汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告書(shū)

第一章總論一、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)：新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位：新疆中大汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目組、烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間：2014年4月-2015年10月項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）北站西路1470號(hào)、百戶路147號(hào)、百戶路西巷21號(hào)。二、項(xiàng)目建設(shè)背景烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司，注冊(cè)成立于2001年。主營(yíng)生產(chǎn)銷(xiāo)售各類(lèi)玻璃制品。2010年頭屯河區(qū)人民政府70次常務(wù)會(huì)議及隨后的財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議紀(jì)要，為支持中大威爾實(shí)業(yè)公司做大做強(qiáng)的企業(yè)發(fā)展需要，明確將百戶路147號(hào)原屬于頭區(qū)經(jīng)計(jì)委的23.5畝工業(yè)用地、廠房等附屬設(shè)施，以及中大威爾公司南、北二側(cè)即北站西路1470號(hào)（原北站公路7號(hào)車(chē)輛段勞服司），百戶路西巷21號(hào)（原東升路21號(hào)）地塊，一并出讓給烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司。中大威爾公司分別于2011年通過(guò)烏市國(guó)土局土地利用處，掛牌取得百戶路147號(hào)工業(yè)用地23.5畝，土地證使用時(shí)間50年。2012年通過(guò)烏市國(guó)土局土地市場(chǎng)處，掛牌取得中大威爾公司北側(cè)北站西路1470號(hào)地塊21畝，中大威爾公司南側(cè)土地12.5畝。二處土地證為商業(yè)用地性質(zhì)，出讓年限為40年。該三處地塊聯(lián)為一體，南北長(zhǎng)近400米，東西寬103米-105米，實(shí)際土地面積為40000余平方米。中大威爾公司宗地北臨主干北站公路，南臨交通要道東升路，東臨百戶路，西臨西站鐵路住宅小區(qū)。交通地理位置十分優(yōu)越。鑒于中大威爾公司玻璃制品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，由于環(huán)保條件限制原因，已不適于在該地塊范圍內(nèi)繼續(xù)展開(kāi)做大。2014年，中大威爾公司向經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）經(jīng)發(fā)委提出終止玻璃制品工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目已得到經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）經(jīng)發(fā)委正式立項(xiàng)備案登記批復(fù)。擬新增建設(shè)面積25000㎡，投資2000萬(wàn)元。建設(shè)可以容納400家汽修汽配商戶，把中大威爾公司打造成具有中等規(guī)模，具備現(xiàn)代化管理體制的新型汽修汽配市場(chǎng)公司。三、項(xiàng)目依據(jù)中大威爾公司宗地實(shí)際面積62.5畝。處于北站正在籌劃建設(shè)中的國(guó)際鐵路物流園內(nèi)，緊臨北站貨運(yùn)商圈，西站為烏鐵客運(yùn)始發(fā)站，南臨高鐵片區(qū)。直線5公里范圍內(nèi)，還有地窩堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)，新東方汽配機(jī)電市場(chǎng)，全疆最大的北方鋼材物流交易市場(chǎng)，輪胎市場(chǎng)、化工市場(chǎng)、正在建設(shè)的汽車(chē)交易市場(chǎng)等。宗地東側(cè)500米有烏奎高速公路通過(guò)，擬議建設(shè)中的北疆高鐵線路也在北站公路對(duì)面。中大威爾公司地處經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）物流商圈的核心黃金地段，交通發(fā)達(dá)，是建設(shè)汽修汽配市場(chǎng)的最佳和理想之地。烏魯木齊地區(qū)各類(lèi)汽車(chē)保有量突破60萬(wàn)輛大關(guān)。其中每年汽修行業(yè)產(chǎn)值約在300億元左右，汽修行業(yè)從業(yè)人員數(shù)萬(wàn)。