中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1易居中國(guó)·華中區(qū)武漢公司市場(chǎng)部總監(jiān)李進(jìn)2010.10中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程2回首改革開放30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史。3目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)4中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式51980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。6當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新7成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地8香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。9近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。10香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容11

發(fā)展模式的根源：土地12中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式131.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程14建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五15中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式16房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期（項(xiàng)目論證、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、營(yíng)銷策劃、客戶服務(wù)、物業(yè)管理）七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類。17盈利模式之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模式（資本溢價(jià)能力）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式（政府公關(guān)能力）盈利模式之三開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式（項(xiàng)目運(yùn)作能力）盈利模式之二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)18盈利模式之四物業(yè)持有物業(yè)持有模式（資產(chǎn)管理能力）盈利模式之五營(yíng)銷策劃整合營(yíng)銷模式（策劃銷售能力）盈利模式之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能力（資源整合能力）19中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí)，如何有自己獨(dú)特的發(fā)展模式？？首先，看看中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特點(diǎn)。。。。。。無(wú)論是發(fā)展模式、開發(fā)模式還是盈利模式。。。20中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)211978199丑1199億920072010第一階或段：中國(guó)房地華產(chǎn)市場(chǎng)萌簡(jiǎn)芽階段22重點(diǎn)發(fā)桿展重工袋業(yè)，還疑不存在赴完全意雅義上的紐奉房地產(chǎn)孕市場(chǎng)。新中國(guó)掘成立戰(zhàn)爭(zhēng)摧置殘一窮二白197晴9198左0198逼6198肆8195揮8從195封8年開始，顫房地產(chǎn)收騾歸國(guó)有，娛中國(guó)房地消產(chǎn)從此消拳失。199傅12319791980198619881958契機(jī)197揮9年開始溫經(jīng)濟(jì)體外制改革198蛋0年4月鄧打小平提絞出“出售公粗房，調(diào)整梯租金，提鉤倡個(gè)人建淡房買房”的設(shè)想拉開了住攀房制度改陜革的序幕羨。199縮慧1241986年1月，國(guó)務(wù)院職召開城壤鎮(zhèn)住房劉制度改雙革問(wèn)題質(zhì)座談會(huì)住房制味度改革合正式啟虧動(dòng)198跪8年4月，《中華人三民共和詢國(guó)憲法》規(guī)定，土死地使用權(quán)?？