年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)oweroinre

09年度房地產(chǎn)企業(yè)稅收培訓(xùn)易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2009年11月12日內(nèi)容提要前言：企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)從何而來一、企業(yè)所得稅1、完工產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)2、配套設(shè)施的處理3、其它問題二、營(yíng)業(yè)稅三、房地產(chǎn)合同涉稅管理四、新政解析前言：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理一：企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析1、稅法的復(fù)雜性、不完整性、隨意性、不公平性2、稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法中的征管與稅法執(zhí)行的問題3、企業(yè)面臨的社會(huì)大環(huán)境中的風(fēng)險(xiǎn)4、企業(yè)內(nèi)部管理中的稅務(wù)控制失誤企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析1、合同隨意簽、財(cái)務(wù)人員不參與房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭(zhēng)議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。案例：黃陂某房地產(chǎn)公司為項(xiàng)目公司，由自然人A與B各出資1000萬(wàn)出資于2005年3月成立，凈資產(chǎn)為2000萬(wàn)，公司主要資產(chǎn)為一塊土地，土地原價(jià)值為6000萬(wàn)，借款4000萬(wàn)，2008年2月將股權(quán)以12000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給自然人C與D，協(xié)議約定：股權(quán)支付款8000萬(wàn)，代其支付原先的借款4000萬(wàn)，2009年6月，C與D再次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)18000，結(jié)果分析？稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定：案例企業(yè)的資本運(yùn)作主要包括：投資、收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立、債務(wù)重組、跨境重組、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整：國(guó)企改組、股份制改造、轉(zhuǎn)讓、增資、減資、擴(kuò)股、縮股、債轉(zhuǎn)股、股權(quán)分置、權(quán)證。會(huì)計(jì)與稅法依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局：投資改組、并購(gòu)1998年97號(hào)、2003年60號(hào)、2007年、財(cái)稅2009年59號(hào)財(cái)政部：股權(quán)投資、公司合并、金融工具計(jì)量與確認(rèn)、債務(wù)重組（38個(gè)準(zhǔn)則有四個(gè)涉及）合并：吸收合并、新設(shè)合并（控股合并）案例：持有與轉(zhuǎn)讓的考慮轉(zhuǎn)讓：個(gè)人出資

持有：法人出資：法人實(shí)質(zhì)為一人有限公司：不得以個(gè)人身份與其他股東共同出資案例：甲公司（A先生、B先生）于2006年出資2000萬(wàn)元成立全資房地產(chǎn)子公司——M公司，2009年9月30日，甲公司將M100%全部轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)6000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓日，甲公司資產(chǎn)總額2000萬(wàn)元（土地），負(fù)債為零，凈資產(chǎn)2000萬(wàn)元（均為實(shí)收資本），公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=（6000-2000）*25%=1000萬(wàn)分析甲公司將稅后利潤(rùn)分配給A、B，應(yīng)納個(gè)人所得稅合計(jì)：3000*20%=600萬(wàn)元，合計(jì)：1600萬(wàn)元，稅負(fù)高達(dá)40%。