無(wú)序發(fā)展的汽修廠鋪遍地開(kāi)花，給烏市的環(huán)保、安全等工作帶來(lái)相當(dāng)大的壓力。內(nèi)地大中城市很多都建有成規(guī)模的汽修專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。烏市政府久有集中整治分散的汽修廠鋪集中經(jīng)營(yíng)的政策設(shè)想，迄今尚未正式實(shí)施。烏魯木齊地區(qū)汽車(chē)銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、汽配銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，已經(jīng)營(yíng)業(yè)和正在建設(shè)的有七、八處之多，主要集中在經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）、高新區(qū)（新市區(qū)）、米東區(qū)。專(zhuān)業(yè)汽修市場(chǎng)尚屬空白。汽修行業(yè)矛盾問(wèn)題很多，分散經(jīng)營(yíng)使得汽修商戶與修車(chē)客戶之間的對(duì)接產(chǎn)生距離，其它諸如修車(chē)技工難找，服務(wù)價(jià)高不規(guī)范等。政府和汽修行業(yè)都希望有現(xiàn)代化的汽修專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，整合交警運(yùn)政、車(chē)管保險(xiǎn)、工商安監(jiān)各部門(mén)資源，建設(shè)具備符合行業(yè)規(guī)范、技術(shù)條件的專(zhuān)業(yè)汽修市場(chǎng)。未來(lái)烏魯木齊地區(qū)的專(zhuān)業(yè)汽車(chē)修理市場(chǎng)各區(qū)縣都會(huì)建設(shè)。中大威爾公司搶得商機(jī)，領(lǐng)先一步，將為烏魯木齊汽修行業(yè)的規(guī)范化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，打造一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)。中大威爾公司現(xiàn)有廠房及生活服務(wù)類(lèi)設(shè)施建筑面積6000平方米。稍加建設(shè)改造，即可作為汽修汽配商鋪使用。2014年上半年，中大威爾公司已完成汽修汽配市場(chǎng)一期工程建設(shè)，建有汽修汽配商鋪4棟，面積5000㎡，商鋪高度在6米左右。第二章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行。2014年，項(xiàng)目一期建設(shè)竣工，已可投入使用。一、二、三、四棟商鋪合計(jì)建筑面積5000㎡。其中一號(hào)商鋪計(jì)劃三層，現(xiàn)在只完成地面一層。2015年還需要建設(shè)二層、三層，增加面積2000㎡。項(xiàng)目二期建設(shè)場(chǎng)地在中大威爾公司23.5畝工業(yè)地塊內(nèi)進(jìn)行。計(jì)劃建設(shè)五號(hào)、六號(hào)、七號(hào)、八號(hào)、九號(hào)商鋪。新建一層商鋪面積3560㎡。改建一層商鋪面積3500㎡。新建和改建二層商鋪面積6000㎡。主要內(nèi)容如下：五號(hào)商鋪為中大威爾公司三層辦公樓。在其后側(cè)建設(shè)二層商鋪，960㎡。新建二層商鋪與原有三層辦公樓聯(lián)為一體。五號(hào)商鋪一、二、三層共計(jì)2800㎡。六號(hào)、七號(hào)商鋪東西長(zhǎng)65米，寬20米，擬建二層。共計(jì)5200㎡。八號(hào)商鋪為中大威爾公司原1號(hào)生產(chǎn)車(chē)間。寬12米，長(zhǎng)65米，高8米。一號(hào)車(chē)間北面新建二層商鋪，長(zhǎng)65米，寬8米，新建的二層商鋪與一號(hào)車(chē)間聯(lián)為一體，合計(jì)面積2600㎡。九號(hào)商鋪為中大威爾公司原二號(hào)、四號(hào)車(chē)間，總長(zhǎng)120米，寬12米，高8米。改造成二層商鋪，合計(jì)2880㎡。新建中大汽修汽配市場(chǎng)三期建設(shè)項(xiàng)目為十號(hào)、十一號(hào)、十二號(hào)商鋪。其中十號(hào)商鋪為二層，長(zhǎng)65米，寬20米，二層高7米。均為新建，合計(jì)面積2600㎡。十一號(hào)商鋪臨中大威爾公司南側(cè)東升路，與中大威爾公司原1號(hào)、2號(hào)宿舍樓改造建設(shè)聯(lián)為一體。新疆中大汽修汽配市場(chǎng)十一號(hào)商鋪的功能，與一號(hào)商鋪的功能相近，都是緊鄰主干道路邊，擬建三層，加上原有的2棟二層宿舍樓，長(zhǎng)70米，寬24米，高10,5米。合計(jì)建筑面積5040㎡。其中1000㎡為原有宿舍樓已建面積。十二號(hào)商鋪為中大威爾公司原三號(hào)車(chē)間加以新建改造。擬建二層，長(zhǎng)100米，寬12米，合計(jì)建筑面積2400㎡。