土地理論強化考題講析2-土地估價師土地估價理論與方法試卷與試題

土地理論強化考題講析2試卷總分：120答題時間：90分鐘一、判斷題(共10題，題號1-10，請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應的符號涂黑，正確涂“√”，錯誤涂“X”。每題1分，共10分。判斷錯誤每題倒扣1分，最多扣至判斷題總分為0)1.宗地甲的單位面積地價為650元/平方米，土地使用權年限為25年；宗地乙的單位面積地價為700元/平方米，土地使用權年限為30年。當土地還原率為8％時，實際上宗地甲的單位面積地價高于宗地乙。（）[1,1分]-----正確答案(錯)對錯2.承租土地使用權與出讓土地使用權相比，在投資風險和收益水平方面都存在差異，—般在采用收益還原法評估承租土地使用權價格時，所確定的還原率應高于評估出讓土地使用權的還原率。（）[1,1分]-----正確答案(對)對錯3.建筑物現(xiàn)值是建筑物的原始購建價格扣除使用過程中的折舊(價值減損)后的余額。（）[1,1分]-----正確答案(錯)對錯4.在某新建成住宅的估價中發(fā)現(xiàn)，其平面設計采用的是20世紀80年代的布局，則采用成本法和市場比較法進行評估，確定結果時，需要計算并扣減折舊。（）[1,1分]-----正確答案(對)對錯5.土地所有權價格是一種權利的完全轉移(或買斷)的市場代價。[1,1分]-----正確答案(對)對錯6.根據馬克思的地租理論，壟斷地租不是來自農業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。[1,1分]-----正確答案(對)對錯7.工業(yè)企業(yè)向一定區(qū)位集中，有社會集聚和生產集聚兩種形式，其中，社會集聚是偶然外在因素，而生產集聚是固定內在因素。[1,1分]-----正確答案(對)對錯8.土地價格是土地經濟價值的反映，其價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)的高低。[1,1分]-----正確答案(對)對錯9.相對而言，收益還原法不太適合評估公共建筑用地。在學校、機關、公園、醫(yī)院等四類公共建筑用地中，機關用地是最不適合采用收益還原法評估其價格的。[1,1分]-----正確答案(對)對錯10.根據中心地理論，圓形市場是聯(lián)系中心地與服務區(qū)的最有效理論圖式。[1,1分]-----正確答案(錯)對錯二、單項選擇題(共50題，題號11—60，每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每題1分，共50分。選錯不得分，不倒扣分)11.土地交易的客體是（）。[1分]-----正確答案(B)A土地的實體B土地的權利C土地及其附著物D土地生產的物質12.已知某房地產總價為1000萬元，綜合還原率為7％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該房地產所占的土地價格為（）萬元。[1分]-----正確答案(C)A300B400C500D60013.根據某市有關規(guī)定，抵押貸款購買商品房時，購房者需首付房地產售價的30％，年貸款利率為6．84％。如投資者自有資金的投資回報率為15％，則該類房地產還原利率為（）。[1分]-----正確答案(B)A8．70％B9．29％C9．54％D10．21％14.某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2．0。選擇某比較案例的成交價格為1800元／平方米，土地使用年期50年，容積率1．5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數為3％，個別因素條件比待估宗地差，修正系數為3％。該城市住宅地價的容積率修正系數如下表，土地還原利率為8％，則待估宗地土地價格為（）元／平方米。容積率修正系數1．01．01．51．22．01．82．52．23．02．53．52．7[1分]-----正確答案(D)A2743B2744C2746D274915.新古典主義城市地租理論的主要特征是將（）應用于傳統(tǒng)地租理論中。[1分]-----正確答案(D)A供需分析B效用分析C價值分析D邊際分析16.關于土地供給的敘述，錯誤的是（）。[1分]-----正確答案(B)A土地供給按其性質分為自然供給和經濟供給B土地供給主要是現(xiàn)有已利用的土地資源的總和C土地的經濟供給曲線是一條向右上升的曲線D土地的經濟供給有一定彈性17.在下列影響宗地價格的因素中，（）是個別因素。[1分]-----正確答案(A)A宗地形狀B宗地所處地區(qū)的基礎設施C宗地附近學校分布情況D當地商品房價格變動情況18.在中心地理論中，所謂“中心地”指的是（）。[1分]-----正確答案(C)A區(qū)域的幾何中心B泛指的城鎮(zhèn)或居民點C區(qū)域內向周圍地域提供貨物和服務的中心城市或居民點D具備一定規(guī)模商業(yè)、服務業(yè)、制造業(yè)等職能的中心城市19.農業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題是，如何通過合理布局使農業(yè)生產達到（），從而最大限度地增加利潤。[1分]-----正確答案(A)A節(jié)約運費B擴大市場需求C優(yōu)化品種結構D降低生產成本20.根據國土資源部2006年頒發(fā)的《土地估價師資格考試管理辦法》，獲得執(zhí)業(yè)資格的土地估價師可以從事（）的評估。[1分]-----正確答案(D)A地表的權利B地表及地下空間的權利C地表、地下及地上空間的權利D地表、地下空間、地上空間、地上附著物、定作物及相關權利權益21.依據市場原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地（）的商服活動。[1分]-----正確答案(C)A全部B1／2C1／3D1／622.