資本運(yùn)作中的風(fēng)險(xiǎn)案例提示企業(yè)在資本運(yùn)作中的收購(gòu)與投資等業(yè)務(wù)中缺少必要的“稅收盡職調(diào)查”現(xiàn)狀：有財(cái)務(wù)調(diào)查、法律調(diào)查，但沒有稅收盡職調(diào)查稅務(wù)盡職調(diào)查是指接受客戶委托，為客戶的投資、并購(gòu)等商業(yè)事務(wù)提供稅務(wù)盡職調(diào)查服務(wù)，降低企業(yè)并購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例：廣東某企業(yè)投資案企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析財(cái)務(wù)人員只關(guān)注財(cái)務(wù)、錢、收入、成本、發(fā)票等，不考慮投資、財(cái)務(wù)人員與其它部門之間的溝通上面也常出現(xiàn)問題。投資部門的投資分析報(bào)告一般沒有稅負(fù)分析的條款。認(rèn)為“稅”都是財(cái)務(wù)部門的事件合同條款中一般加上“按我國(guó)稅收法律規(guī)定各自承擔(dān)”，不夠清晰明了。企業(yè)處理稅務(wù)問題的常見失誤分析二、管理者過于重視關(guān)系三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制往往限于財(cái)務(wù)部四、企業(yè)需要什么樣的稅務(wù)代理服務(wù)，企業(yè)并不清楚，對(duì)代理行業(yè)也缺少了解五、企業(yè)財(cái)務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)有待加強(qiáng)第一部分：疑難解析一、完工標(biāo)準(zhǔn)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。一、完工標(biāo)準(zhǔn)(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。注明：1、施工單位提交《工程竣工報(bào)告》2、監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》3、勘察設(shè)計(jì)單位提交《工程檢查報(bào)告》4、施工單位簽署《工程質(zhì)量保修書》問題一、完工標(biāo)準(zhǔn)如何掌握5、工程質(zhì)量監(jiān)督站出具《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》6、開發(fā)商形成《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》另還有規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門。初始產(chǎn)權(quán)證明一般指〈大產(chǎn)權(quán)證明〉。會(huì)計(jì)與稅法的協(xié)調(diào)處理問題！

問題二：預(yù)交企業(yè)所得稅能否扣除期間費(fèi)用？（按季預(yù)交）目前部分稅務(wù)機(jī)關(guān)做法：預(yù)收款*計(jì)稅毛利率*所得稅稅率，期間費(fèi)用就不給扣了，到年底匯算清繳時(shí)再給扣，然后多交的退給你。

是否正確？分析：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法作出了明確規(guī)定：預(yù)征稅款的辦法應(yīng)遵循【2008】299號(hào)文件：企業(yè)預(yù)交稅款是針對(duì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額，而不是預(yù)收賬款。為了保障稅款的均衡入庫(kù)稅法特案規(guī)定，未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款提前確定應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=預(yù)收款*計(jì)稅毛利率-營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅

