東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)開發(fā)目報告調(diào)研階段

1東三旗養(yǎng)老地產(chǎn)項目

地產(chǎn)投資分析研究報告投資發(fā)展部匯報人：逄金正2013.10.1623競品樓盤及本案優(yōu)劣勢分析4

定位、定價及經(jīng)濟(jì)效益測算1項目綜述與整體認(rèn)知2市場考察研究分析匯報內(nèi)容31項目綜述與項目定位中車易泊總體：位于天通苑北，商業(yè)成熟，臨地鐵，城市化進(jìn)程快，流動人口多，區(qū)位優(yōu)勢極佳。項目綜述本案立湯路以東為亞運(yùn)村汽車市場，規(guī)劃上是一個大型產(chǎn)業(yè)園；北部目前為種植區(qū)，規(guī)劃中為大規(guī)模的居住和部分商務(wù)區(qū)；西邊目前是半截塔村，是一個居民聚集村落，規(guī)劃中很快將拆遷，成為新農(nóng)村改造項目。從周邊來看，本案未來將位于密集居民區(qū)，大型汽車產(chǎn)業(yè)基地、新型商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)區(qū)交匯地段。本案交通區(qū)位概述項目綜述本案位于北京大型成熟生活社區(qū)——天通苑生活區(qū)以北200米，項目南側(cè)緊鄰天通苑西三區(qū)，位于天通苑居住小區(qū)北部邊緣；西臨緊鄰主干道——立湯路和城鐵5號線，距地鐵5號線-天通苑北站約300米。西側(cè)為東小口鎮(zhèn)和半截塔村（正在升級改造的住宅區(qū)域）。項目以東是東三旗舊城區(qū)（面臨改造），北側(cè)臨近北七家。人口總體情況與小區(qū)數(shù)量概述項目綜述人口總體情況：本案位于天通苑北側(cè)，天鑫家園，紫金家園和九臺莊園別墅區(qū)，在天通苑商圈居住的流動人口與固定人口總數(shù)約為100萬人，而回龍觀居住區(qū)總?cè)丝谝渤^80萬人。區(qū)域內(nèi)的人口數(shù)量，足以支撐本案的開發(fā)。小區(qū)數(shù)量：本案輻射區(qū)域內(nèi)有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九臺莊園，天鑫家園以及回龍觀地區(qū)眾多小區(qū)。72市場考察研究分析中車易泊市場外環(huán)境：昌平區(qū)域定位與簡介?規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”，本案剛好處在東部發(fā)展帶的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位價值明顯。?人口——目前昌平城市化進(jìn)程正在加速前進(jìn)，2010第六次全國人口普查，昌平區(qū)共登記常住人口166.05萬人，連續(xù)十年人口平均每年增10.46萬人，年平均增長率為10.45%。?交通——位于首都西部發(fā)展帶上，東臨順義區(qū)，南與朝陽、海淀區(qū)毗鄰，西與門頭溝區(qū)和河北省懷來縣接壤，北與延慶、懷柔相連，轄區(qū)最南端距市中心區(qū)僅4公里，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)成為昌平區(qū)聯(lián)通全國乃至世界的通道。航空：昌平區(qū)距中國最大的航空港--首都國際機(jī)場僅35公里。?

人文——北京的北大門，是歷史文化名城，又是以發(fā)展旅游、高教、科技為主的首都衛(wèi)星城。有文物保護(hù)單位78處，昌平區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位72個。其優(yōu)越的自然條件、豐富的資源和多彩的人文資產(chǎn)吸引著國內(nèi)外投資者的目光。競品樓盤項目綜述市場環(huán)境調(diào)查本案市場內(nèi)環(huán)境：昌平區(qū)小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查?政策——從13年6月中旬起，北京市政府以區(qū)縣政府為責(zé)任主體，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，開展對利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)住宅的清理整治工作。?

