèi)5.35瞞×互100%=距23.88困%犯（3）住宅躲部分資金的雞投資利潤率蕩=（利潤總攪額/住宅部維分自有資金箏）貝×訓(xùn)100%障=(540庭4.8/1對0000)怖禍×嫂100%=就54%款本項(xiàng)目以上涂三個(gè)靜態(tài)評譽(yù)價(jià)指標(biāo)與房扁地產(chǎn)同行業(yè)樣相應(yīng)指標(biāo)比陪較，可以接悔受，故項(xiàng)目轎可行。突三、現(xiàn)金流抱量表與動態(tài)名盈利分析范對本項(xiàng)目進(jìn)港行經(jīng)濟(jì)效益訓(xùn)分析評價(jià)的悶主要依據(jù)是梢國家計(jì)委、稻建設(shè)部頒發(fā)奸的《建設(shè)項(xiàng)焰目經(jīng)濟(jì)評價(jià)下方法與參數(shù)貪》，參照我忌國新的財(cái)會月制度，結(jié)合貌房地產(chǎn)開發(fā)墻的實(shí)際情況甚，分別計(jì)算哥全部投資和丹自有資金的金經(jīng)濟(jì)效益。纖由于本項(xiàng)目相為租售并舉堆的項(xiàng)目，所崖以要運(yùn)用多約個(gè)評價(jià)指標(biāo)哲來進(jìn)行項(xiàng)目艙評價(jià)，主要比評價(jià)指標(biāo)有愧：財(cái)務(wù)內(nèi)部倘收益率（F飄IRR）、育財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值待（FNPV狡）及項(xiàng)目動員、靜態(tài)回收桑期等指標(biāo)。刺評價(jià)指標(biāo)的饞計(jì)算過程詳骨見住宅全部射投資現(xiàn)金流臘量表（表：喬6-5-5扯）蠅、住宅部分謠自有資金現(xiàn)挺金流量表（量表：6-5富-7往）遠(yuǎn)注她：情①練財(cái)務(wù)內(nèi)部收迫益率（FI滿RR）是指埋項(xiàng)目在整個(gè)趙計(jì)算期內(nèi)各橡年凈現(xiàn)金流敢量現(xiàn)值累計(jì)連等于零時(shí)的百折現(xiàn)率。反否映出項(xiàng)目所抗占用資金的壩盈利率，即轟反映出項(xiàng)目睜的盈利能力懸。當(dāng)FIR抖R大于基準(zhǔn)購收益率時(shí)，歲則認(rèn)為其盈備利能力已滿社足最低要求靜。懂匹羊②用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值任（FNPV滾）按事先規(guī)藥定的基準(zhǔn)貼遠(yuǎn)現(xiàn)率Ic將崇項(xiàng)目計(jì)算期帳內(nèi)各年凈現(xiàn)川金流量折現(xiàn)擋到建設(shè)期的破現(xiàn)值之和。督是考察項(xiàng)目曲在計(jì)算期內(nèi)叮盈利能力的湖動態(tài)評價(jià)指晉標(biāo)，凈現(xiàn)值馳大于或等于淹零的項(xiàng)目是購可以考慮接掏受的。建議杠選取稀“價(jià)稍大于銀行攪同期貸款利欣率使”殃作為基準(zhǔn)收事益率，本項(xiàng)板目貸款利率蛾為5.46詢3%，故寺基準(zhǔn)收益率廟Ic取為8扛%。饞住宅全部投弟資現(xiàn)金流量立表亞（表：6-牧5-5全）報(bào)皺測鼠撫住宅部分全邁部投資現(xiàn)金較流量表殘禍感謀盟(單位:萬久元)豈序簽號奇項(xiàng)目刑名稱菠建設(shè)激經(jīng)營賀期循2005晶2006幟2007工1帶現(xiàn)金流入俱0憑10866冶.67維38971極.73鋤1．1捐銷售收入低0壁10866鵝.67精38971頁.73匆1．2辨其他現(xiàn)金流鬧入保0線0都0魚2做現(xiàn)金流出脫5234悄24580島.91盆12060碎.81梳2．1萍建設(shè)投資梅5234腳23580義.86慎6649.戒37奮2．2橋土地增值稅街0瞞108.6蹦6峰389.7池2就2．3臣銷售稅金及繁附加務(wù)0惕676.9殺9天2427.沿94喬2．4土所得稅迅0抖214.3兔954判2593.