分析預(yù)交稅款的時(shí)候?qū)㈩A(yù)收賬款按上述公式計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)并入企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額預(yù)交，而不是僅針對(duì)預(yù)收賬款計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)繳納，企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外收支。例如：三季度炒股賺了8000萬(wàn)要交，按會(huì)計(jì)利潤(rùn)征稅。(會(huì)計(jì)利潤(rùn)+預(yù)收賬款*計(jì)稅毛利率-彌補(bǔ)以前年度虧損+納稅調(diào)整)

問題三并：核定迫征收問屯題一：市局竊目前對(duì)核豈定征收的瘡意見二：稅法批的規(guī)定：葉不得事先稻核定征收問題解圈答：1、核定芳征收的建面筑企業(yè)是酬否可以按示總分包合憂同差額作活為企業(yè)所拋得稅的計(jì)晃稅依據(jù)交構(gòu)企業(yè)所得戲稅？2、企然業(yè)所得槍稅核定磚征收，算如果年虛終會(huì)計(jì)詠利潤(rùn)應(yīng)蝕納所得伐稅高于遇已經(jīng)按托核定征武收繳納膜的企業(yè)警所得稅思，稅務(wù)躬局要求丟補(bǔ)稅、怨罰款及椅滯納金不是否合獄理？問題四：曬配套設(shè)施碗的處理主要包括溝：1、物業(yè)盈管理用房2、地備下室掙A慚：有產(chǎn)裙權(quán)的地綢下汽車袖庫(kù)，B澇：無(wú)產(chǎn)溉權(quán)的地龜下汽車拳庫(kù)塔C:無(wú)想產(chǎn)權(quán)的醬地下自睡行車庫(kù)碌D遷:地下業(yè)人防設(shè)諒施3、水塔姿、鍋爐房哪、居委會(huì)泄、派出所末、消防、據(jù)幼托、自擋行車棚4、商店梢、銀行、夢(mèng)郵局中小爐學(xué)、文化算站、醫(yī)院頃等。稅法中鏈配套設(shè)禽施的定晌義：國(guó)稅發(fā)盲[20牌09]脆31號(hào)第十七雖條第三十告三條第二十單七條第搜五款(五)公翅共配套設(shè)扎施費(fèi)：指開發(fā)嚼項(xiàng)目?jī)?nèi)置發(fā)生的長(zhǎng)、獨(dú)立醬的、非坡營(yíng)利性根的，且沸產(chǎn)權(quán)屬霸于全體繳業(yè)主的迎，或無(wú)膚償贈(zèng)與撲地方政僻府、政緊府公用鵝事業(yè)單標(biāo)位的公淚共配套值設(shè)施支涼出。配套設(shè)溫施第十七條也企業(yè)升在開發(fā)區(qū)博內(nèi)建造的靈會(huì)所、物諷業(yè)管理場(chǎng)謹(jǐn)所、電站泉、熱力站導(dǎo)、水廠、俗文體場(chǎng)館甲、幼兒園說等配套設(shè)外施，按以膠下規(guī)定進(jìn)態(tài)行處理：(一)屬胃于非營(yíng)利蓋性且產(chǎn)權(quán)扣屬于全體厘業(yè)主的，軌或無(wú)償贈(zèng)殺與地方政往府、公用曬事業(yè)單位蹄的，可將壇其視為公老共配套設(shè)梅施，其建澆造費(fèi)用按箱公共配套騰設(shè)施費(fèi)的變有關(guān)規(guī)定霸進(jìn)行處理仍。配套設(shè)旗施(二)墻屬于營(yíng)長(zhǎng)利性的擋，或產(chǎn)鎖權(quán)歸企腎業(yè)所有垂的，或倦未明確寬產(chǎn)權(quán)歸戲?qū)俚模嚮驘o(wú)償饅贈(zèng)與地循方政府跌、公用束事業(yè)單瓣位以外會(huì)其他單李位的，飄應(yīng)當(dāng)單卸獨(dú)核算逼其成本湖。除企漢業(yè)自用舞應(yīng)按建歌造固定寫資產(chǎn)進(jìn)干行處理志外，其爸他一律羅按建造識(shí)開發(fā)產(chǎn)始品進(jìn)行譽(yù)處理。延伸案匯例：案例1喜：報(bào)建耽時(shí)按固車定資處嚼理，后巴銷售了化，企業(yè)包所得稅歪如何處貫理？土靈地增值嘴稅如何貌處理？案例2表：某房排地產(chǎn)開妥發(fā)企業(yè)唐由A公夜司與B蹦公司共廣同投資網(wǎng)成立，流出資比旱例為1旗：3，碧雙方約鍵定對(duì)公碌司項(xiàng)目貪利潤(rùn)按槐5：5漲分成，聾請(qǐng)問：據(jù)對(duì)于A挽公司分檢回的利隨潤(rùn)是否鹽需要征催收企業(yè)劍所得稅塌。配套設(shè)施泰解讀第三十槽三條企業(yè)單獨(dú)誕建造的停靠車場(chǎng)所，械應(yīng)作為成鎖本對(duì)象單疲獨(dú)核算。飲利用地下叢基礎(chǔ)設(shè)施弱形成的停箭車場(chǎng)所，威作為公共悉配套設(shè)施暮進(jìn)行處理栗。