根據工業(yè)區(qū)位理論，可以通過對（）等因素的比較，確定不同工業(yè)用地之間的價格差異。[1分]-----正確答案(C)A區(qū)域和個別B成本和收益C運輸、勞動力和集聚D供給和需求23.土地價格按（）方式分類，可以分為交易價格、理論價格、評估價格等。[1分]-----正確答案(C)A土地權利B土地的存在形態(tài)C土地價格形成方式D土地價格使用目的24.在下列因素中，（）是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，也是形成同一均質地域內地價差異的重要原因。[1分]-----正確答案(C)A一般因素B區(qū)域因素C個別因素D其他因素25.土地估價的形成具有多方面的因素，但其最終確定取決于（）。[1分]-----正確答案(B)A市場資料B土地交易雙方C土地估價師D土地供求狀況26.《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按（）估價，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓?！盵1分]-----正確答案(C)A市場租金及租期B合同租金及租期C合同租金與市場租金的差值及租期D合同租金與市場租金的差值及相應的土地使用權還原率27.土地估價中的區(qū)位是一個綜合的概念，它是自然、經濟和（）條件在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。[1分]-----正確答案(B)A政治B交通C人口D文化28.“杜能圈”的第三圈為（）。[1分]-----正確答案(D)A林業(yè)區(qū)B草田輪作區(qū)C三圃農作區(qū)D谷物輪作區(qū)29.某一房地產，已知建筑物的重置價格為1500元／平方米，成新率為80％。據調查同類房地產年凈收益為每平方米180元，土地還原利率為6％，建筑物還原利率為8％，則該房地產的價格為（）元／平方米。[1分]-----正確答案(C)A2200B2500C2600D290030.在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會使一定區(qū)域土地市場的競爭程度（）。[1分]-----正確答案(C)A不變B增加C降低D沒有規(guī)律31.某宗土地采用三種估價方法得出的估價結果分別為820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若賦予的權重分別為0．5、0．3和0．2，則該宗地的最終評估價格為()元／平方米。[1分]-----正確答案(B)A820B845C850D85732.在土地估價過程，以下不屬于確定最佳開發(fā)利用方式內容的是（）。[1分]-----正確答案(B)A最佳用途B最佳收益C最佳集約度D最佳規(guī)模33.馬克思地租理論認為，土地自然條件的差別是（A絕對地租）產生的條件。[1分]-----正確答案(B)B級差地租C壟斷地租D城市地租34.下列（A住宅區(qū)內道路禁止貨車通行B住宅區(qū)旁建設鐵路線C寫字樓旁建設大型娛樂場D工業(yè)區(qū)地下水過量開采而產生地面沉降）條件發(fā)生時，將導致相應用途的地價上升。[1分]-----正確答案(A)35.某一邊臨街的三角形宗地，高9米，所臨街道路線價為1000元／平方米，根據臨街地深度指數表，該宗地價格為（）元／平方米。臨街深度(米)未滿4滿4滿8滿12滿16未滿8未滿12未滿16未滿18深度指數(％)130125120110100[1分]-----正確答案(C)A1100B1200C1250D130036.對工業(yè)用地價格影響最大的兩個因素是（）。[1分]-----正確答案(C)A位置和環(huán)境B位置和基礎設施C交通條件和基礎設施D交通條件和環(huán)境37.對具有保護價值的古建筑物估價應采用該古建筑物的（）。[1分]-----正確答案(B)A重置價格B重建價格C市場價格D收益價格38.在土地估價過程中，記載估價關鍵事項和估價結果，簡要介紹估價技術過程的是（）。[1分]-----正確答案(C)A送文函B估價工作報告C土地估價報告D土地估價技術報告39.應用剩余法評估宗地價格，首先需要調查確認的是（）。[1分]-----正確答案(A)A該宗土地規(guī)劃許可的用途B該宗土地規(guī)劃的容積率和建筑密度C該宗土地開發(fā)周期D該宗土地開發(fā)完成后房地產可能的售價40.某宗地產預計未來第一年的凈收益為25萬元，此后逐年遞增2％，該類地產的土地還原率為6％，則該宗地產無限年期的收益價格為（）萬元。[1分]-----正確答案(C)A312．5B416．7C625．0D1250．041.下列土地估價中的技術處理不正確的是（）。[1分]-----正確答案(C)A當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為3年內成交的交易實例B當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內外的開發(fā)程度C收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得D剩余法中未來開發(fā)完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算42.受理估價委托時應明確估價基本事項，其中不包括（）。[1分]-----正確答案(D)A明確估價目的B明確估價對象C明確估價時點D明確估價收費具體數額43.某房地產開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權，預計2年完成開發(fā)建設，經調查測算，項目建成后的商場房地年凈收益可達到400萬元，綜合還原率為7％，則開發(fā)完成后的不動產價值為（）萬元。[1分]-----正確答案(B)A5333B5277C4804D475444.某城市寫字樓用地的評估中，應選取同時期的（）對比較案例估價期日進行修正。