醒78銜3奮凈現(xiàn)金流息-5234彩-1371膽4.24皮26910巧.92蛾4由累計(jì)凈現(xiàn)金困流杠-5307揉.28狠-1902夏1.52蹈7889.獲4冠5懂折現(xiàn)凈現(xiàn)金助流猜-4842絕.81多-1175監(jiān)7.75對19909矩.56冬6渾累計(jì)折現(xiàn)凈陷現(xiàn)金流儲-4910萍.61霞-1666析8.36允3241.膀2獻(xiàn)7乖稅前凈現(xiàn)金冒流擠-5234恰-1392威8.63司29504銀.7錘8飽稅前累計(jì)凈子現(xiàn)金流集-5307瘋.28哲-1880狹7.12濤10697弓.58吊9泥稅前折現(xiàn)凈崗現(xiàn)金流掃-4842姻.81有-1194爺1.56爹21828忽.52備10燈稅前累計(jì)折熱現(xiàn)凈現(xiàn)金流深--491駕0.61局-1685硬2.167濤4976.爛353寫評價(jià)指標(biāo)傾稅前外稅后棋艱笛財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值倘（I=8%緩）犯4976.伍353序3241.柴2偽箭殺財(cái)務(wù)內(nèi)部收絹益率痕38.33宇%劍38.23瘡%竟阻斗投資回收期豆（靜態(tài)）溫2.637團(tuán)2.706達(dá)鍛岔投資回收期茫（動態(tài)）罷2.755扮2.837泛墓籠（表：6-媽5-7頌）正積趴榜每住宅部分自胸有資金現(xiàn)金史流量表雹邀總姜(單位:嘴萬元)背序底號險(xiǎn)項(xiàng)目購名稱釋建設(shè)經(jīng)營期給2005精2006沿2007夕1岡現(xiàn)金流入最0芳10866歐.67膽38971秘.73伶1．1壘銷售收入為0云10866植.67喘38971摔.73爸1．2撞其他現(xiàn)金流僅入間0銅0營0伴2躲現(xiàn)金流出秒0警11931征.495秋34465阻.94序2．1筆自有資金禽0摧5000蹤5000載2．2窮銷售收入再擇投入她0鑰5931.伸45施1793.遭9誠2．3嶄償還貸款本許金費(fèi)0春0位20000撒2．4之償還貸款利袖息勉0襯0緞2260.恰6呈2．5執(zhí)銷售稅金及嚇附加突0虎676.9定9寺2427.賺94花2．6瓶土地增值稅庸0魯108.6尖6格389.7胡2脈2．7充所得稅椅0購214.3柿954言2593.安78丙3慶凈現(xiàn)金流譜0貓-1064翠.825就4505.典79返4淺累計(jì)凈現(xiàn)金它流使0披-1064議.825爺3440.闖965悄5奪折現(xiàn)凈現(xiàn)金裙流警0講-912.券916默3333.祖5276油6短累計(jì)折現(xiàn)凈乘現(xiàn)金流呼0湖-912.乒916蝴2420.領(lǐng)6116旨評價(jià)指標(biāo)悄稅后膛備注鴨財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值慧（I=8%石）健2420.顯6116苦由于本項(xiàng)目恨的內(nèi)部收益稻率大于8%窮,所以項(xiàng)目珠可行性!籠財(cái)務(wù)內(nèi)部收喜益率卷38.48共%漏投資回收期閥（靜態(tài)）（喪年）拘2.41叫投資回收期確（動態(tài)）（侍年）叛2.27揚(yáng)整理上表圣（表：6-冷5-5坡）蝴得評價(jià)指標(biāo)鹽:彼（詳見表：柳6-5-8伴）籮（表：6-踏5-8驅(qū)）捆拾計(jì)戶脖警評價(jià)難指標(biāo)番能腔幣雷(單位:隙萬元)戲評價(jià)指標(biāo)派稅前蘋稅后剝財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值籍(I=8%顆)彼4976.駐353奸3241.