國(guó)稅發(fā)掠[20營(yíng)06]廚31號(hào)國(guó)家稅務(wù)狹總局關(guān)于燭房地產(chǎn)開界發(fā)業(yè)務(wù)征址收企業(yè)所罩得稅問題懂的通知八、關(guān)蠻于開發(fā)返產(chǎn)品成畏本、費(fèi)蹈用的扣含除問題（二）下旅列項(xiàng)目按邁以下規(guī)定沒進(jìn)行扣除蘇：6．開拌發(fā)企業(yè)病在開發(fā)異區(qū)內(nèi)建礦造的會(huì)溝所、停車場(chǎng)艙庫(kù)、物業(yè)誕管理場(chǎng)制所、電李站、熱部力站、千水廠、起文體場(chǎng)籠館、幼倉(cāng)兒園等京配套設(shè)蜜施，按日以下規(guī)透定進(jìn)行炕處理：配套設(shè)施川解讀（1）屬口于非營(yíng)利銳性且產(chǎn)權(quán)啊屬于全體錯(cuò)業(yè)主的，性或無(wú)償贈(zèng)呢與地方政酬府、公用茫事業(yè)單位精的，可將銷其視為公收共配套設(shè)晌施，其建鹿造費(fèi)用按敗公共配套染設(shè)施費(fèi)的茶有關(guān)規(guī)定起進(jìn)行處理猶。（2）屬聰于營(yíng)利性升的，或產(chǎn)汗權(quán)歸開發(fā)梁企業(yè)所的漂，或未明宣確產(chǎn)權(quán)歸情屬的，或盜無(wú)償贈(zèng)與鬼地方政府蔥、公用事面業(yè)單位以涂外其他單訪位的，應(yīng)多當(dāng)單獨(dú)核顏算其成本競(jìng)。除開發(fā)寄企業(yè)自用窩應(yīng)按建造藏固定資產(chǎn)夠進(jìn)行處理掘外，其他冒一律按建撫造開發(fā)產(chǎn)益品進(jìn)行處遞理。案例：人即防工程的狹爭(zhēng)議我公司涂為北京掩某房地隊(duì)產(chǎn)開發(fā)偉投資公首司在漢朗成立的膨房地產(chǎn)掉開發(fā)公谷司，具找有獨(dú)立宏法人，掠目前開厘發(fā)了某共樓盤，盯面積近撒100括萬(wàn)方，村分為四盒期，項(xiàng)狹目前三殿期已完怨工，目元前在進(jìn)莊行最后繪一期的求開發(fā)，寨我司按丙照《人笑民防空催法》及登當(dāng)?shù)卣烁囊|求建設(shè)鏟了人防閑工程，畏人防工頃程獲得寫了區(qū)人銜防辦的毒驗(yàn)收合鄙格證，匆并在當(dāng)確地人防玩辦辦理宮了《人德防工程賢平時(shí)使扒用許可林證》，釋目前人當(dāng)防設(shè)施以做為小瘡區(qū)內(nèi)主忽內(nèi)臨時(shí)疾停放汽叢車以及挪自行車絲式之用，叼汽車按墻月收取斯180權(quán)元的管希理費(fèi)，憑自行車儉每月收川取費(fèi)用技為5元圣，該費(fèi)馬用由我度司控股狹的物業(yè)捕管理公奪司負(fù)責(zé)辣收取。案例09年則5月，濁主管稅撞務(wù)所對(duì)緣瑞我司進(jìn)零行納稅腿評(píng)估，蔑對(duì)人防慌工程的將成本在豎稅前扣屠除提出探疑議，追認(rèn)為不豆能直接鉤在稅前親扣除，脆應(yīng)根據(jù)掠國(guó)稅發(fā)糧[20別09]激31號(hào)退文件第玩十七條銜的規(guī)定博，做為承營(yíng)利性態(tài)固定資嶺產(chǎn)，通笨過折舊織來獲得紗稅前扣跳除的待糟遇，并滾要求我面司補(bǔ)繳私稅款。我司認(rèn)襲為：1、該項(xiàng)到人防工程脫建設(shè)完工便之后，交錫由物業(yè)管層理公司進(jìn)贈(zèng)行管理并半收取一定居的使用維伏護(hù)費(fèi)，符流合行業(yè)行制規(guī)，并且還其它房地龍產(chǎn)企業(yè)建膠設(shè)的人防朵工程案例分妥析所發(fā)生校的成本圍，均直纖接進(jìn)入完開發(fā)成喂本獲得侍稅前扣籠除。我禁司也應(yīng)謹(jǐn)該直接興獲得稅士前扣除叛的待遇盞，不應(yīng)摩按國(guó)稅尤發(fā)[2良009仿]31疾號(hào)文件腎的第1裝7條處駁理，應(yīng)療按33字條處理偏。2、對(duì)于五稅務(wù)機(jī)關(guān)覺認(rèn)定是營(yíng)筆利性也不拜對(duì)，因?yàn)橄A利性主規(guī)體應(yīng)為物蛋業(yè)管理公終司，物業(yè)蹲管理公司練收取的維跟護(hù)費(fèi)也按軍國(guó)家稅法虎規(guī)定繳納蹈了相應(yīng)的途稅收。物遲業(yè)管理公農(nóng)司交稅，壤而我司獲腦得稅前扣辨除的待遇告，兩不相寺干才對(duì)。我司據(jù)此緞與稅務(wù)機(jī)燭關(guān)多次溝嶄通未果，命請(qǐng)問，稅銜務(wù)機(jī)關(guān)的唉認(rèn)定是正乞確的嗎？物業(yè)用房恐的處理案例：我公司在憲與業(yè)主簽惰訂《商品蹲房買賣合它同》時(shí)，比對(duì)于物業(yè)贏管理用房攤的產(chǎn)權(quán)一敞部分未給旦予明確，曠一部分給宋予明確為濱物業(yè)管理僵公司管理抓用房，業(yè)睡主具有使眠用權(quán)。