[1分]-----正確答案(D)A全國綜合地價指數B該市綜合地價指數C全國寫字樓地價指數D該市寫字樓地價指數45.采用基準地價系數修正法評估宗地價格時，需要通過各方面的比較將對應用途和級別的基準地價修正為估價對象宗地價格，在比較修正的因素中不包括對（）的修正。[1分]-----正確答案(A)A建筑物成新狀況B土地開發(fā)程度C土地使用權年限D容積率46.下列城市規(guī)劃因素中對地價影響最大的因素是（）。[1分]-----正確答案(D)A面積、形狀、土地使用年限B防洪堤、供電容量、消防站C綠化、游憩設施、環(huán)境質量D用途、容積率、建筑密度47.某宗房地產的總價值為90萬元，其中土地價值20萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂碾U，其投保價值最高為（）萬元。[1分]-----正確答案(C)A30B60C70D9048.依據交通原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地（）的商服活動。[1分]-----正確答案(B)A全部B1／2CI／3D1／649.某公司以年租金540元／平方米的價格租用某商業(yè)不動產，該不動產的剩余土地使用年期為30年，建筑容積率為1，建筑物的成新度為70％。據調查，同類建筑物的重置價格為2000元／平方米，同類商業(yè)房地產的法定最高年期土地出讓價格為3000元／平方米，土地還原率為8％，建筑物還原率為10％，不動產綜合還原率為9％。則該不動產的價格為（）元／平方米。[1分]-----正確答案(B)A3650B4232C5270D559950.某宗土地面積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標為：容積率不高于2．5，建筑密度不高于30％，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是（）。[1分]-----正確答案(D)A總建筑面積7000平方米，首層建筑面積1000平方米B總建筑面積5000平方米，首層建筑面積900平方米C總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米D總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米51.關于土地估價，下列表述中不正確的是（）。[1分]-----正確答案(D)A采用不同估價方法評估的結果可能不同B不同估價目的下的估價結果可能不同C不同的估價時點將影響估價結果D不同的估價作業(yè)時間將影響估價結果52.在路線價評估中，（）不符合選取標準宗地的標準。[1分]-----正確答案(A)A街道轉角處的宗地B矩形宗地C容積率為所在區(qū)段代表性容積率D一面臨街的宗地53.以下（）方法不適宜地租量的求取。[1分]-----正確答案(C)A從房租中分離出地租B從地價中求出地租C從土地開發(fā)成本中求出地租D用類似剩余法的方法求出地租54.（）是決定城市土地利用價值的重要因素。[1分]-----正確答案(A)A區(qū)位B土地承載力C土地出讓方式D土地開發(fā)成本55.2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產市場的火爆現(xiàn)象，房價過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認為存在一定的房地產泡沫現(xiàn)象。根據土地估價的基本原理，在出現(xiàn)房地產泡沫的情況下，（）才能夠評估出估價對象客觀潛在的價格。[1分]-----正確答案(C)A市場比較法B成本法C收益還原法D剩余法56.某交易不動產的土地使用面積為200平方米，成交總價100萬元人民幣，使用面積占建筑面積的比率為75％，則該交易實例的單位建筑面積價格為（）元。[1分]-----正確答案(A)A3750B4000C5000D533357.某宗地前三年每年的收益為15萬元，以后每年的收益穩(wěn)定為20萬元，土地還原利率為6％，則該宗地50年使用權價格為（）萬元。[1分]-----正確答案(B)A286．03B301．87C351．88D355．3358.采用剩余法評估土地價格時，一般不計算利息的項目是（）。[1分]-----正確答案(C)A待估宗地價格B管理費用C銷售稅費D購地稅費59.某比較實例成交地價為1000元／平方米，對應使用年期為45年，而待估宗地使用年期為50年，土地還原率為7％，則年期修正后的地價為（）元／平方米。[1分]-----正確答案(C)A966B986C1014D103560.在估價中，土地開發(fā)程度一般根據待估宗地條件、（）和實際已開發(fā)程度確定。[1分]-----正確答案(B)A估價原則B估價目的C估價方法D估價程序三、多選題(共15題，題號61～75，每題有A、B、C、D、E五個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每題2分，共30分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0．5分)61.關于地租與地價的關系，（）表述是正確的。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ADE)A類似利息和資本的關系B70年的地租相當于地價C地租的高低取決于地價的高低D地價是地租的資本化E地價與地租的變動成正相關62.根據阿蘭索的買價曲線，可以認為（）是正確的。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABCE)A曲線P(t)上無論在什么距離，家庭對價格的滿意度均相同B曲線P(t)與曲線BP相切時，企業(yè)達到區(qū)位平衡C企業(yè)滿意度最高的點是切點ED家庭在買價曲線BP1上的滿意度比BP3低E企業(yè)在買價曲線BP2的利潤比BPl低63.