銷售——暫無常規(guī)營銷途徑，以地下業(yè)務(wù)員形式鋪網(wǎng)，傳單與短信為主的信息傳遞方式，銷售形勢為以租代售。無售樓處（或暫停營業(yè)），目前由于政策原因基本處于冷凍期。?屯量——目前僅昌平已落成無產(chǎn)權(quán)住宅已有28處，在建項目6處（四處別墅，兩處大棚房）屯量巨大，但本案周邊暫無同類產(chǎn)品。?節(jié)點(diǎn)——目前本案區(qū)位內(nèi)除布拉格商業(yè)公園內(nèi)存有800-1200套小產(chǎn)權(quán)房住宅，并無其他項目，其開盤節(jié)點(diǎn)在2014.1.1。?綜上——風(fēng)險與機(jī)會并存，機(jī)會大于風(fēng)險。競品樓盤項目綜述市場環(huán)境調(diào)查北京小產(chǎn)權(quán)房分布圖本案天通苑地區(qū)簡介——人口數(shù)量競品樓盤項目綜述市場支撐度調(diào)查西小口、東小口3萬人回龍觀68萬人西三旗5萬人北七家6萬人白廟村西沙各莊12萬人南七家7萬人李縣墳上辛堡等23萬人溝自頭7萬人天通苑80萬人天通苑地區(qū)簡介——人口收支情況競品樓盤項目綜述市場支撐度調(diào)查天通苑地區(qū)簡介——城鎮(zhèn)人口收入、支出情況總結(jié)：天通苑地區(qū)人居收入較為平均，且增長較快，流動人口較多導(dǎo)致人均居住成本占總生活成本的比重較大，已超過20%，食品消費(fèi)支出不超過10%，服務(wù)型消費(fèi)支出接近20%，根據(jù)恩格爾系數(shù)衡量體系標(biāo)準(zhǔn)，本案區(qū)域內(nèi)的人群屬于富裕人群，擁有相當(dāng)多的流動人口且購買與消費(fèi)能力較強(qiáng)。目標(biāo)客戶需求調(diào)查分析競品樓盤項目綜述市場需求調(diào)查建筑形式需求統(tǒng)計表總價與面積需求統(tǒng)計表總結(jié)：本案覆蓋區(qū)域內(nèi)，房源屯量較大，去化速度較慢，人群住房需求集中在55-95㎡的區(qū)間內(nèi)，總價承受內(nèi)力在110-220萬的區(qū)間內(nèi)，加上小產(chǎn)權(quán)難以按揭操作的難點(diǎn)，戶型開發(fā)上應(yīng)以客戶需求和承受能力為配比依據(jù)，盡量以95平米以下戶型為主打戶型。天通苑地區(qū)簡介——商業(yè)分布競品樓盤項目綜述商業(yè)氛圍調(diào)查本案西單商場龍德廣場華堂商場北辰購物中心亞運(yùn)村車市布拉格商業(yè)公園天通苑地區(qū)商業(yè)詳解競品樓盤項目綜述商業(yè)氛圍調(diào)查天通苑地區(qū)商業(yè)詳解競品樓盤項目綜述市場調(diào)查商業(yè)氛圍調(diào)查天通苑地區(qū)商業(yè)詳解——布拉格商業(yè)公園（即將開業(yè)）競品樓盤項目綜述市場調(diào)查商業(yè)氛圍調(diào)查天通苑地區(qū)商規(guī)模不斷延伸，本案已在覆蓋范圍內(nèi)，且可能成為新的商業(yè)核心競品樓盤項目綜述市場調(diào)查市場篇總結(jié)分析?本案周邊具備專業(yè)市場與綜合商業(yè)體共同打造的商業(yè)氛圍，明年開業(yè)的布拉格商業(yè)公園在開發(fā)體量、開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)實(shí)力上具備了成為區(qū)域核心商業(yè)體基礎(chǔ)條件，這使得本案有了更好的溢價能力，同時周邊的巨大人口密度，也足以支撐項目的開發(fā)，使得銷售更有保障。?但是南七家、北七家。東三旗等農(nóng)村改造項目是潛在的威脅，具體開發(fā)方式與開發(fā)體量不確定，可以確定的是城市化進(jìn)程的加快使得本案有了更好的預(yù)期。183競品樓盤及本案優(yōu)劣勢分析中車易泊競品樓盤售價及屯量分析競品樓盤項目綜述銷售市場價格及屯量分析以天通苑中區(qū)為原點(diǎn)，沿地鐵5號線向外售價呈現(xiàn)依次遞減趨勢競品分析以上是本案覆蓋區(qū)域內(nèi)沖擊較大的產(chǎn)權(quán)房，目前暫無區(qū)域內(nèi)新盤在售以上是本案覆蓋區(qū)域內(nèi)沖擊較大的小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)勁對手：布拉格商業(yè)公園住宅區(qū)?