物絨業(yè)管理用邀房目前由捕我司投資碼的物業(yè)管淺理公司在濕使用。現(xiàn)企在稅務(wù)機(jī)靜關(guān)對(duì)我司桐進(jìn)行稽查倍，認(rèn)為一描部分產(chǎn)權(quán)概不明確，刺認(rèn)為一部秘分產(chǎn)權(quán)明敲確屬于我丙司所有，皇理由是合立同中約定墻物業(yè)管理沖公司只有機(jī)使用權(quán)，喜業(yè)主只有鞭使用權(quán)，保反過來就兇是我司具斧有所有權(quán)堅(jiān)，全都要軋轉(zhuǎn)為固定閃資產(chǎn)，不數(shù)允許直接堅(jiān)在稅前扣糞除成本，銀其依據(jù)為勉國(guó)稅發(fā)[業(yè)2009囑]31號(hào)埋文件第十鹿七條。配套設(shè)呈施第十八條企業(yè)在開吧發(fā)區(qū)內(nèi)建頁(yè)造的郵電可通訊、學(xué)節(jié)校、醫(yī)療專設(shè)施應(yīng)單冰獨(dú)核算成且本，其中槍，由企業(yè)統(tǒng)與國(guó)家有兵關(guān)業(yè)務(wù)管錦理部門、悄單位合資徒建設(shè)，完誘工后有償啟移交的，猶國(guó)家有關(guān)伏業(yè)務(wù)管理戶部門、單炕位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵夏扣該項(xiàng)目瘡的建造成湖本，抵扣勾后的差額芹應(yīng)調(diào)整當(dāng)班期應(yīng)納稅尸所得額。補(bǔ)貼收入林的處理案例：靜取得的衫征地補(bǔ)那償費(fèi)用米是并入葉當(dāng)期所出得還是缺沖減成滿本？我公司為雅某地招商的引資的某聰大型國(guó)有洲企業(yè)職工別住房進(jìn)行世定向開發(fā)幫，銷售面泄向企業(yè)的于職工，銷添售價(jià)格雙寧方共同商脾定，為了蒼降低房?jī)r(jià)碗，當(dāng)?shù)卣飧兄Z：逝地價(jià)70備萬(wàn)一畝，近超過的部治門由政府沿返還，2柱008年日3月收到朵超過部分朋的返還款伍2000賭萬(wàn)，如何勒處理？分析：涉及：企扛業(yè)所得稅米、土地耐增值稅《企業(yè)所綱得稅法》冬第六條規(guī)盡定：企業(yè)銷以貨幣形酷式和非貨蒜幣形式從驗(yàn)各種來源抗取得的收況入，為收積入總額。齊包括：（迷九）其他徐收入?！镀髽I(yè)所攔得稅法實(shí)啞施條例》未第二十二脅條規(guī)定，偶企業(yè)所得站稅法第六潑條第（九英）項(xiàng)所稱鄙其他收入體，是指企險(xiǎn)業(yè)取得的在除企業(yè)所蝦得稅法第威六條第（勸一）項(xiàng)至敘第（八）灑項(xiàng)規(guī)定的河收入外的手其他收入村，包括企撈業(yè)資產(chǎn)溢云余收入、繳逾期未退威包裝物押膀金收入、廚確實(shí)無(wú)法遵償付的應(yīng)芽付款項(xiàng)、自已作壞賬警損失處理陶后又收回廉的應(yīng)收款帽項(xiàng)、債務(wù)墾重組收入雁、補(bǔ)貼收銷入、違約懶金收入、男匯兌收益暫等。所得稅處駛理《財(cái)政吧部國(guó)枝家稅務(wù)勉總局關(guān)果于專項(xiàng)已用途財(cái)不政性資深金有關(guān)濾企業(yè)所刊得稅處唯理問題晉的通知精》（財(cái)鄙稅【2占009威】87者號(hào)）第一條因規(guī)定：墻對(duì)企業(yè)犧在20裹08年唇1月1萌日至2歌010錘年12斗月31涉日期間裕從縣級(jí)督以上各勤級(jí)人民質(zhì)政府財(cái)正政部門播及其他茂部門取難得的應(yīng)芒計(jì)入收喊入總額滔的財(cái)政誕性資金擊，凡同堤時(shí)符合乘以下條猴件的，溪可以作口為不征讀稅收入測(cè)，在計(jì)穴算應(yīng)納鼻稅所得既額時(shí)從患收入總型額中減潮除：（一）企予業(yè)能夠提遍供資金撥網(wǎng)付文件，路且文件中恢規(guī)定該資纖金的專項(xiàng)兆用途；（二）財(cái)襲政部門或些其他撥付命資金的政控府部門對(duì)暢該資金有雜專門的資撲金管理辦像法或具體東管理要求助；（三）企蒜業(yè)對(duì)該資愈金以及以閣該資金發(fā)摔生的支出抖單獨(dú)進(jìn)行直核算。問題五抗：房屋慕租賃合橫同1、要載關(guān)注租哥賃合同鑄的簽訂種：（1）、免租期愚問題。案例1：某合同跳：租期浙一年，渠月租金未1萬(wàn)，尤前兩個(gè)串月免租傍，計(jì)算悼營(yíng)業(yè)稅漫，房產(chǎn)仍稅、所里得稅的聽租金是紫10萬(wàn)弊？12面萬(wàn)？案例2：07年板1月一路次性收偉取30叮0萬(wàn)，脫租期三布年，原姿來是權(quán)并責(zé)發(fā)生朗制，做膀了一部則分，0熟8年會(huì)懲計(jì)上還斗要做一澇次。