拼2巖財(cái)務(wù)內(nèi)部收巷益率把38.33永%和38.23引%姓投資回收期蝕(靜態(tài))議2.637克2.706拳投資回收期小(動態(tài))脊2.755糧2.837炊由上述指標(biāo)瀉可以看出,營本項(xiàng)目住宅蛙全部投資的注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值致均為一較大屢的正值,稅多前稅后的財(cái)岔務(wù)內(nèi)部收益朵率均大于貼億現(xiàn)率8%,狠投資回收期煉也滿足項(xiàng)目搏投資經(jīng)營期床限的要求,聰故本項(xiàng)目住貸宅部分投資園可行仆2、住宅自干有資金投資過現(xiàn)金流量表免整理上表（蟲表：6-5捎-7喪）俱，得評價(jià)指蛙標(biāo)（見表：用6-5-9晉）鋪消瓦國擔(dān)（表：6-狂5-9溉）蘋糞甜評價(jià)指標(biāo)畜屆歲(單位:萬黃元)排評價(jià)指標(biāo)蝴稅后惑財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值納(I=8%集)喂2420.漿6116罩財(cái)務(wù)內(nèi)部收輸益率添38.48說%師投資回收期巧(靜態(tài))襲2.41臭投資回收期頑(動態(tài))前2.27爺稅后靜態(tài)、日動態(tài)投資回岸收期都在項(xiàng)秀目投資的第攏二年和第三劑年之間，回尊收投資資金益的速度還是泄比較快的。蔑由上述的指垮標(biāo)可以看出簽，本項(xiàng)目住瞎宅自有資金亦投資可行。宅四、資金來?xiàng)钤磁c運(yùn)用表蝦的貸款償還塌能力分析手資金來源與典運(yùn)用表集中貴體現(xiàn)了項(xiàng)目慕自身平衡的卵生存能力，隆是財(cái)務(wù)評價(jià)鴉的重要依據(jù)薄。本項(xiàng)目的疤資金來源與醫(yī)運(yùn)用如住宅椒銷售部分資青金來源與運(yùn)開用表（抖表：6-5懂-10按）本項(xiàng)目住爭宅銷售和商肉鋪與車位租乞賃每年都有羞盈余的資金程，也就是說協(xié)，每年的資捉金流入大于帖資金流出，額本項(xiàng)目具有檢較強(qiáng)的貸款飄償還能力和隸自身平衡力扎。故本項(xiàng)目恭兩方案可行濾。詳見資金榆來源與運(yùn)用寨表?？v（表：6-制5-10升）歪霸汽健指住宅部分資沿金來源與運(yùn)射用表裝寄企寶(單位:萬權(quán)元)件序矮號鹽項(xiàng)目徹名稱究經(jīng)營斑期邊2005耍2006載2007智1熊資金來源理7000瘡25866搬.67塑46971架.73春1.1來銷售收入仁0圾10866摸.67稀38971逐.73郊1.2莫自有資金咱0絡(luò)5000嘩5000鞭1.3芬銀行借款筒7000蒸10000骨3000常1.4粥其他收入維0正0胳0歌2襪資金運(yùn)用常5234赤24580謠.905鵲34321然.41安2.1扎建設(shè)投資歷5234企23580江.86樹6649.啦37前2.2炊借款還本付博息頑0丙0掏22260旨.6忘2.3逢銷售稅金及貓附加顯0顫676.9雨9設(shè)2427.電94肉2.4陵土地增值稅掌0鏈108.6糞6偵389.7者2嶼2.5應(yīng)所得稅依0恰214.3霜954相2593.昏78測3補(bǔ)盈余資金釋1766旺1285.親765第12650茅.32尿4萌累計(jì)盈余資庫金解1766衰3051.慧765術(shù)15702旗.085泄第六節(jié)粘福滿花園項(xiàng)泛目不確定性路分析蘆本項(xiàng)目的不捷確定因素主瓜要來自以下扯幾個(gè)方面：籌建造成本、斗售價(jià)、開發(fā)錄周期、貸款訪利率等。這題些因素，受文當(dāng)?shù)卣?、孔?jīng)濟(jì)、社會宰條件的影響目，有可能發(fā)般生變化，影會響本項(xiàng)目經(jīng)丸濟(jì)效益目標(biāo)脈的實(shí)現(xiàn)。放一、盈虧平愉衡分析驕（一）住宅猾銷售部分盈斬虧平衡撒假定本項(xiàng)目男總投資不變皮，且售價(jià)與材收款進(jìn)度如婦基準(zhǔn)方案所吼設(shè)，則由計(jì)榮算可得，當(dāng)載住宅銷售率趨為75.7代0%時(shí)，住付宅全部投資雄利潤率為零稼，也即投資五剛能保本。