新疆中大汽修汽配商城二期、三期建設(shè)項(xiàng)目同期開(kāi)工，共計(jì)新建面積15000㎡，改造面積3800㎡。2015年4月中旬開(kāi)工建設(shè)，工期半年，2015年10月1日前竣工投入使用。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件自然地理?xiàng)l件新疆中大汽修汽配市場(chǎng)位于烏魯木齊地區(qū)西北部，風(fēng)沙小，霧霾少，氣候條件適宜。中大汽修汽配市場(chǎng)周邊性質(zhì)相近的各類(lèi)市場(chǎng)很多。市場(chǎng)四周道路縱橫，交通十分便利。安全環(huán)保中大汽修汽配市場(chǎng)周邊的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。市場(chǎng)南部是新開(kāi)發(fā)的高鐵片區(qū)，西部為頭屯河區(qū)工業(yè)園區(qū)。常住人口主要為鐵路職工和其他漢族人口，社會(huì)治安環(huán)境良好。中大汽修汽配市場(chǎng)開(kāi)設(shè)大門(mén)四處。東向百戶路二處。北向北站公路和南向東升路各一處。四處大門(mén)均配有保安警衛(wèi)人員。市場(chǎng)在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，消防設(shè)施、人員、制度都須落到實(shí)處。中大汽修汽配市場(chǎng)的最初商務(wù)設(shè)想，是建設(shè)包裝物流市場(chǎng)。因此做了相應(yīng)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告，并獲得了經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）環(huán)境保護(hù)局的批復(fù)。中大汽修汽配市場(chǎng)業(yè)務(wù)功能屬商服性質(zhì)，污染內(nèi)容和污染物都顯著輕微，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)的環(huán)保政策，容易取得政府職能部門(mén)的環(huán)境許可。汽修汽配市場(chǎng)的噪音污染來(lái)自人流和車(chē)流，廢棄物來(lái)自廢機(jī)油和汽車(chē)配件。應(yīng)責(zé)成各商戶自行回收利用。噪音應(yīng)由市場(chǎng)管理人員巡查控制。一般生產(chǎn)、生活服務(wù)廢水可直接排入城市地下管網(wǎng)。水、電、暖配套設(shè)施新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目得到經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）政府經(jīng)發(fā)委，投促局的認(rèn)可和支持，經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）政府產(chǎn)業(yè)政策希望將本區(qū)打造成新疆最大的物流產(chǎn)業(yè)基地，歡迎和支持各類(lèi)交易服務(wù)市場(chǎng)的建設(shè)。中大汽修汽配市場(chǎng)的前身，是中大玻璃廠。經(jīng)過(guò)十多年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建設(shè)，水、電、暖等各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施十分完善。烏鐵局水電段和經(jīng)開(kāi)區(qū)（頭區(qū)）水務(wù)局的上水主管線都位于市場(chǎng)南側(cè)，并已接入市場(chǎng)建設(shè)區(qū)。市場(chǎng)建設(shè)區(qū)內(nèi)和市場(chǎng)建設(shè)區(qū)周?chē)加袖佋O(shè)好并正在使用的污水城市排放管網(wǎng)，使用非常方便。擬建中的12處商鋪，上水、下水管網(wǎng)已經(jīng)規(guī)劃好并留有接口。市場(chǎng)建設(shè)區(qū)東大門(mén)處配置有地方電業(yè)公司500千伏安變壓器。市場(chǎng)建設(shè)區(qū)中部西側(cè)是烏鐵局地下高壓輸電線路。原中大威爾實(shí)業(yè)公司在此處建有250千伏安變壓器和配電室。中大汽修汽配市場(chǎng)根據(jù)測(cè)算，用電峰值為400千瓦，谷值為100千瓦。現(xiàn)有的500千伏安變壓器即可滿足市場(chǎng)用電需求。250千伏安的變壓器和配電室，可做為備用電源。中大汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)，在中大威爾實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)期間，已建有暖氣鍋爐房，汽修汽配市場(chǎng)可繼續(xù)正常使用。另外，市場(chǎng)區(qū)西邊一墻之隔，為烏鐵局溝東供熱站。