0狗7年收概到，0返8年收凱入如何禮確認(rèn)？依據(jù)國(guó)稅函【視2009月】98號(hào)耍文件：利奧息、租金鋒、特許權(quán)間。三、關(guān)吐于利息決收入、況租金收趕入和特勺許權(quán)使熄用費(fèi)收胸入的確小認(rèn)新稅法實(shí)返施前已按林其他方式島計(jì)入當(dāng)期書收入的利駛息收入、姐租金收入全、特許權(quán)倦使用費(fèi)收方入，在新劉稅法實(shí)施影后，凡與鋤按合同約木定支付時(shí)喚間確認(rèn)的弦收入額發(fā)棚生變化的稿，應(yīng)將該潑收入額減羨去以前年溜度已按照鋒其它方式暈確認(rèn)的收醋入額后的觸差額，確場(chǎng)認(rèn)為當(dāng)期文收入。案例：案例3：巴一次性收爭(zhēng)取多年租她金的處理某房地瀉產(chǎn)企業(yè)優(yōu)200蘇9年1飼月簽訂椒租賃合嗎同，租逃期五年翻，一次距性收取然租金1悄00萬(wàn)女，營(yíng)業(yè)嚼稅、企選業(yè)所得宜稅、房嘗產(chǎn)稅如癢何處理揪？延伸（1）、在收取的去同時(shí)另行士收取20訪萬(wàn)的保證節(jié)金，保證塔金如何處敲理？（2）、率提前解約贈(zèng)：違約金男收入20辟萬(wàn)，如何揀處理？案例：（3）、轉(zhuǎn)租合氣同的處鋸理某公司甲京將房產(chǎn)租程給乙使用飯，租金1躲00萬(wàn)，悶乙承租之郊后征得甲移公司，將臭其轉(zhuǎn)租給亂丙，作價(jià)家120萬(wàn)虜元，分析：甲咽的營(yíng)業(yè)稅踢稅負(fù)：1御00萬(wàn)×瓣5%，火乙：1聾20萬(wàn)×嚼5%案例案例4：融租賃合同關(guān)的融資問屬題某房地產(chǎn)捕開發(fā)公司姻開了一樓宰盤，下面意五層為商瓜鋪，上面唉為住宅，膛08年1袋月決定商個(gè)業(yè)用房整協(xié)體出租給慨某上市公棄司下屬的牲某百貨公召司，做為陜大買場(chǎng)之界用，約定貪租期20棚年，三年鞠一付租金磨，第一個(gè)勝三年租金援中，約定贈(zèng)三年后一暗次生支付浮租金30帝00萬(wàn)元以，從第四分年開始租絕金每年一稠付。案例：因金融太危機(jī)，染銀行收房誠(chéng)宿貸款倚，地產(chǎn)出公司資烘金周轉(zhuǎn)之出現(xiàn)問錢題，決至定與上僅市公司抬談判，蘭簽訂補(bǔ)蟲充合同川，讓其弟提前支暴付房租娘，上市糕公司同勝意，但矛條件為再須支付會(huì)33%黨的利息委給上市南公司，童做為地復(fù)產(chǎn)公司淘融資的伴成本。售樓部漫的裝修隔費(fèi)的處寇理項(xiàng)目營(yíng)治銷設(shè)施鐵包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺(tái)、展位等。1、利用余開發(fā)完成輛或部分完稀成的樓宇忽內(nèi)的商品偵房裝修、寺裝飾后作育為項(xiàng)目營(yíng)效銷設(shè)施使席用，項(xiàng)目討銷售完畢生，作為開丘發(fā)產(chǎn)品銷贈(zèng)售處理以著及轉(zhuǎn)為企柄業(yè)自用或杏出租。2、利贊用開發(fā)你小區(qū)內(nèi)墓樓宇之或外的引鑰人矚目黎的位置序，建造午臨時(shí)設(shè)浸施，例茂如售樓企部、樣枝板間作刷為項(xiàng)目博營(yíng)銷設(shè)珠施使用值，項(xiàng)目勺銷售完踏畢即行放拆除或憂轉(zhuǎn)為企甘業(yè)自用瓶或出租公。售樓處的勝處理3、利用短開發(fā)小區(qū)導(dǎo)內(nèi)的配套孕設(shè)施（例運(yùn)如會(huì)所）卵裝修、裝厘飾后，作踩為項(xiàng)目營(yíng)宅銷設(shè)施臨憑時(shí)使用；咱項(xiàng)目銷售允完畢作為蠶開發(fā)產(chǎn)品杯銷售處理嬸以及轉(zhuǎn)為浴企業(yè)自用賴或出租，層或者移交令物業(yè)公司牽，產(chǎn)權(quán)歸喪全體業(yè)主漠所有。4、在竄開發(fā)小怕區(qū)之外堆的人口攜活躍密蠢集區(qū)租馬賃房產(chǎn)盛進(jìn)行裝翅修，項(xiàng)惑目銷售鳳完畢，砌退租。處理方艘法根據(jù)國(guó)稅最發(fā)[20各09]3楊1號(hào)文件侮的規(guī)定，機(jī)計(jì)入開發(fā)受間接費(fèi)用鏟核算的營(yíng)凱銷設(shè)施建面造費(fèi)，包瞇括項(xiàng)目小勇區(qū)樓宇之文內(nèi)的裝飾用、裝修費(fèi)退用和樓宇摸之外的售旺樓部、樣揪板間等營(yíng)藍(lán)銷設(shè)施的跨建造費(fèi)用蔥。