布拉格商業(yè)公園，區(qū)位上與本案重疊，節(jié)點(diǎn)在本案之前，對周圍優(yōu)質(zhì)潛在客戶殺傷力較大，客戶一旦下定，便無法再做調(diào)整，短時間內(nèi)對本案客戶分流的沖擊較大。?無論從規(guī)模、業(yè)態(tài)、區(qū)位上、功能上本案與對手完全沒有可比性，處于明顯的下風(fēng)。在信息傳達(dá)通暢的情況下，客戶持幣觀望，或者直接到對手盤下定是有極大可能性的，也是最明智的選擇。?建筑面積7萬方的地下2層，地上5層商業(yè)，使得整體溢價能力大增，同樣帶熱了周邊房屋租賃與銷售價格，新的地鐵商圈即將形成，對本案也有著一定增益效果。?對外宣稱的600套小戶型小產(chǎn)權(quán)住宅，只為炒作稀缺性，實(shí)際情況超過1000套（可能按需要做出更大的調(diào)整），跨越周期2014-2016年，與本案周期部分重疊。競品樓盤項目綜述競品分析本案輻砌射范圍而內(nèi)房屋箭租賃市店場緊俏競品樓盤項目綜遼述競品分析租賃市場始價格分析以地鐵5桿號線，天醒通苑北站尾為原點(diǎn)，蠟向西向北阻，租金呈寇現(xiàn)依次遞嘉減趨勢中小戶型屯代表，京洗緣公寓中大戶雙型代表午，天通移苑北一拒、西二饞區(qū)本案優(yōu)筒勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)從大于劣榨勢，機(jī)浪會與威丈脅并存碗，機(jī)會田大于威碗脅競品樓盤項目綜述優(yōu)劣勢分墓析優(yōu)勢?同區(qū)位下挎，房源價縫位均價在旅2300烈0元/㎡近，盈利空厲間多，可友做各種調(diào)扮整。?在政府昆的規(guī)劃顯發(fā)展帶憤上，未悼來潛力社巨大，天商圈加價速成熟泉，溢價啟能力強(qiáng)評。?位置交飯通，極摸為便利爺，出行蜂方便，俯價格實(shí)冊惠，應(yīng)暢該是流絲式動人口懸買房的若訴求威脅?政策壓市力，一緣瑞直存在玻，但從姜今年開濃始力度智明顯加走大，停虧工停售提現(xiàn)象屢倦有發(fā)生炮。?同區(qū)位下文，同時段楊潛在開發(fā)暗盤不明確冊，農(nóng)村改盤造項目的商大量實(shí)施媽的情況是真現(xiàn)實(shí)存在托的，未來者同期開發(fā)痰量可能是睜巨大的。?新政出臺旗，未來小獨(dú)產(chǎn)權(quán)房有窗可能遇冷拾。劣勢?小產(chǎn)權(quán)房小，難以貸揚(yáng)款是最大討的軟肋。悠且注定了挑主打產(chǎn)品秧為小戶型沃。?同區(qū)位下肥，強(qiáng)勁的校對手盤成獄為購買首咱選，本案百不可避免釋的歸于第詳二梯隊。?小產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)房，不孟能光明錯正大的償做推廣悶宣傳，剃無法蓄織水，造賠勢。價礎(chǔ)格難以煌炒作。機(jī)會?同區(qū)位堆下，布亡拉格商茫業(yè)項目茅有望成魂為新的研核心商慨圈，是符得本案溪更有前跡景。?同期大蕉量農(nóng)村閃改造項蝕目的實(shí)雹施，城辛市化進(jìn)們程加快百，帶來氣更多消甩費(fèi)群體股。?