梢砸婪ㄅR轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199125新中國(guó)岸土地拍皺賣“第值一槌”硬。198勾8年4月26創(chuàng)下三天味一層樓的柱“深圳速周度”的深閉圳國(guó)貿(mào)大阻廈最早一獲批被改鏟革開放偵之風(fēng)洗評(píng)禮的城糧市南國(guó)土壤飄：八十年代姜中期的廣州、深圳等2719791980198頂61988195凝81991真正意義枯上走上了煌市場(chǎng)化的液發(fā)展之路供求關(guān)系絹不合理虛假繁鋸榮可以說(shuō)夏，海南森房地產(chǎn)康泡沫破脈裂之后缸，中國(guó)聾的房地酬產(chǎn)才在睬陣痛中杰。198預(yù)9年以“海臂南”房醒地產(chǎn)泡逃沫破裂樣為標(biāo)志麥的中國(guó)牙房地產(chǎn)農(nóng)嚴(yán)冬如防期而至挽。28”海南“跨地產(chǎn)泡鑼沫王石、居潘石屹犧、馮侖沸。。。29探索階開段：炒曾作與調(diào)榜整1978199充119992007201第0第二階約段：30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平紗同志的南綠巡講話房地產(chǎn)開贊始迅速發(fā)代展起來(lái)掀起了房地產(chǎn)短開發(fā)的竄高潮炒作最線嚴(yán)重區(qū)詠域：北海、陰大亞灣未、海南德等地31199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融折危機(jī)32199319941997199亞8199撲1199奮9炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國(guó)的霧福利分暢房制度請(qǐng)終止，貨幣化分混房方案正欲式啟動(dòng)碗。暴風(fēng)雨來(lái)躍臨前的沉待寂期33房地產(chǎn)待快速發(fā)或展階段197貼8199爺119992007201葵0第三階段：34200職0200釀1200底220031999200隨7200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)會(huì)展房地產(chǎn)爬泡沫已得到控制房地產(chǎn)補(bǔ)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房地蓋產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)猶入新一輪腳的發(fā)展時(shí)希期352000200120022003199是9200慰72005200孫4200趙6200復(fù)1年，投資投機(jī)攝狂潮開始國(guó)出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧洪成功溫州炒腦房團(tuán)9·11事件正式成滋為WTO成員漲幅迅速36溫州炒繳房團(tuán)從200溝0年開始溫豎州人開始跑在上海、愛(ài)杭州、蘇晴州、廈門呢、北京、弄寧波、金摘華等地置壤業(yè)?！皽亓w州的房地奧產(chǎn)開發(fā)規(guī)膽模相當(dāng)于衫江西一個(gè)凍省的總量促，而溫州賠市區(qū)的人輩口不過(guò)100萬(wàn)多一點(diǎn)半?！痹诔疵弁副镜貥腔⑹泻?，溫塵州人開始暢大規(guī)模向端外擴(kuò)張，狐這就有了勢(shì)“溫州購(gòu)堪房團(tuán)”。火車炒房答團(tuán)飛機(jī)炒理房團(tuán)37200購(gòu)1年福布斯中國(guó)富豪雨榜中開發(fā)商償占28人38200歉0200瞧1200腰22003199弦9200隱72005200臥4200議6全面恢復(fù)2002年，土驚地市場(chǎng)春規(guī)范化善政策出粥臺(tái)招拍掛2003年關(guān)鍵詞青：地王別墅供掉地SAR仁S392003年，地王瘋現(xiàn)象出現(xiàn)40200惰3年3月，SAR嫂S爆發(fā)，短暫”寒冬察“出現(xiàn)2003年2月，國(guó)挑土資源洗部叫停別墅頂供地，低密度混住宅成”炒搶手貨“41200020012002200319992007200520042006繁榮景象200茅4年，房?jī)蓛r(jià)大漲2004年關(guān)鍵詞皺：土地拍掉賣加息（9年來(lái)第斬一次加搬息）個(gè)人集港資建房房地產(chǎn)熱寺潮從北京覽上海一線恭城市向內(nèi)理陸轉(zhuǎn)移42200繡0200菊12002200育31999200小7200520042006繁榮景象2005年，走低資回落短執(zhí)暫低迷期2005年關(guān)鍵詞拋：調(diào)控一季度問(wèn)房?jī)r(jià)上跡漲19.1飽%3.26國(guó)八條4.27新八條調(diào)控文產(chǎn)件密度柄加大，襲但房?jī)r(jià)掛一直堅(jiān)終挺43200咽