營(yíng)業(yè)稅歉注意事饞項(xiàng)1、預(yù)愛收賬款未取得售托房許可證檢之前收取暈的定金，歌誠(chéng)意金：紫不屬于預(yù)寨收賬款，柳原因是購(gòu)消銷關(guān)系未絕確定。因估而賬務(wù)處衰理上應(yīng)放溪在其他應(yīng)威付款。2、價(jià)向外費(fèi)用冒（反避繁稅條款敘）：《營(yíng)業(yè)暗稅暫行扣條例實(shí)艘施細(xì)則需》第十針三條規(guī)班定：條炒例第五休條所稱腐價(jià)外費(fèi)臨用，包彎括收取么的手續(xù)破費(fèi)、補(bǔ)廳貼、基跟金、集顏資費(fèi)、綿返還利襯潤(rùn)、獎(jiǎng)?wù)聞?lì)費(fèi)、蹈違約金壟、滯納竟金、延族期付款灣利息、雞賠償金獲、代收誘款項(xiàng)、淚代墊款守項(xiàng)、罰夾息及其他止各種性賤質(zhì)的價(jià)鋤外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅3、代收疫費(fèi)用的處閃理注意：（盤1）房屋冤維修基金袖不屬于價(jià)滅外費(fèi)用。膝國(guó)稅發(fā)【制2004市】69號(hào)（2）捧代收業(yè)犧主的契鄙稅不征退稅。代辦權(quán)證從、工本費(fèi)歌、代收水牙電初裝費(fèi)話屬價(jià)外費(fèi)淹用。案例：因業(yè)主違桃約取得的露違約金是冰否屬于價(jià)雜外費(fèi)用？喚此違約金部屬不屬于射價(jià)外費(fèi)用姐。視同銷拾售：A、開發(fā)聚產(chǎn)品抵償盯債務(wù)B、不璃動(dòng)產(chǎn)的襲捐贈(zèng)C、換取篇其他資產(chǎn)注意：1、腔開發(fā)企探業(yè)將開接發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定吩資產(chǎn)不要交革稅（營(yíng)業(yè)稅睡、土地增選值稅、所亭得稅、契因稅）2、將開突發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出醋租，按租金策交營(yíng)業(yè)稅異，不按視刻同銷售不圈動(dòng)產(chǎn)交營(yíng)扎業(yè)稅，土總地增值稅混。3、股權(quán)投釀資：不要搭交營(yíng)業(yè)址稅，要豈交土地兆增值稅肯。案例例子：2偉008年猴，某地產(chǎn)傷企業(yè)將房跑屋（開發(fā)廉產(chǎn)品）對(duì)跪外投資，躍原價(jià)10貴00萬(wàn)，涂折舊20咸0萬(wàn)，評(píng)察估價(jià)14換50萬(wàn)，論投資作價(jià)況1400她萬(wàn)，20糠09年轉(zhuǎn)嫁讓該股權(quán)哲，轉(zhuǎn)讓價(jià)何8000得萬(wàn)。應(yīng)納營(yíng)醒業(yè)稅=榜140艘0萬(wàn)*獲5%（糧買股權(quán)軌不交營(yíng)然業(yè)稅，環(huán)銷售不們動(dòng)產(chǎn)交明營(yíng)業(yè)稅姻）案例例子：諒某企業(yè)直將外購(gòu)鄉(xiāng)豐的房產(chǎn)詳對(duì)外投映資，買擋價(jià)10繞00萬(wàn)既，契稅球30萬(wàn)叛，裝修中費(fèi)10呼0萬(wàn)，眨折舊2緩30萬(wàn)冬，評(píng)估揭價(jià)16補(bǔ)50萬(wàn)樣，投資域作價(jià)1窄600端萬(wàn)。2眨009宇年轉(zhuǎn)讓耐該股權(quán)徒，轉(zhuǎn)讓牢價(jià)80鉗00萬(wàn)床。應(yīng)納營(yíng)業(yè)小稅=（1權(quán)600-浮1000翼）*5%注意1、銷模售退回層、折讓案例案例：繞A公司槍把B公置司吸收協(xié)合并，障B公司只的資產(chǎn)砍負(fù)債并頃到A公泛司的賬雄上，B孫公司的律原股東圣成為A曬公司的戒股東，寒B公司介的房產(chǎn)機(jī)過戶到斷A公司糾的名下祖。是否要交址銷售不動(dòng)郵產(chǎn)的營(yíng)業(yè)時(shí)稅？股東借款存與個(gè)人借僵款的處理1、公司股東借款的個(gè)安人所得稅活處理股權(quán)借款爪年底不還斯，又未于測(cè)用于經(jīng)營(yíng)吵的要視同債分紅，如仔某公司股代東張三2齡008年燥7月借款找20萬(wàn)用群于自用，鑒在08年齊年底時(shí)未女歸還，在援年底所得槐稅匯算中翁，對(duì)于這愧款是否要初征個(gè)稅呢古，是否按填股息紅利在所得征稅右？甲供材1、建宣筑企業(yè)服的甲供略材注意區(qū)谷分：材朽料與設(shè)黑備2、裝修裝節(jié)飾業(yè)的香甲供材建筑營(yíng)穴業(yè)稅的墾計(jì)稅依乎據(jù)不含盟甲供材華，（如勉果你包看工包料炎就全額您納稅，趴如果你燭只包工抬不包料摔，就分峽別納稅視）。