如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計部管理工作

如何做好房地產(chǎn)公司設(shè)計部管理工作總結(jié)報告

摘要：項目的設(shè)計的成果雖然是由設(shè)計院完成，但房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理人員在項目的策化和設(shè)計過程中所起的溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控的等作用也至關(guān)重要。在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)公司如何介入、如何把控設(shè)計過程和節(jié)奏、如何提出優(yōu)化設(shè)計建議、如何充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。本文結(jié)合工作實踐，談?wù)勗诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中如何做好設(shè)計管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計管理

為了推動房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、增加房地產(chǎn)產(chǎn)品賣點提高房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以及控制成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設(shè)計優(yōu)化并對設(shè)計管理的案例與實務(wù)經(jīng)驗不斷地進行總結(jié)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值。兩者經(jīng)整合后就會形成新的知識，形成適用于市場新的開發(fā)理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面管理，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理水平。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計管理的這個崗位的工作經(jīng)歷及工程實例，從幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理工作。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理是從前期土地獲取前對于意向地塊的項目定位、規(guī)劃研究分析，到土地獲取后設(shè)計過程的管理，乃至施工過程中的技術(shù)配合、效果控制等，是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程的管理工作，它關(guān)系到項目的品質(zhì)、建造成本及市場接受度。因此，對房地產(chǎn)公司來說，設(shè)計管理工作至關(guān)重要。設(shè)計管理人員何時介入、如何介入、如何控制設(shè)計過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動性是房地產(chǎn)開發(fā)工作中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業(yè)者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，筆者結(jié)合自身在設(shè)計管理的這個崗位的工作經(jīng)歷，從以下幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)中如何進行設(shè)計管理。一、

任務(wù)管理

作為業(yè)主方的設(shè)計人員，也就是設(shè)計管理者，區(qū)別于所聘請的設(shè)計顧問單位中設(shè)計人員最大的一點就是前者是任務(wù)的制定者與管理者，而后者是任務(wù)的執(zhí)行者。拋開了這個任務(wù)要求和行業(yè)技術(shù)要求以外，對于設(shè)計文件的探討是沒有任何意義的，很可能會摻雜進去設(shè)計管理者個人的好惡在里面。

這就涉及到業(yè)主設(shè)計師對設(shè)計文件的評判標(biāo)準(zhǔn)是什么，我們說設(shè)計任務(wù)要求，為什么不用設(shè)計任務(wù)書這個稱謂呢？因為設(shè)計任務(wù)要求不僅僅局限于設(shè)計任務(wù)書，這還包括設(shè)計過程中針對設(shè)計調(diào)整所提出的要求，甚至合同當(dāng)中的一些要求。那么要制定合理有效的設(shè)計任務(wù)要求，是業(yè)主方對設(shè)計顧問公司管理的根本。設(shè)計任務(wù)要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以概念規(guī)劃的設(shè)計任務(wù)要求為例來說明它的組成極其來源：①規(guī)劃指標(biāo)要求（來源于政府給出的該地塊的規(guī)劃條件）；②產(chǎn)品配比要求（來源于市場調(diào)研及策劃分析、成本測算、前期規(guī)劃研究）；③規(guī)劃原則（來源于市場調(diào)研及策劃分析、前期規(guī)劃研究）；④規(guī)劃成果要求（來源在各單位之間的協(xié)調(diào)、溝通工作，并利用他們自身的技術(shù)優(yōu)勢形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設(shè)計單位只對委托范圍內(nèi)的環(huán)節(jié)比較關(guān)心。比如建筑方案設(shè)計單位對園林景觀的可實施性和對建筑的影響可能不會特別關(guān)注，那么我們就要在園林景觀的方案設(shè)計階段引入建筑設(shè)計單位，共同討論方案，以保證園林景觀的設(shè)計與建筑設(shè)計相互匹配，并將后期雙方搭接可能遇到技術(shù)問題提前解決，這是我們通過借助資源來管理資源的一種方式。通過這些節(jié)點的穿插，讓每一個設(shè)計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了對其他顧問單位的技術(shù)管理。

三、

進度管理

首先，設(shè)計成果的完成時間直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)中的政府相關(guān)報批報建、施工等各個環(huán)節(jié)，因此要對總體的設(shè)計進行計劃、進度管理?？傮w設(shè)計計劃的編制應(yīng)該是在保證各個專業(yè)設(shè)計時間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計中各階段進行完畢，同時保證下一步設(shè)計成果需求部門的時間節(jié)點。