緞一般認(rèn)為，術(shù)當(dāng)盈虧平衡名點(diǎn)的銷售率霞≤鑼60%時(shí)，乒項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較峰低，本項(xiàng)目罵盈虧平衡點(diǎn)斯的銷售率為棍75.70區(qū)%，可見其育風(fēng)險(xiǎn)程度較散高。（二）結(jié)論拜本項(xiàng)目之所植以住宅銷售外部分的風(fēng)險(xiǎn)謝較大，而商東鋪與車位租愿賃部分的風(fēng)染險(xiǎn)明顯偏小首,一方面原誼因是商鋪與晶車位租賃的如經(jīng)營期限較姜長,資金回讓收較慢,而我住宅銷售回獲收資金的速納度較快,回悼收資金馬上持又投入到項(xiàng)售目的投資中扒去,減少了敗商鋪與車位筒的資金投入罩量,像貸款奏利息,全用紋住宅銷售收景入來支付;挖另一方面,挨在項(xiàng)目建設(shè)催成本分?jǐn)偵铣?由于商鋪?zhàn)琅c車位的成趨本價(jià)格較低束,但本地段增的商鋪與車晉位投資回報(bào)狗較大,這也傻使得本項(xiàng)目手商鋪與車位叮租賃風(fēng)險(xiǎn)程教度降低。雄二、敏感性滔分析讓影響本項(xiàng)目影財(cái)務(wù)效益主噸要確定性因迷素為開發(fā)成狀本、售價(jià)水砍平、銷售稅抱率、建設(shè)經(jīng)犯營期的長短松。據(jù)市場預(yù)背測，開發(fā)成假本項(xiàng)目中最前有可能發(fā)生仍波動變化的呼是建安工程艙費(fèi)和售價(jià)水喝平。因而，匪本項(xiàng)目敏感唯性分析針對窗全部投資的拌評價(jià)指標(biāo)（程財(cái)務(wù)內(nèi)部收耽益率和投資沒利潤率），剖分別計(jì)算售德價(jià)上下波動蛾5%、10鍵%和建安工層程費(fèi)上下波些動10%、斑20%時(shí)，漏對經(jīng)濟(jì)評價(jià)浪指標(biāo)影響。老計(jì)算結(jié)果詳宅見敏感性分羽析表（掌表：6-6諷-1訪）孔（表：6-伙6-1薯）瘋嬌駝影漲閱全部投資敏委感性分析拾奏格草在(單位:萬狐元)季全部盟投資尊基準(zhǔn)散方案嚼售價(jià)變動味建安工程費(fèi)睬變動飽-10%述-5%溪5%軌10%年-20%倡-10%圾10%講20%叫財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值補(bǔ)3241.戀2陽1436.猾466濤2369.槍48資4235.循92畏5169.梁136變7331.攝37漆5098.半948培633.1蓄73歸-1599封.207鬼財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值靜升降幅度維-55.6遷8%橋-26.8飾9%濱30.69慶%候59.48哪%決126.1抄9%沖57.32冊%峰-80.4禾6%煙-149.體34%望財(cái)務(wù)內(nèi)部收鵝益率偷38.23麻%字37.87方%親38.13歷%稿38.28鄉(xiāng)%鬧38.33憂%荒38.43什%宣38.33犁%職37.36址%睛40.02鮮%叉財(cái)務(wù)內(nèi)部收堅(jiān)益率升降幅濱度舟-0.94奏17%孤-0.26她2%征0.130蠶8%妖0.261能57%繼0.523修14%跳0.261撫57%態(tài)-2.27襲57%某-4.68宅2%膝投資利潤率鑒14.33癢%攻13.19耗%由17.87秤%綿27.24莫%架31.93殘%刻40.56箱%脹30.13娛%振13.32婆%償6.45%險(xiǎn)投資利潤率譯升降幅度斑-7.96摸%塵24.70研%潤90.09奔%假122.8悲2%挽183.0羨4%導(dǎo)110.2之6%連-7.05藝%艘55%般由表中數(shù)據(jù)目可得：頓（1