同時(shí)，市場(chǎng)建設(shè)區(qū)北側(cè)地塊，尚有烏市燃?xì)鉄崃韭裨O(shè)的地下高壓和中壓天然氣管線。中壓天然氣管線還留有接口井，隨時(shí)可以啟用，用作生活和供暖。第四章項(xiàng)目市場(chǎng)分析汽修汽配行業(yè)分析由于居民汽車(chē)保有量快速上升，汽修汽配市場(chǎng)的規(guī)模容量也愈來(lái)愈大。烏魯木齊汽修行業(yè)發(fā)展的無(wú)序性，也造成了汽修行業(yè)的分散性。政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到汽修行業(yè)分散性造成的各種矛盾和問(wèn)題。最突出的問(wèn)題還是汽修行業(yè)的分散性，導(dǎo)致市政市容、安全環(huán)保、運(yùn)政車(chē)管，無(wú)法對(duì)汽修行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管。汽修商鋪與附近居民的一般生活功能，矛盾突出。市委市政府委托市政協(xié)對(duì)汽修行業(yè)現(xiàn)狀做出專(zhuān)題調(diào)研，因?yàn)榫S穩(wěn)工作而耽擱。針對(duì)汽修擾民這一長(zhǎng)期存在的問(wèn)題，烏市政府近年當(dāng)有新政出臺(tái)。內(nèi)地大中城市成功的汽修市場(chǎng)，容納了汽修汽配和配套的車(chē)管運(yùn)政、交警保險(xiǎn)等相關(guān)功能，市場(chǎng)與行政有機(jī)結(jié)合，是成功的范例。烏魯木齊地區(qū)的汽修行業(yè)，必然要向內(nèi)地規(guī)范的汽修行業(yè)學(xué)習(xí)。汽修行業(yè)和汽配行業(yè)聯(lián)為一體。烏魯木齊地區(qū)汽配市場(chǎng)發(fā)育完善，汽修行業(yè)問(wèn)題依然層出不窮。比如汽車(chē)4S店汽修價(jià)格居高不下，修車(chē)技工十分難找。車(chē)主修車(chē)，因?yàn)樾捃?chē)商鋪比較分散，找到合適的修車(chē)商鋪還是比較困難，議價(jià)空間和質(zhì)量保證受到諸多限制。另外分散的汽修商鋪，技工人力資源和客戶資源因?yàn)椴荒芄蚕?，發(fā)展也受到諸多限制。這正是新疆中大汽修汽配市場(chǎng)，整合各類(lèi)汽修資源，規(guī)?；劢?jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)前提條件。汽修汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析汽修汽配行業(yè)的集聚經(jīng)營(yíng)是汽修行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是政府倡導(dǎo)的政策指向。由于汽修行業(yè)分散的現(xiàn)狀慣性，集聚汽修商戶經(jīng)營(yíng)，依然要做好很多工作。第一是要為汽修商戶提供良好的經(jīng)營(yíng)條件和經(jīng)營(yíng)環(huán)境。第二是要處理好汽修經(jīng)營(yíng)商戶與車(chē)主客商、政府各職能部門(mén)良好的交易服務(wù)關(guān)系，讓汽修商戶、車(chē)主、管理部門(mén)、服務(wù)行業(yè)便利通達(dá)，都能從中受益。新疆中大汽修汽配市場(chǎng)的地理交通位置十分重要，關(guān)系到市場(chǎng)項(xiàng)目招商、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展的成敗。良好實(shí)用的招商、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展策略，精干的招商管理、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)都是汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目成功的硬件保證。市場(chǎng)人流、物流、通道，以及停車(chē)位、修車(chē)商鋪空間的合理布局，需要市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目組認(rèn)真研究和規(guī)劃。市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目組的工作方向，是要為汽修汽配商戶打造一個(gè)現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)發(fā)展平臺(tái)。未來(lái)烏魯木齊各區(qū)縣，都會(huì)建設(shè)發(fā)展自己區(qū)域?qū)傧碌钠奁涫袌?chǎng)，新疆中大汽修汽配市場(chǎng)領(lǐng)風(fēng)氣之先，要樹(shù)立起屬于自己的良好的品牌形象。市場(chǎng)功能分析烏魯木齊地區(qū)汽修汽配商鋪，大多數(shù)功能并不齊全。或缺水或少電，暖氣配套者，不足一半。