昌平區(qū)每秒年人口1決0%以上黎的增長率潮，使得外肉來人口住盈房需求日貫益凸顯234定位、忘定價及奶經(jīng)濟(jì)效思益測算中車易泊項目立趣項定位努與蔥項年目真實(shí)鎮(zhèn)定位項目定菊位立項定位船：原本為睬利用農(nóng)村提集體產(chǎn)權(quán)以用地開發(fā)昏養(yǎng)老地產(chǎn)夫服務(wù)及配境套項目分析：捎養(yǎng)老地俗產(chǎn)概念霉火熱，附但國內(nèi)炎并沒有導(dǎo)成功與吃成熟的藥盈利模敬式，也羽沒有配材套的服秧務(wù)機(jī)構(gòu)操作起價來，運(yùn)妻營管理膚難度大鋒，投資鐵配套成波本高，繡運(yùn)營回某收周期張長，不肚是適合它作為現(xiàn)金流產(chǎn)勾品的開洞發(fā)真實(shí)定位拆：小部分盤開發(fā)養(yǎng)老完地產(chǎn)服務(wù)機(jī)及配套項清目，同時團(tuán)依托市場年環(huán)境，住擠宅與商業(yè)交并進(jìn)、租帖售結(jié)合，給形成銷售炕回收開發(fā)角成本，短鈴租長租相借結(jié)合保有蓄未來溢價練收益。分析：天僅通苑作為刺北京最大座最復(fù)雜的群大型社區(qū)所，人流密驅(qū)度與人口黎流動性極填大，房屋忍租賃市場火爆睛，本案疏靠近地矮鐵5號巴線總站紙，又是央城鄉(xiāng)分鬧界點(diǎn)，坡人口流腳動性大熟催生緊舅俏的房屋短租市睛場，房屋賣租賃無疑離是本案的大必選業(yè)態(tài)戴，同時本攏案深處亞柔運(yùn)村車市睡，地塊沿街接近鋪180禿米的面燦寬，也罵是可以共作為汽滴配市場躬的延伸理進(jìn)行打釋造，未牧來北七泳家與東姜三旗社區(qū)恢馬上要揚(yáng)迎來城舍市化進(jìn)逐程，村羅落改造千，使得決本案沿春街項目防更具商脫業(yè)價值切，加之布拉格商質(zhì)業(yè)公園的裝落成，新段商圈的形從成促使本逆案商業(yè)開警發(fā)勢在必裹行。本案正確脫定位應(yīng)為核心召商業(yè)中心業(yè)住宅配套襲的延伸。養(yǎng)老地虎產(chǎn)作為立約項之本，惡應(yīng)按照最雪小規(guī)模配抄比部分建設(shè)激，以完成補(bǔ)配額任務(wù)率。分期分預(yù)段建設(shè)刻，住宅憶作為現(xiàn)跑金流產(chǎn)崗品，回片籠資金午，宿舍質(zhì)公寓與婆商鋪的居出租作躺為長期弱回報競品樓盤項目綜戚述項目開發(fā)截建議?首先，快附速回籠資拆金是必要例的，規(guī)劃陣上先建設(shè)淺現(xiàn)金流產(chǎn)浙品，養(yǎng)老至公寓與住善宅，實(shí)現(xiàn)乘快速銷售賭，回籠資曾金。?由于是小劃產(chǎn)權(quán)房，首不能按揭魔，購房壓網(wǎng)力較大，勵則戶型設(shè)轎置上除了出盡量方正覺，增加實(shí)尋用面積外股，戶型小耕，總價低險也是快速撕銷售的保銷障。?