0200鏟1200描22003199920072005200畏4200省6繁榮景象2006年，一個(gè)勒字“漲”2006年關(guān)鍵圖詞：加息國(guó)六條金融業(yè)開治放44200鞏6年4月27日深圳市民態(tài)鄒濤發(fā)起著“不買房挎”運(yùn)動(dòng)452006年4月28日再次加輩息百抑制勞需求2006年5月17日國(guó)六條46200欣6年12月中國(guó)金外融業(yè)全處面開放外資、熱上錢涌入472006年，房鎖地產(chǎn)行滔業(yè)“多效事之秋喚”，密盜集的調(diào)雕控政策潔難以撼敏動(dòng)房?jī)r(jià)憲高攀4820002001200220031999200房誠(chéng)7200陣52004200奇6200余7年，瘋擇狂地暴籃漲200蠟7年關(guān)鍵詞寨：地王頻葉出上市籌資宏觀調(diào)控49200姥7年，地王瞎頻現(xiàn)壞面粉比面吊包貴502007年房地產(chǎn)特市場(chǎng)熱潮蝦推動(dòng)土地繪市場(chǎng)的火唯爆，珠三步角區(qū)域土次地價(jià)格上朗漲迅猛，躁頻頻出現(xiàn)謎地價(jià)標(biāo)王臭和搶地現(xiàn)照象，土地價(jià)徹格在房腹地產(chǎn)商序品價(jià)格哪中的結(jié)們構(gòu)比重倉(cāng)越來(lái)越軌大，并呈秧現(xiàn)加速驗(yàn)提升趨蝴勢(shì)。但到年末，受到國(guó)仇家政策和未樓市成交敗量萎縮等寧原因影響坡。土地流副標(biāo)現(xiàn)在屢捧次上演。512007年4月20日碧桂園扎在港上醒市締造了晨中國(guó)內(nèi)睬地房地切產(chǎn)企業(yè)吹在港最章大籌資羽額25歲的楊惠享妍因此躍忍升為內(nèi)地獨(dú)女首富52200紋7年上友海湯臣逗天價(jià)11萬(wàn)/平米2007年北知京商品房影預(yù)售均價(jià)所首次突破漏萬(wàn)元，達(dá)124庭36.掩2元/平米532007年是瘋狂唉的一年。房?jī)r(jià)完揚(yáng)成了在傍這一輪付中國(guó)經(jīng)組濟(jì)景氣冬周期中禮的沖頂表演，各大房獵地產(chǎn)商競(jìng)辣相圈地和上市籌頸資。但到下半禽年，此前怖屢屢收獲陣甚微的宏吹觀調(diào)控終疾于讓這只認(rèn)停步下來(lái)辛的舞鞋放搞慢了節(jié)奏濟(jì)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚劃，房?jī)r(jià)企縱穩(wěn)。給予房宇地產(chǎn)開村發(fā)商更權(quán)沉重打駛擊的是寸，資本糕市場(chǎng)的輛機(jī)會(huì)窗津基本關(guān)四閉，被守大量的土地儲(chǔ)備吸干了辰現(xiàn)金的含一些開州發(fā)商面濁臨資金鏈故斷裂的局面比。54房地產(chǎn)行岔業(yè)全面調(diào)溪整階段197玩8199陶11999200爽72010第四階議段：5520082010200決9200衡8年，寒短流脂下跌燭低谷2008年關(guān)鍵詞采：土地市杰場(chǎng)降溫中介倒閉上市“流租產(chǎn)”銷量萎縮脹降價(jià)醫(yī)促銷持幣待杠購(gòu)56200駱8年1月挑房市趕轉(zhuǎn)淡中天置扎業(yè)、長(zhǎng)林河地產(chǎn)籠、創(chuàng)輝蟲租售等沫一批房氧地產(chǎn)中惱介倒閉57200魚8年3月因尿認(rèn)購(gòu)不足呢恒大鍵地產(chǎn)被迫換放棄在港IPO計(jì)劃遭是中國(guó)生房地產(chǎn)業(yè)犧面臨命運(yùn)章轉(zhuǎn)折的具費(fèi)標(biāo)志性事插件58200衛(wèi)8201慨020092009年，需求刃重新釋放構(gòu)樓市火族爆200稠9年關(guān)鍵詞雅：救市效石果初顯成交量回宵升全面乓回暖房?jī)r(jià)普惹漲經(jīng)濟(jì)復(fù)普蘇投資客592009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時(shí)左右趨，上海閔行區(qū)棕蓮花南敬路羅陽(yáng)閘路口一遺幢13層在建柜商品樓慣發(fā)生倒租塌事故閃，造成暗一名工坡人死亡602009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個(gè)綢樓歪歪侮指的是200羞9年7月中旬喇的一場(chǎng)孫大雨后懂，四川藍(lán)成都“受校園春抱天”小赤區(qū)原來(lái)趁距離就廚很近的帽兩棟樓輩房居然密微微傾冬斜，靠業(yè)在了一卵起，人矮們形象黎的稱它轎為“樓雷歪歪”蟻，最令追樓內(nèi)居璃民郁悶迫的莫過(guò)癢于鑒定脾機(jī)構(gòu)出載具的一夜紙報(bào)告獅，“此易樓安全哪”。612009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷樓停停。。。圈。。。62200加9年，樓市供“火”“嚷劇”---蝸居63中國(guó)房頌地產(chǎn)發(fā)氏展數(shù)據(jù)頑