中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)，水電暖配套必須一步到位。一期建設(shè)的汽修商鋪，標(biāo)準(zhǔn)面積為5米寬×10米進(jìn)深，高度在4.5米～6.0米之間，主要是考慮到汽車(chē)本身的長(zhǎng)寬高。門(mén)面進(jìn)口寬2.8米×高2.9米，亦是考慮到車(chē)輛進(jìn)出的實(shí)際需要。一期汽修商鋪建有87間。一期一號(hào)商鋪要加蓋的二層，主要滿足汽配商戶。三層為職能服務(wù)部門(mén)配套。中大汽修汽配市場(chǎng)一層商鋪占項(xiàng)目實(shí)際用地面積的30%，即15000㎡。其余空地均留做人流、物流通道，和停車(chē)場(chǎng)用地。一層主要為修理商鋪，擬建高度均大于或等于4.5米。修理商鋪面積不小于50㎡。二樓主要用于汽配商戶，總面積12000㎡。三樓主要用于職能管理和服務(wù)部門(mén)使用，總面積2800㎡。市場(chǎng)商鋪一層理論上計(jì)算為280家，實(shí)際上商戶租用常需要2-3間商鋪聯(lián)為一體，按比例算修車(chē)商戶為150家左右。二層汽配商鋪理論計(jì)算為220家，實(shí)際也應(yīng)為150家左右。另外，保險(xiǎn)公司辦事處、車(chē)管交警運(yùn)政辦事處，應(yīng)予以積極引進(jìn)入住。第五章項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)分析和社會(huì)評(píng)價(jià)新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的用地，因?yàn)樽匀坏乩砦恢煤徒煌ㄎ恢檬至己?，這是該項(xiàng)目操作運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。不是何種用地都可以用來(lái)建設(shè)汽修汽配市場(chǎng)的。如主城區(qū)內(nèi)用地受交通限制和環(huán)保限制因素，就不適用來(lái)做汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目。離主城區(qū)直線距離過(guò)遠(yuǎn)，交通不便，地面斜坡過(guò)大，位置偏僻，基礎(chǔ)配套設(shè)施不全等，都不適宜用來(lái)建設(shè)汽修汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目，一定要與政府的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃相適應(yīng)，與周邊商圈、經(jīng)濟(jì)圈的功能相接近，與周邊經(jīng)濟(jì)生活和社會(huì)居民生活相包容。這樣才能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，滿足以上各項(xiàng)條件。中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)是積極的，社會(huì)價(jià)值和社會(huì)意義是正面的。該項(xiàng)目要做到政府支持，社會(huì)滿意。第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度截止到2014年10月，中大汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)一期工程基本結(jié)束，已可投入使用。建設(shè)一層汽修商鋪共計(jì)5000㎡。大于或等于50㎡/間汽修商鋪87間。4棟汽修商鋪編號(hào)分別為一號(hào)、二號(hào)、三號(hào)、四號(hào)汽修商鋪，如后圖所示。其中一號(hào)、四號(hào)汽修商鋪為磚混結(jié)構(gòu)。二號(hào)、三號(hào)汽修商鋪為彩鋼結(jié)構(gòu)。一號(hào)商鋪設(shè)計(jì)時(shí)為三層，目前只蓋了一層。如需加蓋二層，可在2015年度二期、三期施工建設(shè)完畢。市場(chǎng)設(shè)置大門(mén)四處。行車(chē)通道12米～15米。各棟商鋪門(mén)前通道和停車(chē)場(chǎng)，寬度均大于20米間距。2015年4月初開(kāi)始建設(shè)市場(chǎng)項(xiàng)目二期，五號(hào)、六號(hào)、七號(hào)、八號(hào)、九號(hào)商鋪。一層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。二層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。三期十號(hào)、十一號(hào)、十二號(hào)商鋪與二期同時(shí)開(kāi)始建設(shè)。新建一層、二層、三層合計(jì)面積3800㎡，改建面積1500㎡。按照正常工期和往年經(jīng)驗(yàn)計(jì)算，2015年10月1號(hào)以前，可以竣工并投入使用。2015年4月初開(kāi)工建設(shè)，招商工作應(yīng)同步展開(kāi)。