3、轉(zhuǎn)包與分包的區(qū)別埋問題案例：2、公紅司員工借款的個(gè)示人所得稅發(fā)處理第二部憶分：合預(yù)同管理一、股權(quán)朱收購(gòu)中的激合同管理新疆某礦出業(yè)公司注寶冊(cè)資本1時(shí)0000敞萬(wàn)，山西胖某公司占盤80%股凈份，并委牌派其子任吊法人代表雀，自然人檢張三出資膀2000從萬(wàn)20%朗的股份，原2007浴年度，因換山西煤生蘭意十分好黎做，山西背公司決定傷轉(zhuǎn)讓其股筑份，讓其流子回山西條接班，打醒理家族生濤意，決定底委托張三去代為轉(zhuǎn)讓彈其80%招的股權(quán)，削雙方約定摟：作價(jià)1動(dòng)6000畢萬(wàn)，超出搜問題歸張寨三，做為械個(gè)人代理漲費(fèi)處理。結(jié)果：張柱三將其8參0%的股希份成功介訪紹給當(dāng)?shù)亓忱习?，高其愿意出味價(jià)600啟00萬(wàn)，分問如何轉(zhuǎn)軍讓，能否詞轉(zhuǎn)讓？風(fēng)猜險(xiǎn)何在？二、合作近開發(fā)合同切的管理三種分岔配模式路：分錢：德分房奶子么即分后錢還分租房子今天主要鏟討論單純油的分錢模烘式國(guó)稅發(fā)給[20善09]董31號(hào)第五章澇特定霞事項(xiàng)的稅喊務(wù)處理第三十六杯條

企收業(yè)以本企還業(yè)為主體蔑聯(lián)合其他樂企業(yè)、單晴位、個(gè)人穩(wěn)合作或合謀資開發(fā)房料地產(chǎn)項(xiàng)目繭，且該項(xiàng)析目未成立港獨(dú)立法人印公司的，細(xì)按下列規(guī)形定進(jìn)行處座理：國(guó)稅發(fā)[星2009禿]31號(hào)膏文件(二)意凡開發(fā)杠合同或特協(xié)議中手約定分塌配項(xiàng)目燒利潤(rùn)的畢，應(yīng)按手以下規(guī)皆定進(jìn)行附處理:1.安企業(yè)應(yīng)舍將該項(xiàng)湖目形成披的營(yíng)業(yè)宿利潤(rùn)額故并入當(dāng)鄭期應(yīng)納儉稅所得勢(shì)額統(tǒng)一基申報(bào)繳傳納企業(yè)朋所得稅枯，不得渡在稅前蛙分配該習(xí)項(xiàng)目的銜利潤(rùn)。緊同時(shí)不宗能因接當(dāng)受投資佩方投資姻額而在陵成本中訊攤銷或輩在稅前赤扣除相佛關(guān)的利蠻息支出柏。曬2.顛投資方片取得該蘇項(xiàng)目的纖營(yíng)業(yè)利首潤(rùn)應(yīng)視新同股息培、紅利座進(jìn)行相糊關(guān)的稅糕務(wù)處理信。注意點(diǎn)道：案例：假設(shè)甲錫為房地研產(chǎn)公司祖，擁有呀多塊土旬地，拿葉出一塊法土地與休乙合作胡，乙出刑資金，困約定成螺立項(xiàng)目滿管理部龜，乙負(fù)答責(zé)整個(gè)犬項(xiàng)目的緣瑞開發(fā)與曉管理，腿雙方按精項(xiàng)目進(jìn)翼行結(jié)算拘，按4回：6進(jìn)遠(yuǎn)行分配刮。關(guān)注點(diǎn)：1、乙公樣司資金如眨果來源于喊借款，利馳息如何扣址除？關(guān)注點(diǎn)火：2、如戀果乙方鋤資金不捉夠，最扇終用甲謠方的土蔬地抵押疫貸款進(jìn)吵行融資迅，其利沉息如何冷處理？接如果調(diào)沾整了分張配比例舉，其分嬸回利潤(rùn)障如何處誕理？3、做為來乙方來講部，負(fù)責(zé)整川個(gè)項(xiàng)目工中程的發(fā)包庫(kù)等業(yè)務(wù)，音建賬以甲冊(cè)公司還是漿乙公司名徹義？4、在飯甲公司顯多個(gè)項(xiàng)麻目不同年時(shí)期形鐵成，對(duì)誤乙公司頭分回的雜利潤(rùn)如衣何做到偷免稅？三、土凱地出讓醉、轉(zhuǎn)讓弦合同企業(yè)取得猛土地的幾襯種方式：A、政屠府出讓剝B、咳接收投竹資挎C、吸漂收合并妄D、盈政府劃溫?fù)蹺:轉(zhuǎn)讓案例：倚某房地癥產(chǎn)開發(fā)榨企業(yè)，蠟進(jìn)行舊尸城改造助項(xiàng)目，丸總面積為童200雙0畝，實(shí)際判已取得污200畝，合域同無(wú)特荒別約定交付餃時(shí)間，栽企業(yè)按裕200陣畝申報(bào)潤(rùn)城鎮(zhèn)土畢地使用師稅，稅務(wù)機(jī)允關(guān)要按斑200判0畝繳勾納土地欣使用稅只。土地合書同某市某毯房地產(chǎn)倘開發(fā)公泡司投資噴某高爾仰夫球場(chǎng)念，并有婦酒店，肌總共3細(xì)000舊畝，其妄中24勉00畝巖為綠地腿，60截0畝為唯水面，厘如何處甚理更節(jié)敏稅呢？土地合同案例：秩某房地斤產(chǎn)企業(yè)起受讓土君地20離00畝賽，每畝琴均價(jià)2杜00萬(wàn)王，分別腔用于商勞鋪、高督爾夫，肥普通住牽宅、別喚墅等業(yè)熟態(tài)的建攀設(shè)。