總體設(shè)計計劃絕不是各專業(yè)設(shè)計計劃的簡單疊加，要形成相應(yīng)的時間穿插，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要，更重要的是，要讓各專業(yè)設(shè)計形成有機的結(jié)合，下面通過幾個事件相關(guān)性的例子來說明：①在進行概念性規(guī)劃設(shè)計的匯報這個節(jié)點前，要產(chǎn)生建筑單體方案單位（甚至是施工圖設(shè)計單位），還要產(chǎn)生景觀方案設(shè)計單位。在匯報時刻，將這兩家單位引入，形成與規(guī)劃設(shè)計單位的“沖突”，因為每個設(shè)計單位關(guān)注點不一樣，比如建筑方案設(shè)計單位更關(guān)注單體本身的形態(tài)，而景觀設(shè)計單位更關(guān)注單體以外的空間，讓他們在聽取規(guī)劃匯報時刻，都聯(lián)系自己的設(shè)計部分，更能發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的問題所在。②景觀設(shè)計中的方案、初步設(shè)計的時間節(jié)點一定要與小區(qū)管網(wǎng)綜合的方案、專業(yè)管線的施工圖的設(shè)計節(jié)點發(fā)生聯(lián)系，一定不能做完一個再做下一個，因為在室外可能存在大量的構(gòu)筑物，比如雕塑、院墻等，很可能與某個管線的井發(fā)生沖突，實際上相當(dāng)于兩個設(shè)計并行發(fā)展，增加會審的環(huán)節(jié)。

其次，編制的進度計劃應(yīng)盡量詳盡，而且具有可操作性，并且要對應(yīng)對于各個階段有設(shè)計成果的要求，下面截取某項目景觀方案設(shè)計中的“深化景觀方案設(shè)計”階段為例。①深化調(diào)整甲方確認(rèn)的景觀方案設(shè)計（3月11日至3月31日。成果：深化,調(diào)整由甲方確認(rèn)后的規(guī)劃設(shè)計方案及戶型平面（CAD）,提供供甲方初步選擇的意向立面,景觀彩圖資料）；②景觀方案匯報（4月1日）；③公司內(nèi)外部對方案進行評審并反饋意見（4月2日至4月4日。注：綜合管網(wǎng)設(shè)計公司參加）；④根據(jù)反饋意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月21日）；⑤根據(jù)綜合管網(wǎng)意見調(diào)整景觀方案（4月15日至4月28日）；⑥景觀方案確認(rèn)（4月29日至4月29日）

四、

技術(shù)管理

在設(shè)計管理的管理工作中，是以技術(shù)為前提的，在通過流程把過程規(guī)范的同時，具體的工作還要靠相關(guān)專業(yè)的技術(shù)的應(yīng)用。通常的技術(shù)管理工作分為以下幾類：①技術(shù)研究：比如前期的規(guī)劃研究，就是要求業(yè)主設(shè)計師根據(jù)地塊的規(guī)劃條件及策劃的相關(guān)要求，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理規(guī)定進行規(guī)劃的實際擺位，得出產(chǎn)品形態(tài)等初步結(jié)論，指導(dǎo)后面的設(shè)計任務(wù)書編制。②設(shè)計任務(wù)書的編寫：通過設(shè)計語言將產(chǎn)品定位、戶型配比、設(shè)計要求等表達成為任務(wù)書，同時要結(jié)合規(guī)劃要點、相關(guān)規(guī)范、成本等其他的要求。③技術(shù)方案對比：比如結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)選型的工作、公建建筑中中央空調(diào)選型工作等，這都是要組織設(shè)計單位進行技術(shù)分析，在多方案中對比成本、時間等綜合要素來得出方案選型結(jié)論。④設(shè)計文件的審核：這是充斥在設(shè)計管理工作中的各個角落，方案過程文件的交流、匯報的聽取、修改意見的提交、圖紙的審核等等。⑤重大設(shè)計變更的審核：通過對重大設(shè)計變更的審核，既可保證設(shè)計的品質(zhì)及效果的實現(xiàn)，又可對項目的建造成本進行有效的把控。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)管理，設(shè)計管理水平的提高也