爭(zhēng)取在2015年10月初，應(yīng)使50%的商鋪已經(jīng)出租。應(yīng)有150家商戶入住經(jīng)營(yíng)。第七章項(xiàng)目盈利水平分析按照2014年商鋪建設(shè)不變價(jià)格計(jì)算，中大汽修汽配商鋪的建造價(jià)或成本應(yīng)在700元/㎡左右。目前，烏魯木齊市主城區(qū)服裝鞋帽類(lèi)、農(nóng)副產(chǎn)品、通信類(lèi)商鋪價(jià)格，一般在600元-1000元/㎡．年。寫(xiě)字間類(lèi)租用價(jià)格因地段功能不同，價(jià)格區(qū)別較大，在200元-2000元/㎡．年之間。汽修汽配類(lèi)商鋪?zhàn)庥脙r(jià)格變化范圍也較大，在300元-1000元/㎡．年之間。中大汽修汽配市場(chǎng)商鋪價(jià)格，初期應(yīng)該較低，即一層汽修商鋪出租價(jià)格應(yīng)定在每年600元/㎡左右。即每間標(biāo)準(zhǔn)50㎡的汽修商鋪，年租用價(jià)格應(yīng)在30000元左右比較適當(dāng)。二層汽配商鋪和三層寫(xiě)字間價(jià)格，定在每年300元/㎡左右較適當(dāng)。中大汽修汽配市場(chǎng)一層汽修商鋪15000㎡×600元/㎡．年=900萬(wàn)元。二層三層汽配商鋪和寫(xiě)字間15000㎡×300元/㎡．年=450萬(wàn)元。合計(jì)理論上收入為1350萬(wàn)元。每年總收入的10%需繳納各項(xiàng)綜合稅費(fèi)，計(jì)約150萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)管理人員20人，工資等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用150萬(wàn)元.物業(yè)管理服務(wù)類(lèi)收入前期較低，水、電、暖收費(fèi)與支出基本持平。治安衛(wèi)生收費(fèi)與清潔保安人員工資費(fèi)用支出基本持平。中大汽修汽配市場(chǎng)年凈利潤(rùn)所得，理論上計(jì)算應(yīng)在1000萬(wàn)元左右。全部已建、新建、改建的房產(chǎn)建筑面積在30000㎡左右。房產(chǎn)新建、改建的全口徑投資為1500萬(wàn)元。中大汽修汽配市場(chǎng)的土地產(chǎn)權(quán)保持不變。其土地房產(chǎn)價(jià)值的溢價(jià)部分不計(jì)入市場(chǎng)項(xiàng)目盈利所得部分。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中大汽修汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)日趨成熟，品牌影響力不斷擴(kuò)大，商鋪出租價(jià)格的上漲應(yīng)水到渠成。成熟的商鋪出租價(jià)格2年內(nèi)可上漲200元/㎡，則市場(chǎng)的利潤(rùn)收入每年可達(dá)到1500萬(wàn)元左右。市場(chǎng)以最小每間50㎡商戶數(shù)量計(jì)算，應(yīng)在400-500家。人員容量推算在1000人左右。每戶營(yíng)業(yè)額每年為60萬(wàn)元的情況下，新疆中大汽修汽配市場(chǎng)的年產(chǎn)值，將達(dá)到30億元。第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析新疆中大汽修汽配市場(chǎng)籌建方，烏魯木齊中大威爾實(shí)業(yè)有限公司擁有建設(shè)用地3個(gè)土地證。南北二側(cè)為商業(yè)用地性質(zhì)，中間地塊為工業(yè)用地性質(zhì)。用地性質(zhì)與汽修汽配市場(chǎng)用地性質(zhì)基本吻合。宗地實(shí)際面積62.5畝，用地面積與中等規(guī)模汽修汽配市場(chǎng)用地面積相適應(yīng)。七個(gè)房產(chǎn)證，房產(chǎn)面積3000㎡，臨時(shí)建筑8000㎡。一期已建成面積5000㎡。二期，三期尚需新建、改建增加面積20000㎡。按2014年不變?cè)靸r(jià)計(jì)算，新建面積12000㎡×700元/㎡=840萬(wàn)元。改建增加面積8000㎡×300元/㎡=240萬(wàn)元。2015年需新增投資1080萬(wàn)元。新增新建、改擴(kuò)建房產(chǎn)面積，均為臨時(shí)建筑，二層較多，三層較少，只能出租使用，不能銷(xiāo)售。全部投資均為企業(yè)自籌，包括合作方投入，不再向銀行貸款。投資1～2年內(nèi)可完全收回。一次性投資，長(zhǎng)期受益。受益計(jì)算：15000㎡汽修商鋪×600元/㎡．年=900萬(wàn)元。15000㎡汽配寫(xiě)字間商鋪×300元/㎡．年=450萬(wàn)元。合計(jì)年收入1350萬(wàn)元。第九章風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避一、中大威爾公司土地、房產(chǎn)、及配套設(shè)備設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值在7000萬(wàn)元左右。