鑒于周圍鴉商業(yè)已初肢步形成，瓜未來本案蜓所在區(qū)位攤正式商業(yè)交核心的所呢在，業(yè)態(tài)節(jié)上應(yīng)該以鉆，臨街商陷業(yè)與商用直住宅為主賺要發(fā)展方茂向，定位融于商業(yè)中提心，住宅鴿區(qū)的補(bǔ)充惜與延伸（子絕非豪宅眠或者養(yǎng)生肚度假等別醬墅小產(chǎn)權(quán)務(wù)房）。?由于本欠案未來碎商業(yè)潛對力明顯奸，所以虛過早的炸全盤出精售，會滾損失大朵量的潛巖在利益塔，建議掩自身保蠟有一定皂比例住法宅與商吼業(yè)，作妥為穩(wěn)定遺的長期瀉收益。?鑒于天通膊苑附近短遙租房市場布緊俏，建男議回收成閥本后，二蘇期開發(fā)一膝部分短租離公寓，長臣期保有，禮永久收益莊。?由于本逗案與亞敲運(yùn)村車卵市相接肌，布拉稿格綜合柱性商業(yè)岸中心具伍備較強(qiáng)傾的輻射任性，使護(hù)得消費(fèi)暗人流更雜有支撐佛與保障燒，則臨諒的街商邊業(yè)建筑牌可以盡伸可能做推高，做菠深，盡俘可能開除發(fā)沿街誼資源，國享受其勸增益效石果。價格形襖成整體無思路競品樓盤項目綜舍述項目定價目前定價單方法，采費(fèi)用市場比駝較法制定浮樓盤價格由于，轎本案所寶在區(qū)位彩租賃業(yè)教態(tài)火爆缸，稍后消使用收國益還原超法測算袋后進(jìn)行造校準(zhǔn)左圖為價游格定位參擴(kuò)照表定價參滲照樓盤導(dǎo)篩選可比樓盤婚比較打分競品樓盤項目綜述項目定疏價因本案尚巖未開發(fā)，效周期較長睬，市場供瀉應(yīng)情況、回目標(biāo)客戶挖需求意向寨、區(qū)域內(nèi)妄相近樓盤規(guī)歷史價格舍（三級市里場情況）涌及走勢價濕格。定價向策略都將禁影響未來閑項目均價萍，但是區(qū)煌位附近小埋產(chǎn)權(quán)房有謙價格增長毫提速的趨右勢，可適謊當(dāng)提高預(yù)只估值。初步核奶心均價策合成表確表：加掌權(quán)平均畢得到住構(gòu)宅項目店初步核嶺心均價競品樓臨盤項目綜老述項目定價以上為《飛初步核心河均價合成筒表》（權(quán)遞重值表）謎，得分T蜘計算見附泉表三《可蒙比樓盤加叼權(quán)打分表忍》參照可比倚樓盤比較捉得分、可屠比樓盤市聽場實(shí)收均徒價與可比覽樓盤的權(quán)層重設(shè)定進(jìn)首行加權(quán)平醉均，得到摩本樓盤初匯步的價值事為1260鞋6元，具薪體見《呆核心均貿(mào)價打分退表》（瓶加權(quán)平捎均值）閱,但是宣本案所派在區(qū)位邁，城市真化進(jìn)程拳高速進(jìn)初行中，府一旦布轉(zhuǎn)拉格商止業(yè)公園別落成，湖形成新萌的商業(yè)柱核心，窯則對本貿(mào)案有較析大的帶至動，價據(jù)格支撐純起碼在犬100碧0元/肺㎡以上謎，屆時兔本案的楚住宅項逃目估價記應(yīng)在136鋪06-免141次06元葛/㎡之間。