采用成本逼近法評估宗地價格時，應根據（）考慮是否進行個別因素修正。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：AB)A估價對象情況B估價目的C估價原則D估價步驟E土地增值64.土地估價的替代原則具有廣泛的適用性，在（）中價格及相關參數求取中可以應用。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABCDE)A收益還原法B成本逼近法C剩余法D路線價法E基準地價系數修正法65.土地估價的供需原則應以（）等原則為基礎。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABD)A預期收益原則B變動原則C貢獻原則D競爭原則E遞增遞減原則66.評估土地價值時，將地上附著物一并納入估價范疇的原因在于（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：AD)A地上附著物的利用對土地的利用價值影響很大B土地和地上附作物不可分離C地上附著物不能夠單獨評估D土地的價值由土地及地上附作物共同作用形成E地上附著物沒有市場交易和收益資料67.基準地價是一定條件下的土地使用權價格，下面（）符合基準地價的條件設定技術要求。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：CD)A未來某一時點B完整權利狀況下C平均容積率下D平均開發(fā)程度下E最佳利用方式下68.當邊際從最高點變化到零時，下列描述正確的是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：AD)A總升的速度遞減B總先升后降C平均報酬單調增加D平均報酬先升后降E平均報酬單調減少69.下列選項中，（）是影響地價的經濟因素。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABCE)A物價變動B財政收支狀況C居民收入和消費水平D房地產投機E投資水平70.土地價格形成的基礎有（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABDE)A土地的稀缺性B土地的效用大小C土地的生產成本D土地的需求E土地的可流轉71.下列關于絕對地租的說法正確的有（A實質是農業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值B平均利潤的一部分）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ACD)C農產品市場價格高于生產價格的余額D源于土地所有權壟斷E來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值72.資本主義的基本地租形式是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：BE)A礦山地租B絕對地租C契約地租D壟斷地租E級差地租73.新古典主義關于地租、地價的論述特點有（）等。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ABDE)A對地租的本質含義進行了闡述B引入了區(qū)位平衡概念，使其更具實用價值C對土地市場作為一個“完善市場”進行了闡述D建立了有關地租模型，解決了城市地租測算的理論方法問題E更注重對政府政策的研究，如土地利用規(guī)劃、基礎設施政策對地價的影響74.根據工業(yè)區(qū)位理論，下列描述正確的是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：ACD)A影響工業(yè)企業(yè)布局的因素為運輸、勞力及集聚B遍布性原料的參與程度愈大，原料指數則愈大C限制性原料的失重程度愈大，原料指數則愈大D勞動力成本導致工業(yè)區(qū)位模式產生第一次變形E社會集聚為一般集聚因素，生產集聚為特殊集聚因素75.關于土地收益與地租關系的敘述，正確的有（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：BCDE)A地租是土地使用權借以實現(xiàn)的經濟形式B地租是土地所有者在土地上獲取收益的權利C土地收益與地租兩者在量上具有一致性D來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為土地收益E由于土地所有權和使用權的分離，才產生了土地收益和地租之分四、情景分析題(共3題，有相關15小題，題號76~90，每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。每小題2分，共30分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得0．5分)(一)下圖是一般市場條件下土地均衡價格的決定曲線圖，其中，E為土地的均衡價格點。根據該圖回答76-80小題問題。76.在正常市場條件下，上圖中，能夠反映土地的供給變化趨勢曲線是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：BCD)AMBNCLDK77.如果計算土地需求價格彈性，下列指標中直接相關的是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：CD)A土地需求量B土地價格C土地需求變化量D土地價格變化量78.上述曲線中，反映土地供給彈性最小的曲線是（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：D)AMBNCLDK79.從上圖中可以看出，曲線NN、LL的彈性關系為（）。[2,0.5分]-----正確答案(正確答案：A)AN<LBN>LCN≤LDN≥L80.從圖示可以判斷得出，當需求擴大時，致使（）。[2,0.5分]----