以不變價(jià)格計(jì)算，年純收益利潤(rùn)在1000萬(wàn)元左右。贏利水平14.3%，產(chǎn)值收益比例基本適當(dāng)，該項(xiàng)目適宜建設(shè)。二、當(dāng)前汽修汽配行業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)模水平適度，不存在行業(yè)經(jīng)營(yíng)大起大落的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，汽修汽配行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模水平會(huì)進(jìn)一步放大提升，本市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展前景的穩(wěn)定性和贏利能力處于可控水平三、新增新建和改擴(kuò)建商鋪房產(chǎn)均為臨時(shí)建筑，無(wú)法取得房產(chǎn)證。只能出租，不能銷(xiāo)售。無(wú)法進(jìn)行融資抵押。四、市場(chǎng)項(xiàng)目初期招商，商鋪價(jià)格早期出租價(jià)格可能不到位。市場(chǎng)前期需要培育，有可能需要1～2年。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成熟后，商鋪出租價(jià)格上漲將彌補(bǔ)前期損失的收益。五、如市場(chǎng)項(xiàng)目占用的土地價(jià)格上漲過(guò)快，將減低該汽修汽配市場(chǎng)收益率。這時(shí)應(yīng)考慮變更項(xiàng)目土地利用性質(zhì)和開(kāi)發(fā)用途。2013年，中大威爾公司委托新疆冶金設(shè)計(jì)院，規(guī)劃了二棟綜合商業(yè)交易大樓，共計(jì)30000平方米。北側(cè)主樓建設(shè)位置在一期二號(hào)、三號(hào)商鋪處，見(jiàn)后附圖。第十章結(jié)論綜合新疆中大汽修汽配市場(chǎng)項(xiàng)目上述各項(xiàng)可行性研究論證，得出結(jié)論新疆中大汽修汽配市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)準(zhǔn)確，過(guò)程可控，前景看好，可以啟動(dòng)。項(xiàng)目論證人員任職學(xué)歷職稱(chēng)韓復(fù)興中大威爾公司總經(jīng)理大專(zhuān)工程師王路中大威爾公司財(cái)務(wù)總監(jiān)大學(xué)會(huì)計(jì)師謝濤冶金規(guī)劃設(shè)計(jì)院常務(wù)副院長(zhǎng)大學(xué)高級(jí)工程師王新安深圳城公司副總經(jīng)理大專(zhuān)副高級(jí)工程師韓維遠(yuǎn)東華誼公司總經(jīng)理助理大學(xué)法學(xué)士目錄1. 概述（改造前設(shè)備狀況）： 41.1. 項(xiàng)目來(lái)源： 41.2. 系統(tǒng)概況： 41.3. 設(shè)備規(guī)范： 41.4. 運(yùn)行方式： 41.5. 運(yùn)行情況： 42. 改造的必要性的技術(shù)分析及結(jié)論： 52.1. 改造理由： 52.2. 解決辦法： 52.3. 改造的必要性： 52.4. 方案一 62.4.1. 方案概述： 62.4.2. 施工圖紙： 102.4.3. 施工條件： 102.4.4. 工藝要求： 112.4.5. 施工安排： 112.4.6. 外租設(shè)備： 112.4.7. 特殊工具： 112.4.8. 關(guān)鍵技術(shù)： 112.4.9. 關(guān)鍵工序： 112.4.10. 質(zhì)量監(jiān)督： 112.4.11. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 112.4.12. 外委理由： 112.4.13. 改造所需設(shè)備和材料清單：（單臺(tái)機(jī)數(shù)量） 112.5. 設(shè)備費(fèi)包括： 122.6. 方案二 123. 改造方案的技術(shù)論證： 133.1. 技術(shù)可行性： 133.2. 方案技術(shù)上的合理性： 133.3. 應(yīng)用效果 133.4. 方案比較： 134. 投資費(fèi)用： 144.1. 方案一（所有費(fèi)用按單臺(tái)機(jī)組計(jì)算） 144.1.1. 設(shè)備費(fèi)：3.75萬(wàn)元 144.1.2. 材料費(fèi)： 144.1.3. 安裝費(fèi)： 144.1.4. 工機(jī)具使用費(fèi)：無(wú) 144.1.5. 其他費(fèi)用：無(wú) 144.2. 方案二： 145. 改造效益預(yù)評(píng)估： 155.1. 方案一 155.1.1. 安全評(píng)估： 155.1.2. 經(jīng)濟(jì)評(píng)估： 15\l"_Toc30906