租金還原撥定價法測總評均價競品樓萌盤項目綜饞述項目定價從營銷角捏度分析，棗租金是地育產(chǎn)價格的猜晴雨表，屈租賃市場懇要比交易烈市場反映局變化的快吹，更加直夸接反應(yīng)供褲求關(guān)系，趁物業(yè)的供駛應(yīng)量直接系影響租金劑價格，理古論上地產(chǎn)安租金比例燒遠(yuǎn)低于售璃價時，地柄產(chǎn)二級市耕場就不可腫避免的下青跌目前經(jīng)統(tǒng)淚計得到月逝租房數(shù)據(jù)桐如下租金還鳴原法測嚷算公式共如下公式：殖公式：幣P=(折R-c蔑)[(溪1+r島)n-1]/問r(1+豎r)nP——肢地產(chǎn)出押售的市奴場價格R——是百地產(chǎn)年租盞賃價格(質(zhì)以65㎡帝為基準(zhǔn)倒炕推)C——地功產(chǎn)租賃中吵的相關(guān)費(fèi)冶用，可忽生略不計。r——置是投資回釀報率（小路產(chǎn)權(quán)收益妹率取7%助）n——發(fā)是地產(chǎn)習(xí)可使用略年限或珍收益年殖限（5者0）由租金還技原法測算雜得到理論吐均價應(yīng)為119牙65.并7元/㎡必，此數(shù)揉據(jù)反映述了，本指案輻射臣區(qū)域內(nèi)勇的小產(chǎn)匯權(quán)房租暖金合理忽，房價哥適中，脈而常規(guī)繭產(chǎn)權(quán)商井品房成陷為了遠(yuǎn)適遠(yuǎn)超出廢市場需械求的存防在。實(shí)收均腐價與總弟價范圍島討論競品樓濾盤項目綜述項目定價按照前沸述分析通過市舍場競爭具比較法邪，確定開本案項輸目初步至核心均粥價為1伸260帳6元通過市雙場供求套的情況耳，租金存還原法衡可得核陜心均價會應(yīng)為1余146沒5元根據(jù)客拒戶最大未承受能臂力調(diào)查族，總價怕區(qū)間在從110魄-22放0萬由于無薦法按揭怕，則應(yīng)傻按照3環(huán)0%首卵付+1悲0%超替負(fù)荷承澇載計算化，得出總仿價區(qū)間剝應(yīng)為4抓4萬-處88萬辜，也應(yīng)勝是主力傲戶型的戀價格區(qū)潑間。由此推斷斤主力戶型塌面積配比繳區(qū)間應(yīng)在憑35㎡—陪70㎡較系為合適由于小譜產(chǎn)權(quán)房白的銷售廈不能光畝明正大噸，沒有倉辦法做據(jù)有效的踏營銷與乞造勢，返不能集渾中開盤會導(dǎo)致每釋個客戶下栗定是都會孕談及大幅達(dá)度折扣，黃所以入市秋定價應(yīng)就限高不就低橋，以內(nèi)部調(diào)差做為恩直接有效反的另類促禾銷手段。低投入溪，高回?fù)鯃螅懿テ诙?，團(tuán)風(fēng)險小沃，競品樓堡盤項目綜李述經(jīng)濟(jì)效匯益測算?本案總占尚地面積為迅6666精6.6㎡息，按照容助積率1.課5計算經(jīng)粗略佩規(guī)劃可殲得150宵00㎡沸公用久綠化，陶養(yǎng)老配濤套面積100按00㎡確養(yǎng)老大公寓配兇額面積350脖00㎡發(fā)可租鈔售住宅糞面積6600已㎡柱臨街二層勤商業(yè)面積以上均為雨占地面積?住宅與葵商業(yè)整棍體銷售收益辰可得10筋.6億開發(fā)間接聞費(fèi)用，車更位建設(shè)費(fèi)脅，建安成鏈本，景觀兔園林，功鳴能配套，洗稅金與銷售推廣崖的費(fèi)用合計的約4.9壘4億?總計完全使銷售后凈利盈余切為5.6抖6億?投資收益率漫為11皇4.7宋4%測算過遙程見附含表一部分銷通